동탄역헤리움센트럴오피스텔-"오피스텔 투자시 팁5가지!"
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- Опубликовано: 23 сен 2024
- #동탄역헤리움센트럴 #84오피스텔 #아파텔
동탄역
동탄 2신도시의 핵심이자 중심
동탄역 아파트 현재 시세는
84m2 국평 14억후반까지 거래가 되었죠
15억 가까이 까지 왔습니다
SRT, GTX, 인덕원선, 트램 등의 교통망에
롯데백화점까지
동탄역 좋아지는 거
이제 너도 알고 나도 알고~
그럼 이렇게 천지개벽이 일어나는
동탄역 근처에는 뭐라도 가지고 있어야죠~
근데 이제 아파트
주택은 힘들어졌습니다
양도세 중과, 취득세 중과
게다가 종부세까지
이제는 세금 때문에 다주택자가 버티기 힘들어 진거죠
그래서 작년 6월부터
오피스텔 매매 가격이
눈에 띄게 상승하기 시작했습니다
그런데 말입니다
오피스텔 이라고 다 같은 오피스텔은 아니죠
원룸은 시세차익을 기대하기에는
그다지 투자가치가 좋다고 할 수 없겠고요
물론 "동탄역 롯데" 처럼
입지가 황금 입지다
이러면 시세차익 몇 천은 기대할 수 있는데요
억단위를 뛰기는 힘들겠고..
그럼 오피스텔 중에서도
투자가치가 있는 오피스텔 이라고 하면
우리가 흔히 아파텔 이라고 불리우는
투룸, 쓰리룸
적어도 40m2 이상
59m2 이상이면 더 좋구요
이런 게 시세차익을 보기가 좋죠
60m2 이상이 가격 상승률이 높다는 거
이게 다 이유가 있는 거겠죠
그래서 오늘 소개할
동탄 2 신도시 오피스텔 얼른 알아볼까요
위치는 화성시 오산동 이고요
일반상업용지 9-4, 9-5, 15-1
이렇게 3필지에 나눠서 분양을 하게 됩니다
규모는요 지하
지하4층에서 지상 10층까지
1차는 59A타입이 72개
59B 타입이 63개
62C 타입이 9개 해서 144개 호실이고요
2차는 59A가 90개
63B가 27개
69C가 18개
63D타입 9개 해서 여기도 144개
3차는 59A 가 72개
64B가 54개
72C가 36개로 162개 호실
다해서 450개 호실이 들어오게 됩니다
규모가 꽤 크죠
그리고 준공은 2023년 하반기로 예정이 되어 있어요
그 다음 입지를 좀 볼게요
이 현장은
동탄역에서 남쪽으로
거리상으로 따지면 1Km 거리에 있고요
걸어서 가게 되면
한 15분~16분 정도 거리에 위치하고 있어요
그 위쪽으로는 이마트 트레이더스가 예정에 있고
우측으로는 리베라 CC 가
현장 바로 위에 보시면
청약 과열 청약 대박을 쳤던
"동탄역 헤리엇" 부지가 있죠
여기는 내년에 입주입니다
동탄역 헤리엇도 84 타입 오피스텔 분양을 했었죠
이렇게 주거지역이 모여 있는 게 좋아요
당연히 상권이 활성화 되겠죠
그리고 입지적으로 보시면
동탄대로 바로 옆에 붙어 있어요
동탄대로 라인
이것도 중요합니다
그런데 동탄역 근처에는 이렇게 대규모 큰 단지가
들어올만한 땅이 이제 거의 없어요
더구나 동탄신도시에는 20평 25평
이런 소형아파트가 별로 없고요
따라서 소형아파트를 대체할
중대형 오피스텔 60~ 85m2
이런 공급이 부족하기 때문에
희소가치가 있다고 볼 수가 있겠어요
지금 동탄 오피스텔 분위기가 어떤지 볼게요
동탄 오피스텔의 대장은
"동탄역 롯데" 오피스텔
59m2 분양가가 3억 초중반 이었었어요
평균 가격 3.3억 정도로 봤을 때
지금 매매 시세가 5억 3천 이 아니라
여기서 조금 더 올랐죠
지금 매매 시세는 5억 5,500만 원
나와 있는 매물은 6억대 ~ 7억대에요
그러면 거의 2억 3억이 상승을 했습니다
84타입은 4억대~5억 이렇게 분양을 했었죠
매매시세는 8억5천인데요
현재 나와 있는 매물은 11억 5천
굉장합니다 @.@
그리고 동탄 2신도시에서 가장 먼저 입주를 한
동탄 호수공원의 우미 2차 오피스텔
이제 막 2년차가 되어서 거래가 되기 시작했어요
호수뷰 84타입 실거래 11억을 찍었습니다
우와~ 지금 분위기가 이래요^^
아파트도 아니고 오피스텔 84m2가 11억
지금은 입지 좋은 곳은 분양가 자체도 헉 소리가 나는데요
얼마 전에 분양을 했던 과천에 "힐스테이트 과천 청사역"
84타입 분양가 15억 16억 이었죠
"힐스테이트 과천중앙" 84타입
예전에 7억후반에서 9억후반
분양가가 나왔을 때도
다들 와 너무한다..
미쳤다고 했어요
하지만 지금 돌이켜보면 바로 앞 단지
이번에 분양하는 단지가 15억 16억에 분양을 하는데
처음에 분양 받았던 분들은 가만히 앉아서
5억 6억을 번거죠
현재 수도권 오피스텔 분위기가 이렇습니다
그렇다면 오피스텔 투자 시
살펴봐야 할 것들을 같이 알아볼께요
이번에 분양하는
"동탄역 헤리움 센트럴" 오피스텔을
예를 들어 볼게요
청약 조건
아파트는 수도권거주자, 무주택, 세대주만 청약 가능한데요
오피스텔은 전국에 있는 만 19세 이상이면
누구나 청약 신청이 가능합니다
당연히 아파트는 청약통장을 사용하고
오피스텔은 청약통장을 사용하지 않습니다
아파트는 가점제가 있죠
오피스텔은 가점제가 아닌
100% 추첨제로 당첨자를 뽑습니다
규제지역 아파트는 중도금 대출이 세대당 1건이죠
하지만 오피스텔은
보증 기관에 따라서 차이점이 있어요
시행사에서 자체 보증을 하는 경우에는
건당 이런 의미가 없습니다
그리고 전매
아파트 같은 경우에는
투기과열지구는 10년 전매 제한이 있는 반면
오피스텔은 소유권이전 등기후
즉시 전매를 할 수가 있어요
등기치고 팔수 있다는 얘기죠
실거주 의무기간이 있을까요?
아파트는 소유권 이전 후에 5년이 있고요
오피스텔은 실거주 의무 기간이 없죠
바로 전세 줘도 됩니다
청약시 주택수에 들어가는지도 볼게요
아파트는 당연히 주택수에 산정이 되죠
하지만 오피스텔은 청약시에 주택에 들어가지 않기 때문에
무주택자 자격을 유지할 수가 있습니다
그리고 오피스텔은 임대 사업자 많이 내고 계시죠
그럼 임대사업자에 대해서도
간략하게 짚고 넘어갈게요
임대사업자는 종류가 두 가지가 있죠
주택임대사업자와 일반임대사업자 입니다
우리가 오피스텔을 취득할 때
세 가지 중에 고민을 하게 되죠
임대사업자를 아예 안내거나
주택임대사업자를 내 거나
아니면 일반 임대사업자를 내거나
이 세 가지를 비교해볼게요
좀 헷갈리시는 분들이 있는데
이번 기회에 잘 알아두면 좋겠죠
주택 임대사업자와 일반 임대사업자를 나누는 기준은
바로
주거용으로 사용하고 있는지가 관건이에요
따라서 주택임대사업자는 전입신고를 할 수 있고
일반 임대사업자는 전입 신고를 하면 안 됩니다
세입자가
일반 임대사업자를 내시려면
분양계약후 20일 이내에 신청하시면 되고요
주택 임대사업자는 잔금을 납부하신 후에
60일 이내에 신청하시면 됩니다
사업자를 안 내신 분들은 부가세 환급 없고요
전입신고는 가능합니다
또한 일반 임대사업자는 건물 분의 10% 에 한해서
부가세 환급을 해 주고요
주택임대사업자는 부가세환급이 없습니다
그리고 임대사업자를 낼 때 가장 망설여지는 거 있죠
바로 임대 의무기간 이에요
임대 의무기간이 주택임대사업자는 10년
원래 4년 단기가 있었는데 이건 폐지가 됐죠
10년 가져가셔야 되고요
일반임대 사업자도 10년입니다
사업자를 안 내신 분들은
아무 때나 팔 수 있죠
그런데 주택임대사업자 10년 이내면
무조건 못파는 줄 알고 계시는 분들이 있으세요
그거 아니에요
포괄 양도양수로 충분히
주택 임대 사업자도 매매가 가능합니다
그리고 요새 이슈로 떠오르고 있는
종합 부동산세
임대사업자를 안 내시는 분들은
당연히 주택수에 들어가기 때문에
종합부동산세 내셔야 하고요
주택임대 사업자도 이제는
그런 혜택이 많이 줄었죠
그리고 마지막으로 종부세에서 벗어날 수 있는
일반 임대사업자가 있습니다
이거는 비과세죠
그래서 오피스텔을 종부세 때문에
일반 임대사업자를 내시는 분들 꽤 많아요
하지만 세입자가 전입신고를 하면 안 됩니다
이거 꼭 알아 두셔야 해요
그럼 이번에 분양하는
"동탄역 헤리움 오피스텔"
얘기로 다시 돌아와서
요새 인기가 있는 투룸 쓰리룸
어떻게 평면이 나왔는지 같이 볼게요
필지도 세개 세대수도 많다 보니
1차 2차 3차로 나눴습니다
먼저 1차는 투룸 이에요
59A타입
우리가 흔히 봐왔던 오피스텔
평면과는 조금 달라요
구성을 되게 알차게 했는데요
방1과 방2 그 사이에
드레스룸과 욕실을 같이 배치를 해서
공용으로 쓸 수 있도록 되어 있죠
이거는 아이디어가 되게 좋은 거 같아요
그리고 59B 타입
여기는 드레스룸과 욕실 세탁실을 한쪽으로 배치했어요
62C 타입은 아까 59 B 타입과 평면이 비슷하죠
당연히 평수가 크기 때문에
내부공간이 여유가 있겠죠
이렇게 1차는 59A, 59B, 62C까지 투룸입니다
그 다음 2차 59A 타입과 63B 타입이 있어요
2차에 59A 타입은 방이 세 개입니다
그리고 욕실도 두 개
아주 알차게 꾸며 놓았죠
그 다음 63B타입은
마찬가지로 방이 3개 욕실이 두 개
59 정도 되면 아파트로 따지면 18평 정도
63 같은 경우에는 아파트로 따지면 20평 정도인데요
방 3개 욕실 2개까지
평면을 굉장히 잘 살린 거 같아요
3차는 59A
방 3개 욕실 2개 구조
64B 이것도 방 3개 욕실 2개
그리고 마지막으로 가장 큰 평수인 72 타입
당연히 이 타입이 인기가 가장 많겠죠
그리고 오피스텔은 옵션 사항도 되게 중요한데요
여기는 빌트인 김치냉장고, 빌트인 냉장고
빌트인 하이브리드 인덕션 까지 무상으로
제공이 된다고 합니다
당연히 에어컨은 FCU로 무상 이구요
세탁기와 건조기 이런 것들은
유상으로 가능하다고 합니다
분양가도 궁금하실텐데요
예상분양가는
59타입이 5억대
62, 63, 64 타입이 6억대
69, 72타입 7억대
동탄역 근처에 오피스텔 시세를 보면
동탄역에서 서쪽
반도 7차, 반도 8차 오피스텔 56m2입니다
헤리움보다 좀 작죠
예전 분양가는 2억 7천~ 2억 8천 대였는데
지금 시세는 5억7천 ~6억대 까지 올라왔죠
그리고 그 밑으로 동원3차가 있습니다
여기는 47m2인데요
여기도 분양가가 2억 4천대 였어요
하지만 지금 시세는 4억대입니다
그리고 동탄역 우측에 있는 롯데
59m2가 6억대~ 7억대이고요
84m2는 11억대입니다
그렇게 따지면 분양가는 뭐 비싼 건 아니죠
그렇다고 아주 싼 것도 아니고
근데 요새는 싸게 나올 수 없죠
토지비 건축비가 다 올랐으니까요
어쨌든 당첨되면 p는 붙겠네요
그럼 "동탄역 헤리움 센트럴" 오피스텔
청약신청은 어떻게 하냐구요?
일단 "청약 의향서"를 꼭 제출해주셔야 하는데요
![[🎁자료 제공 이벤트🎁][지역분석🔎] 동탄신도시 속 대세가 바뀌다! 최근 동탄의 생활권별 집값, 주거만족도를 이해하는 가장 정확한 영상](/img/1.gif)
헤리움 미분양인거같은데
전망 어떻게 생각하시나요
별문제 없을거라 생각하는데
전문가는 어떻게 보는지 궁금합니다
분양시기가 안좋았던것 같아요. 실수요자분들은 하셨는데..오피스텔 규제가 슬슬 시작이 되니 투자자들이 망설여 지는거겠죠. 대출 등 변수가 생길것을 우려하고 관망들을 하시는것 같아요.지금 부동산 분위기가 가라앉은것도 한 몫하구요~
시원시원하고
야무진음성소리
이해가확옵니당
응원 감사드려요^^
2~3방 있는걸 전입신고 안 하고 살 사람이 얼마나 될까요?
결론은 일반임대사업자는 별 의미도 없고 끼워 맞추기식 수단으로...
인근에 초중고 없으니...자녀 있는 가족은 생각해 봐야 할 곳~
혼자나 커풀정도면....자동차는 필수~
주택임대사업자보다 수요층이 낮지만 혜택은 있으니..일반임대사업자 내시는건 선택이겠죠^^
헤리움은 DSR문제도 있고 광비콤도 아니고 동탄역 헤미쉬 투자로 어떨까요 ? 리베로는 북향만 있는거 같고 위버포레는 무겁고 어렵네요
주거형 오피스텔은 앞으로 규제에 적용 되기 때문에 조심스럽게 접근하셔야 될것 같습니다. 그럼에도 불구하고 아파트 대체가 가능하니 인기가 있긴한데요~세군데 다 입지와 가격 등을 놓고 볼때 장단점이 있는 곳이라 뭐가 딱 좋다고 말씀드리기가 곤란하네요~ 오피스텔만 투자로 보고계시는지요? 라이브 오피스같은 업무시설도 요새는 투자면에서 좋다고 봅니다.투자상담을 원하시면 010-8030-6781로 문자 남겨주시면 상담 가능시간에 상담드리겠습니다^^
임대사업자 미등록 오피스텔은 기본적으로 종부세 대상이 아니라고 하더라구요. 오피스텔은 기본적으로 업무용 재산세를 내고 있는데 이는 업무시설로 분류되어 종부세에 해당하는 주택이 아니라고 합니다. 다만 소유주가 주택용 재산세로 변경한 경우나, 주임사를 등록해서 주택용 재산세로 변경된 경우에만 종부세 대상이 된다고 합니다. 저도 몰랐다가 최근에 알게된 사실인데 미세스머니 님께도 공유 드립니다.
네네~잘 알고 계시네요.종부세 부과의 쟁점은 주거용으로 쓰고 있는지 입니다.정보 공유해주셔서 감사합니다^^
아파텔은
취등록세,재산세가 아파트보다 비쌉니다.
취득세로만 따지면 1주택 아파트가 낫겠죠~ 하지만 2주택 8%, 3주택12% 에 비하면 싼거로 볼수 있겠죠~ 단순히 취득세만 볼게 아니라 여러가지 상황에 따라 아파트가 나은분도 있고 오피스텔이 나은분도 있다고 봅니다.각자 개인이 처한 상황에 따라 선택하시면 되겠죠^^
동탄역 CH리베로 투자 괜찮을까요?45타입 투룸입니다.
큰평수가 나중에 가장 이익을 보겠지만..자금 등 여러가지로 보았을때 소액투자인 45타입도 나쁘지 않습니다^^
평택고덕아이파크2차 62m² 가장큰타입 계약자인데 추후 시세차익 가능해보이나요? 분양가가 사악해서 걱정이예요ㅎㅎㅠ
62m2 평수라면 시세차익도 가능하리라 봅니다. 고덕신도시쪽은 아직 완성 되려면 한~~~참 멀었기 때문에 걱정안하셔도 되세요^^
헤리움 등기후부터 바로 전매 가능한건가요?
등기후 전매가능합니다~^^
늘 영상 감사히 잘 보고 있습니다. 구독 좋아요도 물론 했어요 ^^
문의사항이 있는데요.
동탄2에 아파트 1채 가지고 있구요.
호수공원 센텀 84타입 분양권 1개 가지고 있어요.
분당당시 사업자를 내지 않았기 때문에 그냥 가지고 있는데...
아파트 팔고 입주하자니,,, 초,중 아이2이라 좁을거 같고.. 동탄2 아파트 다시 구입하는것도 만만치 않을거 같은데..
지금이라도 일반임대사업자 내는게 좋을까요?? 부가세 못받은건 패스하더라도..
만약 일반임대사업자로 준공 나면,, 사업자분들께 임대놓는건 무리 없을까요?
그리고 제가 직접 사업자로 사용하게 된다면 보유기간이 얼마나 될까요? 중간에 매도는 못하지요?
임대사업자 내는건 개인마다 세금 등 여러가지 상황이 다르기 때문에..제가 뭐라 드릴 말씀이 ^^;, 선택의 문제이니 잘 따져보고 선택하시길 바랍니다~
일반임대사업자를 내시면 사무실용으로 쓰는 세입자를 만나야 하는데..당연히 전입신고 하는 세입자보다 그 수요가 적습니다.가격을 시세보다 낮추거나, 즉시 임차가 되지 않을수 있다는 점 참고 하시구요~본인이 사업자등록 내고 직접 사무실로 사용하셔도 됩니다.하지만 이자비용을 월세에서 감당해야하는데.. 그게 안되는것이니 그것도 고민해보셔야 할테구요~보유기간 2년 지나면 일반과세가 되기때문에 포괄양도양수로 매매 가능합니다^^
퇴직금을 다날렸는데도 리딩업체에서는 모른척 하더라구요.ㅠ 근데 제 상황을 듣고는 [오토머니] 에서 1년 무료지원해주네요 ㅠㅠ.