房產投資它為什麼香？如何通過投資房地產完善投資組合？房地產投資之如何計算現金流和投資報酬率 | 最適合90後的投資理財方式
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- Опубликовано: 10 сен 2020
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房產投資它為什麼香？如何通過投資房地產完善投資組合？房地產投資之如何計算現金流和投資報酬率 | 最適合90後的投資理財方式
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投資房產一直都是投資理財圈的常青樹，是無數理財大牛永遠的選擇。不過不少90後，和理財新手也會懷疑，這個投資是否適合自己，畢竟房產投資金額巨大，週期長，給人以見效慢的印象，投資失敗的結果也不是很多人能夠承受的。
今天我們就以美國房產投資如何計算現金流為例，教給大家，如何通過計算，判斷投資是否合理。
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做地产投资之前先查一下当地的法律，比如纽约，如果一个租客没有租金需要花掉6个月到1年的时间驱逐，而这段时间一分钱都没收到，还要付律师费用。而且纽约的房租也是世界上最高的房租之一。想象一下每个月的还款好几千美金，却一点没进账。而且法律是保护租客的。投资纽约的小心。而且现在疫情已经快一年不能赶租客了。这是法律规定现在不能赶，就是可以让租客免费住下去的。
人家算花销时已经算管理费了呀，你非要贪小便宜自己管，那谁也没办法呀。专业的事交给专业的人。
@@emmaliu 我自己就是专业人士~
英国也是.
謝謝您
太赞了
声音好听专业
謝謝！😊
说的好仔细。谢谢
真的很讚
很值得一看
太棒了！
專業的解說 只可惜有聽沒有懂 但重點倒是聽進去了 房產是投資的不二選擇
this topic is brilliant.I will show to the mortgage manager.
很好
謝謝！😊
在美國，房地產投資裡面還有折舊率可以抵銷你的資產增值稅。富人通常公司賺了錢，會以公司名義通過銀行貸款買與公司相關的房地產，因為投進房地產的錢可以作為公司開銷抵稅。比如大家買Amazon這隻股票的錢，很大部分都會被Amazon用來買房地產物業。這就是為什麼，羅伯特不喜歡買股票的重要原因之一，因為大部分的上市公司都在用投資者的錢買房地產。當然，大公司買房地產跟股民買房地產還是有很大區別的，不過對於有錢人來講，我給錢你買房地產，還不如我自己買房地產。還有一個很重要的原因是，資產的贈送，也會產生稅務。但是，公司股票的贈送則不會。想想富人都會更願意把一家沒有房地產只有業務的公司留給自己的後代嗎？總之，房地產投資之所以備受富人青睞，背後的原因離不開稅務。明白美國的稅務知識才能明白，首先為什麼自己要做或者說為什麼自己需要做房地產投資，然後才能做出更好、更符合自己的房地產投資。
台灣沒辦法，因為台灣的租金投報率只有2%左右而已，貸款買房無法創造正向的現金流，因為每月本金+利息的費用會超出租金很多，只能把房子出租多少補貼一點，等待房屋增值後出售
說的正解
厲害
非常好的案例，只有投资。才有改变的机会，谢谢分享。
吸引點閱率的主題。
解釋超細的，而且說的簡單容易理解，好強👍👍
謝謝你!
@@goldenrichacademy 你好，因為沒辦法私下留言，只能挑一則留言標記。
請問影片中的 ROI $4.249 總回報率是怎麼計算出來的🙏🏻 我只差這個部分就完全懂了 謝謝解答
@@user-dh6sn6vt9p 這段是用那個英文網站計算的嗎？
please do the part two on the following year roi.
低估了坏账可能性，完美的预估，现实生活中出租房子一定会有空置期，这段时间的没有现金流进来，就只有纯支出，无法偿还贷款就会被银行收楼，你所偿还的那一部分贷款只要再没有完全偿还完以前，其实都不是你能控制它的价值的，就是所谓的账面价值，这之间的亏损也会非常大。
我也好奇第二年的回報率怎麼計算，應該是用第二年淨收入+本金收入去除
當年度房價增值%+投資20%也就是影片中72000美金/2year x 100，求解答，謝謝up主的影片
Real estate investing in the most center of Kiev Ukraine , Let's do it !
带我发财，可以告訴我哪个城市36萬月租可以$3000房客自包水電煤氣網路，$2500 也可以，$2200 我也會很满意
大陆限购！
如果买现金是不是会更好，希望小编能教导一下，纯粹想了解一下房产投资。。谢谢
贷款利润更高
最後的本金增加 這點，之前沒考慮呢。 有意思
差一元沒還，房產都是銀行的。
@@Earth-traveler168 這話怎麽講？房產沒付清都100%是你的，銀行有lien hold, 但無任何控制權。還是不要看事情大悲觀，賺不到錢的。
秒！
你表達的很好👍。不過房市的光景似乎過了，現在租金有個2%都偷笑了😏
房地产投资是一个巨坑 小白不要轻易尝试 花费的时间精力会超乎想象 一定要做得话 先从房地产信托基金开始
其實房產增值才賺得多，比較起來房租收入只是小小的現金收入拿來支付平日的開銷。
第二年的本金计算是否要加第一年的本金
美国租金真高，澳洲36万的房子每周租360就不错了，也就是每月1600左右
我觉得偿还的本金部分不应该被视为收入，因为这不是资产产生的收入capital gain,而是资本本身Capital,不应混淆概念。
你欠銀行的少了，不算收入嗎？錢只是流進了你的mortgage account而已, 沒有被花掉。
什麽是應還貸款？
这里面没有提到税的问题，现在nz这边刚刚改了政策，利息支出不能抵扣收入来避税了 很惨
這種計算，總是把收入預估的太好！壞帳預估的太低！若收入2000…2500，懷帳準備不是100而是200，所有的數字都會有極大變動！
再者，美國房產稅有那麼低嗎 ？ 記得很高的
你买不到着急吧？明确告诉你，他这里给的房产税比我在美国任何一套房子都算得高了。而且美国的租售比就是比国内高2-3倍。所以目前我每套房子都有很好的现金流。
4249$ 怎麼來的
我之前就有尝试了解，不过只了解到这么一点点。我稍微了解基金，债券，股票等等，就是了解不了房产
請問4.249 ROI怎麼算出來的
有没有大神解
其实up主还忘了说一点就是房价房租都抗通胀。房产里的7%收益，就等于股票里的10%，如果通胀为3%的话
房地产现金流投资比较适合财富自由的人吧
是滴
谁说的
找不到这种房子的，比较好的36万房子也就2000租金左右
看到趕緊買呀，這已經很划算了。先自住個兩三年，慢慢你就明白了。
簡單來說就是租金要比貸款還高才能創造現金流是嗎?不知道我理解的有沒有錯……
對，沒錯。如果租金低於貸款，那就是負的現金流。
本金增加也屬於正現金流呀，等本金還到一個點或者房價升到一個點你就可以refi去降低你的月供，資本操作博大精深呀。
淨收入-貸款=得到的新淨收入，算出來是負的怎麼辦😢😅 表示是賠錢的投資嗎
Sorry, I can't understand why equity becomes part of the income? Is because equity is something you pay out to yourself?
Yes. You pay for the equity and that's own by you, it's not a payment paid to someone else, so we consider it as a part of the income.
什麽是整體投資ROI？爲什麽會是4249
Roi.投資報酬率
這個4249是怎麼算的
36万预计只能租到$1800左右
36万能收回1800收益率已经非常高了。澳洲这边36万 只能收大概1400左右
台北的話更少。36萬美元的房子（等等，在台北36萬美元買不到一間10坪的套房啊）只能租280美元吧！
算错了，每年偿还贷款的钱4256，是从工资里面扣的，不能作为收益，而应该作为成本。而这4256元放在银行里面是有利息的，你还了贷款损失了利息。所以，真实情况是低于6%
嗨請問你這個4256是怎麼算的？
请问4, 249 怎么算
對 我也不明白4249那部份 有高手可以解答一下嗎
问题是36w的房子可以租3000？
36 万租$3000，一个月利息现在3%投資房可以無限贷款，加管理費加地稅加维修算$1500好了，買1000 座房子一個月就有150 萬收入，我操，一不小心我找到如何成为亿万富翁的机会，從此以後走向人生巔峰，亏我在翻新改造出租房产已经做了十几年都不知道有这样的好事，慚愧啊
@@nickyluu1 那你有想过36w 1000间屋子是多少钱吗 首期。。。。
@@liangben6275 投资房20%down payment,,这种回报率别说7200 万，我找投资人2-3 亿也能找的到，我50 万的房子也不过$2300 月租
真的有點太理想化了，自備款至少有50%，再來玩吧，一直租不出去，或是遇到難搞的房客就搞死你了
假如還沒納入最後房貸的本金增加，收入支出算下來每年的現金流是負的，這樣值得投資這間房產嗎？ 加入本金增加的話就是正報酬的這種情況
負的現金流就不值得再投資了，當然，這只是我的意見。投資還有很多因素需要參考。
值得買，買來自主幾年再出租，利息抵稅也是棒棒的。
@@derekkwong5025 請問先自主幾年再出租，和直接出租差別在哪？我是想問投資用不是自住，就是第二間之後買的房子
@@GMamba 不在美國的其他地方因為稅法不同，所以可能沒有分別。在美國，自住物業是能帶來很好的稅務優惠。另外定息按揭也起了決定性的作用，因為幾年後租金就會滿滿比月供高了。如果已經有房，可以把自住房出租再買一套搬進去呀。
这种情况就看房屋增值的预期有多大。当然，风险比正现金流的要大
大陆出租收益率1.5%，视频中的10%，看完结论是什么？
移民美國
大陆出租收益率低 但是房子升值幅度比美国大好多 也快好多 。视频中的36万美元的房子很少会收到3千美元一个月的 靠近大学的房子合租或者可能收到一千美元1间客房的价格 。看完视频结论是学到了怎样去计算成本后所得收益率能否投入。如果站在大陆就要靠运气好不好 一年里升几十万的房子多的是 结论是在那里投资都是有风险的 要量力而行为好 这是我个人的见解 。
@@runchen3355 升幅大應該一開二二開四地槓杆出租
Simon Ngai 升幅大和快 即是炒房了 不是靠租金的百分率得出的收益的 例如一百万的房子租出去能得1.5%收益率 两年后房子被房东们抄高卖出二百万 ，或者下价值80万 就要够运气了还有每月的靠什么还贷这是中国大陆抄房子 和20万房子租出去能得10%租金收益 10年后卖出房价25万 。那就靠租金收益了 20万的房价不会跌到那里啦 好多低收入人群一定要租房住的 每月的贷款可以用租金支付 就算两三个月无租客 自己省点也能交贷款的钱 但是如果房价下跌多年才能上涨的 租客迟早一定能找到的
@@runchen3355 當然不是靠租金，但升市租客幫你供樓再炒上炒是基本玩法吧，看看香港業主玩到政府要收緊就知這一招的厲害
可惜了，这套东西在中国不work，房租应该是1.x%，不到2%，贷款是5%，搞不好房租都还了贷款。
$4249的Equity难道不是用$5328的Income去偿还的吗？
$5328是已經還了$4249的Equity剩下的錢。$4249是用每月$3000，一年$360000去償還的Equity
@@goldenrichacademy 那这套房的租金真高啊。我在澳洲，租金能把本金和利息都cover已经算不错了。
Likai Lin 澳洲持有成本太高了，各種稅金加起來要0.8%以上，然後出租的管理費什麼的都要付交易金也貴。 相比起來台灣最好炒
@@user-ey6qb2iv8c 可是台湾的风险比较大，而且成本很高。我都是稳拿台积电的股票收益比较好。
@@goldenrichacademy $4249應算投資本金 而非收益？ 實際投報率逐年降低
(3000x12)÷ 360000 x 100%= 10% rental yield. 我的天哪，去哪找这样的房产呀😂
36万的房子一个房间可以出租1000,房客自己承担水电煤气，真怀疑他有没有出租房，美国哪个城市有这个价？三个房客如果新旧交替怎么分摊水电煤气上网费，整栋出租的话能租$1800-$2000 就很不错了
當然是沒有這麽好的deal，有也輪不到你去買，cash buyer早盤下來了。可是你可以先買下來自己住幾年，月供的本金部份當成存款，利息部分當作交租還能抵稅，等升值或者漲租了就可以出租並買下一套啦。
@@derekkwong5025 如今rental yield 都在4-5%之间，要等到几时rental yield才能起到10%哦？
@@liewkhaifeng4385 all cash買4 %5%的房子當然是不明智啦，房地產的奧妙之處再於年年上升的租金和定息按揭之間剪刀差。
@@derekkwong5025 你还没回答我的问题。请问要等多久rental yield才能升到10%呢？