政策紅利越嚟越唔見效。曾經要萬人抽籤嘅網紅盤，𠵱家售樓處拍烏蠅，7年前在這裡買房的珠海人，眼淚都哭幹了！

曾經要萬人抽籤嘅網紅盤，𠵱家售樓處拍烏蠅，地產經紀嘅朋友圈由「搶樓倒數」變曬「首期分期」「送車位」嘅promotion海報。
珠海樓市轉衰絕對唔系偶然。喺大灣區規劃入面，珠海個角色由「港澳橋頭堡」降呢做「珠西核心城市」，政策紅利越嚟越唔見效。橫琴粵澳深度合作區啲產業根本做唔起，2022年實際利用外資跌咗23%，爆出產城融合嘅深層矛盾。最關鍵系人口唔爭氣，雖然落戶政策松咗，但珠海近三年常住人口淨增長唔夠15萬，同每年過百萬平米新樓供應形成大差距。
呢幾年珠海樓價個過山車走勢都算經典案例。
2015年橫琴自貿區掛牌，樓價每年30%咁飆；2018年港珠澳大橋通車，吹到話「半粒鍾香港生活圈」；2020年人才政策加碼，炒家帶住熱錢湧入。但到2023年，橫琴有個豪宅盤劈到備案價7折賣，終於撕破市場最後塊遮羞布。
統計局數據話珠海二手放盤量同比激增82%，成交期由45日拖到180日，有啲區樓價比高位縮水40%。
珠海平均樓價破3萬蚊/㎡嗰陣，本地人中位數月薪仲喺6000蚊水平，樓價同收入比例去到25:1，遠超國際警戒線，你話頂唔頂得順？
十字門CBD嘅燈光騷照樣璀璨，但寫字樓此起彼落嘅退租電話講緊另一個故仔。有科技公司老細計過數：橫琴租200㎡辦公室嘅錢，夠喺東莞買同等面積廠房。呢種對比令「特區光環」即刻冇曬說服力，市場用腳投票重新定義城市價值。
不過危機中都有轉機。當珠海樓價回落至2萬蚊/㎡區間，開始同廣州外圍板塊形成價差；當發展商唔再死撐起摩天商廈，轉攻細單位設計；當珠海土地財政依賴度由48%降到33%，呢個城市嘅房地產終於返嚟居住本質。𠵱家珠海樓價逐漸打回原形，正所謂「覆巢之下無完卵」，今次調整冇邊個片區可以獨善其身。
總體嚟講，珠海現時樓價，硬淨嘅跌返2019年水平，個別屋苑仲要跌返2016-2017年價。產品力、校網、圈層、戶型、新舊呢啲因素，令同區唔同盤嘅差距越拉越大。
2021年中開始，珠海樓價好似「飛流直下三千尺」，核心區熱門盤成交價好多都返咗去2019年。不過拉長啲睇，2015年到而家珠海樓市經歷兩輪暴升，早入市嘅依然有賺。尤其系2017年嗰陣，成個珠海空氣都系海風嘅鹹味同樓市嘅狂熱。
售樓處個沙盤前面，大把人用震騰騰嘅手指簽落合同，好似揸住張通往財務自由嘅船飛咁。點講呢，2017年珠海樓市似架失控嘅過山車。港珠澳大橋通車倒數、橫琴自貿區概念炒起、深中通道規劃拍板，三料利好夾擊下，全市新樓均價由1.8萬蚊/㎡直飆2.8萬蚊/㎡，西區樓盤一年內出現單盤加價1萬蚊嘅癲價紀錄。投資客比例一度衝破60%，唐家灣有樓盤開賣時，買家拎住部POS機即場碌走成層單位。當年珠海賣地收入破紀錄收412億，發展商爭住用「半粒鍾到澳門」「大灣區財富樞紐」嘅標語點燃個市。
2017年珠海西區，推土機聲日夜冇停過。有央企搞嘅「X項目壹號」開盤嗰日，3000人逼爆臨時搭建嘅選房中心。有個湖南嚟嘅粉絲，當時揸住全家夾份嘅60萬首期，喺38度高溫下排足6個鐘隊。「經紀話呢度系大灣區最後嘅價格窪地，買到就賺到。」佢到而家都記得合同嗰個刺眼數字：2.1萬蚊/㎡。統計局數據顯示，2017年珠海住宅均價同比暴升43%，投資客比例一度過五成。銀行信貸員私下教路：「離婚買樓可以多貸50萬。」你話頂唔頂得順？？？
七年後嘅今日，好似樣樣都變曬！！！！2019年4月，珠海出「史上最辣限購令」：非本地戶口要5年社保，144㎡以上單位限售8年。樓市即刻雪藏，橫琴有項目單月成交由300套冧到得8套。2020年口罩殺到，珠海住宅庫存周期由12個月拉長至23個月，西區多個盤打出「首期分期10萬起」嘅救命廣告。中原數據顯示，2020年二手成交價比2018年高位回落18%，投資客密集嘅航空新城片區出現「每平米劈5千都冇人接」嘅慘況。
2020年秋天，有粉絲喺珠海不動產登記中心門口瞓咗成晚。佢投資嘅橫琴某「跨境金融公寓」終於捱過限售期，但發現放盤價比買入時仲要低15%。「經紀叫我劈30萬放，計埋利息同稅，間屋每揸多日都系放血。」佢拎返當年嘅宣傳單張，「跨境資產配置」「澳門單牌車自由出入」嘅承諾，而家剩返張管理費催繳單上面嘅澳門區號+853。痛，真系痛到入心。
呢啲唔系個別事件。珠海中原研究數據顯示，2023年西區二手放盤量同比激增120%，但成交期由3個月拖到9個月。仲殘酷嘅系，當年熱炒嘅「概念盤」集體現形：有打正「深珠通道橋頭堡」旗號嘅項目，因為跨海通道規劃爛尾，樓價比高位腰斬；曾經被搶爆嘅「港澳醫療配套社區」，到而家連社區診所都未起好。
嗰陣市道旺嘅時候，真系乜鬼樓都唔憂賣。就算系保稅區啲非住宅用途單位賣到三萬幾蚊一呎，開盤唔使幾耐都清曬貨。但自從2021到2022年《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》出台，珠海樓市開始出現結構性分化--橫琴住宅均價衝破六萬蚊/㎡，有啲專攻澳門客嘅豪宅盤仲出現「即日清」嘅盛況；但西區啲上車盤就要劈價求生，金灣有大型樓盤推出「送十年管理費+豪裝套餐」，變相減價15%吸客。當年珠海放寬人才買樓政策，全年引入6.2萬各類人才，直接帶挈唐家灣科創北圍板塊成交量同比飆升45%，證明產業人口先系撐起樓市嘅真·購買力。
到咗2023年，珠海樓市更加系「冰火兩重天」：橫琴啲貴价盤因為澳門單牌車政策受惠，價格硬淨到不得了；但西區二手放盤量同比激增80%，銀主盤數量比起2020年多咗三倍咁滯。發展商要諗計突圍，好似萬科將西區項目改造成「全齡康養社區」，專攻養老客群。根據珠海住建局統計，2024年上半年改善型置業比例首次突破40%，意味個市正式由「搶樓時代」步入「揀樓時代」。
而家睇返轉頭，樓市低迷反而造就換樓黃金期。以前買錯遠郊盤嘅業主，而家可以用更抵嘅成本換返去核心區。等個市恢復理性嗰陣，地段夠唔夠靚、戶型有冇花心思設計、定價同質素系咪成正比，全部都會被擺上放大鏡檢視。珠海用七年時間，由「概念炒作」走向「價值回歸」，期間2.6萬套銀主盤同18個「地王」項目嘅興衰史，簡直系大灣區最生動嘅投資風險教科書。
講到現時個市，我覺得買樓要揀啱貨，三分靠budget七分靠眼光。以珠海為例，未來超過八成樓盤嘅升值潛力可能跑輸大市。點解咁講？第一，珠海而家年均新增人口得5萬左右，但每年新樓供應量過百萬方，明顯供過於求；第二，核心區優質地皮越嚟越少，新盤要麼偏遠要麼靠吹概念；第三，而家後生仔買樓睇重配套多過睇規劃圖，好似唐家灣有啲樓盤隔住條馬路就系科技園，收工行路返屋企仲實際過乜嘢「大橋經濟」。
最經典例子系十字門商務區，當年話要打造「珠澳金融島」，結果寫字樓空置率長期維持四成以上。反而金灣航空新城踏踏實實搞醫院、學校、商場，二手成交價雖然比高位回落，但跌幅明顯細過其他新區。所以話，與其信規劃圖嘅空中樓閣，不如睇實眼前嘅生活配套。唔知各位點睇？歡迎留言討論珠海邊個板塊最值得長揸！