有理說得清 ｜明日大嶼CBD｜楊立門

【 有理說得清 】明日大嶼CBD 楊立門
香港人的平均居住面積小得可憐，只有160平方呎，所以「住大些、住好些」是香港人的普遍願景，最近政府推出「明日大嶼」計劃的宣傳片，就以此為賣點。這個大型基建項目頗富爭議性，主要因為它預計耗資6000億元，有人擔心會掏空政府庫房。政府的工程雖然經常超支，但從來不會違反公共財政量入為出的大原則，而且計劃包括有利可圖的物業及基建發展，融資方式可以很多樣化，例如公私營合作發展、BOT，即「建設、經營、轉讓」模式、鐵路加物業模式、和發行債券等。 不過，我對「明日大嶼」計劃發展香港第三個核心商業區，所謂CBD就有些擔心。隨着遙距通訊技術和人工智能高速發展，加上全球疫情的雙重影響下，商業社會的工作模式已進入了一個新常態，就是在家工作，或不定點工作，很多行業對實體辧公室的需求正逐漸下降，今年第一季美國的商用物業空置率已達兩成。根據差餉物業估價署的統計，香港整體商廈空置率去年達到14.4%，接近歷史新高，而且前景也不容樂觀。 即使假設商廈的需求不會進一步下跌，我們未來是否有信心可以吸引大批企業搬去交椅洲營業呢？「明日大嶼」當然需要一個商業區，但它不會因為我們把它規劃為「核心」它便會變成「核心」的，上海的浦東可以，因為中國過去三十年的經濟是飛躍式的，我們未必複製得來。「明日大嶼」計劃假設了這個CBD 可以為居民帶來大量原區就業機會，可能會變成一廂情願。在上世紀70年代，一些新市鎮的規劃，例如屯門，就假設了大部分居民可以在區內就業，但沒有預計香港工業北移的大趨勢，居民依然要每天乘車到市區上班，令交通不勝負荷。所以，任何長遠的規劃，都需要配合長遠的大趨勢。
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