愉景灣｜三房望東南靚海景 呎價只需1.1萬元｜南北發展大不同｜異國風情CHILL配套｜高爾夫球車有價有市｜交通攻略｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜香港興業｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇
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- Опубликовано: 21 ноя 2024
- 【易發睇樓團🏠樓盤任你睇】愉景灣｜三房望東南靚海景 呎價只需1.1萬元｜南北發展大不同｜異國風情CHILL配套｜高爾夫球車有價有市｜交通攻略｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜香港興業｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇
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愉景灣位於大嶼山東北面，佔地約650公頃，差不多等於鄰近7個坪洲，是一個私人發展的大型度假式綜合住宅社區。不過在發展之前，這裡只是荒山野嶺，沒有水管電纜連接，也沒有道路通往大嶼山其他地方。為了令愉景灣變成一個能夠自給自足的社區，大地主香港興業於是在發展住宅項目同時，也負責所有公私營的建設工程。包括興建學校、消防局及社區會堂等，甚至全港首個私人水塘、濾水廠，及全港唯一一條私營行車隧道。由1979年開始動工，經歷了近45年，愉景灣的配套日漸成熟，而住宅項目也已經發展至第十八期。基本上大部分期數都是由香港興業發展，但第三期就與新世界合作發展，而第四期及第五期就向新世界出售發展權。
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現時愉景灣有約647座的物業，包括低座、高座及洋房。每期都會以不同物業形式組成，合共提供超過8500個單位。無論是戶型，抑或是面積大小都有很多選擇。第一個與大家參觀的放盤位於南面的海藍居，屬於第九期發展。2000年落成，樓齡約23年。這期由10座高5層的低座，及1座高15層的高座物業組成。合共提供181伙，實用面積由498至1410平方呎的一房至三房複式單位。放盤位於其中一幢低座，是三房套連工人房間隔，實用面積1010平方呎。業主現時叫價1180萬元，呎價約1.1萬元。單位新淨企理，最大的特色是望向稔樹灣方向無遮擋海景，景觀有保障。另外空間間隔實用，三間睡房都能夠擺放雙人床。唯一缺點是，需要走樓梯。
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第二個看的放盤位於北面第十三期的尚堤，2006年入伙，樓齡約17年。這期由5座高20多層的高座物業組成，合共提供541伙一房至四房套單位，實用面積由510平方呎起步。與剛才的屋苑不同，這裡自設游泳池。放盤單位來自珀蘆，即是第2座。珀蘆一層有7伙，共用兩部升降機。參觀的是一個中層D室單位，同樣是三房套單位，不過相連工作間。實用面積904平方呎，業主現時叫價1020萬元，呎價約1.1萬元。由於業主是一手買家，已經持貨17年。多年來都是用作投資收租，所以單位沒有做大裝修，保留原汁原味的設計。也正因如此，會有些殘舊，部分燈具都壞掉，需要預留一筆金錢裝修。單位向東，可以望向三白灣一帶海景。不過由於這裡有地盤，之後會興建建築物，所以現時景觀沒有保障。
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延伸閱讀：
愉景灣 www.28hse.com/...
海藍居 www.28hse.com/...
尚堤 www.28hse.com/...
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以下是我的心得和大家分享：
1. 愉景灣有部份屋苑有鼠患,有些低密度屋苑沒有大型垃圾房, 而且居住密度比以往高了很多 … 就算有垃圾房的低密度住宅, 有些不守規矩的住客/工人經常把垃圾放置垃圾房外邊/街上. 加上近年搞環保廚餘回收, 但廚餘回收的垃圾桶沒有密封, 造成臭味及嚴重衛生問題. 經常見到曱甴以及老鼠出沒.
2. 管理處部份屋村經理工作態度散漫, 就算管理員有心也有心無力, 因為上層不提供協助 … 非常勞氣. 發展商銳意發展新項目, 對於已售出的屋苑沒有積極態度. 話雖這樣說，但DB City Management/Club House 依然保持良好服務態度.
3. 街道打掃不頻密, 掃樹葉清理垃圾等都大不如前 (感覺上有些地方一兩星期才有人打掃樹葉). 有些低密度屋苑的綠草山坡, 超過一年半沒有修剪變成亂草高過人頭情況. 影響外觀，而且蚊蟲滋生非常嚴重.
4. 近年某區清潔管理公司更換了清潔人員, 我留意到大部份清潔人員都是印度籍人士. 我不是針對某個族裔，但是我留意到他們的工作態度散漫. 清潔意識很低. 清潔停留時間不超過半分鐘, 做樣 😢
5. 愉景灣，本來有一個每七年的外牆翻新保養計劃. 但過去10多年裏面的業主立案法團圍標情況嚴重, 本人也中招. 之後，很多居民知道這些違法的圍標行為, 每七年翻新這個目標真已不能成功, 所以影響大廈外觀及價值. 翻看資料，你們可以看到去年有一些發展商裏的職員被警方拉了及調查, 牽涉違圍標款項過億元, 必須小心. 可以見得內部管理出現嚴重問題.
6. 旅遊人士進入愉景灣，通常只見到主要道路及商場. 這些給外面人看到的都是保持良好, 但是某些屋苑附近環境及管理是不合格的，要多留意.
7. 以往愉景灣的住客質素比較高尚守規矩, 特別外國人住客比較高尚. 但由於很多國泰機師及空姐失去工作, 令愉景灣近年房地產低落. 有些租盤價格跌了 50%. 吸引了很多不同的消費群進入愉景灣租住, 由於消費群的改變質素大不如前. 我曾經見過一些外籍人士放狗, 不處理糞便便走了, 菲傭也一樣. 惡性循環, 衛生情況差劣. 我有幾次經過一些舊式公屋區域, 相比之下這些公屋環境及衛生情況非常理想. 真的令我很詫異.
8. 自從2019年銀行對愉景灣二手樓估值一刀切 冇差別調低15至20%, 原因不明. 相對市區二手樓的銀行估值大大偏低. 大幅調低, 未見有適當調高. 令投資大失預算. 由於經過航空業低潮, 國泰機師及空姐，紛紛離開愉景灣. 物業估值及租金估值都大大調低, 這個應該是其中一個大原因. 所以這是一個投資風險，必須要小心.
9. 愉景灣商場上新巴士總站, 日曬雨淋不特止, 由於地面做功差劣連續三四年經常維修路面凹凸不平, 居民被迫要跑更遠的臨時巴士站等巴士. 大家也必須知道以前愉景灣巴士站是有大半蓋的, 由於發展商場令到發展商得益而居民受苦. 由於這個原因很多原居民及外籍人士數年前迫不得已離開愉景灣. 這反映了管理層尋求利益，不顧居民權益.
10. 大部份愉景灣期數都有窗邊/牆身滲水問題, 應該係建築商結構上嘅問題. 打風落雨，經常要用多條毛巾朔水. 在北區一些較為新建的超豪連泳池低座單位, 建築及用料極其差劣, 短短三四年便已經見到外牆發霉變黑的情況. 值得準買家關注.
11. 愉景灣遊艇會，取消了之前遊艇會 debentures holder 的事情，也反映了這個公司管理及方針上的大問題. 雖然這個問題不會直接影響房地產投資者, 但這事情正正反映發展商管理層的一些問題及心態, 也要小心留意.
其他讀者已經有很多的資料提供，我不再重複.
主持介紹得好好, 台也非常專業, 我是支持者 😊 以上只是我的經驗分享 😊
超級多謝你嘅分享，補充我哋不足🙏
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難怪樓價偏低！但第11點不大明白。
@@mickeylau1 我等一等解俾你聽 😊
愉景灣遊艇會本來是一個香港獨有特色, 以往曾是一個以外籍人士為主的悠閒生活船屋概念的小遊艇居住社區. 聖誕節及長假期常有船主在遊艇上佈置五光十色聖誕燈飾, 十分有氣氛. 2018 年發展商以裝修理由突然要求所有船隻搬搬離開, 令到200個家庭流離失所損失慘重. 是一個非常不光彩的商業決定, 背後其實發展商打算重開一個亞洲超級遊艇會. 2022年遊艇會終於重開, 目標客戶是超級遊艇，而不是以往船屋的客戶了. 但可惜事與願違, 很多超級遊艇都不願意搬入愉景灣，因為交通實在太不方便. 現在愉景灣這個超級遊艇會，依然是十室九空. 我會再發一些不記名資料.
指愉景灣遊艇會誤導 會員不滿被逼遷:
有愉景灣遊艇會會員向本報投訴，遊艇會今年八月尾向會員表示，因遊艇會需要裝修，二百多個泊位租戶年尾到期便須遷走，會員稱遊艇會前任經理曾口頭承諾「遊艇會必然在這里」，誤導他們以為能夠續期，繼續把船隻停泊。他們表示消息一出已令船隻價錢大跌，有會員的船隻市價由六百多萬降至六十多萬及遷出後無處可去，影響生活。遊艇會則表示，從來沒有人承諾會續期，反稱相關文件白紙黑字列明，本年尾為到期日，希望會員合作駛離船隻，待遊艇會裝修完畢後，歡迎會員重新申請泊位。 愉景灣遊艇會今年八月尾貼出告示，要求正租用泊位的會員依照債券列明，今年尾前駛走船隻，激起約二百多個在遊艇上生活的租戶不滿。遊艇會會員林曉詩稱，兩年前她花了六百多萬買了船隻，再以十多萬向遊艇會買債券，才有租用泊位的權利。她表示，有代理向她說即使債券到期，依照慣例仍會續期，故基本上泊位是長期給她們租用。 林曉詩亦指去年中曾出異樣，當時遊艇會停止債券買賣轉讓，她向時任遊艇會經理查詢，並引述該經理口頭表示，「甚麼人說話也不要聽，你相信我，愉景灣遊艇會仍然會在這里，最多只加三成租」，她認為租金已加，但遊艇會卻沒有兌現承諾，讓各人留在艇會生活，二百多個租戶同感不滿及憤怒。以六百多萬購入船隻的林曉詩，現時因失去泊位，船隻市價已跌至六十多萬，而且離開遊艇會後，眾人皆沒有新落腳點，影響生活，她深感擔心及憂慮。 同為遊艇會會員、居港數十年的意大利人Nico以的士牌照為例，他指有牌照及車輛才有價值，但失去牌照後，車輛則再沒有特定功用，僅是普通能移動的車輛，現時船隻跟泊位關係亦然。Nico表示自己視香港為家，不明白為何遊艇會的母公司上市公司香港興業，容許事件發生。他指一直相信香港公司有誠信以及有規則，但現時卻打破承諾，要求他們離開，認為遊艇會涉誤導，要求延長到期日至二○二○年初、分階段要求船隻駛離及要求賠償。 遊艇會回應事件稱，從來沒有職員向會員承諾，債券到期前會續期，而債劵清楚列明今年十二月三十一日為到期日，會員亦會失去租用權利，去年中停止債劵轉讓，就是為了避免新持有人只享用一年服務便需離開。 遊艇會表示，願意雙方處於理性、有誠意的情況下商討，能否彈性處理會員要求並提供協助，但若會員到期日後仍然不離開，不排除開展法律行動。 遊艇會一九八九年開始運作，首批債劵同年發售，約十幾至二十萬元不等，二○○九年到期，當時遊艇會容許續期十年，直至今年完結，會員亦可取回債券發售時的金額。遊艇會表示，今年不續期，並非外界所言平整土地申請建屋，而是三十年來遊艇會僅有定期維修，沒有大型翻新，希望藉此提升服務質素。 遊艇會指，翻新時間會以年計，但需待會員駛離船隻後，才能仔細落地評估所需日子，工程完結後歡迎會員重新購入債券申請泊位，不會視他們為「搞事分子」而列為黑名單。
愉景灣坦白講易買難放，始終離島樓交通有限制，基本上都係適合港島生活開或工作開嘅人士，客源有限，其實買到上千萬樓，依家屯馬線要搵一間3房都唔算難，除非真係好鍾意島上風光，所以投資黎講就真係諗清諗楚，想長遠自住個呎價就確實吸引。
另外如果樓盤要裝修，可選擇嘅設計公司基本上唔多，運輸費人工費都比市區樓開支更大，要先作預算。
多謝你話俾我哋知睇法☺請將登入RUclips時的名稱截圖，然後whatsapp至51659760，以便聯絡領取咖啡禮券
女主持講野好清晰流暢，人靚聲甜，聽得好舒服。
攝影師啲角度都拍得好靚。出片必定追看，值得持支！
多齡支持♥
由末代亞視新聞起幾年已留意佢, 但已斷斷截截來往幾個台及網台
@@iamshek0202 太大眾臉🙈我無做過亞視同網台😂
樓價雖然低水，但生活成本高，長遠跑輸大市，投資自住都不適合，只適合退休或度假之用～
其實香港真係好食古不化，除左幾條現行隧道，港島理應要起大橋同大嶼山同鯉魚門一帶作連接，塔船出行係不設實際，生活上工作上點都要用車
Btw 女主持真係好靚有氣質😊
多謝Mickey介紹，愉景灣環境好好，真係好適合我這類退休人士，好舒服🙏🙏
謝謝☺有咩地方想睇，都可以話俾我哋知架！
居住環境舒適！樓價低水，值得考慮👍
鄰居質素都有保證啦， 基本上是一個很好的社區
今時今日既香港經濟環境 支持你去買，好快變負資產🤣🤣🤣
今天由中環入愉景灣, 原來整棟碼頭大廈裝修, 連通往入口的商店也全部關門裝修. 等候船隻大堂的廁所沒有了, 最近公用廁所要去到天星碼頭. 高爾夫球會停用. 連服務居民的售票中心也拒絕幫乘客加八達通錢, 要自行去二號碼頭 (約 100 米外) 的香港渡輪才可以加八達通 😢 管理公司在大堂張貼招聘大量不同種類級別的職位空缺, 相信人手流失及難招聘工人進入愉景灣工作 … 同樣道理，應該適用於入住人氏的意欲 … 愉景灣發展商完全沒有服務居民的態度. 擾民至極點 😫
第一間單位居住環境比較舒服開揚，海景山景齊集，窗台細及保養佳，都是其優勢，第二間單位用窗口式冷氣機，將來保養換機都方便，但兩間同樣樓齡略高並叫價略貴，愉景灣交通唔方便，所以樓價低水巳反映部分價值，退休人士及身體健康良好比較合適，否則要去睇醫生或覆診都唔太方便。
叫價應該調低幾多先較為合理呢？🤔
@@28hse_com 純個人意見，大業主看似....開始想撤出愉景灣，部份位置與其他發展商合作，一同合作發展項目，部份索性出售發展權，早期已售出單位的發展項目，居住環境將(很大機會)走向越來越差，要再壓低樓價，才有誘因吸引人入市，當然想有「平」的居住環境，但又想享受私樓服務，必然吸引一班平民化的客進駐，最後愉景灣或會變成私樓公屋化居住環境，交通不便，環境在可見的年日將會不是太理想下，一定有好大心理上的減值空間(約15~20%)...及是還否值得遷入等。
第一間屋是不錯 高爾夫球車同Porsche差不多價
My parents bought a studio in stage 3 in late 80s, for around HKD 300,000 (not a mistake!). 6 days a week they catch the hovercraft to Central then use MTR then minibus to work place, return home around 10pm at night. Nevertheless it was very enjoyable during weekend, walking around the ferry/shopping area or along the beach. In their days there were many ex-pat living there for the good lifestyle. The other infamous event associated with DB was the US woman drugged and killed her husband and stored him in a roll of carpet.
愉景灣居民質素高，如果Home office 就最啱
有幾撚高？
今時今日既香港經濟環境 支持你去買，好快變負資產🤣🤣🤣
自住真係好舒服！👍🏽
主持聲線吸引
我要iPhone 😍😍😍😍
愉景灣的生態環境同配套一向都係適合外籍人士，呢幾年好多外國人都無喺香港工作就即刻少左好多人，所以就算價錢去到1萬蚊呎都屬於冷門類別
個人比較喜歡第一個單位，間格同景觀都好過第二個單位好多，再加上第二個單位個地理位置唔近碼頭，生活配套就會差D，再加上係碼頭果邊比較吸引得多，所以就算真係考慮愉景灣都會揀返碼頭果邊
聽代理講，都有一班家庭客入去住架～除咗環境外，亦有私立國際學校及政府津貼小學選擇🤔
@@28hse_com 但無得養車對中產家庭又係一個缺點，揀呢度都係貪佢大件夾抵食
如果投資放租睇個回報貌似好吸引，但普遍外國人住唔長，結果徙左好多時間同成本搵租客
@@CoasterTurbo 都係，有啲寧願擺係度一年，等岩價錢再放賣
留言,支持,其實好多中環人住呢邊
係啊，返工方便，大廈又無甘密集🤔
令願住珀麗灣，同樣海景， 交通方便得多，生活費平啲
好靚。。。。。主持人，好似旅遊節目咁開心。😂
寓工作於娛樂麻🤣🤣
攝影師好評啊，識影mickey靚腿❤
二手市場如何，可有承接？
今天的發現, 似乎區內垃圾及街道清潔有所改善, 但發現巴士總站有大範圍尿臭味, 不知是人還是放狗人士留低的 😢
愉景灣最近治安變差, 請看 2023.6.10 香港01 「愉景灣一周內屢現爆竊案」
食肆大多偏貴，交通費用高，交通時間長，樓齡高好多幾十年樓，有d樓入到島仲要轉車，退休人士或者wfh就可以，打工仔放工返到屋企天都黑乜美景都冇用🤭
仲有假日享受到嘅🤣不過多謝你話俾我哋知睇法。請將登入RUclips時的名稱截圖，然後whatsapp至51659760，以便聯絡領取咖啡禮券
女主持好靚，又有腳睇☺️☺️☺️
普通貨免嚟姐
@@kkchan2807 你有無睇
愉景灣環境好好舒服，但终於交通稍為隔涉
適合喜愛寧靜，希望遠離繁囂嘅人🤔
@@28hse_com 我和丈夫都好喜歡愉景灣有海景和寧靜，我亦有朋友在那裡住。但2022年我和丈夫在碧堤半島住了半年，覺得那邊好放便都不錯👍。Anyways,好多謝你的拍攝和介紹咁多好盤，我會繼續看和支持你💪💪🥰
@@gracechow5385 多謝你啊☺我哋之前都有拍過碧堤半島，深井呢個地方都好舒服☺
有排鐵
愉景灣有咁多公共空間 愉景灣管理費每呎係幾多？
根據代理講法，南邊管理費每呎約2元，北邊就每呎約3.5元
Peu importe la qualité du paysage et de l'environnement, le plus gros problème est le trafic, peu pratique et coûteux.😪
搬屋夠麻煩又冇車入 買傢俬都麻烦
thanks
第一！😊🎉
第一個單位雖然樓齡舊啲，但設計同感覺新過第二間。
如果係我買，我會揀第一間，近碼頭近愉景灣中心比較方便，靚景觀，配套好啲，管理費又平啲，只係舊第二間少少。
如果買得起，去愉景灣買樓應該買house/ 有花園既apartment.
Btw, 愉景灣1100萬既單位可收3萬租，咁高回報？surprised!!
我friend 買了新的 上山 租實在四萬元月租
@@katherinechan8771 即幾多厘租金回報？
山上個邊個新啲靚啲chill d。
如果係我都會揀第一間，雖然舊啲，又要行樓梯，但景觀真係好吸引🤤
打風返唔返到屋企都好睇彩數😂
仲有欣澳站來往愉景灣既巴士，唔一定要靠渡輪
放心，巴士會維持有限度服務☺
@@28hse_com 你都識講 ⌜有限度⌟ 服務, 地鐵都睇住風勢隨時閂閘或慢駛, 巴士會長開 ? 唔好話打風啦就算黃雨, 全 DB 住客你精佢唔笨係人都爭住坐巴士, 咁要幾多部巴士嚟疏導, 又要橫風橫雨排幾耐先至輪到上車 ?
唔係興業”暫時唔會有其他發展“先令景觀沒保證😂
Good
super cute
會所要另外畀錢？
Yes
唔洗做就可以考慮DB. BTW, 如果唔洗做, 洗鬼買DB. 高爾夫球車 $1.5mil 得淡笑.
外人睇香港真係好可笑，因為愉景灣唔俾私家車進出，得高爾夫球車代步，就要炒到過百萬至200萬不等，聽到唔覺得好可笑咩？？真係咩都有得炒，如果生活上都種種唔方便，咁憑咩仲要山長水遠黎依度住…
私人發展商地權可以頂多幾多年? 政府冇錢, 隨時可以追私人發展商> 業主補地價 ps. 新賣出地已經有國安法....愉景灣係肥豬肉
早年愉景北第19期嘅補地價超過52.4億，長做長有🙈
睇前半部分會覺得第一個盤好啲，近碼頭，單位個景又靚啲。但之後講到北面有的士到達，哩個真係好重要嘅因素，所以覺得北面第二個盤好啲。
咁白癡既說話你都講得出？
@@chimingmichaelliu4098 你講你自己吖？每個人揀樓都有自己喜好，唔似得有人乜都唔講只係識攻擊人，低能
所以兩邊都各有特色☺
@@janchan6103 指出你係白癡就當然有原因啦，傻鳩。
@@chimingmichaelliu4098 on99 你柒少陣啦，講嘢都冇point, 收嗲啦
7:13 習主席英明領導下邊有嘢係無可取替？ 大膽。😆
對腳好靚
agreed! 流量密碼
1.1萬呎送埋船都唔入去住
不買港共股，勿做樓奴。
長者坐船到偷景灣是HKD21, 不是HKD2.
渡輪服務收費 : 愉景灣 中環
單程
T卡
(儲點) 成人 43.5 儲點
小童 或 長者* 21.8 儲點
八達通 成人 $46
小童 $23
長者 政府$2 優惠計劃適用
代幣 成人 $46
小童 或 長者* $23
愉景灣居民八達通
成人 $33.5
小童/學生 $16.8
長者 政府$2 優惠計劃適用
T卡 (可退還按金 $20)
優惠套票 乘客類別 儲點 收費
A 成人 1,550 $1,310
小童 或 長者* 775 $655
B 成人 930 $858
小童 或 長者* 465 $429
*小童 ( 1 歲至12 歲以下)
長者 ( 65 歲或以上)
往來愉景灣渡輪服務已納入公共交通費用補貼計劃，詳情請瀏覽www.ptfss.gov.hk
參考相關網站，若往來愉景灣乘搭渡輪，使用長者八達通可適用於政府$2優惠計劃
www.dbcommunity.hk/icms2/template?series=347
社區內巴士長者都係2蚊
估唔到愉景灣揸車成本仲貴過新加坡
始終無私家車，高爾夫球車又有數量限制🙈
开門直冲窗口-~漏財屋
🙈🙈🙈
Mickey,點解妳咁靚嫁？
👍👍👧👧
又話濕身🤔
唔會剪出嚟啦😥
又係個句,退休一流,
返工,打風?
都適合喺港島或東涌一帶返工嘅人🙈
另外打風都會有巴士提供有限度服務
有錢都移民走啦，仲買香港樓傻的嗎？
🙈🙈🙈
好快收返香港一国一制❤❤