안녕하세요. 채부심입니다. 해당 단지 영상에 대한 자세한 내용은 네프콘(네이버프리미엄)에도 정리를 했습니다. naver.me/xFrETt1F 덧, 몇가지 당부말씀을 드립니다. 첫째, 주택은 보유자가 임차를 통해 현금흐름을 만들어내는 자산이며, 따라서 내재가치 평가가 가능합니다. 다만 가치평가가 절대적일 수는 없다는 점이 있겠으나, 상식적이고 더 합리적 기준 하에 그 주택이 싸다 비싸다 정도의 판단을 하시는 기준을 같이 제공코자 합니다. 누차 얘기했던 데로, 시세만 추종하면서 매수매도 하는 것은 불안하고 조바심을 일으키지만, 내재가치를 중심으로 생각한다면 한결 여유로운 대응이 가능해지기 때문입니다. 최근에도 특례론 효과가 시장에 퍼지는데, 이런 상황 속에서도 가격 아닌 가치 기준을 잡아야 더 현명한 소비자가 될 수 있다 생각합니다. 둘째, 시세가 내재가치 범위에서 거래된다 하더라도, 그것이 바로 상승을 한다거나, 혹은 고평가 중이라 하더라도 그것이 바로 하락한다거나 하는 것이 아닙니다. 그래서 소위 오를 곳을 찍는다거나, 내릴 곳을 찍는다는 것이 아니라고 하고 싶습니다. 가격은 누차 말씀드린 대로 가격을 결정짓는 변수들의 조합이고, 가치는 현금흐름에서 나오기 때문입니다. 셋째, 시장의 전문가라면 상승 하락을 중계만 해서는 안된다고 생각을 해요. 어디가 오릅니다 어디가 내립니다 이런 가격중계에 바쁜 시간을 쓰지 마시길 바랍니다. 그래서 바쁜 시간 쪼개서 영상을 보셔야 할 구독자분들이, 실거래가 하나 보면 되는 정보를 드리려고 영상을 만드는 것을 지양하고, 영상에서 가치 있는 정보를 제공코자 하는 팀의 노력으로 봐주셨으면 합니다. 항상 노력하는 채부심팀이 되겠습니다. 감사합니다.
저는 채소장님과 뷰가 다릅니다. 해당 아파트의 매매가대비 전세가율은 80% 였습니다. 현재 기준으로 전세가 3억초반 이므로 매매 적정가는 4억 ~ 4억 초반입니다. 현재 기준이면 향후 전세가가 오르거나 떨어진다면 적정 시세는 변동될 겁니다. 근거기준은 2017년 ~ 2019년까지 매매시세 3억 후반 ~ 4억 초반 전세시세 2억 후반 ~ 3억 초반 즉, 해당 단지는 매매가 대비 전세가가 약80%였습니다. 전세가율이 60%였던적이 없던단지에 평균적인 전세가율을 적용하는것이 모순이라 생각합니다.
수원은 2017년과 2023년이 달라졌어요. 멀티플이 튀었고 튄 이유는 다들 아실거구요. 모든 자산은 모든 시간에 걸쳐 동일한 멀티플을 받지는 않습니다. 시장 가격은 상당한 지성의 정수여서, 멀티플이 튀었다면 튄 이유를 찾으려 해야한다봐요. 과거에 이랬는데… 는 10년전 작아보이던 회사후배였는데, 지금은 창업하고 상장한 기업 대표가 되었다면 다른 사람처럼 느껴지는 거랑 같겠습니다. 글쓴님은 수원시-화성시 연계가 더 커졌다 생각하나요 감소했다 생각하나요. 관련 내용은 2018년 발표한 “오를지역만”책에 실었고 여러군데 썼으니 참고하시면 좋겠습니다. 아참 그리고 훌륭한 답변도 감사드립니다. 이런 글 속에서 서로 배울게 있다 생각합니다. 저는 여의도에서 10년간 거의 매일 4-5차례 피티와 세미나를 했고 그렇게 늘 3자 검증을 받는 일을 했습니다. 그래서 이런형태의 댓글이 되려 건강하다봐요. 여튼 건승하시길 바라겠습니다.
@@chaeboosim 저또한 소장님과 같은 생각입니다. 내용을 비판하고자 댓글을 적은건 아닙니다. 각자의 의견이 다르다 생각합니다. 수원이나 해당 단지를 비하할 생각은 더더욱 없습니다. 유튜브 영상의 내용도 좋아 저도 소장님 영상에서 도움을 받는것도 있습니다. 하지만 현재 부동산 시장에서 가격은 매우 예민한 문제라 생각되어 댓글을 적은것입니다.
훌륭한 전문가는 적정가치를 평가하고 자신만의 모델이 있어야합니다. 그리고 한수앞을 내다보는 선견지명도 있어야할꺼구요. 소름공식으로 많은 사람들이 아파트 가치평가를 할 수 있는 모델을 제시하고 다들 끝없는 하락만 외칠때 바닥지를 간다로 시대를 앞서가는 채부심! 언제나 응원합니다.
소장님 정책 유튭을 그동안 많이 보고 정말 도움이 많이 되었습니다. 그런데, 부동산이든 주식이든 자산가치를 평가하는 것은 거의 신의 영역이라 생각합니다. 특히 어떤 자산 가격을 예측할 수 있는 계산공식이 있다고 하는 데에는 동의하기가 좀 어렵습니다. 그 공식의 전제는 전세가가 정해지면인데, 전세가가 어디에서 끝날지 아무도 모릅니다 만약에 여기서 마켓이 훅 빠지면 결국 소장님의 공식이 작년에 "실거주는 괜찮다"라고 하는 분들과 뭐가 다른지 잘 모르겠습니다. 더구나 그걸 강의로 하시니, 결국은 기승전강의로 끝나는 것인가 싶기도 하고요. 하도 비슷한 부동산 유튭 사례들을 많이 봐서 그런 것 같습니다...
안녕하세요?채상욱님~ 삼프로에서 뵙고 kbs1라디오에 나오신 거 보고 구독하러 왔어요.. 설명을 너무 꼼꼼하고 자세히 잘 하셔서 놀랬습니다^^ 저 도서관 가서 책도 빌렸어요..낯익은 이름이 보이길래요..(부동산 공부는 처음이라)라는 책이네요..다 읽고 영상도 자주 보러 올게요~^^
적정가 추세 계산 방식이..좀 이상함.. 전세가 대비 매매가 계산은 동의 하기가 어렵고요.. 전세가가 2억 이고 매매가가 2억 6천 인. 경우..그런 아파트는 적정 매매가가 3억 2천 이라는 것 인데.. 특히..수원은..내년 까지 입주 폭탄 이라..전세가는 점점 내려 갑니다.. 너무 확일 화 하는 것 에는 동의 못 합니다..
최근 6-8개월사이 거의 수직하강했는데 이 충격의 여파가 이제부터 시작된다고 봅니다. 예를 들어, 작년 1월 전세계약한 집들, 올해 하반기 이사준비할텐데 집주인들이 엄청난 하락금을 마련할수 있을까요? 고금리시대에? 급매로 내놓는 경우가 많다고 봅니다. 실제로 올해 중반기 계약만료인 지인들도 매도 얘길 다들 하니까요. 저역시 집한채에 대출들어가있는거 이자내는게 너무 아깝네요. 집을 살짝 단출하게, 조금 외곽으로 나가 쓸데없는 고정비용줄여야겠다는 생각이 듭니다. 젊은친구들은 아예 집을 왜사서 골치들이지? 하늣 심리구요.
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안녕하세요. 채부심입니다. 해당 단지 영상에 대한 자세한 내용은 네프콘(네이버프리미엄)에도 정리를 했습니다.
naver.me/xFrETt1F
덧, 몇가지 당부말씀을 드립니다.
첫째, 주택은 보유자가 임차를 통해 현금흐름을 만들어내는 자산이며, 따라서 내재가치 평가가 가능합니다. 다만 가치평가가 절대적일 수는 없다는 점이 있겠으나, 상식적이고 더 합리적 기준 하에 그 주택이 싸다 비싸다 정도의 판단을 하시는 기준을 같이 제공코자 합니다. 누차 얘기했던 데로, 시세만 추종하면서 매수매도 하는 것은 불안하고 조바심을 일으키지만, 내재가치를 중심으로 생각한다면 한결 여유로운 대응이 가능해지기 때문입니다. 최근에도 특례론 효과가 시장에 퍼지는데, 이런 상황 속에서도 가격 아닌 가치 기준을 잡아야 더 현명한 소비자가 될 수 있다 생각합니다.
둘째, 시세가 내재가치 범위에서 거래된다 하더라도, 그것이 바로 상승을 한다거나, 혹은 고평가 중이라 하더라도 그것이 바로 하락한다거나 하는 것이 아닙니다. 그래서 소위 오를 곳을 찍는다거나, 내릴 곳을 찍는다는 것이 아니라고 하고 싶습니다. 가격은 누차 말씀드린 대로 가격을 결정짓는 변수들의 조합이고, 가치는 현금흐름에서 나오기 때문입니다.
셋째, 시장의 전문가라면 상승 하락을 중계만 해서는 안된다고 생각을 해요. 어디가 오릅니다 어디가 내립니다 이런 가격중계에 바쁜 시간을 쓰지 마시길 바랍니다. 그래서 바쁜 시간 쪼개서 영상을 보셔야 할 구독자분들이, 실거래가 하나 보면 되는 정보를 드리려고 영상을 만드는 것을 지양하고, 영상에서 가치 있는 정보를 제공코자 하는 팀의 노력으로 봐주셨으면 합니다.
항상 노력하는 채부심팀이 되겠습니다. 감사합니다.
바닥지에 간다! 컨셉도 좋아여😀
오늘도 좋은 영상 감사합니다. 항상 응원합니다^^
좋은 접근&의견 감사합니다.
저는 채소장님과 뷰가 다릅니다.
해당 아파트의 매매가대비 전세가율은 80% 였습니다.
현재 기준으로 전세가 3억초반 이므로 매매 적정가는 4억 ~ 4억 초반입니다.
현재 기준이면 향후 전세가가 오르거나 떨어진다면 적정 시세는 변동될 겁니다.
근거기준은 2017년 ~ 2019년까지
매매시세 3억 후반 ~ 4억 초반
전세시세 2억 후반 ~ 3억 초반
즉, 해당 단지는 매매가 대비 전세가가
약80%였습니다.
전세가율이 60%였던적이 없던단지에 평균적인 전세가율을 적용하는것이 모순이라 생각합니다.
수원은 2017년과 2023년이 달라졌어요. 멀티플이 튀었고 튄 이유는 다들 아실거구요.
모든 자산은 모든 시간에 걸쳐 동일한 멀티플을 받지는 않습니다. 시장 가격은 상당한 지성의 정수여서, 멀티플이 튀었다면 튄 이유를 찾으려 해야한다봐요. 과거에 이랬는데… 는 10년전 작아보이던 회사후배였는데, 지금은 창업하고 상장한 기업 대표가 되었다면 다른 사람처럼 느껴지는 거랑 같겠습니다.
글쓴님은 수원시-화성시 연계가 더 커졌다 생각하나요 감소했다 생각하나요. 관련 내용은 2018년 발표한 “오를지역만”책에 실었고 여러군데 썼으니 참고하시면 좋겠습니다.
아참 그리고 훌륭한 답변도 감사드립니다. 이런 글 속에서 서로 배울게 있다 생각합니다. 저는 여의도에서 10년간 거의 매일 4-5차례 피티와 세미나를 했고 그렇게 늘 3자 검증을 받는 일을 했습니다. 그래서 이런형태의 댓글이 되려 건강하다봐요.
여튼 건승하시길 바라겠습니다.
@@chaeboosim 저또한 소장님과 같은 생각입니다.
내용을 비판하고자 댓글을 적은건 아닙니다.
각자의 의견이 다르다 생각합니다.
수원이나 해당 단지를 비하할 생각은 더더욱 없습니다.
유튜브 영상의 내용도 좋아 저도 소장님 영상에서 도움을 받는것도 있습니다.
하지만 현재 부동산 시장에서 가격은 매우 예민한 문제라 생각되어 댓글을 적은것입니다.
훈훈하네요
훌륭한 전문가는 적정가치를 평가하고 자신만의 모델이 있어야합니다. 그리고 한수앞을 내다보는 선견지명도 있어야할꺼구요.
소름공식으로 많은 사람들이 아파트 가치평가를 할 수 있는 모델을 제시하고 다들 끝없는 하락만 외칠때 바닥지를 간다로 시대를 앞서가는 채부심! 언제나 응원합니다.
현장답사 주제가 하락폭이 큰->바닥권 으로 바뀐게 매우 의미
심장합니다. 그래도 아직 시장전체를 보는 센터장님의 뷰는 바뀌지 않은것같은데...앞으로 여러 아파트들을 현장답사하시면서 센터장님 시각이 어떻게 바뀌는지 파악하는 것도 재밌겠네요ㅎㅎ
소장님 정책 유튭을 그동안 많이 보고 정말 도움이 많이 되었습니다. 그런데, 부동산이든 주식이든 자산가치를 평가하는 것은 거의 신의 영역이라 생각합니다. 특히 어떤 자산 가격을 예측할 수 있는 계산공식이 있다고 하는 데에는 동의하기가 좀 어렵습니다. 그 공식의 전제는 전세가가 정해지면인데, 전세가가 어디에서 끝날지 아무도 모릅니다 만약에 여기서 마켓이 훅 빠지면 결국 소장님의 공식이 작년에 "실거주는 괜찮다"라고 하는 분들과 뭐가 다른지 잘 모르겠습니다. 더구나 그걸 강의로 하시니, 결국은 기승전강의로 끝나는 것인가 싶기도 하고요. 하도 비슷한 부동산 유튭 사례들을 많이 봐서 그런 것 같습니다...
가격모델 가치모델도 없다면 시세중개나 해야겠죠. 제품이 있다면 제품을 알아보고 비판하면 되지 제품이 있다는 사실을 비판할 건 아니라고 보구여.
전세가는 고정이 아니고, 기업 이익이 고정이 아니듯요. 모든 자산은 가치평가가 다 됩니다. 다만 가치평가에 정답은 없고요. 여튼 이정도러 하겠습니다.
용적률이 280%😨 18년차인데 재건축하기도 힘들겠어요ㅜ
싼건 이유가 있는것임
금융위기때야 신축이였으니 변동폭이 작았던것이고, 전세가대비 1.6배이런식으로 하면 수도권아파트 아직도 다 30에서 50프로 하락해야 한다는 논리인데, 근거가 빈약한것 아님?
부린이들에게 정말 좋은 정보네요
무조건 폭락 얘기만 할게 아니라 전문가가 보는 적정가치가 이정도구나
또 우리 동네 말고도 좋은데가 많구나
하고 배우는게 많네요
정말 감사합니다 ㅎㅎ
전세는 곧 2억원대로 하락할것이 분명,, 그러면 집값은 더 떨어지겠죠.
임차료가 내릴 것도 감안 해야죠
안녕하세요?채상욱님~
삼프로에서 뵙고 kbs1라디오에 나오신 거 보고 구독하러 왔어요..
설명을 너무 꼼꼼하고 자세히 잘 하셔서 놀랬습니다^^
저 도서관 가서 책도 빌렸어요..낯익은 이름이 보이길래요..(부동산 공부는 처음이라)라는 책이네요..다 읽고 영상도 자주 보러 올게요~^^
한결같이 성실한 콘텐츠~ 넘 감사합니다!!
현재 시장을 바라보는데 좋은 참고자료가 될만한 영상입니다. 좋은 영상감사합니다.
2019년 김현미 난리 칠때도 39.000~41,000 했는데 50,000 간다고요? 아니 임차료가 내리는 판국에 지금 임차료 기준 1.6배라고요? 임차료가 내리면 가격도 내립니디.
단지의 적절가와 가격대를 분석 평가하는 방송 넘 유익해요~센터장님 수고 많으세요!!
상욱이형 새로운 컨셉 죠씁니다! 감사합니다!
적정가 추세 계산 방식이..좀 이상함..
전세가 대비 매매가 계산은 동의 하기가
어렵고요..
전세가가 2억 이고 매매가가 2억 6천 인. 경우..그런 아파트는 적정 매매가가 3억 2천 이라는 것 인데..
특히..수원은..내년 까지 입주 폭탄 이라..전세가는 점점 내려 갑니다..
너무 확일 화 하는 것 에는 동의 못 합니다..
하도 억억 대니까 그렇지 20년만에 분양가 2억도 못됬던 수지 집들도
폭등전에 시세로도 3배이상 올랐더라구요
평생 벌수도 없는 큰 돈입니다
쎈터장님도 세대가 다르긴하네요
화폐가치가ᆢ
진짜 실거주목적으로 하기 좋은 매물이네요
고생하셨어요 ,너무 감사히 봤습니다^^
앞으로도 더 기다려지네요~~~자주자주 올려주셔요🙏🙏🙏
수고많습니다
넵 잘 보았습니다 감사합니다
작가님 책 언제나오나요 기다리고 있어요. 가치평가에 대해 좀 더 자세히 듣고 싶거든요! 방송 언제나 즐겁게 보고 있습니다. 응원합니다
여기는 바로 구독눌렀지만, 듣는 재미가있음 ㅋㅋㅋ
지금이니? 에서 빵터짐ㅎ
늘 좋은 정보 감사합니다~~
좋은영상 전해주셔서 감사합니다
좋은 컨텐츠네요
응원합니다!
지인이 사는 아파트를 취재해주셔서 반갑네요~
고맙습니다!
잘보고 있어요^^
미국이 금리 더 올려 우리는 관치 금융으로 막아 놨어요. ㅠㅠ 그거 반영 하면 더 꺼지는게 맞지 ㅠㅠ
수원은 많은 입주 매물이 많은 곳입니다.
항상 정확하고 좋은 정보 감사드립니다. ^^
전세가 훨씬 더 빠질것 같습니다!
형..지금이니? 😂
상욱형님이 바닥을 얘기하시다니,, 과하게 떨어진 곳이 있긴 했군요!
예전에 보면 수원쪽은 유난히도 전세가율이 높더라구요.
다 생각하고 봐도 입주장 제대로 받아서 어정쩡한 준신축들 조정이 상당한걸로 보이네요
혹시 부동산 PF등 문제가 터지면 임차료가 더 하락하지는 않을까요?
채부심의 정책라이브 동영상의 순서가 다른 유튜버들과 달리 최근 영상이 홈화면에 보이는 것이 아니고, 오래된 영상이 홈화면에 나타나고 있어 새로운 영상이 올라온 것을 확인하기 어렵습니다.
새로운 영상을 홈 화면에서 확인할 수 있게 순서를 변경해 주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요 채부심 PD입니다 라이브가 있는 주간에는 홈 화면에서 바로 확인하실 수 있게 위치 변경하겠습니다
좋은 의견 주셔서 감사합니다 :)
현재 기준 적정가 알려드립니다. 33평형 적정가 4억. 투자 매수는 3억. 투자 매도는 5.4억. 따라서 5억이면 현재 금리소득 기준으로 나쁘지 않게 판거임.
바닥지를 간다, 방송내용 좋아요
어렵다.바닥인데 매수 시점은 아니라는게 뭔 소린지
거지가 뭘알겠냐ㅋㅋㅋ
지금이니 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 재미있었습니다 ㅋㅋㅋㅋㅋ
모두 구축이 되어가면서 하락시엔 자기 적정 값을 찾아가던데요
이유가 다 있지요
중학교가좀 그렇고 단지기준 초등학교가 나눠서 인기가없는곳
다닥다닥 답답하게 붙어있네요
280퍼 용적율 답답해요
방송 참 좋습니다
하락은 더 갈겁니다
최근 6-8개월사이 거의 수직하강했는데 이 충격의 여파가 이제부터 시작된다고 봅니다. 예를 들어, 작년 1월 전세계약한 집들, 올해 하반기 이사준비할텐데 집주인들이 엄청난 하락금을 마련할수 있을까요? 고금리시대에? 급매로 내놓는 경우가 많다고 봅니다. 실제로 올해 중반기 계약만료인 지인들도 매도 얘길 다들 하니까요.
저역시 집한채에 대출들어가있는거 이자내는게 너무 아깝네요. 집을 살짝 단출하게, 조금 외곽으로 나가 쓸데없는 고정비용줄여야겠다는 생각이 듭니다.
젊은친구들은 아예 집을 왜사서 골치들이지? 하늣 심리구요.
실거래반등하는곳이. 음청 많네요
전세 2억5천
매매 3억ㅡ3억5천
적당합니다
형 오늘 의상이 넘 핫해요
6:09 84제곱 기준 5.1억~5.9억이 메탄 현대 힐스테이트의 적정 가격 밴드라는 말씀이시군요.
근데 현재 호가는 5.4억이니
적정 수준인거고
늘 응원합니다^^
응원합니다!