I have already mentioned that our education system attracts students from shenzhen to come to hk, although the time cost is high, but not the reverse. If we can attract students to come to hk, that means hk still has value. What we worry is the reverse. I said 2 to 3 hours is counted from home to work place, two ways, not from lowu to admiralty one way. Not everyone lives next to lowu station. And if you take high speed train, the round trip cost from futian to west kowloon is over 130, so will be around 3000 dollars per month.
It will not, as we have many professionals in HK who have international qualification. The gdp per capita in hk is still 4 times higher than that in China.
個人經驗分享，本人12年前已在福田口岸附近租屋住，星期一至五到港島上班，每程交通將近1小時45分鐘，車費差唔多都要$40 ，足足維持咗五年，跨城生活始終唔方便，一個人就可以，一家人就簡直浪費時間，儲夠錢之後，最後都係決定返香港買樓住。
跨境上班時間成本不菲，而且人會很累，睡眠不足，朋友聚會也少了
@@kennyc7635 我十幾年前住羅湖，二十蚊的士到羅湖口岸，紅磡轉隧巴過海，返北角，預個半鐘返工，日日都夠時間係公司樓下茶記嘆埋個早餐先返公司，未遲到過
教授，早晨！多謝分享！我贊成你的觀點。從你觀點，我認為有两點應該是正在慢慢進化。例如大學方便，香港很多大學都已經在深圳或大湾区成立校舍，亦正在運行中。如CY亦在南沙設有一所中學，暫時似乎不大成功。如果大湾區的城市的政府，能讓一些中學可以以香港的教育制度去教學，學生們亦可以回香港報考DSE。注意是香港中小學教師是有剩餘的。第二點，医療亦向香港靠近。深圳港大医院是有不少港人去接受治療。大湾区有可能陸陸續續出现多間如深圳港大医院，相信困難不大。大湾区硬件是有的，軟件，以牙医疹所作例，不少深圳牙醫設備还比香港優秀。這樣的情況下，医療和教育慢慢有机会相对地解決。我認为香港人和大湾区人有某程度上將会作出一個SWAP ，香港人口老化，到大湾区養老的條件總比香港好得多。內地人總对香港有一种瞳景，或者是情意結，情況可以的，到香港來是大机会的。香港樓价高低將會某程度上依賴這批生力軍。
現在，有幾十萬人每天在深圳住、回香港上班、上學
回內地讀書已經遍及化，因經常穿梭兩地，了解兩地文化、實況差異，從而建立能力清楚分辨和避開美式洗腦、謊言
香港好多大學在深圳已有分校了，而且北大，清華等名校在深圳都有分校。深圳的教育質素未來好大機會超越香港。而且港大在深圳已有醫院，趨勢會越來越多香港醫療機構在深圳設院，加上誇境救護車服務的實施，還可給居深港人多一個醫療選擇。所以教育，醫療在深圳都是有質素的。而且深圳的養老金計劃比香港的強積金好太多了。香港的強積金只是輸送利益比金融機構，打工仔的強積金只是比大戶收割，蝕多過賺。只要內地經濟復甦，深圳的工資未來慢慢上漲，港樓跟深圳樓睇齊，是很合理的推測，也是常識吧了。
不少香港人已經用腳投票，證明住在深圳在香港返工是可行的了，加上退休人士以深圳為主要居所，只是偶爾回來辦事和探親訪友而已。香港大部分地區樓價早晚與福田趨同，豪宅樓價與南山呼應。
莊教授, 謝謝分享, 合理分析 🙏🏻🙏🏻🙏🏻
Welcome Jacky
其实简单讲，香港楼价睇香港人的人工，如果搵唔到高人工，楼价自然无运行啦！唔需要讲得咁复杂的，个人觉得系咁。
等于，如果深圳人工高过香港，深圳楼自然会贵过香港。
單身同有家庭差異好大！正如教授所講安排子女教育及每日返放學同照顧上的安排已經係一個好大的考慮！單身一個人自己接受到返工通勤時間就得！
我認為只要香港的完善的法律,教育制度及香港的功能還在, 香港樓價還是會比深圳稍高.
不過內地不斷深化改革, 完善社會制度, 多方面質量以驚人速度改進, 而中央更強調提升人民幸福感, 加上環球經濟下行, 香港樓價大機率還會向下調整, 長遠只會同深圳樓價靠得越來越近
深圳楼价都分区域，香港楼价也按区而不同，港深楼价怎么可能完全一样
謝謝莊教授
Welcome Diamond
另外港樓賣出後可自由兌換成外幣出境，深圳賣完搬唔走啲錢
Yes
同意… 港樓用港元作買賣，經律師樓及銀行結算. 國內樓買賣要用 RMB，買入容易，要賣出，手續好似較複雜，而最重要手拿大筆 RMB ，要出境變返 HKD ，好似每日只可搬2萬.
That's the difference
你俾錢我，我幫你搬…買usdt就OK
@@snailwzwz 大肶就有两，發夢就比
香港係資本主義社會,而且係國際金融中心,信息自由流動,資金自由出入,香港係一個非常之自由開放嘅城市👍
偏太多友仔身在福中不知福
How about income level and GDP between Shenzhen and HK?
有一個因素 將兩地樓價拉平 就夠啦，甚至 差異倒掛都唔奇。 在中華數千年歷史 之中 一向是個漁村，是有一定原因的。
正是，珠海和中山坦洲只是一街之隔，但樓價已相差一倍有多
莊教授這次的分析，可以說是以錯誤的事實和不全面的理據推論出正確結論。
香港與深圳樓價在可見未來仍然會有一定差距，結論是正確的。
當中以上海與南通樓價差異去說明港深並不一定會因地理位置接近、交通便利等因素而樓價趨于一致，論據是成立的。
然而，部分事實陳述是不準確的。
1. 比如說住深圳在香港返工返學是不可行的。根據入境處數字，一個普通工作日各陸路口岸港人出入境約為二十萬人次，估計當中每日穿梭於港深之間返工返學起碼五至八萬人，根據教育局資料，23/24學年幼稚園、中小學跨境學生總數為14492人，而疫情前19/20學年跨境學生總數為27055人，分別佔當年全港學生總數790133的1.8%及874919的3.1%。
2. 又說到從深圳往返香港工作需要兩三小時，也是不準確的，從羅湖站出發，50分鐘內已經可以到達中環、或東九龍商業中心，如果乘搭高鐵，從深圳北或福田站到達西九龍站亦分別只需要25和15分鐘，其實與香港很多地區亦相差無幾。
（上篇）
I have already mentioned that our education system attracts students from shenzhen to come to hk, although the time cost is high, but not the reverse. If we can attract students to come to hk, that means hk still has value. What we worry is the reverse. I said 2 to 3 hours is counted from home to work place, two ways, not from lowu to admiralty one way. Not everyone lives next to lowu station. And if you take high speed train, the round trip cost from futian to west kowloon is over 130, so will be around 3000 dollars per month.
教授，或者我試下用溫和一啲既態度同你討論。
香港有機會所謂吸引國內中、小學甚至幼稚園學生來香港讀書，基本上係由2020年後特區政府為補充移民離港人才缺口，將由2006年開始既優才計畫擴展，才開始有家長純粹為孩子來港讀書而透過優才計劃成為港人。數據顯示由2017年不足二千人申請批准411人來港，增至2023年超過八萬人申請接近萬三人獲批來港。TVB亦有專題新聞節目講過報導過。在此之前，跨境學童基本上都係中港婚姻子女甚至係雙非（即香港出生而父母都不是香港居民），以我所知幾年前港籍兒童要在內地未必可以上公立學校。我知是因為我都維持左深圳住香港返工好幾年，幾年前亦真係嘗試過幫我小朋友係深圳搵學校唔成功。
無記錯，用兩個方法計
香港係全世界最貴，最難負擔。
人仲是那么多入來？
早幾年貪平租咗上水火車站附近住，日頭返工去深水埗，初時未開關東鐵線冇咁多人坐，近呢一年都頂唔順搬返出市區住，上水都頂唔順如果貪平啲租福田羅湖區，計埋過關等車最少多45分鐘，返學可以跨境，返工就攞嚟衰
長期必顶唔顺
举个例子，惠州和深圳与及广州东莞连接在一起，但楼价不会level的
是的
教授覺得騰訊被美國打壓會有一段頗長時間向下麽？謝謝🙏🏻
香港樓價和深圳看齊較為合理。
請問非著名大學畢業如何中年成為學者或教授?
學校不太重要，最重要的是發表文章，香港的大學每年都有不少Harvard , MIT和其他名校的學者因發表文章不達標而要離開
莊教授你好！個人觀察係港樓同內地樓價唔會趨同，但樓價會類似北京一至五環咁樣，以香港中環同深圳南山區為核心擴散出去，再慢慢虹吸周圍的資金。如果有留意開深圳發展，各個區最高GDP ，而且交通網絡最密集就係南山區。現在核心地區平均樓價12000-13000蚊一呎，另一邊廂香港屯天元經過呢幾年已經開始慢慢跌穿10000蚊一呎，如果未來通關手續同交通愈來愈便利，相信呢個雙核心樓價情況會愈來愈明顯。當然短期香港核心區域既樓價仍然會高過深圳核心區域，始終兩地平均收入仍然有差距，但長遠樓價都要視乎返兩地收入水平同經濟發展水平
Agree
@@profterencechongtheeconomi8391 另外，想請問教授認為聯繫匯率有沒有脫鈎的風險/可能？始終香港沒有自己的貨幣政策！在調控樓市方面的操作空間比內地更少
香港可能是全亞洲最高平均人工水平支撐香港的樓價及租金
可惜，比某某自由民主脚咬住不放耍搞瓜佢，
教授，另外一個重要因素係人均GDP或者人均收入水平都可能會影響到不同城市地區的樓價吧？ 除非两地人民收入coverge 先會有機會都見到樓價coverge?
Yes, I have already mentioned the importance of gdp per capita in the reply to audience.
咁退休養老呢？
經過70年實踐，又証明社會主義糸失敗
新加坡同馬來西亞新山樓價都差天共地啦
唔會相同...就算港島區同新界區都存在差異..因為仲要睇下該區居民收入水平, 租務需求同租金回報水平..認同教育係最重要..而香港依架在內地人眼中都只剩番教育水平依個優勢..香港醫療水平遲早同大灣區趨近..大灣區生活性價比高太多..依個係從實質需求方面睇
而樓價仲有投資需求方面睇..港樓其中大部分原因係因為投資客..依個要睇埋兩邊息口同投資安全度, 穩健性..樓傳統上都會係一種避險投資工具..但依方面港樓應該維持唔到依個優勢
教授可以試下從兩方面睇, 配合實質計算, 睇下港樓大約應該貴幾多？
如果你以樓價除人均GDP，香港可能已低於深圳
謝謝莊教授🙏🙏
想問可唔可以講多少少香港樓市
可能2025或者之後嘅發展
如果打算置業，樓市咁大供應，係咪仲有排跌
同埋重供應嘅地區（啟德、康城）係咪應該要避開下
感謝教授🙏🙏🙏
咁2047後香港整體薪酬會唔會變成大陸價位？
It will not, as we have many professionals in HK who have international qualification. The gdp per capita in hk is still 4 times higher than that in China.
另外價錢已經反映一切😅
配眼鏡，香港貴深圳10倍，你話有冇影響
無10倍！深圳係香港60%左右
@@manyau5971
我副漸進5000,大陸500
教育醫療交通
下半部分講一些莊教授忽略了的影響樓價的重要因素。
1. 距離返工返學所需時間和成本只是決定居住地點的其中一個因素，而這因素亦只會影響樓價的一小部分。在香港，我們有很多地方只是一街之隔，樓價已經可以相差一倍甚至更多，在深圳亦一樣，根據深圳某地產中介網頁資料，南山區均價為9.6萬人民幣/平方米，而羅湖區均價卻只有7.6萬人民幣/平方米。
2. 二手樓的保養質素是影響樓價其中一個重要因素，而深圳樓宇一般保養水平不及香港，二十年樓齡已經顯得相當殘舊，這與香港不少樓齡三四十年的藍籌屋苑仍能保持相當良好狀態形成強烈對比。
3. 深圳平均房價對收入中位數的比例其實未必比香港低，同樣要面對購買力脫節限制了樓價再度飆升追近香港的可能性。
4. 最後亦是最重要一點，房地產的金融屬性才是決定房價的最大因素，深圳的房租回報率遠低於香港，而且市場規模倍數大於香港，再加上兩地金融政策與管制等因素，所以北水炒高港樓易，南水要炒貴深圳樓難。
綜合本篇及前文幾個觀點，香港樓價會向深圳靠攏睇齊在可見將來是不可能出現的。
（下篇）
Of course there are many factors affecting the convergence of the housing prices of the two cities, thanks for pointing these factors out.
@@profterencechongtheeconomi8391而係我必須要指出，房地產的金融屬性才是決定樓價的最主要因素。即係越升越多人買，越跌越無人買。樓價係一個金融經濟資產市場既問題，住屋係一個民生問題，兩者只有部分重疊，因為有屋住就唔一定要擁有一間屋
@@chrissum1816講得好啱！所以港樓市場根本就不同屬性，冇得直接比較
@@BB-jq9ps香港同大陸甚至世界上大部分地方都係一樣，房地產價格係金融屬性主導，其他所有因素都是其次。絕大多數人買樓都係因為睇好間樓既升值潛力，所有地點、裝修、交通、學區、配套等等全部都只係計算升值潛力既因素。當大家都睇跌既時候，所謂剛需即刻消失於無形。
最好嘅地方全部都係有錢人住😂
Professor
Your talking speech too slow
住福田近高鐵站返西九龍返工就得啦!你即是話中國教育唔得喎!
亂噏，都唔知你講乜？
唔會相同...就算港島區同新界區都存在差異..因為仲要睇下該區居民收入水平, 租務需求同租金回報水平..認同教育係最重要..而香港依架在內地人眼中都只剩番教育水平依個優勢..香港醫療水平遲早同大灣區趨近..大灣區生活性價比高太多..依個係從實質需求方面睇
而樓價仲有投資需求方面睇..港樓其中大部分原因係因為投資客..依個要睇埋兩邊息口同投資安全度, 穩健性..樓傳統上都會係一種避險投資工具..但依方面港樓應該維持唔到依個優勢
教授可以試下從兩方面睇, 配合實質計算, 睇下港樓大約應該貴幾多？
人均GDP也是一個factor,如果深圳人均GDP高於香港，到時可能深圳樓價會超越香港
@profterencechongtheeconomi8391 謝謝教授的回覆
@@profterencechongtheeconomi8391 除左實質居住需求...但投資需求 (港樓作為避險較低風險投資工具過去都係好重要因素撐起港樓)
香港好多大學在深圳已有分校了，而且北大，清華等名校在深圳都有分校。深圳的教育質素未來好大機會超越香港。而且港大在深圳已有醫院，趨勢會越來越多香港醫療機構在深圳設院，加上誇境救護車服務的實施，還可給居深港人多一個醫療選擇。所以教育，醫療在深圳都是有質素的。而且深圳的養老金計劃比香港的強積金好太多了。香港的強積金只是輸送利益比金融機構，打工仔的強積金只是比大戶收割，蝕多過賺。只要內地經濟復甦，深圳的工資未來慢慢上漲，港樓跟深圳樓睇齊，是很合理的推測，也是常識吧了。
@@qubit168 只要港元的自由流動性及聯匯維持, 單是這點就不會睇齊, 但港樓還是有不少下跌空間的, 始終不值貴咁多