Money Talk 2 - Ako sa dá z 10 tisíc vyrobiť 7 miliónov?
HTML-код
- Опубликовано: 11 янв 2024
- Hovorím s investorom Romanom Kružliakom, ktorý z začiatočného investičného kapitálu 10 000 eur postavil impérium 55 bytov v hodnote 7 miliónov eur. Tieto byty mu generujú cashflow, kedže ich prenajíma. Jeho príbeh je živým dôkazom, že všetko je možné.
Investovanie do nehnuteľností nie je výsadou len veľkých investorov, ale dá sa začať aj v malom ako bežný človek.
Čo si o tom myslíte?
SPOTIFY lnk.sk/ihm2
![A Boogie Wit da Hoodie - Body (feat. Cash Cobain) [Official Music Video]](http://i.ytimg.com/vi/RMT3AlAs0r8/mqdefault.jpg)
Prešiel som si celú diskusiu. Romanovi ďakujem, že vám odpovedal na veľa otázok.
Ku každej príležitosti sa dá postaviť dvoma spôsobmi.
Buď chcete to urobiť a hľadáte spôsob, ako na to.
Alebo nechcete to urobiť a hľadáte dôvod, prečo sa to nedá.
Pre tých, ktorí hľadajú spôsob - pridáme ďalšie videá ;)
Vela z komentarov evokuje dojem, ze to nie je mozne a ze nieco za tym je. Mozem Vam povedat, ze par rokov dozadu som ani ja neveril, ze dokazem vytvorit a obhospodarovat takyto kmen nehnutelnosti. Ucelom podcastu je povzbudit sledovatela, ze aj z maleho objemu prostriedkov je mozne vytvorit velke hodnoty. Konzistentnost a pouzivanie mudrosti to vie velmi podporit. Dakujem vsetkym, co mi na tejto ceste pomohli
dnes mame limit celkoveho zadlzenia 8 nasobok cisteho rocneho prijmu. Najom je hruby prijem, musi sa zdanit a odcitat naklady na energie. To je maly prijem, 8 nasobok tohto príjmu nepostaci na dalsiu hypo, ak bol clovek na hrane.
ale pozor medzitým rastie cena bytu, v tomto prípade prvý byty išli nahor 20x, takže on jedným z prvých bytov, ktoré sú splatené kryje ďalšie 4-5x, to je práve tá páka..
Technicky mu rastie kolaterál, presne takto ja obchodujem na burze.
@@Petriiik
@@jankisty9704 za prve žiadny z bytov od roku 2005 nesiel 20x hore, nenafukujme.
Vas priklad nijako neriesi ako sa da obist hranica max. zadlzenia. Jedine tak, ze banka spravi vynimku (ak sa da) alebo este tu je mozna odpoved v tom, ze ma iba 40% LTV na portfoliu. Tam to mozno este vychadza. Mozno by mohol pán Roman trochu ozrejmit.
Myslim, ze s dnesnou regulaciou je takyto zaciatok tazsi.
vedeli by ste odporucit aj nejaku konkretnu literaturu ako na to? dakujem
@@matejjurco3610 Odporucam knihy od Garyho Kellera: The Milionare real Estate Investor a zltu knihu Hold. Obidve v anglictine
vidim zasadnú atributu u p. Kruzliaka - skromnost a to je asi zakladom uspechu
Dakujem za podporu. Vazim si tvorbu hodnot a to ma naplna a inspiruje na dalsej ceste :)
@@romankruzliak7756 Vsak mate nacitane RichDad PoorDad? Assets and liabilities? :D
Mám 26 rokov. Kúpil som svoj prvý 4izbák a 2/3 prenajal :D Ako vidím je to na dobrej ceste :D
Good luck
super video ! paci sa mi ze pan Kruzliak je vo svojich nazoroch konzistentny ..dolezite spomenut Pri pouziti 20% vlastnych zdrojov pracujeme s 5x pakou ! Cize rast 100k bytu o 10% znamena pri kupe za hotovost narast o 10k, pri vyuziti 80k hypo a 20k vlastnych zdrojov je zhodnotenie vlastneho kapitalu 10k/20k = 50%.
Ďakujem. velmi zaujimavy inspirativny rozhovor
Dobry den. Vypocul som si cely rozhovor a ma vazne nedostatky v poctoch. 1. Nikde nebola spomenuta dan z prijmu co je tiez vydavok 2. Nikde neboli spomenute naklady na opravu bytov, spotrebicov atd a teraz to hlavne 3. AKO VAM UZNAVAJU PRIJEM Z PRENAJMU V BANKE, KED BANKY UZNAVAJU PRIJEM LEN 50% Z PRENAJMOV, INDE ZAS MAX DO 500€, PRIMA BANKA VOBEC ATD.... Prosim o vysvetlenie hlavne bodu 3. Alebo to prenajimate ako podnikanie? Ak ano, musi byt okrem prenajmu predmetom aj ina poskytnuta cinnost... Dakujem za odpovede.
Taky by mě zajímalo.
tipujem, že časom sa to pletformovalo na nejaký realitnú s.r.o, fond alebo niečo.. proste čisté podnikanie@@Nattlord
Pekny dotaz, tiez vybavenie bytu moze stat cca 10 15tis eur ked je holy bosy vyrabovany atd, poistenie bytu rocne cca 50e, fond oprav, a este odlozit ked sa nieco pokazi
stale je tu riziko na co treba mysliet ze najomcovi skonci zmluva, vypovie alebo nezaplati, potom byt treba slacat kym nenastupi novy najomca to moze trvat par mesiacov
Daň z príjmu sa neplatí.
Máš odpisy.
@@jankralik533hlavne, keď bude nájomník" vychcany ", ideálne s malými deťmi a môžeš 3-5 rokov ubytovavat úplne zadarmo neplatiča..😂
Vyborne od prveho momentu chcelo to odvahu a viziu 👏🏻 Moja prva investicia bola kniha Bohaty otec chudobny otec tam to zacalo a stale pokracuje 😁
Veľmi inšpiratívne, výborný pohľad na investovanie.. len malá matematická poznámka... raz toľko znamená toľko isto.. je to 1x toľko... takže správne je hovoriť 2 razy toľko.. alebo 2 krát toľko... - ak bolo myslené, že to maj byť dvojnásobok :-)
K tym 4,5 % vynosu vs. vyska urokovej sadzby - cena nehnutelnosti stupa rocne o 7 %, v BA aj 10 % centrum mesta, aj to je potrebne zohladit.
V 2021 boli 1 % u. sadzby takze vynos je isty, ale pri 4,5 % urok. sadzby a vyssie prenajat byt s tymto vynosom je umenie 😅
Kto kúpil draho a a nemúdro, neudrží splácanie úveru, bohužiaľ, bude musieť predať byt.
Vyssie uroky z uveru sa casom premietnu do vyssich prenajmov, kedze je po prenajmoch teraz vyssi dopyt.
👏👏👏
@dubecmilan super video! reagujem na tu otazku sukromneho dlhu.. ja k dnesku pozicane cca 570k v hypo na FO.. ako si na tom pre porovnanie?
Znie to ako bulvarny podcast o investovani...treba zverejnit kompletne uctovnictvo, danove priznania a vsetky zmluvy ktore s celym podnikanim suvisia, nech si mozu ludia pozriet, ako vyzera realita na papiery v oficialnych dokumentoch...
Diki moc takymto ludom za horibilne ceny bytov.
Dobry den prajem. Investori tlacia ceny Kupne ceny bytov dole. Pocitaju viac ako bezni Kupujuci (neinvestori). Ich prioritnym zaujmom je kupa nehnutelnosti pod trhovu cenu a zaroven si velmi dokladne strazia vynosove percento. Toto ich motivuje ku kupe a vyjednavaniu za co najnizsiu cenu
@@romankruzliak7756 Tomuto rozumiem, ale problem je inde. Ak je na trhu 100 volnych bytov za 100000 a 100 beznych kupujucich, a ja pridem do banky, aby mi pozicala na 10 rokov, na 10 bytov 800000 eur (lebo na firemnych alebo osobnych uctoch mam dostatok financii), tak tie peniaze dostanem. Cim automaticky stiahnm z trhu 10 % volnych bytov (pre jednoduchost ignorujem zlavu developera). Silno pochybujem o tom, ze sa najde developer, ktory znizi ceny, automaticky ich zvysi. Je to zakladny princip dopyt ponuka, akonahle je dopyt vyssi ako ponuka ceny rastu
@@mgg3117 Kupujem starsie byty vacsinou v zlom technickom, pripadne pravnom stave. Nejaka cast z nich nie je dokonca realizovatelna v prvom kole hypotekarnym uverom. Zaroven chcem povedat to, ze vsetky byty su prenajate, takze sluzia na povodny ucel. Len inou formou. Zelam Vam kupu paradneho bytu (bytov), ci uz na vlastne potreby, alebo na ucely dalsieho prenajjmu
@@romankruzliak7756 Ako ich mozu tlacit dole, ked na nich zarabaju? Tlacia kupne ceny dole, ale pre investorov :D
Chalani ďakujem za toto video bolo poučné 🤝. Chcel by som počuť v ktorom meste treba tu AKCIU vykonať aby to bolo stabilne ? Trnava ? Trenčín ? Žilina ?
ZA, TN, TT. V tomto poradi by som isiel pri rovnakom vynosovom percente v danych mestach. Dovodom je vyvoj poctu obyvatelov. V ZA stabilny, TN podobne a TT klesa. Vela zdaru pri spravnych rozhodnutiach. Kazdopadne pamatajte nato, ze splatka uveru ma byt pokryta z Najomneho (ciste Najomne)
Pekne Vám bliká kontrolka. Áno na kalkulačke vždy všetko vychádza... Tiež si myslím, že doba sa stále mení a to čo platilo kedysi nemusí platiť aj v budúcnosti. No možno Vás zachráni migrácia z Ukrajiny, aj keď neviem či Slovensko pre nich bude až tak zaujímavé.
Vnimanie demografickeho vyvoja je velmi potrebne. Urcite odporucam nakup v mestach s neklesajucim poctom obyvatelov
@@romankruzliak7756 Áno, a tiež niekde drží čísla len len rozrastajúca rómska populácia a tá nehnuteľnosti za 300 000 asi nebude kupovať. Ide o fakt nie o rasizmus.
@@matusmichel7008 Takýto biznis model mohol fungovať niekedy v minulosti keď boli ceny bytov polovičné a úroky pod 1%. Teraz máme drahé nehnuteľnosti a vysoké úroky, už to vôbec nevychádza. A spoliehať sa na rast cien nehnuteľností a rast nájomného v čase? Pri našej demografii? Ak začnú umierať tie populačne silné generácie dôchodcov, z ktorých každý má svoj vlastný byt, bude sa vo veľkom dediť, takže menej kupovať a prenajímať. Rovnako si myslím, že ceny nájmov vyhnali hore Ukrajinci, ak im skončí vojna a skončia dotácie na bývanie, min. 50% z nich sa zbalí a vráti sa nazad, ostane po nich kopec prázdnych bytov, majiteľom sa zvýši neobsadenosť a hypotéku si budú nakoniec splácať sami. Nikdy nemôžete konkurovať ľudom, ktorý dávajú do prenájmu zdedený byt a nemusia platiť hypotéku , lebo si môžu dovoliť dať oveľa nižšiu cenu. Skôr či neskôr sa takýto biznis model založený iba na dlhoch zosype, ale to páni veľmi dobré vedia, preto sa snažia do toho modelu zatiahnúť ďalších špekulantov, ktorí im majú pomáhať zvyšovať ceny nehnuteľností...Toto mohlo fungovať v rokoch 2017-2022, keď ceny nehnuteľností rástli 20% ročne a v podstate vám ani netrebalo nájomcov, len na náraste hodnoty ste zarobili desiatky tisíc eur ročne. To sa ale už pravdepodobne skončilo.
Zdravím páni. Super video. Mňa by zaujímalo ako nakupujete byty ? Ako súkromná osoba, SZCO alebo na SRO ? A ako riešite daň z príjmu z prenájmu. Ďakujem.
@romankruzliak7756 presne tuto otázku mám na vás aj ja. Predpokladam,že ide o sro. Bežný človek si náklady na prenájom bytu,v ktorom býva nemôže zohľadniť, takisto aj hypotéky a výdaje na energie. Ak sa mýlim,budem rád ak ma opravite.
Dobry den prajem. Byty nadobudam ako FO nepodnikatel, pripadne na firmu. Ako FO nepodnikatel mam pridelene DIC. Prijem z prenajmu zdanujem prislusnou danou z prijmu v sulade so zakonom. Plati aj za FO, aj za firmu
@@romankruzliak7756 Ďakujem za odpoveď.
Dobry den p. Kruzliak
nejaky tip ako sa pohnut v pripade ak vlastnime 5-6 nehnutelnosti a ten dlh voci banke je tym padom uz vacsi? 2-3 nehnutelnsoti predat a reinvestovat? Po pripade vas poprosim o nazor na moznost - stavebny pozemok a vystavbu dvojdomu (nasledny predaj 2 rodinam)
Dobry den prajem. Ak vlastnite 5-6 nehnutelnosti, prehodnotil by som vynosove percento z nich. Ak je nizke, predajte tu (tie) co maju najnizsie vynosove percento k trhovej cene (ROA). ZAroven odporucam skontrolovat ci vase Najomne je aktualne a trhove. Ak nie, pracujte aktivne na jeho uprave na trhove. Co sa tyka developmentu, tento vnimam ako samostatne podnikanie. Ak Vam uvedene dava zmysel a chcete sa tomuvenovat, urcite chodte do toho
pozdravujem p. kruzliak, ako berie banka prijem ak som zamestnany vo svojej firme ako 50% spolocnik? mame nezatazenu garzonku plus 2izb byt zatazeny 60k hypotekou z hodnoty bytu asi 100k. Chceli by sme dalsi a postupne prenajimat, má to potencial? dakujem za hodnotny rozhovor
Dobry den prajem. Pokial sa bavime o prijme FO, banka vie prijat Vas subeh prijmov, ktore pochadzaju zo mzdy, z vysledkov Vasej spolocnosti, ako i z Najomneho z bytov. Pokial chcete Vas kmen stupnovovat, urcite Vas v tom povzbudzujem a odporucam pokracovat :)
Chlapci nejak vam to nevychadza cele 🤔 S velkym zaujmom som si pozrel vas vzajomny rozhovor, sam vlastnim nejake nehnutelnosti no nie v ZA. Ako pozeram tak pozeram, ale vasu matematiku na trhu veru nevidim. Na Vlcincoch kupite 1i za 100k LTT (aj to v desnom stave) a 550€ najom je prestreleny (mozno jeden dobrodruh skusa takyto najom, a to je teda hodne iny standard ako ten byt za 100k). Poradte teda, kde na nakupy a najomcov chodite vy? Rad by som sa pridal do klubu!
Dobry den prajem, vychadzal som z realnych cisiel, ktore realizujem v Ziline ako investor a zaroven aj zo zdrojov, ktore realizujeme ako realitna kancelaria. V pripade potreby podrobnejsich informacii som k dispo
Poslete mi Vas kontakt?
@@ivarlicko dobry den prajem. Moj kontakt je verejne dostupny na portaloch. Smelo dohladajte prosim. Zverejnene cisla a weby prevadzkovatel odstrani
Osobne si myslim ze pan kupil dake byty dost výhodne. Inak by za trhovu cenu neprezil kedze cenu nehnutelnosti sa odvyjaju od vysky urokovych sadzieb.
2iz byt napr v BB cca 130.000€. Hypo na 30 rokov 800€/mesiac + najom energie net TV dajme tomu 1000€. Prenajat viete za 500…600€ podla standardu. Bluznite chlapci. Toto vychadzalo ked bol 2iz 60000€ a urok hypo 0,59%
Počkaj, nerob rýchle a nesprávne závery!
S cenami v BB môžeš mať pravdu.
Avšak žiadny investor nekúpi v BB byt za 130t€, aby mal výnos na nájme 500€.
S nájmom 500€ hľadám byt za max 80.000€.
Alebo, pri investícii 130t€, očakávam vyšší výnos. Povedzme 700€.
Dobry den prajem. Pri cene 130k a zatazeni 80 percent je splatka uveru pri sadzbe 4.5% p.a. 527 EUR/mesiac. Ak trh nedovoli realizovat taketo ciste Najomne, odporucam hladat iny typ nehnutelnosti, pripadne iny trh. Vela zdaru prajem
Ako pocitate buducu vysku najmu bytu, ktory zvazujete kupit?
@@josebalvin899 Dobry den prajem. Vzdy je to iba predpoklad. Tento moze pramenit zo skusenosti, alebo z vlastneho prieskumu. Dobrou pomockou je zavolat realitnym maklerom, ktori maju v ponuke viac nehnutelnosti na prenajom
Takýto biznis model mohol fungovať niekedy v minulosti keď boli ceny bytov polovičné a úroky pod 1%. Teraz máme drahé nehnuteľnosti a vysoké úroky, už to vôbec nevychádza. A spoliehať sa na rast cien nehnuteľností a rast nájomného v čase? Pri našej demografii? Ak začnú umierať tie populačne silné generácie dôchodcov, z ktorých každý má svoj vlastný byt, bude sa vo veľkom dediť, takže menej kupovať a prenajímať. Rovnako si myslím, že ceny nájmov vyhnali hore Ukrajinci, ak im skončí vojna a skončia dotácie na bývanie, min. 50% z nich sa zbalí a vráti sa nazad, ostane po nich kopec prázdnych bytov, majiteľom sa zvýši neobsadenosť a hypotéku si budú nakoniec splácať sami. Nikdy nemôžete konkurovať ľudom, ktorý dávajú do prenájmu zdedený byt a nemusia platiť hypotéku , lebo si môžu dovoliť dať oveľa nižšiu cenu. Skôr či neskôr sa takýto biznis model založený iba na dlhoch zosype, ale to páni veľmi dobré vedia, preto sa snažia do toho modelu zatiahnúť ďalších špekulantov, ktorí im majú pomáhať zvyšovať ceny nehnuteľností...Toto mohlo fungovať v rokoch 2017-2022, keď ceny nehnuteľností rástli 20% ročne a v podstate vám ani netrebalo nájomcov, len na náraste hodnoty ste zarobili desiatky tisíc eur ročne. To sa ale už pravdepodobne skončilo.
Dobrý deň, rada by som sa spýtala či by ste mi vedeli poslať link na byt v Žiline za 20 000€, ako spomínate vo videu. Ďakujem.
Dobry den prajem. Linky sa na tomto kanali uverejnovat nedaju. Na najznamejsom realitnom portali je k dnesnemu dnu v Ziline takych ponuk 46. Tym rozumieme nehnutelnosti, pri ktorych sa predpoklada, ze Vas vklad nepresiahne 20.000 EUR a zbytok bude financovany cudzimi zdrojmi, teda uverom
To oni o com tocia...hned na uvod..mam 1.000 prijem. Kupim investicny byt...prenajimam ale predsa zanho musim platit hypoteku cize som na nule...ale platim najom inde. Cize z 1000 my ostane zase uz len 500. To nejak nesedi. Jedine ze banka nezohladnuje ze byvam v najme? Neviem...
Banka pocita s Vasou osobnou spotrebou v nejakom objeme. Tento objem vychadza z Vasho prijmu. Cize zivotne naklady. Najprv z prijmu odpocita zivotne naklady, potom existujuce zavazky (splatky uverov) a zbytok tvori disponibilny prijem pre dalsie splatky. Ak kupite z prijmu ihned byt na vlastne byvanie zatazite sa uverovou splatkou a mate nizsie disponibilne moznosti na dalsi uver
cele je to nelogicky nezmysel :)
@@marekfuto8127 tak to logicky napis, preco
Musis vytvarat rozdiel
Ahojte, chcel by som sa opýtať, či to takto môže fungovať aj v zahraničí - čo sa týka hypotéky - na zahraničné nehnuteľnosti?
Zaklady investovania budu rovnake. Detaily si treba preverit. Aj moznosti uznavania prijmu a podobne
@@romankruzliak7756 Tak toto mi bolo zrovna jasné, ale vďaka za tej komentár navyše.
@@romankristofic3208 Dobry den prajem. Neviem k comu presne smerovala Vasa otazka. Kludne mi napiste na IG. Rad Vas nasmerujem
Ja som zacal v roku 2014 s platom 700 eur a nasporenymi 0 eur , dostal som sa na 6 bytov v LC do roku 2020....potom sa uz neoplatilo pretoze najom - energie - uver uz tvoril minus ,a co sa tyka vasho vypoctu pri 1izb byte tak hovorite len o nakladoch 100 eur za energie a uver na ten byt neberiete ako naklad? Dakujem
V nasom priklade je teda ciste Najomne 450 EUR/mesiac. Z toho sa uhradza splatka uveru, ktora sa sklada z uroku a istiny. Urok urcite povazujem za naklad. Splacanie istiny nie, kedze tieto zdroje som nevlastnil a v procese ich vytvorim
Milan Dubec - dlhodobo nehnutelnosti rastu rychlejsie ako inflacia? Na to mate prosim nejaky konkretny dokaz? Nedava mi to velmi zmysel - odkial by ludia vzali peniaze na vyssie ceny nehnutelnosti?
Porovnavate vyvoj cien nehnutelnosti s vyvojom inflacie. Spravne je porovnavat vyvoj cien nehnutelnosti s vyvojom cistych miezd. (tie dlhodobo rastu v dosledku zvysovania produktivity prace (hodz posledne 2 roky klesaju))
Otazka pri hypoteke 120000 je splatka okolo 500eur min plus najomne 150eur kde to ma zmysel a co tam ostava?ked je prenajom 550 za 1izbak.kde tam je vysoke zhodnotenie?a je to strasne vyhodne
Presne toto zaujima aj mna... Kedze mi to vobec nijako nevychadza... Kedze aj ceny nehnutelnosti sa odvyjaju od urokovych sadzieb.
Jednej veci nerozumiem. Okej, dajme tomu že na svoj prvý byt mám vo vrecku 20% svojich zdrojov a preto sa mi nájom oplatí. Ale ako sa k druhému bytu dostanem ??? ved ja predsa na ten druhý byt už potrebujem aj tých 20% svojich zdrojov aby som reálne mohol pomýšlať na zisk. tento model mi príde možný tak v období ked boli hypo 100%, alebo mi niečo podstatné ušlo :/
Dobry den prajem. Poukazem na nejake veliciny, ktore sa menia v case v prospech vlastnika bytu (Prenajimatela): 1, Rast ceny nehnutelnosti v case a tym padom moznost ziskania vacsieho uveru z daneho zalohu. 2. Rast ceny Najomneho v case, toto stupnuje prijem a moznost angazovania v banke. 3, Moznost kupit nehnutelnost pod trhovu cenu a tym padom zjednodusenie situacie investora. Velmi si uvedomujem, ze bez skusenosti to moze byt pre zacinajuceho investora neuveritelne
@@romankruzliak7756 dobry den p. Kruzliak neobavate sa demografickeho vyvoja na SR? ked Husakova generacia pominie klesne aj dopyt po najme kedze na trhu moze byt velke mnozstvo prazdnych bytov na predaj
@@matejjurco3610 Riziko, ktore pomenovavate vnimam, ako riziko demografickeho vyvoja. Pri svojom investovani, ako i vzdelavani odporucam investovat v mestach s neklesajucim poctom obyvatelov
Kedysi to bolo mozne, teraz urcite nie. Ine uroky, banky vela tolerovali. Dnes s 1400 eurovym platom zabudni. Najom ledva pokryje hypoteku a este nieco k tomu. Kedysi nehnutelnosti a najmi strasne stupali hore , cize sa to dalo. Dnes urcite nie. Situacia je pomaly ooacna, byty pomaly klesaju a najni urcite nestupaju.
Kde su naklady na zariadenie bytu?
Naklady na zariadenie bytu su priblizne 2.000 - 7.000 EUR v zavislosti od toho, co do zariadenia bytu pocitate. Priklady uvedene v rozhovore su modelove a zjednodusene. Zivotnost nabytku je priblizne 10 rokov. Z tohoto pohladu ju mozeme pocitat za zanedbatelnu. V mojich modeloch pocitam so zivotnostou nabytku 7 rokov
Cize dalsie naklady okrem toho co hovoria.
Cisla ktore oni pouzivaju su bluznenie. 80000 hypo na 25 rokov je 450€. On hovori o splatkach na 40 rokov ale to si mozu dovolit 25 rocni ludia. Cize male percento ludi. Tak ako to predstavuju chlaci je ruzova romantika. Je to tak povedane aby to znelo lakavo
@@lukasberegszaszi Dobry den prajem. Snaha bola povedat to tak, aby to znelo zrozumitelne. Pri hypoteke na 30 rokov a dnesnej urokovej sadzbe viete mat splatku 430 EUR. V modelovom priklade nie su zaroven spomenute ziadne veci, ktore vedia model zrychlovat a zlepsovat. Toto je vyvazenim toho co pisete. Cize ak clovek v danej problematike koncentruje poznanie, vychadza ten model podstatne ruzovejsie. Zelam Vam spravne rozhodnutia pri investovani
Byt za 20k euro? To kedy ste natacali v roku 2000?
V meste Zilina, ktore v modeli komunikujeme sa k dnu uverejnenia tohoto komentaru nachadza na najnastevovanejsom portali 51 ponuk, ktore splnaju tuto podmienku. Cize cena je pod 100 000 EUR. Ak financujete 80 percentnym financovanim (uver), tak vlastne zdroje Vam stacia vo vyske 20.000 EUR a menej
Toto cele funguje len vtedy, ked je dlhodobejšia vysoká inflácia a uz budúci rok mate cenu bytu aj najom o 20% vyssi. Postupne ako sa úvery stavali dostupnejšími, ceny zacali prudko stúpať a na tejto vlne sa niektory odviezli. Hlavne treba ľudom vysvetlit, ako ste sa dokázali dohodnut s bankou. To by niekedy moholi vysvetlit oligarchovia
Dobry den prajem. Rast ceny nehnutelnosti na byvanie na Slovensku za poslednych 18 rokov je vo vyske priemerne 6,2% rocne. Verim, ze toto cislo Vam pomoze pri komplexnejsom pohlade na celu situaciu. Kazdopadne model investovania nie je primarne postaveny na raste ceny nehnutelnosti. Prioritne je postaveny na znehodnocovani dlhu (teda zavazku ) voci banke. S bankou v podstate priestor na dohodu moc nenastava. Je nejake pasmo urokovych sadzieb, v ktorom banke chce a vie svoj produkt predat. Dolezite je, ze pri beznom hypotekarnom uvere je sadzba natolko zaujimava, ze investorovi vytvara priestor aj na zhodnotenie zdrojov, ktore nezaplatil z vlastnych zdrojov. Prajem spravne investicne rozhodnutia
Dobrý deň. Ja by som sa chcel opýtať pána Kružliaka aj pána Dubeca. Že čo budú robiť v prípade progresívnych daní čo asi budú o 5 rokov 10 rokov. Ja momentálne riešim túto možnosť tak že ma láka investovať mimo eu kde je to výhodnejšie ovšem odpoveda tomu vyššie riziko straty... Ďakujem veľmi pekne za názor.
Kazdy investor podlieha riziku duracie (zotrvania na trhu). Tieto rizika su rozne. Jedno z nich ste pomenovali. Investor zije aj rozne ine rizika. Na niektore by mal byt neustale a kontinualne pripraveny. Ine z nich sa mozno aj nedaju predpokladat. Moje odporucanie nadobudat vhodne investicne nehnutelnosti za primeranu cenu prameni aj z rizik, ktore pomenovavate. Uloha je kupovat mudro, nielen kvoli dobre Kupnej cene, ale aj kvoli rizikam. Ak sa bavime o horizonte 5-10 rokov, investor sa moze velmi v tomto obdobi velmi vyvinut a bude uvedene riziika dobre zvladat. Zaroven vzdy predpokladam, ze znacna cast uvedenych rizik bude postupne prenesena na Najomcu
Pán Kružliak. Ďakujem za odpoveď. Ja to viac menej tiež tak beriem. Ja mám v mojom portfoliu zdedené nehnuteľnosti, ktoré nechcem predať lebo ich chcem nechať deťom, po prípade pre seba. Mám len 2 nehnuteľnosti, ktoré som ja kupil a nemám ciel mať veľa nehnuteľností. Len ako ste hovorili keď ten model funguje tak prečo to nevyužiť. Pri najhoršom vždy sa dá nejaká časť prostriedkov čo ostanú reinvestovať a začať na inom trhu. @@romankruzliak7756
Mne vyslo pri 100tis byte a narastu 6,2% po 40r sa zhodnoti cena bytu o 2,48 nasobne (248tis eur) - k 100tis obst. cene a pri 5% 2,0nasobne(o 200tis eur), tak si to nejak zle spocital teda ak vies ratat ako si spominal ;)
Dobry den prajem. Pri 6,2% raste je cena nehnutelnosti po 40 rokoch 11,09 nasobna, cize 1.109.000 EUR a pri 5% raste je cena nehnutelnosti po 40 rokoch 7,04 nasobna, cize 704.000 EUR. Zelam vsetko dobre a spravne investicne rozhodnutia.
Maximálne úverové zaťaženie na osobu je 8 násobok ročného príjmu, cize z toho že budeš prenajímať byt to vôbec nevychádza, banky akceptujú maximálne 60% z príjmu z prenájmu… takže potom prichádzajú do úvahy špekulácie ako navýšiť príjem z prenájmu aby to banka akceptovala…
Konkretna banka vie akceptovat 100% z prijmu z prenajmu.Realne navysenie vysky Najomneho urcite pomaha k moznosti navysenia uverovej angazovanosti v bankach
ktorá to teda je?
@@romankruzliak7756
Ale čo s tým 8- násobkom ročného príjmu? Ak zarobím 1000, tak môj strop je 96k eur, keby som mal nájom 500 eur, tak sa mi strop zdvihne o 48k eur, čo určite nepostačuje na ďalšiu hypotéku. Dá sa toto nejako obísť?@@romankruzliak7756
Dobry den,
chcel by som sa spýtať akú knihu by ste mi odporučili, čo by mi pomohlo "dostať" sa do tejto oblasti prenajimania nehnuteľností.
Dakujem
A Kyiosaki nie je zle :) prve 4 co napisal :)
Odporucam knihy od Garyho Kellera. Hold, Milionare Real estate investo
55O€ najom 1izboveho na vlčincoch? No na inzerciach som take nevidel, max 400-500€ aj s energiami.
Vychadzal som prosim z toho, co mame zazmluvnene. Kompletne zrekonstruovane a zariadene byty
Dobry den, mozno som len tuto cast prepocul vo videu. Na zaciatok operujete so sumou 20.000 ako vlastne zdroje ... Nepredpokladam vsak ze kupujete byt kompletne zrekonstruovany a zariadeny tzn. ze tych vlastnych zdrojov na uvedenie 1 bytu do najmu je potrebnych ovela viac alebo sa mylim? Dalsou dolezitou premennou je riziko, neplatenia najomneho ako aj doby kedy byt nie je prenajaty tzn. ze pri kalkulacii nemozem pocitat s 12timi plnymi mesacnymi najmami. Pri zvysujucom sa pocte bytov toto riziko - ze natrafim na problemovych podnajomnikov prirodzene narasta, vasa skusenost?
Mne tento vas model podnikania pride ako kazdy iny - ti ktorym to vyslo ( samozrejme ze mate moj obdiv ) je zrejme mensina ale maju velky medialny vytlak. A teda ak to skusi novych 100 ludi, naberie si uvery pokupi si nehnutelnosti, kolkym z nich to vyjde/nevyjde? Mam suseda, ktory si kupil byt a skusal ho prenajimat - cele to stroskotalo na tom ze opakovane mal "nestastie" na podnajmnikov, ktori boli problemovi spravanim, neskoro platili alebo neplatili vobec a to nastastie nebral hypoteku - lebo asi by inak mal dost bezsennych noci ako na konci mesiaca posklada splatku banke@@romankruzliak7756
Zaujima ci to refinancovanie rieši a navysovanie príjmu ako fyzická osoba pracujúca alebo ako podnikateľ typu s.r.o. lebo podľa mojho prijmu co mam banka my vie najviac poziciat 120 tisíc a navysenjm príjmu o 300 pod zdaneni a ostatných nakladou my nedajú dalsich 120 tisíc na kúpu dalsieho a tak dalej... A za 3 roky sa tiez ohromne nenavysi cena nehnuteľnosti a ani vela nesplati aby m mohol riesit dalsich 120 tomu nechápem ako to vybavuje keby ste to vystvetlivi príkladom a podrobne bolo by to užitočné
Dobry den prajem. V priklade bola uvedena kupa bytu za 100tis. EUR a financovanie do vysky 80tis. EUR. Pri dnesnych urokovych sadzbach je vyska splatky uveru na 30 rokov 430 EUR a ciste Najomne 450 EUR. Takto to bolo myslene. V case rastie cena bytu, klesa hodnota zavazku voci banke a rastie Najomne
Ja chapem ale neviem ci ste ma vy pochopili... Mozem ja ako fyzická osoba ako TPp navýšením nájomného do mojho budúceho prijmu brat uverí aj viac a byt príkladne zadlzeny aj v sume 300 tis € a viac ? Davam priklad mam nehnuteľnosť v prenajme nahlasim ju na daňové a pkatim dan s príjmu po 6 mesiacoch požiadam o uver s banky ale jeden uz mam v sume 100 tisíc na tem byt co prenajimam mne sa tym pádom navýši prijem v hodnote o 500€ co prenajimam a bude somnou sa chciet bavit banka o ďalšom úvere ? Ak s finančného prijmj nato mam ... Ide o to ze banka ma nejaky linit finančnej zadlzenosti u daného človeka ci nie ?
Nejak mi to nesedi. Kedze ak niekto kupi byt a zacne ho prenajimat tak nejde pod cenu nakladov na ten byt a este nehovorim o dani z prijmu.
Cize ak ja kupim byt tak prakticky neziskam skoro nic. Iba starosti s najomcami.
Dobry den prajem. Ak nehnutelnost zaradite do obchodneho majetku, potom su Vasim nakladom odpisy a uroky z uveru, ktory sluzi na nadobudnutie. Pri dnesnych urokovych sadzbach mate pravdu, ze uctovne vydaje prekonaju prijmy. Kazdopadne si treba uvedomit, ze odpis nie je realnym nakladom. Zaroven v tomto pripade ak uctovne vydaje prekonaju prijmy, tak ako uvadzate, tak dan z prijmu je nulova
Ktorá banka toto dokáže zainvestovať?
Veď to nedáva zmysel 😢😮
A keby teraz prišla Banka s tým, že cena nehnuteľnosti klesla o 20 % a žiadala by doplatiť akontaciu?
O 40 rokov môžu byť počas života bytu také investície, lebo" vybyvané", že nemusia mať konečnom výsledku vyššiu cenu ako dnes...
Uvery na byvanie poskytuje takmer cely bankovy sektor. Je to jeden zo zakladnych produktov bankovych domov. Co sa tyka opotrebenia to sa deje prioritne s prvkami kratkodobej zivotnosti a strednodobej zivotnosti. Prvky dlhodobej zivotnosti ostavaju zachovane. Tie co su amortizovane sa vymenia a nehnutelnost moze sluzit dalej
@@romankruzliak7756 to sú odpovede umelej inteligencie?🤔
učí o tom aj Bohaty otec chudobny otec....v prvych kapitolach
zasnem, mam 10000€ a kupim byt, preco si kupuju ludia byty za 200tis nerozumiem,asi zijem v inej krajine. aj ked mam vlastne prostriedky tak ked hypo aj na 2izb bude 500€. , podnajmy idu za 400€ bez energii. co som zarobil aby som si isiel pre dalsiu hypo? akoze o com? ako chapem ked niekto kupi byt na cash a chodi mu potom suma za najom.
nepobrali ste zakladnu vec, pan zacal v 2005, kedy boli ceny bytov, hypotekarne pravidla uplne ine… pan si nekupil byt v hodnote10.000€ ( tej dobe este koruny), on mal vlastne prostriedky v tej vyske…to znamena ze byt mohol stat 60.000, zafinancoval ho hypotekou+cash, tu zacal generovat pasivny prijem, nakolko mu zacali platit spolubyvajuci….kedze prijem z prenajmu priznal, z pohladu banky navysil svoj prijem, a tym padom mu banka bola ochotna pozicat po roku( dajme tomu) vyssiu sumu, za ktoru kupil dalsi byt( cash mal z tych prenajmov 1. bytu)… a to uz prenajimal 2 byty, z ktorych na papieri generoval prijmy, a po nejakom case sa mu zase papierovo navysil prijem a mohol ziadat dalaiu hypo na dalsi byt( banku nezaujima zisk s prenajmu, ale prijem )
Zdravím v banke mam "rezervovaný" úrok 3.89.
Príklad: Prešov - cena 2i bytu 108k, hypo 80k splátka cca 380 náklady 200 = 580 nájom
Čiže čistý nájom 380*12=4560/108000(cena bytu*100 =4.22%
Počítam dobre? Takto je to priechodné pri úroku 3.89%
Navyše, pri vyjednávaní možno by mohla byt zľava. Na byte niesu potrebné žiadne úpravy...
Pracujem v zahranici a banka mi ponúkla hypo na 150k s 3.89% takže rad by som kúpil nejaký investičný byt. Inak ešte by sa mi páčila možnosť kúpiť novostavbu pri Senci - Nový svet kde je cena 3i 133k v štandarde na to máte aký názor?
Ano, uvazujete spravne. V case bude Najomne tast a Vasmu modelu sa bude predpokladane darit lepsie
Aj vdaka takymto spekulantom sa tu 1 izbovy byt niekde v Ziline prenajima za 450 € pri tych platoch tu ostanu len takyto "tvorcovia hodnot" ale inteligencia a sikovnost sa mu upriet neda a sikovnym patri svet nie?! Ja tiez investujem ale nie do nehnutelnosti nakolko je s tym kopec starosti + hodnotovo to vo mne nerezonuje.Rozhovor na urovni.
Nemusis si prenajať . Ale sú ľudia ktorí túto službu využívajú nakoľko banka im peniaze nepožičia a práve pre túto skupinu ľudí je vytvorená táto služba
@@xpoopx8859 cele je to na hlavu!
A to nehovorim o tom ze na kazdy byt ma zadržne v niakej hodnote a to mu ties dalo peniaze s ktorimi moze pracovat
Asi mate namysli zabezpeku, ktoru sklada Najomca pri vzniku Najomneho vztahu. Ano, tato vytvara disponibilne zdroje, ktore mozu byt v istej miere pouzite aj na investovanie
za 20 000 si môžeš kúpiť akurát tak garaž :D
Alebo byt :) Zalezi len na uvazovani kazdeho z nas :) Pri pouziti cudzich zdrojov (uver z banky) viete kupit nehnutelnost v cene 100.000 EUR. Vynosove percento na vlastne zdroje (ROE) Vam vyjde podstatne lepsie pri kupe bytu tymto sposobom
ou roman vidim ze sa ti dari stale lepsie a lepsie :) aj ked mal by si ostatnym povedat, ze si makal celu VS :) nepamatam, zeby si vtedy tam nejak zalahal, takze ten vstupny kapital bol troska vacsi a zasluzeny pracou uz pocas VS, ty si zrovna nepatril medzi studakov co nic nerobili a nechali sa zivit :) .... a co sa tyka protajsku tak ten tiez zrovna nie je standardny obcan a ono sa lahsie podnika a investuje ked si dokazal predtym zarobit, ako sa hovori prvy milion je najhorsi :))))) mozno niekedy na kave
Dakujem Mino za povzbudenie a komplimenty. Ked som v roku 2005 kupoval prvy byt mal som len tych 10.000 EUR (aj ked vtedy to bolo vela penazi). Kazdopadne uznavam tu cast, ze som uz pocas VS zbieral pracovne skusenosti a to mi velmi pomahalo a pomaha pri tvorbe hodnot :) Usiel mi vsak iny vlak a programovat som sa nenaucil, hoc paradna fakulta to velmi dovolovala :)
@@romankruzliak775610.000 eúr nebolo veľa peňazí ani v 1995, nie v 2005..
Jasne, dajme tomu že všetko toto sa dá.
Dáva to celkom logiku nieje to žiadna novinka ľudia vo svete to robia už dlho, volá sa to že žijú z dlhu.
Ale, tomu ja celkom nerozumiem.
Pri prvom byte máte nejaky kapitál 20% z ceny bytu, tak kúpite byt a prenajímate ho.
Pri druhom byte, kapitál 20% ? Okdiaľ ?
Pri treťom byte, kapitál 20% ? Odkiaľ ?
Pri každom ďalšom byte potrebujete aj tak stále ďalší kapitál…
Ak sa mýlim prosim vyvrátite moju teóriu ? Veľmi ma zaujíma ako to vlastne funguje, keďže si nemyslím že toto jednoduchá vec.
Dobry den prajem. Zdrojom pre vlastne zdroje na kupu dalsich bytov mozu byt: Prijem zo zavislej cinnosti (mzda), Prijem z podnikania (zivnost), Prijem z firmy (rozdelenie dividendy). Zaroven si treba uvedomit, ze v case rastie Najomne, cena nehnutelnosti a zaroven klesa zavazok voci banke. Po refinacnovani viete ziskat zdroje navyse a tieto mozete tiez pouzit na kupu dalsich bytov
Byty na zelenych vlcincoch sa predavaju v standarde bez kuchyne, taktiez treba este nabytky atd, cize aj toto treba zohladnit
Presne. Dali príklad že 100 000 byt na vlčincoch, 500€ splátka? Za toľko nekúpiš jednoizbák a 500€ je nájom pri slušnom dvojizbáku.
Moderator ani hosta nepotrebuje
Nepotrebuje :) Teme rozumie velmi dobre. Urcite je to tak :) Hlavnou ulohou hosta, bolo poukazat nato, ze aj z maleho objemu prostriedkov sa da vybudovat primerane portfolio nehnutelnosti
Podla mojho nazoru nespravne reprezentujete zarabanie, pozastavil som sa nad vecou preco by mal mat klient vacsi zisk v % ako je urok, ak investujem 20% do bytu a zvysok mi da banka je to obchod na paku, cize zarabam z "nicoho", podla mna by som to ratal tak ze pokial je urok na hypoteke nizssi ako rast nehnutelnosti vsetko (rozdiel) to je moj zisk (teda mozno rozdelit na dve zlozky zisku, jedna je z obchodu na paku a druha bonusova teda ta mensia cast % navyse ako je urok na hypoteke)
Standard a narocnost na investiciu si kladie sam investor. Mozete byt narocny na seba a na svoju investiciu ako uznate. To je len na Vas. Vyssia narocnost na investora a investiciu ponuka vyssiu bezpecnost. Ucelom prispevku a odporucania je tvorit bezpecny model, ktory zabezpeci to, aby investor zvladol riziko duracie (zotrvania) aj v narocnych casoch. Rast ceny nehnutelnosti netvori skutocnu novu hodnotu. Len ju uschovava. Priklad. Kupite byt za 100.000 EUR. O 5 rokov ho predate za 150.000 EUR. Javi s to, ze ste zarobili 50.000 EUR. V skutocnosti ste nezarobili nic, kedze za tie peniaze si mozete kupit opat len jeden byt a nie 1,5 bytu. Zelam vsetko dobre pri investovani. Dakujem za Vas podnet
Za 40 rokov budes velmi stary milionar 😅
Hovori sa tomu vychodniarska pravda: Cim som starsi, tym mam vecej roky :). Dakujem za povzbudenie
??? ..Ako nemôžeš , do "výpočtu výnos/náklad" nepočítať (vo vašom príklade) svojich 20K??? ...vychádzať len z 80% =Hypo za 4,5% je tak akurát "pekné pre video na ytb" ....tých 20K sú naviazané na investíciu a netočia mi € inde predsa? ....za mňa sa len namaľoval výpočet ,aby bol "wooou" ....čo koniec koncov aj naznačil hosť v 15:20.
a i tak
80K / 4,49%= 405€/m.
550€-100€= 450€/m.
............................rozdiel 45€*12= 540€ za rok ....(ak nemám poplatok za poskytnutie a bla bla bla ,byt je 100% roka obsadený ,alebo nájomca neušiel do zahraničia s mankom,...) a + stojí mi tam 20 litrov ....okrem medziročného zhodnotenia nehnuteľnosti (čo je hlavný faktory takýchto investícii u mňa) tam až taká "ryža" nie je + ak je rok 2008 alebo 2022 kedy ty klesne investícia o 10-30K a musíš čakať na jej zhodnotenie cez infláciu 3 až 10(?) rokov.
....síce nemám skúsenosť so Žilinou ale v BA ,KE by som takou kalkulačkou asi dlho čakal na ďalšiu mercedesku.
Dobry den prajem. Uvazujete primerane. Vo Vasom ste vsak pozabudli, ze v ramci splatky uveru splatite v prvom 1.293 EUR istiny. Toto cislo bude kazdym rokom rast. Rast ceny nehnutelnosti na byvanie tvori priemerne za poslednych 18 rokov 6,2% p.a., cize toto vytvori celkom 6.200 EUR v prvom roku. Cize v prvom roku statisticky vytvorite: 540 EUR (zostatok po zaplateni splatky) plus 1.293 EUR (ponizenie istiny ) plus 6.200 EUR. Celkom: 8.033 EUR. Pri investicii: 20.000 EUR je Vase prvorocne statisticke zhodnotenie vlastnych zdrojov: 40,17% p.a.
Zdravím. Áno v tom máte pravdu ,ten pokles istiny som do výpočtu nezahrnul. Ďakujem za doplnenie.
Však k AVG štatistikám typu 6,2% a podobne pristupujem pomerne skepticky. Pre vysvetlenie: prvý byt som kúpil tesne pred pádom Lehman Brothers , odhliadnuc od prvotného prepadu ,bolo %AVG 2008-2018 bolo tuším pod 1,9% ,posledný "boom" mali zas na svedomí dlhodobé poklesy sadzieb (vyplývajúce z globálnych ekonomických dôvodov ,ktoré nepredpokladám ,že sa zopakujú v najbližšom 10ročí - ale mýliť sa môžem). A napr. i tento medzi ročný pokles (2023) je zatiaľ na -10% (+/-) a teda ,ak by som kúpil byt XY za 100K v roku 2022 by mala moja investícia 20K diametrálne inú výnosovú hodnotu.
Nevravím ,že to nemá z dlhodobého hľadiska zmysel (sám som takéto investície realizoval - nie v takom počte samozrejme) ,skôr som reagoval na "woou efekt príspevku - "kúp byt a si milionár". ...Tak či onak ,detaily bokom ,urobiť z 1 bytu 55 je veľmi pekný výsledok @@romankruzliak7756
Inteligentne využil dobu pomerne lacných nehnutelností a čo tá nová Ficova daň?
Najlepsie cas na investovanie bol pred 20 rokmi. Druhy najlepsi je dnes