Puoi scaricare il tuo template gratuitamente: www.davideravera.it/analisi-per-investimenti-immobiliari/ P.S. Un punto importante che mi sono scordato di menzionare nel video è che un mutuo a tasso fisso ti dà un'ottima esposizione ai tassi d'interesse. Infatti se i tassi non si abbassassero come previsto, avrei un mutuo a tasso fisso e sarei quindi protetto. Al contrario, se i tassi scendessero più del previsto avrei la possibilità di surrogare il mutuo, con conseguente riduzione del tasso d'interesse e incremento della redditività dell'investimento. Ditemi la vostra! Buon fine settimana a tutti 🤗
Complimenti per il tuo investimento immobiliare, analisi chiara e precisa. Per risalire in modo rapido (anche se impreciso) alla rendita netta di un immobile affittato, di solito sottraggo un 40% di costi dall'affitto lordo (cedolare 21%, IMU, manutenzioni), anche se questo non è il tuo caso.
Sicuramente un video con più suggerimenti, dove si analizzano nello specifico i costi e le varie fasi di acquisto sarebbe di grandissimo aiuto. Complimenti per l’acquisto.😉
Ciao Davide video sicuramente interessante e ben strutturato come sempre ma a mio parere i conti sono "viziati" da un fattore importante e una scelta molto particolare: come hai specificato è la tua prima casa/abitazione principale e di fatto sub affitto due stanze... questo comporta non pagare IMU/tasi prima casa ma questo non è la norma...chi fa un investimento immobiliare affitta una seconda casa gravata da IMU che può essere anche molto elevato. Dovresti fare il caso in cui si paga questa tassa e vedere cash flow come cambia. Mi sembra manchino anche le spese condominiali che gravano sul proprietario (se ci sono) che non ho capito se hai inserito nel 10% di costi operativi annui
Ciao Davide! In realtà il cash flow migliorerebbe nel computo, perché avrei una stanza in più da affittare che coprirebbe ampiamente IMU e detrazioni interessi passivi. Tutte le spese sono al di fuori dell’affitto e ripartite tra me e gli inquilini e quindi non sono un costo (e se fosse affittata totalmente, sarebbero di nuovo totalmente a carico loro).
Complimenti Davide! Ottimo l'aver sfruttato le agevolazioni prima casa ma allo stesso tempo aver affittato le due stanze. Non scalabile ma comunque bell'idea 💪💪💪
Grazie 🙏🏻 sì sì sicuramente. Lo svantaggio principale nella seconda sono i costi iniziali. Per la rendita potrebbe essere appena superiore perché l’entrata di una terza camera va a più che colmare il pagamento dell’IMU.
Benone Davide! continua così non dimentichiamoci che la leva ti ha permesso di fare un investimento extra, non è solo una questione di, avresti fatto meglio sui mercati ;)
Ciao Ciri grazie mille 🙏🏻 Assolutamente d’accordo, se avessi preso 150k e investito cash su un immobile sarei d’accordo sul fatto che il confronto sarebbe impietoso con l’azionario. Con la leva il profilo rischio-rendimento si assomiglia molto con i pro (possibilità di ridurre mutuo se scendono tassi, possibilità di crescere l’affitto nel tempo, trarre vantaggio da eventuale rivalutazione dell’immobile con l’inflazione, avere una camera senza dover pagare un affitto) e i contro (il principale probabilmente un forte rischio specifico per la concentrazione dell’investimento) del caso.
Bravo Davide bel contenuto, non sono un fan dell'immobile (anche se ho un mutuo) ma il tuo video è comunque interessante, mi è piaciuto il discorso relativo alla scarsa correlazione 💪
Ciao Da! Grazie mille 🙏🏻 Si si ogni investimento ha pregi e difetti, non sono nemmeno io dell’idea che un immobile preso da sé sia un grande investimento (a meno di casistiche particolari). I vantaggi sono per lo più relativi alla leva a basso costo che può amplificare i rendimenti, sottolineo PUÒ perché poi dipende dall’esecuzione dell’investimento, oltre appunto a un discorso di costruzione di un patrimonio con asset che hanno caratteristiche distinte tra loro.
Direi di si. Con Under36 penso tu abbia le normali condizioni dell’acquisto prima casa, ossia che devi spostare la residenza nel comune di acquisto entro i 18 mesi. Ovvio, se vai a risiedere nell’immobile che hai acquistato non lo puoi affittare, però puoi valutare l’affitto parziale come ho fatto io.
Ciao! Quest'anno sono ancora in regime forfettario e quindi non avrei potuto detrarre tutti i costi accessori, arrivo a IRPEF zero o quasi il primo anno aggiungendo qualche spesa medica che ho avuto. Sul canone concordato dovrò vedere il prossimo anno passando in cedolare probabilmente se ci sto dentro o quanto dovrei ridurre gli affitti per poterci rientrare.
Davide io ho una casa in affitto da 5 anni non ci vivo ma con studenti dentro , 3 camere , devi aggiungere costi di manutenzione ordinaria e straordinaria , reimbiancare le camere quando il coinquilino cambia , vero é che fino a quando vivrai li tutte le spese straordinarie come il rubinetto che perde o la caldaia che non funziona sarai anche tu ad usufruirne però quando andrai via dovrai metterle in conto , perché poi come é giusto che sia chi paga pretende . ci si guadagna ma non è facile come sembra , almeno questo é il mio punto di vista .
Ciao! Grazie mille per il tuo feedback. Intendi costi di manutenzione superiori? Perché nel foglio ho considerato un 10% delle entrate lorde come costi di manutenzione.
@@DavideRavera scusami effettivamente non avevo visto il 10% lordo no direi che a conti fatti ci può stare , chiaramente come di ho detto fin quando ne ususfruisci in prima persona sono costi che si ammortizzano , quando metterai un altro inquilino ti converrà cercare un tuttofare della zona per andare a fare manutenzione a chiamata , io ho trovato un signore per esempio ed i ragazzi chiamano direttamente lui .
@@AndyCasamaina Ottimo allora sto andando nella direzione giusta, ho già trovato un tuttofare di fiducia che mi ha fatto i lavoretti iniziali. Grazie mille per tutti i consigli 🙂
Posso consigliarti di far un contratto a cedolare secca si del 21% ma sui 700€ di affitto, metti qualcosina in spese di gestione non tassate? Io affitto un’appartamento su a Monza a 600€ di cui 2.000 sono di condominio, e 200€ assicurazione casa, su 7.200 di affitto le tasse le pago su 5.000 invece su 7.200 (1.512/7.200 tassato) (1.050/5.000 tassato)
Ciao Matteo, le spese, comprese quelle di condominio sono tutte escluse, quindi vengono divise tra noi 3 non pago imposte su quegli incassi 🙂 per l’assicurazione non ci avevo pensato però potrebbe essere un’idea! La cedolare non l’ho fatta perché ho le detrazioni relative alla compravendita e io ero forfettario per il 2024, quindi non avrei potuto usufruire delle detrazioni. Dal 2025 al rinnovo passerò i contratti a cedolare secca 😉 Grazie per il commento!
ciao,io non sono di Parma e non conosco bene la città, grazie alle tue informazioni ho capito che è una città dove si può investire sull'immobiliare. 160 k per una casa a 3 stanze da affittare a 350 o più è un ottimo investimento che non trovi facilmente in altre città. Grazie a te ho preso in considerazione di valutare il prossimo investimento a Parma.
Hai fatto benissimo ad optare per l'affitto parziale piuttosto che uno tradizionale a famiglia (te lo dice uno che ha affrontato la via crucis dello sfratto per morosità). Potresti chiarire meglio il discorso del rendimento al 7% sul deposito cauzionale?
Sì sì ha avuto un impatto, oltre a voler andarci a vivere, e quindi per forza di cose non mi rimaneva che affittare le stanze libere. Ho un cuscinetto abbastanza sostanzioso che mi serve per la mia attività, quindi i depositi cauzionali posso tranquillamente investirli mentre restano lì bloccati, tanto ho l’altra liquidità per rimborsarli quando dovessero uscire.
Ok, su questo non sono sicuro. Pensavo di sì essendo comunque due contratti separati di locazione parziale, però verificherò sicuramente con l'ASPPI se il prossimo anno decidessi di mettere solo una delle due in cedolare 😀
Ciao Davide, se avessi avuto tutti i soldi cash senza fare mutuo avresti optato per un investimento immobiliare tipo quello che hai fatto? Io ci vedo una serie di problemi che potrebbero presentarsi nel lungo periodo, quindi escludendo il discorso solito dei rischi che inquilini potrebbero non pagare ecc.. La casa è un bene molto esposto alla svalutazione da invecchiamento tecnologico, ovvero con l’andare del tempo le nuove abitazioni con classi energetiche più avanzate possono di fatto essere più richieste e quindi veder svalutati immobili meno recenti. La cosa che sembra più preoccupante è l’avvento delle case prefabbricate che stanno avendo ottimo riscontro in Europa in questi ultimi anni ed hanno un costo molto più accessibile. Queste case costano molto meno, e consentono alle persone di avere una villetta con giardino senza fare mutui lunghissimi. Se vogliamo vederci anche un altro possibile rischio è quello del calo demografico che porterà sicuramente molti immobili non di pregio ad essere liquidati per disperazione. Il rischio specifico della zona, nonché il rischio bolla delle zone che effettivamente sono le poche ad aver registrato la crescita. Chi compra immobili in centro a Milano oggi, compra immobili potenzialmente in bolla e non sapendo quando potrebbe scoppiare è sicuramente una mossa rischiosa comprarli quando li vogliono tutti anche se effettivamente hanno una certa redditività al momento. Comunque sia, avessi avuto 150 k cash senza fare mutuo, non avresti preferito investirli in un etf globale tipo JEGA? L’immobile ti porta poi a pagare le tasse sulla redditività e quindi dovrebbe essere visto come investimento fiscalmente inefficiente a prescindere. Fammi sapere che ne pensi..
L'investimento immobiliare conviene con leva finanziaria, altrimenti i rendimenti, a parte situazioni particolari, sono inferiori a quelli di un investimento azionario. Quindi non avrei sicuramente speso 150k cash per comprare l'immobile. Tutte le altre cose son considerate: rischio mancato ingresso / inquilino moroso, costo di rinnovamento e manutenzione (è comunque una palazzina con cappotto e serramenti rifatti, quindi se questa diventa vecchia, devono prima buttar giù il 90% dei condomini a Parma). Il calo demografico è un fenomeno che a oggi interessa maggiormente centro-sud e paesini. Parma è diventata la seconda città più popolosa in ER e ha una popolazione in crescita, oltre a tutti gli studenti che probabilmente non hanno la residenza in città. Le villette prefabbricate le devi mettere su un terreno, gli spazi sono limitati, soprattutto in città.
Ok, quindi di fatto non usando la leva finanziaria non sarebbe nemmeno da prendere in considerazione. Sul resto, boh sono tue considerazioni esattamente come le mie che ho fatto. Ovvero puoi benissimo avere ragione oppure no. L’immobiliare ha questo rischio, che è probabilmente da ricondurre principalmente alla mancata diversificazione. Nei mercati finanziari ( azionario globale o lazy portfolio) puoi permetterti il “ lusso “ di fregartene altamente dei cambiamenti, magari importanti, che verranno.. puoi permetterti di guadagnare senza dover scommettere su qualcosa. Devi solo scommettere sulla prosecuzione del capitalismo, il quale sappiamo bene è sostenuto dalle banche centrali con poteri illimitati ( stampaggio e iniezione liquidità no limits )
Ciao Davide, grazie per questo contenuto, unico appunto manca imposta di registro per acquisto casa, imposte catastale e ipotecaria o le hai comprese nella voce "costo immobile"?
Ciao! Hai ragione non ho tirato fuori quelle cifre, ma messo diretto il costo notaio. Ti spiego: nei 2900 di costo notaio hai le imposte relativamente all'acquisto. Per il mutuo, anche li, le imposte prelevate dal notaio sono dentro al costo notaio, mentre l'imposta sostitutiva addebitata in erogazione mutuo dalla banca l'ho inserita a parte 😉
Capitale intendi investimenti finanziari? Si può e potrebbe convenirti quando hai esaurito la tua capacità reddituale. Se no ti conviene il mutuo che è il prestito più economico sul mercato.
Davide come mai hai deciso di concentrare buona parte del tuo patrimonio mobiliare in un singolo investimento immobiliare? considerando che sei giovanissimo il ritorno dell'investimento azionario sarebbe stato maggiore dell'acquisto a rendita di un singolo immobile residenziale ,nell'impotesi che vada tutto bene, in quanto se dovessero sorgere rogne tra tempo opportunita' del tempo perso, rotture di ()(),rogne varie e spese legali sarebbe certamente un investimento in perdita; io sono del parere una prima casa e via...poi al giorno d'oggi con tante opportunita' di investimento che gia' 20 anni fa non esistevano....poi da te da un consulente finanziario....boh
E chi ti ha detto che non investo anche nell’azionario 😅 buona parte dei miei investimenti sono su un portafoglio prevalentemente azionario, semplicemente l’immobile ti dà un effetto leva che non puoi avere sull’azionario e il ritorno sul capitale investito sarà con buone probabilità in linea con quello che avrei avuto sull’azionario. Questa storia di rogne e spese legali anche lì è un bias. Se capita è una sfortuna ed è un caso estremo, ovviamente è una possibilità, ma non è la normalità. Così come possiamo avere un altro decennio perduto sull’azionario, non è probabile, è possibile.
@@DavideRavera Davide dopo essere arrivato a possedere (di cui alcune in comproprieta') 6 case due box ed un posto auto scoperto, sono convinto che a meno che la casa non la prendi ad un prezzo davvero conveniente ossia a meno del costo dei mattoni e del suolo non sia tanto conveniente rispetto ad investimenti alternativi; io di rotture di c....i ne ho avute tanti,da diversi anni non tantissimi sto respirando, mi rimane un unico immobilie ancora a reddito con cedolare a 10% ma fra due anni quando scade il contratto liquidero' anche quest'ultimo; una bella prima casa e stop, il resto rendita mobiliare...; in bocca al lupo in ogni caso!
Seconda casa hai probabilmente un 5% di costi in più (rispetto a prezzo di compravendita) per il resto siamo lì perché potrei affittarla totalmente anziché parzialmente
Ma è compatibile il fatto di non pagare IMU e godere delle detrazioni delle rate del mutuo (cose che presuppongono la residenza in quella casa) con un contratto di affitto sempre in tale casa?
Ciao, il video è ben fatto ma, secondo me, è "viziato" da un pdv logico poiché non tiene conto del "fattore tempo" da dover dedicare alla gestione dell'immobile e che non impieghi nella tua professione principale. Che ne pensi? Ciao!
Verissimo da un certo punto di vista. D'altro canto il tempo che posso impiegare alla mia attività è già in un certo senso limitato: ad esempio cerco di non superare un determinato numero di chiamate al giorno per poter dare il massimo delle mie energie con ogni cliente. Da un punto di vista "mentale" le attività dell'immobile trovo almeno per ora siano più semplici e comunque diverse dal quotidiano. In generale ho acquistato ad aprile e dal momento che è affittato ho perso al più un paio d'orette per un problema di infiltrazione che abbiamo dovuto risolvere. Spero possa limitarsi tutto in qualche ora all'anno, ma non lo vedo a oggi come un limite.
Sulla destra ci sono i 3 numeri - primo cash flow su apporto di capitale - secondo cash flow più pagamento quota capitale su apporto di capitale - terzo cash flow più pagamento quota capitale più rivalutazione immobile su apporto capitale. I 3 numeri sono netti imposte e pagamento rata mutuo (nel due e tre vengono reinseriti quota capitale che fondamentalmente va a incrementare il mio patrimonio netto).
Che bella città che è Parma perché a Ravenna dove vivo e sono agente immobiliare: 1. Con 150K ci compri un bilocale con condizioni decenti come il tuo, in una palazzina del '70, affitto intorno a €600 max, quindi ovviamente va comprato come seconda casa e addio agevolazioni 2. €350 per camera è direi più di quello che chiedono qui. 3. L' agenzia immobiliare per il compratore varia dal 2,5 al 4% con minimo di 3/5k. Che dici, cambierà un po' il rendimento?
Ciao Flavio! Sì direi che potrebbe essere un problema starci dentro a meno che non si riducano molto i tassi d’interesse. 🙁 a Parma si è probabilmente avvantaggiati dal grande numero di studenti e alcune grandi aziende che ha portato su il costo degli affitti.
Bravo Davide,si vede benissimo che sei una persona equilibrata che ha degli obiettivi prestabiliti per la sua vita.In bocca al lupo per il lavoro e per il resto.
Avevo quasi una decina di persone in fila per prendere le 2 camere, ho finito i lavori ed era già affittata prima che uscisse l’artigiano di casa che tinteggiava 😅 A Parma i prezzi sono questi purtroppo. L’avrei probabilmente potuta affittare a 380 / 400 ma ho preferito affittarla più semplicemente e cercando di proporla con un prezzo medio / medio-basso.
@@DavideRavera ciao, ti capisco perchè io ho appena acquistato casa a Monza vicino all'università e l'ho ristrutturata completamente, il mio intento è quello di mettere le stanze a 580 euro perchè ci sono molte spese dietro: 530 li uso solo per pagare tasse + debiti contratti per far avere agli studenti la casa, 50 (per stanza) sono di puro guadagno, e dopo 2 anni in ballo per sta cosa ne meriterei pure di più. La gente non si rende conto che è molto poco per una casa perfetta (appunto, appena ristrutturata) vicino all'università e pretende di spendere 400 euro tutto compreso, ma non è possibile: se ti do la stanza anche solo a 520 vado in perdita ogni mese, quindi mi converrebbe vendere casa e investire quei soldi in altro, togliendo camere a disposizione nella zona. Al prezzo che voglio non ho problemi a trovare inquilini perchè è basso ma molti non se ne accorgono e pretendono.... cioè io rinuncio a vacanze per anni per comprarti una casa, spendo quei soldi per dare una camera a te anzichè usarli per me e pretendi pure un prezzo per il quale vado in perdita??? Molti non si rendono conto dell'immenso favore che faccio alla comunità
Il mercato immobiliare prezza anche la qualità della vita. A Palermo con 150 € trovi stanza singola, vivi infatti in un posto di merda senza infrastrutture/servizi/lavoro.
1:24 sei a Parma bro. Vorrei proprio vedere queste "microzone" dove non passeresti solo la notte 🤣. Se vieni a Palermo giri con una squadra di guardie del corpo allora.
Puoi scaricare il tuo template gratuitamente: www.davideravera.it/analisi-per-investimenti-immobiliari/
P.S. Un punto importante che mi sono scordato di menzionare nel video è che un mutuo a tasso fisso ti dà un'ottima esposizione ai tassi d'interesse. Infatti se i tassi non si abbassassero come previsto, avrei un mutuo a tasso fisso e sarei quindi protetto. Al contrario, se i tassi scendessero più del previsto avrei la possibilità di surrogare il mutuo, con conseguente riduzione del tasso d'interesse e incremento della redditività dell'investimento.
Ditemi la vostra! Buon fine settimana a tutti 🤗
Bel video Davide. Complimenti!
Grazie mille 😉💪
Complimenti per questo acquisto e per la nuova avventura nell'immobiliare!
Grazie 🙏🤗
Complimenti per il tuo investimento immobiliare, analisi chiara e precisa.
Per risalire in modo rapido (anche se impreciso) alla rendita netta di un immobile affittato, di solito sottraggo un 40% di costi dall'affitto lordo (cedolare 21%, IMU, manutenzioni), anche se questo non è il tuo caso.
Grazie mille 🙏🏻 direi che mi torna, sarebbe molto simile al mio risultato aggiungendo IMU, ottimo modo per semplificare il calcolo
Ciao Davide.faresti anche un video per quanto riguarda la negoziazione per l'immobile e agenzia?
Grazie mille
Sicuramente un video con più suggerimenti, dove si analizzano nello specifico i costi e le varie fasi di acquisto sarebbe di grandissimo aiuto. Complimenti per l’acquisto.😉
Ciao Vincenzo! Grazie mille per il messaggio e feedback 🙏🏻
A bomba Davide!!
💪🏻💪🏻💪🏻
Ciao Davide video sicuramente interessante e ben strutturato come sempre ma a mio parere i conti sono "viziati" da un fattore importante e una scelta molto particolare: come hai specificato è la tua prima casa/abitazione principale e di fatto sub affitto due stanze... questo comporta non pagare IMU/tasi prima casa ma questo non è la norma...chi fa un investimento immobiliare affitta una seconda casa gravata da IMU che può essere anche molto elevato.
Dovresti fare il caso in cui si paga questa tassa e vedere cash flow come cambia.
Mi sembra manchino anche le spese condominiali che gravano sul proprietario (se ci sono) che non ho capito se hai inserito nel 10% di costi operativi annui
Ciao Davide! In realtà il cash flow migliorerebbe nel computo, perché avrei una stanza in più da affittare che coprirebbe ampiamente IMU e detrazioni interessi passivi.
Tutte le spese sono al di fuori dell’affitto e ripartite tra me e gli inquilini e quindi non sono un costo (e se fosse affittata totalmente, sarebbero di nuovo totalmente a carico loro).
Complimenti Davide! Ottimo l'aver sfruttato le agevolazioni prima casa ma allo stesso tempo aver affittato le due stanze. Non scalabile ma comunque bell'idea 💪💪💪
Grazie 🙏🏻 sì sì sicuramente. Lo svantaggio principale nella seconda sono i costi iniziali. Per la rendita potrebbe essere appena superiore perché l’entrata di una terza camera va a più che colmare il pagamento dell’IMU.
Benone Davide! continua così non dimentichiamoci che la leva ti ha permesso di fare un investimento extra, non è solo una questione di, avresti fatto meglio sui mercati ;)
Ciao Ciri grazie mille 🙏🏻
Assolutamente d’accordo, se avessi preso 150k e investito cash su un immobile sarei d’accordo sul fatto che il confronto sarebbe impietoso con l’azionario. Con la leva il profilo rischio-rendimento si assomiglia molto con i pro (possibilità di ridurre mutuo se scendono tassi, possibilità di crescere l’affitto nel tempo, trarre vantaggio da eventuale rivalutazione dell’immobile con l’inflazione, avere una camera senza dover pagare un affitto) e i contro (il principale probabilmente un forte rischio specifico per la concentrazione dell’investimento) del caso.
Bravo Davide bel contenuto, non sono un fan dell'immobile (anche se ho un mutuo) ma il tuo video è comunque interessante, mi è piaciuto il discorso relativo alla scarsa correlazione 💪
Ciao Da! Grazie mille 🙏🏻
Si si ogni investimento ha pregi e difetti, non sono nemmeno io dell’idea che un immobile preso da sé sia un grande investimento (a meno di casistiche particolari). I vantaggi sono per lo più relativi alla leva a basso costo che può amplificare i rendimenti, sottolineo PUÒ perché poi dipende dall’esecuzione dell’investimento, oltre appunto a un discorso di costruzione di un patrimonio con asset che hanno caratteristiche distinte tra loro.
Ciao Davide, se hai acquistato la casa con le agevolazioni under 36 si può comunque mettere a reddito?
Direi di si. Con Under36 penso tu abbia le normali condizioni dell’acquisto prima casa, ossia che devi spostare la residenza nel comune di acquisto entro i 18 mesi. Ovvio, se vai a risiedere nell’immobile che hai acquistato non lo puoi affittare, però puoi valutare l’affitto parziale come ho fatto io.
ciao Davide, perchè non hai optato per la cedolare secca con il canone concordato al 10% ?
Ciao! Quest'anno sono ancora in regime forfettario e quindi non avrei potuto detrarre tutti i costi accessori, arrivo a IRPEF zero o quasi il primo anno aggiungendo qualche spesa medica che ho avuto. Sul canone concordato dovrò vedere il prossimo anno passando in cedolare probabilmente se ci sto dentro o quanto dovrei ridurre gli affitti per poterci rientrare.
Davide io ho una casa in affitto da 5 anni non ci vivo ma con studenti dentro , 3 camere , devi aggiungere costi di manutenzione ordinaria e straordinaria , reimbiancare le camere quando il coinquilino cambia , vero é che fino a quando vivrai li tutte le spese straordinarie come il rubinetto che perde o la caldaia che non funziona sarai anche tu ad usufruirne però quando andrai via dovrai metterle in conto , perché poi come é giusto che sia chi paga pretende . ci si guadagna ma non è facile come sembra , almeno questo é il mio punto di vista .
Ciao! Grazie mille per il tuo feedback. Intendi costi di manutenzione superiori? Perché nel foglio ho considerato un 10% delle entrate lorde come costi di manutenzione.
@@DavideRavera scusami effettivamente non avevo visto il 10% lordo no direi che a conti fatti ci può stare , chiaramente come di ho detto fin quando ne ususfruisci in prima persona sono costi che si ammortizzano , quando metterai un altro inquilino ti converrà cercare un tuttofare della zona per andare a fare manutenzione a chiamata , io ho trovato un signore per esempio ed i ragazzi chiamano direttamente lui .
@@AndyCasamaina Ottimo allora sto andando nella direzione giusta, ho già trovato un tuttofare di fiducia che mi ha fatto i lavoretti iniziali. Grazie mille per tutti i consigli 🙂
@@DavideRavera sei tu che sei molto bravo continua così ho preso parecchi spunti da tutti i tuoi video !!
Nooo grande Davide non sapevo fossi a Parma! Allora vengo a vederla dal vivo 😂
Assolutamente, organizziamoci 😂 anche tu di Parma Jacopo?
@@DavideRavera Si ! Tra l’altro, coincidenza con il video ho acquistato anche io casa da poco. Non resta che fare un bel raduno 😂🫶🏼
Posso consigliarti di far un contratto a cedolare secca si del 21% ma sui 700€ di affitto, metti qualcosina in spese di gestione non tassate? Io affitto un’appartamento su a Monza a 600€ di cui 2.000 sono di condominio, e 200€ assicurazione casa, su 7.200 di affitto le tasse le pago su 5.000 invece su 7.200 (1.512/7.200 tassato) (1.050/5.000 tassato)
Ciao Matteo, le spese, comprese quelle di condominio sono tutte escluse, quindi vengono divise tra noi 3 non pago imposte su quegli incassi 🙂 per l’assicurazione non ci avevo pensato però potrebbe essere un’idea!
La cedolare non l’ho fatta perché ho le detrazioni relative alla compravendita e io ero forfettario per il 2024, quindi non avrei potuto usufruire delle detrazioni. Dal 2025 al rinnovo passerò i contratti a cedolare secca 😉
Grazie per il commento!
ciao,io non sono di Parma e non conosco bene la città, grazie alle tue informazioni ho capito che è una città dove si può investire sull'immobiliare. 160 k per una casa a 3 stanze da affittare a 350 o più è un ottimo investimento che non trovi facilmente in altre città. Grazie a te ho preso in considerazione di valutare il prossimo investimento a Parma.
Parma è un’ottima città! Ci sono anche apt che puoi strutturare con 2 camere + cucina che ti possono costare 100 / 120k
Hai fatto benissimo ad optare per l'affitto parziale piuttosto che uno tradizionale a famiglia (te lo dice uno che ha affrontato la via crucis dello sfratto per morosità). Potresti chiarire meglio il discorso del rendimento al 7% sul deposito cauzionale?
Sì sì ha avuto un impatto, oltre a voler andarci a vivere, e quindi per forza di cose non mi rimaneva che affittare le stanze libere.
Ho un cuscinetto abbastanza sostanzioso che mi serve per la mia attività, quindi i depositi cauzionali posso tranquillamente investirli mentre restano lì bloccati, tanto ho l’altra liquidità per rimborsarli quando dovessero uscire.
Ciao,
Se non erro non è possibile avere due tassazioni diverse per lo stesso immobile.
Percui o fai tutto a cedolare secca o tutto Irpef
Ok, su questo non sono sicuro. Pensavo di sì essendo comunque due contratti separati di locazione parziale, però verificherò sicuramente con l'ASPPI se il prossimo anno decidessi di mettere solo una delle due in cedolare 😀
Ciao Davide, se avessi avuto tutti i soldi cash senza fare mutuo avresti optato per un investimento immobiliare tipo quello che hai fatto?
Io ci vedo una serie di problemi che potrebbero presentarsi nel lungo periodo, quindi escludendo il discorso solito dei rischi che inquilini potrebbero non pagare ecc..
La casa è un bene molto esposto alla svalutazione da invecchiamento tecnologico, ovvero con l’andare del tempo le nuove abitazioni con classi energetiche più avanzate possono di fatto essere più richieste e quindi veder svalutati immobili meno recenti.
La cosa che sembra più preoccupante è l’avvento delle case prefabbricate che stanno avendo ottimo riscontro in Europa in questi ultimi anni ed hanno un costo molto più accessibile.
Queste case costano molto meno, e consentono alle persone di avere una villetta con giardino senza fare mutui lunghissimi.
Se vogliamo vederci anche un altro possibile rischio è quello del calo demografico che porterà sicuramente molti immobili non di pregio ad essere liquidati per disperazione.
Il rischio specifico della zona, nonché il rischio bolla delle zone che effettivamente sono le poche ad aver registrato la crescita.
Chi compra immobili in centro a Milano oggi, compra immobili potenzialmente in bolla e non sapendo quando potrebbe scoppiare è sicuramente una mossa rischiosa comprarli quando li vogliono tutti anche se effettivamente hanno una certa redditività al momento.
Comunque sia, avessi avuto 150 k cash senza fare mutuo, non avresti preferito investirli in un etf globale tipo JEGA?
L’immobile ti porta poi a pagare le tasse sulla redditività e quindi dovrebbe essere visto come investimento fiscalmente inefficiente a prescindere.
Fammi sapere che ne pensi..
L'investimento immobiliare conviene con leva finanziaria, altrimenti i rendimenti, a parte situazioni particolari, sono inferiori a quelli di un investimento azionario. Quindi non avrei sicuramente speso 150k cash per comprare l'immobile.
Tutte le altre cose son considerate: rischio mancato ingresso / inquilino moroso, costo di rinnovamento e manutenzione (è comunque una palazzina con cappotto e serramenti rifatti, quindi se questa diventa vecchia, devono prima buttar giù il 90% dei condomini a Parma). Il calo demografico è un fenomeno che a oggi interessa maggiormente centro-sud e paesini. Parma è diventata la seconda città più popolosa in ER e ha una popolazione in crescita, oltre a tutti gli studenti che probabilmente non hanno la residenza in città. Le villette prefabbricate le devi mettere su un terreno, gli spazi sono limitati, soprattutto in città.
Ok, quindi di fatto non usando la leva finanziaria non sarebbe nemmeno da prendere in considerazione.
Sul resto, boh sono tue considerazioni esattamente come le mie che ho fatto.
Ovvero puoi benissimo avere ragione oppure no.
L’immobiliare ha questo rischio, che è probabilmente da ricondurre principalmente alla mancata diversificazione.
Nei mercati finanziari ( azionario globale o lazy portfolio) puoi permetterti il “ lusso “ di fregartene altamente dei cambiamenti, magari importanti, che verranno..
puoi permetterti di guadagnare senza dover scommettere su qualcosa.
Devi solo scommettere sulla prosecuzione del capitalismo, il quale sappiamo bene è sostenuto dalle banche centrali con poteri illimitati ( stampaggio e iniezione liquidità no limits )
Ciao Davide, grazie per questo contenuto, unico appunto manca imposta di registro per acquisto casa, imposte catastale e ipotecaria o le hai comprese nella voce "costo immobile"?
Ciao! Hai ragione non ho tirato fuori quelle cifre, ma messo diretto il costo notaio. Ti spiego: nei 2900 di costo notaio hai le imposte relativamente all'acquisto. Per il mutuo, anche li, le imposte prelevate dal notaio sono dentro al costo notaio, mentre l'imposta sostitutiva addebitata in erogazione mutuo dalla banca l'ho inserita a parte 😉
@@DavideRavera immaginavo! 😉
Per quanto riguarda il mutuo si può mettere il capitale a garanzia? Se sì come si fa e quanto conviene?
Capitale intendi investimenti finanziari? Si può e potrebbe convenirti quando hai esaurito la tua capacità reddituale. Se no ti conviene il mutuo che è il prestito più economico sul mercato.
Davide come mai hai deciso di concentrare buona parte del tuo patrimonio mobiliare in un singolo investimento immobiliare? considerando che sei giovanissimo il ritorno dell'investimento azionario sarebbe stato maggiore dell'acquisto a rendita di un singolo immobile residenziale ,nell'impotesi che vada tutto bene, in quanto se dovessero sorgere rogne tra tempo opportunita' del tempo perso, rotture di ()(),rogne varie e spese legali sarebbe certamente un investimento in perdita; io sono del parere una prima casa e via...poi al giorno d'oggi con tante opportunita' di investimento che gia' 20 anni fa non esistevano....poi da te da un consulente finanziario....boh
E chi ti ha detto che non investo anche nell’azionario 😅 buona parte dei miei investimenti sono su un portafoglio prevalentemente azionario, semplicemente l’immobile ti dà un effetto leva che non puoi avere sull’azionario e il ritorno sul capitale investito sarà con buone probabilità in linea con quello che avrei avuto sull’azionario.
Questa storia di rogne e spese legali anche lì è un bias. Se capita è una sfortuna ed è un caso estremo, ovviamente è una possibilità, ma non è la normalità. Così come possiamo avere un altro decennio perduto sull’azionario, non è probabile, è possibile.
@@DavideRavera Davide dopo essere arrivato a possedere (di cui alcune in comproprieta')
6 case due box ed un posto auto scoperto, sono convinto che a meno che la casa non la prendi ad un prezzo davvero conveniente ossia a meno del costo dei mattoni e del suolo non sia tanto conveniente rispetto ad investimenti alternativi; io di rotture di c....i ne ho avute tanti,da diversi anni non tantissimi sto respirando, mi rimane un unico immobilie ancora a reddito con cedolare a 10% ma fra due anni quando scade il contratto liquidero' anche quest'ultimo; una bella prima casa e stop, il resto rendita mobiliare...; in bocca al lupo in ogni caso!
@@DavideRavera Davide mi mancava la parte che ci vai ad abitare anche te! allora investimento profittevole...come non detto!
Ciao Davide ma se fosse seconda casa e non la prima la percentuale è ancora il 6 % ovviamente no ma l’investimento diventa negativo ? Grazie
Seconda casa hai probabilmente un 5% di costi in più (rispetto a prezzo di compravendita) per il resto siamo lì perché potrei affittarla totalmente anziché parzialmente
Ciao Davide, hai assicurato la casa? se sì, su cosa? grazie :)
Ciao Gianluca! Si si scoppio incendio obbligatoria 👌 ho aggiunto danni a terzi (fortunatamente 😄)
Ma è compatibile il fatto di non pagare IMU e godere delle detrazioni delle rate del mutuo (cose che presuppongono la residenza in quella casa) con un contratto di affitto sempre in tale casa?
Certo, è un appartamento di 3 camere, io vivo in una e ho affittato le altre 2. Come dicevo è affittata parzialmente.
Ciao, il video è ben fatto ma, secondo me, è "viziato" da un pdv logico poiché non tiene conto del "fattore tempo" da dover dedicare alla gestione dell'immobile e che non impieghi nella tua professione principale. Che ne pensi? Ciao!
Verissimo da un certo punto di vista. D'altro canto il tempo che posso impiegare alla mia attività è già in un certo senso limitato: ad esempio cerco di non superare un determinato numero di chiamate al giorno per poter dare il massimo delle mie energie con ogni cliente. Da un punto di vista "mentale" le attività dell'immobile trovo almeno per ora siano più semplici e comunque diverse dal quotidiano. In generale ho acquistato ad aprile e dal momento che è affittato ho perso al più un paio d'orette per un problema di infiltrazione che abbiamo dovuto risolvere. Spero possa limitarsi tutto in qualche ora all'anno, ma non lo vedo a oggi come un limite.
@@DavideRavera grazie della risposta. Tra un annetto allora nuovo video di aggiornamento 😉
7 per cento netto sul deposito?
Sulla destra ci sono i 3 numeri
- primo cash flow su apporto di capitale
- secondo cash flow più pagamento quota capitale su apporto di capitale
- terzo cash flow più pagamento quota capitale più rivalutazione immobile su apporto capitale.
I 3 numeri sono netti imposte e pagamento rata mutuo (nel due e tre vengono reinseriti quota capitale che fondamentalmente va a incrementare il mio patrimonio netto).
Che bella città che è Parma perché a Ravenna dove vivo e sono agente immobiliare:
1. Con 150K ci compri un bilocale con condizioni decenti come il tuo, in una palazzina del '70, affitto intorno a €600 max, quindi ovviamente va comprato come seconda casa e addio agevolazioni
2. €350 per camera è direi più di quello che chiedono qui.
3. L' agenzia immobiliare per il compratore varia dal 2,5 al 4% con minimo di 3/5k.
Che dici, cambierà un po' il rendimento?
Ciao Flavio! Sì direi che potrebbe essere un problema starci dentro a meno che non si riducano molto i tassi d’interesse. 🙁 a Parma si è probabilmente avvantaggiati dal grande numero di studenti e alcune grandi aziende che ha portato su il costo degli affitti.
Parma inoltre è più ricca di Ravenna
Secondo me non avete capito bene cosa sia l'azionario. Per me va bene così, anzi meglio. Ottimo video, bel contenuto.
Ciao grazie! Cosa intendi per la prima parte? Non capisco se è riferito a me o ad alcuni commenti? 😄
Con chi hai fatto il mutuo?
Intesa San Paolo 😉
Hai sbagliato completamente Davide.Mai tirare fuori soldi per una casa,meglio trovare una moglie ricca.Tanto ricca o povera rompe lo stesso.👋
🤣 per la moglie ricca sono ancora in tempo
Bravo Davide,si vede benissimo che sei una persona equilibrata che ha degli obiettivi prestabiliti per la sua vita.In bocca al lupo per il lavoro e per il resto.
Porcatroia 350 per una stanza!
guarda che è estremamente basso il prezzo
Avevo quasi una decina di persone in fila per prendere le 2 camere, ho finito i lavori ed era già affittata prima che uscisse l’artigiano di casa che tinteggiava 😅
A Parma i prezzi sono questi purtroppo. L’avrei probabilmente potuta affittare a 380 / 400 ma ho preferito affittarla più semplicemente e cercando di proporla con un prezzo medio / medio-basso.
@@DavideRavera ciao, ti capisco perchè io ho appena acquistato casa a Monza vicino all'università e l'ho ristrutturata completamente, il mio intento è quello di mettere le stanze a 580 euro perchè ci sono molte spese dietro: 530 li uso solo per pagare tasse + debiti contratti per far avere agli studenti la casa, 50 (per stanza) sono di puro guadagno, e dopo 2 anni in ballo per sta cosa ne meriterei pure di più.
La gente non si rende conto che è molto poco per una casa perfetta (appunto, appena ristrutturata) vicino all'università e pretende di spendere 400 euro tutto compreso, ma non è possibile: se ti do la stanza anche solo a 520 vado in perdita ogni mese, quindi mi converrebbe vendere casa e investire quei soldi in altro, togliendo camere a disposizione nella zona.
Al prezzo che voglio non ho problemi a trovare inquilini perchè è basso ma molti non se ne accorgono e pretendono.... cioè io rinuncio a vacanze per anni per comprarti una casa, spendo quei soldi per dare una camera a te anzichè usarli per me e pretendi pure un prezzo per il quale vado in perdita??? Molti non si rendono conto dell'immenso favore che faccio alla comunità
Il mercato immobiliare prezza anche la qualità della vita. A Palermo con 150 € trovi stanza singola, vivi infatti in un posto di merda senza infrastrutture/servizi/lavoro.
@@DavideRavera Ma quindi non si spiega come l'hai acquistata a così poco
1:24 sei a Parma bro. Vorrei proprio vedere queste "microzone" dove non passeresti solo la notte 🤣. Se vieni a Palermo giri con una squadra di guardie del corpo allora.
Beh dietro la stazione alle 3 e mezza di notte magari non ci giro tranquillissimo, ma sono d’accordo con te che Parma sia generalmente molto sicura.