من أفضل الناس اللى بتتكلم فى العقارات بحيادية عكس اللى شغالين في العقارات مش كلهم طبعا مفهمين الناس أن مفيش فجوة ولا فقاعة هتحصل ولا ركود موجود بالفعل حتى مع اكبر المطورين في البلد
استاذ اشرف فيديو رائع و مفيد جدا و بحب جدا اسلوبك في الكلام . بس حبيت اعمل تصحيح لبعض المعلومات اللي حضرتك ذكرتها بخصوص امريكا بما اني مقيم هناك و بستثمر في الصناديق الامريكية. مش كل الصناديق في امريكا مدرجة في البورصة لأن في نوعين من الصناديق public و private معظم الصناديق private يعني مش مدرجة في البورصة بس بردوا بتكون مسجلة و خاضعة للرقابة من ال SEC اللي هي securities and exchange commission و كمان في معلومة ممكن حضرتك تفيد بيها المشاهدين بتوعك. بعض الصناديق بتعمل تبع القانون الفيدرالي SEC Reg S و دي بيسمح للاجانب من بعض الدول في الاستثمار في الصناديق الامريكية - مصر من الدول المسموح بيها
صحيح عوائد العقارات في حدود 5% سنويا ولكنها العوائد بتنمو 10% سنويا . بالاضافة انها المفترض بتحمي من التضخم و انخفاض قيمة الجنيه ... ليه الصندوق ده ارباحه لم تنمو طوال خمس سنوات رغم انخفاض قيمة الجنيه اقل من ربع قيمته قبل خمس سنوات؟؟؟؟؟ لو اي حد اشترى عقار فبل التعويم كان زاد على الاقل الضعف دون اي ايجار
السلام عليكم عزيزي أشرف، أول مرة أعلق على فيديو من فيديوهاتك وأنا طبعاً متابع دائم لك وأنت صديق عزيز طبعاً. حبيت أعلق وأنت قبل كل شيء استاذنا، بس علشان تعم الفائدة ويكون في إثراء للنقاش، خصوصاً لأني شخصياً باستثمر في الصناديق العقارية REITs في سنغفورة وأمريكا وعندي خبرة جيدة نوعاً ما. شوية نقاط بس ممكن أعلق عليها: ١. في صندوقين في الإمارات حسب علمي، واحد اسمه Emirates Reit والثاني اسمه ENBD Reit ٢. قد اختلف معاك في موضوع إن اسهم الصناديق في العادة بيكون ثمنها مستقر، اعتقد هذا الاستثناء وليس العادة، بالعكس سعر سهم الصناديق في العادة يعكس وضع السوق العقاري الذي تعمل فيه، في النهاية الصناديق بتكون مالكة لأصول، فلو الأصول سعرها زاد، السهم بيزيد بنفس النسبة، ولو الأصول سعرها نزل السهم بينزل بنفس النسبة، اللي بيحرك السهم هو توقعات المستثمرين التي تتم بشكل دوري، وأيضاً إفصاحات الصندوق السنوية والتي عادة ما تبنى على تقييم عقاري دوري للأصول. ٣. في مصر فعلاً في صندوق واحد فقط، تابع لشركة المصريين في الخارج، وهو مدرج في البورصة لكنه غير مفعل تماماً، رأس ماله ٥٠ مليون جنيه، وال٥٠ مليون جنيه تم استثمارها في شهادات بنكية لحين تفعيل الصندوق بشكل عملي، الصندوق يواجه تحديات منها صغر حجمه، وفرض الضرائب على عوائده، وانخفاض العوائد التأجيرية في مصر، وارتفاع الفوائد البنكية، وقلة الخبرة في ادارة الصناديق العقارية في السوق المصري، ورغبة إدارة الصندوق في تطوير المشاريع العقارية بالنمط التقليدي Offplan وهذا عكس فكرة الصناديق العقارية. سهم الصندوق الوحيد فعلاً ثابت وغير متذبذب لأن المبلغ موجود في وديعة، والوديعة بطبيعة الحال ثابتة وغير متذبذبة. لكن لو اطلعت على أي صندوق عقاري مدرج في أمريكا مثلاً، جميعها يتحرك بشكل متسارع ومتناسق مع قيمة الأصول وتوقعات المستثمرين لتحركات قيمة الأصول. ٤. عوائد الصناديق العقارية الأمريكية من التأجير Dividend as a result of Rental Yields هو ٤٪ متوسط وليس ١٠٪، العقارات في أمريكا عادة عوائدها التأجيرية من ٥٪ إلى ٨٪ حتى بالنسبة للتجاري. لكن في إحصائيات بتقول إن عوائد الاستثمار في Reits في أمريكا متوسطه ١٠٪ سنوياً وبالدولار، وهذا نتيجة دمج العائدين: عائد التوزيعات من أرباح الإيجارات ٤٪ + عائد نمو قيمة سهم الصندوق الناتج من نمو قيمة الأصول المملوكة Asset and Stock Appreciation. ٥. المفروض في الصناديق العقارية أن توزيعاتها تكون غير خاضعة للضرائب، والسوق الأمريكي مر بعدة مراحل بين مرحلة كانت الصناديق تخضع للضرائب، ومن ثم في أوائل التسعينات تم تغيير هذا القانون وأصبحت العوائد غير خاضعة للضرائب وبالتالي أنطلقت صناعة الصناديق العقارية الأمريكية بشكل كبير وأصبح دورها أساسي في السوق العقاري الأمريكي. في مصر وزارة المالية ترى أنه يجب فرض الضرائب على الصناديق العقارية، وبصراحة صعب جداً تقوم الصناعة في ظل هذه العوامل: عوائد تأجيرية منخفضة + فوائد شهادات بنكية عالية + ضرائب + قلة خبرة في المجال بشكل عام، لكن عاجلاً أم أجلاً سنصل إلى معادلة ناجحة. شخصياً، أتمنى وصول الصناديق العقارية للسوق المصري وللمستهلك المصري، لأنها حل فعال جداً جداً جداً وافضل بكثير من المضاربة والاستثمار في مشاريع عقارية سيتم بناءها وتسليم عوائدها في المستقبل، حيث أن هذا النوع من الاستثمار على الخارطة، فيه نسب مخاطرة عالية جداً، ويفتقد لأقل مستويات الرقابة والمتابعة من الدولة، بعكس الصناديق العقارية التي يتم متابعتها من هيئة الرقابة المالية والبورصة. اشكرك على إثارة هذا الموضوع، وفعلاً تواصل معي عدة أشخاص بخصوص بعض الشركات التي بدأت تروج لفكرة صناديق عقارية، وهي فعلاً ليست صناديق عقارية ولا تمت لها بأي صلة لفقدانها لأساسيات عمل الصناديق العقارية، وأولوها هو أن تكون متداولة في البورصة وتحت رقابة جهات سيادية وحيث يجب أن تكون ملزمة بتوزيع أرباح تأجير العقارات بشكل سنوي. سامحني كتبت مقالة مش كومنت، بس الموضوع شيق جداً، وشخصياً توقفت عن الاستثمار في العقار بشكل تمام منذ اكتشافي للصناديق العقارية، هي الحل الأمثل بدون شك. صديقك/ عماد المسعودي من عقارماب
اشكرك استاذ عماد على مشاركتك الكم المفيد جدأ من المعلومات وشرف ليا تعليقك واكيد انت عارف معزتك عندي واحترامي لمجهوداتك في مجال العقار، انا كنت بقصد صندوق مصر هو اللي مش بيتحرك السهم بتاعه وطبعًا اقصد ١٠٪ الحد الاقصى للعائد في امريكا طبقا للمعلومات المتاحة على مواقع البورصات الامريكية، اشكرك على التصحيح وياريت تصحح لي دايما 😀 ده شرف ليا واشوفك على خير قريب ان شاء الله
@@thepropinsider حبيبي، عمري ما أقدر أصحح لك، معلوماتك غزيرة ومفيدة وبأتابعها باهتمام بالغ، بس أكيد معلوماتنا تكمل بعض، وموضوع الصناديق بأدرسه حالياً بعمق وبالتالي تكونت عندي خلفية لطيفة عن مميزاته وعيوبه. استمر يا صديقي، وثق بأن معلوماتك تساعد الكثير على إتخاذ قرارات مهمة ومصيرية. بالتوفيق دائماً يا أشرف.
عماد بيك شكر وسؤالين بنك مصر هايصدر صندوق استثمار عقارى مغلق اعتقد اول ربع 2024، تفتكر على حسب كلامك فى ظل الضرايب وانخفاض التأجير والشهادات العالية مانستعجلش؟ هى الضرايب بتتحسب كام وامتى؟
خي الكريم هل يمكن للأجانب الأوربيون أن يستثمروا في الريت في السعودية و غيرها ؟ و هل يستطيع البنك أن يرسل لنا الأرباح لأوروبا بالحساب الجاري ؟ و هل ممكن المساهمة في الريت عبر الإنترنت أم لا ؟ مع الشكر
فيديو مفيد جدا مشكور لكن لماذا النمو سيئ جدا في هذه الصناديق في كل العالم بل هناك هبوط و خسارة تصل الى 50 بالمية حتى على المدى البعيد في اكبر و أشهر الصناديق حول العالم ؟
السلام عليكم و رحمة الله و بركاته ربنا يبارك فيك يا دكتور دا بالنسبة للشرق الاوسط مصر السعودية و هكذا طيب و دول زي النمور الاسيوية هل العائد ممكن يكون أكبر من أمريكا و لا أقل من مصر و ربنا يبارك فيك
جزاك الله خيرا علي الفيديو المفيد ده ..لكن في رأيي الإستثمار في صناديق الإستثمار العقاري بالرغم من إن أرباحه قليله وزيادة سعره بطيئه لكنه حلال وأمان وفي استطاعة أي حد يستثمر فيه وياريت ينتشر ويزيد في مصر زي السعودية ..وياريت لو حضرتك تعرف أي حاجة عن صندوق الإستثمار السعودي اللي عامل صناديق في عدة بلدان عربية تعرفنا بيها من فضلك ..وشكرا لحضرتك
فعلا دة اللي خلاني استثمر في الصناديق دي لانه استثمار حلال مية في المية و علي فكرة الصناديق في امريكا هي الافضل و يمكن للمقيمين في مصر الاستثمار فيها بغض النظر عن الجنسية
طب هو مش ممكن يبقى فيه حرمانية مثلا ان لو العقارات دي استخدمت في ايجارات اماكن بتقدم خمور هل متاح صناديق اكون عارف هي بتستثمر في ايه بالظبط عشان اخد القرار@@sammycornish6389
مجهود رائع جزاك الله خير بس ياريت توضح ليه سعر السهم او الوحدة مش بيرتفع ليه ؟ علي الرغم من ان الأصول المملوكة للصندوق بيتم اعادة تقييمها بشكل دوري وغالبا بيحصل زيادة في قيمتها والمفروض الزيادة دي تنعكس علي سعر السهم كعائد اضافي للمستثمرين وإلا يبقي ازاي حيستفيد المستثمر من الزيادة الي بتحصل في قيمة الأصول ؟ وشكرا
من أفضل الناس اللى بتتكلم فى العقارات بحيادية عكس اللى شغالين في العقارات مش كلهم طبعا مفهمين الناس أن مفيش فجوة ولا فقاعة هتحصل ولا ركود موجود بالفعل حتى مع اكبر المطورين في البلد
شكرا جدا على بالي من فترة لان في فجوة
وكلامك مظبوط
معلومات قيمة جدا شكرا ليك و فعلا موضوع لم يتم تناوله من قبل في مصر فشكرا
🙏🌹
استاذ اشرف فيديو رائع و مفيد جدا و بحب جدا اسلوبك في الكلام . بس حبيت اعمل تصحيح لبعض المعلومات اللي حضرتك ذكرتها بخصوص امريكا بما اني مقيم هناك و بستثمر في الصناديق الامريكية. مش كل الصناديق في امريكا مدرجة في البورصة لأن في نوعين من الصناديق public و private معظم الصناديق private يعني مش مدرجة في البورصة بس بردوا بتكون مسجلة و خاضعة للرقابة من ال SEC اللي هي securities and exchange commission
و كمان في معلومة ممكن حضرتك تفيد بيها المشاهدين بتوعك. بعض الصناديق بتعمل تبع القانون الفيدرالي SEC Reg S و دي بيسمح للاجانب من بعض الدول في الاستثمار في الصناديق الامريكية - مصر من الدول المسموح بيها
اشكر حضرتك على المعلومات 🙏🌹
محتوى عقاري جميل جدا + بالعربي قيمة لينا احنا المتابعين العرب ،انت فعلا متميز في مجالك بالتوفيق.
🙏🌹
صحيح عوائد العقارات في حدود 5% سنويا ولكنها العوائد بتنمو 10% سنويا . بالاضافة انها المفترض بتحمي من التضخم و انخفاض قيمة الجنيه ... ليه الصندوق ده ارباحه لم تنمو طوال خمس سنوات رغم انخفاض قيمة الجنيه اقل من ربع قيمته قبل خمس سنوات؟؟؟؟؟ لو اي حد اشترى عقار فبل التعويم كان زاد على الاقل الضعف دون اي ايجار
بعض الشركات بتقول عائد ايجاري 20% وعائد اثتثمارى 20 %
ايه رأي حضرتك ف صناديق الإستثمار العقاري الكويتية
السلام عليكم عزيزي أشرف،
أول مرة أعلق على فيديو من فيديوهاتك وأنا طبعاً متابع دائم لك وأنت صديق عزيز طبعاً. حبيت أعلق وأنت قبل كل شيء استاذنا، بس علشان تعم الفائدة ويكون في إثراء للنقاش، خصوصاً لأني شخصياً باستثمر في الصناديق العقارية REITs في سنغفورة وأمريكا وعندي خبرة جيدة نوعاً ما. شوية نقاط بس ممكن أعلق عليها:
١. في صندوقين في الإمارات حسب علمي، واحد اسمه Emirates Reit والثاني اسمه ENBD Reit
٢. قد اختلف معاك في موضوع إن اسهم الصناديق في العادة بيكون ثمنها مستقر، اعتقد هذا الاستثناء وليس العادة، بالعكس سعر سهم الصناديق في العادة يعكس وضع السوق العقاري الذي تعمل فيه، في النهاية الصناديق بتكون مالكة لأصول، فلو الأصول سعرها زاد، السهم بيزيد بنفس النسبة، ولو الأصول سعرها نزل السهم بينزل بنفس النسبة، اللي بيحرك السهم هو توقعات المستثمرين التي تتم بشكل دوري، وأيضاً إفصاحات الصندوق السنوية والتي عادة ما تبنى على تقييم عقاري دوري للأصول.
٣. في مصر فعلاً في صندوق واحد فقط، تابع لشركة المصريين في الخارج، وهو مدرج في البورصة لكنه غير مفعل تماماً، رأس ماله ٥٠ مليون جنيه، وال٥٠ مليون جنيه تم استثمارها في شهادات بنكية لحين تفعيل الصندوق بشكل عملي، الصندوق يواجه تحديات منها صغر حجمه، وفرض الضرائب على عوائده، وانخفاض العوائد التأجيرية في مصر، وارتفاع الفوائد البنكية، وقلة الخبرة في ادارة الصناديق العقارية في السوق المصري، ورغبة إدارة الصندوق في تطوير المشاريع العقارية بالنمط التقليدي Offplan وهذا عكس فكرة الصناديق العقارية. سهم الصندوق الوحيد فعلاً ثابت وغير متذبذب لأن المبلغ موجود في وديعة، والوديعة بطبيعة الحال ثابتة وغير متذبذبة. لكن لو اطلعت على أي صندوق عقاري مدرج في أمريكا مثلاً، جميعها يتحرك بشكل متسارع ومتناسق مع قيمة الأصول وتوقعات المستثمرين لتحركات قيمة الأصول.
٤. عوائد الصناديق العقارية الأمريكية من التأجير Dividend as a result of Rental Yields هو ٤٪ متوسط وليس ١٠٪، العقارات في أمريكا عادة عوائدها التأجيرية من ٥٪ إلى ٨٪ حتى بالنسبة للتجاري. لكن في إحصائيات بتقول إن عوائد الاستثمار في Reits في أمريكا متوسطه ١٠٪ سنوياً وبالدولار، وهذا نتيجة دمج العائدين: عائد التوزيعات من أرباح الإيجارات ٤٪ + عائد نمو قيمة سهم الصندوق الناتج من نمو قيمة الأصول المملوكة Asset and Stock Appreciation.
٥. المفروض في الصناديق العقارية أن توزيعاتها تكون غير خاضعة للضرائب، والسوق الأمريكي مر بعدة مراحل بين مرحلة كانت الصناديق تخضع للضرائب، ومن ثم في أوائل التسعينات تم تغيير هذا القانون وأصبحت العوائد غير خاضعة للضرائب وبالتالي أنطلقت صناعة الصناديق العقارية الأمريكية بشكل كبير وأصبح دورها أساسي في السوق العقاري الأمريكي. في مصر وزارة المالية ترى أنه يجب فرض الضرائب على الصناديق العقارية، وبصراحة صعب جداً تقوم الصناعة في ظل هذه العوامل: عوائد تأجيرية منخفضة + فوائد شهادات بنكية عالية + ضرائب + قلة خبرة في المجال بشكل عام، لكن عاجلاً أم أجلاً سنصل إلى معادلة ناجحة.
شخصياً، أتمنى وصول الصناديق العقارية للسوق المصري وللمستهلك المصري، لأنها حل فعال جداً جداً جداً وافضل بكثير من المضاربة والاستثمار في مشاريع عقارية سيتم بناءها وتسليم عوائدها في المستقبل، حيث أن هذا النوع من الاستثمار على الخارطة، فيه نسب مخاطرة عالية جداً، ويفتقد لأقل مستويات الرقابة والمتابعة من الدولة، بعكس الصناديق العقارية التي يتم متابعتها من هيئة الرقابة المالية والبورصة.
اشكرك على إثارة هذا الموضوع، وفعلاً تواصل معي عدة أشخاص بخصوص بعض الشركات التي بدأت تروج لفكرة صناديق عقارية، وهي فعلاً ليست صناديق عقارية ولا تمت لها بأي صلة لفقدانها لأساسيات عمل الصناديق العقارية، وأولوها هو أن تكون متداولة في البورصة وتحت رقابة جهات سيادية وحيث يجب أن تكون ملزمة بتوزيع أرباح تأجير العقارات بشكل سنوي.
سامحني كتبت مقالة مش كومنت، بس الموضوع شيق جداً، وشخصياً توقفت عن الاستثمار في العقار بشكل تمام منذ اكتشافي للصناديق العقارية، هي الحل الأمثل بدون شك.
صديقك/ عماد المسعودي من عقارماب
اشكرك استاذ عماد على مشاركتك الكم المفيد جدأ من المعلومات وشرف ليا تعليقك واكيد انت عارف معزتك عندي واحترامي لمجهوداتك في مجال العقار، انا كنت بقصد صندوق مصر هو اللي مش بيتحرك السهم بتاعه وطبعًا اقصد ١٠٪ الحد الاقصى للعائد في امريكا طبقا للمعلومات المتاحة على مواقع البورصات الامريكية،
اشكرك على التصحيح وياريت تصحح لي دايما 😀 ده شرف ليا واشوفك على خير قريب ان شاء الله
@@thepropinsider حبيبي، عمري ما أقدر أصحح لك، معلوماتك غزيرة ومفيدة وبأتابعها باهتمام بالغ، بس أكيد معلوماتنا تكمل بعض، وموضوع الصناديق بأدرسه حالياً بعمق وبالتالي تكونت عندي خلفية لطيفة عن مميزاته وعيوبه. استمر يا صديقي، وثق بأن معلوماتك تساعد الكثير على إتخاذ قرارات مهمة ومصيرية.
بالتوفيق دائماً يا أشرف.
@@amadalmsaodi8836 🙏🌹
هايل.. شكرا للشرح اللي جاوب على كل الأسئلة 👍👌
عماد بيك شكر وسؤالين
بنك مصر هايصدر صندوق استثمار عقارى مغلق اعتقد اول ربع 2024، تفتكر على حسب كلامك فى ظل الضرايب وانخفاض التأجير والشهادات العالية مانستعجلش؟
هى الضرايب بتتحسب كام وامتى؟
ربنا يحفظك ويباركلك
خي الكريم هل يمكن للأجانب الأوربيون أن يستثمروا في الريت في السعودية و غيرها ؟ و هل يستطيع البنك أن يرسل لنا الأرباح لأوروبا بالحساب الجاري ؟ و هل ممكن المساهمة في الريت عبر الإنترنت أم لا ؟ مع الشكر
فيديو مفيد جدا مشكور
لكن لماذا النمو سيئ جدا في هذه الصناديق في كل العالم بل هناك هبوط و خسارة تصل الى 50 بالمية حتى على المدى البعيد في اكبر و أشهر الصناديق حول العالم ؟
السلام عليكم و رحمة الله و بركاته ربنا يبارك فيك يا دكتور دا بالنسبة للشرق الاوسط مصر السعودية و هكذا طيب و دول زي النمور الاسيوية هل العائد ممكن يكون أكبر من أمريكا و لا أقل من مصر و ربنا يبارك فيك
اعتقد انه نفس المتوسط 🙏
جزاك الله خيرا علي الفيديو المفيد ده ..لكن في رأيي الإستثمار في صناديق الإستثمار العقاري بالرغم من إن أرباحه قليله وزيادة سعره بطيئه لكنه حلال وأمان وفي استطاعة أي حد يستثمر فيه وياريت ينتشر ويزيد في مصر زي السعودية ..وياريت لو حضرتك تعرف أي حاجة عن صندوق الإستثمار السعودي اللي عامل صناديق في عدة بلدان عربية تعرفنا بيها من فضلك ..وشكرا لحضرتك
🙏🌹
فعلا دة اللي خلاني استثمر في الصناديق دي لانه استثمار حلال مية في المية و علي فكرة الصناديق في امريكا هي الافضل و يمكن للمقيمين في مصر الاستثمار فيها بغض النظر عن الجنسية
طب هو مش ممكن يبقى فيه حرمانية مثلا ان لو العقارات دي استخدمت في ايجارات اماكن بتقدم خمور هل متاح صناديق اكون عارف هي بتستثمر في ايه بالظبط عشان اخد القرار@@sammycornish6389
مجهود رائع جزاك الله خير
بس ياريت توضح ليه سعر السهم او الوحدة مش بيرتفع ليه ؟ علي الرغم من ان الأصول المملوكة للصندوق بيتم اعادة تقييمها بشكل دوري وغالبا بيحصل زيادة في قيمتها والمفروض الزيادة دي تنعكس علي سعر السهم كعائد اضافي للمستثمرين وإلا يبقي ازاي حيستفيد المستثمر من الزيادة الي بتحصل في قيمة الأصول ؟
وشكرا
ينفع استثمر في صناديق الاستثمار الأمريكية
ومحتاج اعرف اسمئها
ايوة ينفع في بعض صناديق الاستثمار العقارية في امريكا بتسمح للاجانب من بعض الدول و بتدي عوائد بالدولار - مصر مسموح ليها
يوجد ٤ صناديق عقاريه ريت في الامارات
ماهي الصناديق ؟
عملت وساطة بين المالك والمشتري لكن البيعة لم تستكمل بعد ماخدت نصف العمولة وقالولي لازم ترجعي العربون وطبعا رجعته
طبعا اتصدمت بعد ما رجعت الفلوس وكرهت الشغل وقاعدة لوحدي عندي شعور بكسر الخاطر
ربنا يعوضك خيرا منه إن شاء الله تعالي
شكرا بس حاسة ان نفسي قفلت على الشغل
اساس المهنة دي الاحباطات لو مش قوية وبترمي ورا ضهرك وتبصي قدامك هتتعبي في المهنة دي جدًا
@@thepropinsider شكرا ليك على الدعم
هل الاستثمار في مكتب إداري في الحي الحكومي بالعاصمة استثمار أمن في ظل الظروف الغير مستقره في العالم كله
الحي المالي قرب يسلم مشاريعه ومكانش فيه اسوأ من ايام الكورونا 👍
👍
ممكن رقم حضرتك في الامارات
ممكن حضرتك تراسلني على thepropinsider@gmail.com