Cambio d'uso - da magazzino a residenza | Arch.Simone Brugnara

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Il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione è una delle operazioni di recupero edilizio più
richieste e per chi non è del settore risulta difficile districarsi nella burocrazia che vi ruota intorno, perciò in questo
articolo vogliamo fare un po’ di chiarezza sull’argomento.
Il cambio di destinazione d’uso di una proprietà, influisce anche sulla categoria catastale e quindi sul pagamento
di alcune imposte.
Criteri da rispettare
Il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, oltre ad influire sulla categoria catastale dell’immobile,
implica il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e dei rapporti aero-illuminanti, contenuti nel regolamento
edilizio comunale e quindi variabili a seconda del Comune.
Nel Comune di Milano, ad esempio, i criteri da rispettare sono:
1. l’altezza minima dei soffitti: minimo 2,7 m per il soggiorno e le camere e minimo 2,4m per gli ambienti di
servizio.
2. La superficie minima da tenere in considerazione: 28 mq per un monolocale per singola occupazione e 38
mq per monolocali per utilizzo plurimo.
3. Le superfici minime utili per ambiente: camera singola di 8,00 mq, camera matrimoniale di 12mq, soggiorno
14mq, cucina di 5mq, studio di 7mq, soggiorno con spazio di cottura di 17,00 mq, locali bagno con
lato minimo non inferiore a 1,20 m.
Inoltre, se siamo in un condominio, è bene verificare che il regolamento condominiale non sia contrattuale
e ne vieti il cambio e che la modifica di destinazione d’uso sia prevista dal Piano Regolatore Generale e dal
Piano urbanistico regionale.
Tipo di pratica da presentare
Il cambio di destinazione d’uso con o senza opere è una ristrutturazione edilizia pesante e dal momento in cui
si passa da una categoria catastale ad un’altra bisognerà l’idoneo titolo abilitativo: il Permesso di Costruire, presentando
allo Sportello Unico per l’Edilizia del proprio Comune il progetto delle opere che si intendono eseguire.
Sarà poi necessario presentare:
1. la Variazione Catastale (comportando una modifica della rendita e quindi differenti tasse da pagare) e
2. la Segnalazione Certificata di Agibilità (entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori, alla quale andranno
allegati anche i certificati di conformità d’impianto. La Pubblica Amministrazione avrà tempo 30 giorni per
chiedere eventuali integrazioni ed effettuare gli opportuni controlli.)
Superbonus 110%
Gli interventi realizzati su un magazzino o un deposito possono accedere al Superbonus 110% a condizione che
al termine dei lavori i locali siano destinati ad abitazione e nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori
risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso.
Indispensabile rimane il miglioramento di due classi energetiche da raggiungere al termine dei lavori
Costi
I costi da sostenere per un cambio destinazione d’uso sono molteplici e varabili e riguardano:
1. Costo delle opere di ristrutturazione necessarie per modificare l’immobile tali da renderlo consono alla nuova
funzione se previste;
2. Costo dei professionisti incaricati di espletare le pratiche necessarie fino alla variazione dal punto di vista
catastale dell’immobile, la direzione lavori e l’eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere;
3. Oneri di urbanizzazione, legati all’aumento del carico urbanistico, difficile risulta la loro quantificazione
poichè dipendono sia dal tipo di mutazione che dal Comune;
4. Diritti di segreteria richiesti dal Comune di competenza.