(전부공개) 3년만에 5천으로 15억 만든 부동산 투자 방법 공개 (황금대지 송량헌)
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- Опубликовано: 3 авг 2024
- 실전형 디벨로퍼 송량헌
부동산 개발 및 투자 법인 대표
'부장님보다 돈 잘 버는 직장인의 부동산투자' 저자
00:00 경매
10:13 리모델링
17:07 신축
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#경매 #리모델링 #신축
![[송진구 노후✨특강] 부자가 되려면 꼭 해야 하는 5가지 비법! | 송진구 교수 | 아침마당 목요특강 | KBS 2011.02.10 방송](http://i.ytimg.com/vi/gQQySG8VDOc/mqdefault.jpg)
신축인 경우 건물 준공(등기)까지 자금 조달에 문제가 없어야 하는데 가장 베스트인 경우만을 이야기 하는데 과정에 변수가 발생하는 여러 경우에 대하여도 다루어 주시면 좋겠네요
세금 에 대해서도 다뤄주세요
좋은영상감사합니다 책 바로 구매 하겠습니다~!
정말 대단하시다는 말뿐...
단희쌤 항상응원합니다~^^
놀라울 뿐입니다~^^ 요즘 젊은이들이 다들 저분 같기만 하다면... 단히쌤, 정말 보람 있으시겠어요!!! 진짜 큰~일하고 계십니다!!!!!!!^^
값진 경험을 이렇게 공유해주심에 감사합니다^^ 아는것이 힘이다
귀한 정보 감사드립니다. 교육받으러 가야겠어요. 클래스하나 만들어주세요 단희쌤~♡
영맨께서 대단하십니다
설명도 잘해주시고
단희쌤께서도 부연설명도 멋지시네요 좋은정보
감사드립니다
두분 더욱 부자되세요
시기가 딱 맞아 떨어져서
운이 좋은거죠 이런거 보고
일확천금 바라게 하지 마세요
좋은 컨텐즈 아닙니다
좋은정보와
성공의노하우 감사합니다 ~^^
내용 잘 봤습니다 감사합니다~
대단해요
정보 감사해요~
상가주택 또는 꼬마빌딩 매매를 생각중인데 수익률에 세금은 적용이 되지 않은 것이죠? 빌딩 소유로 인한 세금상승까지 생각하면 수익률이 더 낮아지는 것이죠??
근생 빌딩을 매매하실 때 보유세(재산세)는 수익율 산정할때 감안을 합니다. 임대수익이든 매매차익이든 세금 생각하면 수익률 낮아지는건 대한민국 그 어떤 부동산도 마찬가지라고 생각합니다.
@@user-cn8mc5me6j 답변 감사합니다^^
이 연상 보고나니 대출방법까지 알게 됐습니다.감사합니다.👍❤단희쌤님 송량헌님 정 말 감사합니다.책 꼭사서 보고싶은데 책내용 소개는 없었어요. 다른 영상에 있을가요?
좋은 정보 감사합니다. 소자본으로 경매부터 시작하여 헌주택을 사서 상가용도로 리모텔링을 하고 내 자본을 키워서 토지를 매입하여 댜중주택을 신축도 해보는 프로세스를 아낌없이 보여주신 단희TV와 황금대지 송량헌 대표님께 감사드립니다.
다중주택이 뭔가요? 다가구지요.
내용 디테일하게 너무 좋네요 감사합니다^^♥
우와 배우고 싶네요 그 대단한 용기와 실행 고민하게 하네요 고맙습니다~^^
정말 많이 배웠습니다 감사합니다
클래스 101도 잘 들었는데 오프라인 강의도 꼭 들어보도록 하겠습니다. 감사합니다.
너무 잘 보고 갑니다 완벽하게 공부하고 실행해야 한다고 생각했는데 어느정도 준비되면 실행을 해야한다는 말씀에 자극 받았습니다 감사합니다
얼마전까지는 가능한 제태크였지만, 상승한 지금은 대출과 주택수포함 & 세금증세로 모두 어렵네요. 2022년 이후 가능한 방법도 부탁드립니다
맞아요.
이미 지나간 현재 할수없는 ㅋㅋ
지금 하다간 파산합니다
단희쌤 응원합니다
진실된 방송 감사합니다
좋은정보 감사합니다
감사합니다 유익한 정보
입니다 많이 배웠어요 고맙습니다 덕분입니다 축복합니다 희망입니다 🌈🥰🌞🏡💐
멋진분이네요~!!
대단하세요~~
단기간에 많은 경험을 하셨네요...투자는 각자가 잘할수 있는 길이 있는것 같습니다. 그길을 잘찾으셨네요. 축하드립니다 🎉
젊은나이에 정말 대단하십니다.
많이 배우고 존경합니다~~.
대단하십니다. 용기를 내봐야겠네요.
열심히 사셨네요^^ 좋은 정보를 알려주셔서 진심으로 감사합니다. 많은 도움되었어요.
정말 대단하시네요
세금 문제도 같이 다루는게 좋을듯합니다
작년에 원룸 신축하는데 대출 안 해주더군요. 직장 좋고 신용도 좋은데요. 그래서 땅만 팔았습니다.
단희 샘 정말 수고 많으셔요
대박입니다! 실전 정보 공유에 감사 드립니다~ 원룸을 4개 층으로 뺏는데 주차장은 어찌했는지 궁금합니다. 기존 주택에 증축하는거라 주차장이 상관없었나요?
증축 아니고 신축을 했습니다. 다중주택은 주차장법이 면적당 산출되기 때문에 1~2대 정도만 빼면 됩니다.
@@user-cn8mc5me6j 저 궁금한게잇습니다 40평대 절건물 사신물건 철거후 신축 하신건가요 ?? 아니면 그상태로 증축 하신건가요 ㅠㅠ
대단한 노하우 공개!
감사합니다~~
대단하시네요~~
대단합니다.
다른 채널이라면 두루뭉실하게 알려주는데 단희쌤은 아주 비싼 수업을 무료 영상으로 주시네요
저도 꼭 해보고 싶은 일을 흥미롭게 봤습니다
좋은 영상 고맙습니다.
질문좀...시공사 외상이라는 부분은 시공사가 지인이라 가능했던것인가요??
아니면 통상적으로 많이 이루어지는 것인가요??
레버리지 활용 잘하셨네요.
역시 남들이 고민할 때 한 발 앞서 행동해야 하는군요.
1프로에 확률로 도박을
지금은 때가 아니지 ~~자신있음 지금 매수인증 해주면 인정~~
좋은영상 감사합니다
부동산 법인으로 주택취득시 규제때문에 은행대출 불가능이라고 알고있는데
어떻게 따로 하는방법이 있나요?
그리고 다가구 신축 전세 셋팅으로 자기자본
수익화는 이해를 했습니다
결국 토지가 상승여부가 받쳐주지 않으면
전세입자 돌려막기 상황이 발생우려가
생기는데 매도 타이밍은 어떤씩으로
잡고 접근하는게 좋은가요?
부장님보다 돈 잘버는 직장인의 부동산 투자 저자 맞죠?
완전 찐이네요~저도 분발하겠습니다!!
네 맞습니다.^^
감사합니다
디벨로퍼 강의 감사합니다
멋져요~~
본받아야할 일이많은것같아요
가까이 살면
수업받으면 좋을텐데
아쉽네요ᆢ^^
레버리지 활용방법이 생각보다 다양한게
시공사 후불같은 생각못한 팁들에 대해서 알게됬어요
대단한 실력이시네요!!
영상 너무 잘봤는데요 궁금한게 대출을 많이 낀 신축에 세입자들이 들어갈 때 전세대출에는 문제가 없을까요??
대단하십니다.
신축은 건축업자를 잘 만나야하는데,
부산에서 찾을수 있을지. .
훌륭하십니다
대단하십니다~~^^
항상 이런 식의 무용담에서 명의를 어떻게 했는지 5, 6주택을 본인 명의로 했는지 그럼 중과세 될텐데 그건 어떻게 처리했는지 말해주는 데는 아무데도 없더라구요.
그리니까요
양도세 중과이면 남는게 없죠
법인으로 했겠지요. 당연히
신축비용10억짜리 건물에 대출5억낀 건물을 보증금 8억이면 깡통인거 아닌가요?
보증금도 돌려줘야 하고요.
결론은 신축해서 비싸게 팔아먹지 못하면 대출금 내면서 보증금 안고 맘 졸여야 하지 않을까요?
저도 실천해서 이방송 출연
해야겠네요
농지는 향후 관리가 필요하기 때문에 되도록이면 구매하지 말 것, 절대 농지는 절대로 사지 말것,
그린벨트도 투자 가치가 없는 것은 아니지만 되도록이면 사지 말 것,
대지는 일단 가격이 비싸고 나대지 상태로 방치할 수 없기 때문에 시세 차익 투자 목적이면 비추천
그리고 개발 계획이 이미 확정된 상태는 사실상 이미 시세에 반영된 상태이기 때문에 투자 차익 실현에 오히려 불리
따라서 개발 계획 예정단계지만 사실상 확정에 가까운 공적인 자료의 뒷받침이 충분하고
즉시 개발에 들어갈 수 있는 계획관리지역이면서 저평가되어 향후 개발 차익 실현에 유리한
그러면서도 개발이 용이한 경사도 15도 미만의 임야가 최적임,
그래서 대부분의 개발사가 가장 선호하는 개발예정지가 이런 종류의 임야임
단 토지매매법인(기획부동산)이 미등기로 판매하고 있는 물건이 아니라 법인 자체의 물건이 안전함,
물론 이 경우 미등기 물건보다 가격이 각종 세금과 관리비용으로 상승하는 것은 감안해야
하지만 그만큼 호재의 질이 높고 법적인 안정성이 상승함
결정적으로 개발 호재와 토지가 법적인 용어로 상당인관관계에 있어야 함
역세권의 경우, 개발 예정 역플레폼 기준으로 해당 토지와 1킬로 안에 있으며 베스트
너무 가깝게 즉 150미터는 수용될 가능성이 높고
300미터 까지도 주차장으로 될 활률이 있고
심지어 춘천역의 경우, 500미터도 주차장으로 수용된 사례가 있음
따라서 500미터에서 1킬로 거리가 가장 안전권으로 투자 이익 실현을 기대할 수 있음
공유지분등기는 민법 제262조 이하에 규정되어 있는 적법한 공동소유 형태의 하나로 공유임
합유나 총유는 매매시 다른 공유자의 동의가 필요하기 때문에 비추천
단, 공유지분등기로 구매하는 경우는 토지의 실사용 보다는
개발 등으로 차익 실현이나 환지 등으로 다시 받아 건축하려는 등의 투자 목적이 분명해야 함
만일, 농막 등을 설치하려는 경우는 공유지분으로 매입할 경우 다른 공유자의 동의가 있으면
실사용도 가능하지만 추천하지는 않음
하지만, 공유지분 토지도 민법 제268, 269조에 따라 분할 청구나 법원의 결정에 따라 분할이 가능함
마지막으로 가격이 착해야 함
부동산투자 가격 원칙... 팔때는 시세보다 조금 싸게, 살때는 시세보다 조금 비싸게
토지 투자 책추천
book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=12485868
부동산 관련 법 / 호재 분석 문의
greater1@naver.com
궁금한게 어쨌든 전세는 완벽한
자기 돈이 아니기 때문에
세입자가 전세 기간이 끝날땐 돌려줘야
하잖아요?
그때까지 그 돈으로 물론 다른 투자를
하며 사용하든가, 얼마 안 되는
저축이자를 받든가...
어쨌든 매매해서 남긴 수익이 아닌 이상,
전세 보증금은 완벽한 자기 수익이라고
보긴 어렵겠네요?
구독...꾹..!
안녕하세요 영상 잘보고있습니다
1년에5번씩 빌라를 매매했다고 하셨는데 사업자는 법인으로진행하신건가요 아님 매매사업자로 진행하신건가요?
추후 매도시 세금은 어떻게되나요?
젊은분이 대단하시네요. 많이 배웁니다.
대단하심~통도크시고 간도크시고ᆢ
사서 곧 파는 경우 세금문제는 어떻게 하셨는지 궁금하네요
궁굼한게 았습니다
건물에 융자가 있기때문에 전세가 안들어올텐데 어떻게 해결하셨나요??
나도 항상 그게 궁금 했는데 혹시 전세보증보험이 있어서 가능한가?
급매로 계약금만 내고 시간을 끄는게 매도자가 여유가 있어야 가능한거겠죠? 그냥 내가 잔금을 만드는데 시간이 좀 걸린다고 해도 가능한건지 궁금합니다
잘보고갑니다
개인으로 하신건지? 법인으로 하신건지요? 건설임대사업자 하신건지? 안하신건지요? 세금은 계산된건지요? 건설사에서 100% 외상이면 당연히 이자비용도 내신건가요? 디테일이 궁금합니다!!!
첫 번째 건축한 사례는 연면적이 몇 평인가요?
이게 진짠지 의심이 가네요!!
황금대지님 이야기 재미있게 들었습니다.
대출이 왜이리 잘나오나요? 2주택자들은 대출을 절대 안해주는데
금리 올라가거나 금융위기 오면 정말 위험한 투자방식입니다
지금이야 부동산 불장이라 가만히 듣고 있는거지 별로 좋은 투자방식은 아닌거 같습니다
이건 결국 매매를 하고 나서 내수중에 얼마가 손에 쥘수 있는건지 확인해 봐야 알거같습니다
정말 보석같은 경험담입니다 이런 노하우를 나누기가 쉽지 않을텐데 단희쌤님 인품이 좋으신지 덕이 있으신지.... 감사할 따름입니다
단희 T.V를 보면서 느낀점
수익성을 내기 위해서 방법을 제시하는것은 좋은나
불법적인 부분도 같이 설명해 주어야 되지 않나 생각합니다
대지 40평을 구입하고 다중주택으로 건축을 해서 원룸임대를 놓았다면
다중주택이 어떻게 구성이 되는지도 설명이 필요하다고 보며
참고로 다중주택은 룸안에 취사도 불법이구요
사진속 그림은 보면 옥상층은 불법 확장을 한것 처럼 보이고
불법 확장이면 강제이행금을 년에 얼마가 발생하는지 설명해 주셨으면 합니다
ㅠ
단희TV에서 보여주시는 대부분은 다중주택이더라구요. 분명 취사시설을 넣긴 했을텐데...
아이고 다 불법인거 알고 하는거죠 우리나라에 주택들중에 불법 아닌게 어딨나요. 그거 잡으면 ㅋㅋㅋ 민원때문에 공무원 다죽어요 그냥 알아도 모른척하고 그렇게하는거죠 사실 다 지금 하는게 말이 좋아레버리지지 그냥 남의돈 빌려서 이렇게 저렇게해서 하는건데요 뭐 다 알지만 위험하니까 안하는거죠 잘 못된 사람들도 많으니까요
참~~이거라도 알려주면 감사합니다 하고 걍 보삼ㅋ
나도 15억짜리 다가구에서 월세 받는 사람이라, 흐름을 대충아는데도..이건 진짜 너무하네. 아무리 자본주의에서 레버리지 이용하는것도 능력이라지만..건물이 2개인데, 대출이자 정도만 감당 할 수 있게 월세 세팅하고 나머지는 전세로 돌려서 남에 돈으로 사업을 계속 벌려나가는거 같은데요. 현금흐름은 단1도 없고, 오히려 관리비등 고려하면 빨려 들어가고 있을꺼 같은데, 전세금 한턴 삐끗하거나, 월세 한두달 비면 두 건물에 사는 세입자(소액 전세 사는 어린친구들)에게 피해 떠넘기는 꼴되는거 아닌가요? 책까지 쓰셨네..
나도 디벨로퍼되어 은퇴하는게 목표인데, 이렇게 자기 자본없이 남의 돈 빌려서(그것이 이정도로 위험하게)사업하는게 자랑이라고 나오는게 맞나요? 누가 따라할까봐 무섭네
전월세 삐끗하는 케이스가 나와야 타경 맞고 제2 제3의 부린이 디벨로퍼들이 또 발을 들이고 꿈을 키워 나가는 거지요. 영상 내용이 생략된게 많아서 그런지 개략적인 흐름만 보면 될 것 같네요. 일단 성공했으니 잘된거죠 ㅎ
사례자는 직장 다니면서 현금 흐름이 있어요.
집을몆채씩가지고있으면세금은어떻해요?
경매하다 본인물건 경매가 되는 경우의 리스크를 감수하는 용기는 남다르네요
사고팔면 양도세, 취득세 이런 세금부분은 어떻게 되나요?
단희샘~
오프라인강좌나 연락처 알려주시면 감사하겠습니다
영상 봐도 잘 모르겟는데
대단하십니다
돈버는 노하우 공개해주셔서 너무 너무 감사합니다 젊은 나이에 진짜 멋지십니다
그런데 궁금한점이 서울은 규제지역인데
송량헌님 명의로 주택 매입시 2년거주2년보유가 필수인데 어떻게 1년에 다섯채를 샀다팔았다를 할수있었는지 궁금합니다
답변 부탁드립니다 ㅎ
법인으로 했을것 같애요.
단단히 마음먹어야 할 것 같네요
전세를 맞추고 매도한건 아니기 때문에 진짜 수익률이 아니고 투자가용금이 늘어낫다는 내용인거죠?계속보유시 부동산가격이 상승하지 않아 매도차익이 없을경우 전세시세가 떨어지는게 리스크인가요?
양도세 안내시나요?
지어서 세금을 얼마 냇는지 궁금하네요
요즘은 세금때문에 망설여 지거든요
소중한 정보 감사합니다 !
세금 정보가 궁금합니다 빌라를 1년 만에 팔았는데 거기에 대한 세금이 궁금합니다
법인으로 매매해서 법인세 10% 냈습니다.
@@user-cn8mc5me6j 감사합니다
건물에 담보대출이 많으면 세입자들이 전세 대출도 어렵고 보증금 내기 두려워서 전세 받기 어렵지 않은가요
저도상담 받고싶은데 어찌연락을 해야할지요 ?
법인.매매사업자.신축업자등 정확하게 어떤걸로 투자하셨는지 궁금하네요^^
저는 법인으로 했고, 업종으로 주거용 부동산 매매업, 임대업, 신축판매업을 넣었습니다.
안녕하세요 좋은영상 감사합니다^^
입문자라 궁금한게 많은데요
일단 현재의 부동산정책상 다주택자 혹은 전매 양도세 등의 규제로
주택, 다세대 등에 대하여 영상의 사례와 같은
단기사이클의 매수 개발 재매각 형태의 전략이 가능할지 궁금힙니다
시공사에서 후불 지급을 담보 없이 가능한지요? 준공후 임대를 못맞출 경우 시공사의 안전장치가 없는데도
시공사와 계약이 가능한지요?
그래서 잘못되면 유치권 들어오는 경우가 그런경우 아닐까요? 모두 건축주의 능력인것 같아요~
몇년전에는빌라가1억남짓햤어요전세쨔면 내돈몇천리면됬어요수리하면 새집되지요 그래요 서울에도찿아보면지금도몇천에사요 2019년레조그마한 아파트48년된것 싹수리된
전세15000끼고내돈등기비까지7500에매수한일도있어요 올해재건축추진한다하네요
담보가 있었다면 그 담보 잡고 은행대출을 받았겠죠^^ 시공사 외상은 신뢰로 가는겁니다.
준공 후 신축인데도 임대를 못맞출 정도 지역이라면 애초에 그런 땅은 사시면 안될 것 같습니다.
참고로, 건축자금대출 받을 때 시공사의 유치권 포기각서를 받습니다.
진짜 멋지네여ㅡ
단희쌤께서 직접 상담도 해 주시나요?
빌라는 가구수에 포함이 안되나요. 아님 법인으로 낙찰 받았나요?
법인으로 했습니다~
다세대, 다가구 어느 것으로 하셨는지 궁금합니다.
❤❤❤감사합니다
이 모든 걸 법인으로 진행하신 건가요? 언제부터 법인 전환을 하셨고 왜 그때 전환 하기로 결심하셨는지 궁금합니다
원룸 지은게 10억기준 시 재산세, 종부세나오는게 약 3400만 정도 될텐데 어떻게 감당하시는지요??
나중에 전세금 돌려줘야하는데 그건 어떻게 계산되나요
아마도 그럴겁니다