확정일자 내용이 쉽다구요? 그럼 이 영상 클릭해보세요.
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- Опубликовано: 23 сен 2024
- #부동산경매 #확정일자 #경매명장 #이정석
1. 임차인들에게 전입신고와 확정일자는 빛과 소금입니다.
2. 임차인들 뿐만 아니라 부동산 경매를 하는 우리들에게도 아주 중요한 제도 중 하나지요. 왜? 확정일자에 따라 낙찰자가 부담해야 하는 인수금액이 달라지기 때문이에요.
3. 확정일자의 효력 발생 시기에 대한 모든 사례를 넣어 놓은 영상입니다. 이 영상으로 확정일자의 효력 발생 시기는 마스터됩니다.
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이렇게 짜릿한 강의는 부존재한다.
왜 이렇게 오랜만이세요~^^ 반갑습니다. 시청해주셔서 감사합니다. ㅎㅎ
열과성을 다하시는 이정석 교수님. 감사합니다
시청해주셔서 감사합니다. 더 좋은 영상으로 찾아뵙겠습니다. ^^
귀에 쏙쏙들어 오네요
늘 강의 잘 듣고잇습니다^^
감사합니다. 더 좋은 강의로 찾아뵙겠습니다. ^^ 자주 들러주세요~
귀에 쏙쏙 박히긴하는데 에어팟 끼고 듣다가 너무 귀아파요… ㅇ 발음에서 너무 귀아픕니다ㅠㅠ
ㅠㅠ 죄송합니다. 음량조절을 해봐야겠네요.. 시청해주셔서 정말 감사합니다. ^^
감사합니다
감사합니다. ^^
안녕하세요 . 원장님 질문사항이 있습니다. 저희가 2017년 10월에 아파트 전세계약을 했습니다. 그당시에 전입신고 했구요. 근데. 제가 무지 해서 확정일자를 안받았습니다. 그렇게 2년이 지난2019년도 2년임대차 계약이 만기가 됐구요. 집주인도 그렇고 저두 그렇고 전세 연장계약서를 따로 작성 하지 않았습니다. (묵시적갱신) 이라고 하나요? 전세금 증액이나. 계약서 상에 따로 변경된내용은 없습니다 .그렇게 오늘날 24년도 9월9일 날 까지 살고 있습니다. 원장님 영상을 보면서 경매 공부하다가 확정일자 중요성을 알고 오늘 24년도9월9일날 당장 동사무소로 가서 확정일자를 하나 찍어달라하니, 찍어주는데 확정일자 날짜가 오늘날짜24년도 9월9일날로 밖에 못찍어준다하여, 그렇게 찍어왔습니다. 현재까지 전세로 살고있는집에는 등기부등본 확인해보니 근저당이라던가 압류등 문제될 사항은 없는걸로 확인은 되었습니다. 그렇다면 이렇게 찍은 확정일자가 나중에 이 집이 문제가 되어 경매로 넘어가면 확정일자 로서 (전입신고 17년도 ,오늘 확정일자를 받았으니 오늘 오후9시부터) 효력이 발휘되어 우선변제를 받을수가 있습니까? 아니면 따로2년 이나 1년 전세 연장 계약서를 작성해서 다시 확정일자를 받아야 되는건가요? 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 답변 기다리겠습니다 . 꾸벅 ^^😊
감사합니다. 답변 드리겠습니다.
2017년 10월 10일(예)에 임대차계약을 체결하고 전입신고는 하였으나 확정일자를 받지 못하였다.
이후 2년의 임대차기간이 지난 후 묵시적으로 임대차가 갱신되었다.
이후 확정일자의 중요성을 알고 2024년 9월 9일에 확정일자를 받았다.
임차한 주택에는 아직 근저당, 또는 가압류등의 권리가 없다.
이 경우 만약 임차한 주택이 경매가 될 경우 우선변제를 받을 수 있나요?
대충 이와 같은 질문인 듯 합니다.
먼저 임차한 주택에 그 어떠한 권리도 설정되어 있지 않기 때문에 경매가 되더라도 질문자님께서는 전혀 걱정하지 않으셔도 될 듯 합니다.
경매가 되어 낙찰이 될 경우 질문자님께서는 2024년 9월 9일자로 받아 놓은 확정일자로 인하여 다른 권리자가 없기 때문에 우선적으로 보증금을 배당 받을 수 있으며 만약 질문자님의 보증금보다 낮게 낙찰이 되거나 배당을 받지 못하는 상황이 되더라도 배당 받지 못한 돈은 낙찰자가 물어주어야 하기 때문에 걱정 않으셔도 될 것 같습니다.
결론적으로 대항력은 전입신고한 다음날 0시인 2017년 10월 11일 0시에 발생하며,
확정일자에 의한 우선변제받을 권리는 2024년 9월 9일 9시에 그 효력이 발생합니다.
@@1pro-auctionmaster 명쾌한 답변 감사합니다. 🥰
와 강의가 굿입니다😊
칭찬 넘넘 감사합니다. ^^
1. 전입 확정일자 같은날 받으면 효력은 다음날 0시발생
2. 근저당효력은 신고한날 오전9시로 발생
3. 전입신고하고 후에 확정일자 받으면 확정일자 효력은 확정일자 신고한날 오전9시 효력발생
확정일자신고후 나중에 전입신고하면 효력은 전입신고한 다음날0시 발생
@@taeilyoon7120 완벽하고 정확합니다. ^^ 짝짝짝!!!
@@1pro-auctionmaster근데 전입신고 후 확정일자를 예를들어 1월2일 오후 2시에 확정을 받았는데 오후 2시에 받았는데 오전9시에 효력이 발생되나요...? 영상 끝까지 보면서 당연히 오후9시 인줄 알았는데...
오전 11시에 근저당이 잡히면 그게 2시간전인 9시부터 효력이 발생하나요.....?
근저당과 확정일자는 등기소에 등록이되어서 효력이 당일 오전 9시부터 발생이 되나요?
결국 전입신고 600원 낸 사람한테 손을 들어주냐? 등기소에 돈을 더 많이 준 사람한테 손을 들어주냐? 이 문제네요.
(전세권설정시 전세금 x0.24%)
권리라는 것은 돈을 많이 주면 강해지고, 적게 주면 약해지는 것이 아닙니다.
이렇게 정리하시면 어떨까요?
먼저 등기부에 등기된 근저당의 효력은 등기부에 등기된 9시에 그 효력이 발생합니다.
그런데 왜 9시냐? 10시 등기한 사람도 있을 것이고, 오후 2시에 등기한 사람, 오후 6시에 등기를 신청한 사람도 있을 것인데 왜 9시냐?
그것은 등기부 등기는 시간이 기록되지 않고 순위가 기록이 됩니다.
그래서 모두 등기한 날 9시에 효력이 발생하지만 먼저한 것은 1순위 나중에 한 것은 2순위...이런식으로 순위가 결정이 됩니다.
그리고 임차인의 확정일자 효력 발생일은 다음과 같이 정리해 두시기 바랍니다.
1) 甲2월 2일 전입, 2월 2일 甲확정일자
이 경우 대항력은 2월 3일 0시, 확정일자효력은 2월 3일 0시
2) 甲2월 2일 확정일자, 2월 3일 甲전입
이 경우 대항력은 2월 3일 0시, 확정일자효력은 2월 3일 0시
3) 甲2월 2일 전입 2월 3일 甲확정일자
이 경우 대항력은 2월 3일 0시, 확정일자효력은 2월3일 9시입니다
가장 기본적인 내용이면서도 많이 햇갈려 하는 내용입니다.
정리하자면 확정일자는 등기가 되어 있지 않기 때문에 반드시 전입과 같이 다녀야 합니다.
전입하게 되면 전입한 다음날 0시에 대항력이 발생하고 따라서 확정일자 효력 또한 대항력과 같은날인 다음날 0시에 효력이 발생합니다.
그러나 먼저 전입을 하고 나중에 확정일자를 받았다면 이미 전입이라는 대항력이 발생한 상태에서 확정일자를 받았기 때문에 이때의 확정일자 효력은 확정일자를 받은 날 9시에 그 효력이 발생합니다.
청주에서 교육 받았던 학생입니다. 여전하시네요
반갑습니다. ^^
근저당과 전입확정효력의 발생시점에 대하여 개정이 필요할듯! 전입효력발생시점이 늦게 발생하는 것은 은행을 보호하고 약자보호에 약한 면이 있네요! 적어도 신고하고 공무원이 접수한 시점으로 하는 것이 좋을 듯합니다!
시청해주셔서 감사합니다. 더 좋은 내용으로 열심히 준비하겠습니다. ^^
경매명장님~ 1프로 클래스 온라인강의 수강자입니다. 이 내용은 기본반 내용에서는 못본것같은데ㅠㅠ.. 오프라인에서 다른 반에서 다룬내용인가요?ㅠㅠ
1프로 온라인강의에 강의 좀 더 풀어주세요😂😂😂 너무 좋아요!!!
+) 아직 고급반은 수강안했습니다 얼른 기본반 빡시게 돌리고 수강할께요^^
시청해주셔서 감사합니다. ^^ 온라인강의 내용을 더 알차게 준비 중에 있습니다. 조금만 기다려주세요~^^
안녕하세요 구독자 입니다. 강의 잘 듣고 있습니다. 감사합니다. 질문입니다.
5:18 부터 시청 >> 분명 근저당 2/20 이라고 말씀하셨고, 시간 말씀하실 땐 2/2 이라고 말씀하셨는데, 정확히 2/2입니까? 2/20 입니까? 헷갈립니다.
앞 부분에서는 당일날 전입 신고하고 확정 일자 받으면 대항력은 다음날 0시라고 말씀하셨어요. 근데 마지막 쯤에는 당일날 전입신고 한 상태에서 확정일자를 받으면 그 날 9시라고 하셨는데 당이날 9시가 맞는지 다음날 0시가 맞는 걸까요???
시청해주셔서 감사합니다.
질문에 대하여 다음과 같이 정리하여 알려드립니다.
1) 먼저 2/2일자에 전입신고는 하지 않고 확정일자만 받았으며, 2/20일에 근저당이 설정되고 비로소 3/3에 전입신고를 한 경우에 대한 질문에서,
대항력과 근저당의 효력, 그리고 확정일자의 효력이 발생하는 유형에 대한 내용에서, 먼저 질의자님의 지적대로 2/20일에 설정된 근저당의 효력일자를 2/2일이라 한점에 대하여 죄송하게 생각하며 바로잡습니다.
근저당의 효력은 근저당이 설정된 당일인 2/20일 9시에 효력이 발생합니다.
2) 임차인이 2/2일자에 전입신고를 하고 2/2일자에 확정일자를 받을 경우
대항력은 다음날 2/3일 0시에, 그리고 확정일자에 의한 우선변제받을 권리 역시 다음날인 2/3일 0시에 그 효력이 발생합니다.
확정일자는 등기가 되어 있지 않기 때문에 등록이 되어 있는 전입신고를 전제조건으로만 우선변제받을 효력이 발생합니다.
따라서 예제로 임차인 갑이 2/2에 먼저 확정일자를 받고 사정상 3/3에 전입신고를 마쳤다면 대항력은 전입한 다음날 0시니까 3/4 0시에 대항력이 발생하고 그보다 먼저 받아둔 확정일자는 전입을 전제조건으로 하다 보니 확정일자를 받은 다음 날인 2/3일이 아닌 전입한 다음날 0시인 3/4일 0시에 효력이 발생합니다.
그러나 질문하신 바대로 2/2일자에 먼저 전입신고를 하고 3/3일에 확정일자를 받은 경우에는 어떻게 될까요?
대항력은 당연히 전입한 다음날 0시에 효력이 발생하다 보니 2/3일 0시가 되고, 확정일자는 이미 전입이라는 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자를 받았기 때문에 당일 9시에 그 효력이 발생합니다.
다시 말해서 이미 전입을 한 상태에서 확정일자를 받으러 갔고 관공사 문 연 시간인 9시에 그 효력이 발생합니다
한 밤중인 0시에 확정일자를 받으러 갈 수는 없겠지요.
그렇다면 먼저 전입신고를 하고 오후 2시에 받은 확정일자 효력은 언제 발생할까요?
오후 2시일까요?
아닙니다. 이 역시 당일 9시에 그 효력이 발생합니다.
확정일자는 시간 기록이 되어 있지 않기 때문에 오전 10시에 받았든, 오후 2시에 받았든 그 효력은 전입한 이후라면 당일 9시에 그 효력이 발생합니다.
4분 10초부터 설명해주시는 예시의 경우 중간에 설정된것이 근저당이 아니라 압류라고 하더라도 결과는 같은건가요?
네. 결과는 동일합니다. 시청해주셔서 감사합니다. ^^
영상을 보다가 생각나는건데 만일 이동이 자주 있어 이사를 자주 해야해서 월세를 살아야 할때는 대부분 근저당 후순위로 전입을 하게 되는 일이 대부분인데 그경우를 대비해서 각 지역의 셋방얻을나라에서 주는 꽁돈(최우선변제요건으로) 100%보장 받을 수 있는 보증금을 걸고 집을 얻는것이 보증금 걱정 없는 제일 좋은 방법일까요? 이렇게 되면 전입을 나중에 해도 혹은 전입을 뺐다 다시 넣은다 해도 경매개시전에만 요건이 갖춰지면 된다고 여겨져서요.
시청해주셔서 감사합니다. ^^ 근저당이 설정된 집에 임차를 하는 경우 혹시 모를 경우를 대비해 최우선변제 지급 받을 수 있을 만큼의 보증금으로 계약하시는 것이 가장 안전한 방법이 될 수 있을 것이라 사료됩니다. 최우선변제금의 지급기준에 의하면 경매기입등기 이 전에 전입신고를 마치고 배당요구를 하면 지급이 됩니다. 말씀하신 내용이 모두 정확한 내용입니다. ^^ 제가 더 답변을 드릴 게 없을 정도로 완벽하시네요. ㅎㅎ
너무 웃겨요 ㅎㅎ
^^ 이쁘게 봐주셔서 감사합니다.
만약 계약날짜는 7월1일이고 잔금을 8월1일날치루기로했는데 전입신고와 확정일자를 계약날짜에 미리하게 된다면 그효력은 발생안하나요?
시청해주셔서 감사합니다. 계약일자에 전입신고와 확정일자를 받으신 경우 모두 효력이 인정됩니다. ^^
@@1pro-auctionmaster 제가 실수로 계약금입금할때 그 두가지를 모두해버렸는데 그럼 다시해야할까요
@@iluang “주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액이 지급될 것을 요구하지는 않는다”라며 “임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 「주택임대차보호법」 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다”고 판시하였다.
■대법원 2017다212194
상기의 대법원 판례를 참고하시면 많은 도움이 되실거라 생각합니다.
임대차계약은 반드시 보증금 전액을 요구하지는 않는다는 내용의 판례입니다.
보증금 중 일부만 지급하고 전입과 확정일자를 받아두었다면 잔금까지 지급한 날짜가 아닌 전입과 확정일자를 받은 때를 기준으로 우선변제권이 발생한다는 내용이니만큼 참고하시길 바랍니다.
강의 정말 훌륭하십니다~~^^ 교수님 영상 마지막 내용 들으면서 갑자기 궁금한 사항이 생겨 문의드립니다..2/2(전입신고) 4/4(확정일자) 받으면 우선변제권이 4/4 09시에 생기는데 여기서 만약 근저당도 4/4 에 설정되면 그것도 4/4 09시일건데 그러면 배당순서가 어떻게 되나요?^^
좋은 질문입니다. 동일하게 효력이 발생되므로 안분배당이 됩니다. ^^
안녕하세요 유익한 영상 너무 잘봤습니다.
궁금한점이 있는데요
제가 살고 있는 집에 아직 계약기간이 3개월 정도 남았는데 새로 이사갈 집을 구하게 되었습니다.
살고 있는 집에서 보증금을 아직 돌려받기 전인데 새로 이사갈 집에 계약을하고 확정일자를 받고 전입신고를 하면
이전 집에서 3개월 이후 보증금을 돌려 받는데에는 문제가 없는것일까요?
안녕하세요. 영상 시청해주셔서 감사합니다. 문의해주신 내용은 여러가지 경우의 수가 존재하기 때문에 정확한 답변이 어렵습니다. 다만, 새로운 집으로 전입을 할 경우 현재 살고 계신 집에서 전출이 되므로 대항력이 상실되기 때문에 신중하셔야 할 것으로 판단됩니다. 더 문의 사항이 있으시면 본인의 상황을 좀 더 상세히 작성하시어 이메일로 발송해주시면 답변 도와드리겠습니다.
강의 수강 신청 하려면 어찌 해야 하나요?
광주 광역시 입니다
시청해주셔서 감사합니다.^^
010.4674.0972 로 전화주시면 빠르게 상담 도와드리겠습니다.