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仲介 公道伯 😁
5:03 7:11 謝謝版主分享. 昨天剛好在三立新聞看到一女房東. 把房子出租給一個虐死近百隻寵物的房客. 房客在出租屋裡養很多很多寵物. 竟都餓死成乾屍... 太震撼了 ! 😱2個月押金. 就算找人來清運寵物屍體+全屋重新清潔粉刷. 可能都還不夠. 她真是虧大了 ! 好恐怖... 😱 那麼多寵物屍體. 估計房東也是要請人來超渡才能再租人的... 9:23 版主和綜藝主持人 : 吳宗憲 相似度逼近95% 幾乎是年輕有魄力版的 吳宗憲 😁 沒看名字的話... 真的會誤認 😀
寵物死亡，也是兇宅。
由於購屋5年才能出手大部分都是靠寬限期(只付利息)+出租撐過5年，賭房價上漲，然後賣出套現。(給下一個韭菜接)在政府帶頭炒房得現況下，台中、桃園市目前大家都在搞的方法。(航空城炒房+停發建案)只要想著我不是剛好最後一個韭菜，反正爆了也是大家一起死。這就是為什麼你的薪資漲幅跑不贏房價。 因為房仲近期都是用這手法才框年輕人上鉤。上次聽到某房仲還很自豪地說:[經過他們這樣操作，終於讓台中台積電30分鐘路程內的房子，已經炒到台積電非主管薪資都難以支撐行情(正常還貸的人)。]
少算了房價本身的增值，所以還是會高出3%很多。
出租只是減少成本 真正的獲利是買賣賺差價
賣屋的兩稅合一及仲介費絕對很可觀。最後拿到自己的手中才是真的淨利。
@@maggiechiang5776 你要先看你打算持有多久房子吧 五年以上 你再去看一下稅金是多少
投資客沒那麼好賺 房地合一稅也+近去買方卻步會去買直接入住不用整的
是的，那些説頭期拿出去出租報酬只有2-3趴的是傻子嗎？當然看的是漲幅，還有怕房地合一之類的太單純，要付的稅金都被算進去售價裡面了，他想淨賺200，他就會把45趴稅金跟買入賣出裝潢成本、仲介費都再往上加，一堆兩年內出售的都把45趴漲幅跟仲介費算進去了，實價登錄去查，對方剛買一年不到+400賣的大有人在
@@htklmlin7326投資客會整理好+稅金去賣，看到很多戶都這樣，要付的稅金都被算進去售價裡面了，他想淨賺200，他就會把45趴稅金跟買入賣出裝潢成本、仲介費都再往上加，一堆兩年內出售的都把45趴漲幅跟仲介費算進去了，實價登錄去查，對方剛買一年不到+400賣的大有人在，一堆傻子願意買單
超級專業又客觀的分析，租金投報率抓超過3%已經是高到不可思議了，後面給房東去檢查房客背景的做法超厲害，我自己都沒想到過，這部影片必須推！
Hello Zack😁
@@chang-mike 我從以前還是Nobody 的小業務時代，就在追蹤你，今天這部片的分析真的很強，比大多數房地產RUclipsr更專業！
哇，那真是我的榮幸啊，我也很喜歡你的影片👍
唱作俱佳，很棒的演員！
@@chang-mike 房地產 公道伯 😁
我本身已經把擁有二十年的二間套房原本收租現已賣出，買高股息ETF，領股息當做收租,不怕遇到惡房客，不用維護房，股息自動到位，而且還6%以上，目前很滿意
就怕碰到惡房客是真的得不償失 領股息算是簡單粗暴的做法了XD
高股息就是韭菜啦，有什麼好滿意的⋯
比房租收入高，而且有填息，有甚麼不滿意的
填息市值不漲韭菜味道濃厚
@@lordofbeing 買市值型不懂停利讓股價上上下下也是空抱，買高股息有填息可當獲利即停利，也可視為我割市場韭菜
我家就是那個超好的房客! 但我很慶幸遇到超好的房東，跟他說要修什麼他都比我還積極! 馬上請師傅解決也直接從房租扣掉!
這是互相的, 我目前的房客也都是好房客, 其中一戶, 過年過節還會送禮盒到我家。
幫你修還折抵租金，有這麼好的事？
@@Wolf-master-king我就是這種房東，但是房客過年過節還沒送禮盒給我，當聯準會利率調降的時候我還降房租給房客，覺得現在的年輕人不會做人
@@喵喵-v4n 真nice
這內容太實在, 人生經歷過當租客、買屋、當房東...所有角色, 遇過好房客、狼房客、二房東, 真的就是如此...風險極高, 實際租金實在少.當租客很不錯，新房還是自己住好, 要拿來租人賺錢...就要有覺悟.
投資件通常是很便宜那種才適合無腦收租、才有利潤可言；例如舊公寓翻新或大樓套房，然後出租的租金也不會太低，幾年後還能看是否出售獲利，這才是標題的那種租客可以幫你繳房貸的狀況。對租金有點概念應該知道，依據不同的地段與房型，蠻多公寓可以租到相當高的租金；當然一方面是有些舊大樓很久沒漲租金，所以變成公寓與大樓的租金差距，並沒有想像中的明顯；但是新大樓房貸就會真的很高。要舉例的話，大概就是公寓如果能租個兩萬二兩萬五，結果有些大樓也只能租個兩萬八(當然地段、房屋大小都不一樣)；這樣就變成公寓因為價格低，反而成為投資件的主要目標。買新的就貴了，但租金是有往上的困難，所以除非很便宜，否則買全新出租基本很難獲利，一定是拚幾年後出售的價差。當然有些用寬限期打帶跑，問題是你得確定幾年後你賣得出比原始購買金額還高的價位，否則寬限幾年，沒有寬限以後那個本利和基本天價，不可能有租金可以cover得起。至於無限轉貸寬限那是神話，每一次轉貸都會犧牲趴數，不太可能選這種道路。因為出租通常是要存錢買房的多，租金高一點他們就去買房了，幹嘛租房？就是要存頭款存錢才會租房子好嘛(當然特例不論)。只有有些人情況特殊，或就是沒有頭款（賺不少但沒頭款的也是有，開銷太大），才會付很貴的租金，什麼三萬四萬的。能收這個級別租金的，要麼條件很好要麼地段超強而且三房或四房，基本都不便宜，論投報應該很受限。除非很早取得有價差（例如當年取得1200萬已還清，現值2500萬所以租金可以到多少這樣），不然投報應該都一般。但是持有人有些是早期已透過舊公寓方式賺夠，但管理這些高投報件很煩（沒有管理過舊公寓的人不會懂，一堆煩心事），寧願找省心低投報但是高價物件持有當存錢，就算投報1.5％也還是獲利吧，而且有些人還貸出來投資，所以不是單純看獲利；然後才會有這些很佛的屋主，很貴的房子還是願意很低獲利出租。不過過幾年就難說，有些趁著換房客就直接漲租金了，只要租金符合行情水準，條件好的根本秒殺。 (還是一樣，租房市場一堆爛房，導致價格合理的好房根本一堆人搶租)基本上租金兩萬多是常態，優質附車位兩房大概新北一二環，離捷運站不遠的大概租金就是兩萬八兩萬九就頂了，坪數大或三四房當然租金可以比較高，但會租的族群就少很多了，原因跟前面說的一樣，貴一點大家幹嘛租房，租房就是求CP值；而且都無法買房了、或者在準備買房的路上了，付高租金的可能性就不高了……因此比較成功的投資方式，是在房價很便宜又有交通優勢與租房人口的地方，買受歡迎的兩房或三房，比如兩房才六百多萬甚至四百多萬這類，但租金還是有相當水準、租金不會低雙北多少，隨便也租兩萬多，這樣才會賺，才構成房客幫繳房貸。但是本金投入還是不變的，永遠要損失本金拿去投資其他”投資標的”的機會成本。因此可以看新聞，符合上述這類條件的地方通常租金房價雙漲，例如汐止(近信義區、有就業、交通選項多)，或者其他有類似特性的區域，就會變成有很多投客進駐。但是投客進駐卻是自住的抗性，所以基本上"自住兼投資"反而是最困難的；純粹只是要投報，那其實蠻多地方可以選的，努力挑一定可以找得到租金可以cover房貸還有剩的地方
人家說業務都是騙錢的，這隻影片絕對是零分的。（這隻影片絕對是教課級的，值得蒐藏）
我朋友找到一個月薪10萬的工作.看起來很高.我叫他等一下.不要衝動.雖然10萬聽起來不錯.但這數字聽起來就有點奇怪.先回去算一下.你房租要1萬5.加上吃飯每天300.一個月要9千.扣掉車貸1萬.加上孝親費1萬.還有上下班來回油錢5千.加上手機費1千.跟朋友出去玩的花費唱歌小酌5千.交女友所需要的花費1萬5.過年紅包.各大節日年菜.中秋月餅烤肉.肉粽.你真的以為你賺很多嗎.還有一些隱形花費.你工作耗費的精神體力.有可能讓你生病.看醫生.父母生病.這些是隱形的額外支出.加上如果你遇到不好相處的同事.機車主管.不體恤員工的老闆.還有每個月的水電.保險.車險.車子保養.抽菸.跟飲料.衣服鞋子.盥洗用品.加上如果有孩子.影養午餐.學費.奶粉.娛樂.小孩衣物.玩具.你真的以為10萬很多嗎.花了這麼多時間精力到頭來.每個月真正可以存錢的可能都不到一萬.根本投資報酬率超低.最後我成功勸退朋友去10萬月薪的工作
通常都是買房子，然後等幾年好價錢的時候，再賣掉，賺取之間差價。這期間租給租客所賺的房租，只是貼補房貸而已，並非真的要賺一筆，的確也無法把頭期款和稅金賺回來。因此要賺的就是在買賣房地產，才是真的賺錢啊！
說得對
房价的资本利得才是主要的收益⋯租金只是用来支付维系费用的⋯😂
價差才是重點
以台北來說，1500萬的房子屋齡都50-60年以上，天真以為等到屋齡60年後還有價值嗎，說真的連租都租不出去，還想賺什麼價差 呵呵
真的突破盲腸了，看看這幾年的房價一直漲，投資客都嘛是買來賺價差，租金只能算是頭期款的定存利息而已
邁可 你拍影片真的很用心欸 都會切場景 講話生動有趣很吸引人 你會紅！ 繼續支持
認同+1比那個國際房仲聽起來舒服
謝謝！謝謝邁可分享..這集完全再說我。我舅舅有一間1500萬的房子要賣給我（剛好裡面都有租客）。原來買方租屋並不是想像的那麼簡單 謝謝邁可 我要來停看聽👂 好好研究一下
依影片內容所述，應該還有第四選項，買房自住，自己租自己的房子就不會碰到歹租客，也不會把自己的房子亂搞。
我爸爸民國92年在桃園南崁，買了10戶40坪的房子，那時候一戶468-588不等。租給房客一開始租金15000到現在租金25000。假設平均收租20000元，一戶收租20年=480萬。現在10間賣掉，一間還可以賣1500萬。這樣買房投資才有意義吧？投資1500只賺一點點🤏根本很浪費。
選2因為我已經有一間自住一間出租出租真的不好賺，如果租客不好連原本的老鄰居都會跟你抱怨😂但不想賣掉起家厝，之後有額外的錢還是直接投股票etf比較方便
有沒有想過是你的物件等級不夠，所以吸引的租客品質不好？導致你覺得很麻煩
出租供給量大的地區，仍會不易出租。
朋友22年前, 購買兩房公寓360萬元, 因為地點離捷運站很近, 很好出租,依照行情可以出租2萬元, 如果jt 出售 則行情1100萬元以上 ,所以, 未來實在很難預測哩!
買房投資還是要看好地段，選擇後勢看漲的物件，看準好時機並且「順利賣掉」才能賺到差價。所以說什麼買房出租，讓房客繳房貸，三十年後就變自己的，這根本只是售屋的話術！
說得很好，補充說明購買房屋，買方還得給房仲總價2%，每年房屋稅，地價稅，租屋的所得稅，房屋火險地震險.....費用，租屋4間以上，還有健保補充保費，所得稅級距也會上調
成立基金會洗錢跟逃稅我阿姨姨丈就是這招
買了一間桃園市20年500萬（親戚脫手急用錢），頭期250萬，每年可收約22-25萬的租金，按照麥可的算法這樣投報率7-8%，而且租房子的全部都朋友～已經租好久的好房客，但我也是好房東（都給他們含水電冷氣）他們知道我付冷氣錢也會省省吹，大家在外都是互相，所以租了沒人要搬家⋯
我只知道一個好房客叫做一年期美元定存_免折舊免修繕免招租免地價稅....3.8%
目前美國債券5%，可以買長期，也有短期買1周十天的
@@Tongteacher 最近看到南非幣匯價在打底_感覺紅海戰場長期化對好望角經濟有支撐的樣子_買了點定存看看
@@什麼東東-h2j 南非幣5.5%定存看起來也不錯，不過比較難活用，美金稍微活一點，目前是買短期債券，看到適合的美股標的，就進場，剩餘的一樣買債券，都是我先生在看，買股票主買公司，他幾乎每一檔都賺50%以上才賣掉，上次煤礦股賺了200%，也是蠻誇張的
美元定存並非永久固定，若最慢明年降息，定存一年到期後如想續存，利率就會跑掉了
你都已經換美元了不考慮債券嗎
這集乾貨滿滿，感謝邁可用心拍片分享專業知識~
我把手頭的現金拿去投蘋果、微軟的債券了，之前低點買殖利率有4.5%，上禮拜想再進場也還有4.2%，投報率遠優於當房東，如果這兩家公司真要倒，投資其他東西也都完蛋了吧！每天安心睡覺不用擔心訪客來搗亂，獲利算海外收入每年有100萬免稅額，20年後到期還你本金，你管他漲還是跌？
投資這種東西跟人一樣，沒有誰是不可取代的，當有一天蘋果或微軟倒了，可能只是有別家公司取代它了，想想當年的Nokia吧。
@@Kim-xb3eh 所以是買債券阿，NOKIA也只是轉手賣給別人而已，並沒有倒閉，買下公司的人要承擔其債務。 如果蘋果微軟會賠錢賠到倒閉，那其他台股大概會更慘。
@@masennusTW請問為何不投資正股呢？有什麼差異嗎？😊
這是一部好的影片，現在太多媒體帶風向說買房多好多好，事實上有很多面都沒跟大衆說，影片的最後還有告訴我們如何過濾惡房客，非常推薦影片
沒房沒車沒女人會跟我啊
細算來說 其實房貸30年。一年沒有漲超過7%都是賠錢的 包含了屋子老化造成的漲幅跟進程度 貸款利息 修繕費用等等。 朋友10年前買林口38買的跌到28現在漲到43看起來是賺了沒錯。但光利息支出的耗損 其實現在還是倒賠的再細算了一下 包含裝潢支出的費用。一坪要到50萬賣掉才回本。 回本而已喔 還沒賺錢
@@zed3282可能是臉和個性問題
感謝這支影片創造更多租客
是好事
感謝政府創造租客
謝謝邁可在我業務新人時期提供很多幫助~我開車都在聽yt~~選項的話呢...我全都要,依不動產標的100-200w來做頭期款,100w放股票,另外50w放在定存,同時看前兩項狀況做加碼使用
買市值型指數型基金ETF每年有10%回報率，過去20年上漲550%，把頭期款單筆買入，每月還款金額定期定額，像房地產ㄧ樣放20年不要買賣交易，投資回報不會比房地產投資回報差，投資股票會發生虧損最大原因是預測市場及短線操作（不操作才會贏）
其實還要看哪個市場，要是選對岸的etf報酬率應該很慘..
樓主正解要投資就是投資像006208或者是VTI 這種市值型金融商品，與其投資每年年化報酬只有4%的房產，還不如直接省下頭期款跟每個月的房貸拿去投資這些每年平均有8%以上報酬市值型ETF，定期定額持續買進不預測漲跌，只要國家經濟持續發展，未來2 30年後報酬率肯定高房產2 3倍以上~
最近買了第一間房 主要就是怕遇到影片的狀況所以是買1+2+3樓的店住 大概1400萬 70坪目標一樓租2萬 自己住樓上 等於是自助需求外加租金補一點房貸 店面每天都看比較不會被亂搞應該會比影片舉例的狀況好一點 畢竟主要是自己要住 希望沒做錯選擇😂
還有一個需要提到的：房價的高低也會影響租金的高低，如果房價下跌，租金也就縮水了，這是必須去持續留意的。
房租跟當地的收入成正比，實際上跟房價關聯性不大。 因為現實中不會有人去貸款租房，所以租金的上限就是你租客的月薪。
學長。本人也是從事房仲業，依你的說詞前端尚可認同，但是租金只是不無小補附加收益，如果消費者要抱持撿便宜方式買方，永遠找不到好的房子，但如果是找投資目標物為目的，那租金只是附加價值而已，整體算式由學長算的沒錯，但是真正的投資價值，是在於增值多少空間？ 以及如何讓房地合一稅最低課稅，投資買入不賣出，是很難賺錢的但依學長以上說法，在合理的邏輯觀念，應該是投資房地產做出租，相當於存錢在於銀行，來抗台灣每年通膨率約2-3%左右，但因實登關係維持房價居高不下，但無售出皆為0。那租金只是附加價值罷了，這個說詞才有理….歡迎學長指教😅😅
講解很中肯很棒，沒有随著市場樂觀情緒起舞。
我有350萬就開撒尿牛丸分店、兩家變四家，四家變八家，然後上市、分拆，分拆後再上市，到時候光股利我就領不完了。哈哈哈哈
哈哈，壞蛋
我選2現在一堆ETF 股票殖利率都5-10%，再把每年的股息丟進去複利這樣子10年後就很可怕了，像是00878每年5、6%還100%填息 我現在一年股息就領大概120萬左右了，領的比我工作年薪還多
厲害 有2400萬本金
有些人沒辦法啊很多科技研發人員本業收入就300萬起了你領的股息是計算在綜所稅領了40%拿去繳稅...現金又一堆不花就貶值
@@fantasticslaughter 我是家裡的土地都更拿到一筆錢，我把一半的錢拿去定期定額買ETF才有現在的股息
@@長頸鹿-m6v 如果是選擇海外債券型ETF有免稅額100萬
@@PandaYan-n1u多數人沒辦法跟你一樣..現在真的是等繼承就會贏
我是做套房出租的 依我的經驗買房一向穩賺不賠 舉例來說 我十二年前用300萬再加貸款500萬買了一棟700萬的三樓透天用100萬裝修成套房 年收租金約50萬 我隔壁的房子去年賣了2100萬 我用300萬本金買房 十二年後的現在如果賣掉 可以淨賺兩千多萬呢
我覺得不是這樣算的買房子本身保值且台灣房市長期看漲況且租屋到80歲還有人要租你嗎？然後就是房子做為擔保品很好用 不管是要增貸還是幹嘛都超方便結論就是還是要買
到60歲如果沒有跟兒小一起租的話就會容易碰壁了但會不會保值我覺得短期沒問題長期少子化絕對影響一定要買蛋白或者蛋黃區 ，寧願小一點或者舊一點
我買在斗南三年前買429萬【預售】，交屋後我交給承作雲林縣政府社會住宅包租代管業者，租金每月15000，一切跟租客接觸都由業者處理
不可能買全新屋拿來租吧，我們房東一般都是找中古的便宜物件，重新裝修，不要租家庭客，以單身或情侶為客群，把房子隔套，套房的收益比較穩定跟親民，這樣投報率才是最高的，光是還要拿錢來補貼房貸，這本身就是一個失敗的投資了😅
全新房出租一堆 102年開始玩連月薪3萬多的OL也在房產投資..總價5~600萬.頭期款50萬出來精裝一番馬上出租.平時是自住在家裡.買房是為了未來獨立自住或變現的..經過十年不用多講房價漲多少了..這十年來房客幫繳貸款的不說.光房價都翻倍漲了..投資不動產要有人帶路..光買屋就比散戶自住便宜10~15%.一團買下來10幾間裝潢+家電殺價也便宜..還有房仲幫你管理這一社區的房..房仲賺甚麼? 第一個月的租金介紹費.每年的續租費.等寬限期一到..房仲還幫屋主賣房.一團10幾戶 房仲還能不用心地幫你管理?
@@再次偉大 你說的完全就是影片中邁可說明的情況啊，我們房東不只考慮你說的房價漲跌幅，還有更重要的一點叫做投資報酬率，收租扣除房貸還有賺，這種物件我們才會去做，還要倒貼房貸的物件通常就是騙小白來買所畫的大餅。我們的差異是什麼：你的房子會漲價，我的房子也會漲價但你的房子每個月要貼錢，我的房子每個月會賺錢這樣你有理解了嗎
@@黃彥融-d4r 但是隔套只有包租公會接，脫手價也不漂亮，畢竟大家都是房東，一個比一個精打細算；整層物件租家庭客出租報酬率是差了點，但是轉賣價錢就高了。而且相較套房，家庭租客更穩定，房東也省心。
那如果說，每五到六年 買賣一次租金收益就當作股息350萬成本投資 月配息九千多五年後1200萬買的房子賣1350就好（算保守吧）那300萬的自備款賺了150萬投報率五年多50%算不算高呢？
年化報酬率10%
很久前就有看過你的影片，但沒有訂閱，這次你這個比較客觀中立的觀點（極少數房地產YT能偏中立），再加上明顯做了很多功課，我訂閱了也相信你幾支討論房市的影片，抓對了風口同時有質感的內容會讓你衝高訂閱和流量，加油！
租房最大的目的是養房賺價差，沒有房東買房子就是為了收租賺投報率，單純只算投報率還不如直接存外幣就好
盲點1.誰規定收租多久，我只聽過房東不續租沒聽過房客可以不搬走2.房子買了只要撐的住通常沒人願意賠本賣3.貸款20-40都有，只要有人頭戶都很好操作4.不要用放大點來比較線跟面（利大於弊就還是會有人願意當成一種投資）
只要撐的住通常沒人願意賠本賣，繳不出來就是法拍屋了
@@慈心-z9p 房貸會繳不出來是生活出問題，就算是租屋也遲早被房東收回
你沒遇到不搬走的，不代表沒有啊😂我阿姨就遇過一個老師是雷包呢😅
@@smallsmallmi 照您怎麼說，房客只要一開始住進去了就擁有一輩子的使用權了！那我趕快去租屋然後不搬走！
@@陳石燃 哇，自己編故事延伸啊？你只要臉皮夠厚可以死皮賴臉阿😂只能說我說的是事實，你說的是眼界狹小的詭辯。
感謝張邁老師把事實說出來，不然大家想太多都去買房，沒多餘錢花錢消費，開店、當老闆的大家都要賺不了錢，沒房的更不敢消費，怕自己沒房還花錢，未來連錢都沒有，這樣連鎖效應，最好對所有做生意的是好事
投資目的來說，不會選公寓型的自住房，會選套房或雅房，租客標的會選學生或年輕社會人，但說實在的這類好租的房子難找，我手上有層6間套房，滿租36000，購入時950萬，貸750左右，利息11XXX/月，有請代管，基本上沒事我也不會去顧，就被動收入等錢進來就好了（因為我是零散投資，這裡一小間那裡一小間的，也不可能到處去看）但這種好租的物件沒那麼好找就是了，一樣嘛，好的股票也沒那麼好找嘛，對不對？
請問代管費用怎麼算？謝謝。
@@predocjean 像這種隔間小套房的代管，其實就是一樓管制室的保安，小房東們說好，請固定的保全，由他們負責管理，費用就大家一起分擔，主要費用就是保全的薪水啦，你可以想像成是小房東們給保安一個工作，保安幫忙管理雜事，有些零散的小房間則是請管委會幫忙管的
利息好低欸
我的是代租代管的模式。
我目前投資美國公司債，年收6%債息，不用管理、稅金、維護等費用。
27年前在土城買了一間三房二廳450萬(當時買附近都是荒土)，買到現在全都是租人。每月租13000~18000，27年*12個月=324 扣掉幾個月閒置，大約315個月，315*15000平均房租=4725000。房子不但幫我賺回來，現在漲到1540萬(上月房仲開價)，所以以前的房子真的很便宜才可以這樣搞。所以買這間房讓我賺了1090萬+472萬=1562萬。感覺還蠻好的~~
你現在買一個試試看還有沒有這種空間！這個博主有說了買房子賺錢時機已過，可以的話你現在買再租看看可以有多少的報酬率再放上來讓大家聞香一下
早期房價低還0k,現在不行，
350萬定存5%殖利率的股票（每年就有17.5萬收入）比當房東好，又省心，又不用負債
房子會漲啊 … 我三年前買預售屋交屋，頭期（工程款）300左右，目前漲了快400萬，1100漲到快1500
租金那個本身只是保本（繳利息），買來抗通膨或是等漲，才是真正目的啊，看投報率太淺了吧
有人買預售屋就買到爛尾樓，永遠無法翻身啦！
買房漲也要賣得出去。有價無市都是喊 心酸的。
股票不會跌嗎？
講話風趣而且又淺顯易懂非常認同
租金是現金流，是槓桿的基礎。不動產增值卻是租金收入的好幾倍。105年買房子出租的人，現在都笑了，當時借多少錢，現在就賺多少。房東沒在賺你的什麼租金的，賺的是不動產增值。沒看過比買房出租更好賺的投資。
风险就在这里，你预计房价将要上涨，万一下跌呢？这一点上和炒股没区别
台灣基本不會有下跌的問題,只有賣不賣得掉的問題,有些房價根本就是有行無市@@nathanlee2065
當一個國家多數人都在炒房，沒有人從事勞動時怎麼辦？台灣己經告訴你答案了引進外勞。
多數人炒房？這又看是誰的立場？對我而言，賺的血汗錢不敢放在股市裏漲跌，除了買房出租，還能怎樣。對民進黨政府而言，無法有更好的投資機會給一般置產族，挑起居住正義的議題，加深貧富差距的剝奪感，拿房東的稅補貼給承租人。而租房子住的，更需要的是有提升薪資的機會，政府沒法度，激化矛盾，打房東、查囤房，就閃過去，完全沒他執政8年不利的責任！
沒錯，我111年買了房自住，這兩年雖然大家都在喊房價會下跌，但我們這區房價每坪已經漲兩萬以上了，而且附近新建案也陸續完銷，買房不一定會賺大錢但絕對是最穩健的資產
個人也是經歷了租房到買房。當房東是要有條件的，我租得最久的兩個房間，房東家都在附近甚至就在隔壁，房間有問題隨時能找到人（不管是房東本人還是其家人）而且能很快來處理的。那種一般的上班族，以及房東住家離物件很遠的，都很不適合。聽過房東抱怨有房客把垃圾直接塞馬桶的，自己看過搬走的房客其整個房間像垃圾堆，飲料杯一大堆，只差沒爬出蟑螂，自己也遇過東西被別的租客「以為是自己的東西不小心拿走的」，那次房東就當機立斷把那個租客遣走了。
謝謝你的影片 看完ㄧ樣繼續準備買下一間了
大部分的房客都是好的，版主說的是萬一。另外買房投資不能只看租金投報，大部分買房賺到錢，是因爲房價的上漲，租金只是輔助繳貸款，要靠租金賺到錢，除非你是早期就入手。至於未來房價如何？就看個人如果解讀。舉個例子：疫情初期很多人不看好房市，結果這兩三年全台房市又上漲了許多，尤其新竹、台南、高雄，所以很多事情很難說！
房客真的是祖墳燒好香，之前住戶也建議我拿錢出來或借貸買間套房當投資，可是自己是個小資族，我寧可拿錢投資REITs ETF 至少不用管理不動產問題😅
房價不管怎麼漲，房租也不可能跟房價作連動，實際上房租的費用是跟所得連動，拿我在逢甲的小套房來說，94年買59萬(室內約6坪)租金5000出租，現在套房價已經到110萬，只是租金還是停留5500~6000，買房當包租公婆，有一個絕對的先決條件，就是低房價，除了店面買大樓2-3房不如套房的投報率。當然套房要注意商區或學區，投資學生數不高的學區會被套牢死。
身邊真的有一些朋友 過去3年 5年 10年 是靠買賣房地產賺到了一般上班族 要幾十年才能存到的錢不過現在房價這麼高了 再進場想賺這種錢 感覺利潤空間非常小
現在進去是下坡了...
@@羅羅-z1s就是有人總認為前面是下坡，所以才有人永遠賺不到錢買不到房。
@@tzu369 股市賺錢永遠贏房市，一年就可以翻好幾倍，變現更快更方便，看來閣下只會買房囤房了。對了，房價跟股價不同的是，開價不是成交價喔，很多人只看漂亮數字，實際賣的時侯就知道了。
@@羅羅-z1s做房地產就是要做3-5年，你說得下跌我認同但很短，預計才1年左右，時空的背景已經轉向金融寬鬆
@@tzu369以後郊區一堆老人死了賣不出去空置的 我就來住這種房
謝謝你介紹檢驗租客的方式，身為房東的我很需要，但依我經驗換租客時通常有機會漲租金，租金投報率就能上升，而且不論自住房或出租房，也可以用轉增貸的方式將上漲的房價拿出來活用，您這方面講的也並不夠全面，在此補充😁
以前低房價可以到6-8%, 現在真的不行了
租屋有沒有不好😅我租了快30年到現在還不是一樣過得好好的😅！而且就算是租的錢累積到現在也是買不起房子！租屋反而壓力比較少🤣🤣
以我個人的經驗 目前在股市投資已經5年多了 投資獲利滾雪球的速度 完全跟不上房價的起飛速度 至少這5年算起來是這樣……台灣房價是真的很狂，我在那邊研究半天 不如買一間房的獲利差…. 投資跟買房端看你要以什麼角度去看。假設真的只是要住那沒必要。假設真的是要投資的可以等明年政治局勢穩定在出手，至少看清再來4年會怎麼走。但沒意外我五年前看一坪19～25的地段 現在一坪38～45了….我是真的覺得想追上靠投資也很難，無關租金回報，光價差賺的資本利得就跟不上…畢竟以投資角度 買房等於開了 5倍的槓桿 你一般人投資要如何能開一個穩定上漲的5倍槓桿？ 期貨嗎？ 還是很有難度的。我會說存在即是真理，資本市場最終不動產為王。以上是小弟這5年努力投資 努力工作 想追上房價最終….無言的 一點淺見啦。是真的滿失望的.. 當然以租金投報率做切入點算房價確實是如張麥可所說已經幾乎沒有任何套利空間了，畢竟投報率太差了，風險也異常高。但就單純價差跟2年後重新核算增貸來說不動產套利空間還是太大了。要說根本原因是什麼，我會說台灣的房貸利率真他媽的太低了幹！2.06操！
今年似乎變2.15了多了一點點🤏就真的只有一點點..
中肯，說得好～台灣的房地產，就算有這些YT在唱衰，講的言之鑿鑿，它就是不會跌，就是這麼狂！ 三十年前一個親戚就說台灣肯定少子化，未來房價一定跌，把資金寧願都拿去股市，也不會買房....說到現在～房價還是沒有跌，而他現在手上的資金是越來越買不起房，家族聚會也都不敢出現了，大家要努力把本業做好，想辦法增加收入，不要跟這些人抱在一起取暖，為什麼房市看空的人這麼多，房價就是不會跌！？買不起的人多啊～但，台灣有錢人也很多，比你想像中的多更多～
麥可沒算到房價漲幅呀😂
你有領悟到了！後面應該有所動作才能賺到錢
邁可真的非常棒!!
選一，這麼好的開源方式還不做1.實收租金大於每月房貸，賺錢2.每月固定上班月薪，賺錢3.每月扣除花費剩餘本金放入5%以上殖利率物件滾利，賺錢4.房價通膨上漲，出售後，賺錢歷史來看，買房就是一個商品，試問2020疫情前買房，現在是喜悅還是痛苦？買一間房可以享有4種開源方式，還不好嗎？資本利得時代不要一直存有舊觀念！去看看竹北房價的時間點，才過2年，你定存要花多久才能追上房價，你已經“追不上”房價了！
謝謝你的理性分析，真的蠻有幫助的。祝福你，你會紅的
的確很專業 細節說的詳細 這些都把最差的可能性說出來 但如果以漲價的幅度 像是北市這樣 以前一千萬不到的房子 現在翻數倍甚至十倍的漲價幅度來說 買房的風險遠遠低於股票投資 就算近十年購買基本上地點不要太差 大多數都是漲價的 只要承擔的住影片提到可能的風險 基本上有房還是比較好
其實很多人沒有意識到一件事就是買房是槓桿開很大的投資，買的人都假設房價一直升，但現實是你以房子作抵押給銀行借一筆錢買房，如果房價往下走，像其他國家一樣跌個2，3成，房子價值貶值，銀行是會要求你補個幾百萬的填補差額的，穩賺不賠的是銀行不是你
😮 這不是變向騙錢嗎? 好扯啊 !
以訛傳訛 只有在你信用有問題或是擔保物房子本身出狀況(火災、地震傾斜等)才會要求補足擔保物價值
我在歐洲，確實看到滿多人在疫情期間因為利率低房價一直攀升覺得有投資價值購買房子。結果沒想到2022後半到2023利率一直攀升，房貸利率從原本2%上升到現在7%。利率部分在歐洲是可以談固定個2-3年，之後合約到期會看利率有所調整。現在已到了調整期，2023歐洲景氣超差一堆人失業變打零工，還有認識不少人在疫情期間買房+生小孩，媽媽在家顧小孩沒去上班只有爸爸在上班的，面對突然房貸飆升壓力超大要出去兼三份工作的。如果在房價高點買進加上高房貸簡直悲劇😢很多人直接放棄想賣，但現在又賣不掉被套牢，見到真的好多。路上街友+醉酒吸毒也變多
北市租房真的很便宜又划算約莫十年前桃園兩房車還不用千萬元的時候親人就租過兩萬五的兩房物件這樣租的確就很像幫忙繳貸款現在兩萬五也已經租不到了，畢竟買房行情高了50%以上個人覺得北市的話租房就對了，車位用租的也很划算
像我現在在士林就有住到一間6坪6000的套房，與其用高高的房貸成本付給該死的銀行，還不如爽爽用租金低成本付給房東，然後用多出來的錢去投資其他投報率比房產更高的金融商品，只能說買房前真的要三思😂
@@你要不要賭 的確如此，我再舉例，我在桃園房價是北市1/4，公有租車位一個月3800，但北市公有租車位四倍我真沒看過，北市其實租車位只要不超過一萬都超級便宜
基本上這個算法只有3%是不可能的況且房市漲幅 政府根本沒在管才會有公家退休前輩買了七期豪宅的故事省吃儉用慢慢買了5 6間房子 3 40年前的房子一棟根本100都不到甚至慢慢買 20年前也才1 200萬他前年退休 隨便一間都賣1500萬這種漲幅你有算進去嗎 隨便都超過100%................
確實 而且出租業大概只有房子會越租價格越高
這部影片租金資料參考2023，所以不會是講3 40年前而是講現狀
影片中購屋的投資報酬率僅考慮租金收入卻沒考慮房屋增值投報率的確是被低估
我前年買了某捷 運附 近 的四十年老公寓 三十六坪 一 坪二十八萬 總價一千零八十萬 含房仲費 。頭 期款 加裝 修費 什麼 的全部剛好就三百五十萬 全部是跟家人借 房子分租出去一 個 月收五萬二 寬 限期前三前月交一 萬 五 過了 寬 限期 變 成三萬 多 怎麼算都賺 但維修成本和空租期沒算進 來 總論 是買便 宜了 加上地 點好使 用分租的方式 還 是有價 差 可以賺
🤔🤔30年後房價差異沒算到嗎？其實怎算都不會賠～即使再扣掉賣出時的稅金土增稅等等～跟買到穩健的股票一樣道理～如果不賺錢請問怎這麼多投資客😂⋯⋯
我也是這樣想的，疫情開始，房租就不穩，現在我有急用要賣房，卻被卡住....所以除了租金申報，還要公證
賣多少錢？在哪裡？好奇？
公證很好呀，稅繳一繳問題少很多
如果合約拿去法院公證會不會比較有保障😂？
講的專業又優質！第一次看到影片，直接訂閱起來～
買房出租是一項不錯的選擇,房間門選擇有遙控的密碼鎖,不繳房租則更改密碼,讓房客不能進去而必須來電,我們必然很有禮貌地告知密碼讓他進去,每天遙控更改密碼,讓房客知道密碼會因沒繳房租而自動會由電腦更改密碼,讓他在門口等個十分鐘說要查電腦更改後的密碼,房客可以每天來電詢問更改後的密碼,我也會非常有禮貌地告知,（我是投資客包租公)謝謝,
謝謝邁可的分析 收益良多❤
我選2⃣️⋯⋯不如投資別的選項說的太好了❤、很實在，我決定訂閱哈哈、但是有個疑問是既然這麼難賺為何還一大堆人在買房租給別人住當包租公婆？
如果很早以前房價還沒那麽高得離譜的時候就買了，自己的還貸能力也很高，在相對比較短的時間付完房貸之後，租金收入才能變成真的可以享用的一筆收入。
那都是繼承父母的房子或土地！
6:49 而不報稅是自找的吧？ 自己給對方機會威脅你。 不過，萬一房東真的有合法報稅，那惡質房客會用什麼理由恐嚇回擊呢？
這種租金>利息的物件重點多是資本利得，租金只是持有時間的微薄補貼，多數都是一直拚延長寬限期/轉貸，根本不還本金，直到賣出賺取資本利得，眼光不好房屋跌價就住套房(投資失利)
好的買屋出租投資租金是要大於每月繳的本利，不是只大於利息
現在要大於本利有點難😂
@@MrHosan 不要把眼光只放雙北及放在新房或新成屋你就會覺得"也沒那麼難"
1500萬租金才25000投資報酬率太低！我2015年購入約800萬台中太平的房租金就有28000！在胡志明2019購入也約不到700萬的房租金也有32000！要預算你你購屋地段的租屋行情回算當時地段的房價！若細算投資報酬率有6-8%哪就是值得投資
說的非常好 其實房子出租 的目地除了可以有金流可以補一些房貸月繳款重點是5年10年之後房子本身的增長出租頂多可以算是養 這間房子 期待之後的增長
以本篇總價1500萬的房子來看 賣的時候要漲超過三百萬才有賺錢～真的買房出租還可以賺到錢比較容易得方式是2014-2016年買的小套房 現在有點難了😅
@@wenthe1 以現有的國策房子只會一直漲下去而己.我周圍的同事都在屯房以房養房的.雖然房租沒房貸高.但看在增值呀..這是最好笑的...特別是這3年疫情他買的房漲了快100%..買股票天天看漲跌心會怕.買房穩穩睡🤣
@@ChunLungChen 嗯嗯加油喔 我是沒有看過三年來100%的～看來你是買到傳說中的台積電特區吧～
我買指數etf怎麼沒天天心會怕😊
@@wenthe1 新北鶯歌3年前還能買1字頭 現在都快4字頭了，五股,A7三年前還有2字頭現在也破4字頭
當他講到 [只要三個月不繳房貸，你就知道房子是誰的]時，我內心突然揪了一下。真的，我就曾經體會到這種狀況。心酸兩個字。幸好現在我已經真正擁有我的房子。
好租客真的難找以前老家因外地工作所以出租第一個月遇到租客只簽約，隔週就說不租第二個租了半年說啥老家的狗生病不租第三個大學生租了3個月，說退學要回老家其實以上浪費時間成本找就算了最扯是第四個，根本精神崩潰前四個月按時繳房租第五個月開始各種理由欠繳，什麼她女兒鬼剃頭，看病打針，花費大、什麼她工作不穩定，收入差、什麼她的車這次修引擎，沒錢啦…諸如此類，總之就是沒辦法付房租，我也真的覺得她好衰小，就可憐讓她欠了七個月，最後我受不了她馬的居然說我隔壁房子有鬼，哇我住了快20年怎沒看過？我就到法院去告她，終於在她女兒的男友(這也很複雜，當初居然叫她女兒的男友跟我簽合約，笑死果然是年輕人，傻傻被利用，所以當然就是這位小男友收到我的存證信函)收到通知後，隔天馬上匯款給我@@刺龍刺鳳的，真以為我會怕？？你收到信函那顫抖的聲音我到現在都還記得😂
租房本身確實賺不到多少錢。但是過去幾十年總體上台灣房價是上漲的。所以房主想壓寶賺十年二十年後上漲的房價。 投資其他東西也都有風險。到頭來買房就是投資的選項之一。
重點不在收租重點在房價會慢慢上漲（好物件）
合法繳稅的話 賣出要扛獲利45啪稅？
@@HazeGolden自住六年漲價的稅金扣400萬，其餘十趴
遺產稅恢復為40%，大家就會盡快賣出多餘的房子了；賣出的稅率高，也沒差別了。
@@HazeGolden重點是很多就現金交易
可是我記得投報率是年租金➗總價所以投報率是25萬（十個月租金）➗1500萬等於1.6%沒有3.24%這麼高
你說對了更重要的是很多房東在比誰租的比較低價格搶租客，弄到一間房子已經不是一個月空屋期，是超過一個月甚至好幾個月空屋期，投報率比較低，是更低低低而已
2投資房地產有賺有賠。我也有聽過只付寬限期，去租房，然後需要付本金時 就賣掉的方式。至於賣不賣的出去好價格，只要會行銷，也是沒有賣不出去的問題，這可能又回到銷售的議題上～我以前有個專業房東是這樣幹….他房子很多 也可互相支援，有抵押品 資金上現金流比較鬆。但要搞定房客，就需要真本事，現代人普遍生活習慣不好，傲房客處處有，心臟要很好才行。總之如果我要買房會買比實價登錄便宜的，地點和建商口碑是可以維持住房價平穩的重要因素。買房也是付 租房也是付～ 買房希望保本，對理財不行的人可存錢～租屋會選合理房租，會選那種自己的房子太多，只需要好房客幫他看房子～ 不要替房東繳房貸那種關於住～ 房子只是房子，懂生活的人，買的租的甚至露營車都可以是家❤️不用侷限在是否有那個權狀。不過這個話題可能惹到某些投資客或仲介不爽吧😄，每個人的背景經驗也不同，很難一概而論。
以前時代才有賺啦
以現在的通膨速度,要選(一)抗通膨,投資房產通常是漲多跌少,租不租只是加減補貼貸款而已,等漲了賣出去,報酬率就不是2~3%而已!
只要法院公證過 不繳可以直接找警察趕人
邁可大大 請問 如果我 一時衝動 購買了一間預售屋2年後交屋因評估自身財力 怕日後貸款無法通過目前投期款也付了50萬還有日後款項 因為目前 新法案 預售屋 無法轉單買賣 除了與建商違約以外 還有其他方法嗎?
算法有點引導，如果寬限期，或是房子漲幅，通膨這些進去，應該完全不一樣吧
我也這麼想，房子漲幅就不是帳面的投報率而已
真的要看物件，我有11間套房收租。 現金投報17 %
查房客背景那段超受用，直接訂閱起來了
不過，我問過律師表示：你輸入的資料是他人（不是自己的）而得到的資訊，便是竊取個人隱私資料，這是侵權的行為
其實，房子還有一個最後年限，打掉重蓋的生命週期。50年。時間到了，就要重蓋，沒重蓋，就是自求多福了。如果買中古屋，30年貸款，還沒繳完，可能要重蓋了。
沒有提到房價的漲幅 還有租金的漲幅房價不可能30年都一樣 租金也不可能30年都不漲但是繳給銀行貸款30年都會一樣
貸款利率呢？房子折舊率？遇到大地震倒掉的機率？火災被燒光光的機率？房東出門被車撞屎的機率？ 要算有太多要算了
笑死，你漲價別人就一定還繼續跟你租嗎
看來你沒買過房子，貸款會隨時間調整，最近就調很兇，不會30年都一樣
現在很多這種一定要選的問題，是不會三種都選嗎？
我選2，確實有滿多3%以上的投資標的，但仍需審慎評估，盡可能去投資自己熟悉的項目，而不要跟風投資，這樣有可能賠了夫人又折兵。
其實遇到惡房客是可以去申訴的，只是需要兩個星期的流程時間，如果有租約公證可以直接強制執行搬離，但就要付額外的出租稅收
現時在台灣買房收租風險高，且收租後還要貼供款，萬一房價從現時的高位稍微下調，就更會覺得自己錯。現時較好且風險極低的投資，是投錢換美元持有三至四個月的美國國債，穩收5厘以上利息，比放銀行好
這樣計算投資回報率有3.24%應該算是誤導吧！怎能單計算每月租金收入算是首投350萬的投資回報，若以2.06%向銀行貸款30年分期償還，每月還款$44715.25，即每月仍要補貼接近二萬元才能還上房貸？請問閣下怎麼計算的呢？手持三幾百萬這樣衝入市，分分鍾房價回調兩成，頭款全蝕，仍欠銀行一屁股債，人生有幾多個三十年？？
買房主要也是抗通膨，我在台北40年前300萬買的房子，現在要6000萬
誰投的總統
你可以現在繼續抱 抱到一億
但未來要有人想買，才有6000萬的價值!沒有人要接手的房子、土地也都是紙上富貴。
爸爸就是置產收租當被動收入的 ,從新房租到變老舊房不好賣外租金又只能收的比附近低, 我們家小孩從小到大看了幾十年房東房客租賃間的關係與糾紛, 長大後沒有人選擇跟爸爸走一樣的路...通通改買股票
目前有兩間房出租 投報率都很高總價320萬 出租15000元不過房子老了 房價也翻倍了 打算獲利了結來去存ETF
那是因為家裡留給你的舊房子才那麼便宜吧現在隨便買房都破千
邁可 有個問題想請教，目前手上有一棟透天出租（月租1.7萬上下）。但是現在想另買新房，價位抓700-800（新式電梯華廈）。問題就是新購屋2成的自備款籌不出來！請問你有什麼建議嗎？謝謝～
會這樣講, 代表張先生不懂甚麼叫做通貨膨脹, 請記得, 房貸會隨通貨膨脹貶值, 房子是實質資產, 容易隨通貨膨脹增值, 房租也會隨通貨膨脹變高, 現在一個月25000元的房租, 你以為30年後房租只會25000元嗎?30年前我在台南市吃一碗陽春麵只要12元台幣, 現在12元連超商的茶葉蛋都吃不到所以張先生的算數和邏輯是錯誤的但是我並不是鼓勵大家買房來投資, 現在買房置產是留給懂房地產的人
租金漲幅沒有小吃那麼快，因為地段很重要，有的地段很難漲.......
@@圓春吉 通常房價漲幅是贏通膨，而租金和小吃漲幅跟著通膨
台灣應該比照法國選擇房客的標準身分證正本加影印本，三個月內的銀行交易明細三個月內的薪水單三年的報稅單，薪水必須是房租的3成左右大概就是不能超過薪水的33-35%必要的話加上保人，保證金，可是這裡的政府還是保護租客的，因為如果是單親繳不出房租或者是冬天也是不可以趕房客就哩哩扣扣的一堆，所以相對的租客的條件要非常好才找得到房子，起租屋條件其實就跟買房的條件是一樣的紙張了，但是法國有個好處就是可以貸款百分之百的金額，自備款只有代書費跟銀行的貸款手續費，跟台灣的自備款20 %來比真的是比較好入手。
博主舉的例子1500萬的房子 每月租金2.5萬，投報率2% 太低了才會說不划算！我自己的親身經驗是，我有幾間套房出租，7年多以來每年投報率都能達到3.5%，20年房貸優惠利率從一開始的1.4%調高利率到現在的1.865%，租金收入拿來繳房貸每個月還差小幾千元。然後7年多以來房子總價上漲32%，房客是嚴格篩選過的沒有出過問題。所以我覺得還不錯。其實台灣的年輕人口只會越來越往大城市集中，大城市的房價長期還是會上升，至少不會崩，但是鄉下就不一樣了，空房子是越來越多，年輕人越來越少，因爲都往大城市去謀生了。
請問投報率公式怎麼算？
@@skyler5168 投資所得/投入資金。如果你要算這裡的話就是所有收到的租金扣掉修繕費用扣掉每月應繳房貸
看地段 台北的租金真的很低 因為房子太貴 南部的話報酬率就很高了
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仲介 公道伯 😁
5:03 7:11 謝謝版主分享. 昨天剛好在三立新聞看到一女房東. 把房子出租給一個虐死近百隻寵物的房客. 房客在出租屋裡養很多很多寵物. 竟都餓死成乾屍... 太震撼了 ! 😱
2個月押金. 就算找人來清運寵物屍體+全屋重新清潔粉刷. 可能都還不夠. 她真是虧大了 ! 好恐怖... 😱 那麼多寵物屍體. 估計房東也是要請人來超渡才能再租人的...
9:23 版主和綜藝主持人 : 吳宗憲 相似度逼近95% 幾乎是年輕有魄力版的 吳宗憲 😁 沒看名字的話... 真的會誤認 😀
寵物死亡，也是兇宅。
由於購屋5年才能出手
大部分都是靠寬限期(只付利息)+出租撐過5年，賭房價上漲，然後賣出套現。(給下一個韭菜接)
在政府帶頭炒房得現況下，台中、桃園市目前大家都在搞的方法。(航空城炒房+停發建案)
只要想著我不是剛好最後一個韭菜，反正爆了也是大家一起死。
這就是為什麼你的薪資漲幅跑不贏房價。 因為房仲近期都是用這手法才框年輕人上鉤。
上次聽到某房仲還很自豪地說:[經過他們這樣操作，終於讓台中台積電30分鐘路程內的房子，已經炒到台積電非主管薪資都難以支撐行情(正常還貸的人)。]
少算了房價本身的增值，所以還是會高出3%很多。
出租只是減少成本 真正的獲利是買賣賺差價
賣屋的兩稅合一及仲介費絕對很可觀。最後拿到自己的手中才是真的淨利。
@@maggiechiang5776 你要先看你打算持有多久房子吧 五年以上 你再去看一下稅金是多少
投資客沒那麼好賺 房地合一稅也+近去買方卻步會去買直接入住不用整的
是的，那些説頭期拿出去出租報酬只有2-3趴的是傻子嗎？當然看的是漲幅，還有怕房地合一之類的太單純，要付的稅金都被算進去售價裡面了，他想淨賺200，他就會把45趴稅金跟買入賣出裝潢成本、仲介費都再往上加，一堆兩年內出售的都把45趴漲幅跟仲介費算進去了，實價登錄去查，對方剛買一年不到+400賣的大有人在
@@htklmlin7326投資客會整理好+稅金去賣，看到很多戶都這樣，要付的稅金都被算進去售價裡面了，他想淨賺200，他就會把45趴稅金跟買入賣出裝潢成本、仲介費都再往上加，一堆兩年內出售的都把45趴漲幅跟仲介費算進去了，實價登錄去查，對方剛買一年不到+400賣的大有人在，一堆傻子願意買單
超級專業又客觀的分析，租金投報率抓超過3%已經是高到不可思議了，後面給房東去檢查房客背景的做法超厲害，我自己都沒想到過，這部影片必須推！
Hello Zack😁
@@chang-mike 我從以前還是Nobody 的小業務時代，就在追蹤你，今天這部片的分析真的很強，比大多數房地產RUclipsr更專業！
哇，那真是我的榮幸啊，我也很喜歡你的影片👍
唱作俱佳，很棒的演員！
@@chang-mike 房地產 公道伯 😁
我本身已經把擁有二十年的二間套房原本收租現已賣出，買高股息ETF，領股息當做收租,不怕遇到惡房客，不用維護房，股息自動到位，而且還6%以上，目前很滿意
就怕碰到惡房客是真的得不償失 領股息算是簡單粗暴的做法了XD
高股息就是韭菜啦，有什麼好滿意的⋯
比房租收入高，而且有填息，有甚麼不滿意的
填息市值不漲韭菜味道濃厚
@@lordofbeing 買市值型不懂停利讓股價上上下下也是空抱，買高股息有填息可當獲利即停利，也可視為我割市場韭菜
我家就是那個超好的房客! 但我很慶幸遇到超好的房東，跟他說要修什麼他都比我還積極! 馬上請師傅解決也直接從房租扣掉!
這是互相的, 我目前的房客也都是好房客, 其中一戶, 過年過節還會送禮盒到我家。
幫你修還折抵租金，有這麼好的事？
@@Wolf-master-king
我就是這種房東，但是房客過年過節還沒送禮盒給我，當聯準會利率調降的時候我還降房租給房客，覺得現在的年輕人不會做人
@@喵喵-v4n 真nice
這內容太實在, 人生經歷過當租客、買屋、當房東...所有角色, 遇過好房客、狼房客、二房東, 真的就是如此...風險極高, 實際租金實在少.
當租客很不錯，新房還是自己住好, 要拿來租人賺錢...就要有覺悟.
投資件通常是很便宜那種才適合無腦收租、才有利潤可言；例如舊公寓翻新或大樓套房，然後出租的租金也不會太低，幾年後還能看是否出售獲利，這才是標題的那種租客可以幫你繳房貸的狀況。對租金有點概念應該知道，依據不同的地段與房型，蠻多公寓可以租到相當高的租金；當然一方面是有些舊大樓很久沒漲租金，所以變成公寓與大樓的租金差距，並沒有想像中的明顯；但是新大樓房貸就會真的很高。要舉例的話，大概就是公寓如果能租個兩萬二兩萬五，結果有些大樓也只能租個兩萬八(當然地段、房屋大小都不一樣)；這樣就變成公寓因為價格低，反而成為投資件的主要目標。
買新的就貴了，但租金是有往上的困難，所以除非很便宜，否則買全新出租基本很難獲利，一定是拚幾年後出售的價差。當然有些用寬限期打帶跑，問題是你得確定幾年後你賣得出比原始購買金額還高的價位，否則寬限幾年，沒有寬限以後那個本利和基本天價，不可能有租金可以cover得起。至於無限轉貸寬限那是神話，每一次轉貸都會犧牲趴數，不太可能選這種道路。
因為出租通常是要存錢買房的多，租金高一點他們就去買房了，幹嘛租房？就是要存頭款存錢才會租房子好嘛(當然特例不論)。
只有有些人情況特殊，或就是沒有頭款（賺不少但沒頭款的也是有，開銷太大），才會付很貴的租金，什麼三萬四萬的。能收這個級別租金的，要麼條件很好要麼地段超強而且三房或四房，基本都不便宜，論投報應該很受限。除非很早取得有價差（例如當年取得1200萬已還清，現值2500萬所以租金可以到多少這樣），不然投報應該都一般。但是持有人有些是早期已透過舊公寓方式賺夠，但管理這些高投報件很煩（沒有管理過舊公寓的人不會懂，一堆煩心事），寧願找省心低投報但是高價物件持有當存錢，就算投報1.5％也還是獲利吧，而且有些人還貸出來投資，所以不是單純看獲利；然後才會有這些很佛的屋主，很貴的房子還是願意很低獲利出租。不過過幾年就難說，有些趁著換房客就直接漲租金了，只要租金符合行情水準，條件好的根本秒殺。 (還是一樣，租房市場一堆爛房，導致價格合理的好房根本一堆人搶租)
基本上租金兩萬多是常態，優質附車位兩房大概新北一二環，離捷運站不遠的大概租金就是兩萬八兩萬九就頂了，坪數大或三四房當然租金可以比較高，但會租的族群就少很多了，原因跟前面說的一樣，貴一點大家幹嘛租房，租房就是求CP值；而且都無法買房了、或者在準備買房的路上了，付高租金的可能性就不高了……
因此比較成功的投資方式，是在房價很便宜又有交通優勢與租房人口的地方，買受歡迎的兩房或三房，比如兩房才六百多萬甚至四百多萬這類，但租金還是有相當水準、租金不會低雙北多少，隨便也租兩萬多，這樣才會賺，才構成房客幫繳房貸。但是本金投入還是不變的，永遠要損失本金拿去投資其他”投資標的”的機會成本。
因此可以看新聞，符合上述這類條件的地方通常租金房價雙漲，例如汐止(近信義區、有就業、交通選項多)，或者其他有類似特性的區域，就會變成有很多投客進駐。但是投客進駐卻是自住的抗性，所以基本上"自住兼投資"反而是最困難的；純粹只是要投報，那其實蠻多地方可以選的，努力挑一定可以找得到租金可以cover房貸還有剩的地方
人家說業務都是騙錢的，這隻影片絕對是零分的。（這隻影片絕對是教課級的，值得蒐藏）
我朋友找到一個月薪10萬的工作.看起來很高.我叫他等一下.不要衝動.雖然10萬聽起來不錯.但這數字聽起來就有點奇怪.先回去算一下.你房租要1萬5.加上吃飯每天300.一個月要9千.扣掉車貸1萬.加上孝親費1萬.還有上下班來回油錢5千.加上手機費1千.跟朋友出去玩的花費唱歌小酌5千.交女友所需要的花費1萬5.過年紅包.各大節日年菜.中秋月餅烤肉.肉粽.你真的以為你賺很多嗎.還有一些隱形花費.你工作耗費的精神體力.有可能讓你生病.看醫生.父母生病.這些是隱形的額外支出.加上如果你遇到不好相處的同事.機車主管.不體恤員工的老闆.還有每個月的水電.保險.車險.車子保養.抽菸.跟飲料.衣服鞋子.盥洗用品.加上如果有孩子.影養午餐.學費.奶粉.娛樂.小孩衣物.玩具.你真的以為10萬很多嗎.花了這麼多時間精力到頭來.每個月真正可以存錢的可能都不到一萬.根本投資報酬率超低.最後我成功勸退朋友去10萬月薪的工作
通常都是買房子，然後等幾年好價錢的時候，再賣掉，賺取之間差價。這期間租給租客所賺的房租，只是貼補房貸而已，並非真的要賺一筆，的確也無法把頭期款和稅金賺回來。因此要賺的就是在買賣房地產，才是真的賺錢啊！
說得對
房价的资本利得才是主要的收益⋯租金只是用来支付维系费用的⋯😂
價差才是重點
以台北來說，1500萬的房子屋齡都50-60年以上，天真以為等到屋齡60年後還有價值嗎，說真的連租都租不出去，還想賺什麼價差 呵呵
真的突破盲腸了，看看這幾年的房價一直漲，投資客都嘛是買來賺價差，租金只能算是頭期款的定存利息而已
邁可 你拍影片真的很用心欸 都會切場景 講話生動有趣很吸引人 你會紅！ 繼續支持
認同+1比那個國際房仲聽起來舒服
謝謝！謝謝邁可分享..這集完全再說我。我舅舅有一間1500萬的房子要賣給我（剛好裡面都有租客）。原來買方租屋並不是想像的那麼簡單 謝謝邁可 我要來停看聽👂 好好研究一下
依影片內容所述，應該還有第四選項，買房自住，自己租自己的房子就不會碰到歹租客，也不會把自己的房子亂搞。
我爸爸民國92年在桃園南崁，買了10戶40坪的房子，那時候一戶468-588不等。租給房客一開始租金15000到現在租金25000。假設平均收租20000元，一戶收租20年=480萬。現在10間賣掉，一間還可以賣1500萬。這樣買房投資才有意義吧？投資1500只賺一點點🤏根本很浪費。
選2
因為我已經有一間自住一間出租
出租真的不好賺，如果租客不好連原本的老鄰居都會跟你抱怨😂但不想賣掉起家厝，之後有額外的錢還是直接投股票etf比較方便
有沒有想過是你的物件等級不夠，所以吸引的租客品質不好？導致你覺得很麻煩
出租供給量大的地區，仍會不易出租。
朋友22年前, 購買兩房公寓360萬元, 因為地點離捷運站很近, 很好出租,依照行情可以出租2萬元, 如果jt 出售 則行情1100萬元以上 ,所以, 未來實在很難預測哩!
買房投資還是要看好地段，選擇後勢看漲的物件，看準好時機並且「順利賣掉」才能賺到差價。
所以說什麼買房出租，讓房客繳房貸，三十年後就變自己的，這根本只是售屋的話術！
說得很好，補充說明購買房屋，買方還得給房仲總價2%，每年房屋稅，地價稅，租屋的所得稅，房屋火險地震險.....費用，租屋4間以上，還有健保補充保費，所得稅級距也會上調
成立基金會洗錢跟逃稅我阿姨姨丈就是這招
買了一間桃園市20年500萬（親戚脫手急用錢），頭期250萬，每年可收約22-25萬的租金，按照麥可的算法這樣投報率7-8%，而且租房子的全部都朋友～已經租好久的好房客，但我也是好房東（都給他們含水電冷氣）他們知道我付冷氣錢也會省省吹，大家在外都是互相，所以租了沒人要搬家⋯
我只知道一個好房客叫做一年期美元定存_免折舊免修繕免招租免地價稅....3.8%
目前美國債券5%，可以買長期，也有短期買1周十天的
@@Tongteacher 最近看到南非幣匯價在打底_感覺紅海戰場長期化對好望角經濟有支撐的樣子_買了點定存看看
@@什麼東東-h2j 南非幣5.5%定存看起來也不錯，不過比較難活用，美金稍微活一點，目前是買短期債券，看到適合的美股標的，就進場，剩餘的一樣買債券，都是我先生在看，買股票主買公司，他幾乎每一檔都賺50%以上才賣掉，上次煤礦股賺了200%，也是蠻誇張的
美元定存並非永久固定，若最慢明年降息，定存一年到期後如想續存，利率就會跑掉了
你都已經換美元了不考慮債券嗎
這集乾貨滿滿，感謝邁可用心拍片分享專業知識~
我把手頭的現金拿去投蘋果、微軟的債券了，之前低點買殖利率有4.5%，上禮拜想再進場也還有4.2%，投報率遠優於當房東，如果這兩家公司真要倒，投資其他東西也都完蛋了吧！
每天安心睡覺不用擔心訪客來搗亂，獲利算海外收入每年有100萬免稅額，20年後到期還你本金，你管他漲還是跌？
投資這種東西跟人一樣，沒有誰是不可取代的，當有一天蘋果或微軟倒了，可能只是有別家公司取代它了，想想當年的Nokia吧。
@@Kim-xb3eh 所以是買債券阿，NOKIA也只是轉手賣給別人而已，並沒有倒閉，買下公司的人要承擔其債務。 如果蘋果微軟會賠錢賠到倒閉，那其他台股大概會更慘。
@@masennusTW請問為何不投資正股呢？有什麼差異嗎？😊
這是一部好的影片，現在太多媒體帶風向說買房多好多好，事實上有很多面都沒跟大衆說，影片的最後還有告訴我們如何過濾惡房客，非常推薦影片
沒房沒車沒女人會跟我啊
細算來說 其實房貸30年。一年沒有漲超過7%都是賠錢的 包含了屋子老化造成的漲幅跟進程度 貸款利息 修繕費用等等。 朋友10年前買林口38買的跌到28現在漲到43看起來是賺了沒錯。但光利息支出的耗損 其實現在還是倒賠的
再細算了一下 包含裝潢支出的費用。一坪要到50萬賣掉才回本。 回本而已喔 還沒賺錢
@@zed3282可能是臉和個性問題
感謝這支影片創造更多租客
是好事
感謝政府創造租客
謝謝邁可在我業務新人時期提供很多幫助~我開車都在聽yt~~
選項的話呢...我全都要,依不動產標的100-200w來做頭期款,100w放股票,另外50w放在定存,同時看前兩項狀況做加碼使用
買市值型指數型基金ETF每年有10%回報率，過去20年上漲550%，把頭期款單筆買入，每月還款金額定期定額，像房地產ㄧ樣放20年不要買賣交易，投資回報不會比房地產投資回報差，投資股票會發生虧損最大原因是預測市場及短線操作（不操作才會贏）
其實還要看哪個市場，要是選對岸的etf報酬率應該很慘..
樓主正解
要投資就是投資像006208或者是VTI 這種市值型金融商品，與其投資每年年化報酬只有4%的房產，還不如直接省下頭期款跟每個月的房貸拿去投資這些每年平均有8%以上報酬市值型ETF，定期定額持續買進不預測漲跌，只要國家經濟持續發展，未來2 30年後報酬率肯定高房產2 3倍以上~
最近買了第一間房 主要就是怕遇到影片的狀況
所以是買1+2+3樓的店住 大概1400萬 70坪
目標一樓租2萬 自己住樓上 等於是自助需求外加租金補一點房貸 店面每天都看比較不會被亂搞
應該會比影片舉例的狀況好一點 畢竟主要是自己要住 希望沒做錯選擇😂
還有一個需要提到的：房價的高低也會影響租金的高低，如果房價下跌，租金也就縮水了，這是必須去持續留意的。
房租跟當地的收入成正比，實際上跟房價關聯性不大。
因為現實中不會有人去貸款租房，所以租金的上限就是你租客的月薪。
學長。本人也是從事房仲業，依你的說詞前端尚可認同，但是租金只是不無小補附加收益，如果消費者要抱持撿便宜方式買方，永遠找不到好的房子，但如果是找投資目標物為目的，那租金只是附加價值而已，整體算式由學長算的沒錯，但是真正的投資價值，是在於增值多少空間？
以及如何讓房地合一稅最低課稅，投資買入不賣出，是很難賺錢的
但依學長以上說法，在合理的邏輯觀念，應該是投資房地產做出租，相當於存錢在於銀行，來抗台灣每年通膨率約2-3%左右，但因實登關係維持房價居高不下，但無售出皆為0。那租金只是附加價值罷了，這個說詞才有理….歡迎學長指教😅😅
講解很中肯很棒，沒有随著市場樂觀情緒起舞。
我有350萬就開撒尿牛丸分店、兩家變四家，四家變八家，然後上市、分拆，分拆後再上市，到時候光股利我就領不完了。哈哈哈哈
哈哈，壞蛋
我選2
現在一堆ETF 股票殖利率都5-10%，再把每年的股息丟進去複利這樣子10年後就很可怕了，像是00878每年5、6%還100%填息 我現在一年股息就領大概120萬左右了，領的比我工作年薪還多
厲害 有2400萬本金
有些人沒辦法啊
很多科技研發人員
本業收入就300萬起了
你領的股息是計算在綜所稅領了40%拿去繳稅...
現金又一堆不花就貶值
@@fantasticslaughter 我是家裡的土地都更拿到一筆錢，我把一半的錢拿去定期定額買ETF才有現在的股息
@@長頸鹿-m6v 如果是選擇海外債券型ETF有免稅額100萬
@@PandaYan-n1u多數人沒辦法跟你一樣..現在真的是等繼承就會贏
我是做套房出租的 依我的經驗買房一向穩賺不賠 舉例來說 我十二年前用300萬再加貸款500萬買了一棟700萬的三樓透天用100萬裝修成套房 年收租金約50萬 我隔壁的房子去年賣了2100萬 我用300萬本金買房 十二年後的現在如果賣掉 可以淨賺兩千多萬呢
我覺得不是這樣算的
買房子本身保值且台灣房市長期看漲
況且租屋到80歲還有人要租你嗎？
然後就是房子做為擔保品很好用 不管是要增貸還是幹嘛都超方便
結論就是還是要買
到60歲如果沒有跟兒小一起租的話
就會容易碰壁了
但會不會保值我覺得短期沒問題
長期少子化絕對影響
一定要買蛋白或者蛋黃區 ，寧願小一點或者舊一點
我買在斗南三年前買429萬【預售】，交屋後我交給承作雲林縣政府社會住宅包租代管業者，租金每月15000，一切跟租客接觸都由業者處理
不可能買全新屋拿來租吧，我們房東一般都是找中古的便宜物件，重新裝修，不要租家庭客，以單身或情侶為客群，把房子隔套，套房的收益比較穩定跟親民，這樣投報率才是最高的，光是還要拿錢來補貼房貸，這本身就是一個失敗的投資了😅
全新房出租一堆 102年開始玩連月薪3萬多的OL也在房產投資..總價5~600萬.
頭期款50萬出來精裝一番馬上出租.平時是自住在家裡.買房是為了未來獨立自住或變現的..經過十年不用多講房價漲多少了..這十年來房客幫繳貸款的不說.光房價都翻倍漲了..
投資不動產要有人帶路..光買屋就比散戶自住便宜10~15%.一團買下來10幾間裝潢+家電殺價也便宜..還有房仲幫你管理這一社區的房..房仲賺甚麼? 第一個月的租金介紹費.每年的續租費.等寬限期一到..房仲還幫屋主賣房.一團10幾戶 房仲還能不用心地幫你管理?
@@再次偉大 你說的完全就是影片中邁可說明的情況啊，我們房東不只考慮你說的房價漲跌幅，還有更重要的一點叫做投資報酬率，收租扣除房貸還有賺，這種物件我們才會去做，還要倒貼房貸的物件通常就是騙小白來買所畫的大餅。
我們的差異是什麼：
你的房子會漲價，我的房子也會漲價
但你的房子每個月要貼錢，我的房子每個月會賺錢
這樣你有理解了嗎
@@黃彥融-d4r 但是隔套只有包租公會接，脫手價也不漂亮，畢竟大家都是房東，一個比一個精打細算；整層物件租家庭客出租報酬率是差了點，但是轉賣價錢就高了。而且相較套房，家庭租客更穩定，房東也省心。
那如果說，每五到六年 買賣一次
租金收益就當作股息
350萬成本投資 月配息九千多
五年後1200萬買的房子
賣1350就好（算保守吧）
那300萬的自備款賺了150萬
投報率五年多50%
算不算高呢？
年化報酬率10%
很久前就有看過你的影片，但沒有訂閱，
這次你這個比較客觀中立的觀點（極少數房地產YT能偏中立），再加上明顯做了很多功課，我訂閱了
也相信你幾支討論房市的影片，抓對了風口同時有質感的內容
會讓你衝高訂閱和流量，加油！
租房最大的目的是養房賺價差，沒有房東買房子就是為了收租賺投報率，單純只算投報率還不如直接存外幣就好
盲點1.誰規定收租多久，我只聽過房東不續租沒聽過房客可以不搬走2.房子買了只要撐的住通常沒人願意賠本賣3.貸款20-40都有，只要有人頭戶都很好操作4.不要用放大點來比較線跟面（利大於弊就還是會有人願意當成一種投資）
只要撐的住通常沒人願意賠本賣，繳不出來就是法拍屋了
@@慈心-z9p 房貸會繳不出來是生活出問題，就算是租屋也遲早被房東收回
你沒遇到不搬走的，不代表沒有啊😂我阿姨就遇過一個老師是雷包呢😅
@@smallsmallmi 照您怎麼說，房客只要一開始住進去了就擁有一輩子的使用權了！那我趕快去租屋然後不搬走！
@@陳石燃 哇，自己編故事延伸啊？你只要臉皮夠厚可以死皮賴臉阿😂只能說我說的是事實，你說的是眼界狹小的詭辯。
感謝張邁老師把事實說出來，不然大家想太多都去買房，沒多餘錢花錢消費，開店、當老闆的大家都要賺不了錢，沒房的更不敢消費，怕自己沒房還花錢，未來連錢都沒有，這樣連鎖效應，最好對所有做生意的是好事
投資目的來說，不會選公寓型的自住房，會選套房或雅房，租客標的會選學生或年輕社會人，但說實在的這類好租的房子難找，我手上有層6間套房，滿租36000，購入時950萬，貸750左右，利息11XXX/月，有請代管，基本上沒事我也不會去顧，就被動收入等錢進來就好了（因為我是零散投資，這裡一小間那裡一小間的，也不可能到處去看）但這種好租的物件沒那麼好找就是了，一樣嘛，好的股票也沒那麼好找嘛，對不對？
請問代管費用怎麼算？謝謝。
@@predocjean 像這種隔間小套房的代管，其實就是一樓管制室的保安，小房東們說好，請固定的保全，由他們負責管理，費用就大家一起分擔，主要費用就是保全的薪水啦，你可以想像成是小房東們給保安一個工作，保安幫忙管理雜事，有些零散的小房間則是請管委會幫忙管的
利息好低欸
我的是代租代管的模式。
我目前投資美國公司債，年收6%債息，不用管理、稅金、維護等費用。
27年前在土城買了一間三房二廳450萬(當時買附近都是荒土)，買到現在全都是租人。
每月租13000~18000，27年*12個月=324 扣掉幾個月閒置，大約315個月，315*15000平均房租=4725000。
房子不但幫我賺回來，現在漲到1540萬(上月房仲開價)，所以以前的房子真的很便宜才可以這樣搞。
所以買這間房讓我賺了1090萬+472萬=1562萬。感覺還蠻好的~~
你現在買一個試試看還有沒有這種空間！這個博主有說了買房子賺錢時機已過，可以的話你現在買再租看看可以有多少的報酬率再放上來讓大家聞香一下
早期房價低還0k,現在不行，
350萬定存5%殖利率的股票（每年就有17.5萬收入）比當房東好，又省心，又不用負債
房子會漲啊 … 我三年前買預售屋交屋，頭期（工程款）300左右，目前漲了快400萬，1100漲到快1500
租金那個本身只是保本（繳利息），買來抗通膨或是等漲，才是真正目的啊，看投報率太淺了吧
有人買預售屋就買到爛尾樓，永遠無法翻身啦！
買房漲也要賣得出去。有價無市都是喊 心酸的。
股票不會跌嗎？
講話風趣
而且又淺顯易懂
非常認同
租金是現金流，是槓桿的基礎。不動產增值卻是租金收入的好幾倍。
105年買房子出租的人，現在都笑了，當時借多少錢，現在就賺多少。房東沒在賺你的什麼租金的，賺的是不動產增值。
沒看過比買房出租更好賺的投資。
风险就在这里，你预计房价将要上涨，万一下跌呢？这一点上和炒股没区别
台灣基本不會有下跌的問題,只有賣不賣得掉的問題,有些房價根本就是有行無市@@nathanlee2065
當一個國家多數人都在炒房，沒有人從事勞動時怎麼辦？台灣己經告訴你答案了引進外勞。
多數人炒房？
這又看是誰的立場？對我而言，賺的血汗錢不敢放在股市裏漲跌，除了買房出租，還能怎樣。
對民進黨政府而言，無法有更好的投資機會給一般置產族，挑起居住正義的議題，加深貧富差距的剝奪感，拿房東的稅補貼給承租人。
而租房子住的，更需要的是有提升薪資的機會，政府沒法度，激化矛盾，打房東、查囤房，就閃過去，完全沒他執政8年不利的責任！
沒錯，我111年買了房自住，這兩年雖然大家都在喊房價會下跌，但我們這區房價每坪已經漲兩萬以上了，而且附近新建案也陸續完銷，買房不一定會賺大錢但絕對是最穩健的資產
個人也是經歷了租房到買房。
當房東是要有條件的，我租得最久的兩個房間，房東家都在附近甚至就在隔壁，房間有問題隨時能找到人（不管是房東本人還是其家人）而且能很快來處理的。那種一般的上班族，以及房東住家離物件很遠的，都很不適合。
聽過房東抱怨有房客把垃圾直接塞馬桶的，自己看過搬走的房客其整個房間像垃圾堆，飲料杯一大堆，只差沒爬出蟑螂，自己也遇過東西被別的租客「以為是自己的東西不小心拿走的」，那次房東就當機立斷把那個租客遣走了。
謝謝你的影片 看完ㄧ樣繼續準備買下一間了
大部分的房客都是好的，版主說的是萬一。另外買房投資不能只看租金投報，大部分買房賺到錢，是因爲房價的上漲，租金只是輔助繳貸款，要靠租金賺到錢，除非你是早期就入手。至於未來房價如何？就看個人如果解讀。舉個例子：疫情初期很多人不看好房市，結果這兩三年全台房市又上漲了許多，尤其新竹、台南、高雄，所以很多事情很難說！
房客真的是祖墳燒好香，之前住戶也建議我拿錢出來或借貸買間套房當投資，可是自己是個小資族，我寧可拿錢投資REITs ETF 至少不用管理不動產問題😅
房價不管怎麼漲，房租也不可能跟房價作連動，實際上房租的費用是跟所得連動，拿我在逢甲的小套房來說，94年買59萬(室內約6坪)租金5000出租，現在套房價已經到110萬，只是租金還是停留5500~6000，買房當包租公婆，有一個絕對的先決條件，就是低房價，除了店面買大樓2-3房不如套房的投報率。當然套房要注意商區或學區，投資學生數不高的學區會被套牢死。
身邊真的有一些朋友 過去3年 5年 10年 是靠買賣房地產賺到了一般上班族 要幾十年才能存到的錢
不過現在房價這麼高了 再進場想賺這種錢 感覺利潤空間非常小
現在進去是下坡了...
@@羅羅-z1s就是有人總認為前面是下坡，所以才有人永遠賺不到錢買不到房。
@@tzu369 股市賺錢永遠贏房市，一年就可以翻好幾倍，變現更快更方便，看來閣下只會買房囤房了。對了，房價跟股價不同的是，開價不是成交價喔，很多人只看漂亮數字，實際賣的時侯就知道了。
@@羅羅-z1s做房地產就是要做3-5年，你說得下跌我認同但很短，預計才1年左右，時空的背景已經轉向金融寬鬆
@@tzu369以後郊區一堆老人死了賣不出去空置的 我就來住這種房
謝謝你介紹檢驗租客的方式，身為房東的我很需要，但依我經驗換租客時通常有機會漲租金，租金投報率就能上升，而且不論自住房或出租房，也可以用轉增貸的方式將上漲的房價拿出來活用，您這方面講的也並不夠全面，在此補充😁
以前低房價可以到6-8%, 現在真的不行了
租屋有沒有不好😅我租了快30年到現在還不是一樣過得好好的😅！而且就算是租的錢累積到現在也是買不起房子！租屋反而壓力比較少🤣🤣
以我個人的經驗 目前在股市投資已經5年多了 投資獲利滾雪球的速度 完全跟不上房價的起飛速度 至少這5年算起來是這樣……台灣房價是真的很狂，我在那邊研究半天 不如買一間房的獲利差…. 投資跟買房端看你要以什麼角度去看。假設真的只是要住那沒必要。假設真的是要投資的可以等明年政治局勢穩定在出手，至少看清再來4年會怎麼走。但沒意外我五年前看一坪19～25的地段 現在一坪38～45了….我是真的覺得想追上靠投資也很難，無關租金回報，光價差賺的資本利得就跟不上…畢竟以投資角度 買房等於開了 5倍的槓桿 你一般人投資要如何能開一個穩定上漲的5倍槓桿？ 期貨嗎？ 還是很有難度的。我會說存在即是真理，資本市場最終不動產為王。以上是小弟這5年努力投資 努力工作 想追上房價最終….無言的 一點淺見啦。是真的滿失望的.. 當然以租金投報率做切入點算房價確實是如張麥可所說已經幾乎沒有任何套利空間了，畢竟投報率太差了，風險也異常高。但就單純價差跟2年後重新核算增貸來說不動產套利空間還是太大了。要說根本原因是什麼，我會說台灣的房貸利率真他媽的太低了幹！2.06操！
今年似乎變2.15了多了一點點🤏就真的只有一點點..
中肯，說得好～台灣的房地產，就算有這些YT在唱衰，講的言之鑿鑿，它就是不會跌，就是這麼狂！ 三十年前一個親戚就說台灣肯定少子化，未來房價一定跌，把資金寧願都拿去股市，也不會買房....說到現在～房價還是沒有跌，而他現在手上的資金是越來越買不起房，家族聚會也都不敢出現了，大家要努力把本業做好，想辦法增加收入，不要跟這些人抱在一起取暖，為什麼房市看空的人這麼多，房價就是不會跌！？買不起的人多啊～但，台灣有錢人也很多，比你想像中的多更多～
麥可沒算到房價漲幅呀😂
你有領悟到了！後面應該有所動作才能賺到錢
邁可真的非常棒!!
選一，這麼好的開源方式還不做
1.實收租金大於每月房貸，賺錢
2.每月固定上班月薪，賺錢
3.每月扣除花費剩餘本金放入5%以上殖利率物件滾利，賺錢
4.房價通膨上漲，出售後，賺錢
歷史來看，買房就是一個商品，試問2020疫情前買房，現在是喜悅還是痛苦？
買一間房可以享有4種開源方式，還不好嗎？
資本利得時代不要一直存有舊觀念！
去看看竹北房價的時間點，才過2年，你定存要花多久才能追上房價，你已經“追不上”房價了！
謝謝你的理性分析，真的蠻有幫助的。
祝福你，你會紅的
的確很專業 細節說的詳細 這些都把最差的可能性說出來 但如果以漲價的幅度 像是北市這樣 以前一千萬不到的房子 現在翻數倍甚至十倍的漲價幅度來說 買房的風險遠遠低於股票投資 就算近十年購買基本上地點不要太差 大多數都是漲價的 只要承擔的住影片提到可能的風險 基本上有房還是比較好
其實很多人沒有意識到一件事就是買房是槓桿開很大的投資，買的人都假設房價一直升，但現實是你以房子作抵押給銀行借一筆錢買房，如果房價往下走，像其他國家一樣跌個2，3成，房子價值貶值，銀行是會要求你補個幾百萬的填補差額的，穩賺不賠的是銀行不是你
😮 這不是變向騙錢嗎? 好扯啊 !
以訛傳訛 只有在你信用有問題或是擔保物房子本身出狀況(火災、地震傾斜等)才會要求補足擔保物價值
我在歐洲，確實看到滿多人在疫情期間因為利率低房價一直攀升覺得有投資價值購買房子。結果沒想到2022後半到2023利率一直攀升，房貸利率從原本2%上升到現在7%。利率部分在歐洲是可以談固定個2-3年，之後合約到期會看利率有所調整。現在已到了調整期，2023歐洲景氣超差一堆人失業變打零工，還有認識不少人在疫情期間買房+生小孩，媽媽在家顧小孩沒去上班只有爸爸在上班的，面對突然房貸飆升壓力超大要出去兼三份工作的。
如果在房價高點買進加上高房貸簡直悲劇😢
很多人直接放棄想賣，但現在又賣不掉被套牢，見到真的好多。
路上街友+醉酒吸毒也變多
北市租房真的很便宜又划算
約莫十年前桃園兩房車還不用千萬元的時候
親人就租過兩萬五的兩房物件
這樣租的確就很像幫忙繳貸款
現在兩萬五也已經租不到了，畢竟買房行情高了50%以上
個人覺得北市的話租房就對了，車位用租的也很划算
像我現在在士林就有住到一間6坪6000的套房，與其用高高的房貸成本付給該死的銀行，還不如爽爽用租金低成本付給房東，然後用多出來的錢去投資其他投報率比房產更高的金融商品，只能說買房前真的要三思😂
@@你要不要賭 的確如此，我再舉例，我在桃園房價是北市1/4，公有租車位一個月3800，但北市公有租車位四倍我真沒看過，北市其實租車位只要不超過一萬都超級便宜
基本上這個算法只有3%是不可能的
況且房市漲幅 政府根本沒在管
才會有公家退休前輩買了七期豪宅的故事
省吃儉用慢慢買了5 6間房子
3 40年前的房子一棟根本100都不到
甚至慢慢買 20年前也才1 200萬
他前年退休 隨便一間都賣1500萬
這種漲幅你有算進去嗎
隨便都超過100%................
確實 而且出租業大概只有房子會越租價格越高
這部影片租金資料參考2023，所以不會是講3 40年前而是講現狀
影片中購屋的投資報酬率
僅考慮租金收入卻沒考慮房屋增值
投報率的確是被低估
我前年買了某捷 運附 近 的四十年老公寓 三十六坪 一 坪二十八萬 總價一千零八十萬 含房仲費 。頭 期款 加裝 修費 什麼 的全部剛好就三百五十萬 全部是跟家人借 房子分租出去一 個 月收五萬二 寬 限期前三前月交一 萬 五 過了 寬 限期 變 成三萬 多 怎麼算都賺 但維修成本和空租期沒算進 來 總論 是買便 宜了 加上地 點好使 用分租的方式 還 是有價 差 可以賺
🤔🤔30年後房價差異沒算到嗎？其實怎算都不會賠～即使再扣掉賣出時的稅金土增稅等等～跟買到穩健的股票一樣道理～如果不賺錢請問怎這麼多投資客😂⋯⋯
我也是這樣想的，疫情開始，房租就不穩，現在我有急用要賣房，卻被卡住....
所以除了租金申報，還要公證
賣多少錢？在哪裡？好奇？
公證很好呀，稅繳一繳問題少很多
如果合約拿去法院公證會不會比較有保障😂？
講的專業又優質！
第一次看到影片，直接訂閱起來～
買房出租是一項不錯的選擇,房間門選擇有遙控的密碼鎖,不繳房租則更改密碼,讓房客不能進去而必須來電,我們必然很有禮貌地告知密碼讓他進去,每天遙控更改密碼,讓房客知道密碼會因沒繳房租而自動會由電腦更改密碼,讓他在門口等個十分鐘說要查電腦更改後的密碼,房客可以每天來電詢問更改後的密碼,我也會非常有禮貌地告知,（我是投資客包租公)謝謝,
謝謝邁可的分析 收益良多❤
我選2⃣️⋯⋯不如投資別的選項
說的太好了❤、很實在，我決定訂閱哈哈、但是有個疑問是既然這麼難賺為何還一大堆人在買房租給別人住當包租公婆？
如果很早以前房價還沒那麽高得離譜的時候就買了，自己的還貸能力也很高，在相對比較短的時間付完房貸之後，租金收入才能變成真的可以享用的一筆收入。
那都是繼承父母的房子或土地！
6:49 而不報稅是自找的吧？ 自己給對方機會威脅你。 不過，萬一房東真的有合法報稅，那惡質房客會用什麼理由恐嚇回擊呢？
這種租金>利息的物件重點多是資本利得，租金只是持有時間的微薄補貼，多數都是一直拚延長寬限期/轉貸，根本不還本金，直到賣出賺取資本利得，眼光不好房屋跌價就住套房(投資失利)
好的買屋出租投資租金是要大於每月繳的本利，不是只大於利息
現在要大於本利有點難😂
@@MrHosan
不要把眼光只放雙北及放在新房或新成屋
你就會覺得"也沒那麼難"
1500萬租金才25000投資報酬率太低！我2015年購入約800萬台中太平的房租金就有28000！在胡志明2019購入也約不到700萬的房租金也有32000！要預算你你購屋地段的租屋行情回算當時地段的房價！若細算投資報酬率有6-8%哪就是值得投資
說的非常好
其實房子出租 的目地除了可以有金流可以補一些房貸月繳款
重點是5年10年之後房子本身的增長
出租頂多可以算是養 這間房子 期待之後的增長
以本篇總價1500萬的房子來看 賣的時候要漲超過三百萬才有賺錢～
真的買房出租還可以賺到錢比較容易得方式是2014-2016年買的小套房 現在有點難了😅
@@wenthe1 以現有的國策房子只會一直漲下去而己.我周圍的同事都在屯房以房養房的.雖然房租沒房貸高.但看在增值呀..這是最好笑的...特別是這3年疫情他買的房漲了快100%..買股票天天看漲跌心會怕.買房穩穩睡🤣
@@ChunLungChen 嗯嗯加油喔 我是沒有看過三年來100%的～看來你是買到傳說中的台積電特區吧～
我買指數etf怎麼沒天天心會怕😊
@@wenthe1 新北鶯歌3年前還能買1字頭 現在都快4字頭了，五股,A7三年前還有2字頭現在也破4字頭
當他講到 [只要三個月不繳房貸，你就知道房子是誰的]時，我內心突然揪了一下。
真的，我就曾經體會到這種狀況。心酸兩個字。
幸好現在我已經真正擁有我的房子。
好租客真的難找
以前老家因外地工作所以出租
第一個月遇到租客只簽約，隔週就說不租
第二個租了半年說啥老家的狗生病不租
第三個大學生租了3個月，說退學要回老家
其實以上浪費時間成本找就算了
最扯是第四個，根本精神崩潰
前四個月按時繳房租
第五個月開始各種理由欠繳，什麼她女兒鬼剃頭，看病打針，花費大、什麼她工作不穩定，收入差、什麼她的車這次修引擎，沒錢啦…諸如此類，總之就是沒辦法付房租，我也真的覺得她好衰小，就可憐讓她欠了七個月，最後我受不了她馬的居然說我隔壁房子有鬼，哇我住了快20年怎沒看過？我就到法院去告她，終於在她女兒的男友(這也很複雜，當初居然叫她女兒的男友跟我簽合約，笑死果然是年輕人，傻傻被利用，所以當然就是這位小男友收到我的存證信函)收到通知後，隔天馬上匯款給我@@
刺龍刺鳳的，真以為我會怕？？你收到信函那顫抖的聲音我到現在都還記得😂
租房本身確實賺不到多少錢。但是過去幾十年總體上台灣房價是上漲的。所以房主想壓寶賺十年二十年後上漲的房價。 投資其他東西也都有風險。到頭來買房就是投資的選項之一。
重點不在收租
重點在房價會慢慢上漲（好物件）
合法繳稅的話 賣出要扛獲利45啪稅？
@@HazeGolden自住六年漲價的稅金扣400萬，其餘十趴
遺產稅恢復為40%，大家就會盡快賣出多餘的房子了；賣出的稅率高，也沒差別了。
@@HazeGolden重點是很多就現金交易
可是我記得投報率是年租金➗總價
所以投報率是25萬（十個月租金）➗1500萬
等於1.6%
沒有3.24%這麼高
你說對了
更重要的是很多房東在比誰租的比較低價格搶租客，弄到一間房子已經不是一個月空屋期，是超過一個月甚至好幾個月空屋期，投報率比較低，是更低低低而已
2
投資房地產有賺有賠。我也有聽過只付寬限期，去租房，然後需要付本金時 就賣掉的方式。至於賣不賣的出去好價格，只要會行銷，也是沒有賣不出去的問題，這可能又回到銷售的議題上～
我以前有個專業房東是這樣幹….他房子很多 也可互相支援，有抵押品 資金上現金流比較鬆。但要搞定房客，就需要真本事，現代人普遍生活習慣不好，傲房客處處有，心臟要很好才行。
總之如果我要買房會買比實價登錄便宜的，地點和建商口碑是可以維持住房價平穩的重要因素。
買房也是付 租房也是付～
買房希望保本，對理財不行的人可存錢～
租屋會選合理房租，會選那種自己的房子太多，只需要好房客幫他看房子～ 不要替房東繳房貸那種
關於住～ 房子只是房子，懂生活的人，買的租的甚至露營車都可以是家❤️不用侷限在是否有那個權狀。
不過這個話題可能惹到某些投資客或仲介不爽吧😄，每個人的背景經驗也不同，很難一概而論。
以前時代才有賺啦
以現在的通膨速度,要選(一)抗通膨,投資房產通常是漲多跌少,租不租只是加減補貼貸款而已,等漲了賣出去,報酬率就不是2~3%而已!
只要法院公證過 不繳可以直接找警察趕人
邁可大大
請問 如果我 一時衝動 購買了一間預售屋2年後交屋
因評估自身財力 怕日後貸款無法通過
目前投期款也付了50萬還有日後款項
因為目前 新法案 預售屋 無法轉單買賣
除了與建商違約以外 還有其他方法嗎?
算法有點引導，如果寬限期，或是房子漲幅，通膨這些進去，應該完全不一樣吧
我也這麼想，房子漲幅就不是帳面的投報率而已
真的要看物件，我有11間套房收租。 現金投報17 %
查房客背景那段超受用，直接訂閱起來了
不過，我問過律師表示：你輸入的資料是他人（不是自己的）而得到的資訊，便是竊取個人隱私資料，這是侵權的行為
其實，房子還有一個最後年限，打掉重蓋的生命週期。50年。時間到了，就要重蓋，沒重蓋，就是自求多福了。如果買中古屋，30年貸款，還沒繳完，可能要重蓋了。
沒有提到房價的漲幅 還有租金的漲幅
房價不可能30年都一樣 租金也不可能30年都不漲
但是繳給銀行貸款30年都會一樣
貸款利率呢？房子折舊率？遇到大地震倒掉的機率？火災被燒光光的機率？房東出門被車撞屎的機率？ 要算有太多要算了
笑死，你漲價別人就一定還繼續跟你租嗎
看來你沒買過房子，貸款會隨時間調整，最近就調很兇，不會30年都一樣
現在很多這種一定要選的問題，是不會三種都選嗎？
我選2，確實有滿多3%以上的投資標的，但仍需審慎評估，盡可能去投資自己熟悉的項目，而不要跟風投資，這樣有可能賠了夫人又折兵。
其實遇到惡房客是可以去申訴的，只是需要兩個星期的流程時間，如果有租約公證可以直接強制執行搬離，但就要付額外的出租稅收
現時在台灣買房收租風險高，且收租後還要貼供款，萬一房價從現時的高位稍微下調，就更會覺得自己錯。現時較好且風險極低的投資，是投錢換美元持有三至四個月的美國國債，穩收5厘以上利息，比放銀行好
這樣計算投資回報率有3.24%應該算是誤導吧！怎能單計算每月租金收入算是首投350萬的投資回報，若以2.06%向銀行貸款30年分期償還，每月還款$44715.25，即每月仍要補貼接近二萬元才能還上房貸？請問閣下怎麼計算的呢？手持三幾百萬這樣衝入市，分分鍾房價回調兩成，頭款全蝕，仍欠銀行一屁股債，人生有幾多個三十年？？
買房主要也是抗通膨，我在台北40年前300萬買的房子，現在要6000萬
誰投的總統
你可以現在繼續抱 抱到一億
但未來要有人想買，才有6000萬的價值!沒有人要接手的房子、土地也都是紙上富貴。
爸爸就是置產收租當被動收入的 ,從新房租到變老舊房不好賣外租金又只能收的比附近低, 我們家小孩從小到大看了幾十年房東房客租賃間的關係與糾紛, 長大後沒有人選擇跟爸爸走一樣的路...通通改買股票
目前有兩間房出租
投報率都很高
總價320萬 出租15000元
不過房子老了 房價也翻倍了 打算獲利了結來去存ETF
那是因為家裡留給你的舊房子才那麼便宜吧
現在隨便買房都破千
邁可 有個問題想請教，目前手上有一棟透天出租（月租1.7萬上下）。但是現在想另買新房，價位抓700-800（新式電梯華廈）。問題就是新購屋2成的自備款籌不出來！請問你有什麼建議嗎？謝謝～
會這樣講, 代表張先生不懂甚麼叫做通貨膨脹, 請記得, 房貸會隨通貨膨脹貶值, 房子是實質資產, 容易隨通貨膨脹增值, 房租也會隨通貨膨脹變高, 現在一個月25000元的房租, 你以為30年後房租只會25000元嗎?
30年前我在台南市吃一碗陽春麵只要12元台幣, 現在12元連超商的茶葉蛋都吃不到
所以張先生的算數和邏輯是錯誤的
但是我並不是鼓勵大家買房來投資, 現在買房置產是留給懂房地產的人
租金漲幅沒有小吃那麼快，因為地段很重要，有的地段很難漲.......
@@圓春吉 通常房價漲幅是贏通膨，而租金和小吃漲幅跟著通膨
台灣應該比照法國選擇房客的標準身分證正本加影印本，三個月內的銀行交易明細三個月內的薪水單三年的報稅單，薪水必須是房租的3成左右大概就是不能超過薪水的33-35%必要的話加上保人，保證金，可是這裡的政府還是保護租客的，因為如果是單親繳不出房租或者是冬天也是不可以趕房客就哩哩扣扣的一堆，所以相對的租客的條件要非常好才找得到房子，起租屋條件其實就跟買房的條件是一樣的紙張了，但是法國有個好處就是可以貸款百分之百的金額，自備款只有代書費跟銀行的貸款手續費，跟台灣的自備款20 %來比真的是比較好入手。
博主舉的例子1500萬的房子 每月租金2.5萬，投報率2% 太低了才會說不划算！
我自己的親身經驗是，我有幾間套房出租，7年多以來每年投報率都能達到3.5%，20年房貸優惠利率從一開始的1.4%調高利率到現在的1.865%，租金收入拿來繳房貸每個月還差小幾千元。然後7年多以來房子總價上漲32%，房客是嚴格篩選過的沒有出過問題。所以我覺得還不錯。
其實台灣的年輕人口只會越來越往大城市集中，大城市的房價長期還是會上升，至少不會崩，但是鄉下就不一樣了，空房子是越來越多，年輕人越來越少，因爲都往大城市去謀生了。
請問投報率公式怎麼算？
@@skyler5168 投資所得/投入資金。如果你要算這裡的話就是所有收到的租金扣掉修繕費用扣掉每月應繳房貸
看地段 台北的租金真的很低 因為房子太貴 南部的話報酬率就很高了