Ristrutturare il MONOLOCALE per investimento | Masterclass: Diventa INVESTITORE IMMOBILIARE | Parte2
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- Опубликовано: 6 сен 2024
- Finalmente la Ristrutturazione del mio Monolocale da Investimento è finita! Continua il corso sull'investimento immobiliare e in questa seconda parte parliamo di Ristrutturazione!
Vi lascio alcuni link interessanti:
Virtual Tour dell'appartamento finito: my.matterport....
Virtual Tour dell'appartamento prima della ristrutturazione: my.matterport....
Impresa di Costruzioni Consigliata n. 1: www.saiespa.it/
Impresa di Costruzioni Consigliata n. 2: www.invictusgr... (questo appartamento in particolare è stato ristrutturato da Invictus)
Foglio Excel per calcolo del rendimento: drive.google.c...
Meriti un like solo x il controllo in loco dell’impresa! Son d’accordo! BRAVO.
è incredibile come sono le ditte di ristrutturazione, anche io ho una ditta di ristrutturazione a milano e non farei mai cosi, alla fine guadagni meno e perdi la credibilità, è meglio entrare con le idee chiarissime e fare i lavori fatti bene senza perdere tempo, e infatti facendo cosi i clienti rimangono soddisfatti e il cellulare continua a squillare! 🤪 Comunque complimenti per questo lavoro, hai pensato a tutti i piccoli dettagli che fanno la differenza!
Io ho ristrutturato un bilocale ho speso circa 25000 euro. Avevi bisogno di soldi e l'ho locato come appartamento vacanze. É stata una bellissima esperienza. Se non trovi subito la persona adatta fait così.
Bravo, bellissimo il risultato, il bagno super, bravo bravo bravo
Complimenti davvero per l ottimo risultato
Ottimo lavoro e ottimo video, complimenti davvero!
Grazie per le informazioni preziose
gran bel video!
Bellissima ristrutturazione
Grazie!!
wow molto bella!
Ciao Luca, come sempre video utilissimo, concreto, arrivi subito al sodo senza divagare troppo come fanno tanti... una precisazione, nei costi sommi la rendita catastale, ma la RC non è un importo convenzionale che non si paga? grazie.
Grazie, video interessantissimo!
Bravo
Che carino! Io ci vivrei 🥰
Grazie!!
ok ma...la ragazza single è tale quando gli dai casa dopo 8 anni di affitto te la ritrovi con 3 bambini e il marito dentro...che cambia? Ma affittare a studenti?
L'hai tirato fuori benissimo. Ottimo aver tolto il gas. Domanda: come generi l'acqua calda?
Grazie! In bagno ho messo uno scaldabagno elettrico sospeso in alto sopra al wc. Genera acqua calda sia per il bagno che per la cucina..
@@LucaRigoli e per il riscaldamento dei termosifoni come fai senza gas?
@@said-bp9ec il riscaldamento è condominiale: il condominio ha una sua caldaia a gas e manda acqua calda ai montanti che servono tutti gli appartamenti e vanno in tutti i termosifoni. Le spese di riscaldamento sono quindi nelle spese condominiali. L'utenza elettrica con relativo scaldabagno elettrico si occupa solo dell'acqua calda sanitaria (doccia e lavandini) non termosifoni.
Una domanda dato che hai tolto il gas usi il solo climatizzatore per riscaldare l ambiente? grazie
Ciao! No, ci sono i termosifoni che sono riscaldati dalla caldaia condominiale. L'aver tolto il mio contatore gas implica solamente che l'acqua calda della doccia e dei lavandini viene prodotta da uno scaldabagno elettrico e i fornelli sono ad induzione.
Bellissimo video, complimenti! molto utile.
Alla fine sei riuscito a trovare l'inquilina? come sta andando?
Grazie!! Sisi alla fine ho trovato l'inquilina ed è bravissima! .. nel video successivo si parla del contratto d'affitto
Ti sbagli, per esperienza personale assicuro che la cosa peggiore che ti possa capitare con gli inquilini è quando ti convocano i carabinieri e scopri che hanno messo in piedi un giro di prostituzione nel tuo appartamento!!!! Scherzo parzialmente, a parte lo shock iniziale poi se ne sono andati nel giro di 6 mesi.
Video pieno di ottimi consigli, soprattutto quello di seguirli da vicino non perché sbaglino ma perché per OGNI DETTAGLIO che non hai specificato... decidono loro a caso!!
Grande Paolo, ti scopro per caso qui e scopro anche le reali motivazioni del tuo video sugli affitti 🤣
@@ilkebabaro8666 ehhh, all'epoca non ho avuto il coraggio di dirlo. Dopo questa e il musicista + vicina ipersensibile ho deciso che mai più!
@@PaoloColetti hai fatto bene a non dirlo in un video, questo commento ha molto meno visibilità, in ogni caso ne approfitto per consigliarti, se ti va, un idea per un video, calcolo di un ipotetico appartamento da mettere in affitto se acquistato all'asta, quindi senza considerare spese notarili agenzia ecc ecc, con l'aggiunta magari di una ristrutturazione, altri calcoli ipotetici e blandi da fare che posso immaginare che i calcoli, visto l'argomento, te li facciano venire e belli dolorosi🤣
@@ilkebabaro8666 Purtroppo di asta ne so troppo poco, poi dimentico 27 cose e mi fucilano nei commenti 🙂
Ciao io ho un monolocale di 30 mq più terrazzino. Posso adibirlo in casa vacanza?
Il tuo target piace anche a me 😇
Ciao Luca, video molto utile. Ho una domanda da farti: visto che se non ricordo male hai usato capitale proprio per acquistare la casa senza fare un mutuo (potrei sbagliare) perché non hai preferito usare quei soldi investendoli in un fondo immobiliare (reits)?
Avresti potuto evitare tutto lo sbattimento di dover affittare una casa e alla fine ci si espone alla stessa asset class.
Ciao Francesco! Grazie del tuo commento, è un ottimo spunto di discussione e magari farò un video confronto tra l'investimento immobiliare in prima persona e l'investimento in un fondo reit. I motivi principali sono 3:
1) il mio 4% netto corrisponde ad un reddito da dividendo di 4/0,74 = 5,4% . Se conosci un Reit affidabile che stacca cedole regolari di questo importo fammelo sapere. Da una ricerca sommaria non ne ho trovati. Inoltre a questo 5,4% va aggiunta la eventuale inflazione e apprezzamento dell'immobile, che potra essere rivenduto a distanza di 5 anni senza pagare alcuna imposta sulla plusvalenza.
2) voglio un cashflow mensile regolare e non essere in balia del mercato o di decisioni altrui
3) ho un'alta presunzione nella mia capacità personale di gestire questo tipo di investimento e preferisco puntare su me stesso piuttosto che mettere i miei soldi in mando ad altri.
In ogni caso non sono del tutto contrario ai prodotti finanziari, a gennaio ho iniziato un piano d'accumulo mensile su 2 etf con DEGIRO.. penso che parlerò anche di questo in un prossimo video.
@@LucaRigoli grazie mille erano proprio le risposte che cercavo. Probabilmente è difficile trovare reits affidabili con un dividendo così alto, forse sarebbe possibile cercando di compensare con del capital gain, in particolare su reits piccoli che però ti esporrebbero ad un rischio ben più alto di quello che hai adesso. Penso che con le tue competenze sia una scelta molto efficiente la tua.
@@LucaRigoli mi ritrovo molto nella tua risposta. Ora però sono nella situazione di poter acquistare un altro appartamento in leva ma i prezzi sono schizzati alle stelle e per tre stanze (affitto parziale) pagherei 20k in più di quanto ho pagato un 5 stanze. Ci sono sempre meno appartamenti nella zona di mio interesse e vanno via come il pane. La finanza mi dà la nausea, sono in crisi totale. Sto provando a informarmi su strumenti alternativi ma veramente mi viene la morte nel cuore. Dammi un consiglio visto che siamo vicini in quanto ad investimenti immobiliari 😔
@@Autocentrante cosi su 2 piedi potrei chiederti: l'appartamento di 5 stanze che hai gia è ottimizzato al massimo? Se ora il mercato è alle stelle forse non ha molto senso comprare un altro appartamento però puoi investire i soldi che hai da parte per delle migliorie nell'appartamento che hai gia: la cucina è moderna? Le finestre hanno vetri doppi? Le luci sono belle e hanno lampadine a led? Potresti alzare progressivamente l'affitto delle 5 stanze (che immagino starai affittando separatamente) alzando la qualità del tuo immobile e a conti fatti il ROI per queste migliorie sarebbe molto buono.
@@LucaRigoli completamente ristrutturato, Full optional e i canoni sono a prezzi indecenti per la zona ma essendo molto bello le stanze vanno via come il pane
Il disimpegno che è stato rimosso non è obbligatorio tra zona giorno e bagno?
Servono 2 porte tra la cucina e il bagno, che ci sono.. non ne servono 2 tra zona giorno e bagno
Video interessante! Mi piacerebbe sapere come hai cominciato.. Hai qualche libro da consigliare per iniziare?
Grazie Riccardo! Il mio percorso è un po' particolare, mi sono laureato in ingegneria civile e ho lavorato 5 anni in una impresa di costruzioni. Questo mi ha permesso di imparare e vedere nel dettaglio cosa succede durante la ristrutturazione, tutte le fasi e i lavori che occorrono. Poi ho seguito mio papà nei suoi investimenti e nelle sue ristrutturazioni facendo i disegni a computer dei suoi progetti e imparando da lui tutte le cose da tenere in considerazione per il calcolo dei rendimenti. Non ho nessun libro da consigliare sull'argomento
Tirare fuori i mobili dalla cantina, hhh troppo forte.
le cantine sono piene di mobili a marcire "perché non si sa' mai.. magari tornano utili" :D
Sante parole quelle sulle imprese io mi sento di dare qualche suggerimento in più.
I preventivi non dovete mai farli a corpo ma a metro e pezzo, dovete dettagliare il più possibile anche il costo di una presa (punto luce) e distinguere tra bipasso normale e schuco... vi lascio immaginare il perché...
Ricordate che tutti vogliono portare acqua al proprio mulino, il 98% delle imprese per quanto possano lavorare bene, meno fanno e meglio è. Potete anche essere abili nel fai da te e competenti su tutte le materie tecniche ma se non siete del mestiere non potrete mai vincere contro dei proffessionisti, ciò vuol dire che se non avete previsto ogni singolo passaggio l'inc....ta è sempre dietro l'angolo.
L'altro 2% si divide tra chi fa ristrutturazioni extralusso e chi fallisce
Già
Fregano anche se il proprietario è un tecnico
@@valeriasensi3811 sì però se è tutto scritto nei minimi dettagli è più facile farsi inc...re meno. Nell'ultima ristrutturazione sono riuscito a risparmiare su diverse cose su cui in passato mi avevano fregato. Calcola che anche loro più cose sono scritte dal cliente più è facile che vadano in palla. Una cosa importantissima è comunque lasciare a loro la prima mossa, ovvero farsi dare da loro il preventivo e solo successivamente integrarlo oppure sostituirlo con il nostro capitolato.
Comunque sia se con queste imprese non ci lavori da tempo sarai sempre e solo un pollo da spennare e le ristrutturazioni saranno sempre una guerra e anche POTENZIALMENTE MOLTO RISCHIOSA
Ognuno tira l'acqua al proprio mulino .
@@Autocentrante si ma infatti sono d'accordo al cento per cento con lei. Io avevo richiesto tutto questo mi hanno fatto battaglia lavori non finiti scappati ed entrati senza darmi I nomi
@@Autocentrante non avere fiducia è la prima cosa. Controllare tutto ma anche se lo fai ti fanno battaglia a volte ti ritrovi in un incubo
Non trovo il nome delle 2 imprese di cui parli. Avevo visto già circa 1 mese fa e c'era il nome delle 2 imprese in Piazza Aspromonte 26 che non ho trovato su internet ma un altro nome. Mi potresti comunicare l'impresa che hai usato.
questa: www.invictusgroup.it/
Ciao Luca il foglio excel è solo visualizzabile , come fccio a modificarlo inseerento i miei dati? grazie
Ciao! Non riesci a scaricarlo? Prova a salvarlo sul tuo computer e poi fare ancora "salva con nome" e creare una copia con un nome diverso
@@LucaRigoli ok fatto ! Grazie . Inserendo i miei dati affinché io possa ritenere l’investimento buono il valore percentuale della Rendita secondo te deve essere minimo quanto ? 3,5/ 4% ?
@@alexminoli1138 secondo me rendite netta contando tutte le spese e tasse dovrebbe essere minimo il 4%. Considera che ora i titoli di stato decennali danno il 3,3% netto.. quindi ora l'immobiliare per essere appatibile deve rendere sicuramente piu di cosi!
@@LucaRigoli grazie Luca . Quindi il valore che devo guardare è quello che vedo nella casella che hai inserito : rendita finanziaria analoga . Devo guardare quel valore vero ?Questo foglio Excel è utilizzabile solo però se pagassi la casa cash senza fare mutuo. Altrimenti devo utilizzare quello che si trova nel video MUTUO VS AFFITTO? Se so che ho una rendita del 4% esempio e cash flow mensile di 430 euro devo poi detrarre il costo della rata del mutuo tipo 300 e mi rimarrebbero netti 130 euro , Corretto ?
Ciao scusami...in questo video ai citato di togliere il gas ..ok x il piano cottura e scaldino x doccia..ma x il riscaldamento? La caldaia? Grazie mille
Ciao! Il riscaldamento a termosifoni è condominiale!
@@LucaRigoli Ciao Ok l'avevo immaginato ma se uno non ha il centralizzato che consiglio daresti al di là di mettere lo scaldino in bagno e il piano induzione?? grazie
@@antonellonubile6068 pompa di calore direi se possibile installarla
Nice house
Grazie!!
Le sono stati rilasciati tutti i certificati di conformità e legge 10...o aqe
Buongiorno Valeria, il contratto con l'impresa la obbliga a prestare la garanzia di legge su tutte le opere e di eseguirle a regla d'arte ma non ho avuto specifiche certificazioni degli impianti. Ho avuto l'ape (attestato di prestazione energetica) ed è stata fatta la pratica enea per i serramenti a risparmio energetico.
@@LucaRigoli devono rilasciare tutti i certificati di conformità impianti assumendosi la responsabilità dei lavori e assicurati per dieci anni.
a parte il letto là sopra che non mi convince per il resto niente male
tutto bello ma mi sa che hai sbagliato sul target. una venticinquenne sara' anche piu piacevole da incontrare per farle vedere la casa ma credo che al giorno d'oggi offrra molta meno sicurezza di pagare regolarmente l affitto rispetto a un sessantenne che a quell eta' ha un lavoro molto probabilmente a tempo indeterminato oppure prende gia la pensione (caso raro), mentre una giovane di questi tempi difficilmente ha un lavoro fisso e non e' cosi' garantito che chieda aiuto ad amici (magari piu precari di lei) o ai genitori. occhio!
È necessario che indicate anche i costi di ristrutturazione
Bravo una bella ristrutturazione
Ma.x.il.riscaldamento?
Il riscaldamento è condominiale, ci sono 2 termosifoni nell'appartamento che ricevono acqua calda dalla caldaia al piano interrato nel palazzo.
@@LucaRigoli ok.grazie x la risposta e complimenti x l.appartamento
Ciao Luca, complimenti per il video. Ti ho scritto su instagram, mi farebbe piacere scambiare due parole