La BONNE et la MAUVAISE façon de ré-évaluer un loyer
HTML-код
- Опубликовано: 13 сен 2024
- ► Clique ici pour télécharger ton exemplaire de mon LIVRE gratuitement ! Offre limitée et réservée aux abonnés RUclips : yanndarwin.com...
Il existe deux façons de réévaluer ton loyer : la bonne, et la mauvaise ! En effet quand certains locataires sont présents depuis plusieurs décennies, le montant du loyer du bien immobilier qu’ils occupent est sans doute trop bas par rapport à la moyenne du marché. Pas de panique, il est possible de le rehausser !
La façon la moins pertinente serait de se baser sur l’IRL (Indice de référence des loyers) qui se base sur l’inflation afin d’augmenter le prix du loyer. Toutefois l’évolution de cet indice reste très faible et ne permet pas de faire une vraie réévaluation de son loyer. De plus pour ce faire, une clause de réévaluation doit être incluse dans le bail afin de fixer à quelle date chaque année, le montant peut être réévalué.
La meilleure façon est d’attendre le départ du locataire pour se lancer dans des travaux de rénovation : la remise à neuf de l’appartement justifie une vraie augmentation du loyer, tout en optimisant ta fiscalité puisque ces travaux passeront dans les charges et diminueront donc le bénéfice imposable !
Une autre méthode serait de louer à des profils plus à risque afin de faire payer le montant du loyer par les allocations tout en effectuant ces travaux de rénovation, mais cette technique est risquée puisque la défiscalisation sera plus faible et que rénover un seul appartement dans un immeuble peut être sujet à de fortes jalousies…
=====================================================
★ MES FORMATIONS :
=====================================================
► La MACHINE à DÉTECTER les BONNES AFFAIRES : yanndarwin.com...
=====================================================
★ MES RÉSEAUX :
=====================================================
► Facebook : / enfinrentable
► Instagram : / darwin_yann
► Twitter : / yann_darwin
► Snapchat : / yanndarwin
► Site internet : enfinrentable.fr/
=====================================================
★ RECOMMANDÉ :
=====================================================
► Découvre l'outil que j'utilise pour créer et gérer un portefeuille boursier PERFORMANT : yanndarwin.com...
► Découvre l'outil le plus PUISSANT que j'utilise au quotidien pour calculer mes projets sans me prendre la tête : bit.ly/Calculer
► J'utilise la banque en ligne BforBank. 130€ OFFERTS avec le code parrain : JLPE
================================
★ LIEN POUR PARTAGER cette vidéo :
================================
► • La BONNE et la MAUVAIS...
Simple & efficace 👍🏽
Salut Yann,
Pour ma part j’ai acheté à l’été 2021 avec le cas que tu cites au début, le locataire présent de longue date, avec loyer trop bas par rapport à la valeur locative estimée par une agence.
Son bail était mal rédigé et la partie réévaluation du loyer complétée seulement sur la partie « date de révision ». J’avais un doute sur la légalité de révision avec l’IRL ( surtout pour gagner 1 euro ).
Hier tout bêtement, j’ai fait le calcul avec l’IRL : + 19€ ! Moi qui ai un loyer trop bas, j’y vois quand même quelque chose d’intéressant quand même dans ma compta.
Quant à la rédaction de mon bail, ne trouvant pas de réponse, j’ai contacté l’ADIL et en ai discuté avec un juriste.
La nouveauté c’est que la jurisprudence considère que même si la partie concernant la révision n’est pas rédigée, elle vaut acceptation par le locataire. Pour ne pas avoir droit de le faire, il faudrait que la partie soit barrée ou qu’il y ait une mention manuscrite d’absence d’augmentation.
Ouuuh... je sens que j'vais aimer cette chaîne RUclips, deuxième vidéo que je regarde, et tu es très convainquant, je dois normalement avoir reçu ton livre par mail, je regarde.. Ouais, c'est bon! 100p en plus, que du bonheur!
Puis je viens de découvrir à l'instant qu'il y à des formats audio "Discussions Rentables" parfait avec ce soleil qui commence à revenir, se détendre en bronzant et en se cultivant, que demander de plus? (gagner de l'argent en même temps..) chaque chose en son temps! :D
Je m'abonne avec grand plaisir, je like, et j'attends avec impatience tes prochaines vidéos, même si j'ai déjà de quoi regarder sur ta chaîne pour quelques jours.. ;)
Bonjour Yann.
Merci pour ces vidéos fort instructives (Il semble que vous ayez su trouver le délicat équilibre entre contenu gratuit pertinent et un marketing serin qui contraste avec les forçats de la vente sur chaque vidéo (dont le contenu est en général médiocre en plus) que l'on ressent chez beaucoup d'autres youtubers. Cela fonctionne plutôt bien avec moi et m'incite à aller vers ce type de personnes pour du payant plus tard. Félicitation!).
Si j'ai bien compris votre propos, il est possible de défiscaliser les travaux réalisés à n'importe quel moment, que le bien soit exploité en nu ou en meublé. Pensez-vous que dans le cadre d'un premier investissement, pour de la colocation/division, une stratégie pertinente peut consister à rechercher un bien offrant le maximum de surface, quitte à ne pas avoir le budget pour tout rénover/exploiter d'un coup. (une maison/immeuble dont on va rénover les parties communes, et seulement 2 ou 3 des 5 chambres par exemple). C'est une stratégie qui me paraît particulièrement intéressante si l'on trouve un bien que l'on va diviser (une partie pour sa résidence principale, une partie pour de la colocation ou pour y réaliser 1 T2 ou 2 studios. Cela me permettrait d'obtenir un PTZ+ réduisant encore les intérêts d'emprunts, et augmentant donc la rentabilité. Car dans mon cas de figure, j'ai une capacité d'emprunt faible pour l'instant (environ 260€/mois, mais un peu de fonds propre (120.000€) pour un apport personnel, et je crains que cela rende l'acquisition plusieurs biens dans un laps de temps court très difficile (je souhaite garder une réserve d'au moins 20.000€ en cas de coup dur) ?
Merci d'avance pour votre réponse.
Tu es investisseur rentable et as déjà eu l’occasion de réévaluer un loyer ? Dis-nous comment tu t’y es pris et si ta méthode a fonctionné dans les commentaires !
Merci pour ta vidéo ! Tu parles de faire des travaux entre 2 locataires. Comment tu finances ça habituellement ? Emprunt ou tu prends dans tes réserves ?
Salut Yann, avec le prélèvement a la source prévu pour l'année prochainement sur les revenus de cette années, es ce que ca vaut le coût de faire des travaux cette année? Vu qu'on ne sera pas imposer sur nos revenus de cette année. J’espère que ma question est a peu pres claire. Merci d'avance pour ta réponse!
Bonjour Yann merci pour ces infos - peut-on indexer un loyer qui était au max du plafonnement à la signature?
Vous êtes vraiment grave
@@Métamorphosiumalors la réponse après diverses consultations c’est oui. C’est parfaitement legal. Ce qui est ´grave’ cest de me plafonner le loyer a 1000 quand jai un remboursement de credit bancaire a 1400 tous les mois. Je fais comment du coup?
Salut Yann,
Je suis très intéressé par ton premier exemple sur un bail de longue date. J'espère que tu le développeras très prochainement pour connaître ton avis sur la question. Car je suis typiquement dans ce cas et d'après l'ADIL je peux augmenter le loyer en me référant à l'indice IRL pratiqué jusqu'à la Loi Alur (mais pas au-delà. Ça me permettrait tout de même de réévaluer le loyer depuis 1998 d'environ 150€/mois. Mais... est-ce bien raisonnable??
A très bientôt, en attendant je découvre ton livre avec plaisir. Je te ferai un feed back!
A+
Bonjour Yann j'ai vraiment besoin de conseils de votre part j'habite dans ce logement où je suis actuellement depuis 20 ans vente bien sûr Mumbai a toujours été renouveler étant donné que je suis très réglo sur mes loyers et jamais de retard quoi que ce soit il n'y a pas très longtemps donc en 2021 mon propriétaire veut augmenter le loyer de 14 € en février mais mon bail s'arrête en juin 2021 donc il me le renouvelle et il veut aussi mon grand tu es un petit peu à l'anniversaire de Mumbai du mois de juin 2021 je voulais vous demander a-t-il le droit de faire ça demelant commenter aussi en juin Merci à VOUS Yann de votre réponse
Bonjour, pourquoi ton livre est il toujours gratuit ? Tu ne veux pas le mettre payant ?
salut yann ,jmabonne avec plaisir sur ta chaine tu m' apprend beaucoup tu fait du bon travail
J'ai un vieil oncle qui est depuis 25 ans dans un vieil immeuble. Avec un tout petit loyer c'est lui qui a mis son chauffage lui-même le truc limite un peu vetuste. Immeuble a été racheté avec un projet de co-propriété pour le moment le loyer semble suspendu. Quelle solution pour lui la meilleure ?