Gostaria de esclarecer que no geral investidores mal conseguem ter acesso a contas detalhadas do empreendimento. Adiciono que o contrato com a operadora é sim aprovado em assembleia (como também a prestação de contas), mas a possibilidade de ser ativos e participar deste contrato é bem remota, pois é tudo bastante padronizado e já analisado pelo conselho e síndico. Não é comum que síndico e conselheiros criem um canal direto com os investidores. Acrescento que há outros parâmetros importantes a ser considerados na compra. Por exemplo, qual fundo de caixa dos proprietários? Há empreendimentos que tem 10 milhões e outros que tem 100 mil reais. Daí quando tiver a necessidade de uma reforma, os que tem fundos em caixa não vão parar de receber distribuição, os outros sim. Outro: qual foi a renda nos últimos seis anos? A qualidade da gestão do empreendimento se vê ao longo do tempo, não adianta distribuir ontem 6.000 reais e daí ter um histórico de mâ gestão. Há por exemplo empreendimentos que na pandemia pediram aporte muito relevante, outros que não pediram nada. E nisso a bandeira não é tão relevante, pois um bom síndico é conselho fazem a diferença. Há por exemplo ibis excelentes, e ibis que só davam prejuízo. Porque não foi falado algum número em nenhum momento? Investidor atento se baseia sobre números!! Isto é qual a porcentagem do valor investido que é distribuído! Uma boa renda é de 6% do valor investido por ano. Hoje é mais alta pela bolha do PERSE, estamos até na casa do 8%-9%, mas provavelmente não permanecerá assim pois o PERSE irá acabar. As previsões sobre o futuro do mercado não são fáceis também. Para saber se o valor requerido por quarto no pool é sensato, é portanto suficiente fazer o cálculo ao contrário, isto é ver a renda média anual dos últimos dois anos (depois do covid) e usar a fórmula (valor max a pagar) = (renda anual bruta) / 8,5%. Obviamente o 8,5%, como escrevo acima, varia muito dependendo de vários fatores. Acrescento também que nunca é interessante para uma imobiliaria, inclusa a Vitoria Flats, abrir tanta informação para o investidor. Ate hoje nunca tive de nenhuma imobiliaria muita ajuda em receber estas informacoes valiosas. Algumas conseguia, mesmo que com esforço, outras tive que achar usando outros meios. E, infelizmente, diversos corretores não tem comportamentos eticos, chegando a mentir para conseguir uma venda. No meu caso tive umas duas ou tres experiencias negativas. O que quero dizer é que o final o risco de não fazer um bom negócio é alto, portanto, queridos investidores novatos, não caiam em faceis promessas.
@@leonardotirelli637 Olá, tudo bem? É direito do proprietário ter acesso as Informações e a administradora tem por obrigação prestar contas com os mesmos. Sobre as informações de rendimento, fundo de reservas, ocupação do hotel e etc, são confidenciais e apenas os investidores possuem acesso, portanto são compartilhadas com muita cautela. Ao contrário do que mencionado que as imobiliárias incluindo a Vitória Flats não têm interesse em abrir as informações, garanto que temos o maior interesse em propagar conteúdo relevante aos nossos futuros investidores, a prova disso é que tenho esse canal no RUclips falando abertamente sobre pool hoteleiro. Fico a disposição para conversar melhor a respeito. Grata Lilian
@@julianonaves1439 olá, tudo bem? Retrofit é resolvido em assembleia qual a melhor forma de pagamento, normalmente é descontado um percentual do rendimento e fundo de reserva para reforma. Quanto algum eventual dano, normalmente deve ser acionado o seguro. Grata Lilian
@@julianonaves1439 isso não garanto. Na minha experiência nenhum sindico/conselheiros querem pedir aportes para evitar descontentamento e ... falta de reileção rsrs. Geralmente se usa o fundo de caixa disponível, e. caso n.ao haja, a distribuição diminui ou zera por algúns meses até pagar as obras. Por isso é ESSENCIAL, ao avaliar um investimento deste tipo, ter conhecimento do estado do imovel e de qual a estratégia de mantimento do fundo de caixa. Eu tenho por exemplo um flat no pool em um empreendimento com fundo de caixa de 10 milhões, vai dar para pagar (junto a um investimento da operadora ao renovar o contrato) a reforma do inteiro hotél, incluso o restaurante, bar e toda a área de entrada. Inclusive sobrar um valor para emergências. Desta forma não haverá impacto algúm na distribuição. A reforma de um quarto PCD pode custar uns 90 mil reais (e por lei deve ter 5% full PCD e outro 5% meio PCD) e o retrofit normal de um quarto pode custar uns 40-50 mil, mas depende também da categoria do hotel, etc.
Oi, Wanessa. Sou especializada no mercado de São Paulo. Aqui não temos muita sazonalidade. Acredito que em locais de praia a sazonalidade seja maior. Vale a pena entrar em contato com um corretor da região e perguntar sobre os rendimentos do último ano antes de adquirir uma unidade. Isso vai te deixar mais tranquila para fazer esse investimento. Caso seja seu primeiro investimento em hoteis, recomendo que busque cidades com menor sazonalidade.
Não entendo. Porque nunca fala sobre uma media dos lucros mensais .sempre correm das perguntas.perguntou se o pool e melhor que o o particular e não respondeu acho que tem que ser mais objetivo nas respostas assistir tudo e estou com dúvidas. Se realmente e um bom investimento.
É complicado falar uma média de lucros porque existem formas de repasse diferentes. Além disso, a localização do hotel e a sazonalidade podem influenciar muito no rendimento. Aqui em SP não temos muita sazonalidade, mas é preciso analisar inclusive qual o público do hotel pretendido. Nem sempre um hotel mais caro vai dar mais lucro que um hotel econômico. Caso queira saber de algum hotel em específico, fique à vontade para me enviar um email porque vou esclarecer suas dúvidas.
Isso aí. Vendedores não querem que o investidor seja consciente do que está comprando, pois diminuiria a chance de vender flats ruins. Passei por isso.
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Ótima conversa! O Ronaldo foi muito esclarecedor
Gostaria de esclarecer que no geral investidores mal conseguem ter acesso a contas detalhadas do empreendimento. Adiciono que o contrato com a operadora é sim aprovado em assembleia (como também a prestação de contas), mas a possibilidade de ser ativos e participar deste contrato é bem remota, pois é tudo bastante padronizado e já analisado pelo conselho e síndico. Não é comum que síndico e conselheiros criem um canal direto com os investidores.
Acrescento que há outros parâmetros importantes a ser considerados na compra. Por exemplo, qual fundo de caixa dos proprietários? Há empreendimentos que tem 10 milhões e outros que tem 100 mil reais. Daí quando tiver a necessidade de uma reforma, os que tem fundos em caixa não vão parar de receber distribuição, os outros sim.
Outro: qual foi a renda nos últimos seis anos? A qualidade da gestão do empreendimento se vê ao longo do tempo, não adianta distribuir ontem 6.000 reais e daí ter um histórico de mâ gestão. Há por exemplo empreendimentos que na pandemia pediram aporte muito relevante, outros que não pediram nada. E nisso a bandeira não é tão relevante, pois um bom síndico é conselho fazem a diferença. Há por exemplo ibis excelentes, e ibis que só davam prejuízo.
Porque não foi falado algum número em nenhum momento? Investidor atento se baseia sobre números!! Isto é qual a porcentagem do valor investido que é distribuído! Uma boa renda é de 6% do valor investido por ano. Hoje é mais alta pela bolha do PERSE, estamos até na casa do 8%-9%, mas provavelmente não permanecerá assim pois o PERSE irá acabar. As previsões sobre o futuro do mercado não são fáceis também.
Para saber se o valor requerido por quarto no pool é sensato, é portanto suficiente fazer o cálculo ao contrário, isto é ver a renda média anual dos últimos dois anos (depois do covid) e usar a fórmula (valor max a pagar) = (renda anual bruta) / 8,5%. Obviamente o 8,5%, como escrevo acima, varia muito dependendo de vários fatores.
Acrescento também que nunca é interessante para uma imobiliaria, inclusa a Vitoria Flats, abrir tanta informação para o investidor. Ate hoje nunca tive de nenhuma imobiliaria muita ajuda em receber estas informacoes valiosas. Algumas conseguia, mesmo que com esforço, outras tive que achar usando outros meios. E, infelizmente, diversos corretores não tem comportamentos eticos, chegando a mentir para conseguir uma venda. No meu caso tive umas duas ou tres experiencias negativas. O que quero dizer é que o final o risco de não fazer um bom negócio é alto, portanto, queridos investidores novatos, não caiam em faceis promessas.
@@leonardotirelli637 Olá, tudo bem? É direito do proprietário ter acesso as
Informações e a administradora tem por obrigação prestar contas com os mesmos.
Sobre as informações de rendimento, fundo de reservas, ocupação do hotel e etc, são confidenciais e apenas os investidores possuem acesso, portanto são compartilhadas com muita cautela.
Ao contrário do que mencionado que as imobiliárias incluindo a Vitória Flats não têm interesse em abrir as informações, garanto que temos o maior interesse em propagar conteúdo relevante aos nossos futuros investidores, a prova disso é que tenho esse canal no RUclips falando abertamente sobre pool hoteleiro.
Fico a disposição para conversar melhor a respeito.
Grata
Lilian
Boas observações, você sabe informar se quando tem retrofit pode ter chamada de capital?
Ou quando tem algum dano maior ao imóvel?
@@julianonaves1439 olá, tudo bem? Retrofit é resolvido em assembleia qual a melhor forma de pagamento, normalmente é descontado um percentual do rendimento e fundo de reserva para reforma. Quanto algum eventual dano, normalmente deve ser acionado o seguro. Grata Lilian
@@julianonaves1439 isso não garanto. Na minha experiência nenhum sindico/conselheiros querem pedir aportes para evitar descontentamento e ... falta de reileção rsrs. Geralmente se usa o fundo de caixa disponível, e. caso n.ao haja, a distribuição diminui ou zera por algúns meses até pagar as obras. Por isso é ESSENCIAL, ao avaliar um investimento deste tipo, ter conhecimento do estado do imovel e de qual a estratégia de mantimento do fundo de caixa. Eu tenho por exemplo um flat no pool em um empreendimento com fundo de caixa de 10 milhões, vai dar para pagar (junto a um investimento da operadora ao renovar o contrato) a reforma do inteiro hotél, incluso o restaurante, bar e toda a área de entrada. Inclusive sobrar um valor para emergências. Desta forma não haverá impacto algúm na distribuição. A reforma de um quarto PCD pode custar uns 90 mil reais (e por lei deve ter 5% full PCD e outro 5% meio PCD) e o retrofit normal de um quarto pode custar uns 40-50 mil, mas depende também da categoria do hotel, etc.
Muito interessante a conversa e bem produtiva.
Obrigada pelo feedback 👏🏻
Queria ser sócia de hotelaria poderia me dar mas informações porfavor .?
Olá, tudo bem? Sim, pode me enviar um e-mail?
lilian@vitoriaflats.com.br
@@lilianmiguelflats
Bom dia Lian! VC poderia mi da más informazioni obrigada!
@@elisregina2637 olá, tudo bem? Eu posso sim, você pode me enviar um e-mail com o seu contato.
lilian@vitoriaflats.com.br
400 000 no pool rende não mais de 2000 por mes no banco rende 4 000 ....nāo vale apena o pool...
Fantástico ótimo conteúdo.
Obrigada 🤩
Excelente conteúdo Lilian!!! Adorei as dicas!!
Obrigada 🙏🏻
🙌🏻
Oiiiii porfavor quería comprar un flat em fortaleza .Poderia me dar informações lá e turístico .
Oi, Wanessa. Sou especializada no mercado de São Paulo. Aqui não temos muita sazonalidade. Acredito que em locais de praia a sazonalidade seja maior. Vale a pena entrar em contato com um corretor da região e perguntar sobre os rendimentos do último ano antes de adquirir uma unidade. Isso vai te deixar mais tranquila para fazer esse investimento.
Caso seja seu primeiro investimento em hoteis, recomendo que busque cidades com menor sazonalidade.
✌️🥰💖
🙏🏻
Não entendo. Porque nunca fala sobre uma media dos lucros mensais .sempre correm das perguntas.perguntou se o pool e melhor que o o particular e não respondeu acho que tem que ser mais objetivo nas respostas assistir tudo e estou com dúvidas. Se realmente e um bom investimento.
É complicado falar uma média de lucros porque existem formas de repasse diferentes. Além disso, a localização do hotel e a sazonalidade podem influenciar muito no rendimento.
Aqui em SP não temos muita sazonalidade, mas é preciso analisar inclusive qual o público do hotel pretendido. Nem sempre um hotel mais caro vai dar mais lucro que um hotel econômico.
Caso queira saber de algum hotel em específico, fique à vontade para me enviar um email porque vou esclarecer suas dúvidas.
Isso aí. Vendedores não querem que o investidor seja consciente do que está comprando, pois diminuiria a chance de vender flats ruins. Passei por isso.