Bonjour, je ne suis pas totalement d'accord, vous omettez le calcul de l'impôt sur le bien SANS travaux, et là, il faut bien avouer que ça pique les yeux: TMi à 30% + 17,2% de csg/crds!! Au régime réel comme c'est le cas dans l'exemple, s'il n'y a pas de travaux, le résultat fiscal est important, et l'impot cumulé sur plusieurs années est lourd (d'autant que les charges déductibles s'amenuisent d'années en années). Donc même si l'impôt sur la plus value gomme l'avantage du déficit foncier, dans le premier cas (sans travaux) vous oubliez de mentionner le montant l'IR dû aux revenus fonciers ce qui est finalement très désavantageux!! Voilà pour mon avis.
Bonjour, super vidéo. J'ai une question, j'ai vu qu'il était possible d'être exonéré sur plus value concernant sa résidence secondaire sous certaines conditions (ne pas avoir été en Propriétaire de sa résidence principal pendant au moins 4 ans, et racheter dans les 24 mois sa résidence principal). Est ce que la défiscalisation interfere avec cela?
Merci pour ta vidéo 2017 que je viens de découvrir très explicite. La règle N° 9 (déductibilité des charges) est-elle applicable pour un bien en LMNP au régime réel simplifié ou dit autrement, est-ce que le déficit de mon LMNP viendra diminuer le montant de nos revenus brut global du foyer (issus de nos salaires) et donc viendra diminuer nos impôts au final ? Merci d'avance Benoît
Bonjour, comment ça se passe d'un point de vue comptable pour SCI IR qui passerait à l'IS après utilisation du déficit foncier ? quelle serait la valeur de référence de l'immeuble en début de comptabilité ? Merci d'avance pour vos lumières !
merci Etienne pour ces rappels essentiels, tout est clairement exposé ! Pour entrer un peu plus dans les détails et si j'ai bien compris , si on impute du déficit foncier sur le revenu global à la suite de gros travaux , on est tenu à une location de 3 ans mais si on refait la même opération l'année suivante parce que les travaux durent un peu , on double la durée locative , et ainsi de suite ?Un grand merci par avance pour ton éclairage !
Bonjour, merci pour vos vidéos très intéressantes. Je voulais vous demander est il possible de vendre un terrain sur une maison où on a fait de la défiscalisation avant les 3 ans? Merci
Oui sans problème, mais en cas de défiscalisation, il se peut que les impôts vous redemande une partie du gain fiscal, c'est la règle. Dans la pratique, c'est assez rare...
bonjour, les travaux en 2016 doivent obligatoirement être déduit la même année ou peut-on attendre l'année suivant. Exemple : achat et travaux en Aout 2016 jusqu'en décembre 2016 et location a partir de janvier 2017, peut-on desficaliser sur 2017 sachant que les travaux sont en 2016? Merci
Bonjour, non il n'est pas possible de décaler l'année, les travaux payés en 2016 sont déductibles en 2016, mais s'il y a du déficit en 2016 (plus de 10 700€) alors le solde est reportable sur 2017 et après !
Oui c'est vrai qu'au final on a environ le même rendement mais vaut il quand même pas une mieux favoriser une défisc quand on débute l'immobilier ?? Cela nous permet de nous amortir durant 5 ou 6 ans le temps justement de réinvestir et de "limiter la casse" ??
Bonjour, super pour cette vidéo très intéressante et enrichissante MERCI :) Cependant, tu n'as pas forcément parlé de la possibilité qu'on avait lors de la revente d'un bien avec travaux lourds (et donc fortement imposable sur la PV) de la mettre en tant que résidence principale pour éviter cette imposition sévère. Tu nous as présenté ici la défiscalisation en location nue seulement mais tu aurais également pu aussi faire un focus sur le principe fiscal du déficit foncier lors de la location en meublé (LMNP) et comparé les deux régimes. MERI encore à toi car j'ai appris beaucoup de subtilitées fiscales.
Bonjour Théo, oui effectivement on peut passer en RP après les travaux mais attention ce cas est spécifique et nous ne sommes pas loin d'un abus de droit, ce sera donc systématiquement regardé par l'administration fiscale. Oui je pourrais faire un comparatif meublé mais les chiffres seront relativement proche, donc pourquoi pas, merci pour la remarque. Excellente journée Etienne
Mais si on va pas vendre rapidement ça change quelque chose ? ou bien à n'importe quel moment (pour ce cas) à la revente on se retrouvera bien obligé de considérer le prix d'achat avant travaux ? et donc une plus-value calculée par rapport à ça...
Oui, si on vend plus tard, dès le moment ou les travaux ont été déduits fiscalement, alors ils ne peuvent plus JAMAIS rentrer dans le calcul de la plus-value. Mais plus le temps passe, plus l'abattement sur la plus value est important, la plus-value s'en retrouve donc réduite pour atteindre 0 après 30 ans !
Merci Etienne pour cette video. Peut être aurais-tu du préciser que cela s'applique que pour la location nue ? Cela ne devrait pas être la même chose pour une location meublée avec le régime LMNP par exemple. Corrige moi si je me trompe. D'ailleurs, y'a t il des pièges avec le régime LMNP notamment au niveau de la revente ? Si oui, peut être une nouvelle vidéo explicative ? :)
Non, car meme si il y a 3 ans de carence pour changer de situation fiscale, la date du nouveau bail meublé peut intervenir avant les 3 ans, et le fisc oblige a ce que la date de signature du bail meublé exige un lmnp a cette date là. A revoir avec le fisc. .
Bonjour ! Si j'ai bien compris donc on va pouvoir avoir un avantage fiscal si on fait ses travaux par soit même mais pas d'imposition sur la plus-value dans le cas d'une revente ?
Oui c'est bien ça, en faisant ses travaux soit-même on peut déduire les matériaux, en revanche à la sortie, ça n'est pas déductible pour le calcul de la plus-value et donc la plus-value sera plus élevée !!!
Bonjour,J'ai un peu de mal à comprendre la difference petits vs gros travaux.Donc les petits travaux réduisent la plus value, mais pas les gros ? comment fait-on la différence entre petits et gros travaux ?Cela voudrait dire que je peux déduire les travaux d'artisans + réduire ma plus-value également ? ça me parait faire double emploi
Bonjour, tous les travaux déduits n'entre plus dans le calcul de la plus-value et donc mécaniquement l'augmentent ! Il n'y a pas de distinction entre petits et gros, il s'agit du montant total. Pour la plus-value, seuls les travaux d'artisans et non déduits peuvent venir réduire la plus-value imposable. Bonne journée
Bonjour, non la défiscalisation classique (revenus fonciers ou BIC) ne fonctionne pas pour la transformation en habitation car il s'agit d'un changement de destination. En revanche, tout les travaux non déduits fiscalement et réalisés par des artisans pourront être intégré lors du calcul de la plus-value au moment de la revente, donc ça peut-être intéressant à la sortie. Sinon l'autre solution est la SCI à l'IS car on peut amortir ces travaux et donc réduire la base taxable sur le bénéfice de la SCI.
Bonjour, quand vous parlez de défiscalisation classique, cela inclut il le régime réel ? Je regarde actuellement votre vidéo sur la SCI à l'IS puisque je n'y connais rien. Si je vous parle de cela c'est que j'ai trouvé un commerce au prix du mètre carré défiant toute concurrence et je me demande les pièges à éviter avec ce changement de destination.
Si vous êtes au régime foncier classique (IR) vous ne pouvez déduire les travaux, mais ça peu ne pas poser de soucis de ne pas déduire ! L'autre solution à l'IS est encore plus intéressante car on peut amortir les travaux et surtout la fiscalité est bien plus faible si vous avez des très bon rendement... Il faut une étude sérieuse avec votre expert comptable pour valider le régime le plus adapté !
![Blox Fruits Dragon Rework Update [Full Stream]](http://i.ytimg.com/vi/EqDAp8udhm0/mqdefault.jpg)
![[Live Replay] Défiscalisation immobilière dans l'ancien](/img/1.gif)
Très bien expliqué merci 👍👌
Bonjour, je ne suis pas totalement d'accord, vous omettez le calcul de l'impôt sur le bien SANS travaux, et là, il faut bien avouer que ça pique les yeux: TMi à 30% + 17,2% de csg/crds!! Au régime réel comme c'est le cas dans l'exemple, s'il n'y a pas de travaux, le résultat fiscal est important, et l'impot cumulé sur plusieurs années est lourd (d'autant que les charges déductibles s'amenuisent d'années en années). Donc même si l'impôt sur la plus value gomme l'avantage du déficit foncier, dans le premier cas (sans travaux) vous oubliez de mentionner le montant l'IR dû aux revenus fonciers ce qui est finalement très désavantageux!!
Voilà pour mon avis.
Bonjour, super vidéo. J'ai une question, j'ai vu qu'il était possible d'être exonéré sur plus value concernant sa résidence secondaire sous certaines conditions (ne pas avoir été en Propriétaire de sa résidence principal pendant au moins 4 ans, et racheter dans les 24 mois sa résidence principal). Est ce que la défiscalisation interfere avec cela?
Merci pour ta vidéo 2017 que je viens de découvrir très explicite.
La règle N° 9 (déductibilité des charges) est-elle applicable pour un bien en LMNP au régime réel simplifié ou dit autrement, est-ce que le déficit de mon LMNP viendra diminuer le montant de nos revenus brut global du foyer (issus de nos salaires) et donc viendra diminuer nos impôts au final ?
Merci d'avance
Benoît
Bonjour, comment ça se passe d'un point de vue comptable pour SCI IR qui passerait à l'IS après utilisation du déficit foncier ? quelle serait la valeur de référence de l'immeuble en début de comptabilité ? Merci d'avance pour vos lumières !
merci Etienne pour ces rappels essentiels, tout est clairement exposé ! Pour entrer un peu plus dans les détails et si j'ai bien compris , si on impute du déficit foncier sur le revenu global à la suite de gros travaux , on est tenu à une location de 3 ans mais si on refait la même opération l'année suivante parce que les travaux durent un peu , on double la durée locative , et ainsi de suite ?Un grand merci par avance pour ton éclairage !
Bonjour, merci pour vos vidéos très intéressantes. Je voulais vous demander est il possible de vendre un terrain sur une maison où on a fait de la défiscalisation avant les 3 ans? Merci
Oui sans problème, mais en cas de défiscalisation, il se peut que les impôts vous redemande une partie du gain fiscal, c'est la règle. Dans la pratique, c'est assez rare...
Très intéressant, merci
Cette vidéo explique la fiscalité lorsque l'on achete en nom propre et non en SCI ou cela plus interessant
bonjour, les travaux en 2016 doivent obligatoirement être déduit la même année ou peut-on attendre l'année suivant. Exemple : achat et travaux en Aout 2016 jusqu'en décembre 2016 et location a partir de janvier 2017, peut-on desficaliser sur 2017 sachant que les travaux sont en 2016? Merci
Bonjour, non il n'est pas possible de décaler l'année, les travaux payés en 2016 sont déductibles en 2016, mais s'il y a du déficit en 2016 (plus de 10 700€) alors le solde est reportable sur 2017 et après !
Oui c'est vrai qu'au final on a environ le même rendement mais vaut il quand même pas une mieux favoriser une défisc quand on débute l'immobilier ?? Cela nous permet de nous amortir durant 5 ou 6 ans le temps justement de réinvestir et de "limiter la casse" ??
Bonjour, super pour cette vidéo très intéressante et enrichissante MERCI :) Cependant, tu n'as pas forcément parlé de la possibilité qu'on avait lors de la revente d'un bien avec travaux lourds (et donc fortement imposable sur la PV) de la mettre en tant que résidence principale pour éviter cette imposition sévère. Tu nous as présenté ici la défiscalisation en location nue seulement mais tu aurais également pu aussi faire un focus sur le principe fiscal du déficit foncier lors de la location en meublé (LMNP) et comparé les deux régimes. MERI encore à toi car j'ai appris beaucoup de subtilitées fiscales.
Bonjour Théo, oui effectivement on peut passer en RP après les travaux mais attention ce cas est spécifique et nous ne sommes pas loin d'un abus de droit, ce sera donc systématiquement regardé par l'administration fiscale.
Oui je pourrais faire un comparatif meublé mais les chiffres seront relativement proche, donc pourquoi pas, merci pour la remarque.
Excellente journée
Etienne
Mais si on va pas vendre rapidement ça change quelque chose ? ou bien à n'importe quel moment (pour ce cas) à la revente on se retrouvera bien obligé de considérer le prix d'achat avant travaux ? et donc une plus-value calculée par rapport à ça...
Oui, si on vend plus tard, dès le moment ou les travaux ont été déduits fiscalement, alors ils ne peuvent plus JAMAIS rentrer dans le calcul de la plus-value. Mais plus le temps passe, plus l'abattement sur la plus value est important, la plus-value s'en retrouve donc réduite pour atteindre 0 après 30 ans !
Mais on n'est pas obligé de revendre. On peut garder l'immeuble 30 ans ou plus
Merci Etienne pour cette video. Peut être aurais-tu du préciser que cela s'applique que pour la location nue ? Cela ne devrait pas être la même chose pour une location meublée avec le régime LMNP par exemple. Corrige moi si je me trompe.
D'ailleurs, y'a t il des pièges avec le régime LMNP notamment au niveau de la revente ? Si oui, peut être une nouvelle vidéo explicative ? :)
Oui il s'agit du régime commun en location nue. Il y a beaucoup moins de pièges avec la location meublée BIC effectivement !
Non, car meme si il y a 3 ans de carence pour changer de situation fiscale, la date du nouveau bail meublé peut intervenir avant les 3 ans, et le fisc oblige a ce que la date de signature du bail meublé exige un lmnp a cette date là. A revoir avec le fisc.
.
Super video. Merci. Par contre peut on expliquer comment on obtient les 15700€? Car je ne retrouve pas ce chiffre en faisant l exercice. Merci
Bonjour !
Si j'ai bien compris donc on va pouvoir avoir un avantage fiscal si on fait ses travaux par soit même mais pas d'imposition sur la plus-value dans le cas d'une revente ?
Oui c'est bien ça, en faisant ses travaux soit-même on peut déduire les matériaux, en revanche à la sortie, ça n'est pas déductible pour le calcul de la plus-value et donc la plus-value sera plus élevée !!!
cool merci bonne fin de journee
Bonjour,J'ai un peu de mal à comprendre la difference petits vs gros travaux.Donc les petits travaux réduisent la plus value, mais pas les gros ? comment fait-on la différence entre petits et gros travaux ?Cela voudrait dire que je peux déduire les travaux d'artisans + réduire ma plus-value également ? ça me parait faire double emploi
Bonjour, tous les travaux déduits n'entre plus dans le calcul de la plus-value et donc mécaniquement l'augmentent ! Il n'y a pas de distinction entre petits et gros, il s'agit du montant total. Pour la plus-value, seuls les travaux d'artisans et non déduits peuvent venir réduire la plus-value imposable.
Bonne journée
La défiscalisation avec travaux marche t'elle si je transforme un commerce en habitation ?
Bonjour, non la défiscalisation classique (revenus fonciers ou BIC) ne fonctionne pas pour la transformation en habitation car il s'agit d'un changement de destination. En revanche, tout les travaux non déduits fiscalement et réalisés par des artisans pourront être intégré lors du calcul de la plus-value au moment de la revente, donc ça peut-être intéressant à la sortie. Sinon l'autre solution est la SCI à l'IS car on peut amortir ces travaux et donc réduire la base taxable sur le bénéfice de la SCI.
Bonjour, quand vous parlez de défiscalisation classique, cela inclut il le régime réel ? Je regarde actuellement votre vidéo sur la SCI à l'IS puisque je n'y connais rien. Si je vous parle de cela c'est que j'ai trouvé un commerce au prix du mètre carré défiant toute concurrence et je me demande les pièges à éviter avec ce changement de destination.
Si vous êtes au régime foncier classique (IR) vous ne pouvez déduire les travaux, mais ça peu ne pas poser de soucis de ne pas déduire ! L'autre solution à l'IS est encore plus intéressante car on peut amortir les travaux et surtout la fiscalité est bien plus faible si vous avez des très bon rendement... Il faut une étude sérieuse avec votre expert comptable pour valider le régime le plus adapté !
Merci pour ces infos. Je manque cruellement de connaissance dans ces domaines.
Merci, mais ces règles sont valable ne s'applique sur la location en nue