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其實銀行早於3-4前（COVID)期間，已經意識到CRE個risk越嚟越大，銀行已經由嗰時開始每年downsize 緊銀行入面CRE 嘅loan book，但因為loan book 太大，不能一下子減落嚟。呢1-2年，有好多專業投資者payment default. 除咗美國，好多國家都有同樣問題，香港就係其中之一。😢
2015年香港寫字樓價格被不斷炒上，商廈資產大幅升值。但誠哥看淡本港地產市道的前景，賭樓市會跌。於2017年將中環中心出售 袋走400億，如今才知誰能笑到最後。按揭買樓也是同樣道理，誰能保證一般打工仔能持續有工開 20 ~30年，有薪水還房貸而不裁員，但銀行必須做貸款才有收入。在經濟大衰退期間，新常態將再次建立，財富將重新分配。
謝謝分享
Thank you!
學到野❤🎉
Thanks !
Thanks
又長知識，多謝阿豬🙏
又增加知識，多謝阿豬。
有一點想指出，今年到期嘅CRE貸款係2013-2018年借，這一點是對的，但有兩點想糾正一下: 1. 絕大部份CRE貸款是floating rate, 以前是LIBOR，現在是SOFR, 所以refinance 時候因為利息上升所帶來的影響不大，正確來說這兩年加息五釐已經對貸款客戶帶來沉重壓力；2. “這幾年物業價值已經升了不少”這點不正確，當refinance時，貸款客戶面對最大問題是因為occupancy rate 下跌而估價下跌，有時跌幅可以高達三四成，當然要看地區及物業種類
雖然睇唔明，但係感覺好專業俾個like😅
To be specific la, 1. 大部分都係30年+fixed rate，所以影響唔大 （你話floating)，除非你續借，否則interest re-pricing risk應該唔大 2. 啊豬講緊既，係過去既時間升左值，係指過去。occupancy 差左係近年既事，分番開先。3. Valuation影響其實係拉高個gearing ratio，因為唔少收租佬發既債都有financial covanents 4. 你睇番goldman d report CRE佔銀行應該20%內 （唔太記得），所以團火未必會爆得咁勁。
@@tom199520000commercial real estate 在美國市場並沒有30 years fixed. 定息只局限於residential 並且係Fannie Mae loan
@@hermanchan6353呀豬講嘅唔係好準確，對，上面說法都係唔正確。LIBOR又好SOFR又好，銀行係喺依個base rate上加一個spread，依家做refinancing 個spread係比之前2018年加左，因為個risk大左，銀行嘅capital貴左再加上有d銀行收水，所以依家做refinancing係好難
@@tom199520000美國CRE 從來沒有30年fixed. 30fixed只有在residential housing.
真係得益良多！謝謝
好用心咁睇完然後問自己其實係講乜，只係知小型銀行借左出去既錢業主要還，但業主仲要借因為商業物業仲未起好。大概就係咁。。另外長江如果空置率有20%，香港真係幾唔掂下。
好正
謝謝阿豬❤
誠哥厲害
感謝分享
多謝阿豬
繼續加息
非常👍👍
Amazing content mate I love it. Thanks ah ju
Thanks Ju， very useful and informative!
長知識🎉多謝 Ah Ju
Thanks for your useful information!
猪兄坚料！👍
Thank you AhJu!
我並不覺得美國商業地產會造成系統性風險。1）銀行存款經過svb後，美國政府提供全額存款保障，我覺得same playbook會再次發生的機率比較低2）如果存款不走，哪mtm loss 就不用realised 3）現在有海量的private credit player在參與這個cre market，因為Basel3 的原因 4）這個一年前已是well flagged risk，很多銀行都做extension。還有很多非Office 的cre 其實資產質量在改善 eg hotel. 5） cmbs 的spread其實一直在收窄。 我覺得小銀行可能會多一些risk，但大型銀行應該OK畢竟Office只占大概總貸款4%。
Liked before watching 👀
🙏🙏🙏
又長知識，多謝阿豬 +1
Thank you…. Does it mean to avoid buying or holding bank’s share😅?
the big short jengs
多謝！
Thank you 🙏
02:40 改建海景酒店
大岳 贏完南韓,仙記坡對賭但中角經济的好倉後,又開始做美股 淡倉。歷史都是 離不開 興風作浪 及平靜 的循環。
阿豬可唔可以分享加拿大樓市情況😊
Hi Ju, I enjoy watching your clips and have learnt a lot from them. Just one minor point, the Chinese for times is 倍 not 陪 which means accompany.
Work at home / 网購 一早插左刀去commerical property
今次阿豬嘅片presentation活潑好多🤣
你哋留意到我好感動！
無事的,人口多,個個都係到食花生
Thank you for sharing
Good
今次條片多咗好多movement ，好有心機整👏🏻👏🏻👏🏻不過啲統計圖有時郁得太快睇唔切😢慢慢郁嘅話睇片時無咁緊張
仲有sound effect都睇得出多咗心機😊
多謝你留意到我哋嘅改動🤓
🙏🏻
主要是加息令到問題惡化，如果政府要救，方法就是減息然後qe，繼續債冚債。
多年來有儲reits，而家騎虎難下，錢就唔係多，係蟹哂，真係淨收息😢😢😢
Thank you
原來咁...唔怪得realty income crop. (NYSE:O) 幾(個月)入面(60)跌到50... 原來俾呢D野搞....增加知識了 感謝!!SORRY 修正: 係由 60幾跌到50
What about blackstone real estate income trust ?
🙏
房地產問題是全球問題，有些地方的人更不知風險還要買樓上身!看來很要破產的人會更多
Any inverse etf we could buy ? Thx
if the film with time stamp, that will should be great to trace back by time stamp
空置率
感谢
Are these apply to HK?
其實好多大公司， 一個星期可以wfh 2 days.
恆基先至大劑
Thank!❤ btw, 通常係講買對鞋係唔係隻.:)
👍👍
😮😮😮😮
空 缺 率 同 空 置 率 係 同 義 詞？
現在香港一樣有50%係網購
快買實體貴金屬
This is a very small bank that hardly create an impact.
Don't worry ......no money?? Can always print....as much as you want
宜家港府班人都喺到玩次貸，9成按揭，逼啲銀行貸款比人買樓，傻㗎
日Yen 跌穿5算，可買入嗎？
可以被大众发现到的问题就不是危机啦！
👍👍👍🙏🙏🙏
如果發生這些事, 美聯處局會迅速減息。
就怕距降五切😂😂
俄烏同以巴戰爭唔停，油價繼續升，咁通漲繼續,減息都唔慌多
想問下阿豬對未來美國減息睇法？
豬記,知又如何。好難處理！
金融危机，房贷危机和病毒所发生全部都有解决方案来应对措施只是时间问题。😂😅
😢😢😢PK啦！
What if they start cutting interest rates though? As is likely this second half year.
有冇細銀行會收存款之後買美國國債，再用國債去日本借錢？定只有公司先會咁做？
你好 有🐑順勢交易 Cta的書籍推薦啊？
背景動畫做得好好，可以分享下是如何製作嗎？用AI generate?
人手剪接的
貨幣系統都係俾人玩到唔知似咩樣 再加一堆永遠唔會解決到既債務 我好懷疑現有金融體系可以玩幾耐
其實個系統唔會玩完，買得債既都係有cash，有錢個班人，佢地收唔返d錢都唔會玩完，有錢人賺錢快過窮人好多，所以佢會用優勢來賺返d錢，個世界會一樣照舊咁轉
@@heilaw7002 呢個世界秧有人創造既野都係會壞如果你幻想有朝一日做有$人可以靠呢個系統去進行榨取就係妄想
香港都好多，好多人行完街，都係返屋企網購，好多零售唔掂。
香港咁方便都係咁，外國仲嚴重
日經又升番一千點。
🇨🇦👍👍👍👍🙏👍👍😄😄😄😄
我估不是20億 既市場（opening) ，廿萬億？
大家睇到商鋪炒家爆煲,就知道加息的核爆威力！
98年的时候网络科技和资讯没那么发达同时没有发明QE来提振股市现在全球的金融体系大大不同当出现危机的时候许多大型基金就会护盘😂😅😊
Office can modify to residential They are already doing it
點解溫哥華仲係咁癲呢？😣
Republic 已經唔係今日既事囉喎！
the other republic. not the one in california
😂😂😂😮😮😮
台灣房價一直漲 都不知道誰在買
永久产权吧
好老實講,辦公室唔租,係咪人工高左先?
期待經濟大爆炸！無債人士的福音！
失業潮
到時賣屎忽都冇人要😢
所以都係投資在AI七雄就對了吧?
呢期興執笠關注組，內地就出招可以買香港REIT我都覺得鬼鬼地！不過都希望可以頂住啲股價！
我都有join😝
Thanks sharing，但好似又唔會好似當年爆次按咁大鑊，政府有經驗會好應對好多...
無錯，會react得好快
全世界的政府都有经验啦.一定不会再次好似 2008年咁..
20 億美金市場？
100萬定期到期，應該繼續做定期還是做咩投資好？
點至2,000,000,000美金啊
没事的好像去年2023年swiss credit出现信贷危机最终用1个星期就解了。😂😅
有哂經驗
@@AhJu 在90年代的时候美国也有许多银行倒闭的解决方案作参考。
美國的gdp低出預期 美國和其他西方國家大印銀紙 所以現在的環境是美國經濟不景氣 而且還通脹嗎? 不論加減色都是左右為難 但近來投資市場真詭異，通常美元上漲，黃金就會下跌，可是現在不但美元高漲，黃金價格更是創紀錄，連"黑金"石油"也跟隨一起漲，更詭異的是利率高居不下，各類貴重 金屬也大漲 為什麼會出現這種情況
呢樣都要等高人分析下… 金價真係貴咗好多….
@@yipfred1751 貨幣體系崩漬先兆...........
РазвлеченияРазвлечения![投資新手必學！小資本都可以躺平賺錢！ [ENG+中文CC]](http://i.ytimg.com/vi/NdR65oawgoY/mqdefault.jpg)
![投資新手必學！小資本都可以躺平賺錢！ [ENG+中文CC]](/img/tr.png)
![股災來臨時，錢放哪裏最安全？[ENG+中文CC]](http://i.ytimg.com/vi/CszEkQK8qqQ/mqdefault.jpg)
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2015年香港寫字樓價格被不斷炒上，商廈資產大幅升值。但誠哥看淡本港地產市道的前景，賭樓市會跌。於2017年將中環中心出售 袋走400億，如今才知誰能笑到最後。按揭買樓也是同樣道理，誰能保證一般打工仔能持續有工開 20 ~30年，有薪水還房貸而不裁員，但銀行必須做貸款才有收入。在經濟大衰退期間，新常態將再次建立，財富將重新分配。
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又長知識，多謝阿豬🙏
又增加知識，多謝阿豬。
有一點想指出，今年到期嘅CRE貸款係2013-2018年借，這一點是對的，但有兩點想糾正一下: 1. 絕大部份CRE貸款是floating rate, 以前是LIBOR，現在是SOFR, 所以refinance 時候因為利息上升所帶來的影響不大，正確來說這兩年加息五釐已經對貸款客戶帶來沉重壓力；2. “這幾年物業價值已經升了不少”這點不正確，當refinance時，貸款客戶面對最大問題是因為occupancy rate 下跌而估價下跌，有時跌幅可以高達三四成，當然要看地區及物業種類
雖然睇唔明，但係感覺好專業俾個like😅
To be specific la, 1. 大部分都係30年+fixed rate，所以影響唔大 （你話floating)，除非你續借，否則interest re-pricing risk應該唔大 2. 啊豬講緊既，係過去既時間升左值，係指過去。occupancy 差左係近年既事，分番開先。
3. Valuation影響其實係拉高個gearing ratio，因為唔少收租佬發既債都有financial covanents 4. 你睇番goldman d report CRE佔銀行應該20%內 （唔太記得），所以團火未必會爆得咁勁。
@@tom199520000commercial real estate 在美國市場並沒有30 years fixed. 定息只局限於residential 並且係Fannie Mae loan
@@hermanchan6353呀豬講嘅唔係好準確，對，上面說法都係唔正確。LIBOR又好SOFR又好，銀行係喺依個base rate上加一個spread，依家做refinancing 個spread係比之前2018年加左，因為個risk大左，銀行嘅capital貴左再加上有d銀行收水，所以依家做refinancing係好難
@@tom199520000美國CRE 從來沒有30年fixed. 30fixed只有在residential housing.
真係得益良多！謝謝
好用心咁睇完然後問自己其實係講乜，只係知小型銀行借左出去既錢業主要還，但業主仲要借因為商業物業仲未起好。大概就係咁。。另外長江如果空置率有20%，香港真係幾唔掂下。
好正
謝謝阿豬❤
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98年的时候网络科技和资讯没那么发达同时没有发明QE来提振股市现在全球的金融体系大大不同当出现危机的时候许多大型基金就会护盘😂😅😊
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美國的gdp低出預期 美國和其他西方國家大印銀紙 所以現在的環境是美國經濟不景氣 而且還通脹嗎? 不論加減色都是左右為難 但近來投資市場真詭異，通常美元上漲，黃金就會下跌，可是現在不但美元高漲，黃金價格更是創紀錄，連"黑金"石油"也跟隨一起漲，更詭異的是利率高居不下，各類貴重 金屬也大漲 為什麼會出現這種情況
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