En uno de ellos te apalancas en 40k y en el otro en 90k, no es comparable El activo a reformar en el mismo rango de calidad varía solo que uno por el hecho de poder vivir con instalaciones de hace 30 años por ejemplo te clavan la diferencia, mientras que al reformar ya lo dejas nuevo y por tanto será más atractivo de cara alquilar o vender. Por otro lado si el activo de 100k pertenece a otro rango de precio por ubicación, tipo de construcción, etc y tu ratio de endeudamiento no se resiente es buena opción Son operaciones a analizar ambas, pero muy distintas, seguramente ahora el activo reformado pueda sacar más rentabilidad de un 9%. Por contra, en el de 100k es más difícil que se pueda sacar más de 9% por norma general en ese tipo de pisos. En una cosa si estoy de acuerdo y es que si empleas menos capital para apalancarte con menos complicaciones como reformas grandes, crecerás más rápido, eso sí, siempre que tu ratio de endeudamiento lo permita. Hay que tener en cuenta que en el ejemplo que has puesto caben dos financiamientos de 40k para entrar en dos operaciones y te sobran 10k.
Este video no tiene sentido a pesar de que parte de una premisa correcta. Los numeros estan mal. - 1er ejemplo: 4k entrada + 4k itp + 20k reforma son 28k que aportas. Con una renta anual de 5400 te da un cash on cash deñ 19%. - En el segundo caso, por lo que sea, ignora el ITP a conveniencia. Serian 10k de entrada + otros 10k de itp. Ya nos vamos a 20k. El alquiler no sube exponencial al valor del piso. Si uno de 60k lo alquilas por 450 es probable que uno de 100 lo alquiles por poco mas. Pero vamos a ser generosos y decir que lo alquilas a 600. Seria una renta de 7200 (no 9000 como dice). Cash on cash de 36%. Nada que ver con lo otro. Segunda parte, cash flow. Suponiendo que algun banco te diera un 90% de hipoteca para alquilar (algo que no hacen hoy en dia), a un 2,5 fijo seria una cuota de 157 euros al mes. Te deja un cashflow mensual de casi 300 euros. En el segun ejemplo la cuota sube a casi 400 euros al mes, asi que la pelicula cambia bastante. Mucho cherry picking en este video, y ojo, estoy de acuerdo que por lo general sale mas rentable no reformar.
Muy buena explicación Alex, pero creo que para el novato sería más entendible que el segundo ejemplo lo hagas con una vivienda que se va a alquilar al mismo precio que la otra y cuyo coste es directamente 60.000 por estar en mejor estado y no necesitar reforma. La rentabilidad bruta es la misma y la rentabilidad sobre el dinero aportado será muy superior también. Además, quedaría mucho más claro que al financiar al 90% sólo tendría que poner 6.000 euros en lugar de 24.000. Al compararlo con otro activo distinto y con un alquiler más alto, hay gente que lo va a entender peor.
Con reforma: 4k entrada + 4k itp + 20k reforma = 28k. Renta 5400, cash on cash de 19%. Cuota 150 mes, cash flow de 300 euros. Sin reforma. 6k entrada + 6k itp (otro que se lo olvida por lo que sea) son 12k. Cash on cash 45%. Cuota 230. Cash flow de 200. Por cierto, no encuentras pisos que valgan lo mismo reformados que sin reformar más reforma. En este mismo ejemplo comprar ese piso ya reformado se irá seguramente a 80k. Cualquiera que esté invirtiendo de verdad sabe lo que digo. Un piso a reformar tiene descuento sobre precio de mercado. Yo mismo compré un piso por 55k hace 2 años al que le metí 15k de reforma y que ahora tengo compradores por 110k.
Una buena rentabilidad sería comprar un piso en unos bajos en la zona de Valencia.Con la inundacion ahora la gente ya no los va a querer por miedo.Sería interesante comprarlo ahora y venderlo en unos años.
Hola Crack, de acuerdo contigo en todo menos en el tema de gastos. En el video te dejas lo mas importante y lo que encarece el piso de 100k, que son los gastos. Si en ambos es del 10%, en el piso de 100k ya te vas a 20k de dinero propio (10k que no te financian + 10k de gastos) mas notaria gestoría y registro. Sin embargo, en el piso de 40k te vas a 24k mas notaria gestoría y registro. Por lo tanto si dividimos el cash on cash del piso de 40k son 22,5% pero el cash on cash en el piso de 100k es de 45% y no del 90%. No obstante ha quedado claro las ventajas de que obtienes al financiar un piso de mayor valor, un abrazo!
en el de 40k son 20k reforma+4k cash + 4k gastos =28000 asi q Cash on Cash 19,2% en el de 100K son 10K cash + 10k gastos = 20K Cash on Cash 45% Donde invertis en pisos de 100K que te de 750 de alquiler?
Gran vídeo Alex... además me siento identificado...acabo de comprar mi segundo inmueble y es un caso muy parecido al q indicas de reformar y tampoco es q salga muy rebtable...mi primer piso, uno okupado, yo he empezado al revés...tb es cierto es que voy con psi... Un saludo
Gran video tocayo!! Parece una obviedad, pero que poco se piensa así por parte de los inversores. Siempre pecamos de ir a lo barato y sin pensar en los dolores de cabeza que trae
En el piso de 100k te cargas mucho mas de CIRBE que en el de 40k, sí que tendrás un mejor Cash On Cash pero dificulta escalar el autoapalancamiento futuro. ¿Cómo escalas las próximas viviendas con una estrategua así? Saludos
En el minuto 7.00h indicas un 22,5% de rentabilidad. Sin embargo no estás teniendo en cuenta la letra de la hipoteca. Los ingresos brutos no serian 5400 euros, ya que habria que minorarlo con la hipoteca. Por otro lado opino exactamente al contrario que tu. Un inversor novato, si compra para reformar tendrá mucho mas margen que si compra una vivienda nueva. Atentamente un inversor con 32 años que ya ha reformado una casa y va a por la segunda próximamente. Un saludo
Hola el analisis esta muy bien aunque en el concepto de comprar y reformar haciendo buen trabajo en el sentido intentar reformar con cabeza y gastar menos hace que la vivienda se valore mas y ahi lo que tienes que hacer es comprar y reformar con tu propio dinero y luego refenanciar al comprar y reformar puede que la vivienda se valorece mas y el banco te puede financiar el 100% que opinas ?
Buenos dias, gracias por el video, me gusta mucho oirte que tienes mucha experiencia, pero yo creo que es dificil conseguir un 9% de rentabilidad de un piso de 100.000, 750€ al mes se me antoja mucho para un piso medio/alto
Pero quien coño compra una casa de 40000 euros..... Esas casas se venden en el Congo o Malí, Somalia donde da la vuelta el aire..... Venga anda en ciudades grandes esos precios no existen.No hay más que hablar
En uno de ellos te apalancas en 40k y en el otro en 90k, no es comparable
El activo a reformar en el mismo rango de calidad varía solo que uno por el hecho de poder vivir con instalaciones de hace 30 años por ejemplo te clavan la diferencia, mientras que al reformar ya lo dejas nuevo y por tanto será más atractivo de cara alquilar o vender.
Por otro lado si el activo de 100k pertenece a otro rango de precio por ubicación, tipo de construcción, etc y tu ratio de endeudamiento no se resiente es buena opción
Son operaciones a analizar ambas, pero muy distintas, seguramente ahora el activo reformado pueda sacar más rentabilidad de un 9%. Por contra, en el de 100k es más difícil que se pueda sacar más de 9% por norma general en ese tipo de pisos.
En una cosa si estoy de acuerdo y es que si empleas menos capital para apalancarte con menos complicaciones como reformas grandes, crecerás más rápido, eso sí, siempre que tu ratio de endeudamiento lo permita.
Hay que tener en cuenta que en el ejemplo que has puesto caben dos financiamientos de 40k para entrar en dos operaciones y te sobran 10k.
Este video no tiene sentido a pesar de que parte de una premisa correcta. Los numeros estan mal.
- 1er ejemplo: 4k entrada + 4k itp + 20k reforma son 28k que aportas. Con una renta anual de 5400 te da un cash on cash deñ 19%.
- En el segundo caso, por lo que sea, ignora el ITP a conveniencia. Serian 10k de entrada + otros 10k de itp. Ya nos vamos a 20k. El alquiler no sube exponencial al valor del piso. Si uno de 60k lo alquilas por 450 es probable que uno de 100 lo alquiles por poco mas. Pero vamos a ser generosos y decir que lo alquilas a 600. Seria una renta de 7200 (no 9000 como dice). Cash on cash de 36%. Nada que ver con lo otro.
Segunda parte, cash flow. Suponiendo que algun banco te diera un 90% de hipoteca para alquilar (algo que no hacen hoy en dia), a un 2,5 fijo seria una cuota de 157 euros al mes. Te deja un cashflow mensual de casi 300 euros. En el segun ejemplo la cuota sube a casi 400 euros al mes, asi que la pelicula cambia bastante.
Mucho cherry picking en este video, y ojo, estoy de acuerdo que por lo general sale mas rentable no reformar.
Muy buena explicación Alex, pero creo que para el novato sería más entendible que el segundo ejemplo lo hagas con una vivienda que se va a alquilar al mismo precio que la otra y cuyo coste es directamente 60.000 por estar en mejor estado y no necesitar reforma. La rentabilidad bruta es la misma y la rentabilidad sobre el dinero aportado será muy superior también. Además, quedaría mucho más claro que al financiar al 90% sólo tendría que poner 6.000 euros en lugar de 24.000. Al compararlo con otro activo distinto y con un alquiler más alto, hay gente que lo va a entender peor.
Con reforma: 4k entrada + 4k itp + 20k reforma = 28k. Renta 5400, cash on cash de 19%. Cuota 150 mes, cash flow de 300 euros.
Sin reforma. 6k entrada + 6k itp (otro que se lo olvida por lo que sea) son 12k. Cash on cash 45%. Cuota 230. Cash flow de 200.
Por cierto, no encuentras pisos que valgan lo mismo reformados que sin reformar más reforma. En este mismo ejemplo comprar ese piso ya reformado se irá seguramente a 80k. Cualquiera que esté invirtiendo de verdad sabe lo que digo. Un piso a reformar tiene descuento sobre precio de mercado. Yo mismo compré un piso por 55k hace 2 años al que le metí 15k de reforma y que ahora tengo compradores por 110k.
Una buena rentabilidad sería comprar un piso en unos bajos en la zona de Valencia.Con la inundacion ahora la gente ya no los va a querer por miedo.Sería interesante comprarlo ahora y venderlo en unos años.
Si y q venga otra Dana y lo destroze ,, tu te crees q la gente va querer comprar casas bajas ?
Hola Crack, de acuerdo contigo en todo menos en el tema de gastos.
En el video te dejas lo mas importante y lo que encarece el piso de 100k, que son los gastos. Si en ambos es del 10%, en el piso de 100k ya te vas a 20k de dinero propio (10k que no te financian + 10k de gastos) mas notaria gestoría y registro. Sin embargo, en el piso de 40k te vas a 24k mas notaria gestoría y registro. Por lo tanto si dividimos el cash on cash del piso de 40k son 22,5% pero el cash on cash en el piso de 100k es de 45% y no del 90%.
No obstante ha quedado claro las ventajas de que obtienes al financiar un piso de mayor valor, un abrazo!
en el de 40k son 20k reforma+4k cash + 4k gastos =28000 asi q Cash on Cash 19,2%
en el de 100K son 10K cash + 10k gastos = 20K Cash on Cash 45%
Donde invertis en pisos de 100K que te de 750 de alquiler?
Gran vídeo Alex... además me siento identificado...acabo de comprar mi segundo inmueble y es un caso muy parecido al q indicas de reformar y tampoco es q salga muy rebtable...mi primer piso, uno okupado, yo he empezado al revés...tb es cierto es que voy con psi...
Un saludo
Gran video tocayo!! Parece una obviedad, pero que poco se piensa así por parte de los inversores. Siempre pecamos de ir a lo barato y sin pensar en los dolores de cabeza que trae
Exacto amigo ¡gracias por dejar tu comentario!
Muy buen vídeo Alex, ¿dónde puedo encontrar los pisos de 100000€ ya reformados?
Buen análisis. Pero en que caso pagariamos mas intereses por la hipoteca?...
En el piso de 100k te cargas mucho mas de CIRBE que en el de 40k, sí que tendrás un mejor Cash On Cash pero dificulta escalar el autoapalancamiento futuro. ¿Cómo escalas las próximas viviendas con una estrategua así? Saludos
En el minuto 7.00h indicas un 22,5% de rentabilidad. Sin embargo no estás teniendo en cuenta la letra de la hipoteca. Los ingresos brutos no serian 5400 euros, ya que habria que minorarlo con la hipoteca. Por otro lado opino exactamente al contrario que tu. Un inversor novato, si compra para reformar tendrá mucho mas margen que si compra una vivienda nueva. Atentamente un inversor con 32 años que ya ha reformado una casa y va a por la segunda próximamente. Un saludo
Hola el analisis esta muy bien aunque en el concepto de comprar y reformar haciendo buen trabajo en el sentido intentar reformar con cabeza y gastar menos hace que la vivienda se valore mas y ahi lo que tienes que hacer es comprar y reformar con tu propio dinero y luego refenanciar al comprar y reformar puede que la vivienda se valorece mas y el banco te puede financiar el 100% que opinas ?
El ITP de 100.000€ te jode la historia, ya que son 6.000€ de diferencia entre ambos casos si es un ITP del 10%
Buenos dias, gracias por el video, me gusta mucho oirte que tienes mucha experiencia, pero yo creo que es dificil conseguir un 9% de rentabilidad de un piso de 100.000, 750€ al mes se me antoja mucho para un piso medio/alto
Tus precios no son correctos,en un barrio donde la vivienda vale 100 000 euros el alquiler no es de 800....
Está bien pensado pero que banco te da un 90% de hipotecas para invertir y poner a alquilar..?🤔🤔
No se entiende muy bien 😅
No lo he entendido, lo siento
Pero quien coño compra una casa de 40000 euros..... Esas casas se venden en el Congo o Malí, Somalia donde da la vuelta el aire..... Venga anda en ciudades grandes esos precios no existen.No hay más que hablar
Excelente video y totalmente de acuerdo con todo lo que dices para iniciarte como inversor 🫡