政策紅利越嚟越唔見效。曾經要萬人抽籤嘅網紅盤，𠵱家售樓處拍烏蠅，7年前在這裡買房的珠海人，眼淚都哭幹了！
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- Опубликовано: 9 фев 2025
- 曾經要萬人抽籤嘅網紅盤，𠵱家售樓處拍烏蠅，地產經紀嘅朋友圈由「搶樓倒數」變曬「首期分期」「送車位」嘅promotion海報。
珠海樓市轉衰絕對唔系偶然。喺大灣區規劃入面，珠海個角色由「港澳橋頭堡」降呢做「珠西核心城市」，政策紅利越嚟越唔見效。橫琴粵澳深度合作區啲產業根本做唔起，2022年實際利用外資跌咗23%，爆出產城融合嘅深層矛盾。最關鍵系人口唔爭氣，雖然落戶政策松咗，但珠海近三年常住人口淨增長唔夠15萬，同每年過百萬平米新樓供應形成大差距。
呢幾年珠海樓價個過山車走勢都算經典案例。
2015年橫琴自貿區掛牌，樓價每年30%咁飆；2018年港珠澳大橋通車，吹到話「半粒鍾香港生活圈」；2020年人才政策加碼，炒家帶住熱錢湧入。但到2023年，橫琴有個豪宅盤劈到備案價7折賣，終於撕破市場最後塊遮羞布。
統計局數據話珠海二手放盤量同比激增82%，成交期由45日拖到180日，有啲區樓價比高位縮水40%。
珠海平均樓價破3萬蚊/㎡嗰陣，本地人中位數月薪仲喺6000蚊水平，樓價同收入比例去到25:1，遠超國際警戒線，你話頂唔頂得順？
十字門CBD嘅燈光騷照樣璀璨，但寫字樓此起彼落嘅退租電話講緊另一個故仔。有科技公司老細計過數：橫琴租200㎡辦公室嘅錢，夠喺東莞買同等面積廠房。呢種對比令「特區光環」即刻冇曬說服力，市場用腳投票重新定義城市價值。
不過危機中都有轉機。當珠海樓價回落至2萬蚊/㎡區間，開始同廣州外圍板塊形成價差；當發展商唔再死撐起摩天商廈，轉攻細單位設計；當珠海土地財政依賴度由48%降到33%，呢個城市嘅房地產終於返嚟居住本質。𠵱家珠海樓價逐漸打回原形，正所謂「覆巢之下無完卵」，今次調整冇邊個片區可以獨善其身。
總體嚟講，珠海現時樓價，硬淨嘅跌返2019年水平，個別屋苑仲要跌返2016-2017年價。產品力、校網、圈層、戶型、新舊呢啲因素，令同區唔同盤嘅差距越拉越大。
2021年中開始，珠海樓價好似「飛流直下三千尺」，核心區熱門盤成交價好多都返咗去2019年。不過拉長啲睇，2015年到而家珠海樓市經歷兩輪暴升，早入市嘅依然有賺。尤其系2017年嗰陣，成個珠海空氣都系海風嘅鹹味同樓市嘅狂熱。
售樓處個沙盤前面，大把人用震騰騰嘅手指簽落合同，好似揸住張通往財務自由嘅船飛咁。點講呢，2017年珠海樓市似架失控嘅過山車。港珠澳大橋通車倒數、橫琴自貿區概念炒起、深中通道規劃拍板，三料利好夾擊下，全市新樓均價由1.8萬蚊/㎡直飆2.8萬蚊/㎡，西區樓盤一年內出現單盤加價1萬蚊嘅癲價紀錄。投資客比例一度衝破60%，唐家灣有樓盤開賣時，買家拎住部POS機即場碌走成層單位。當年珠海賣地收入破紀錄收412億，發展商爭住用「半粒鍾到澳門」「大灣區財富樞紐」嘅標語點燃個市。
2017年珠海西區，推土機聲日夜冇停過。有央企搞嘅「X項目壹號」開盤嗰日，3000人逼爆臨時搭建嘅選房中心。有個湖南嚟嘅粉絲，當時揸住全家夾份嘅60萬首期，喺38度高溫下排足6個鐘隊。「經紀話呢度系大灣區最後嘅價格窪地，買到就賺到。」佢到而家都記得合同嗰個刺眼數字：2.1萬蚊/㎡。統計局數據顯示，2017年珠海住宅均價同比暴升43%，投資客比例一度過五成。銀行信貸員私下教路：「離婚買樓可以多貸50萬。」你話頂唔頂得順？？？
七年後嘅今日，好似樣樣都變曬！！！！2019年4月，珠海出「史上最辣限購令」：非本地戶口要5年社保，144㎡以上單位限售8年。樓市即刻雪藏，橫琴有項目單月成交由300套冧到得8套。2020年口罩殺到，珠海住宅庫存周期由12個月拉長至23個月，西區多個盤打出「首期分期10萬起」嘅救命廣告。中原數據顯示，2020年二手成交價比2018年高位回落18%，投資客密集嘅航空新城片區出現「每平米劈5千都冇人接」嘅慘況。
2020年秋天，有粉絲喺珠海不動產登記中心門口瞓咗成晚。佢投資嘅橫琴某「跨境金融公寓」終於捱過限售期，但發現放盤價比買入時仲要低15%。「經紀叫我劈30萬放，計埋利息同稅，間屋每揸多日都系放血。」佢拎返當年嘅宣傳單張，「跨境資產配置」「澳門單牌車自由出入」嘅承諾，而家剩返張管理費催繳單上面嘅澳門區號+853。痛，真系痛到入心。
呢啲唔系個別事件。珠海中原研究數據顯示，2023年西區二手放盤量同比激增120%，但成交期由3個月拖到9個月。仲殘酷嘅系，當年熱炒嘅「概念盤」集體現形：有打正「深珠通道橋頭堡」旗號嘅項目，因為跨海通道規劃爛尾，樓價比高位腰斬；曾經被搶爆嘅「港澳醫療配套社區」，到而家連社區診所都未起好。
嗰陣市道旺嘅時候，真系乜鬼樓都唔憂賣。就算系保稅區啲非住宅用途單位賣到三萬幾蚊一呎，開盤唔使幾耐都清曬貨。但自從2021到2022年《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》出台，珠海樓市開始出現結構性分化--橫琴住宅均價衝破六萬蚊/㎡，有啲專攻澳門客嘅豪宅盤仲出現「即日清」嘅盛況；但西區啲上車盤就要劈價求生，金灣有大型樓盤推出「送十年管理費+豪裝套餐」，變相減價15%吸客。當年珠海放寬人才買樓政策，全年引入6.2萬各類人才，直接帶挈唐家灣科創北圍板塊成交量同比飆升45%，證明產業人口先系撐起樓市嘅真·購買力。
到咗2023年，珠海樓市更加系「冰火兩重天」：橫琴啲貴价盤因為澳門單牌車政策受惠，價格硬淨到不得了；但西區二手放盤量同比激增80%，銀主盤數量比起2020年多咗三倍咁滯。發展商要諗計突圍，好似萬科將西區項目改造成「全齡康養社區」，專攻養老客群。根據珠海住建局統計，2024年上半年改善型置業比例首次突破40%，意味個市正式由「搶樓時代」步入「揀樓時代」。
而家睇返轉頭，樓市低迷反而造就換樓黃金期。以前買錯遠郊盤嘅業主，而家可以用更抵嘅成本換返去核心區。等個市恢復理性嗰陣，地段夠唔夠靚、戶型有冇花心思設計、定價同質素系咪成正比，全部都會被擺上放大鏡檢視。珠海用七年時間，由「概念炒作」走向「價值回歸」，期間2.6萬套銀主盤同18個「地王」項目嘅興衰史，簡直系大灣區最生動嘅投資風險教科書。
講到現時個市，我覺得買樓要揀啱貨，三分靠budget七分靠眼光。以珠海為例，未來超過八成樓盤嘅升值潛力可能跑輸大市。點解咁講？第一，珠海而家年均新增人口得5萬左右，但每年新樓供應量過百萬方，明顯供過於求；第二，核心區優質地皮越嚟越少，新盤要麼偏遠要麼靠吹概念；第三，而家後生仔買樓睇重配套多過睇規劃圖，好似唐家灣有啲樓盤隔住條馬路就系科技園，收工行路返屋企仲實際過乜嘢「大橋經濟」。
最經典例子系十字門商務區，當年話要打造「珠澳金融島」，結果寫字樓空置率長期維持四成以上。反而金灣航空新城踏踏實實搞醫院、學校、商場，二手成交價雖然比高位回落，但跌幅明顯細過其他新區。所以話，與其信規劃圖嘅空中樓閣，不如睇實眼前嘅生活配套。唔知各位點睇？歡迎留言討論珠海邊個板塊最值得長揸！
唔係馬後炮，小弟一向唔睇好珠海、中山一帶，廣東省內，除咗一D好偏遠既地區，例如韶關、肇興、台山等靜到唔靜既地方之外，最無實力既就係珠海，多年黎只係靠吸食澳門賭場既周邊利益過活，除此之外，要旅遊無旅遊、要產業無產業，要科技無科技，本地人底縕實力不足，交通配套亦唔見幾好，最深印象都只係一個主題樂園，咁既地方，點會留到人才，去得既，好多都只係一D港澳退休人士，咁既情況，樓價經濟點會好
最多就係二奶
最弊樓價就係俾政府抬高曬，工資又提高，根本冇辦法支撐到咁搞消費的樓價，好多人都系靠父母支持才能上車，一般市民點在市區點能買得起樓。
珠海地理位置良好，環境相對清靜，亦係沿海城市，對於有少少錢，著重生活質素，而且周不時要回港澳嘅港澳退休人士，珠海絕對係退休首選之一，呢座城市好適合退休，但係亦只適合退休
仲有排跌,人口下降最重要....之後經濟差!!
房炒不住政策正常啟動！
深度下調區
支持你🎉來自波士顿。
①人口減少②經濟唔掂③冇外來人
D樓幾好都冇用,冇保養情況下住幾年就變得好肉酸
而加都沒人生 搵鬼接咩 00後先唔同你供樓 開開心心又係一輩子 洗同你捱
終於有人請實話
點贊！！！😊😊😊
全國都大跌，珠海點會例外投資就算吧啦，但相對其他二線城市己經算最好嗰一批了，但珠海咁大，什麼西區十字門金灣唐家灣橫琴這類吹水盤規劃爛尾區仲有牌未跌完，老香州南灣拱北吉大這些真係住人嘅片區一定好好多。
橫琴呢?
是小事一樁，再跌一些如何？
努力
豬西邊會有人要呀，執屍都唔執佢啦，😅😅你開夜店，懂GE都懂
如不多愚卵
樓況早沉淪
珠西核心城市規劃，會少咗啲買家。
👍👍👍
大家好🎉🎉🎉
橫琴硬淨到不得了？😂其實你知唔知架？
珠海房就是垃圾，要格局冇格局质量又差烂尾楼又多一个唔小心就买咗烂尾楼都唔知
珠海只有拱北值錢
AI 生成？😂？
1.5倍先岩聽
惨叫震全球天天上演。
人人彉Ai/ derpseek, 機械人。 主持人只講樓市
可以講講咩叫豬閪核心城市
🎉🎉🎉中國是全球最强中國楼价又发达了🎉🎉🎉
騙人 ....."講正苦" 波叔 話灣区向好... 快領 全世界.😂
👏👏👏👏买房吖嗱👻
這樣就對啦😂看這頻道，主要是要看到妳嘛，看不到妳，我就不看嘍~😅
人工低 自然人口少................
😮😮😮😮😮😮😮😮😮😮😮😮
你的頻道全部都是負能量，有正能量新聞或視頻分享嗎？
點解咁講？明明係好消息😂
睇醫生嗰時，叫醫生唔好講負面野，只能講正能量呀
中央台
核心問題係，睇佢講得有冇道理？否則嘅話，你最好睇每日嘅新聞聯播，絕對正能量。
滿滿的暖心❤
60-70% correction for Zhuhai