종전자산평가에 있어, 공동주택/다세대의 평가는 개별주택가격으로 하고, 단독/다가구/상가는 건물/토지 구분평가를 한다는데, 이경우, 공동주택과 단독주택의 토지/건물의 가격을 분리하여 동일지역의 토지가격은 대동소이 하다는 관점으로 분석 작업을 하여 보면, 공동주택 건축물의 평당단가는 3,000 ~5,000천만원으로 산출되고. 단독주택 건축물의 평당단가는 0 ~ 400만원으로 평가됨을 볼 수 있습니다. 재개축조합이 지역의 토지를 구매하여 모두 철거한후 아파트를 건설하여, 조합원에 되파는 구조임을 감안하면, 매입 후 철거하여야 할 종전자산 건축물을 평당단가 3,000 ~5,000천만원에 구입해야 한다는 것은 어처구니 없는 상식 이하의 행위입니다. 재건축 조합에서 매입하는 건축물의 평당단가는 아무리 많아도 신축건물의 건축비를 넘지 말아야 할 것이며, 통상 500만원을 초과 하지 않을 것입니다. 즉, "공동주택/다세대 그룹"과 "단독/다가구/상가" 그룹은 가격체계를 달리하고 있는 두 그룹을 하나의 그룹으로 묶어 자산 평가를 하면 안되는 것입니다. 따라서, "공동주택/다세대 그룹"과 "단독/다가구/상가"그룹의 종전자산과 종후자산을 별도로 계산하고 비례율을 산정하여, 각각의 비례율을 적용하여 각각의 조합원이 부담하여야 할 비용을 산정하여야 할 것입니다. 이렇게 해야 종전자산평가 방식을 달리하는 두 그룹 간의 종전자산 평가가 공정하게 될 것입니다. * 각 그룹의 종후자산 계산은 전체단지의 종후자산에서 "공동주택부분 토지면적 지분"과 "단독/다가구/상가 주택부분 토지면적 지분"을 곱하여 얻을 수 있을 것입니다.
초기 재개발 지역에 대지지분이 같은 빌라 두개가 신축 구축 연식이 10년정도 나는 물건이 있을때 신축은 (초투 5억) 구축 (초투 3.2억) 둘중 어떤것 사는것이 맞을까요?? ^^; 너무 고민이네요 ^^ 이유는 구축 감가상각으로 인한 신축과의 감평가 차이가 날까해서 입니다.
잘들었습니다. 아파트 단지 구분상가는 어떻게 산출하나요? 이텍스 상 기준시가x분양평수 인가요? 공공주도 복합개발 관련 현금청산 대상인데, 지금 싸게 나와 살려고 합니다. 기준시가x분양평수하면 사는 금액보다 더 나오는데, 손해는 아니니 착공까지 장사는 되니 그게 맞는 판단인가요?
영상 잘보았습니다 문의좀드릴께요 얼마전 재개발지역내 조합설립인가 되었습니다 궁금한건 큰도로앞 2종 준주거지역 (2004년완공)오피스텔인데 주변에서 개별등기를 하지않아서 손해를 많이 본다고 합니다 세대가 많은데 절반이 전세입니다. 손해가 클꺼같아서 재개발 원치않았지만 결국 이렇게되었네요 우리는 반대를 하고 있지만 어쩔수없이 가야된다면 우린 어떤부분을 알아봐야 할까요?
안녕하세요 초보 부린이인데 소장님 방송이 너무 알기 쉽고 많은 도움이 됩니다... 재개발 예정인 아파트에서 등기상에 자기집의 전용면적과 비슷한 정도의 대지지분이 확인된다면, 부동산에서 아파트 거래시 대략적으로 추산하는 감정평가액에는 이미 대지지분이 포함된 상태인건지요? (아니면 나중에 사업시행승인 이후 감정평가 할 때 대지지분이 다시 추가되는지요) 아파트 재건축에서 대지지분이 중요하다는건 알고있지만, 아파트 재개발에서는 대지지분을 어떻게 계산하는지 궁금합니다.
소장님 정말 대단하십니다. 저도 대연동에서 재개발전문으로 부동산 하고 있는데 매번 잘보고 있습니다. 전 완전 초보구요 엄청바쁘실것 같아요 제가 가장 좋아하는 친구와 라이브공연도 다녀왔는데요 이 영상 한번 보시고 힐링좀 되셨으면 좋겠습니다.ruclips.net/video/QDW7bbO_NAE/видео.html
수도권 비조정대상지역내에 토지가 재개발사업 정비구역으로 들어가 있고 얼마전 사업시행계획인가를 받았습니다. 곧 감정평가가 있을 것 같은데, 서울 강남에 재건축 입주권이 있어 관리처분인가 전 매도를 하고자 합니다. 매도 시 관처전에 하는 게 맞는지요? 조언구합니다. 초롱소장님.
![재개발/재건축 투자, 금액별 추천지역 정리 [헤럴드머니페스타2024]](http://i.ytimg.com/vi/3pTDSwRt6hk/mqdefault.jpg)
![재개발/재건축 투자, 금액별 추천지역 정리 [헤럴드머니페스타2024]](/img/tr.png)
혹시 고시원 인가받은 근생건물인데요 예상 감정평가를 어떻게 계산해야될까요?
감정평가사에게 수수료 주고 받아야될까요 수수료가 비싸다고 들었는데 ㅠ 예상으로라도 계산해보고 싶어서요
꼭 감정평가액을 알아야할 이유가 있으신가요? 증여라든지.. ..
모아타운 바로옆에 근생건물매입하고 싶은데요
혹시 모아가 될지도 몰라서요 미리 계산해보고 현재매입금액과 많이 차이나면 매입 고려해보려고요ㅠ어찌해야될지 몰라 여쭤봅니다
재개발시 같은 아파트에서 층수마다 감정평가달리나오나요?
크게 차이 없습니다.1층은 약간 적을 수 있구요.
@@ChorongRE 네 답변 감사합니다ㅎㅎ
종전자산평가에 있어, 공동주택/다세대의 평가는 개별주택가격으로 하고, 단독/다가구/상가는 건물/토지 구분평가를 한다는데,
이경우, 공동주택과 단독주택의 토지/건물의 가격을 분리하여 동일지역의 토지가격은 대동소이 하다는 관점으로
분석 작업을 하여 보면, 공동주택 건축물의 평당단가는 3,000 ~5,000천만원으로 산출되고. 단독주택 건축물의 평당단가는
0 ~ 400만원으로 평가됨을 볼 수 있습니다.
재개축조합이 지역의 토지를 구매하여 모두 철거한후 아파트를 건설하여, 조합원에 되파는 구조임을 감안하면,
매입 후 철거하여야 할 종전자산 건축물을 평당단가 3,000 ~5,000천만원에 구입해야 한다는 것은 어처구니 없는
상식 이하의 행위입니다. 재건축 조합에서 매입하는 건축물의 평당단가는 아무리 많아도 신축건물의 건축비를
넘지 말아야 할 것이며, 통상 500만원을 초과 하지 않을 것입니다.
즉, "공동주택/다세대 그룹"과 "단독/다가구/상가" 그룹은 가격체계를 달리하고 있는 두 그룹을 하나의 그룹으로
묶어 자산 평가를 하면 안되는 것입니다.
따라서,
"공동주택/다세대 그룹"과 "단독/다가구/상가"그룹의 종전자산과 종후자산을 별도로 계산하고 비례율을 산정하여,
각각의 비례율을 적용하여 각각의 조합원이 부담하여야 할 비용을 산정하여야 할 것입니다.
이렇게 해야 종전자산평가 방식을 달리하는 두 그룹 간의 종전자산 평가가 공정하게 될 것입니다.
* 각 그룹의 종후자산 계산은 전체단지의 종후자산에서 "공동주택부분 토지면적 지분"과 "단독/다가구/상가 주택부분
토지면적 지분"을 곱하여 얻을 수 있을 것입니다.
사람이 살고있는 집이 감평이 높나요? 화초나 나무는 어떻게 되나요?
표준지 공시지가는 어디서 볼수 있나요?
인터넷에 개별주택공시가격 검색하시몃 표준지공시지가도 같이 검색할 수 있는게 나옵니다.
@@ChorongRE 답변감사합니다 재개발에서 감평을 많이 받기위해 봐야할것이 유투버들 마다 말이 다릅니다 대지지분을 봐야한다
또는 표준지 공시지가를 봐야한다
제가볼땐 둘다 연계되있으니
둘중 어느걸 봐도 될것같은데
맞나요? 간단하게 그냥 공주가 비교하고 사도 되나요?
초기 재개발 지역에 대지지분이 같은 빌라 두개가 신축 구축 연식이 10년정도 나는 물건이 있을때 신축은 (초투 5억) 구축 (초투 3.2억) 둘중 어떤것 사는것이 맞을까요?? ^^; 너무 고민이네요 ^^ 이유는 구축 감가상각으로 인한 신축과의 감평가 차이가 날까해서 입니다.
초기지역 투자는 투자금이 적은게 더 낫지않을까요?
오랜 시간을 묻어둬야 하니까요.
그리고 중간에 매도하실 때도 덩치가 무거우면 손바뀜이 더 힘듭니다.
매일 매일 잘 배우고 있습니다 상세한 설명 감사합니다
항상 좋은 정보 감사합니다
구독합니다. 많은 정보 계속 주욱 부탁드립니다.
그럼 단독주택감평가는 토지(공시지가의1,3배)더하기
건물( 개별주택가격의1,3배)이 되나요? 그렇게되면 감정가가 너무높은데 이상하네요
개별주택 가격에는 대지가격이 포함되어 있어요.
잘들었습니다. 아파트 단지 구분상가는 어떻게 산출하나요? 이텍스 상 기준시가x분양평수 인가요? 공공주도 복합개발 관련 현금청산 대상인데, 지금 싸게 나와 살려고 합니다. 기준시가x분양평수하면 사는 금액보다 더 나오는데, 손해는 아니니 착공까지 장사는 되니 그게 맞는 판단인가요?
아주 잘하십니다.많은 도움되었습니다.
영상 잘보았습니다 문의좀드릴께요
얼마전 재개발지역내 조합설립인가 되었습니다
궁금한건 큰도로앞 2종 준주거지역 (2004년완공)오피스텔인데 주변에서 개별등기를 하지않아서 손해를 많이 본다고 합니다
세대가 많은데 절반이 전세입니다. 손해가 클꺼같아서 재개발 원치않았지만 결국 이렇게되었네요
우리는 반대를 하고 있지만 어쩔수없이 가야된다면 우린 어떤부분을 알아봐야 할까요?
궁금했던 사항이 많이 도움이 되었습니다.
부동산에선 다 공시지가가 높다고 좋다고만 하던데.. 소장님 말씀처럼 부동산에서 이야기하는건 개별공시지가로 말하는거군요
그럼 상가주택도 일반단독주택처럼 표준공시지가로 봐야하는건가요?
관심있는 상가주택이 옆 인근 건물들에 비해 유독 개별공시지가가 높던데.. 그럼 안좋은건가요??
공부잘햇습니다 감사합니다
궁금한게 실제 건물이잇는데 공부상에 없답니다 그렇다고 불법건축물은아니라는데
즉 부동산에서는 공무원실수같다는데
물론공무원은인정안하고요
불법건축물아닌가요 그럼 감평때불리하지않는지요
집을 지어놓고 등기접수를 안하면 저렇게 되어 있기도합니다.
불법이라기보다 무허가건물이 되는군요.
토지면적이나,건물을 언제 지었는지에 따라 감평액이 문제가 아니라 분양자격이 없을 수도 있습니다.
@@ChorongRE 대지면적이 나오는 땅이긴한데 어쨋든 감평도 안좋고 그에따라 분양자격도안될수잇는군요
감사합니다
재개발 단독주택 감정평가시 직접 세대별로 들어가서 확인을 하나요?
안녕하세요 초보 부린이인데 소장님 방송이 너무 알기 쉽고 많은 도움이 됩니다... 재개발 예정인 아파트에서 등기상에 자기집의 전용면적과 비슷한 정도의 대지지분이 확인된다면, 부동산에서 아파트 거래시 대략적으로 추산하는 감정평가액에는 이미 대지지분이 포함된 상태인건지요? (아니면 나중에 사업시행승인 이후 감정평가 할 때 대지지분이 다시 추가되는지요)
아파트 재건축에서 대지지분이 중요하다는건 알고있지만, 아파트 재개발에서는 대지지분을 어떻게 계산하는지 궁금합니다.
그건 저도 궁금하네요.
강의 감사합니다^^
저는 빌라 지하를 구매할까 하는데 1층과 재개발시 같은 보상을 받는지요
정보 감사합니다
재개발 지역이라도 연식이 오래된걸 구입했을경우 감정평가가 떨어질수있는건가요??
감가상각이 적용되니까 당연히 줄어들수있습니다.
내공이 보통분은 아니신듯요.. 구독 좋아요 누루고 갑니다~!!
아는게 잘없는 초보이고 추후 재개발이 된다면 아파트분양권을 받아 제가 살고 싶기도 합니다.
본론으로 궁금한게 있는데요
재개발 지역에 아파트 2곳중 하나를 매수 고심중에 있습니다. 둘다 거의 같은 평수대의 아파트이고 같은지역에 다른아파트입니다
1. 84년식 총층이 5층 58.85m제곱, 대지분 16, 계단식
2. 92년식 9층 59.43m제곱, 대지분 9, 엘레베이트
두곳중에 감정평가에 미치는 영향 더나은것은 어느것일까요?
동영상 정말 잘보았습니다
사업시행인가 재개발
물건을 구매 할려고 합니다.
2층 주택을 사야될지
5층 계단없는 아파트를 사야할지 알려 주세요
가격은 둘다 비슷 합니당
감사합니다 잘봤습니다
재개발, 재건축 필살기 50선
전쾌호
동영상 잘보고 갑니다.
물론 구독자구요. ㅎㅎ (생색 아닙니다. ㅎ)
궁금했던 상식을 소장님 덕분에 알고 갑니다.
많은 도움 받습니다. 꾸벅^^
ㅋ다행입니다.^^
사도집의 경우 감정평가가 많이 안좋은가요??
고맙습니다~~너무 필요한 정보네요^^
안녕하세요 부린이입니다..
재개발 단독주택 감정평가관련하여
표준지공시지가로 토지감평을 한다고 하셨는데..
제가 잘 몰라서..ㅜ
표준지공시지가로 검색을 하면 인근 주택주소만 나오던데 어떤걸 기준으로 판단해야 되는건가요?
(예를들면..지번이 가까운..?)
알려주세욥!!
ㅎㅎ 저도 감정평가사는 아니라서...그러나 공부한대로라면 인근 주소지로나오는 그표준지 주택이 기준이되는거지요.
@@ChorongRE 답변 감사합니다. ㅎㅎ 공부할게 많네요 ㅎㅎ
소장님 덕분에 잘 배우고 있읍니다 감사합니당
시행사 시공사 지자체관계자? 만 배부르게 하고 오랜세월 살았던 집한채가 전재산인 서민들은 호구가 되는 말도안되는 웃기는세상!
초록공인님! 어떻게 생각하시나요?
법률해석엔 시원 합니다
소장님 정말 대단하십니다. 저도 대연동에서 재개발전문으로 부동산 하고 있는데 매번 잘보고 있습니다. 전 완전 초보구요 엄청바쁘실것 같아요
제가 가장 좋아하는 친구와 라이브공연도 다녀왔는데요 이 영상 한번 보시고 힐링좀 되셨으면 좋겠습니다.ruclips.net/video/QDW7bbO_NAE/видео.html
재개발에서 똑같은 조건의 2층짜리 단독이라면 1층 상가 있는 상가주택이 유리한가요? 그냥 올 주거용 주택으로 된 주택이 유리할까요? 가격이 같다면 어떤걸 매수하는게 좋을지요?
저라면 상가랑 주택인걸 할듯합니다.
다주택 중과를 쬐금은 피할 수 있으니까요.
@@ChorongRE 답변감사합니다. 상가주택 매수하게 되면 조합아파트분양권과 상가 1+1으로 받나요?
계산이. 매우복잡해서. 하긴 어려을듯해도 강의감사합니다
경기. 의왕시. 아파트 매가3억
공주가. 1억2천. 2층
지분. 14평. 실평. 19평
집옆도로. 2차선. 도보도로
차선도로. 잇습니다.
사업시행전인데. 걱정 이여서요
주소가. 산으로되서 걱정
어느정도감정가. 예상되까요
선생님. 부탁드려요
재개발에서 어쩔 수 없이 현금청산을 하는 경우 보상금액이 어떻게 되나요?
감평가/권리가 보다는 높을 것 같고... 시세보다는 약할 것 같은데요..
보통 시세의 어느 정도로 현금청산되는지 궁금하네요.
보통 협의로 확정하는거라....만족 안될 경우에 지토위,중토위 등에서 정해지는 금액으로 청산되기도 하더군요.
어차피 오래된 70년대 ~80년대 주택 인데 땅값이 무게가 있징 건물값이 차이 나바야 얼마나 차이가 ??
딱지가 있는냐 ?? 현금 정산 되느냐??
대지지분상 평형대 분배가 더 중요하지 않냐요??
감사해용
아파트와 다세대 중에는 동일조건이면 뭐가 좋을까요??
아파트가 낫겠죠? 공동주택 공시가격이 동일하다면...
너무나 당연한 얘기를 너무
길게 하네
재개발에 대해 많이 알고 계신분한테는 전부 당연한 이야기들이지요.^^*
말 겁나 띠겁게 하네 그럼 보지마이 꼰대야
수도권 비조정대상지역내에 토지가 재개발사업 정비구역으로 들어가 있고 얼마전 사업시행계획인가를 받았습니다. 곧 감정평가가 있을 것 같은데, 서울 강남에 재건축 입주권이 있어 관리처분인가 전 매도를 하고자 합니다. 매도 시 관처전에 하는 게 맞는지요? 조언구합니다. 초롱소장님.
제가 있는곳은 비규지역 부산이라서 서울 지역은 전혀 아는게 없습니다. 서울 해당재개발지역 앞에 계신 소장님들께 조언을 구하심이..