差点让我破产的一个房产投资
HTML-код
- Опубликовано: 10 окт 2023
- 向我提问，请先关注并填表加入菊子说房产微信群： docs.google.co...
观看菊子今日的博文：kellyinvestmentacademy.com
有兴趣进我抱团养老群的朋友，请加助理微信CentryStone7, 注明抱团养老，她会拉你入群； 也有Savannah 买房群，请注明：买房。
**********************************************************
菊子说房产：差点让我破产的一个房产投资
投资是一个需要十分平稳考量的，预见未来比只看眼下要重要的多。
比起看不见以后如何的项目，我当下对项目以后的发展判断显得更加重要，犹犹豫豫的不解决，只会加大资金和人力付出，在项目出发点我对于项目的全方面考量上，我已经出现了考虑不全面的问题，所以产生了接下来的项目问题，但是及时的买断方案从大局上我认为已经对我的公司做到了损失最小化。
我很庆幸我的理智和果断，用最小的成本获得了这次的经验。回看历次的房产投资我们更加要注重项目的前期考察，就如我之前说到的，天时地利人和，缺一不可。没有一次成功是偶然的，也没有一次失败的无原因的。
成功没有秘诀，贵在坚持不懈，任何伟大事业，成于毫不松懈，希望大家都能越来越成功！
****************************************** ****
这是我的房产投资经验分享频道。我在2009年以小白零基础入行房地产行业，从做独栋楼到Flip，再到购买商业地产。分享我的经验，涉猎题材包括美国投资、亚特兰大周边行情、被动收入、最新策略、个人信息、经验分享、项目实战、土地投资实情等。
菊子说房产， 让你投资不再难！
免版税！我分享的任何信息或是建议对你不构成投资建议，据此操作，风险自担！
****************************************** ****
菊子创办的非盈利机构【真爱力量】在Amazon慈善平台建立了公益账号，请大家通过 smile.amazon.com 买商品，这样对您不会额外产生费用，但是真爱力量会收到Amazon 捐赠的善款。 进入smile.amazon.com后，请在添加您支持的非盈利机构名字中 输入True Love for Special Need Families Inc， 这是真爱力量的公司名称。 真爱力量以及微笑购物详情请点击下面的链接了解： mp.weixin.qq.c...
很欣赏菊子姐能大方的分享自己的失败和止损经验 能这么接地气的分享 比起那些只会装逼的生意人 暖心很多 谢谢
太佩服菊子姐了，这么难的事情竟然能这么轻松的讲出来，大赞🎉。可以想象菊子姐这几年经历啥。
菊子姐，我是加州的结构工程师。我也做construction。开发商，承建商居然不知道这块地下面有石头，本身他们就不靠谱。买地之前没有地质报告的话，我是不会买地的。所有项目的费用最不能够算出来的就是地下的状况。其他地上的都容易。我觉得你的处理是非常正确的，及时止损其实真的不是那么容易做得到。但是问题就在于，你的承建商很有可能不是工程人员，他懂的也有限。基本上是他坑了你。我觉得你下个项目买地之前应该做多些了解土地的功课，这样风险会降低很多。
谢谢你的留言，1. 团队不靠谱，他在挣买地的钱（跟卖地方有勾结），2. 周围有建筑和人时弄石头的费用更高这件事不知道，3. 疫情期间停摆造成的耽误也是一个因素；4. 不懂开发的人不要轻易去做开发时另外一个经验教训
拿地，是无论如何都要最基本的勘察的，不但是地质调查，土壤的成分调查和历史调查都是不能少的，这么大规模的地，没有基础调查可能是最大的风控失败吧，发现花岗岩的时候有没有可能直接就地卖掉呢？这块石头也许对有能力开发的人很有价值呢。
@@菊子说房产，听说国内有非爆破技术弄破石头的，会不会就可能降低成本？
如果你能够证明他知道土地情况，而没有告诉你，你可以考虑告他。就看你觉得值不值得花时间了。的确，开发不是每个人都可以做的。但是懂得的人就挣得多。 @@菊子说房产
@@菊子说房产 也不能说不懂的不应该碰，谁都是从不懂时期过来的，不懂不熟的人应该从小案件下手练习，能赔得起的小案件出的问题越多学习收获越大，您那时候只是下手太狠了，有魄力，成功了的话那收益也是很可观啊。不到300万投资搞七十多户，这一票如果搞成了直接收益得几千万吧。👍
如果你在加州， 又认识我，你也许不会踩这个坑。 土地开发其实不是真正意义上的房地产投资，土地开发是“零售业”，类似的错误我也犯过，只不过比你早了30年。投资土地是整个房地产投资风险最高，回报最少的一类。土地投资是房地产生物链的底端。有人投资生地，分割好以后变成熟地（三通一平），把熟地卖给建商，建商盖好成品（房子）再卖给消费者。只有超大型开发商（通常是上市公司）才可以向你这样做从买生地；分割；盖好房子推向市场一条龙的事。资金要求极大。在这项投资上你犯了太多的错误。听上去在这个投资以前你并没有很多开发土地的经验，冒这么大的风险，付得学费太大了。不过你是一个坦率真诚的人，祝你今后投资顺利。
在我们这边（感觉全国都是这样），我们需要的就是做到土地开发那一步，construction（地面建房子）的钱100%是贷款银行给的（建筑贷款）
菊子姐重信用，为自己积累了人脉，获得了投资人的认可和尊重❤
能有勇气魄力分享自己的经验教训～未来一定能走更远！祝福菊子姐😊
说得太好，有时失败的经验对大家更有帮助。谢谢分享
这100万不亏，能买来投资方的信任，还有更多的合作机会！合作共赢不能保证信用关系，只有投资失败才能看出人品和能力。
菊子姐太靠谱了！ 其实卖期房的时候，合同里可以加一句“假如建筑成本大增，超过合同价格，卖家要加钱”的term. 我在FL有个期房，建商就在合同里有这一条，保护建商的，也算合理的。
感谢菊纸姐的分享。失败不可怕，复盘失败也是个大家共同学习的过程。不做就永远不会失败，但是做项目总会有成功和失败，关键是从中学到经验/教训
菊子姐是生意人，对于失败能看得开，对于赔钱能看得开才能赚大钱。
感謝菊子姊分享, 菊子姊真是重信義的好人! 我想也是因此才能夠趨吉避凶吧~
谢谢菊子姐这么坦诚地分享！
地里有块大石头，是不是应该在买之前，就勘测清楚，如果有技术直接探测，再买也不迟。毕竟，你是要买地建房子的，有大石头，肯定不好建房子。假如，下次买地的时候，可以小心这个大石头的问题，假如说，没有遇到大石头和疫情的时候，这笔买卖还是相当赚钱的。以后，可以更加注意细节问题了。
旁邊都建好了，只有中間這塊雷區沒人敢做。大家都在旁邊等著看大戲。然後她來了。
以前没有失败经验，第一个有问题的项目就可以即时止损，很厉害，投资最重要的就是承认错误和止损要快
断臂求生
塞翁失马焉知非福，菊子姐人善老天都帮忙😊
❤
谢谢菊子的分享. 困难都挺过去了! 现在可以笑看风云了!!! 祝如意安顺.
Thank you for sharing a real story! Unlike a lot of the gurus out there.
当机立断，该断则断，断臂求生，力挽狂澜。
断臂求生 就是我的感觉
很好奇买地之前没有做survey么？ gpr应该可以探出hard rock的吧。有考虑把局部有石头的地方用fill把基地拔高来避免炸石头的花销么？
由内至外的感受到你的美丽！❤
又是满满的干货。多谢分享
太厉害了！
果断决策！
这么说我，我要羞愧得撞墙了。 但吃一堑长一智倒是真的
菊子姐千万记得把自己个人资产和生意分开。做生意可以破产，破产了还可以东山再起！千万别把辛苦这么多年积攒的个人资产搭进去。
我做私募的，没有办法保全个人资产的。 但是相对来说，在美国做房地产，只要够勤奋，在熟悉地方，做自己熟悉的地产，加上资源充足，相对比较安全的
@@菊子说房产您真有担待
作为购房者，最大的避坑动作是：千万别买期房！！！里面坑太多！而且都是你没法掌控的坑。
想请教一下 像这种大石头没有办法在买地之前做survey发现吗
很容易发现的，是因为我们这块地的卖家跟我的建商合伙人有利益关系，当时算了50万的预算来处理可能有的石头
谢谢菊子姐！
今天好美👍👍👌👌🌺🌺
感谢分享
虽然有个小挫折 但菊子姐依然是我偶像。
谢谢菊子分享。这种风险，有没有办法事先能发现吗？
你看我今天刚发布的视频，或是就不做开发，不懂的不做
Not easy to do business
生意人不会因为一次的投资失败就停下自己的脚步，总结失败的原因避免下次重蹈覆辙即可；失败不可怕，可怕的是不在失败中总结原因；没有天生的商业奇才和投资天才，都是在失败中总结经验
说的太对了，失败让我顿悟，让我成长
當機立斷，扭轉局勢
这个3百万的项目，实际亏损额也并不大，会让菊子姐的公司一直不挣钱呢？
保证投资人的收益。投资不都是有风险的吗？投资人不自担风险？
是有风险，我买断不是他们要求，是我自己想速战速决 暂停这个项目。 如果有股东在，不好暂定，一定要往下推进
What if you build the senior houses and sell them for a higher price?
我后来卖了，现在有一个合同，在等着过户
不錯
风控没有做好
是啊，想想都后怕
年化有21%的回报怎么听着就不真实，据我所知20和21年那会儿hard money贷款利率也就8%-10%，怎么可能私募会给投资人21%这么高的年化利润，难道不是三年总共21%的回报吗？能解释一下吗？
我们2014年开始做私募，投资人拿的差不多都是这样的年化收益，好日子一直到2020年，2020年我做的一个仓储，投资人年化收益是40% 多。 这些都是快进快出的项目，1-3年，很快出手，年化收益可以很高
有胆有识 列害
太可惜了
作为外行，我就想知道在当今科技如此发达的年代测不出地下有块大石头？求科普。
老马都会失前蹄，一个项目没有成功，回头分析原因，总能找到失败的原因，而那些原因，不过是天灾人祸，一小半是不可控，一多半都是可控的。事后诸葛亮应该也是由此而来： 这么蠢的事情竟然让他发生了！？ 实际上所有不该发生的事最后却发生了，不是人蠢就是人坏，我是碰到了坏加蠢的人，我自己也是蠢
主题是：止损
年收入21％，高利贷呀
感觉整个项目最初的预算计划都是错的，这样做项目和闭着眼开车有什么区别？买地之前不做检查吗？
你感觉的都对，总结起来就是： 我不知道不知道的事情太多，加上不靠谱的项目方，加上差不多停摆的2020-2021年
你们centry stone 是在这几两年间 做了其他盈利项目补了这个坑吗？
是的
良心开发商 真心牛逼
太厉害了！ 不靠谱的合作伙伴真的让人烦恼
特牛菊教授
替你捏把汗！
菊子姐，可以请教您一个问题吗？用了1031置换来的房产，可不可以更名呢？这种投资房可以变成自用吗？谢谢
你需要问做1031的中介，就我自己的经验，我觉得不能换名
做个地检花几百美元
好大一笔机会成本。买住宅直接就赚了。
全部预售，最小的投入，最大的收益
美梦是这样做的
收益非浅❤
能不能分享如何找到靠譜團隊？
我以前做了一期视频，不是这方面我不是专家，不然也不会总掉坑
很多小的建商到处找投资方割韭菜，尤其是割中国的投资人的韭菜见怪不怪。赚不到你知识以外的钱
合作方20万没拿什么意思？给你了吗
给我了
JU ZHI YOU zhe mo hao lao tian hui bang zhu ni de suo yi ni hui geng hao !
我们都会更好，每个人都会更好，生而为人，呆在美国，何其幸运
语言需要简练，思维逻辑更清晰些
好的，我努力
聰明能幹的女人。
年化21%收益。。。。这不就是骗局吗
比如这个项目，ruclips.net/video/wJc7z5HLAS8/видео.html 16个月投资资金翻倍，也就是有100%的收益，我们做的几十个项目，现在结束的，有一半项目投资人的年化收益是20% 以上，那时候有大趋势的红利，加上有很好的强制增值的机会，和低利率。
你是一个不错的博主但也不要利欲熏心忽悠普通投资人的钱，没有把握的项目就不要做
做的时候很有把握的，没有疫情的话应该没有问题，有疫情如果能遇见房价会差不多涨50-100% 能及时调整房价也不会有问题
姐，你不是做不亏、少做少亏，回家吧
嗯，已经在家了
做商业没有这种敏感性和决断力是很危险的，可是没有足够魄力也发展不起来。所以还是很难的。不过未来几年也不容乐观，保持谨慎很重要。
那個時間段最正確的做法是停止開發，買二手舊房翻新後出租或出售。