건축허가 받은(득한) 토지 매매 시 주의사항, 농지인 경우, 임야인 경우, 농지와 임야 등이 혼합되어 있는 경우 건축주명의변경 절차, 농취증 발급 절차

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안녕하세요. 토지로 복을 주는 남자 토복남, 복드림부동산입니다.
문의전화: 010-8014-8720
오늘은 건축허가를 받은 토지, 즉 건축허가 득한 토지 매매시 주의사항을 살펴보겠습니다. 일반적인 토지 매매보다 약간 복잡한 절차가 있기에 매도인, 매수인, 공인중개사 모두 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
건축허가 받은 토지는 지목이 농지(전, 답, 과수원)일 경우도 있고, 임야나 대일 수도 있으며, 2필지 이상으로 농지와 임야 등이 혼합되어 있을 수 있습니다. 이 경우 지목에 따라 건축관계자변경 절차가 약간 다르므로 주의해야 합니다.

건축허가 득한 토지를 매매할 경우 계약서 특약을 잘 써야 합니다. 분쟁을 사전에 예방하기 위함인데요. 계약서를 작성하기 전 매도인에게는 건축허가 사항에 대한 일체의 서류를 확인할 필요가 있습니다. 최초 건축허가(신고)필증, 양수되었다면 건축관계자변경신고필증, 농지전용부담금 납부확인서, 산지전용비 납부확인서, 착공신고를 했다면 착공신고필증 등의 서류를 확인해야 합니다.
계약서 특약에는 인허가 사항 일체 양도에 관한 사항, 건축주명의변경 동의 및 변경시기에 관한 사항, 명의변경 시 필요비용의 담당 주체에 관한 사항 등을 반드시 명시해야 합니다.
예를 들어,
"매도인은 매매필지의 허가사항(건축신고 및 허가, 개발행위, 산지전용, 농지전용 등)에 대한 모든 권리(기 허가권 및 허가에 소요된 모든 제세공과금 일체 및 농지보전부담금, 대체산림조성비, 국유지 점용료 등)을 조건 없이 매수인에게 무상 양도하고, 민형사상의 이의를 제기하지 않는다"
"매도인은 매수인에게 (어느 때-시기 명시) 건축주명의변경을 해주기로 한다. 명의변경에 필요한 비용은 매도인(또는 매수인)이 부담한다."
또한 매도인의 토지사용승낙서가 필요한 경우, 매수인의 원상회복을 위한 조치도 명시할 필요가 있는데요.
예를 들어,
"매수인 명의로 건축주명의변경이 완료된 후 채무불이행 등으로 인한 계약해제시 건축주명의면경은 취소하고 원상회복하기로 한다."
"매도인은 매수인으로 건축주명의변경을 위해, 매수인은 계약해제시 원산회복을 위해 건축주명의변경동의서와 인감증명서를 상호 제공하기로 한다. 단, 매수인이 제공한 건축주명의변경동의서와 인감증명서는 본 계약에서 명시한 계약해제시 원상회복을 위해서만 사용할 수 있다."
건축허가 받은 토지가...
농지인 경우,
임야인 경우,
농지와 임야가 혼합된 경우,
각각의 절차가 다릅니다.
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[@유담TV]

농림보호구역안에 전인데 농지전용하여 건축허가득한 토지는 1000제곱 이하여서 농업인이 아니어도 주말농장구입으로 농취증이 발급 가능한지 궁금합니다

[@Bokdream66]

네
가능합니다.
농업진흥구역과 농업보호구역의 토지는 일반적으로 1000제곱미터 미만일 경우 기존의 다른 농지를 보유하고 있지 않다면 주말농장으로 취득하기 어렵습니다. 그러나 건축허가를 득한 토지라면 농취증의 사유에 농지전용이라 표기하면 되기 때문에 취득이 가능합니다.

[@유담TV]

빠른답변 감사합니다 그래서 부동산에서 매도가 쉬우려면 농지전용허가를 받는게 좋다고 하는거군요

[@Bokdream66]

@@유담TV 네.맞습니다.

[@taekyunglee2705]

안녕하세요! 좋은 내용 잘 보았습니다. 채무불이행 등으로 인한 계약해제시 건축주명의변경동의서는 처음 계약당시 건축주명의 변경동의서와 신구 건축주가 동일하게 적히나요? 잔금일이 1년뒤이고 그 안에 신건축주가 계약후 건축을 원하는 상황입니다. 도움 부탁드립니다. 감사합니다!

[@Bokdream66]

안녕하세요. 답변이 늦었습니다.
잔금 이행 전에 매도인에서 매수인으로 건축관계자명의변경을 먼저 진행할 경우, 채무불이행에 대비해 매수인에서 매도인으로 건축관계자 명의변경서류도 함께 준비해야 합니다. 이를 위해 매도인에서 매수인으로 명의변경서류를 준비할 때 매수인에서 매도인으로 명의변경서류도 동시에 준비해야합니다. 물론 매매계약서 특약에도 꼼꼼하게 써야하구요.
그리고 잔금 전에 매수인이 건축을 하는 것은 신중하게 결정해야 합니다. 가급적이면 잔금 전에 매매토지에 건축하는 것은 피해야 합니다.
그러나 제가 매도인과 매수인의 구체적인 상황을 잘 모르기 때문에 더 이상의 답변은 무리라고 봅니다.
연락을 주시거나 문자 남겨주시면 설명드리겠습니다. 010-8014-8720입니다.