some good points. us is not as 'okay' as some believes. let's not forget the bailed out bank failures earlier this year. the commercial real estate time bomb ahead. the multi-trillions fiscal stimulus borrowed this past few years. powell's rate hikes makes yellen's job that much harder.
蔡先生，見解精準，又熟悉大量資料，數據，思路清晰，非常犀利！
小金人分析好堅挺、用大圍世界觀看大局/真有智慧的專業眼光，勁💪
蔡金強講的言論，已經講得非常淺白，如果聽不明白的人，都是經濟小白，請不要買樓或買股票。
施永青的禍福論又點睇
I only buy US stocks. NVDA is going to the moon!
@@cn58379 up 論，這是中國讀壞書的人的特質！
@@cn5837 沒有看到你的評論，現在回來事後孔明，施生有點私心，他是地產代理，香港與內地過去一年已經蝕很多錢，說話有點無稜兩可，現在比過去三個月，香港房價更差，根本不是轉勢，而地產股更是一路下跌，証明三個月前並非低位。所以施生的禍福論，有點搵笨。其實樓市在低息環境從2009年開始升了超過十年，2020年見頂，現在是高息環境，怎會跌一年半就跌完？以前是以無風險利率兩厘以下做參考點，租金樓價比就是以這個數一直向前行，現在反轉是一樣的，住宅售價就是向無風險利率大約5厘進發，一日未到，根本不會停下來，你計計租售比去到5厘未？未，就要繼續參考美債十年利率走向。有可能下跌一點，但五年內也不大可能低於4厘，是摩根史士丹利的報告。
蔡金強先生真是智者，真知灼見👍👍👍
蔡金強分析正 講嘢風格更是一絕。正👍
蔡先生是今時今日美麗新香港清醒的經濟人🎉🎉
蔡非涉奉承，只科學分析🎉
謝謝施永青、蔡金強兩位智者分享。
小金人 對華的評論好公道, 清晰強勁!!
我都好愛看小金強的分析
謝謝兩位, 施永青先生、蔡金強先生
有料，小金人👍👍讚
蔡金強真強 ! 極強 ! 好嘢 ! 各人問 , 答都好 !
Thanks from Boston. 多谢主持。加油。
3位超班人物，直心而論，精彩❤
你望吓C 基金表現先啦😂智者操盤？
Mr. Choi is very knowledgeable.
支持小金人
施生，還錢啦。你員工唔係同發展商簽約，係同你簽約！！
小金人真係好有料👍
小金人分析獨到! 👍🏻
蔡金強數據加分析真係強
兩位高人🎉獲益良多
感謝!
淨係聽左金人的言論，C生嘅全部飛哂～
我都係
c生政見行先，理據擺後
同樣係咁，施生隨口講，無數據，可以飛得
蔡生分析一流
oscar always shares great insights, and doing it in a funny way; reaping "loneliness" 🤣
Good meeting and discussion.
蔡先生分析持平排除陰謀論意見，難得難得o
謝
現在是香港地產商開始深度了解國內同業的時候，但大舉出資收購應在十年之後。等了40年，再等10年絕不為過。中原地產應已大幅減免屬下中介人員底薪和收縮分店數目，國內地產商再大幅減價也難大增成交，香港反而可望重現2000年一手盤降價推升成交的盛景？
小金人的用的比喻好好, 易明
I love 小金人
真心喜欢蔡生的风格
香港樓市現在已經進入好像日本過去20年螺旋式下跌循環的超級大周期，無論減幾多息又或者做幾多財政措施都會完全冇用！歸根究底都係地產霸權過去過幾十年對香港已經造成無法挽回嘅傷害。香港嘅資源全部都分配晒去地產有關嘅行業，所以香港人作為已發展嘅地方嚟講人工非常偏低。你去餐廳食嘢大部份錢都去晒租金何來會有好服務？態度好的侍應和新鮮嘅材料呢？你去茶餐廳全部都係萬年凍肉。
而且香港人慣咗响地產賺錢基本上做生意大部份都好冇創意你見到香港啲商場同大陸啲商場比較就知道當中分別。商戶種類更加唔使講，講真地產賺咁多錢好多商家寧願去炒樓都唔會放資源提升質素和競爭力。點樣搞好香港嘅旅遊基建，服務態度等等？你哋睇睇過去10年日本經濟都雖然唔係幾好但係我去年好驚訝地見到日本整體個城市面貌同埋旅遊配套比新冠之前進步咗好多，證明咗人哋真係好有心好長線心態去搞好自己嘅居住和旅遊配套，唔係好似香港人咁懶得提升自己之餘又好冇廉恥淨係識賴港人唔肯留港消費。
你睇睇夜經濟嗰幾條街廟街女人街全部賣假貨又污糟又邋遢店員態度惡劣，油尖旺條條街冷氣機滴水嚴重，政府完全唔理導致市容極差，白白浪費咗個咁好嘅位置和環境嘅特色，我作為一個香港人經過呢幾笪地方我自己都覺得好羞恥，都會問點解呢啲地方咁都可以代表我哋香港人…..香港人過去10幾廿年被地產霸權縱壞咗，令到大部份香港人不務正業不思進取，而家乜都貴，但係又乜都唔識又冇禮貌根本已經完全冇競爭力，亦都失去咗生存嘅本能。所以現在只能無賴等死又或者咁啦求中央放多啲人落嚟去救濟香港囉，繼續發展低端旅遊服務當內地人水魚這些伎倆，香港人最擅長，就好像吸毒一樣永遠斷唔到尾，所以香港的血咁多年基本上已被過高嘅地產成本吸乾，完全沒有翻身嘅機會。
經濟環境差, 地產市道下滑, 很多下游產業都會受影響而結業, 到時失業率肯定會上升, 工資也會受壓力, 加上我們見到政府的政策及效率, 政府窮又無外資引入,離復甦真是遙遙無期,祇是苦了我們年青一代
難得有小金人, 應該做個加長版, 唔係觀眾講架, 施生明顯唔夠喉
Please invite 小金人more
屍生 只系關心有冇成交有冇佣金
其實小金人說強幹弱枝，要地方債務轉移到中央，想想轉移後，誰的錢袋錢少了？是銀行，現在房地產下跌，銀行風險上升，所以即使債務轉移，也要慢慢來(中央已經剛發了1萬億債)。反而最好的方法是中美階段性和解，美國減少限制美資投資港股及A股，吸引中東資金投資中國企業，用各種政策令股市上升，增加中資企業IPO集資能力，降低企業槓桿，中國就有更大迴旋力度轉移地方債務。不轉移，等於讓不合格的企業出清，只要沒系統性風險，就沒事。當然企業也有外債，但現在中國銀行利率已經比美國低，如果不能置換，可能是企業自身問題。
風流係地產佬，賺都賺夠、何來折墜… 真正折墜係正常用家😢
蔡金強分析得很清楚，施生的禍福相依就好似講玄學
不是玄學，蔡生最後也解釋了施生的福禍輪
Good analysis
施永清正PK
小金人係有料人仕🎉
麻煩多多邀請小金人來
蔡生一路講，施生一路唔知點咁……講得好😂
💪💪💪
金人就是清清楚楚，無花無假
其實香港租金太貴,令營商好困難,跌係好事
這代人本身好難買樓 結婚生仔 現在還有多一樣擔心就係經濟差之下會唔會失業 減人工😢
Using cap rate of 3% to 3.5% for IP valuation is too low - getting a higher fair value of IP.
香港樓價及租金成本太高，嚴重阻礙香港發展
其實14億人，不缺有能之仕想出救方法。問題不在於如何救，癥結反而在於權力遊戲規則要改變
有見地...但中央政府一定不會把債上吸,因為不會換政治主體,講白D維持一黨,點解美國肯大發國債...又係好白咁講,發幾多債無問題,下界政府搞掂,下界政府是自己人即係國債未爆啦,到國債出事,就換另一個黨搞掂個爤灘子.
👏👏👏
19:00 中一拳都跪低 難得有人講真話要細心聽
笑死我,蔡先生一講到美國今年會再加一次息,施生馬上轉身面向蔡生神色沉重咁樣,笑到我呢!
加到八厘就直接瓜得。
其實中央那有不知問題所在，講著講的問題都是大家都知的問題，但就沒有說明如果平衡中央與地方政府的債務可能出現的問題，好處又在那裡。這樣改變對政治與治理國家有什麼影響，面對世界經濟有什麼影響，現在美國正在收割世界經濟對現在的改變經濟又有什麼影響，美國政府高層官員又為什麼急於訪問中國，他（她）們的目的何在？
5 釐息投資； 1， 2 個% 回報; 呢個比喻精景😂
咁依家投資物業一般都有 3% 嘅
@@jeremytang777net yield 好少過3
龍年Call Loan，樓舖斷供；炒市寒冬，豪客失蹤；接貨最笨，無債輕鬆！
施生仲未明? 蔓延去主幹，所以以某人諗法，要保住自己，更加要截枝保護主幹
地產佬梗係想租金貴
美國現在的經濟戰略持續加息就是要陰乾中港倆地的經濟，住房自住不可炒巳不合時兒了，若不想再淋下去真糸也要决，但負债必定要承擔還债，大陸經濟财富効應大比例也是槓桿得來的，大部份 銀行極多坏賬，国內班友常怀者刮得幾多得幾多後張錢轉走到外国去嘆世界 這種心態 是非常差劣的 如果人民大部分是這樣国家 也會被刮 乾了!
你咪傻啦，大陸係唔會幫恒大同碧桂園的😂有錢人破產又唔會死的，大陸連病人都可以置之不理，你無錢醫院會救你條命😂社會主義國家連醫療都要人民自理，講起都夠經典喔😂共產黨點對人民，人民咪點對共產黨囉，大陸人民知道自己留大量金錢係大陸，遲早會畀共產黨拎走架咋，大陸朝令夕改，進退失據，毫無章法， 一人說了算，有錢人一定走得快好世界啦😂
小金人，您好呀！
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施生講經濟，好似在外太空，金仔有料之人，廢話少講，對住施生算好有耐性
美國高息也要付出極大代價，個人認為美國經濟繁榮只是表像，並不合理。資金流入美國並没有購買美債（債息破纪錄上升），出入口没有顯著增長，股市也没有大升（雖然仍在高位），對手沒有倒台（斯里蘭卡除外）
是的，美國最大的敵人是時間，因為殖利率倒掛的情況是不可能持續的，當新的長債發行時，就要面對不得不提高利率成本來提高系吸引力，當殖利率倒掛收斂的時候會迎來資產價格暴跌
很明顯, 美國佬加息就是要打倒自已的經濟, 因它的經濟過熱❗明唔明小白們❓
所以大家都認定出年減息？😂
@@btroy3768 唔一定，可能keep住高位横盘
同意
蔡先生用數據（Cap rate & interest rate)說話以支持其觀點;施生就一向用其獨有的數字說話（9 up ）以模糊其觀點的基礎，什麼： 福兮禍所以😂，市場正在 凝聚實力，根本在9 up ! 果然有用把口搵食（笨）行業老闆的本領。
c生係政治立場行先，唔講數據
@@anon_213 废佬 C
老施要回佣俾員工啦。
平時揾甘多，昨死，正PK
我想問留言話聽唔明嘅人 有啲咩會聽唔明 其實都係講啲事實出嚟😅
唔想接受現實就話聽唔明囉😂
施老闆, 市民資金壓住買樓, 影嚮實體經濟增長唔講得架~ 唔可以叫醒啲L樣, 佢地要繼續節衣節衣縮食買樓供, 我地中原先有生意做架~ 剛需呀!
想请教两位智者一个问题，有没有想过，中央政府就算想改变 强干弱支，那怎么发债？ 发人民币债？ 问题是居民没钱消费自然也就没多少钱买国债，你都说负债率去到7成。 那发美元债？ 中国可不是美国，人家美国永远不违约因为人家印美元。 中国政府发债手上有这么多美元去还？ 现在最大的问题是中国赚不到美元。 印钱？ 汇率马上跌
施生話中國比歐美增長高，如果此言屬實，何故咁高增長反而應付唔到高息呢？有失常理喎
錢 集中 係一小班人到 , 得極有錢人 可以 輕鬆 消費^^
通過殖利率倒掛已經正在收割全球投資人了，怎麼會收割個寂寞呢
@user-im7hm4kg9y 人民幣沒有霸權，不像美元
美國〈自己衰>靠印美元還高息來推淋個地產及亞太經濟，來一齊衰。攪炒全世界經濟。中美問題。
我嘅錢是我嘅錢，你嘅錢也是我的錢😢
睇得出施生嘅無奈，2種思維，相信施生係唔相信數據嘅😂
樓價不跌，我呢世都無可能買樓。
點解成日要講西方東方? 大家都係人類, 有咩大分別?
不是講la樓價一定大跌
蔡先生点解唔讲下，长期加息或维持高利率息，美债的问题？蔡生噶观点是美国没限power？无负债？无金融问题？
现在就是双方比拼耐摩擦力
中央政府大把錢要洗 買外交 造戰艦 邊有錢比你？ 仲有境外人民幣要頂
我对香港楼市非常有信心,香港不行全世界都不行,香港一不小心转身就撞到人踩到人脚,咁你觉得人影都冇一个咁会好过多人的？
房地产模式持续几十年，经济要转型，出清才多久时间，不可能一喊痛就立马救命走回头路，这样有什么意义呢，所以，事实已经是显而易见的了，需要时间，需要忍耐，这就是战略定力，天不会塌下来。
高下立見🤡
some good points. us is not as 'okay' as some believes. let's not forget the bailed out bank failures earlier this year. the commercial real estate time bomb ahead. the multi-trillions fiscal stimulus borrowed this past few years. powell's rate hikes makes yellen's job that much harder.
樓奴心裡涼快！
麗新 算香港發展商嗎？😅
:-)
😅
這叫報應呀，施正清
中原幾時執笠??
谁家的孩子谁家抱啊，大大已经讲得好清楚了，大家唔使幻想了
1:44 1:44
美國的GDP能夠上升2%多，是否因為靠賣軍火？
親海駅清貨失敗
凱柏買家後悔
中國國民比美國國民有更多負債？請問主持的數據在哪裡攞？
房价跌了就是
@@winnerwinner7492歪理
點解我聽左中央政府「強姦弱智」🤣，btw，蔡先生真知灼見👍
強幹弱枝🌴🌿
🤣🤣🤣🤣
真係無良,強姦弱智.
地方政府負債累累，真係「弱智」，中央唔強干地方政府就怪
地產經紀根本多餘
贪官從政!個国家唔死都几難啦，等住跳楼好了。