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김선비부동산
Южная Корея
Добавлен 19 фев 2024
직장인에서 파이어족까지, 부동산 전업투자자 김선비입니다.
4년 동안 20건의 아파트와 1건의 상가 투자를 했습니다.
부동산 투자를 통해 체득한 돈버는 정보를 제공합니다.
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Южная Корея
Добавлен 19 фев 2024
쓸때없는 말이 많네여 ~ 삥삥 돌려 얘기해서 답답합니다 ~ 핵심만 말해주세요
김선비부동산 네이버카페 오픈했습니다! 여러분과 좀더 긴밀한 소통의 장을 만들었으니 많은 참여 부탁드립니다~ cafe.naver.com/kimsunbicafe
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이분은 취득세도 안내고 금융비용없고...명도비는 당연히 없으실거고... 비용제로인 수익개념이 부럽네요. 강의광고가 댓글상단에 있는줄 발견 못했네요
경매강의는 어떤?어느분?강의를 들으셨는지 궁금합니다
저는 경매강의는 따로 들은적 없고 모두 독학했습니다~
저같은경우도 퇴사는 최대한 늦게하려구합니다 명함이 있어야 대출을 이용이쉽드라구요 경험 나눠주셔서 영상 잘봤습니다감사합니다
저도 감사합니다~ 좋은 하루보내세요 ㅎㅎ
하락기가 처음일텐데 분석잘하시네요 감사합니다 동영상 잘보고있습니다~
첫투자 할때부터 폭락장을 경험하다보니 공부를 많이 하게되었네요 칭찬 감사합니다~
요즘 부동산에 관심있는 부린이입니다. 요며칠 배운 내용들을 정리정돈해주신 좋은 정보 감사드립니다. 듣다가 바로 구독과 좋아요 알림설정했어요ㅎ
앞으로도 도움되는 영상 업로드 하겠습니다 ㅎㅎ
1. 당시 부동산 총괄과 현 국토부장관이 동일인물이다. 2. 당시 물량 따넘기기를 실수요자를 타겟으로 하였다. 실수요자를 타겟으로 한 이유는 기존 투기세력보다 장기적으로 버틸 체력이 되고, 투기세력에게 이를 떠넘길경우에는 아니다 싶을때 매도세를 불러일으켜 더 큰 위기를 줄 수 있음. mb정권과 마찬가지로 그린벨트 만지작 거리는게 매우 유사함. 지금 공적자금으로 신축빌라 매입해서 임대, 공매 매입해서 재건축 노리는것 같음.
날카로운 지적이십니다~
제발 미국금리만큼 금리좀올랐으면좋겠네요
미국 금리만큼만 오르면 집 남아돕니다.
보유 아파트는 올라가지 않고 하락 추세를 보이고, 뉴스와 호가는 오르는데 내거는 문의조차 없으며.거래는 절벽이고 이자와 세금은 꼭꼭 물야하니~.아파트 2채이상 보유자들은 슬슬 똥줄이. 타오르는구나,
알긴 일고 하나??
ㄴㄴ 보합은있어도 하락은없다 사회주의자들이 다 망쳐놔서 개천안에 갇힘
상급지인 강남3구, 마용성 전고점 다 회복하며 오른건 정부의 정책도 아니요..대출두 거의 안나오는 동네라 금리탓도 아닌거고..양극화라는 말을 빼고 말하면 데이터 분석이 이 방송말이 맞을수도 있겠지..하급지에 아파트 때려박으면 하급지 공급아파트나 주변 아파트 값은 떨어지는거고..상급지들은 매수대기중인거고 아직도 서울 하급지나 수도권 외곽, 지방은 보러오는 사람조차 없음..데이터 평균값으로 설명하면 머..블장도 아닌거고..
맞습니다. 강남3구 같은 경우 대출이 필요없는 동네구요. 금리인하 및 공급부족 공포마케팅이 투자심리를 부추기고 있는 상황입니다. 금리인하에 대한 영상은 이전에 답변드렸으니 참고 바랍니다.
영상 잘 봤습니다. 놓치고 계신게 있어서 댓글남깁니다. 현재 서울 아파트가 상승하는것은 현저히 실 수요자 시장으로 서울 신축 기준 가격을 올리고있습니다. 영상에서 말씀하신 공급은 사람들이 선호하는 아파트가 아닌 비 아파트 까지 포함하신 공급 물량이구요. 실제로 사람들이 살고싶어하는 아파트 공급은 2027년까지 미친듯이 부족한게 현실적으로 맞습니다. 이건 하락론자 전문가들도 이견이 없습니다. 그런데 여기서 가장 중요한게 있습니다. 지금 상승은 상승이 아니라 회복기이고, 지금 터지는 서울 월 7천건이상이 실수요자들이 끌어올렸다는 것이구요. 더욱 심각한건 지금 서울 신축 및 구축 전세가가 미친듯이 오르고 매물이 없다는 점입니다. 이 말은 즉슨 전세 수요가 매매로 전환되고 있고 1천세대 이상 아파트들은 지금 보시면 전세 물량이 손가락 갯수도 안되는 아파트가 너무 많습니다. 여기서 다주택 취득세가 풀리면 어떻게될까요? 지금 지방 광역시 아파트 매물이 폭증하는 이유는 매도가 되는순간 서울로 진입하려는 대기 수요들이 미친듯이 많은 상태이고, 동탄 롯데캐슬 294만대1 청약이 나왔죠? 무주택인데 집을 사고싶은 수요가 아직도 그만큼 대기중이라는 뜻을 의미합니다. 저도 서울에 여러채가 있지만, 지금과 같은 시장은 무서울정도로 어디까지 올라갈지 감이 안옵니다. 서울 아리팍, 원베일리가 50억을 찍었고 나인원한남, 트리마제 등 서울 초고가 아파트들이 수십억씩 올라서 최고가를 찍고있습니다. 길게 이야기할거 없이 지금 아직 상승 시작도 안했습니다. 이제 신축에서 구축으로 시장은 번질것이고, 규제가 풀리고 금리가 인하되는순간 예금에 있던 통화량이 전부 서울 부동산으로 쏠릴 것입니다. 아직 상승 아닙니다. 회복기이고 하반기에 서울 대단지아파트는 전고점 뚫고 로켓발사입니다.. 아직도 하락에 배팅하신다면 님 말이 맞습니다.
저는 현시장을 대세하락장이 진행되는 중에 일시적 반등으로 보고있습니다. 현시장은 정부의 특례대출로인해 실수요가 이끄는 것 맞구요. 이전 영상에서 실수요만으로 상승장이 지속되는건 어렵다고 말씀드렸습니다. 뿐만아니라 현재 서울의 집값은 중위소득대비 감당하기 어렵기 때문에 실수요만으로 거래량을 유지시키기에 한계가 있다고 정리해드렸습니다.
@@kimsunbitv 특례대출이란 9 억원이하의 아파트를 대출해주는 조건입니다. 강남3구 + 성동구 + 강동구 전고점 뚫은 아파트들은 특례대출 해당 아파트 아닙니다ㅎㅎ 일시적 반등이라고 하기에는 월 거래량이 꾸준히 늘고 있구요. 대세 하락장이 진행되는 도중에 월 4천 5천 6천 7천 1만건까지 예측나오고있고 거래량 계속올라가는중입니다. 이게 대세하락장이 진행되는 중에 일시적 반등일까요? 회복장 시작 일까요? 그리고 하나 더 말씀드립니다. 지금 초고가 아파트시장이 중위소득으로 판단되는 거래일까요? 세상을 자기중심적으로 바라보면 안됩니다. 우리나라 특히 서울에 부자 정말 많습니다. 소득으로 집값을 측정하는것 자체가 계란으로 바위치는겁니다. 소득으로 절대 서울 집 못삽니다^^. 집은 집으로 사는거구요. 정부는 가진자들입니다. 실수요만으로 거래를 유지시키기에 한계가 있다는거 동의하구요. 정부가 거래량을 완만하게 유지시키기 위해서 계속 정부정책을 내놓는겁니다. 그리고 하나 추가로 말씀드릴게요. 무주택자는 타이밍 재지말고 인서울 or 경기도 핵심지 사시면됩니다. 그 타이밍 고수들도 못맞춰서 미리 선점하는겁니다. 지금은 하락보다 회복 및 상승기에 가까워지고 있고, 지난 3년간 집 못샀던 수요들이 시간이 지날수록 더 매수세가 강해질겁니다. 서울은 전세가 63주째 상승중이죠??? 지금도 매물도 없는 전세값이 오르는데 하락에 배팅한다...... 지옥열차행이고 지각비 더 내셔야합니다. 통화량 및 화폐가 너무 많이 풀렸습니다. 물가 오르는만큼 서울 신축 및 구축 조만간 쏘는건 그냥 인플레라고 보시면됩니다. 지금 무주택 = 전쟁터에 알몸으로 가는거라고 보시면됩니다.^^ 곧 임대차3법 전세 2+2 만기 달이 돌아옵니다. 전세 살던사람들 전세값 폭등에 다 쫓겨나게 생겼죠? 그 수요가 어디로갈까요? 전세값이 떨어질까요??? 매매값이 떨어질까요??
고견 잘 봤습니다. 말씀하신 내용들은 지난 영상들에서 이미 답변을 충분히 했기때문에 더는 언급 안하겠습니다. 추석 이후 서울 아파트 향방을 지켜보시죠!
@@ASK-wl3id 누구나 아파트를 선호 하는게 아닙니다. 정부가 의도적으로 빌라 시장을 죽여버렸지요. 그리고 빌라시장에 투입되어야 할 보증보험도 막아버리고 그 돈을 PF 부실을 막기 위한 자금으로 땡겨갔습니다. 아마 공매로 나오는 물량을 소화하기 위한 준비자금으로 사용하려는 의도이지 않을까 싶습니다. 따라서 공급이 부족한 것이 아니라 부족한 것처럼 보이게 끔 의도 된 것이라는 뜻입니다.
감정적인 댓글 많네요. 지역별로 수요나 공급을 나눠서 정보 공유해주실 수 있으면 더 좋겠습니다.
네 참고해서 영상 만들겠습니다~
부동산은 심리랍니다 직접 임장 나가셔서 알아보세요 사람을 만나야지~~
부동산은 심리가 주요하게 작동하는 것 맞습니다. 그렇기에 더욱 현시점 분위기에 휩쓸려서 내집 마련하시면 안된다는 점을 말씀드립니다.
영상 만든 사람 집 없을듯. 그냥 돈 있으면 실수요로 하나 사라.. 쓸데 없는 지표 따지지말고 그거대로 되면 경제학과 교수들이 제일 부자겠지 왜 고등학교만 나온 동네 아줌마가 부자냐. 나도 사회과학 박사지만 부동산 투자의 정답은 현장에 있어 이 친구야.
저는 4년차 부동산 전업투자자로서 항상 주택을 사고 팔고 있습니다. 현시점은 일시적으로 반등하고 있을 가능성이 높으니 내집 마련시기를 잘 판단하라고 만든 영상입니다~
4년차면 부린이인데.. 짧게 공부한 초보자들 특징으로 자기 확신이 너무 강한 게 영상에서 보임. 저 영상대로 될리가 없음. 15년간 저런식으로 분석한 친구들 중 나랑 같이 서울집 샀던 놈들 15년도~17년도 사이 다 처분하고 피눈물 흘리고 있지ㅎ
이 영상은 이미 주택을 소유하고 있으신분들을 위한 영상이 아닙니다. 주택을 소유하고 계시다면 잘 버티시면 됩니다~
또라이네
별볼일없는 방송~
도움되는 영상으로 찾아 뵙겠습니다~
제가 서울 정비 사업을 전수조사하였을 때 추산된 공급물량은 2025년 32000~35000가구이며 2026년은 10000~17000가구 정도됩니다 . 2025년 서울의 공급물량은 많은 편은 아니지만 그렇다고 적은 편은 아닌 것은 확실합니다. 특히 동북권의 입주물량이 많으며, 장위, 이문, 휘경 뉴타운 및 잠실 등 상당히 괜찮은 입지의 신축들이 쏟아지는 상황이죠. (잠실의 경우 분양을 하지 않았으나 25년 12월에 입주할 것 같습니다.) 문제는 경기도와 인천의 입주가 감소한다는 것입니다. 경기도와 인천의 경우 택지 비율이 높아 후분양 비율이 매우 적습니다. 경기도와 인천의 정비사업의 경우에도 서울보다 후분양 비율이 떨어지고요. 그래서 부동산 사이트 데이터가 거의 정확하다고 보셔도 됩니다. 참고하신 아실의 데이터를 통해 인천과 경기도가 2025년, 2026년 얼마나 감소하는지 한번 확인하시길 바랍니다. 그러면 앞으로의 수도권 임대차 시장이 얼마나 불안한지 알 수 있을 것입니다. 서울의 경우 관리처분인가 물량을 고려해보았을 때 2027년 이후로도 몇년간은 2026년과 별반 차이가 없을 것으로 예상됩니다. 경기도와 인천의 경우 3기 신도시가 변수가 되며, 3기 신도시 이외에는 택지 개수 자체가 부족하기 때문에 2026년과 비슷한 물량을 유지 할 것으로 생각됩니다. 하지만 지금 3기 신도시가 돌아가는 모습을 보았을 때, 2027년 이후의 공급이 원활하게 이루어질지는 미지수 입니다.
저거 후분양 빠진게 맞는데,,, 청년주택 11평 15평 이런거 다 포함된거야,,, 그게 대체 수요가 되냐,,,좀 알고 유튜브 만들어라 너무 한심함 ,, ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 공급부족인데 가격 떨어진다고,,, 참내,,, 역사적으로 미국이 10회연속 금리인상했다 비교할걸해야지 지금도 또 자이언트 스탭 계속 때린다냐 미국이,,,, 초보는 이런 유튜브 만들지 좀 마라
이전 영상에 금리와 집값의 상관관계에 대한 답변영상을 만들어놨습니다. 참고하시면 도움이 되실것 같습니다~
제 질문에 대해 이런 유익한 컨텐츠를 제작해 주셔서 대단히 감사합니다. 하반기 부동산 PF 문제와 경기침체우려전 마지막 한탕이 마치 2011년 저축은행사태와 같은 흐름과 매우 유사합니다. PF는 엠바고가 걸린건지 정부나 언론에서 제대로 다루지 않고 있는것이 뭔가 터트릴 준비를 하고 있는게 아닐지 의심스럽습니다
유익한 질문을 해주셔서 유익한 컨텐츠가 나온것같습니다. 댓글 달아주신거와 같이 저 또한 매우 유사하게 현 부동산 시장을 판단하고 있습니다. 앞으로도 좋은 질문 부탁드립니다! 감사합니다~
ㅋㅋ 미 단기 국채금리 7% 하락 하루만에 이런거 본적이 없음 부동산 폭등 예정
추석이후 서울 부동산 향방을 지켜보시죠~
어떻게 국체금리 7%하락이랑 하나로 부동산 폭등을 예상하지.. 난 뇌가없오 인증인가…
좋은 정보 감사합니다!!!👍👍👍
도움이 되셨다니 저도 감사합니다~
약상승하며 횡보할 것 같아요. 딱히 하락할 요인이 없습니다.
하락할 요인도 찾아보시면 많습니다 ㅎㅎ 당분간 약상승하다가 보합후 긴 하락장이 이어질것으로 보입니다
대세 상승 기대 보다 하락가능성이 적어보이는 시장 상황이 그동안 미루어 왔던 수요를 자극한것 같네요 아마도 다시 하락하면 언제나 그랬던 정치권은 또 규제 완화로 시장에 개입하겠죠
정부가 현재 대출완화 정책을 펴다보니 실수요자에게는 매력적인 조건이 아닐수 없죠 ㅎㅎ 하지만 가격이 빠르게 올라가다 보니 곧 실수요자가 받아내기에는 버거운 상황이 올 것 같습니다
ㅉㅉ 논리도 나이브하네요. 이사람 말듣다가 제2의 벼락거지 됩니다....
추후 부동산 시장을 지켜보시죠~
전설의 반반치킨ㅋㅋㄱㅋㅋㅋ
절반이 안되는 가능성에 전 재산을 배팅하지 않으셨으면 좋겠습니다!
@@kimsunbitv대세상승 가능성 50%, 아닐 가능성 50%....대단한 통찰력이십니다.👍🏻
모두가 상승만을 바라보는 상황에서 50%면 파격적이지 않나요? ㅎㅎ
@@kimsunbitv 난 이 채널 주인장님이 남자일 가능성 50%, 여자일 가능성 50% 예상합니다. 아무 정보도 모르는 상황에서 50%면 제 전망은 파격적이지 않나요?ㅎㅎ
수준이 너무 낮은 영상이라서.. 별 할말도 없네... 물론 금리인하돠면 부동산이 꼭상승한다는 보장은 없죠. 단지 100%는 아닌데 하락보다는 상승 가능성이 높을뿐.. 그리고 현재는 투자자보다는 실거주자가 사는 시장인데 이말은 한채있는 분이 갈아타기가 많다는 의미. 서울시 무주택자가 50%.1주택자가 30% 즉 80 %비율로 현재 시장 참여가 가능한데 뭘 더 주택 매수자가 없다는 말인지. 현재는 실거주자만 시장 참여하고 있지만 투자자까지 참여하면 대 폭등. 하지만 여러 세제로인해서 투자자는 못들어옴..앞으로 집값이 올라갈디 내려갈지는 아무도 모름. 그러면 그냥 원칙대로 행동 하면 돰.투기하지말고 그냥 너무 무리하지 않는 선에서 돈에 맞추어 자기집 사면 됨.. 22년도에 기회였던것같은데 지금은 또 올라버려서. 그냥 자기가. 생각해서 적당한 선에서 너무 제지말고 신중하게 하나 사세요.. 언제까지 전세살수 없잖아요. 그리고 제발 유투브들 올라간다 내려간다 확신하지말았으면 하네요. 그걸 어케 맟출수 있다고 확신하는지
저는 하락 가능성에 좀더 비중을 둘뿐입니다. 추후 상황을 시켜보시죠~
트럼프연준과합의 강달러 코인업 이자 17%
저는 실거주로 최근에 집 매매했습니다 ㅎㅎ 하락해도 어쩔수없고 상승해도 어쩔수없고..
이미 구매하셨다면 부동산 사이클이 다시 돌아올 때까지 열심히 버티시면 됩니다!
@@kimsunbitv 넵
@@kimsunbitv 열심히 버텨라ㅋㅋ 폭락을 아주 확정적인 듯 말씀하시네요. 오히려 너무 올라 집 못 살 무주택자 걱정을 하셔야 할 수도...누가 누굴 걱정합니까??자기가 살 집 한 채 있는 사람 걱정을 나이 4~50에 월세방 전전하는 사람이 하는게 과연 맞을까요??
저는 하락을 바라지도 상승을 바라지도 않습니다. 다만 부동산 사이클 측면에서 앞으로 하락할 가능성을 더 높게 보는것이니 오해 안하셨으면 좋겠습나다~
상승론자들 대표적으로 하는말이 공급부족으로 인해 상승한다는데 이점도 다뤄주시면 감사하겠습니다
저는 하락론자입니다만, 2019년이나 2022년말~23년초에는 샀었어야했는대, 정말 후회됩니다. 그때도 전문가들이 위험하다 사지말랬는데
2019년에 사셨다면 21년 폭등장후 이어진 폭락장을 피하기 어려우셨을거구요. 21년 10월을 고점 이후로 대세 하락장이 시작되었는데요. 대세 하락장에서 부동산 시장에 진입하는건 리스크가 크다고 생각됩니다. 저점에 사고 고점에 팔고나와서 돈을 벌어야지 라는 생각은 현실에서 적용하기 어렵습니다. 부동산 사이클 측면에서 장기투자로 접근하시는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다~
@@kimsunbitv 제가 18년에 결혼해서 5년넘게 계속 매수 타이밍을 기다리고 있는대요 22년 이후 폭락장때도 19년 밑으로는 안떨어지더라고요 기다리다보면 19년 이전 가격으로 돌아갈수 있을까요? 그때가격으로 가려면 지금 보다 30~40%는 더 떨어져야 할텐데요 그때도 떨어진다 떨어진다 해서 계속 기다리며 전세 살고 있는데 , 전세가격도 너무 올라서 너무 속상해요
5년넘게 매수타이밍을 기다리셨다니 많이 속상하시겠어요. 19년 밑으로 떨어진다는 확신의 말씀을 드리지는 못하겠습니다. 24년 현재 21년 고점에 영끌한 2030매수자들이 은행이자를 버티지 못한 경매물건이 쏟아지고 있는데요. 부동산 투자는 전재산을 투자하는 것이기 때문에 돈을 버는것보다 원금을 지키시는게 더 중요하다고 생각됩니다. 보통 하락장은 짧으면 5년에서 10년이 지속되는데요. 조금만 더 인내를 가지고 시장을 지켜보시면 좋을 것 같습니다.
@@kimsunbitv그 당시에도 이제 하락장이다 곧 떨어진다하는 얘기를 너무 많이 들었고 22년 말~23년 초에도 더 떨어진다 시장 붕괴된다 라는 말 듣다가 타이밍 못잡았는데 앞으로 어찌될지 정말 불안합니다. 전세값도 오르고 있는 상황에서
15년도에 서울에서도 반값 할인분양을 했는데요. 기회는 반드시 오니 지금부터 준비 잘하고 계시면 됩니다.
상승론자인데 물어볼 말은 없네요 ㅋㅋ
다음 영상은 질문거리를 만들어 보겠습니다 ㅎㅎ
상승론자 없나봐요 1빠로 댓글달고 웃고갑니다 ㅋ
그런가 보네요 ㅎㅎ