[예언] 2025년 2026년 부동산 시장 전망(수도권 대세 하락장 진입, 서울 강남 아파트)|이경민의 부동산하이킥(부동산 강의 - 이경민 부동산 전문가)

[예언] 2025년 2026년 부동산 시장 전망(수도권 대세 하락장 진입, 서울 강남 아파트)|이경민의 부동산하이킥(부동산 강의 - 이경민 부동산 전문가)
이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다.
이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!!
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영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층
주요내용
2019년 부터 전망해온 부동산 시장이 예상대로 흘러가는 듯 하며 저의 개인적 예측과 견해는 예나 지금이나 변함은 없습니다. 2021년 부동산 시장을 마지막으로 부동산 상승장 후반기 시장이 마무리 되고 2022년 부동산 하락 변곡이 찾아오며 2025년 이후 대세 하락장 시작이라 말씀 드려왔습니다.
우선 2022년 하락기를 대세 하락장 으로 고지 않은 이유는 일시적하락장으로 가짜하락 이기 때문에 그렇습니다. 많은 거래량이 동반되지 않은 상태로 급격한 폭등장 이후 급격한 하락장이 찾아왔기 때문에 그렇습니다.따라서 시세 기반이 잘 다져진 금액대 선까지 반등할것이며 전고점 대비 80~85% 수준까지는 회복될것으로 보이며 개발이슈 및 펀더멘탈이 좋은 아파트는 전고점 회복 및 간혹 신고가도 나올수 있을것으로 보입니다.그 시점은 2024년 정도가 될것이며 그 시점을 일시적 상승으로 회복기로 보고 있고 있습니다. 그 시점에 맞쳐 다운되었던 청약시장은 다시 뜨거워 질것이며 분양 사업단지들은 훈풍이 예상되어 밀어내기 분양을 할것으로 보입니다. 전국 대장 아파트인 반포 아크로리버파크 아파트가 천여세대 되는데 그 주변으로 3천급 , 5천급 대어급아파트들이 줄지어 분양 및 입주를 할 예정인데 아마도 2025년~2026년 시기가 되지 잃을까 생각됩니다. 반포 124주구, 반포3주구 , 원베일리 , 메이플자이 , 반포 원펜타스 , 방배 5 ,방배6 ,방배13 ,방배14 ,방배삼익 , 둔촌주공, 잠실 미성크로바 , 잠실 진주 , 청담 삼익,청담 홍실 등등 약 5.3만 가구 대규모 대어급들이 현재 착공 및 철거중에 있습니다. 강남 아파트 입주하는 시기가 몰려 있기에 강남발 역전세 이슈가 크게 자리 잡힐것이며 미분양 및 미계약분도 나올것으로 보입니다. 22년 강남2구의 하락폭은 거의 없는 수준으로 견고한 상태입니다. 그 이유가 문재인 정부 규제책이 오히려 하방경직성을 높였기 때문에 그렇습니다 토지거래허가구역 지정 및 15억 초과 아파트 대출 금지 , 재건축 조합원 지위양도금지 등 투자수요 및 실수요자들 유입이 제한되었기 때문에 지금의 금리인상과 dsr 규제와는 무관해졌기 때문에 그렇습니다. 다만 이젠 대출규제는 풀리게 되었고 토지거래허가구역도 6월 이전 해제가 예상되며 취득세 중과 완화도 소급적용 되었기에 투자수요 및 실수요자들 유입이 가능해졌습니다.2024년 반등에 맞쳐 수요 유입이 많아질것이며 향후 대규모 강남 입주시기 입주물량 여파로 매매 전세 하락에 매도물량 출회가 더 심화될 수 있을것으로 보입니다.
또한 아파트 등록임대주택 복원 으로 주택임대사업자 부활 될 예정이지만 종부세 중과 완화 및 공제 상향 , 비규제지역 전환으로 양도세 중과 폐지 되어 사실상 주택임대사업자 혜택이 무색해졌고 공시가격 9억이하는 15년 이상 2호이상 등록해야 세제혜택 가능해졌기에 무의미해 졌습니다. 21년 7.10 아파트 임대사업자 폐지 이전인 21년 1분기 까지 등록 누적수가 100만채 였는데 4년 단기임대주택 등록 아파트는 자동말소 되었다해도 17,18년 등록이 가장 많았는데 20,21년도 전세가 폭등으로 임차인들은 계약갱신 청구했을것이고 현 시점 전세하락으로 또 개이신계약 및 재계약 할 가능성이 높을겁니다. 8년 자진말소도 그렇습니다. 25년 이후 강남 아파트 하락세에 맞쳐 애도 계획 세우실 분들이 많을것이며 8년 자동말소도 그 시점에 대부분 임대가 마무리 됩니다. 또한 앞으로 세계 경제위기 발생으로 인한 급격한 경기악화로 디플레이션 위기론이 발생될 가능성이 높습니다. 금리인하 시기는 유동성을 증가 시키지만 오히려 기대 디플레이션 으로 ㅅㆍㄷ비는 더욱더 위축될것이며 경기가 악화되었기에 금리인하를 하는것이므로 오히려 장기간 침체 현상이 오래갈수 있을겁니다. 또한 미중 무역전쟁이 끝난것이 아닙니다. 앞으로 대만 북한 문제로 g2의 전략 싸움이 치열해질것으로 보입니다. 대내적요인 대외적요인 전부 좋지 않을 가능성이 높습니다. 또한 3기 신도시 입주 예정과 2기 신도시 입주가 맏물리면서 수도권 전반적 부동산 시장은 어려울겁니다. 계속 하락장을 강조하는 이유는 이제 앞으로 서울 시장에 투자할 수 있는 좋은 여건이 만들어지기 때문에 그렇습니다. 22년 23년 하락은 강남2구의 건재와 매매 전세 동반 하락으로 인한 전세가율 하락으로 아파트 투자를 반대하고 있기 때문입니다. 결국 서울 아파트 저가매수 및 저가투자 하여 수익률을 극대화 해는 시기는 결국 강남2구가 하락세에 머물러있어야 가능하기에 계속 강조하는 것입니다. 이제 강남 아파트 매수 기회에 주인공이 되기 위해선 앞으로 2년이 가장 중요한 시기이므로 반드시 그동안 시장대응과 포트폴리오 재구성이 필요한 때입니다
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