Bravo c’était super intéressant et la conclusion qui vient ajouter des éléments moins mathématiques est vachement utile je trouve. Belle qualité de vidéo franchement bravo pour une si jeune chaîne 🙌🏻
Super plaisir d'entendre ça. Des années que j'entend des gens encenser l'immo alors que, j'ai beau calculer et recalculer, non, ce n'est pas une formule magique. De mon analyse les gens oublient : - Le cout de l'opportunité, ce qu'ils auraient fait de cet argent - Le temps / cout "investit" dans la rénovation. - L'illiquidité de l'investissement - Dans le cas d'une location, le risque associé à la loc - Dans le cas d'une location, le temps passé à gérer la location Alors c'est sûr que pour un foyer : - Qui aurait claqué les mensualité du crédit dans des investissements de conso - Qui aurait passé le temps de rénovation à regarder Netflix - Qui prend pas d'assurance de location et tout se passe bien, locataire reste plusieurs années et rien ne pète dans l'appart, pas de façade etc. - Qui a pas besoin de vendre (stabilité géographique et des revenus) Oui, c'est rentable. Mais en réalité c'est bien + un ajout de contraintes personnelles qu'un investissement rentable. Et un peu de chance pour la location. De manière général, l'immo à mon sens apporte : - Un effet levier, qui particulièrement en France est intéressant (taux fixes) - Des abattements fiscaux pour la résidence principale - Une certaine garantie de discipline - Un investissement ou la perte en capitale est peu probable
@@arnauddoublev Ahah merci c'est gentil mais ta vidéo m'a beaucoup intéressé, je voulais juste y ajouter quelques réflexions personnelles. C'est super de traiter ce sujet. Comme tu l'a dit, je pense que l'immo a été un super placement en France mais que ce n'est plus le cas, tout simplement. :)
Personnellement 1er achat de ma résidence principale a 26 ans le but n’a jamais été d’investir mais de pouvoir jouir de mon bien comme je l’entends et pouvoir construire ma vie dedans en aucun cas de me faire un bénéfice à termes
+1, je n'ai jamais considéré l'achat de ma résidence comme un investissement, mais simplement la possibilité de faire ce que je veux là où je vis. Et si un jour je dois vendre, j'espère juste en tirer assez pour pouvoir acheter un bien équivalent (et/ou mieux adaptés à mes besoins)
Être propriétaire est la meilleure complémentaire retraite, ne plus avoir de loyer au bout de 20, c’est le graal. La résidence principale ne doit pas être vue comme un actif qu’on achete et revend pour faire du benef.
Personnellement je n'ai pas acheté ma RP, mais je ne m'en fais pas pour la retraite. J'aurais suffisamment d'argent investi en bourse pour avoir des revenus passifs qui couvriront largement mes loyers.
Vous n’avez pas vraiment écouté la vidéo pour le coup, cette réflexion est complètement irrationnelle. Si le rendement est nul, je ne vois pas en quoi vous vous constituez une meilleure complémentaire…
@ ne pas avoir de loyé a payer toute sa vie de retraitée devient mécaniquement un actif. Une maison payée sur un crédit entre 40 et 60 ans vous fera ensuite gagné l équivalent peut-être de 1000€ par mois en retraite et laissera un capital à vos enfants
Bonne vidéo! Eh bien, je suis tellement heureux d'avoir pris les meilleures décisions en faisant un bon investissement. Récemment, je suis capable d'acquérir ma troisième maison même à mon âge et je crois que si les choses continuent bien, je prendrais une retraite anticipée
C'est bien! Mais comment avez-vous réussi à réaliser tout cela, même dans le contexte économique actuel qui est très mauvais ? S'il vous plaît, j'apprécierai votre aide sur la façon de procéder, je cherche désespérément un moyen de payer mes dettes et d'atteindre mes objectifs
Le Bitcoin est en hausse depuis un certain temps maintenant et il pourrait continuer à augmenter. La vérité est que personne ne le sait, je pense que c'est le bon moment pour faire un achat et également demander l'aide d'un professionnel
De nombreuses personnes ont du mal à vivre, à se loger et à mettre de la nourriture sur la table. Ceux qui ne parviennent pas à réaliser une croissance économique en ce moment passent à côté d’une grande opportunité. Imaginez que je commence un plan d’investissement avec 2 500 $ et que les intérêts s’élèvent à 17 380 $.
Oui, c'est vrai, on parle beaucoup d'investir ces derniers temps, mais je suis nouveau et je suis aussi curieux de savoir par où commencer. Quelqu'un peut-il m'expliquer comment investir et par où commencer ?
Tu oublies un élément capital pour les prévisions à long termes. Si tu as un souci de santé, ou un accident de parcours professionnel après 50 ans, sans être propriétaire de ta RP tu peux sombrer très vite dans la précarité. On ne sait pas non plus prédire ce qu’il adviendra de nos retraites, dans le pire des scénarios qui peut être certain que sa rente sera suffisante pour se loger à 75 ou 90 ans ? Je vois les coûts inhérents à l’achat d’une RP comme une assurance face aux instabilités dans le futur.
Acheter sa maison fait faire des économies sur le long terme . J'ai acheté ma maison en 2002 ça m'a coûté au total entre le prix de la maison, les frais de notaire, le coût du crédit, et les travaux 75000€, si j'avais loué cette maison ça m'aurait coûté environ 150000€ pour 22 ans de loyer et il me faudrait encore payer jusqu'à ce que je crève... donc acheter c'est indispensable. Après on peut acheter des actions, des lingots d'or ou autres, mais la maison c'est une priorité.
@@legalant1429tu es l'exemple type du biais d'estimation Tes 75000€ de frais en 22ans aurait largement pu te payer la maison avec le rendement de l'investissement Même un simple etf World tu serais au dessus des 200k après impôts en 22ans Après c'est pas un mauvais choix non plus, car si tu avais tout investitben 2007 tu serais à peine revenu à tes 75k aujourd'hui Je comprend aussi que tout le monde n'accepte pas les risques de la bourse
@@Epectase2017 j'ai investi en bourse après avoir fini de payer ma maison et mes travaux. Entre 2010 et 2019 j'ai investi 75000€ chez air liquide au nominatif pur. Je les ai payées au plus bas 76€ lorsqu'ils ont ouvert le capital quand ils ont acheté Airgas et au maximun 100€. Avec les actions gratuites environ tout les deux ans ( parfois trois ) j'ai aujourd'hui 1440 actions. Ça me rapporte à la louche 1000€ de dividendes net d'impôt si on tient compte des coupons, des actions gratuites ( que je ne revend pas) et des primes de fidélité. Ma maison, les frais de notaire, le coût du crédit, des travaux et les pénalités de remboursement anticipé sont plus que remboursés par Air liquide. J'avais emprunté 16800€ sur 15 ans et finalement j'ai remboursé environ 146€ par mois pendant 32 mois et le 33 ème mois j'ai soldé le crédit pour 15000€ ce qui m'avait fait économisé environ 6600€. Je ne me souvient plus à combien était le taux du crédit et des frais d'assurance crédit mais ça devait être entre 5,5 et 6%. C'est le seul crédit que j'ai fait dans ma vie.
Arrêtez de ne considérer que le coût d’opportunité, la plupart des gens n’ont pas d’éducation financière. Ils n’auraient de toute façon pas investi sur du SP500 ou du msci world. C’est l’investissement le plus évident pour bcp de gens, au moins ils investissent grâce à ça et en plus ils investissent dans leur confort quotidien. Certains investissement vont au delà du rendement. Mes investissements en private equity, crypto ou bourse ne m’apporte aucun confort au quotidien… je ne regretterai jamais le confort que me procure ma RP… Vous parlez du biais d’estimation mais alors le biais de l’investisseur qui ne voit que le rendement …
@@Epectase2017facile de faire les calculs a posteriori Je suis largement investi en ETF mais on ne sait pas de quoi est fait l’avenir J’ai aussi ma résidence principale et une secondaire
J'en connais qui on préfèrerait louer que d'acheter. A la retraite, ils ont bien senti que 400-700€ de loyer par mois sur une retraite qui représente 50% de leur salaire, ça fait très mal sur le train de vie.
Très intéressant ! Il faut ajouter un nouveau critère avant d'acheter sa résidence principale, surtout si on a une forte mobilité professionnelle: la modification "en vue" pour le paiement d'une plus-value sur la RP, il faudra être resté 5 ans avant d'obtenir l'exonération. Et pour les investisseurs certaines données de taxation sur le LMNP sont effectivement en question 6:00
Acheter sa résidence principale est la meilleure solution plutôt que de louer. Cependant il faut éviter à tout prix d'acheter dans de grandes copropriétés des années 70 qui nécessitent des gros travaux et ont des charges mensuelles assez élevées. Par ailleurs, il faut éviter les villes ou les taxes foncières sont élevées, et certains quartiers notamment en banlieue se dégradent considérablement depuis d'années. Il faut bien choisir son quartier et l'emplacement et vérifier la pérennité de la copropriété.
il ne faut pas oublier aussi que parfois, il n'y a presque pas le choix : à la campagne, il n'y a que très peu de locations, il faut souvent opter pour l'achat
Trop bonne vidéo, merci ! Pourrais-tu faire une vidéo sur les différentes stratégies d'investissement (et les pièges à éviter) à mettre en place en début de carrière ?
Merci pour ton commentaire ! Alors oui et non... il n'y a levier que si le rendement annuel de ton achat est supérieur à l'intérêt du crédit. Sinon c'est un effet "massue". Et ça c'est sans prendre en compte l'effet inflationniste et la prédictibilité de ton rendement (les fameux "cash flows" chaque mois).
Je suis assez d'accord l'effet de levier c'est ça qui fait la force de l'immobilier du moins sur la RP. parce qu'il y a pas l'effet à mon sens du coup de renoncement. De toute façon tu vas devoir te loger. Faire du locatif je trouve pas ça ouf, tu rajoutes du risque externes . Il y a mieux. (Sauf si tu bosses dans le bâtiment) Et puis dans ce cas faire du levier c'est pas vraiment ,à mon sens, un bon point. Enfin quand on y pense il y a que dans l'immobilier ou faire du levier à tout va es bien vu.;) Mais oui il faut pas faire n'importe quoi si les taux sont haut tu dois te rattraper sur le prix d'achat . Et Il faut éviter au maximum l'apport. Après nous on a eu de la chance d'acheter en 2019 à 1,5 sans aucun apport. Et on est passée de 25 % à genre 17% de taux d'endettement maintenant. Argent magique Quoi 😅.
Super vidéo, merci beaucoup ! Le fait de rappeler que l'achat d'une résidence principale n'est pas un investissement comme un autre est vraiment précieux. A une époque où de nombreuses personnes abordent tout au prisme du rendement, ça permet de remettre l'humain au cœur des raisonnements. La vidéo est super claire et instructive, c'est top :)
La qualité de dingue alors que c’est que y’a 2e vidéo je suis choqué. Je suis aller sur y’a chaîne en m’attendant a trouver pleins d’autres vidéos. Je suis frustré mtn j’ai hâte de voir tes prochaines sorties ! C’était très interessant.
Pour avoir testé l'achat pour du locatif et la bourse plusieurs années il y a un autre paramètre à prendre en compte : mon SP500 ne m'a jamais appelé parce qu'il y avait un problème avec le ballon d'eau chaude 😑 Et je confirme clairement plus rentable la bourse en version full etf pea & cto Bravo pour ta vidéo celle ci est d'une grande qualité et le ton posé que tu emploie la rends agréable à écouter
@@icariuszoe4898mdrr le mec compare un investissement immo avec un investissement boursier pour valoriser son arguments… on lui parle de residence principale il te parle sp500…
Hello ! Très bonnes vidéos, claires, documentées, bien construites, avec une belle voix humaine (marre des voix off en IA !). Une suggestion : garder plus longtemps à l'écran les graphes et autres illustrations présentées ! Je passe mon temps à stopper le flux, rembobiner et screenshoter les trucs valables, parce que tu préfères montrer ta tête 99% du temps 😅 ces infos sont utiles, laisse bous le temps de les découvrir stp 🙏 bonne continuation
Pouah ça commence fort cette chaîne. Je trouve le niveau de qualité déjà stratosphérique, tant sur le fond que la forme (j'ai adoré les transitions un peu saturées en couleurs chaudes là). Bravo et merci :D
Surtout, il faut comprendre que tous inconvénients de l'achat; ne sont que les inconvénients de l'achat à crédit. Achetée en cash, une RP devient très vite rentable.
Acheter en cash sa RP est la pire décision possible d’un point de vue rentabilité. Tu te prives d’un marché boursier au rendement annuel de 10% en moyenne pour éviter de payer un crédit à taux d’intérêt à 3%, ça n’a pas de sens.
@@HDCaulfield100% cash je vois pas de situation ou c’est une bonne idée. Par contre un gros apport a plus d’1/3 par exemple, c’est peut être pas con, surtout pour un 1er achat, parce qu’au final tu paieras moins cher chaque mois pour rembourser l’emprunt, par exemple 700€ alors que si tu devais louer le même type de bien ça coûterais 1000-1100€ et tu pourrais pas te le permettre
@@HDCaulfield Pourquoi choisir? j'ai acheté ma RP familiale cash avec une petite moitier de mon Capital Mob, et investit la moitier de la moitier qu'il me reste en etf, scpi blablabla, le reste au chaud au cas ou.
Tous ces calculs financiers très pertinents ne tiennent pas compte d'un aspect fondamental : LA QUALITE DE VIE ! En effet j'ai mis effectivement 20 ans pour rembourser mon prêt immobilier. Cependant j'étais HEUREUX de devenir propriétaire petit à petit. J'ai pu faire des modifications, des améliorations dans MA MAISON qui auraient été impossibles en tant que locataire. Aujourd'hui je suis retraité et je n'ai aucun loyer à payer à personne, je suis bien CHEZ MOI !😇
Franchement cette vidéo est plus instructif que tous les coachs immobilier sur youtube, bravo! Tu peux comparer l'évolution de l'apport si on l'investit en bourse vs la rentabilité de l'investissement locatif stp ? Je l'appliquerais à mes chiffre, tu peux prendre des moyennes. Merci !
Salut ! Merci pour ton message !! Tu as le simulateur de « meilleurs agents » qui devrait répondre à ton problème : data.meilleursagents.com/tools/breakeven
Les prix de l'immobilier en France sont complètement délirants... Surpayer un bien qui a déjà bien vécu, sans oublièmer les travaux de mises aux normes énergétiques, charges de copro, taxe foncière, entretien... Le prix pour avoir un "chez soi" est juste exorbitant au final... S'endetter sur 25 ans, se saigner de partout pour s'acheter un appart' ou une baraque même pas à coté du boulot qui lui se trouve en centre-ville, et devoir endurer en plus un temps de transport délirant et finir en dépression (car au delà de 30 min de trajet domicile travail, le risque de dépression s'accroit énormément...)... L'engagement vis-à-vis d'un crédit sur 25 ans n'est pas le même que celui vis-à-vis d'un loyer, et un bien ne se vend pas du jour au lendemain. Je le dis et je le répète : c'est devenu délirant de devenir propriétaire en France. La niche rentable : Etre locataire dans le social, mais il y a de l'attente. Et contrairement aux idées recues, le social, ce n'est pas que les cités, il y aussi des résidences très calmes et sereines. Maintenant la question qui fache : Payer un loyer toute sa vie ? Oui si on reste dans le social, qu'on garde un logement adapté à ses besoins, qu'on ne surconsomme pas comme un imbécile et qu'on met de côté en prévision de la retraite.
"car au delà de 30 min de trajet domicile travail, le risque de dépression s'accroit énormément" Je serais assez intéressé par la source de cette information
Belle vidéo et bonne analyse à mon sens. Acheter la maison familiale aujourd'hui c'est plus affectif que financier. Quand on fait les bonnes simulations pour comparer achat vs location + investissements, on voit que le résultat dépend ÉNORMÉMENT des paris qu'on fait sur le futur !
de mon coté, en normandie 1h de paris, A13 a 3km, c'était une evidence d'acheter.... maison de 160m2 de 2005 jardin de 1200m2 pour 1050€/mois c'est aussi voir plus cher en location...
Je savais tout cela et pourtant jai achete mon premier bien pour y vivre. Pourquoi? Car tu trouveras difficilement en location une maison du 18eme avec du cachet, vieille pierre, poutres, etc. Et me projeter pour longtemps. Et faire les travaux que je veux. Avoir une maison de famille, un lieu qui ait beaucoup de sens. Bref 15ans a vivre dans un lieu minable pour maximiser mes profits non merci, je laisse ca a ceux qui veullent etre millionaires a 50ans mais qui auront vecu toute leur vie comme des pauvres.
Super vidéo. Difficile de faire court sur le sujet aussi je reste un peu sur ma faim ! Par exemple je ne sais pas si l'arbitrage "résidence principale/location" est assez clair. Acheter sa résidence principale c'est bloquer un revenu pour investir (avec un effet de levier de l'emprunt), et payer frais et intérêt comme "loyer" (~constant) La location de résidence principale a 2 défauts : le loyer peut augmenter avec l'inflation. Mais aussi, même en investissant ailleurs, on aura pas le choix que de payer un loyer. Et si on fonde une famille, un bcp plus gros pour la surface. Cette dépense contrainte va se déduire de notre investissement alternatif. Et sans effet de levier à priori. Cas 1 : bilan revenu = salaire - frais/intérêt - capitalisation Bilan patrimoine = apport + capitalisation Cas 2 : Bilan revenu = salaire + dividende - loyer Patrimoine = petit apport boursier Donc dividende-loyer+petite plus value bourse Vs Plus value immobilière - frais Si en % la plus value immo peut être faible, elle peut dépasser celle boursière en absolu (déduite d'un loyer pas négligeable en absolu aussi ! Surtout quand S > 60 m2) Bon rien de vaudra des exemples chiffrés difficile en commentaire.
Vidéo très intéressante ! Merci pour ta précision et ton sens de l’analyse. On en veut plus 😂 J’aimerais bien te suivre davantage mais ta chaîne est très récente et je ne t’ai pas trouvé sur les autres réseaux… Je me voyais déjà payer pour tes formations etc ahah
Bien ! Manque d’’harmonique ! Mais bien très bien même , soutien, comme j’ai 4 passeports je me permets de dire que c’est peut être le levier qui fait dire aux français que c’est l’immo qui bon investissement ! En effet la France est le seul pays de cette univers où l’on peut acquérir à 110 % !!! Une anomalie Sur ce bonne continuation et un peu d’harmonique pour la prochaine fois 😊
Je n'arrive même pas à comprendre comment on peut oublier ça tellement c'est évident, c'est l'énorme avantage de l'achat par rapport à la location, tellement énorme qu'il suffit à lui tout seul pour que l'achat soit plus rentable que la location sur le long terme. Perso dans 5 ans (j'aurai 40 ans) je n'aurai plus de crédit immo, c'est presque 1000€ par mois que je vais récupérer (à utiliser ou à placer), mon bien a une valeur, je peux le vendre et récupérer à minima une très grande partie de la somme totale que j'aurai payée et très certainement beaucoup plus... Quand je vois mes amis qui ont préféré rester en location, leurs loyers ne font qu'augmenter avec le temps, là où ils payaient 800€ il y a 20 ans ils en payent 1500 aujourd'hui, vont continuer à payer 1500€/mois minimum pour le reste de leur vie, ils n'ont aucun patrimoine, rien à transmettre à leurs enfants...
La problématique de base était l'achat pour éviter de "jeter l'argent par les fenêtres" via une location. Donc c'est a priori une question d'argent et indirectement d'investissement. A savoir qu'a surface équivalente, l'achat réduit généralement le pouvoir d'achat (parfois drastiquement) sur 25 ans, la location est une meilleure solution financière. Et pour ceux qui pourraient croire que les 25 années suivantes seront meilleure avec un crédit remboursé et donc beaucoup moins de dépense, comparé a un loyer a vie, c'est oublier l'investissement boursier sur un simple etf en parallèle (a pouvoir d'achat égal) qui fera une net différence en faveur de la location. Podcast Level up by Mozukai episode 4 - la réalité d'acheter sa maison en 2024, pour en savoir plus avec de vrais chiffres à la clé.
Plus-value nette, sans compter donc tous les frais annexes, de crédit, charges de copropriété, travaux, temps dédié, réparations, notaire, assurance, taxe et impôts annuels, etc…? Faites bien les calculs.
Pour ce qui est de le demande locative, elle va continuer à augmenter avec les 2 moteurs principaux que sont l'immigration et les séparations. Les T3 sont très souvent occupés pas des familles monoparentales. le besoin de logeents pour ces personnes séparées est énorme.
Merci de votre commentaire :) j’avais tendance à penser comme vous avant de faire mes recherches pour la vidéo mais en réalité : 1) les chiffres manquent souvent pour étayer cet argument; 2) si on en croit le travail de J. Friggit, le facteur immigration n’a pas d’impact clair et ne touche pas du tout toutes les catégories de biens. Aussi et surtout, il ne suffit pas à compenser l’effet inverse du ralentissement «interne» de la démographie française.
Pour acheter il faut se projeter minimum le temps du délai de remboursement du prêt immobilier, surtout négocier à la baisse le prix de vente et prendre son temps pour l'achat
Je ne vois pas en quoi il serait intéressant de se lancer sur un investissement autre que l’immobilier quand on a aucun capital, je viens d’acheter une maison avec 0 apport, dans quelle situation aurait-je pu me construire un semblant de capital (pour investir) autrement que de cette manière ? Mon bien n’est pas définitif, et je n’aurai pas de problème a faire une plus value lors de la vente.
C'est assez simple, être propriétaire te coûte plus cher que d'être locataire. L'écart entre un loyer et mensualité de crédit, le prix de ton assurance qui est plus chère, le fait d'avoir une assurance emprunteur, payer des intérêts à la banque, tous les travaux faits progressivement et globalement le cout des imprévus de type plomberie ou toiture que tu n'as pas en locataire. Théoriquement si tout cet écart est investi sur la durée d'un crédit immo que ce soit de manière mensuelle ou ponctuelle tu peux espérer avoir plus de plus values que l'écart entre l'achat et ta revente. si on fait une moyenne de cet économie remise au mois ça peut rapidement être plusieurs centaines d'euros à investir mensuellement. Ce que j'explique est mathématique, pour autant j'ai fait le choix de devenir propriétaire plus dans une optique de développement de patrimoine que de simple rentabilité.
Aligné avec beaucoup de choses, je pense que l'écart entre locatif et achat est trop fort en France. x3 d'offre d'achat. Le risque est qu'il sera beaucoup plus difficile de louer (prix, conditions...). Pour l'achat je pense qu'acheter intelligemment et à long terme en locatif reste encore faisable (surtout avec baisse de taux et des prix). Aussi comme beaucoup de commentaire, si vous arrivez à la retraite en location ou avec des mensualités de remboursement, sans investissement/cash bon courage à vous !
Merci pour ton commentaire ! Oui évidemment c’est pour ça que je le précise dans la vidéo, si c’est pour laisser son épargne inactive sur un compte courant c’est pas la peine
C'est là où je me dis que acheter ma résidence principale et un petit bien locatif en 2017 puis 2022 avec des taux à 1,2 et 1,3%, c'était vraiment royal ! Vivent les taux réel négatifs !
J'avais pas mal d'argent de côté, et j'ai décidé d'acheter ma résidence principale plutôt que de l'investir dans autre chose, tout simplement pour la tranquillité d'esprit que ça m'apporte. Aucun regret.
Je ne connaissais pas la chaîne et ne m'intéresse franchement pas à la finance, bien que la question d'acheter un bien le turlupine. Le titre n'est pas putaclic alors je me lance, et qu'elle surprise ! La qualité est au top ! Félicitations Arnaud. En premier aperçu, je te place à côté de ScienceEtonnante 😉 Une petite suggestion : essayer de moins couper pour rendre l'audio plus fluide.
Je pense que c’est les petites excuses que se disent ceux qui ne peuvent pas emprunter. Vous prenez en compte pas tous les paramètres … les plues valus grâces aux travaux et à la zone géographique. Et oui un achat Immo même pour une résidence principale ça s’étudie ! La compositions du bien, l’orientation, la proximité aux transports … et puis ce que vous oubliez de mentionner c’est que chaque mois vous remboursez du capitale sur votre bien immobilier chaque mois et qu’en cas de revente vous le récupérez … donc oui c’est comme si vous mettiez une fraction de votre mensualité sur un livret A 😊chose que vous ne faites absolument pas sur une fraction du loyer que vous payez à votre propriétaire.
tu as tout dit minot !! discours honnete et humain j ai des villas des apparts des immeubles ,cela rentre et sort , je m en fous , c'est comme tu dis c'est du rendement , mais la baraque ou tu vis c'est le musée de ta vie une part de toi même
Ce n'est pas forcément les notaires ou les agents immobiliers. Je vois plus les proprios faire la promo de la RP pour 2 raisons: - Ils veulent se persuader que c'est un bon choix - Être propriétaire est un statut social et il veulent assumer ce statut.
Merci pour ton commentaire Bon j’ai déjà répondu à beaucoup de commentaires sur l’effet de levier mais ça n’est en aucun cas automatique ! Tu auras un effet de levier si et seulement si ton logement s’apprécie chaque année plus que le taux d’intérêt de ton crédit. Et aujourd’hui, c’est pas souvent le cas malheureusement
@@arnauddoublev mais si cet effet de levier te permet de ne plus être locataire mais propriétaire. Sur le principe que les taux d'intérêt sont similaires au gain de valeur de ton bien, tu y gagnes une partie du loyer.
Quelque chose qui me chiffonne est que j’ai du mal a voir le coût d’opportunités dans l’achat de sa RP. Que je paye un credit ou un loyer, je suis bien forcé de payer mon logement. Dans ce cas, j’ai du mal a voir comment la locations serai plus intéressante, car cet argent qu’il faut bien payer tous les mois part directement a un autre au lieu de revenir en partit sous forme de patromoine. Ou alors on considère que l’achat est necessairement plus cher et c’est dans ce surcoût qu’on aurai pu investir ailleur que se trouve le cout d’opportunité ?
Merci pour votre message :) en fait il y a deux coûts d’opportunité : 1) dans la majorité des villes de France, on considère effectivement que l’achat est nécessairement plus cher et que le remboursement demande un « effort » d’épargne supplémentaire tous les mois par rapport à un loyer. Cette épargne supplémentaire aurait pu être investie ailleurs (je vous laisse vérifier si c’est effectivement le cas où vous vivez) 2) le rendement de l’immobilier est faible et mobilise un apport (quasi obligatoire aujourd’hui), là encore coût d’opportunité : l’apport pourrait être utilisé ailleurs et surtout investir dans l’immo vous prive du rendement des autres actifs. J’espère que ça vous aide :) Après tout n’est pas que financier…
Quand on parle d’inflation liée à la création monétaire, il faut préciser le cas particulier de la France, qui fait partie de l’Union européenne. Ici, ce n’est pas une banque centrale nationale qui gère la monnaie, mais la BCE. Cette institution fonctionne selon l’ordolibéralisme allemand, une idéologie qui rejette fermement l’idée de financer la dette publique par la création monétaire. C’est pour ça que la BCE n’achète jamais directement la dette souveraine des États, même dans des situations critiques, comme on l’a vu avec la Grèce en pleine crise. Cela dit, il existe une exception : le quantitative easing, qui consiste en un rachat d’actifs financiers. Certains pourraient y voir une forme de création monétaire, mais elle est orientée vers les marchés financiers, pas vers les États. Et franchement, il n’y a aucune preuve que cette méthode soit inflationniste. On peut même rappeler que le Japon a pratiqué le quantitative easing pendant une bonne décennie sans réussir à générer la moindre inflation.
Résumé du contenu de la vidéo : Temps de rentabilité de l'achat immobilier : En moyenne, il faut 14 ans et 8 mois pour rentabiliser l'achat d'un appartement de 70 m² en France en 2024. À Paris, cela peut prendre 29 ans, et à Marseille 18 ans. Analyse des déterminants de la rentabilité : L'achat immobilier implique un coût d'opportunité, car les fonds investis dans l'achat pourraient être placés dans d'autres actifs (ETF, bourse). Le calcul de rentabilité repose sur des hypothèses incertaines comme l'inflation, les taux d'intérêt, la taxe foncière, etc. Problèmes des analyses nationales : Les moyennes nationales ont peu de sens en raison des disparités locales (ex. : Bordeaux vs. Saint-Étienne). L'achat de la résidence principale est une décision long terme, souvent sur 10 à 20 ans. Facteurs influençant le marché immobilier : Investissement locatif : Peu prometteur à long terme, notamment à cause d'une démographie faible et d'un cadre fiscal incertain. Dynamisme économique : Faible en France, limitant la croissance des prix immobiliers. Environnement du crédit : Les taux d'intérêt élevés réduisent l'attractivité du marché. Considérations non financières : L'achat d’une résidence principale n'est pas seulement un investissement financier, mais un lieu de vie qui répond à des besoins fondamentaux. Les aspects émotionnels et psychologiques, comme la stabilité et le confort, jouent un rôle essentiel. Conseils pratiques pour l’achat immobilier : Considérez le couple rendement-risque. Planifiez la durée de détention (évitez les achats pour des périodes courtes). Évitez les achats démesurés par rapport à vos revenus. Prenez en compte les coûts irrécupérables et les coûts d’opportunité. Ne basez jamais une décision uniquement sur les avantages fiscaux. Réponse à la question : Louer 15 ans ou acheter maintenant ? Le choix entre louer 15 ans ou acheter maintenant dépend fortement de votre situation personnelle et de vos objectifs : Acheter maintenant : Intéressant si vous envisagez de rester au même endroit à long terme (au moins 10-15 ans). Offre une stabilité et une protection contre l’inflation, surtout si les prix de l’immobilier augmentent à long terme. Recommandé si vous êtes prêt à assumer les coûts irrécupérables et les incertitudes du marché immobilier. Louer 15 ans : Idéal si votre situation est incertaine (mobilité professionnelle, projets familiaux). Permet d’investir votre apport dans des actifs financiers potentiellement plus rentables. Évite les charges liées à la propriété (taxes, travaux, etc.). Conclusion : Acheter une résidence principale n’est pas qu’une question financière, mais aussi un choix de vie. Si vous privilégiez la flexibilité et les opportunités d’investissement, la location reste plus avantageuse. Si vous recherchez stabilité et un lieu de vie à long terme, l’achat peut être un bon choix, à condition de bien évaluer votre capacité financière et vos besoins futurs.
pour moi il n'y a pas debat , qui va loué 15 ans et ensuite d'un coup acheté et etre rentable ? deja dans les petites villes , c'est moins chére d'acheter que de loué si c'est possible , par exemple je paye 500€ par mois mon achat a 110k alors qu'a la location c'est 800 par mois voir 900 , donc c'est deja quasi 2x plus chére de loué et d'habité le meme bien donc en gros si je loue 12 ans , j'ai payé un bien total , du coup si je loue 15 ans et qu'apres je veut acheter j'ai clairement perdu 110k € :O , ensuite qui va en location et place 10k € , trés peu de gens , de mon points de vu uniquement il n'y a pas debat , hors grande ville et maison hors de prix , autant acheter tot une maison pas trop petite pour une vie de famille ;p
Ça dépend du coût de l’argent… taux d’intérêt + charges. De plus en plus il faut détenir son bien sur 15-20 ans pour qu’il soit plus rentable d’acheter que de louer. Mais le problème est lié au marche du travail ou il faut de plus en plus pouvoir être mobile. Si on doit changer d’endroits tous les 5-10 ans l’intérêt d’acheter devient nul. Les loyers je dirais ça dépend de l’endroit, des fois la direction peut t’envoyer dans un trou perdu ou il est que de 300 €/mois CC….
@@alvesmartinsmickael5589 ça dépend de rien du tout, il a complètement raison. Peut importe le contexte économique, il est bien plus intéressant d'aquérir un bien à l'instant T que d'attendre T+10 ans en espérant avoir généré de l'épargne et attendre une situation plus favorable. Non vous n'avez strictement rien généré car : - Un bien immobilier prend en moyenne 3% par an. Les salaires peinent à suivre cette augment - Vous payez un boomer 10 ans donc généralement 80-100K - Vous perdez 10 ans pendant lesquels votre futur bien ne fructifiera pas - Vous vous exposez à des conditions économiques qui peuvent être pires qu'aujourd'hui. Aujourd'hui on a 3,5% sur les taux mais qui dit qu'on aura pas un bon gros krash boursier (les indices US sont au max alors que leur économie est actuellement dégueulasse ?!) qui va faire monter les taux à 7 ou 8% ? N'oubliez jamais qu'en définitive, le but des élites mondiales est de rendre à terme l'accès au logement impossible et d'avoir le contrôle sur le marché locatif. Petit à petit, les foyers modestes ne peuvent plus acheter (ça devient déjà le cas en ile de france). Donc bientot les gens n'auront plus ce levier pour s'enrichir car ils ne pourront plus y accéder pour commencer. Il n'y a jamais meilleur moment pour se lancer qu'hier.
On prend ici le cas particulier d'une petite ville où l'on peut acheter une maison à 100 k€. Comme dit dans la vidéo, il y a toujours des endroits en France (heureusement) où il est possible d'acheter en étant rentable ! Mais si l'on souhaite vivre dans une moyenne/grande ville je pense qu'acheter sera souvent plus cher que de louer.
@@quentinos59400 j'imagine qu'il y'a plus de petite ville que de grande qui sont du coup une majorité non ? pour chaque grande ville il doit bien avoir des tas de petite ville peu chére a coté :p
Disons pour être précis qu'il ne fallait pas rater le train de 2022 avec des taux à 1% sur 25 ans. A cette époque, hésiter à acheter était une bêtise sans aucun doute. A 3,5%, ça se discute un peu plus.
Les Parisiens ont généralement un appartement et donc un bien "fini". Ce n'est pas le cas des maisons. Certaines maisons peuvent être agrandies assez facilement (aménagement des combles par exemple) et la propriété devient alors extrêmement intéressante. Construire un m² coûte moins de 1500€ si vous consentez à faire les finitions. Mais vendre ce même m² peut rapporter 4000, 5000, 7000... 50m² de créés, budget de 75K€, mais gain de 200, 250, 350K€...
Chaine pépite, peu connue mais on sent que tu maîtrises un minimum ton sujet, combien de vidéos moins qualitatives sont poussées par l'algorithme pendant ce temps ...
@@arnauddoublev sur le sujet immobilier en investissement il faut penser que c'est quand même la chose la plus simple à taxer en France, je suis en pleine expatriation et c'est vraiment différent... J'ai trouvé bien que tu rappelles que la résidence principale n'est pas réellement un investissement et que l'immobilier n'était pas non plus le nirvana au niveau du rendement 🙏 puis le dernier conseil très très réel pour performer en immobilier 😂
On est toujours gagnat a avoir le pouvoir complet. L'immobilier c'est aussi de l'huile de coude pour avoir du sur mesure et de l'investissement super long terme sans contraintes. C'est que que claquer sans réfléchir dans une agence c'est pas l'idéal. Le but de l'immobilier c'est justement de melanger investissement budgetaire et travail et pas juste investir du vide cad actions et compagnies.
Plus d'inflation, augmentation des prix des matériaux = moins de constructions, donc augmentation des prix dans les villes où c'est tendu niveau nombre de biens. Donc augmentation des prix.
Ca ne fonctionne malheureusement pas comme ça… Les prix dans les grandes villes montent depuis quelques temps en moyenne moins vite que dans les villes moyennes/ petites. Ok avec vous pour le manque de dynamisme du secteur de la construction, mais c’est un impact assez limité quand vous regardez les résultats de S. Frigit notamment. Les deux grands déterminants restent le rendement locatif et le poids des loyers dans le pouvoir d’achat des ménages
Rectification le prix des matières premières, briques, tuiles, parements n'a pas augmenté. Le problème ce sont les promoteurs qui ne baissent pas leur marge et les vendeurs qui n'ont pas compris que la donne avait changé.
pour moi le principal intérêt de l'immobilier est que c'est le seul cas ou le levier est accessible, genre oui théoriquement le nasdaq100 a un meilleur rendement que les rendements locatifs mais étant donné que les rendements locatif peuvent être driver par un prêt ça les rends imbattable
Je comprends ton raisonnement mais justement c’est pas forcément le cas, en ce moment par exemple avec des taux d’intérêts forts ça rend pas mal de projets non-rentables et l’effet de levier presque nul. Mais en période de taux plus faibles, 100% d’accord avec toi
Tu peux mettre en hypothèque une partie d’un CTO ou mettre en gage un PEA (garantie) pour avoir une ligne de crédit supplémentaire… déjà testé auprès de ma banque alors l’effet levier ptdr. C’est un actif comme un autre. La plus value d’un bien immobilier va dépendre de plusieurs facteurs, si on fou dans 20 ans un foyer d’accueil de migrants ou une salle de shoot près de ton bien celui ci vaudra plus rien.
Je suis partiellement d'accord avec la conclusion. Certes le marché de l'immobilier est très fluctuant et peut conduire à une stagnation du marché si trop d'inflations. Donc moins rentable qu'une PEA par exemple. Cependant, les actions sont elles aussi sousmises aux fluctuations, mais à l'echelle internationale : guerres, pandémie, tensions géopolitique ... Ca reste aussi un investissement incertains (surtout aujourd'hui avec la recrudescence des conflits et les premiers impacts du changement climatique)
Pour moi l’immobilier et surtout la résidence principale c’est l’obligation de remboursement, tu es contraint de te faire de l’épargne. La majorité des gens que je sais locataire vivent sans épargne parce qu’ils s’en foutent. Donc le calcul s’arrête la, c’est pas le plus rentable, c’est pile tu fais de l’épargne forcé en te mettant un toit sur la tête, face tu fais de l’épargne pour un autre.
Alors dès les premières secondes de vidéo tu fait une erreur majeur Je paye mon crédit + tous les frais autour moins cher que si il était en location, le crédit tout frais compris coûterait (taxe foncière, assurance etc...) 800€ environ, mon logement est estimé en location actuellement 1000€ environ j'ai eu un taux à 2.4% pourtant et pas 1.4% comme certains chanceux Je suis en Ile-de-France, dans un département ni trop loin, ni trop paumé, ni trop ghetto, dans un bon quartier, avec une excellente gare à moins de 10min a pied du logement Ensuite, le bien prend très souvent de la valeur avec le temps, une fois la fin du crédit atteint vers 50/55 ans tu ne paye plus le crédit contrairement à la location, tu peux rénover ton logement a ta guise pour lui faire prendre de la valeur ou le mettre a ton goût et ton bien sera transmis à tes enfants, petit enfant, petit-petit enfant Quand tu ne veux plus de ton bien, tu le revend rénové tu fait une plu-value ou tu le loue est cela amorti ton crédit et te fait gagner quelques 100/200€ par mois en plus de payer ton crédit
Je pense que ce monsieur est Parisien. Il pense donc en Parisien. Une ville où acheter est quasi impossible sans une fortune familiale. En province, dans une ville moyenne, ce genre de vidéo fait vaguement sourire.
Je me suis imposé de rembourser mon crédit immo à 33% de mes revenus, ça permet de me forcer à utiliser cet argent dans mon investissement. En location j'aurais plus de revenu disponible et d'office plus de dépenses non "rentables" (achat de babioles inutiles, sorties dispensables etc). Et en dehors de l'aspect purement financier, posséder son logement plutôt que louer c'est avoir la liberté de le changer : peinture, changement de la cuisine etc. Et c'est plus valorisant d'inviter ses amis dans le bel appartement ou maison qu'on vient d'acquérir que de leur montrer l'écran de son portefeuille d'action sur une appli d'investissement 😉
Déjà l'intro me paraît fallacieuse. 15-25 ans pour "rentabiliser" un bien immobilier, c'est uniquement si on le garde et qu'on l'a payé cash. D'une part, un bien immobilier prend de la valeur en général (sauf quelques années de crises, mais sur le long terme ça monte). Donc si tu achète un bien et que tu le revends ensuite sans même le louer, s'il a une plus-value égale aux frais de notaire, ton investissement était rentable. Si tu le loue de sorte à sortir du cash égal à ces frais de notaire, idem. Bref, investir en immo, c'est rentable dès que tu es 20-60k€ positif en cashflow. Ensuite, un bien est rarement acheté à 100% sur fond propre (et ceux qui le font sont stupides). Admettons que tu achète un bien par prêt bancaire à 100%, tu dois juste mettre 30k€ en frais de notaire. Tu le loue pour 1200€/mois et le prêt bancaire te coûte 1000€, te donnant 200€/mois positif. En 15 ans, tu as remboursé les frais de notaire, donc le cashflow positif qui en sort est dans ta poche après ça. Et à 15 ans, tu as remboursé la moitié du bien. Donc si tu as besoin de toucher ton investissement, tu touchera en plus la moitié du bien. Si on parle d'un bien à 200k€ d'achat (cohérent pour des frais de notaire à 30k), tu auras touché 100k€ (net car frais de notaire déjà compensé par le loyer) en 15 ans. En 15 ans, tu auras atteint un rendement de 433%, soit 26% de rendement annuel sur tes 30k€ investis initialement. Le reste, c'est la banque. Et le cas que je présente est pas du tout impossible à atteindre. Quand tu loue un bien à quelqu'un, tu paie plus que ce que lui paie à la banque pour le rembourser. Traduction : tu paie plus que ce que tu aurais payé si tu avais acheté le même bien. Il n'y a littéralement aucun scénario financièrement positif qui justifie de louer plutôt que d'acheter. Il y a des scénarios de vie qui le justifient (job avec bcp de voyages, incapacité d'emprunt, etc.), mais tu es tjs perdant financièrement parlant dans ces scenarios.
C’est bien 14 ans et 8 mois avec 10% d’apport, le reste financé par le crédit :) ça vient de l’article du parisien que je décrypte, tu peux le trouver en description
C'est sûr que l'immobilier est une cible fiscale de premier choix : on a votre adresse et le bien n'ira nulle part! Les gens paieront d'une façon ou d'une autre
Le marché de l'immobilier est le seul a pouvoir ce vanté d'êtres dans le positif depuis 100 ans faut pas chercher plus loin pour justifier de sa stabilité
Certes la rentabilité de l'immobilier n'est pas bonne. Mais au bout du compte j'ai un bien payé au bout de 20, 25 ans...A la retraite voir même avant je n'ai plus ma charge logement. Perso cela fait 12 ans que je suis propriétaire : ma charge de logement n'a pas augmentée en 12 ans dans le même temps j'ai fait Mach 2 sur mon salaire donc ma charge logement diminue en proportion...je peux même envisager l'achat d'une résidence secondaire dans quelques années qui deviendra mon logement principal à la retraite.
![BLACK BAG - Official Trailer [HD] - Only in Theaters March 14](http://i.ytimg.com/vi/Du0Xp8WX_7I/mqdefault.jpg)
Bravo c’était super intéressant et la conclusion qui vient ajouter des éléments moins mathématiques est vachement utile je trouve. Belle qualité de vidéo franchement bravo pour une si jeune chaîne 🙌🏻
Merci beaucoup !!
Super plaisir d'entendre ça. Des années que j'entend des gens encenser l'immo alors que, j'ai beau calculer et recalculer, non, ce n'est pas une formule magique. De mon analyse les gens oublient :
- Le cout de l'opportunité, ce qu'ils auraient fait de cet argent
- Le temps / cout "investit" dans la rénovation.
- L'illiquidité de l'investissement
- Dans le cas d'une location, le risque associé à la loc
- Dans le cas d'une location, le temps passé à gérer la location
Alors c'est sûr que pour un foyer :
- Qui aurait claqué les mensualité du crédit dans des investissements de conso
- Qui aurait passé le temps de rénovation à regarder Netflix
- Qui prend pas d'assurance de location et tout se passe bien, locataire reste plusieurs années et rien ne pète dans l'appart, pas de façade etc.
- Qui a pas besoin de vendre (stabilité géographique et des revenus)
Oui, c'est rentable. Mais en réalité c'est bien + un ajout de contraintes personnelles qu'un investissement rentable. Et un peu de chance pour la location.
De manière général, l'immo à mon sens apporte :
- Un effet levier, qui particulièrement en France est intéressant (taux fixes)
- Des abattements fiscaux pour la résidence principale
- Une certaine garantie de discipline
- Un investissement ou la perte en capitale est peu probable
Tu aurais pu faire la vidéo à ma place en fait :)
Merci pour ton commentaire
@@arnauddoublev Ahah merci c'est gentil mais ta vidéo m'a beaucoup intéressé, je voulais juste y ajouter quelques réflexions personnelles. C'est super de traiter ce sujet. Comme tu l'a dit, je pense que l'immo a été un super placement en France mais que ce n'est plus le cas, tout simplement. :)
Sans oublier que l'effet de levier réservé à l'immobilier en France engendre mécaniquement un immobilier surcoté.
Personnellement 1er achat de ma résidence principale a 26 ans le but n’a jamais été d’investir mais de pouvoir jouir de mon bien comme je l’entends et pouvoir construire ma vie dedans en aucun cas de me faire un bénéfice à termes
Tu as raison c'est les dechets qui speculent l'immobilier
+1, je n'ai jamais considéré l'achat de ma résidence comme un investissement, mais simplement la possibilité de faire ce que je veux là où je vis. Et si un jour je dois vendre, j'espère juste en tirer assez pour pouvoir acheter un bien équivalent (et/ou mieux adaptés à mes besoins)
Idem, achat de ma résidence principale cette année à 25 ans, seul.
Oui j’ai l’impression que ça finit par se payer un jour, les personnes âgées et retraitées qui doivent payer un loyer c’est pas facile.
Moi aussi, ainsi j'ai pu repeindre les murs avec mon caca.
Être propriétaire est la meilleure complémentaire retraite, ne plus avoir de loyer au bout de 20, c’est le graal. La résidence principale ne doit pas être vue comme un actif qu’on achete et revend pour faire du benef.
Personnellement je n'ai pas acheté ma RP, mais je ne m'en fais pas pour la retraite. J'aurais suffisamment d'argent investi en bourse pour avoir des revenus passifs qui couvriront largement mes loyers.
@@eikichiheisenberg3129au final ne plus avoir de loyer à payer est un plus important 😊
Vous n’avez pas vraiment écouté la vidéo pour le coup, cette réflexion est complètement irrationnelle.
Si le rendement est nul, je ne vois pas en quoi vous vous constituez une meilleure complémentaire…
@ ne pas avoir de loyé a payer toute sa vie de retraitée devient mécaniquement un actif. Une maison payée sur un crédit entre 40 et 60 ans vous fera ensuite gagné l équivalent peut-être de 1000€ par mois en retraite et laissera un capital à vos enfants
@@Digital_Tech_France exactement c'est la meilleure sécurité
Bonne vidéo! Eh bien, je suis tellement heureux d'avoir pris les meilleures décisions en faisant un bon investissement. Récemment, je suis capable d'acquérir ma troisième maison même à mon âge et je crois que si les choses continuent bien, je prendrais une retraite anticipée
C'est bien! Mais comment avez-vous réussi à réaliser tout cela, même dans le contexte économique actuel qui est très mauvais ? S'il vous plaît, j'apprécierai votre aide sur la façon de procéder, je cherche désespérément un moyen de payer mes dettes et d'atteindre mes objectifs
Le Bitcoin est en hausse depuis un certain temps maintenant et il pourrait continuer à augmenter. La vérité est que personne ne le sait, je pense que c'est le bon moment pour faire un achat et également demander l'aide d'un professionnel
De nombreuses personnes ont du mal à vivre, à se loger et à mettre de la nourriture sur la table. Ceux qui ne parviennent pas à réaliser une croissance économique en ce moment passent à côté d’une grande opportunité. Imaginez que je commence un plan d’investissement avec 2 500 $ et que les intérêts s’élèvent à 17 380 $.
Oui, c'est vrai, on parle beaucoup d'investir ces derniers temps, mais je suis nouveau et je suis aussi curieux de savoir par où commencer. Quelqu'un peut-il m'expliquer comment investir et par où commencer ?
Ma trader actuelle, Mme Josephine Prokop, fait un travail fantastique et est la personne idéale pour diriger ces activités d'investissement.
Tu oublies un élément capital pour les prévisions à long termes. Si tu as un souci de santé, ou un accident de parcours professionnel après 50 ans, sans être propriétaire de ta RP tu peux sombrer très vite dans la précarité.
On ne sait pas non plus prédire ce qu’il adviendra de nos retraites, dans le pire des scénarios qui peut être certain que sa rente sera suffisante pour se loger à 75 ou 90 ans ?
Je vois les coûts inhérents à l’achat d’une RP comme une assurance face aux instabilités dans le futur.
Acheter sa maison fait faire des économies sur le long terme . J'ai acheté ma maison en 2002 ça m'a coûté au total entre le prix de la maison, les frais de notaire, le coût du crédit, et les travaux 75000€, si j'avais loué cette maison ça m'aurait coûté environ 150000€ pour 22 ans de loyer et il me faudrait encore payer jusqu'à ce que je crève... donc acheter c'est indispensable.
Après on peut acheter des actions, des lingots d'or ou autres, mais la maison c'est une priorité.
@@legalant1429tu es l'exemple type du biais d'estimation
Tes 75000€ de frais en 22ans aurait largement pu te payer la maison avec le rendement de l'investissement
Même un simple etf World tu serais au dessus des 200k après impôts en 22ans
Après c'est pas un mauvais choix non plus, car si tu avais tout investitben 2007 tu serais à peine revenu à tes 75k aujourd'hui
Je comprend aussi que tout le monde n'accepte pas les risques de la bourse
@@Epectase2017 j'ai investi en bourse après avoir fini de payer ma maison et mes travaux.
Entre 2010 et 2019 j'ai investi 75000€ chez air liquide au nominatif pur. Je les ai payées au plus bas 76€ lorsqu'ils ont ouvert le capital quand ils ont acheté Airgas et au maximun 100€. Avec les actions gratuites environ tout les deux ans ( parfois trois ) j'ai aujourd'hui 1440 actions. Ça me rapporte à la louche 1000€ de dividendes net d'impôt si on tient compte des coupons, des actions gratuites ( que je ne revend pas) et des primes de fidélité.
Ma maison, les frais de notaire, le coût du crédit, des travaux et les pénalités de remboursement anticipé sont plus que remboursés par Air liquide.
J'avais emprunté 16800€ sur 15 ans et finalement j'ai remboursé environ 146€ par mois pendant 32 mois et le 33 ème mois j'ai soldé le crédit pour 15000€ ce qui m'avait fait économisé environ 6600€. Je ne me souvient plus à combien était le taux du crédit et des frais d'assurance crédit mais ça devait être entre 5,5 et 6%. C'est le seul crédit que j'ai fait dans ma vie.
Arrêtez de ne considérer que le coût d’opportunité, la plupart des gens n’ont pas d’éducation financière. Ils n’auraient de toute façon pas investi sur du SP500 ou du msci world. C’est l’investissement le plus évident pour bcp de gens, au moins ils investissent grâce à ça et en plus ils investissent dans leur confort quotidien. Certains investissement vont au delà du rendement.
Mes investissements en private equity, crypto ou bourse ne m’apporte aucun confort au quotidien… je ne regretterai jamais le confort que me procure ma RP…
Vous parlez du biais d’estimation mais alors le biais de l’investisseur qui ne voit que le rendement …
@@Epectase2017facile de faire les calculs a posteriori
Je suis largement investi en ETF mais on ne sait pas de quoi est fait l’avenir
J’ai aussi ma résidence principale et une secondaire
J'en connais qui on préfèrerait louer que d'acheter.
A la retraite, ils ont bien senti que 400-700€ de loyer par mois sur une retraite qui représente 50% de leur salaire, ça fait très mal sur le train de vie.
Très intéressant ! Il faut ajouter un nouveau critère avant d'acheter sa résidence principale, surtout si on a une forte mobilité professionnelle: la modification "en vue" pour le paiement d'une plus-value sur la RP, il faudra être resté 5 ans avant d'obtenir l'exonération.
Et pour les investisseurs certaines données de taxation sur le LMNP sont effectivement en question 6:00
Acheter sa résidence principale est la meilleure solution plutôt que de louer. Cependant il faut éviter à tout prix d'acheter dans de grandes copropriétés des années 70 qui nécessitent des gros travaux et ont des charges mensuelles assez élevées. Par ailleurs, il faut éviter les villes ou les taxes foncières sont élevées, et certains quartiers notamment en banlieue se dégradent considérablement depuis d'années. Il faut bien choisir son quartier et l'emplacement et vérifier la pérennité de la copropriété.
il ne faut pas oublier aussi que parfois, il n'y a presque pas le choix : à la campagne, il n'y a que très peu de locations, il faut souvent opter pour l'achat
La vidéo est incroyable sur tous les aspects ! Tout a été réfléchis, ça se voit et c’est top ! Merci pour les infos car c’est le principal :)
Merci beaucoup !!
Trop bonne vidéo, merci ! Pourrais-tu faire une vidéo sur les différentes stratégies d'investissement (et les pièges à éviter) à mettre en place en début de carrière ?
Merci Carla ! Je note pour la prochaine :)
Je confirme, je suis de ceux qui pensaient que l’immobilier était safe + rentable … tu m’as convaincu ! Excellente vidéo 🫡
Merci Quentin !
Bien fait, l’immobilier est safe et rentable. Il y a bcp de chaînes YT qui expliquent comment.
Tu as oublié l'intérêt central que représente l'immobilier et ce qu'il permet de faire contrairement aux autres : le levier
Merci pour ton commentaire ! Alors oui et non... il n'y a levier que si le rendement annuel de ton achat est supérieur à l'intérêt du crédit. Sinon c'est un effet "massue". Et ça c'est sans prendre en compte l'effet inflationniste et la prédictibilité de ton rendement (les fameux "cash flows" chaque mois).
Dans le trading il y a aussi le levier ;) (Ceci dit le trading est très risqué).
@@arnauddoublev
Et tu oubliés une autre caractéristique : le taux d’intérêt !😂
Je suis assez d'accord l'effet de levier c'est ça qui fait la force de l'immobilier du moins sur la RP. parce qu'il y a pas l'effet à mon sens du coup de renoncement. De toute façon tu vas devoir te loger. Faire du locatif je trouve pas ça ouf, tu rajoutes du risque externes . Il y a mieux. (Sauf si tu bosses dans le bâtiment)
Et puis dans ce cas faire du levier c'est pas vraiment ,à mon sens, un bon point.
Enfin quand on y pense il y a que dans l'immobilier ou faire du levier à tout va es bien vu.;)
Mais oui il faut pas faire n'importe quoi si les taux sont haut tu dois te rattraper sur le prix d'achat . Et Il faut éviter au maximum l'apport.
Après nous on a eu de la chance d'acheter en 2019 à 1,5 sans aucun apport. Et on est passée de 25 % à genre 17% de taux d'endettement maintenant. Argent magique Quoi 😅.
Super vidéo ! J’avais jamais réussi à me faire un avis sur la question , je comprends mieux maintenant alors merci
Avec plaisir !
Super vidéo, merci beaucoup ! Le fait de rappeler que l'achat d'une résidence principale n'est pas un investissement comme un autre est vraiment précieux. A une époque où de nombreuses personnes abordent tout au prisme du rendement, ça permet de remettre l'humain au cœur des raisonnements. La vidéo est super claire et instructive, c'est top :)
Merci beaucoup !!
La qualité de dingue alors que c’est que y’a 2e vidéo je suis choqué. Je suis aller sur y’a chaîne en m’attendant a trouver pleins d’autres vidéos. Je suis frustré mtn j’ai hâte de voir tes prochaines sorties ! C’était très interessant.
Merci beaucoup pour ton message !
Très instructif ! Je n’avais jamais remis en question cet investissement et ta vidéo permet de le faire
Merci Sami !
Pour avoir testé l'achat pour du locatif et la bourse plusieurs années il y a un autre paramètre à prendre en compte : mon SP500 ne m'a jamais appelé parce qu'il y avait un problème avec le ballon d'eau chaude 😑
Et je confirme clairement plus rentable la bourse en version full etf pea & cto
Bravo pour ta vidéo celle ci est d'une grande qualité et le ton posé que tu emploie la rends agréable à écouter
Merci à toi !
ouai mais t as pas d effet de levier sur ton SP
Et tu habite dans la rue
@@mercy999_4si chez interractive broker tu peux faire du levier sur s&p500
@@icariuszoe4898mdrr le mec compare un investissement immo avec un investissement boursier pour valoriser son arguments… on lui parle de residence principale il te parle sp500…
Une vidéo qui te rapproche très certainement de la séniorité.
Important de faire preuve d'assertivité durant les prochains calls.
Merci Adrien ! Gaspard donne tout ce qu’il a
@@arnauddoublev Ton body language était la 👍 Totalement assertif 💪
les grands esprits se rencontrent ;)
@@arnauddoublev tu es digne du scooter a 3 roues et de la doudoune sans manche!
J'ai beaucoup apprécié la slide 5 où il explique qu'il faut leverager les assets.
Excellente vidéo objective qui peut permettre a nous de reflechir sur l'achat ou non d'un bien immobilier.
Super vidéo! Le fond, la forme c'est du très bon boulot!
Merci beaucoup !!
Un contenu encore une fois très intéressant. Bravo !
Merci Hugo !
Hello ! Très bonnes vidéos, claires, documentées, bien construites, avec une belle voix humaine (marre des voix off en IA !). Une suggestion : garder plus longtemps à l'écran les graphes et autres illustrations présentées ! Je passe mon temps à stopper le flux, rembobiner et screenshoter les trucs valables, parce que tu préfères montrer ta tête 99% du temps 😅 ces infos sont utiles, laisse bous le temps de les découvrir stp 🙏 bonne continuation
Merci beaucoup pour ton message ! C’était un parti pris pour garder le tout dynamique, mais je note le conseil merci !
@@arnauddoublevje confirme !
Oui je confirme aussi
Pouah ça commence fort cette chaîne. Je trouve le niveau de qualité déjà stratosphérique, tant sur le fond que la forme (j'ai adoré les transitions un peu saturées en couleurs chaudes là). Bravo et merci :D
Merci à toi !
Surtout, il faut comprendre que tous inconvénients de l'achat; ne sont que les inconvénients de l'achat à crédit. Achetée en cash, une RP devient très vite rentable.
Acheter en cash sa RP est la pire décision possible d’un point de vue rentabilité. Tu te prives d’un marché boursier au rendement annuel de 10% en moyenne pour éviter de payer un crédit à taux d’intérêt à 3%, ça n’a pas de sens.
@@HDCaulfield100% cash je vois pas de situation ou c’est une bonne idée. Par contre un gros apport a plus d’1/3 par exemple, c’est peut être pas con, surtout pour un 1er achat, parce qu’au final tu paieras moins cher chaque mois pour rembourser l’emprunt, par exemple 700€ alors que si tu devais louer le même type de bien ça coûterais 1000-1100€ et tu pourrais pas te le permettre
@@HDCaulfield Pourquoi choisir? j'ai acheté ma RP familiale cash avec une petite moitier de mon Capital Mob, et investit la moitier de la moitier qu'il me reste en etf, scpi blablabla, le reste au chaud au cas ou.
Un petit côté de Léo duff. Bravo pour la clarté des arguments et la fluidité 😊
Une video vraiment intéressante avec un point de vue plutot neutre et des conseils pertinents.
Merci
Merci beaucoup !
Tu es arrivé à être une reco de Utube pour moi en slmt 2 vidéos Bravo !👍
Merci pour tes deux commentaires haha !
Tous ces calculs financiers très pertinents ne tiennent pas compte d'un aspect fondamental : LA QUALITE DE VIE !
En effet j'ai mis effectivement 20 ans pour rembourser mon prêt immobilier. Cependant j'étais HEUREUX de devenir propriétaire petit à petit. J'ai pu faire des modifications, des améliorations dans MA MAISON qui auraient été impossibles en tant que locataire.
Aujourd'hui je suis retraité et je n'ai aucun loyer à payer à personne, je suis bien CHEZ MOI !😇
Je vous invite à regarder la vidéo en entier parce que c’est précisément ce que je dis :)
Franchement cette vidéo est plus instructif que tous les coachs immobilier sur youtube, bravo!
Tu peux comparer l'évolution de l'apport si on l'investit en bourse vs la rentabilité de l'investissement locatif stp ? Je l'appliquerais à mes chiffre, tu peux prendre des moyennes. Merci !
Salut ! Merci pour ton message !! Tu as le simulateur de « meilleurs agents » qui devrait répondre à ton problème :
data.meilleursagents.com/tools/breakeven
Les prix de l'immobilier en France sont complètement délirants... Surpayer un bien qui a déjà bien vécu, sans oublièmer les travaux de mises aux normes énergétiques, charges de copro, taxe foncière, entretien... Le prix pour avoir un "chez soi" est juste exorbitant au final... S'endetter sur 25 ans, se saigner de partout pour s'acheter un appart' ou une baraque même pas à coté du boulot qui lui se trouve en centre-ville, et devoir endurer en plus un temps de transport délirant et finir en dépression (car au delà de 30 min de trajet domicile travail, le risque de dépression s'accroit énormément...)...
L'engagement vis-à-vis d'un crédit sur 25 ans n'est pas le même que celui vis-à-vis d'un loyer, et un bien ne se vend pas du jour au lendemain.
Je le dis et je le répète : c'est devenu délirant de devenir propriétaire en France. La niche rentable : Etre locataire dans le social, mais il y a de l'attente. Et contrairement aux idées recues, le social, ce n'est pas que les cités, il y aussi des résidences très calmes et sereines.
Maintenant la question qui fache : Payer un loyer toute sa vie ? Oui si on reste dans le social, qu'on garde un logement adapté à ses besoins, qu'on ne surconsomme pas comme un imbécile et qu'on met de côté en prévision de la retraite.
"car au delà de 30 min de trajet domicile travail, le risque de dépression s'accroit énormément" Je serais assez intéressé par la source de cette information
Belle vidéo et bonne analyse à mon sens.
Acheter la maison familiale aujourd'hui c'est plus affectif que financier. Quand on fait les bonnes simulations pour comparer achat vs location + investissements, on voit que le résultat dépend ÉNORMÉMENT des paris qu'on fait sur le futur !
de mon coté, en normandie 1h de paris, A13 a 3km, c'était une evidence d'acheter.... maison de 160m2 de 2005 jardin de 1200m2 pour 1050€/mois c'est aussi voir plus cher en location...
Bravo. Abonnement direct devant la qualité de la vidéo.
Merci beaucoup !!
Je savais tout cela et pourtant jai achete mon premier bien pour y vivre. Pourquoi? Car tu trouveras difficilement en location une maison du 18eme avec du cachet, vieille pierre, poutres, etc. Et me projeter pour longtemps. Et faire les travaux que je veux. Avoir une maison de famille, un lieu qui ait beaucoup de sens. Bref 15ans a vivre dans un lieu minable pour maximiser mes profits non merci, je laisse ca a ceux qui veullent etre millionaires a 50ans mais qui auront vecu toute leur vie comme des pauvres.
Super vidéo. Difficile de faire court sur le sujet aussi je reste un peu sur ma faim !
Par exemple je ne sais pas si l'arbitrage "résidence principale/location" est assez clair.
Acheter sa résidence principale c'est bloquer un revenu pour investir (avec un effet de levier de l'emprunt), et payer frais et intérêt comme "loyer" (~constant)
La location de résidence principale a 2 défauts : le loyer peut augmenter avec l'inflation. Mais aussi, même en investissant ailleurs, on aura pas le choix que de payer un loyer. Et si on fonde une famille, un bcp plus gros pour la surface. Cette dépense contrainte va se déduire de notre investissement alternatif. Et sans effet de levier à priori.
Cas 1 : bilan revenu = salaire - frais/intérêt - capitalisation
Bilan patrimoine = apport + capitalisation
Cas 2 :
Bilan revenu = salaire + dividende - loyer
Patrimoine = petit apport boursier
Donc
dividende-loyer+petite plus value bourse
Vs
Plus value immobilière - frais
Si en % la plus value immo peut être faible, elle peut dépasser celle boursière en absolu (déduite d'un loyer pas négligeable en absolu aussi ! Surtout quand S > 60 m2)
Bon rien de vaudra des exemples chiffrés difficile en commentaire.
Un bon complément à votre vidéo :
ruclips.net/video/ZCGjMlT1R48/видео.htmlsi=9zxGhL6dBxki8cGQ
Très bonne vidéo, merci beaucoup
Merci à toi !
Vidéo très intéressante ! Merci pour ta précision et ton sens de l’analyse. On en veut plus 😂 J’aimerais bien te suivre davantage mais ta chaîne est très récente et je ne t’ai pas trouvé sur les autres réseaux… Je me voyais déjà payer pour tes formations etc ahah
Hahaha Merci beaucoup ! Je vais essayer d’accélérer le rythme :)
Très bonne vidéo, continue comme ça même si les résultats sont longs à venir.
Merci beaucoup !
Superbe vidéo!
Votre jeunesse n’a que d’égal votre éloquence
Merci beaucoup, votre message me fait très plaisir !
Très belle conclusion bravo 🙏
Merci à toi !
Bien ! Manque d’’harmonique ! Mais bien très bien même , soutien, comme j’ai 4 passeports je me permets de dire que c’est peut être le levier qui fait dire aux français que c’est l’immo qui bon investissement ! En effet la France est le seul pays de cette univers où l’on peut acquérir à 110 % !!! Une anomalie
Sur ce bonne continuation et un peu d’harmonique pour la prochaine fois 😊
Chouette montage mec
Bonne vidéo
Super contenu ! Merci ! Continue !
Merci beaucoup !
Qu'elle qualité de vidéo ! Digne d'une chaine youtube de plus de 100k abonnés
Ohh merci !!
toutes les comparaisons achat/location se prennent le mur du moment ou on réalise qu'acheter permet de ne plus payer de mensualité à la retraite.
Je n'arrive même pas à comprendre comment on peut oublier ça tellement c'est évident, c'est l'énorme avantage de l'achat par rapport à la location, tellement énorme qu'il suffit à lui tout seul pour que l'achat soit plus rentable que la location sur le long terme.
Perso dans 5 ans (j'aurai 40 ans) je n'aurai plus de crédit immo, c'est presque 1000€ par mois que je vais récupérer (à utiliser ou à placer), mon bien a une valeur, je peux le vendre et récupérer à minima une très grande partie de la somme totale que j'aurai payée et très certainement beaucoup plus...
Quand je vois mes amis qui ont préféré rester en location, leurs loyers ne font qu'augmenter avec le temps, là où ils payaient 800€ il y a 20 ans ils en payent 1500 aujourd'hui, vont continuer à payer 1500€/mois minimum pour le reste de leur vie, ils n'ont aucun patrimoine, rien à transmettre à leurs enfants...
La problématique de base était l'achat pour éviter de "jeter l'argent par les fenêtres" via une location.
Donc c'est a priori une question d'argent et indirectement d'investissement. A savoir qu'a surface équivalente, l'achat réduit généralement le pouvoir d'achat (parfois drastiquement) sur 25 ans, la location est une meilleure solution financière.
Et pour ceux qui pourraient croire que les 25 années suivantes seront meilleure avec un crédit remboursé et donc beaucoup moins de dépense, comparé a un loyer a vie, c'est oublier l'investissement boursier sur un simple etf en parallèle (a pouvoir d'achat égal) qui fera une net différence en faveur de la location.
Podcast Level up by Mozukai episode 4 - la réalité d'acheter sa maison en 2024, pour en savoir plus avec de vrais chiffres à la clé.
Très bien fait, bravo
Merci beaucoup !!
J’ai 1 appart en Loc et mon appart en RP où je vais prendre 40k de plus value en moins de 2 ans, c’est rentable quand c’est fais intelligemment
Merci pour ton message et bravo ! Yes tout à fait, après le coin où tu vies joue pas mal.
Plus-value nette, sans compter donc tous les frais annexes, de crédit, charges de copropriété, travaux, temps dédié, réparations, notaire, assurance, taxe et impôts annuels, etc…?
Faites bien les calculs.
@@Lucas-bk7cl c’est pas ma première t’inquiète
De même
Maison acheté à 130 000€
Estimer à ce jour à 400 000€….
Fan des règles d'or, un concentré de best practices !
Merci beaucop ! une vidéo plutôt assertive haha
Très bonne vidéo bravo
Merci !!
J'ai adoré ta vidéo !
Merci beaucoup !
Excellent 👌🏽
Pour ce qui est de le demande locative, elle va continuer à augmenter avec les 2 moteurs principaux que sont l'immigration et les séparations. Les T3 sont très souvent occupés pas des familles monoparentales. le besoin de logeents pour ces personnes séparées est énorme.
C'est un point oublié dans l'analyse (qui reste de bonne qualité !)
Merci de votre commentaire :) j’avais tendance à penser comme vous avant de faire mes recherches pour la vidéo mais en réalité : 1) les chiffres manquent souvent pour étayer cet argument; 2) si on en croit le travail de J. Friggit, le facteur immigration n’a pas d’impact clair et ne touche pas du tout toutes les catégories de biens. Aussi et surtout, il ne suffit pas à compenser l’effet inverse du ralentissement «interne» de la démographie française.
Pour les séparations, je suis d’accord avec vous et pour le coup les chiffres le montrent. Mais l’impact n’est pas non plus colossal honnêtement
Après si tu veux payer toute ta vie pour ne rien avoir à la fin, c'est toi qui vois 😂 Ça nous arrange ! tu paieras notre loyer ;)
Une video qui vaut le coup d'être vue et revue
Sympa ta vidéo. Ton raisonnement est construit et tes références très bonnes. Par contre la petite musique de fond à la fin : 😬😬😖
Pour acheter il faut se projeter minimum le temps du délai de remboursement du prêt immobilier, surtout négocier à la baisse le prix de vente et prendre son temps pour l'achat
Je ne vois pas en quoi il serait intéressant de se lancer sur un investissement autre que l’immobilier quand on a aucun capital, je viens d’acheter une maison avec 0 apport, dans quelle situation aurait-je pu me construire un semblant de capital (pour investir) autrement que de cette manière ?
Mon bien n’est pas définitif, et je n’aurai pas de problème a faire une plus value lors de la vente.
C'est assez simple, être propriétaire te coûte plus cher que d'être locataire. L'écart entre un loyer et mensualité de crédit, le prix de ton assurance qui est plus chère, le fait d'avoir une assurance emprunteur, payer des intérêts à la banque, tous les travaux faits progressivement et globalement le cout des imprévus de type plomberie ou toiture que tu n'as pas en locataire. Théoriquement si tout cet écart est investi sur la durée d'un crédit immo que ce soit de manière mensuelle ou ponctuelle tu peux espérer avoir plus de plus values que l'écart entre l'achat et ta revente. si on fait une moyenne de cet économie remise au mois ça peut rapidement être plusieurs centaines d'euros à investir mensuellement. Ce que j'explique est mathématique, pour autant j'ai fait le choix de devenir propriétaire plus dans une optique de développement de patrimoine que de simple rentabilité.
Excellente vidéo
Merci Antoine !
Aligné avec beaucoup de choses, je pense que l'écart entre locatif et achat est trop fort en France. x3 d'offre d'achat. Le risque est qu'il sera beaucoup plus difficile de louer (prix, conditions...). Pour l'achat je pense qu'acheter intelligemment et à long terme en locatif reste encore faisable (surtout avec baisse de taux et des prix). Aussi comme beaucoup de commentaire, si vous arrivez à la retraite en location ou avec des mensualités de remboursement, sans investissement/cash bon courage à vous !
Merci pour ton commentaire ! Oui évidemment c’est pour ça que je le précise dans la vidéo, si c’est pour laisser son épargne inactive sur un compte courant c’est pas la peine
Je vous conseille la vidéo de Friggit au Sénat qui résume assez bien les tendances et les enjeux réels de l’immobilier
Super vidéo ! Avec quoi fait tu ton montage ?
Merci ! Je teste pour le moment, capcut et première pro
C'est là où je me dis que acheter ma résidence principale et un petit bien locatif en 2017 puis 2022 avec des taux à 1,2 et 1,3%, c'était vraiment royal ! Vivent les taux réel négatifs !
J'avais pas mal d'argent de côté, et j'ai décidé d'acheter ma résidence principale plutôt que de l'investir dans autre chose, tout simplement pour la tranquillité d'esprit que ça m'apporte. Aucun regret.
Je ne connaissais pas la chaîne et ne m'intéresse franchement pas à la finance, bien que la question d'acheter un bien le turlupine. Le titre n'est pas putaclic alors je me lance, et qu'elle surprise ! La qualité est au top ! Félicitations Arnaud. En premier aperçu, je te place à côté de ScienceEtonnante 😉
Une petite suggestion : essayer de moins couper pour rendre l'audio plus fluide.
Merci pour ton retour !
J’adore !
Merci Delphine !
Je pense que c’est les petites excuses que se disent ceux qui ne peuvent pas emprunter. Vous prenez en compte pas tous les paramètres … les plues valus grâces aux travaux et à la zone géographique. Et oui un achat Immo même pour une résidence principale ça s’étudie ! La compositions du bien, l’orientation, la proximité aux transports … et puis ce que vous oubliez de mentionner c’est que chaque mois vous remboursez du capitale sur votre bien immobilier chaque mois et qu’en cas de revente vous le récupérez … donc oui c’est comme si vous mettiez une fraction de votre mensualité sur un livret A 😊chose que vous ne faites absolument pas sur une fraction du loyer que vous payez à votre propriétaire.
tu as tout dit minot !! discours honnete et humain
j ai des villas des apparts des immeubles ,cela rentre et sort , je m en fous , c'est comme tu dis c'est du rendement , mais la baraque ou tu vis c'est le musée de ta vie une part de toi même
Merci ! Pas facile de se dépolluer de toutes les croyances diffusées par les notaires, agents immobiliers, ...
Ce n'est pas forcément les notaires ou les agents immobiliers. Je vois plus les proprios faire la promo de la RP pour 2 raisons:
- Ils veulent se persuader que c'est un bon choix
- Être propriétaire est un statut social et il veulent assumer ce statut.
Tu oublies l'effet de levier du fait qu'on fait un prêt pour acheter de l'immobilier et pas pour la bourse
Merci pour ton commentaire
Bon j’ai déjà répondu à beaucoup de commentaires sur l’effet de levier mais ça n’est en aucun cas automatique ! Tu auras un effet de levier si et seulement si ton logement s’apprécie chaque année plus que le taux d’intérêt de ton crédit. Et aujourd’hui, c’est pas souvent le cas malheureusement
@@arnauddoublev mais si cet effet de levier te permet de ne plus être locataire mais propriétaire. Sur le principe que les taux d'intérêt sont similaires au gain de valeur de ton bien, tu y gagnes une partie du loyer.
Ca va un peu vite les graphiques, ce serait bien qu'ils soient affichés un peu plus longtemps pour eviter de mettre pause a chaque fois.
Merci pour le retour
Quelque chose qui me chiffonne est que j’ai du mal a voir le coût d’opportunités dans l’achat de sa RP. Que je paye un credit ou un loyer, je suis bien forcé de payer mon logement. Dans ce cas, j’ai du mal a voir comment la locations serai plus intéressante, car cet argent qu’il faut bien payer tous les mois part directement a un autre au lieu de revenir en partit sous forme de patromoine. Ou alors on considère que l’achat est necessairement plus cher et c’est dans ce surcoût qu’on aurai pu investir ailleur que se trouve le cout d’opportunité ?
Merci pour votre message :)
en fait il y a deux coûts d’opportunité : 1) dans la majorité des villes de France, on considère effectivement que l’achat est nécessairement plus cher et que le remboursement demande un « effort » d’épargne supplémentaire tous les mois par rapport à un loyer. Cette épargne supplémentaire aurait pu être investie ailleurs (je vous laisse vérifier si c’est effectivement le cas où vous vivez)
2) le rendement de l’immobilier est faible et mobilise un apport (quasi obligatoire aujourd’hui), là encore coût d’opportunité : l’apport pourrait être utilisé ailleurs et surtout investir dans l’immo vous prive du rendement des autres actifs.
J’espère que ça vous aide :)
Après tout n’est pas que financier…
Vous confondez achat de la Rp et inverestissement locatif je pense
Je pense que vous n’avez pas regardé la vidéo en entier :) c’est clairement précisé
Quand on parle d’inflation liée à la création monétaire, il faut préciser le cas particulier de la France, qui fait partie de l’Union européenne. Ici, ce n’est pas une banque centrale nationale qui gère la monnaie, mais la BCE. Cette institution fonctionne selon l’ordolibéralisme allemand, une idéologie qui rejette fermement l’idée de financer la dette publique par la création monétaire. C’est pour ça que la BCE n’achète jamais directement la dette souveraine des États, même dans des situations critiques, comme on l’a vu avec la Grèce en pleine crise.
Cela dit, il existe une exception : le quantitative easing, qui consiste en un rachat d’actifs financiers. Certains pourraient y voir une forme de création monétaire, mais elle est orientée vers les marchés financiers, pas vers les États. Et franchement, il n’y a aucune preuve que cette méthode soit inflationniste. On peut même rappeler que le Japon a pratiqué le quantitative easing pendant une bonne décennie sans réussir à générer la moindre inflation.
Résumé du contenu de la vidéo :
Temps de rentabilité de l'achat immobilier :
En moyenne, il faut 14 ans et 8 mois pour rentabiliser l'achat d'un appartement de 70 m² en France en 2024.
À Paris, cela peut prendre 29 ans, et à Marseille 18 ans.
Analyse des déterminants de la rentabilité :
L'achat immobilier implique un coût d'opportunité, car les fonds investis dans l'achat pourraient être placés dans d'autres actifs (ETF, bourse).
Le calcul de rentabilité repose sur des hypothèses incertaines comme l'inflation, les taux d'intérêt, la taxe foncière, etc.
Problèmes des analyses nationales :
Les moyennes nationales ont peu de sens en raison des disparités locales (ex. : Bordeaux vs. Saint-Étienne).
L'achat de la résidence principale est une décision long terme, souvent sur 10 à 20 ans.
Facteurs influençant le marché immobilier :
Investissement locatif : Peu prometteur à long terme, notamment à cause d'une démographie faible et d'un cadre fiscal incertain.
Dynamisme économique : Faible en France, limitant la croissance des prix immobiliers.
Environnement du crédit : Les taux d'intérêt élevés réduisent l'attractivité du marché.
Considérations non financières :
L'achat d’une résidence principale n'est pas seulement un investissement financier, mais un lieu de vie qui répond à des besoins fondamentaux.
Les aspects émotionnels et psychologiques, comme la stabilité et le confort, jouent un rôle essentiel.
Conseils pratiques pour l’achat immobilier :
Considérez le couple rendement-risque.
Planifiez la durée de détention (évitez les achats pour des périodes courtes).
Évitez les achats démesurés par rapport à vos revenus.
Prenez en compte les coûts irrécupérables et les coûts d’opportunité.
Ne basez jamais une décision uniquement sur les avantages fiscaux.
Réponse à la question : Louer 15 ans ou acheter maintenant ?
Le choix entre louer 15 ans ou acheter maintenant dépend fortement de votre situation personnelle et de vos objectifs :
Acheter maintenant :
Intéressant si vous envisagez de rester au même endroit à long terme (au moins 10-15 ans).
Offre une stabilité et une protection contre l’inflation, surtout si les prix de l’immobilier augmentent à long terme.
Recommandé si vous êtes prêt à assumer les coûts irrécupérables et les incertitudes du marché immobilier.
Louer 15 ans :
Idéal si votre situation est incertaine (mobilité professionnelle, projets familiaux).
Permet d’investir votre apport dans des actifs financiers potentiellement plus rentables.
Évite les charges liées à la propriété (taxes, travaux, etc.).
Conclusion :
Acheter une résidence principale n’est pas qu’une question financière, mais aussi un choix de vie. Si vous privilégiez la flexibilité et les opportunités d’investissement, la location reste plus avantageuse. Si vous recherchez stabilité et un lieu de vie à long terme, l’achat peut être un bon choix, à condition de bien évaluer votre capacité financière et vos besoins futurs.
pour moi il n'y a pas debat , qui va loué 15 ans et ensuite d'un coup acheté et etre rentable ? deja dans les petites villes , c'est moins chére d'acheter que de loué si c'est possible , par exemple je paye 500€ par mois mon achat a 110k alors qu'a la location c'est 800 par mois voir 900 , donc c'est deja quasi 2x plus chére de loué et d'habité le meme bien donc en gros si je loue 12 ans , j'ai payé un bien total , du coup si je loue 15 ans et qu'apres je veut acheter j'ai clairement perdu 110k € :O , ensuite qui va en location et place 10k € , trés peu de gens , de mon points de vu uniquement il n'y a pas debat , hors grande ville et maison hors de prix , autant acheter tot une maison pas trop petite pour une vie de famille ;p
Ça dépend du coût de l’argent… taux d’intérêt + charges. De plus en plus il faut détenir son bien sur 15-20 ans pour qu’il soit plus rentable d’acheter que de louer. Mais le problème est lié au marche du travail ou il faut de plus en plus pouvoir être mobile. Si on doit changer d’endroits tous les 5-10 ans l’intérêt d’acheter devient nul. Les loyers je dirais ça dépend de l’endroit, des fois la direction peut t’envoyer dans un trou perdu ou il est que de 300 €/mois CC….
@@alvesmartinsmickael5589 ça dépend de rien du tout, il a complètement raison. Peut importe le contexte économique, il est bien plus intéressant d'aquérir un bien à l'instant T que d'attendre T+10 ans en espérant avoir généré de l'épargne et attendre une situation plus favorable.
Non vous n'avez strictement rien généré car :
- Un bien immobilier prend en moyenne 3% par an. Les salaires peinent à suivre cette augment
- Vous payez un boomer 10 ans donc généralement 80-100K
- Vous perdez 10 ans pendant lesquels votre futur bien ne fructifiera pas
- Vous vous exposez à des conditions économiques qui peuvent être pires qu'aujourd'hui. Aujourd'hui on a 3,5% sur les taux mais qui dit qu'on aura pas un bon gros krash boursier (les indices US sont au max alors que leur économie est actuellement dégueulasse ?!) qui va faire monter les taux à 7 ou 8% ?
N'oubliez jamais qu'en définitive, le but des élites mondiales est de rendre à terme l'accès au logement impossible et d'avoir le contrôle sur le marché locatif. Petit à petit, les foyers modestes ne peuvent plus acheter (ça devient déjà le cas en ile de france). Donc bientot les gens n'auront plus ce levier pour s'enrichir car ils ne pourront plus y accéder pour commencer.
Il n'y a jamais meilleur moment pour se lancer qu'hier.
On prend ici le cas particulier d'une petite ville où l'on peut acheter une maison à 100 k€. Comme dit dans la vidéo, il y a toujours des endroits en France (heureusement) où il est possible d'acheter en étant rentable ! Mais si l'on souhaite vivre dans une moyenne/grande ville je pense qu'acheter sera souvent plus cher que de louer.
@@quentinos59400 j'imagine qu'il y'a plus de petite ville que de grande qui sont du coup une majorité non ? pour chaque grande ville il doit bien avoir des tas de petite ville peu chére a coté :p
Disons pour être précis qu'il ne fallait pas rater le train de 2022 avec des taux à 1% sur 25 ans. A cette époque, hésiter à acheter était une bêtise sans aucun doute. A 3,5%, ça se discute un peu plus.
wow super chaine
Merci beaucoup !
Les Parisiens ont généralement un appartement et donc un bien "fini". Ce n'est pas le cas des maisons. Certaines maisons peuvent être agrandies assez facilement (aménagement des combles par exemple) et la propriété devient alors extrêmement intéressante. Construire un m² coûte moins de 1500€ si vous consentez à faire les finitions. Mais vendre ce même m² peut rapporter 4000, 5000, 7000... 50m² de créés, budget de 75K€, mais gain de 200, 250, 350K€...
Chaine pépite, peu connue mais on sent que tu maîtrises un minimum ton sujet, combien de vidéos moins qualitatives sont poussées par l'algorithme pendant ce temps ...
Merci beaucoup ! Ca va j'ai pas à me plaindre c'est que le début de la chaîne :)
@@arnauddoublev sur le sujet immobilier en investissement il faut penser que c'est quand même la chose la plus simple à taxer en France, je suis en pleine expatriation et c'est vraiment différent... J'ai trouvé bien que tu rappelles que la résidence principale n'est pas réellement un investissement et que l'immobilier n'était pas non plus le nirvana au niveau du rendement 🙏 puis le dernier conseil très très réel pour performer en immobilier 😂
Bien joué le john hull dans le fond
C’est fort de réussir à le voir dans l’ombre ! L’œil de Lynx
Et donc, pour un total novice qui a de l'épargne et qui reste locataire, sur quoi dont-on mettre son argent ?
Actions, Crypto, Or par ex
On est toujours gagnat a avoir le pouvoir complet. L'immobilier c'est aussi de l'huile de coude pour avoir du sur mesure et de l'investissement super long terme sans contraintes. C'est que que claquer sans réfléchir dans une agence c'est pas l'idéal. Le but de l'immobilier c'est justement de melanger investissement budgetaire et travail et pas juste investir du vide cad actions et compagnies.
Plus d'inflation, augmentation des prix des matériaux = moins de constructions, donc augmentation des prix dans les villes où c'est tendu niveau nombre de biens. Donc augmentation des prix.
Ca ne fonctionne malheureusement pas comme ça… Les prix dans les grandes villes montent depuis quelques temps en moyenne moins vite que dans les villes moyennes/ petites. Ok avec vous pour le manque de dynamisme du secteur de la construction, mais c’est un impact assez limité quand vous regardez les résultats de S. Frigit notamment. Les deux grands déterminants restent le rendement locatif et le poids des loyers dans le pouvoir d’achat des ménages
Rectification le prix des matières premières, briques, tuiles, parements n'a pas augmenté.
Le problème ce sont les promoteurs qui ne baissent pas leur marge et les vendeurs qui n'ont pas compris que la donne avait changé.
pour moi le principal intérêt de l'immobilier est que c'est le seul cas ou le levier est accessible, genre oui théoriquement le nasdaq100 a un meilleur rendement que les rendements locatifs mais étant donné que les rendements locatif peuvent être driver par un prêt ça les rends imbattable
Je comprends ton raisonnement mais justement c’est pas forcément le cas, en ce moment par exemple avec des taux d’intérêts forts ça rend pas mal de projets non-rentables et l’effet de levier presque nul. Mais en période de taux plus faibles, 100% d’accord avec toi
Mais tu peux faire du levier en bourse !
Avec un compte sur marge ou même faire des avances sur AV...
Tu peux mettre en hypothèque une partie d’un CTO ou mettre en gage un PEA (garantie) pour avoir une ligne de crédit supplémentaire… déjà testé auprès de ma banque alors l’effet levier ptdr. C’est un actif comme un autre. La plus value d’un bien immobilier va dépendre de plusieurs facteurs, si on fou dans 20 ans un foyer d’accueil de migrants ou une salle de shoot près de ton bien celui ci vaudra plus rien.
Je suis partiellement d'accord avec la conclusion. Certes le marché de l'immobilier est très fluctuant et peut conduire à une stagnation du marché si trop d'inflations.
Donc moins rentable qu'une PEA par exemple.
Cependant, les actions sont elles aussi sousmises aux fluctuations, mais à l'echelle internationale : guerres, pandémie, tensions géopolitique ...
Ca reste aussi un investissement incertains (surtout aujourd'hui avec la recrudescence des conflits et les premiers impacts du changement climatique)
Pour moi l’immobilier et surtout la résidence principale c’est l’obligation de remboursement, tu es contraint de te faire de l’épargne.
La majorité des gens que je sais locataire vivent sans épargne parce qu’ils s’en foutent.
Donc le calcul s’arrête la, c’est pas le plus rentable, c’est pile tu fais de l’épargne forcé en te mettant un toit sur la tête, face tu fais de l’épargne pour un autre.
Le montage est epuisant !
Sur Elucid y'a un supet calculateur et on a bien des surprises 😅
Alors dès les premières secondes de vidéo tu fait une erreur majeur
Je paye mon crédit + tous les frais autour moins cher que si il était en location, le crédit tout frais compris coûterait (taxe foncière, assurance etc...) 800€ environ, mon logement est estimé en location actuellement 1000€ environ
j'ai eu un taux à 2.4% pourtant et pas 1.4% comme certains chanceux
Je suis en Ile-de-France, dans un département ni trop loin, ni trop paumé, ni trop ghetto, dans un bon quartier, avec une excellente gare à moins de 10min a pied du logement
Ensuite, le bien prend très souvent de la valeur avec le temps, une fois la fin du crédit atteint vers 50/55 ans tu ne paye plus le crédit contrairement à la location, tu peux rénover ton logement a ta guise pour lui faire prendre de la valeur ou le mettre a ton goût et ton bien sera transmis à tes enfants, petit enfant, petit-petit enfant
Quand tu ne veux plus de ton bien, tu le revend rénové tu fait une plu-value ou tu le loue est cela amorti ton crédit et te fait gagner quelques 100/200€ par mois en plus de payer ton crédit
Je pense que ce monsieur est Parisien. Il pense donc en Parisien. Une ville où acheter est quasi impossible sans une fortune familiale. En province, dans une ville moyenne, ce genre de vidéo fait vaguement sourire.
Je me suis imposé de rembourser mon crédit immo à 33% de mes revenus, ça permet de me forcer à utiliser cet argent dans mon investissement. En location j'aurais plus de revenu disponible et d'office plus de dépenses non "rentables" (achat de babioles inutiles, sorties dispensables etc).
Et en dehors de l'aspect purement financier, posséder son logement plutôt que louer c'est avoir la liberté de le changer : peinture, changement de la cuisine etc. Et c'est plus valorisant d'inviter ses amis dans le bel appartement ou maison qu'on vient d'acquérir que de leur montrer l'écran de son portefeuille d'action sur une appli d'investissement 😉
Tout ce que je vois c’est que à ma retraite je ne paierais plus de loyer , le reste…
Très bonne vidéos et bonnes conclusions qui prend un point de vue humain dans ce monde de statistique 😊
Merci !
On en parle de la publicité de 3 minutes et que l'on ne peut pas passer...
Ca malheureusement, ça n’est pas de mon fait…
Acheter, acheter et acheter.
Déjà l'intro me paraît fallacieuse. 15-25 ans pour "rentabiliser" un bien immobilier, c'est uniquement si on le garde et qu'on l'a payé cash.
D'une part, un bien immobilier prend de la valeur en général (sauf quelques années de crises, mais sur le long terme ça monte). Donc si tu achète un bien et que tu le revends ensuite sans même le louer, s'il a une plus-value égale aux frais de notaire, ton investissement était rentable. Si tu le loue de sorte à sortir du cash égal à ces frais de notaire, idem. Bref, investir en immo, c'est rentable dès que tu es 20-60k€ positif en cashflow.
Ensuite, un bien est rarement acheté à 100% sur fond propre (et ceux qui le font sont stupides). Admettons que tu achète un bien par prêt bancaire à 100%, tu dois juste mettre 30k€ en frais de notaire. Tu le loue pour 1200€/mois et le prêt bancaire te coûte 1000€, te donnant 200€/mois positif. En 15 ans, tu as remboursé les frais de notaire, donc le cashflow positif qui en sort est dans ta poche après ça. Et à 15 ans, tu as remboursé la moitié du bien. Donc si tu as besoin de toucher ton investissement, tu touchera en plus la moitié du bien. Si on parle d'un bien à 200k€ d'achat (cohérent pour des frais de notaire à 30k), tu auras touché 100k€ (net car frais de notaire déjà compensé par le loyer) en 15 ans. En 15 ans, tu auras atteint un rendement de 433%, soit 26% de rendement annuel sur tes 30k€ investis initialement. Le reste, c'est la banque. Et le cas que je présente est pas du tout impossible à atteindre.
Quand tu loue un bien à quelqu'un, tu paie plus que ce que lui paie à la banque pour le rembourser. Traduction : tu paie plus que ce que tu aurais payé si tu avais acheté le même bien.
Il n'y a littéralement aucun scénario financièrement positif qui justifie de louer plutôt que d'acheter. Il y a des scénarios de vie qui le justifient (job avec bcp de voyages, incapacité d'emprunt, etc.), mais tu es tjs perdant financièrement parlant dans ces scenarios.
C’est bien 14 ans et 8 mois avec 10% d’apport, le reste financé par le crédit :) ça vient de l’article du parisien que je décrypte, tu peux le trouver en description
C'est sûr que l'immobilier est une cible fiscale de premier choix : on a votre adresse et le bien n'ira nulle part!
Les gens paieront d'une façon ou d'une autre
Le marché de l'immobilier est le seul a pouvoir ce vanté d'êtres dans le positif depuis 100 ans faut pas chercher plus loin pour justifier de sa stabilité
Certes la rentabilité de l'immobilier n'est pas bonne. Mais au bout du compte j'ai un bien payé au bout de 20, 25 ans...A la retraite voir même avant je n'ai plus ma charge logement. Perso cela fait 12 ans que je suis propriétaire : ma charge de logement n'a pas augmentée en 12 ans dans le même temps j'ai fait Mach 2 sur mon salaire donc ma charge logement diminue en proportion...je peux même envisager l'achat d'une résidence secondaire dans quelques années qui deviendra mon logement principal à la retraite.
Les gens qui vous contrediront pensent qu'ils feront +10% nets sur leur PEA et cela chaque année jusqu'en 2050. Présomptueux et sans doute faux.