Bir Evin Fiyatı ve Gerçek Değeri (Birinci Bölüm)
HTML-код
- Опубликовано: 6 июн 2020
- Bu videonun ikinci bölümünü izlemeyi unutmayın. Bazı sorularınıza yanıtlar orada:
• Bir Evin Fiyatı ve Ger...
1) Videonun son bölümündeki Grafiği izlemeyi unutmayın.
2) Kiralar her yıl enflasyonla artmaz mı diyeceksiniz. Elbet artar. Ama kiracı da 10 yıl boyunca kirada kalmaz. Kiracı çıkarsa hemen kiraya verilmez. 1-2 ay kayıp olur. Evde hasar olursa tadilata para gider. Kira artışından alacağınız payın bunlar ile birbirini götürdüğünü varsayın. Varsaymasanız bile Enflasyon ile kira artışı videonun sonucunu değiştirmez.
3) Son grafikteki data için kullandığım kaynaklar:
a) FED St. Louis datası,
b) Prof. Dr. Robert Shiller emlak endeksi datası,
c) Census.gov Medyan hane halkı geliri datası,
4) Tüm Formüller, Yazımlar ve Excel Dosyası benim tarafımdan hazırlanmıştır.
Prof. Dr. Özgür Demirtaş
Özgür Demirtaş Ankara’da dünyaya geldi. İzmir Atatürk Lisesi’ni birincilikle bitirdi. Üniversite yerleştirme sınavlarında Türkiye’de ilk 50 öğrenci arasında yer alarak, 1998’de Boğaziçi Üniversitesi Elektrik Elektronik Mühendisliği Bölümü’nü tamamladı. Boston College’daki çalışmalarını 2003’te tamamlayarak 27 yaşında finans alanında doktorasını kazandı. Aynı sene, Baruch College City University of New York'ta Yardımcı Doçent pozisyonunda göreve başladı. “Öğretim alanında”, 2003 yılında Finans bölümü içerisinde, 2004 yılında ise İşletme Fakültesi’nde en iyi öğretim üyesi seçildi. 2005 yılında, tüm ana bilim dalları ve fakülteler arasında en iyi öğretim üyesi seçilerek "Üstün Öğretim Madalyası"na layık görüldü. Aynı zamanda New York University (NYU) Stern School of Business’ta en yüksek öğretim değerlendirmelerini aldı. 2007 yılında doçent unvanını kazanarak City University of New York’ta kalıcı bir akademik pozisyon elde etti. 2010 yılında, öğretim alanında, ABD, İngiltere, Kanada ve İskoçya'da 1 milyon profesör arasında yapılan 10 milyonu aşkın öğrencinin değerlendirmeleri sonucunda, ilk 20 içerisinde gösterildi.
Çalışmaları dünyanın önde gelen akademik dergilerinde (Management Science, Journal of Financial Economics, Journal of Monetary Economics, Journal of Financial and Quantitative Analysis, Review of Finance ve Journal of Business & Economic Statistics) yayınlandı. 35’in üzerinde akademik yayın yaptı. Aynı zamanda özel yatırım fonları hakkındaki kitabı Academic Press tarafından basıldı. 2004 yılından başlamak üzere, araştırmaları City University of New York tarafından 6 sene boyunca ödüllendirildi. 2012 yılı Eylül ayında ABD’deki kalıcı pozisyonunu terk ederek Sabancı Üniversitesi'ne Finans Kürsü Başkanı olarak katıldı. Sabancı Üniversitesi bünyesinde yaptığı çalışmalar ile Marie-Curie Avrupa araştırma fonunu kazandı.
Prof. Dr. Özgür Demirtaş, Sabancı Üniversitesi altında kurulan Finans Mükemmeliyet Merkezi (Center of Excellence in Finance) Kurucu Başkanlığı, Türkiye’nin önde gelen bankalarından Akbank’ın Yönetim Kurulu üyeliği ve Türkiye’nin ilk finansal okuryazarlık derneği FODER’in kurucu Yönetim Kurulu üyeliklerini üstlenmiştir. Birçok büyük şirket ve holding için danışmanlık yapmaktadır. Türkiye, ABD ve Avrupa’da onursal konuşmacı olarak etkinliklere ve panelist olarak düşünce kuruluşlarının faaliyetlerine katılmaktadır. Aynı zamanda, başta biyoteknoloji ve fintech sektörü olmak üzere birçok sektörde melek yatırımcıdır.
Eğer akıl hocam Timothy William olmasaydı asla aylık 12000 tl gelir elde edemezdim
Bay Timothy, çok az bilgisi olan veya hiç bilgisi olmayan kişilerin yatırımlardan faydalanmasına ve kısa vadede kar elde etmesine yardımcı olan bir emlakçı ve meraklısıdır
Bu adamı tanıyorum, çok iyi bir insan ve birlikte çalışması çok kolay, para kazanmama yardımcı oldu ve hala bana temelleri öğretiyor, onunla yorumlar kısmında tanıştım, harika bir adam
Kendisiyle Dubai 2020 fuarında tanıştım ve kendisiyle çalışarak elde ettiğim kazançlarla evimi, arabamı satın aldım. O harika bir insan ve birlikte çalışmaktan mutluyuz
Geçen yıl kumarhane oyunlarında dolardan fazla para kaybettikten sonra tüm bu kayıpları telafi etmenin bir yolunu arıyordum. Beni Bay Timothy ile tanıştıran arkadaşım sayesinde bugün daha iyiyim
Bay Timothy Williams kimdir ve onunla nasıl iletişime geçebilirim? Bunun nasıl çalıştığını bilmek ve belki onunla iletişime geçmek isterim
Videoyu sonuna kadar seyretmeyi unutmayın.
Özellikle her şeyi anladıktan sonra videonun sonunda gelecek olan Grafik önemli.
Yani full 20 dakika 36 saniyeyi izlemenizi öneririm. Herkese Selamlar...
Prof. Dr. Özgür Demirtaş gunaydinn hocammm
Hocam ne kadar müsait oluyorsunuz bilinmez ama bu süreçte biraz daha fazla video hazırlarsanız çok güzel olur :)
Olur
Hocam, sese bir efekt vermiş olabilir misiniz? Genellikle sesle ilgili video düzenleme programlarının presetleri pek iyi olmuyor. Biraz mekanik tınısı gelmiş.
Araç fiyatlarına uygulanabilir mi
Merhabalar hocam, bir çok videonuzu izledim ve anladım ki en iyi öğretmen ödülünü gerçekten hakediyorsunuz. Sizi dinlemek her şeyden önce büyük bir keyif. Emekleriniz için teşekkür ederim.
Açıklamalarınız ufuk açıcı, sizi dinlemek bir zevkti. Teşekkür ederim.
Merhaba hocam.
İstanbul Ataşehir de 30 yıl oturmuş birisiyim. Şehir plancısı ve Spk lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanıyım. Hocam paranın zaman değeri konusunda haklısınız. Önceki videolarda bunu çok güzel anlatmistiniz. 4 + 1 daire 2.299.000 TL lik bir daire prestij amacıyla oturulan bir dairedir. Kira getirisi amacıyla alınmaz. Yüzde 90 üzerinde şirket mülküdür. Şirket bunu envanterine alır ve o yıl vergi ödemekten kurtarır kendisini. Daha sonra oturan şahıs iş dünyasında ayrıca şahsi olarak kendisine bir getiri sağlar. Bu parayla ölçulemeyecek bir kazanctir
4+1 daireyi kimse kira getirisi için almaz. O parayla aynı bölgeden 4 adet 3+1 daire alıp daha yüksek kira alabilirsiniz. 7000 TL Türkiye şartlarında verilebilecek bir kira değil. Genel olarak ortalama hane geliri aylık 5000 TL civarında. O yüzden sizden aylık kira geliri 1500 TL olan evler üzerinden ilerlemeniz örneklem için daha uygun olacaği yönunde uyarmak isterim. Alan kuculdukce m2 birim kira geliri artar. Genel olarak istanbulda evler ortalama buyuklugu 90-100 m2 dir. Yanı 2+1 yada küçük bir 3+1 dairelerden oluşur emlak piyasası. Özellikle son yıllarda kentsel dönüşümle birlikte giderek evler ve aileler küçüldü. 3000 üzerinde ekspertiz sonrası gozlemledigim bir durumdur ayrıca belirtmek isterim.
Başka bir bakış açısı da şöyle ki evin değerini inşaat maliyeti ve arsa değeri belirler. Arsa değeri de bölgeye olan alt ve üst yapı yatırımları sebebiyle sürekli artar. Aynı şekilde inşaat maliyetleri de sürekli arttığından bir evin değerinin sürekli artıyor olması gerekir. Evin değerini belirleyen üçüncü bir erkenden dışsal etken dediğimiz şerefiye durumudur. Manzara kat yüksekliği vs. gibi etkilerde değeri etkileyen faktörlerdir. Sizin vermiş olduğunuz dairede fiyatı belirleyen en önemli unsur dışsal etken olduğu için evin maliyetinin çok üzerinde piyasa değeri oluşmaktadır.
Paranın zaman değeri konusunu gerçekten beğenerek izledim önceki videoları. Ama evin değeri cebinde 5 milyon parası olan ve ya 500 bin TL parası olan insanlar için çok farklıdır. Tekrar altını çiziyorum. 2.299.000 TL lik evleri alanlar yüzde 90 sirketlerdir. Kdv veya gelir vergisinden o yıl paçayı yırtarlar. Sizin hesaplarda bu durum göz önünde olmadigindan 10 yıl sonra evin fiyatı düşüyor görünüyor. Bir not daha ekleyeyim. Ataşehir bölgesinde 5 yıl arayla aynı binada yaptığım ekspertiz lerde 250 binlik dairenin bugünkü değerinin 500 bin TL oldugunu görüyorum. Buda yıllık ortalama yüzde 15 değer artışı demek. Enflasyon oranina yakın bir orandır bu oran. Bu 5 yıl içerisinde alınan kira degerini de üzerine aylik 1600 TL kiradan yaklasik 5 yil sonra 100 binde kira almış olursunuz ve evin değeri 600 bin TL olur.
Hocam bu videoyu ev değilde arac veya makine üzerinden yapmanız daha sağlıklı olur. Sağlıcakla kalın. Arkadaşlar yapılan yorumlardan yanlış anlaşıldığımı fark ettim. Bu yüzden ilave yapıyorum. Özgür hocanın söylediklerine karşı değilim. Sadece anlatmak istediğim şey paranın ve zamanın değeri herkes için aynı değil. Bu yorumları okuyan kişilerin yüzde 95 inin belkide bu paraya gerçek hayatta sahip olamayacak. Burada önemli olan gelecek. Barınma en temel ihtiyaç. Paramı dolarda tutsaydım efendim bitcoin alsaydım bugün zengindim demenin bir önemi yok artık. 100.000 dolar biriktirene kadar belki 30 yıl geçecek. 10 yılda evin borcunu bitirmek daha kolay olanı. Bir insan hayatında kazandığının ortalama %30 unu harcayabiliyor. Herkesin kendi tercihi ben kesinlikle yabancı bir paraya geleceğimi bağlamam. Tek geçerli para altındır benim için. Özgür hocayı da sever çok iyi takip ederim. Ben burada insanlara farklı bir açıdan bakarak paranın değerinin herkes için aynı olmadığını anlatmaya çalıştım. Saygılarımla...
Teşekkürler çok değerli ve objektif bilgileriniz için.
👌👌👌👌 Benım kıstasım alacağım kiranın 150ye çarpımından cıkan sonucun satın alma fiyatımın altında üstünde olması. 120 150 arası cok iyi 150 180 arası belki 180 sonrası alınmaz
Vay be böyle işinde iyi insanları görmek ne güzel
Değerli yorumlar yapılıyor, herkese teşekkürler, inşaat işi başlı başına kendi dinamikleri klan bir iş, hocamız ekonomi ve iktisat yönünden değerlendirerek, günümüzdeki faiz düşüşü ile hızla artan ev fiyatlarının ekonomimize sürdürülebilir bir katkısının olmayacağını vurguluyor. 200.000 TL lik ev örneği verse de bu gerçek değişmeyecektir. Hane halkının gelirleri ev fiyatlarına göre artmadıkça sürdürülebilir bir ekonomiden bahsetmek güç, eninde sonunda bu denge bir şekilde zaten sağlanıyor diye geçmiş örnekleri de sunmuş değerli hocamız.
gayet açıklayıcı olmuş yazı için teşekkürler
ya sen ne dadlı bir profsun..hem bilgimizi yükseltiyon hem excel öğretion..o tombik yanağını sıkası geliyor insanın..seviyoruz seni özgür hocam.
🤣
😂😄
😂
:)
😁❣💐
Bu kadar değerli ve bilgi dolu insanlara kolaylıkla ulaşmak bence büyük bir nimet
Hocam; RUclips kanalınız olmadan önce de sizi dikkatle takip ediyordum. Sizin gibi liyakat sahibi kişilerin ekonomi yönetiminde olması o ülke için bulunmaz bir değer. Emeğinize sağlık.
Hocam kira meblağı da her yıl enflasyon oranında yükseltiliyor ev sahipleri tarafından, onu da göz önüne almak gerekiyor zannımca. Yani formülde (1+r)'nin üstünü artırıyorsak kirayı da yaklaşık (1+r)'ye çarparak artırmamız daha doğru olacaktır sanırım. Kiracısız kalma ve eve verilen hasarlarla birbirini sileceğini söylüyorsunuz, ama biraz acımasız davrandığınızı düşünüyorum bu konuda :) 67.000 TL olan kira geliri 9 sene sonra şimdiki değeri ile 19.000 TL olarak hesaplamak adil görünmüyor. Ve bugün 2.300.000 TL olan evi 10 sene sonra 3.000.000 TL olarak da düşünmemiz yine adil görünmüyor paranın maliyetinin %15 olduğu ülkede. 10 sene sonra en azından 6-7 milyon TL değerine gelmesini beklerim şahsen. 10 sene önce USD/TRY kuru 1.50 iken şimde 4-5 katına çıkmış, gayrimenkul değerleri de en azından 3 kez yükselmiştir bu süreçte. Formülünüz muhteşem, ama rakamlar adil görünmüyor. Saygılar.
Bencede çok haklısınız formüller çok güzel fakat rakamlar gerçekçi değil gidi duruyor. Benim önerim gelecek üzerine değilde rakamlar 2010 yılın alınmış bir evin fiyatı üzerinden hesaplanmış olsaydı evin bugünki rakamını bulup hesaplamış ve aynı bölgedeki ev fiyatları ile karşılaştırılmış olurdu. Gerçekçi sonuç çıkardı Özgür Hoca biraz muhalefet yapmak için böyle bir hesaplama yapmış sanırım. :)
Özgür Beyin videosunda onun da açıklaması var zaten. Amortisman olarak da düşünebileceğimiz; evin boş kalması, eve yapacağınız ekstra masraflar gibi öngörülemeyen nedenleri de düşünmek lazım...
aynen oyle... her yil %15 sadece enflasyon farkinca uzerine koymasini hesaplamaliyiz. bulundugu muhitin gelismesi nufusun artip sehirlesmenin ilerleyisi de cabasi. kira da sabit kalmaz, 10 yilda en az ikiye katlar kendini. eve ise 5 yilda 1 bakim verseniz yeter. bu da sandiginiz kadar buyuk bir kalem degildir. isin gercegi vergi meselesini de bireysel kiralamalarda hic gormedim zaten. kiranin bile vergisini vereni yani...
Aynen bunları yazacaktım. Çok saçma bir hesap olmuş hocanınki. On sene sonraki ev fiyatını ön göremeyiz. Ama dediğiniz gibi 6 - 7 milyondan aşağı olmaz. Kiraya tefe Tüfe zammı yapılırsa, zaten tüm kiraların BU GÜNKÜ DEĞERİ 84 bin lira olacak. Hocadan bu kadar saçma bir öngörü beklemezdim.
D. Ali Çetin Açıklama var evet, ama adil olmadığını düşünüyorum, bugün 7000 TL'ye kiralanan ev bu hesapla 9 sene sonra reel değer ile 2000 TL'ye kiralanmış hesaplanıyor. Ve paranın değer kaybı 10 senede %15 üzerinden %304 iken evin değeri 10 senede %30 artmış hesaplanıyor. Yani evin değeri 4 katına çıkmak yerine 1.3 katına çıkıyor lira bazında.
Videonun girişi hocanın yıllarca Powerpoint kullanmasından kaynaklanıyor 😀
Hocam, böyle yararlı ve eğitici videolarınız için me kadar teşekkür etsek de azdır. 🙏
6:48 Bugün 3 Nisan 2022. O evin fiyatı 10 yıl sonra 3 milyon olmadı. Bu videodan Tam iki yıl sonra 9 milyon oldu.
peki o evin 9 milyon değeri bugun ne kadar ?
Hocam gün geçtikçe video çekimleriniz daha güzel bir hal alıyor. Emeğinize sağlık :)
Merhabalar hocam bir takipçiniz olarak bildiğim bir konu olduğundan eleştirmek gereği duydum.Paylaşmadan önce keşke son 10 -15 yıl içinde ki ev değerleri ve kira artışları fiyatlarını geçmişe dönük detaylı bir analiz etseydiniz.Örnek verdiğiniz ilçe olsun olmasın istanbul da 10 yıl önceki herhangi bir dairenin şu zamanda ki kirası en az %200-%250 daha fazla yani 7000 olan o kira rayiçi ortalama her sene %10 artacaktır,kaldı ki muhtemelen 10 sene önce de o tip bir daire 3500tl civarında kiradaydı. Ayrıca 3 ya da 4 oda salon bir aile evidir, bu tarz kiracılar ortalama 5-6 sene de bir taşınırlar.Bir de evdeki kırık dökükler derken kiracıların en kötü yarısından kırdıkları döktükleri depozitolardan karşılanır.Yani 10 sene aynı kirayı tufe oranında zam yapmadan o farkı boş kalmasına veya tadilatına saymak çok mantıklı değil. 200 m2 kullanım alanlı bir daireyi hadi komple 4 duvar yıkıp tadilat yapsak 120-150 bin tl tutsa 10 yıl da oda 1 kere desek yılda 15000TL, artı 3 kere taşınılsa ve 2şer ay kira alamasak artı aidatlarla 10 yılda toplam gider fazlasıyla 200 bin tl bile olsa ki imkansız o kadar kırık dökük ve tadilat olması 4-5 senelik kira artışı rahatlıkla karşılar. Her sene hem kira hem ev değeri ortalama %10 oranında artar o tip bir daire 10 sene öncede 1.15-1.25 milyon civarında olduğu hesaplanabilir. Yani 3 milyon TLyi o daire iyi kötü 3-4 sene içinde geçer. O daire 10 yıl sonra minimum 4,7-5 milyon tl rakamından satılabilir .şu an Hesap yaparken yaptığınız hata gerçekten iyi bir takipçiniz olarak eleştirmek gerektiğini düşünüyorum. Bu hesap tabi ki İstanbul şehrine özel bir durum yani 10 sene önce ev almış herhangi birine sorun TL olarak en az %200-%250 evinin ederi şu an daha fazladır bu rakamlar da gerçek değeridir.Teşekkürler.
Aslında size de güzelce anlatmaya çalışmış ama siz orayı yakalayamamışınız. Ne dedi videonun sonun da ev fiyatları bu şekilde artarsa kriz olur diye ki ülke de önemli bir ekonomistin ülkenin geleceğini iyi görmesi çok öngörülebilir bir durum ve olması gerekenler üzerinden video yapmış. Ekonomik olarak batmakta olan bir ülke faktöründen hiç bahsetmemiş. Artı olarak internetin geliş zamanı ile daha da hızlanan dünyadaki ekonomik genişlemeleri ve Türkiye üzerine olan etkisini de göz önünde bulundurmanız gerekiyor yakın geçmişi yorumlarken. Zaten bu sebepleri iyi okuyabildiği için Özgür Demirtaş oluyor insan.
Videoda anlatılmak istenen ev fiyatlarının suni olarak artması eğer ki fiyatlar sizin belirttiğiniz gibi artıyorsa o zaman enflasyon yüksek demektir faizin düşmesi enflasyonun yüksek olduğu gerçeğini değiştirmiyor,babamın istanbulda kirada iki evi var (Kağıthanede) kiracı çıktıktan sonra 4 ay kiracı bulamadı şu an kiracıların bir tanesi covid19 sebebi ile işten çıkartıldığı için 3 aydır kira ödemiyor kısaca ev kiraya vermek bana göre tam bir saçmalık çok riskli ve getirisi az ve evinizin değeri her yıl eskidiği için düşüyor ev parasını altına yatıran kat kat fazlasını kazanır
Satış rakamlarını dolar kuru üzerinden tekrar kontrol edin öyle bir değer artışının olmadığını göreceksiniz.
@mehmet kagan kardes hesaplaman daha gercekci. kira her sene artar, evin degeri de 10 sene sonra 2 katini bulur. hesaplara kiralarin her yil enflasyon kadar arttigni, evin fiyatinin da her enflasyon kadar artigini hesaplamak lazim
Video yayınlandıktan 1 yıl sonra durum şöyle. Ataşehir 220m2 4+1 evler 8.000.000 TL kiralar da 15-17.000 TL arasında. Sadece 1 yılda olan bu dikkatinizi çekerim 10 yıl falan değil. Geçen sene o evi krediyle alan birisi şimdi kira öder gibi kredi ödüyor ve ev onun oluyor. Formüller öyle söylüyor olabilir ama gerçekler farklı hocam revize gerekiyor.
Bizi yakan bu video oldu. Gerçekten tam 1 yıl önce rahatça kredi ile ev alabilecekken altın faiz vs ile üzerine ekleye ekleye biriktirip peşin alalım dedik. Yess tam bundan 1 yıl önce ama şimdi babayı aldık.
@@mehmetpir3516 sağolun valla. Cihat E çiçek diye bir adam keşfettim bunun gibi dallamalari tokatlar bilgileriyle. Tavsiye ederim.
Benim anlamadığım 10 yıl sonra şu para oluru nasıl yahmin ediyor hocam? Bu ulkede 5 liralik sey 500 olabiliyor 1 senede 4 sene sonra 50 lira olabiliyor😂
Çünkü enfaayonun olduğu yerde aldığınız her şey bedavadir. Ama dune göre bedava! Oysa hesabi dolar üzerinden yaparsanız yani gelir de gider de dolar olarak hesaplanirsa o zaman hesabin aşağı yukarı tuttugunu gorursunuz. Türkiye de evler aşırı pahali.
@@cnarozcan6048 zaten adam videoda degisimi %15 olarak hesapladi. Bizim ülkemizde degisim %15 olmadigi icin video ile ayni miktarda degisim gostermedi. Aksi takdirde tutardi
İnşaat sektöründe hayatını kazanan bir mimar olarak bir kaç konuyu belirtme ihtiyacı hissettim.
Yazdığınız model belli bir ekonomik istikrara sahip bir ülke için geçerli olabilir ancak bizim gibi spekülasyon, döviz, faiz ve diğer etmenlerin sert değişim gösterdiği ülkede uygulanamayacağını düşünüyorum.
Nedenine gelince ev fiyatları her sene kendini güncellemektedir. Depremler ve krizler neticesinde evin 15 yıl önce 250.000 liraya satıldığına şahit oldum. Kârı görenler, devletin desteklemesiyle yeni müteahhitler sektöre girdi ve 10 yıl önce yaşadığım ilçede 90.000 ile 120.000 aralığında ev alınabiliyor hale geldi. Şimdi fiyat 400.000 ile 450.000 aralığında. (Daha lüks yapılar dışarıda bırakılmıştır).
Bu yazılanlar sıfır apartman daireleri içindir. İkinci el piyasa Bu fiyatlara göre baz alınmaktadır. Bu nedenle 10 yıl sonrası gibi doğru fiyat tahmini yapmak imkansıza yakın olmaktadır. Bir diğer zorluk baz faiz alınmasının zorluğudur. Hükümet bir şekilde faiz üstüne baskı yaparsa faiz olağanın dışına çıkabilmektedir.
Bir diğer zorluk ise kullanılan malzemede fiyat değişiklikleridir. Yerli üretim dahil bütün fiyatlar dolara endekslenmiş durumdadır. Bu nedenle dolar yükselişi ile bir anda fiyatlarda abi hareketler görülebilmektedir.
Çok çok doğru bu kısa sürede hocanın idealize ederek oluşturduğu tablonun malesef doğru olamadığını gördük. insanın değerli olmadığı bir yerde en basit mal dahi değer kazanmaktadır.
Özgür hocaya hitaben
iki yıl önce "Hocam süpersiniz " demişim ama reel hayat sizin yanlış olduğunuzu göstermiş hocam.
Altı ay önce 360 bine aldığım ev şuan bir milyon ediyor.
iyiki sizin videonuzu izlediğim aklıma gelmemiş.
Bu arada videonuzu izleyip, nakite geçmek maksadıyla iki dairemi sattım, ne mi oldu?
Sattigim evleri geri alabilmek için, elime geçen paraya 3 kat daha ekleme yapmam gerekiyor!
İktisat bilimi buysa demekki boş işler bu işler.
@@dedekorkut5347 buradaki fark şu Özgür Hoca bir evin gerçek değerini göstermiş yani altı ay önce aldığınız ve şu an 1 milyon tl eden evin gerçekte 1 milyon tl etmediğini göstermiş. ama Hüseyin Güven beyin yazdıklarından dolayı sizin eviniz 6 ay içinde yaklaşık 3 kat artmış yine de tebrik ederim paranızın değerini korumuşsunuz.
@@tanyu8 "Her iş ehline verilmelidir" presibinden haraketle gayrimenkulun ehlide mimar, mühendis veya müteahhit olmalıdır diye düşünüyorum. Özgür hoca iktidarıdır ki bu yüzden inşaatla alakalı öngörüsü %'de 100 tutarsız olmuştur.
iyi dileklerinize daha iyi dileklerimle müteşekkirim. Saygı ve teşekkürler.
İş bu videoda; ev fiyatı hesaplamayı öğreneceğinizi sanıp, bunun yanında genel ekonomi dersi, yapısal reformlar, sürdürülebilirlik hatta araya sıkıştırılmış 2008 mortgage krizi ve sebeplerini de öğreniyorsunuz. (Excel bile öğretiyor :) 20 dk da harika bir özet.
Excel çok değerli bir program
Ağzınıza sağlık hocam, değerli bilgiler için teşekkürler. Prodüksiyon kalitesi çok hızlı gelişiyor, şimdiden TR de yapılan birçok filmden daha iyi seviyeye geldi :)
Dakika 16:50 civarının özeti: “Kanatlar size ait değilse, yükselmek felaketiniz olur!...”
Verdiğiniz çok kıymetli bilgiler için teşekkürler hocam. Bilgilendikçe ekonomik durumun vehameti daha çok anlaşılıyor. Bu yararlı ve güzel videoların devamının gelmesi dileğiyle.. iyi çalışmalar kolaylık dilerim Özgür hocam.
Bilginize sağlığınıza emeğinize duacıyım. Lazımsınız bizler ve bizlerin geleceği için. Çok eğitici ve keyifli bir video olmuş. Saygılar hocam
Türkiye'de o ev 10 yıl sonra 5 milyona çıkar.... Hocam siz çok iyimser bir artış öngörmüşsünüz. Daha geçen hafta evler %20 ye yakın zamlandı...
Aynen, bu yorumu ariyordum.
hocam haklısınız fiyatlar çok hızlı yükseliyor fakat istenilen o fiyatlara evler satılamıyor ki , yakın zaman içinde ev alabilen hiç kimse ile tanışmadım , fiyatlar olması gerekenin çok üstünde hızlanıyor ve dolayısı ile kimse de alamıyor. Bu durumda evin fiyatı arttı demek bana çok mantıklı gelmiyor açıkçası , ev fiyatlarındaki artış sadece satılan evler üzerinden yapılabilir bence.
Faizler düşüşte olduğu sürece ev fiyatları yükselir ancak yarın faizler arttığında o şişen evleri o fiyatlara kim alacak ?
videodaki evin değer artışı reel değer artışıdırenflasyon etkisi yok yani. sizin dediğiniz gibi düşünseydik 10 yıl boyunca kiraya da zam yapmamışız gibi olurdu.
aynen...mesela 790. bin lik ilan 880 bine fırladı...ama şu var aylardır 790 bile satılamayan ev şimdi 880 e satılacak mı...tabiki hayır...insanlar keriz değil :)))
Harika bir video. İlk kez bir RUclips paylaşımına yorum yapıyorum çünkü bu gerçekten Türkiye’de gerçekten realistik tespitler gördüğüm bir paylaşım olmuş. Emeğinize sağlık, Teşekkürler...
RUclips Ogrencilerim Icin Ev Analizi yazmissiniz Excel tablosunun adina, ders gormus gibi olduk :)
çok tatlı bi detay tam yoruma yazacaktım
Bence hoca ev alacak 🧠videoyu ev fiyatlarının düşmesi için çekmiş 👍
RUclipsda o kadar tıkandım ki kendime katma değer kazandıracak videolar arayıp duruyorum. Hızır gibi yetişti Özgür hocam. Mühendislik ekonomisinde gördüğümüz, ezberleyip geçtiğimiz formülleri örneklerle ve şevkle açıkladığınız için size ne kadar minnet etsek az.
Selamlar
Yil 2023 hala hocam saygilar buyuksunuz diyen yazanlar var, bu videoda bahsedilen evler tl bazinda en az 6 kat fiyat artti, o donem bu videolardan etkilenip ev almayanlar su an kahroluyor ama hala bu adam saygilar :)
etkileyici bir video
EMEĞİNİZE SAĞLIK HOCAM !
Hayran kaldım 🤙
Hocam aynı havayı soluduğum ülkede sizin gibi insanların olması hala umut verici ağzınıza sağlık gercekten videolarınız cok eğitici bizlerin sizlerin aydınlatmasına ihtiyacı cok videolarınızın hepsini yakından takip ediyorum başarılar..Bir gün hazine ve maliye bakanı Özgür Demirtaş görmek nasip olur umarım :)
bakan mi? hocama Presidentlik yakisir! Adam mühendis,ekonomist, futurist!
Özgür hoca istatiksel formullerle ev almayın demiş :)
Videolarınıza hep hüzünlü müzikler koymuşsunuz hocam..düşündurucu.
Hocam her mevzuyu ekonomik olarak güçlenmeye bağlıyorsunuz ya efsanesiniz 👏🏻👏🏻
Hocam ev fiyatı hesaplama anlatayım derken “ Ülke nasıl kalkınır” ın temelini anlatıverdiniz anlayana. Temiz bilgi için çoook teşekkürler 🙏🏻
@@ROBOROBOROBOROBO Halka nasıl hayvan dersin sen??? Kendini ne zannediyorsun????
@@ROBOROBOROBOROBO senin gibi hainler olduğu sürece bu ülke gelişmiyor. Ayrıca geçen 1. Çeyrek %4,5 büyüdük haberin olsun koçum
@@lukomsa7840 ciddi misin? Bütün büyük ekonomiler küçüldü biz büyüdük öyle mi? Söyle bakalım bütçen ne kadar büyüdü?
@@lukomsa7840 ülke 83 milyon, niye üstüne alındın.
İbrahim Gürel o troldur bırakın yanıt bile vermeyin. Bu troller bugün aldıkları üç beş kuruşun sayesinde ülkenin batışına göz yumuyorlar. Halbuki aynı gemide olduğumuzun farkında olsalar biraz kendilerini geliştirirler. Yarın ülke ellerinden gidince görecekler ama çok geç olacak.
Faizler düştü o zaman evlerin fiyatını 150 - 200 bin TL arttırıp halkı hacılıyak.
yeni çekimlerinizi merakla bekliyoruzz taktire şahanesiniz ..
Müthiş bir analizdi. Çok yol gösterici oldu. Sevgiler
Hocam videonuzdan anladığim ve benim için faydalı bulunduğum bilgi
insanlari gelirleri ile ev fiyatlarinin arasindaki kurduğunuz Yıllik gelir x3 katı bilgisi çok beğendim. Yıllik gelirx5 kat ise amerikadaki morgıç krizi seviyesini öğernmiş oldum.
Ben mesleğine yeni başlamış Gayrimenkul Değerleme uzman yardimcısıyım (SPK Lısansli).
Bize öğretilen bir konutun değeri üç şekilde belirlenir.
1-Gelir yöntemi
2-Maliyet yöntemi
3-Emsal değer yöntemi.
EMSAL YÖNTEMİ:
Biz kredili akim satımlarda değerlemyi daha çok emsal değerleri yöntemiyle belirliyoruz.
Eğer yeterli emsa değerli taşinmaz bulunamazsa maliyet yöntemi yada gelir getirisi yöntemini kullaniyoruz.
Alınan emsaller degerlenecek gayrimenkule yakınlık , cephesi , kimonumu , katı , sosyal çevresi bazi önemli merkezlere yakınlığı vs. ve kalite olarak(kullanilan malzeme) ne kadar yakın olurasa o kadar değerini gerçek satış değerine yakın hesaplariz.
GELİR YÖNTEMİ:
O bölgenin Kapitalizasyo değeri dediğimiz daha önceki gerçekleşmiş satışların değerleme şirketlerince Türkiye genelindeki satısların bilgi havuzlarindan hesaplanır.
K=Yıllık gelirin / Toplam değere orani
Yani net yıllık geliriyle satıs değerini kaç yilda amorti edeceği bu bilgi havuzundaki değerler / oranlarla hesaplanir.
örneğin bir şehirde aylık kira getirisi ile 17 yilda sağlar iken kimi şehirde 20 yılda sağlar . Bu bilgi dediğimiz gibi bu işin uzmanlarinca bir fiil arazideki emsal taşinmazlarin araştırilması dan , tapu kayirltlarindaki emsal satişlardan ( satış degerinin doğru olduğundan emin olunan satışlar) heaplanır.
MALİYET YÖNTEMI:
Bu gün bu daireyi imal etmenin m2 fiyatı hesaplanır . bina eski bina ise yipranma orani ve resterasyon orani çıkarilir ve bir değer bulunur.Arsa değer çok farklılik arz edebili fiyati en çok etkileyen unsur arsa değeridir .
Bir Gayrimenkulü değerlerken birden çok değerleme yöntemiyle bulunacak değerlerin ortalaması alinirsa gercek satış deģerine en yakin Değerlemeyi yapmış oluruz.
Hocam hesap ortada da borca girmeden para birikmiyor..kazandıkça harcamalarda artıyor. Çocuklarımıza da kafalarını sokacakları bir yer kalsın istiyoruz. Biz deki durum bu
Kocaelinde 235 e ev alıyorum ve bin TL kira getirisi var 150 bin kredi aylık 1800 geri ödeme..mantıklımı?
Ben tam olarak yazacaktım ellerine sağlık. Hoca konut meselesinden hiç anlamıyor. Birde neden kira sabit olarak hesaplıyor
Ev =ekmek gibi temel ihtiyaçtır. Ekmek yatırım haline gelirse (misal tabi) zenginler fakirlere yaşama hakkı tanımaz.. Bu yüzden Ev asla Yatırım aracı haline getirilmemeli!!! İyi ya param var bi şekilde miras yada belediye soyarak para bul sonra o parayla ev dükkan al çalışmadan ver kiraya yaşa ha... Bu insani değil.. Herşey para değildir.. Manevi yatırımdır esas olan. Dünyevi yatırım 2.planda olması gerekirken maalesef tam tersi oldu.. Dükkân kirası atarsa ne olur? Satıcı esnaf ürünlerine zam olarak yansıtır onu.. Avrupalı hiristiyan yada atesitlerdeki ahlak bizde yok arkadaş.. Adamlar hayat kısa yaşayım diyor.. Ev mal mülk biriktirecem diye uğraşmıyor.. Bizdeki hastalık.. 1evin varsa şükret yoksa da Allah nasip edene kdr sabret.. Haaa bizde zaten sabır yok.. Güya müslümanız. Krediler düşmüş hücum evlere. Faiz ula müslüman. Sen sabret bak nsl faizsiz de nasip oluyor.. Ayet var sabrerenleri müjdeli. Kar bakmasın kimse ama bu ülkenin 100de 80 binin dinle alakası yok. Umurunda değil.. Tek umurları geri kalan varsa 30 yılı cennet gibi yaşamak.
Hocam bende gayrimenkul değerleme uzmanı olmak istiyorum. Nerden ve nasıl başlamalıyım ?
Video 20 dakikalık, içerik ömürlük
Keşke 3 yıl önce bu videoyu izlemeseydim de kredi çekip ev alsaydım
Hocam ağzına sağlık , mükemmel akıcı ve yüksek derece açıklayıcı bi video olmuş.🙏
Hocam '' saftorik'' nedir ya :) Hiç kaybetmezsiniz inşallah bu samimiyetinizi
:) Hiç siyasete girmeden politikaları ancak bu kadar güzel eleştirebilirdiniz, zekanıza hayranım!
👍🌟🌙
Teşekkür ederim. Ağzınıza sağlık. Aynen devam 👏
Introda battlefield soundtrack düşündürücü olmuş hocam
Güzel bence
hocam kalite inanılmaz şekilde artıyor çok güzelsiniz çok
Hocam takım elbisemi giydim ve saygıyla sizi dinliyorum Bu Ülkede nadir bulunan insanlardan yalnızca birkaçından birisiniz 🙏🏻
Hocam harikasınız. Seviyoruz sizi ve vatanımızın sizin gibi bilgili insanlara çok ihtiyacı var.
Mükümbel açıklamışsınız hocam. Tebrikler👏🏻👏🏻
Emeğinize ağzınıza sağlık Özgür hocam, arabalar için de benzer bir çalışma yaparsanız seviniriz. Teşekkürler
Hangi varsayimlarda bulunarak böyle bi hesap yapıcak ki? Yanlis anlamayin Özgür hocayı küçümsemek haddime değil, ben sadece 2. el fiyatlarinin dönem dönem "0" km araç fiyatlarini geçtiği bi piyasada herhangi bi varsayimda bulunulamayacağı kanaatindeyim. Böyle bi hesabı yapmak emin olun şu tarihte döviz kuru şu kadar olucak demekten çok daha zor. İyi günler.
@@mehmetsertduser n1Q0
aynı excel tablosunu hazırlayıp alınan kira kısımlarını sıfır girerseniz aşağı yukarı bir fikir verebilir. sonuçta araç sahibi olanların %99 u aldığı aracı kendisi kullanıyor ve bu araçlardan herhangi bir kira geliri elde etmiyor.
5:03 ah sayın hocam mühendislik ekonomisi derslerim geldi aklıma. Emeğinize sağlık.
Çok yararlı bir video hazırlamışsınız. Çok teşekkür ediyorum Özgür Hocam.
Özgür Hocam verdiğiniz bilgiler çok değerli. Çok teşekkürler.
Hocam iyiki varsınız, keşke kendi alanında uzmanlaşmış olan insanlarda tıpkı sizin gibi bilgilerini paylaşmış olsalar.
*Hocam gelecekten geliyorum, Merhaba, bu enflasyonist ortamda sizin hesaplar patlamış durumda. Hiç kiracıya vermeseniz videoyu çektiğiniz tarihteki evin fiyatı sadece fiyat artışından dolayı (gelir hesaba katılmadan) 3x yaptı. 2 milyonluk ev şu anda 6 milyon.*
Merhaba Özgür Bey. Çok faydalandım, teşekkür ederim.
Aydınlatıcı bilgileriniz için teşekkür ederim
Özgür Hocam, 2.3 mio tl ye alıp 10 yıl sonra 3 mio tl ye satma tarafı pratikte hatalı. Şuan 2,3 mio tl ye satılan evler 10 yıl önce ne kadardı araştırmanızı öneririm.
Enflasyonu yine 12-14 alirsak 6 milyon tlye satsa yine zararda :(
@@turanturan5852 5 yıl önce 170 bine aldığım ev bugün 450-500 arası.
bence de böyle büyük bir hatayı nasıl yaptı anlamadım
Banka getirileri yüzde 7 yok şuan
Geçmiş 10 yıldaki artış, gelecek 10 yıldaki potansiyel artış anlamına gelmez dostum.
Bir inşaat mühendisi olarak ev almanızı tavsiye etmem insanların en büyük hatası evlerin ömrünün sonsuz olarak değerlendiriyorlar bir beton evin ömrü 50 yıldır ki bu ideal koşullarda
Ev alıp yatarak geçinme hedefinizden vaz geçmenizi tavsiye ederim ev temel bir ihtiyaç fiyatları saçma sapan yükseltip insaları mağdur etmeyin
Palavranın daniskası - Avrupada 200 - 300 yıllık evler dimdik ayakta duruyor !
Gidin Parıs Roma ve Londrada görün !!!
@@mlmdart3701 inşaat mühendisin den inşaatı daha iyi bilen bir arkadaşımız çıktı 😂😂😂 sen al ev
@@gitarpedalamfi6283 Türkiyenin inşaat mühendisi ancak bu kadar olur - çik Dünyda biraz dolaş ki gözlerin açılsın !!!
@@mlmdart3701 bilemediğiniz konuda ahkam kesip komik duruma düşmeyimiz
Yüreğinize sağlık Sayın hocam.
Özgür Hocam iyi niyetinizle birikiminizle iyi ki varsınız ve iyi ki sizden bir şeyler öğrenebiliyoruz... bu birikimlerinizden umarım ülkemiz devletimiz ve daha geniş kitleler faydalanır .. emeğinize sağlık ...
bu gerçeklerden çok uzak malesef, 1.5 yıl önce 2 milyon olan dubleks 5 + 2 ler şuan 9 milyon ataşehirde.. kiralar % 40 artıyor en az.
Hocam videonun sonunda bir suprizim var diyince evi cekilisle hediye edeceksiniz zannettim 😃
Video gerçekten çok iyi olmuş. Teşekkürler
hocam sağolun çok yararlı şeyler yapıyorsunuz ;)
Hocam keşke sizin gibi bir ev sahibim olsa. 10 yıl kiraya hiç zam yapmadınız.:)
Matematiksel problemi buyutmemek icindir,boyle daha acik
Dakika 11.00’a davet ediyorum sizi :)
@@cansuboluk7739 dikkatimden kacmis😊
@@cansuboluk7739 Hocayı uzun zamandır takip ederim çokta sever , sayarım . Fakat bu konu hatalı çünkü ev fiyatları sürekli misli misli artıyor hiç yerinde durmuyor :) Hele ki eviniz istanbul - İzmir - Ankara - Bursa gibi büyük şehirlerde ve iyi bir konumdaysa direk dolara endeksli olarak artıyor üstüne birde genel siyasetin ve haberlerin etkisiyle fiyatları artıyor . Tekirdağ gibi küçük bir yerde bile 3+1 140 m2 bir ev 2005 yılında 80 milyardı . 10 yıl sonra aynı evi 2 milyondan fazlaya sattılar :D Hani nerde o yarıdan da aza düşen fiyat ? realde öyle işlemiyor piyasa , borsalarda herşey tekniz analizle dönmediği gibi ...
@@Orfezeus tl değer kaybettiği için oluyor senin dediğin durum
Ben almak istediğim evin sahibine Özgür Hocam ın hesabını yaptım siz çok istiyorsunuz dedim. Adam bana hastir len dedi. Şuan halen bu hesap nasıl çarşıya uymadı onu araştırıyorum. Kafam çok karıştı. Bu hesaba göre paso fiyat veriyorum sahibindende. Hocam alacağım eve sen bi fiyat versen. Ha kurban olduğum yap bir iyilik.
alı bey ozgur hocanın hesabına gore suankı kosullarda zor daıre bulursunuz.bır daırenın fıyatını belırleyen sey sadece kıra gelırı olamaz.ıstanbul gıbı degısımın hızlı nufusun kalabalık oldugu bır yerde ve sureklı degısen malıyetlerde sabır bır formul ıle hesap yapmak zor.su an satılan bır cok daıreyı ınsaat fırmaları tekrardan aynı sartlarla yapsa bu fıyatlara mal edemez.lafımı unutmayın seneye daıre fıyatları ıstanbulda cok daha fazla olacak
Aynen valla. hocanin hesabi amerikaya gore (orda amortisman 10 sene diye biliyorum) ama Turkiyede 180 ay altina satilan ben ev duymadim.
hasabı yanlış yaptı. 3000 yerine 9300 den hesaplamalıydı. ama bir allahın kulu da çıkıpta yanlış dememiş benim haricimde
:)
röportaj adam :)
Zevkle dinliyoruz ve öğreniyoruz teşekkür ederiz 👍
Dilinize sağlık hocam harika bilgiler verdiniz...
Hocam demek istediğim tek şey var. O kadar önemli ve değerli bişey yapıyosunuz ki, buna hiç bişey paha biçilemez. Toplumu ve gençliği aydınlatarak, eğitime önem vererek milletce kalkınacağız inşallah. Kesinlikle video yapmayı bırakmayın hocam. Bir genç gurbetcı olarak isviçre basel den herkese selamlar.
herkes "aman hocam iyi ki varsınız aman hocam büyüksünüz aman hocam mükemmelsiniz aman hocam süpersiniz" demiş ama bu video çekildiğinde ev alan çok kâr etti. özgür bey rakamlardan anlıyor olabilir ancak ülke dinamiklerinden anlamadığı kesin. ist'da evler haddinden pahalı olabilir bilemem ama ankara için ev alan adam kâr etti. ev almayan da (en azından ekonomi düzelene kadar) avucunu yalayacak. arz talep dengesi var. ev ihtiyacı azalmıyor, ülke nüfusu artıyor. diğer yandan maliyet artınca ev ve kira fiyatları da fırlıyor. örnek verelim. 2 sene önce kredi çekip ev alan biri olsun. maaşı 2 asgari ücret olsun (4500₺). ödediği kredi de 2500₺ olsun. bu adam bugün yine 2 asgari ücret alıyorsa (17 000₺) adamın ödediği kredi artık çerez parası oldu. ancak evin değeri 300 bin ₺'den 1 milyon 500 bin ₺'ye çıktı. 1 milyon 200 bin ₺'lik evi sadece 2 sene eziyet çekerek almış oldu. 30 senede biriktireceği parayı 2 senede kazanmış oldu. şimdi soruyorum kim kârda kim zararda?
Hocam emeğinize sağlık.. çok ufuk açıcı bir ders..
Deyerli bir analiz ichin teshekkur . !
Özetle burdan da çıkarabileceğimiz en önemli ders : Üretim herşeydir.
onunda temeli egitimden gecer genc adam
Hocam yine müthişsin.
Sen video yayınladığında elimdeki işi bırakıp keyifle izliyorum seni.
Kaşla göz arasında Excel de F4 tuşunu da şıkıştırdın ya araya helal olsun valla.
Ben yatırımlarımı genelde kendi Ödeme Sistemleri ve Göz Takip Sistemleri üzerine projeler geliştiren yazılım şirketime ya da arsa ya yapıyorum.
İçinde yaşadığım bir ev var oda yeter bana diyorum.
Sayende finansal okur yazarlığım çok kaliteli bir şekilde arttı, artık CASH IS KING diyorum :))
Bastan sona muhteşem bir ders muhteşem bir projeksiyon vermissiniz..cok teşekkür ederim
Hocam tek kelimeyle muhteşem anlatmış siniz ağzınıza sağlık 👏👏
Özgür hoca eleştirim var. Bu video hem başlık hem de içerik olarak hatalıdır.
Başlıkta “Bir Evin Fiyatı ve Gerçek Değeri” demişsiniz
Bir evin fiyatı, o ev için istenen bedel değil, uygun piyasa koşullarında bilgili ve istekli alıcı ve satıcının ortak noktada buluştuğu alım satım bedelidir. Piyasada birçok koşula bağlı olarak kendiliğinden oluşur. Bu da Pazar Değeridir.
Gerçek değer de uluslararası değerleme standartlarında ifade edilen Pazar Değeri kavramıyla genel anlamda tutarlılık gösterir.
Siz burada Gerçek Değeri değil Gelir Değerini oluşturmaya çalışmışsınız.
Gelir Yöntemi ile değerleme de ticari gayrimenkuller için uygun bir yöntemdir. Otel vb gelir getirici mülklerde ilk düşünülen yöntemdir.
Memleketimiz özelinde düşünürsek:
Konuta iki şekilde bakılabilir. Oturum amaçlı ve yatırım amaçlı. Oturum amaçlı ve tek bir konut alınacaksa mevcut piyasadaki fiyattan alındığında bir sorun olmayacaktır. Çünkü evinizden kira vb bir gelir kazanma amacınız olmayacaktır. Evi değiştirmek istediğinizde ise o piyasada evinizin değeri düşükse diğer evlerde düşük, yüksek ise diğer evlerde yüksek olacaktır.
Yatırım amaçlı konut alımı yapılıyor ise; Türkiye’de konut yatırımı kira getirisi için değil, ilerleyen dönemde yapacağı prim için yapılır. Konut yatırımlarında ön plana çıkan markalı konut projelerine bakacak olunursa alınmış olan dairelerin çoğu daireye zarar gelmemesi açısından boş tutulmaktadır.
Kira getirisi ile konut değeri arasındaki oran da çoğu vatandaş ve hatta piyasa dahilindeki kişilerce yanlış bilinmektedir. 10 yıl- 20 yıl gibi geri dönüş süreleri kalmamıştır. İstanbul herhangi bir yerinden alacağınız sıfır bir dairenin kira üzerinden geri dönüş süresi 240-300 ay arasındadır. Bu çok uzun bir süredir. Kira getirisi dikkate alınsa idi mantıken gayrimenkul bir yatırım aracı olmazdı muhtemelen.
Burada birbiri ile direk ilişkisi olmayan iki durum vardır. Kira getirisi vatandaşın kira verme gücü ile bağlantılı iken konut fiyatları yatırımcının talebine göre şekillenmektedir. Ülkemizdeki gelir dengesizliği de dikkate alındığında aradaki makasın açık olması anlaşılabilir.
Yatırımcıyı konut almaya iten motivasyon şüphesiz diğer enstrümanlara göre daha fazla kazanç sağlaması durumudur.
Videoda T yıl olarak belirttiğiniz süreyi 10 yıl olarak alıp geçmiş dönemi inceleyelim:
2010 yılından 2017 yılına kadar enflasyon ve faiz oranları tek haneli idi. Konut değeri artış oranları ise yıllık %20 civarında oldu. Meşhur USD 3.50 TL iken ki videonuz zamanında (2016-2017) ise döviz, faiz vs getirileri konut getirisini geçtiğinden konut yatırımcısı bu alandan uzaklaşmıştır. Yani yatırımcı karlılık nerede ise oraya yatırım yapıyor.
Son on yıldaki doların efektif satış kurunu not düşelim:
2010 da 1.60 TL, 2011 de 1.60 TL, 2012 de 1.85 TL, 2013 te 1.90 TL, 2014 te 2.10 TL, 2015 te 2.68 TL, 2016 da 2.95 TL, 2017 de 3.54 TL, 2018 de 4.60 TL , 2019 da 5.85 TL dir.
Burada 2017 ye kadar her yıl %20 civarı değer artışı olan konut yerine dolar almanın mantıksız olduğu rahatça görülebilir.
Verdiğiniz örneğe bakacak olursak;
2.300.000 TL ye alınan ev için 10 yıl sonra öngördüğünüz satış bedeli 3.000.000 TL
Yani her sene için ortalama yüzde 2.50 değer artışı öngörüyorsunuz. Enflasyon oranı, inşaat malzemelerindeki artış oranı gibi temel kriterleri dikkate alınırsa senelik değer artış oranının en azından iki haneli olması gerekmektedir. İlla yüzde 2.50 alalım derseniz zaten yaptığınız hesap, gerçekçi değere ulaşma çabasından, kriz ortamında bitik bir gayrimenkul piyasası içinde Tasfiye Değeri olarak ne kapatabilirim durumuna döner.
2010 yılında alınan bir evin bugünkü değeri minimum 3 kat artmıştır.
Bu yüzden 10 yıl sonrası için verdiğiniz 3.000.000 TL tamamen tutarsızdır. 10 yılda toplam %30 kazanç komik olmaktadır.
Türkiye’ de 10 yıl sonraki konut fiyatlarını sağlıklı tahmin edebilecek bir kurum, kişi veya oluşum yoktur.
Gayrimenkul fiyatlarını belirleyen en etkili faktör faiz oranıdır. Yani bir bakıma alım gücünün sağlanması.
Faiz oranlarının iyice düşürüldüğü bu dönemde, piyasadaki kötü durumun yanında ekonomideki çarkların dönmesi içi yapılan bu düşük faiz uygulamalarının yatırımcıyı gayrimenkule yeniden çekip çekemeyeceği, gayrimenkul fiyatlarına etkisine dair analiziniz olursa zevkle izleriz.
Saygılarımla.
Gayrimenkul piyasası hakkında bilgim yoktur fakat "fiyat" ve "gerçek değer" mevzusu cidden çok derin meseleler. Başlığa bir tek ben mi takıldım acaba dedim. Başlığı sindirmeden videoya geçemeyeceğim sanırım.
KRal ne yazmışsın be.Ekonominin ayrıntılarını bilmem ama aklım var.
Kira almak için ev almak için kredi çekerek almak mallıktır.Bu video için yorumum bu
Özgür Hocanın 67 bine her yıl kira gelirini sabitlemeside enterasan olmuş. Ev sahiplerinin sözleşmede yaklaşık %10 kira artışı öngördüğü bir dönemde. Kiracı bulamadınız masraf felan diyerek 2 sn ile geçiştirmesi de enteresan. Gerçek bir hesap ile paranın bugünki degeri diyeceksin kira artışını öngörmeyeceksin. Büyük bir eksiklik bence..
@@sonsuzlukyolcusu. Yatan yatırım olarak altın bence.Zira yıllık bazda yüzde olarak o artıyo
Sonuna kadar katılıyorum.
Hocam her sene yuzde 10 enflasyon koyuyorsunuz ama 10 sene sonra kira hala 67k diyorsunuz 10 sene önce 500-600tl olan kiralar şu an 1200tl yaptığınız ihmaller sonuçları büyük ölçüde etkiliyor keşke bu hesabı yapmak için farazi konuşmak yerine 10 sene önceki fiyatını bulup şu an ile kıyaslasanız kiralarını yıllık belirtseniz çok daha iyi bir video olabilirdi Kadıköy’de, 2005 yılında fiyatı 211 bin 500 lira olan bir daire, bugün 725 bin lira değerinde. Ümraniye’de ise 10 yıl önce 125 bin 625 liradan satın alınan bir daire, bugün yüzde 181’lik artışla 353 bin 500 lira oldu. Yine 2005 yılında 114 bin 750 liraya Kartal’da alınan bir evin bugünkü değeri 312 bin 250 lirayı bulmuş durumda. Bu, yüzde 172’lik bir artış anlamına geliyor. Bu yazdığım 2015-2005 arası artış bugun denilen tarih 2015' tir. Yanlış anlaşılmasın ben ev iyi bir yatırım demiyorum ama böyle büyük bir fark büyük bir zarar da yok
Alım gücü bazında bakılmalı olaya. Sanki özgür hoca haklı
Videoyu bir daha izleyin, sorularınızın cevabı var
Dostum videoda kiracı bulamama, evde çıkacaq sorunlardan dolayı yapılacak harcamalar vs sebepten o farkın böyle kapandığını farz edelim diyor. Yani ekonomide hep yapılan şekilde bunum sabit şekilde olacağını varsayıyor.
Diyor diyor ama öyle olması için evin 6 ay kiracısız kalması lazım +bu evde kendin de oturabilirsin bunlara değinmiyor İstanbulda bir ev en fazla bir ay kiracısız kalır evin değeri 2.3den 3e çıkarmış en az 6m olur. Benim demek istediğim 2020 2030 10 yıllık hesaplayacağına 2010 2020 rakamlarına bakarsa daha gerçek olurdu. Ben bilindik semtlerin fiyat artışlarını yazdım bir de başakşehir gibi yerleri gelişmemişken alanların evleri 10 katına çıktı. Tek değişkenle bakılmamalı
Şuan 7k kira alan biri 7sene sonra en az 14k kira veriyor
Teşekkürler hocam elinize,dilinize sağlık.
Ufak da olsa mı? Keşke tüm öğretmenlerimiz sizin anlatma kabiliyetinizin 1/3'üne sahip olabilseler hocam. Tek kelime ile harikasınız, inşallah sizin gibi alanında yetkin insanları bu ülkeye maksimum fayda sağlayabilecekleri yerlerde görürüz. 😇
hocam benim yaşadıgim bir ilce de bu işlerle uğraşan biri olarak söylüyorum 2010 yılında aynı mahalle ve aynı sokak ta aynı metrekare (120)sıfır 3+1 ev fiyatları 90 bin tl idi( manisa ilcesi) o evin şu anki fiyatı eskimesine ragmen 300 bin tl.kira getirisi de 1000 bin tl şu an 2010 yıllarında ise kira getirisi 400 tl idi.
Şöyle söyleyeyim o dönemde 90,000Tl alınmıl olan evden şuanki kullanıcısı %10 kar etmiş durumda ortalama olarak, evin değeri bu örnekteki ev gibi uçuk değil gerçek değerinde satılmış demek oluyor bu, ama o evi şu an 300,000 Tl alıp da 10 yıl boyunca kirayı arttırarak ve mükemmel kiracı ile kiraya vererek elde edilecek gelir sonucu evi 600,000 Tl satarsanız evin bugünkü değerine oranla %25-30 arası zarar etmiş olacak evi alacak kişi, sorunu gördünüz mü? Evin 10 yıl önceki değeri gerçek değerindeyken bugünkü değeri gerçek değerine yakın bile değil. Yine soracak olursunuz diye belirtiyorum evi 10 yıl sonra 600,000 değil de 1,200,000 satalım (ki inanın imkansız) ancak ve ancak o zaman evin bugünkü değerinin ederi olduğuna yakın bir değer çıkıyor ve yine mükemmel kiracı ve kira geliri şemasında.
Ah sevgili hocam sizi dinlemek ne büyük zevk. Yıllar geçtikçe matematiğin ne kadar önemli olduğunu anlamak ne acı...
Güneş hnm hocanız matematikten çok iyi anlıyor ama aldığı evin 10yıl sonraki ederini hesaplıyor ama kira getirilerini sabit 10 yıl ayda 7000 tl olarak hesaplıyor.. evin masraflarıda hesaplamak lazımmış:)
Ağzınıza sağlık hocam, emeğinize sağlık. Saygılar
harikasınız hocam agzitiza sağlık çok faydanız dokunuyor daha da güzel videolar gelir umarım
Fakirler ev alir zenginler kirada oturup parayı değerlendirir..Allah yardımcınız olsun hocam..👍👍
Hangi parayı
@@muhammed3041 sende bende olmayan parayı...Kiminde az birikmiş oluyor eve yatırıyor kiminde milyonlar var ticarette işletiyor..Sen üstüne alinma bak bende kendii yazdığımı üstüme alınmıyorum 😂😂🖐
08:52 hesaplama yöntemi başlıyor
Çok iyi olmuş özgür Hocam 👏🏼
Harikasınız hocam çok açıklayıcı konuştunuz verdiğiniz bilgiler altın değerinde çok teşekkür ederim
Merhabalar Özgür Bey, Türkiye ekonomisi için bir bireyin gelirinin yüzde kaçı ile kirada oturması mantıklı olur? Bunun ile alakalı matematiksel bir formül varmı? İyi günler....
Özgür hocam tecrubelerinize dayanarak Onur beyin sorusuna cevap istiyoruz. Saygılar.
Aynen ben de o cevabı bekliyorum hocam.
50/30/20 kuralını hiç daha önce duydun mu bilmiyorum ama sizin için uygun olabilir.
Bu kurala göre aylık kazancinizin yüzde 50sini temel ihtiyaçlarınız için ayirmalisiniz. Bunlar kira ya da konut kredisi, mutfak giderleri ve faturalar, çocukların okul kıyafet masraflarini vs kapsar.
Yüzde 30u ise hobilerinize ayirmalisiniz. Dışarıda ailece bir akşam yemeği, sinema, tiyatro, kurs, tatil vs leri kapsar.
Yüzde 20i ise gelecek veyahut zor zamanlar için birikim.
konupara.com/kisisel-finans/butce-50-30-20-plani-16870/
@@eymc harika, bizim maaşın yarısı sadece kiraya gidiyor. Elektrik su telefon hariç ,temel ihtiyaclar :)
@@eymc hocam bu formül ne kadar güzel gelse de. gelirimizin %50 sine tekabul eden fiyatlara kira maalesef yok.
Hocam bahsettiğiniz ev şuan 7 milyon lira ₺ siz 10 yıl sonraki fiyatı 3 milyon varsaydınız ama hiç kira almasa sahibi yine katlamış fiyatı...
7 milyon olması iyi değil, enflasyon videoda %10, 15 gibi normal bir sayı alınmış. Türkiye'de enflasyon %100 ü geçti, bu sürdürülebilir değil. Ortalama ev fiyatlarının ortalama yıllık gelire oranı 5 i geçtiğinde Amerika'da kriz çıkmış. Türkiye'de ise bu oran 20. Yani 20 yılda kazandığın para ile alabiliyorsun. Parayı boşver, 20 yılı böyle heba etmek zaten saçmalık. Katlamış diyorsun ama enflasyona daha yetişemedi. Domates geçen sene 5 6₺ idi şu an 30-35₺ evin değeri de bu şekilde enflasyon oranında artarsa zarar etmiyorsun. Ama yine de bir kazancın yok. Paranı eve yatırarak enflasyona bel bağlamış oluyorsun. Enflasyon 0 olursa kazancın yok, enflasyon 100 olursa kaybın az, bu nasıl bir yatırım fikri? Paranın reel değerine bak, sayısal artışa değil
Çok teşekkürler emeğinize sağlık
Hocam çok teşekkürler sizi çok seviyoruz severek izliyor takip ediyoruz akedemik bilgilerinizi öyle pratik ve anlaşılılır kolay aktarıyorsunuz ki mükemmelsiniz zekanıza hayranız
Bu videodan sonra , Emlakçılar yasta😂Bir heves size Ataşehirde fiyatlar konusunda yardımcı olan emlakçıya ise AFAKANLAR basıyordur 😆
68 Dislike'ı kim attı sanıyorsunuz 😂😂😂
Bir şey bilmiyor bu adam tatlı su balığı çıkmış 20 katlı gökdelenin tepesine şaşırmış şaşırmış konuşuyor
Fiyatların emlakçıların yükselttiğini sanmak çok yanlış. Aksine doğru fiyata çekmek için uğraşırız. Ancak mal sahipleri yüksek fiyatta tutunmaya çalışıp piyasayı yükseltiyorsa ,ve bu piyasada mülkü bu fiyat bandında talep görmeye başlıyorsa bizim yapabileceğimiz bir şey yok.
@@asok6363 hocam , ülkede ne emlakçı ne de ev sahibi problemi var , genel anlamda ahlak problemi var!Ev sahiplerine bunu diyerek aradan çekileceğinizi düşünüyorsanız , yakın geçmişte ev sahibi olan bir birey olarak şunu söyleyebilirim. Ben simsar olmayan yada alıcıya binmeyen emlakçı görmedim. Şöyle ki : emlakçı %2 hem alıcıdan hem satıcıdan komisyonunu alır ve alıcı ve sarıcı ise vergilendirme %1.5 totalde 3 idi ben aldığımda sanırım bu 4 e çıktı . Bütün bu farkları alıcıya bindiriyor! Şimdi diyeceksiniz ki yine satıcının kabahati! Hayır efendim bütün emlakçılar ahlaklı olsa bunun bilincini satıcıya aktarsa , bütün bir yük sarıcıya da binmez! Emlakçı sırf bi evi satabilmek için , ev sahibinin ağzından konuşuyor bu ülkede! Adamlar kendi çoluk çocuğunu savunmaz , satıcının evini savunduğu kadar!
Edit: Ben yine bi emlakçının , “ya kardeşim elimde bi ev var , sahibi 300 milyar istiyor ama ederi 250 milyar “ bilgin olsun diyeni de görmedim ! Bilmem anlatabildim mi !
Hocam kiraların enflasyon oranı artışından muaf tutulduğunu bir sekilde kabul ettik diyelim ama 10 yıl sonra aynı evin sadece 30% değer artisi ile satılması durumu pek mantıklı gelmedi 🤔
benimde şaşırdığım nokta buydu:)
@@beratyakar4129 ben rakamı merak edip 5milyon lira olarak hesapladim fiyatı 1.250.000 e çıktı. Faizler düşmediği ve sabit düşük faizlerde kalmadığı sürece bir anlam ifade etmiyor.
@@beratyakar4129.
Katılıyorum
bence çok doğru konuşuyor 0 ev alsan 10 yıl sonra 10 yıllık ev oluyor ve evler eskiyor kardeşim eskiyen bir şeye yatırım yapmanın hiç bir anlamı yok bence
Emeğine ve yüreğine sağlık hocam ❤️
Her şey çok açık ve net ! Allah razı olsun Hocam germekten çok kıymetli bilgiler bunlar .
Yorum tutmuş mesajı sileyim de
herkes ne yazdığımı merak etsin
bu söylem ingilizlere aittir
It is too good to be true
Süper :) valla keşke okullarda sizin gibi öğretmenler olsa .bu arada bu formülü o daireyi saran adama anlatıp o gerçek değere evi bana alırmısınız:) şaka bir yana elinize sağlık çok güzel video
Ev falan almıyorum:D
Allah senden razı olsun hocam ülke de doğru şeyleri sebebiyle ayrıntısıyla anlatabilen nadir ekonomistlerdensiniz. Çok şey katıyosunuz devamı gelir umarım.Bu ara da almayı düşündüğüm ev yıllık geliriimin 10 katı
reis peki şuan kaç katı olmuştur ?
Seyrettiğim videolar ve okuduğum yazılar içinde en kayda değer olanı sizinki. Gerçek, matematiksel ve akılcı bilgi veriyor. Teşekkürler