Arrendamento: Que despesas posso deduzir, e devo englobar?

Olá, seja bem-vindo ao décimo terceiro caso prático do livro “Como poupar em impostos no imobiliário”, intitulado “Que despesas posso deduzir no arrendamento? E devo englobar ou não?”
Neste vídeo ajudamos o Nuno a dar os primeiros passos no investimento imobiliário.
Há algum tempo que o Nuno pondera a hipótese de investir no imobiliário.
Até agora tem dado preferência ao mercado de capitais, mas neste momento está decidido em experimentar o mercado imobiliário.
O Nuno optou pelo arrendamento tradicional, ao invés do alojamento turístico. Já tem o imóvel identificado para aquisição, e até já quantificou as despesas e receitas previstas.
Torna-se assim mais fácil ajudar Nuno a pagar o mínimo de impostos possível!
Sabemos que Nuno irá gastar:
• 5 000 euros em pequenas obras de reparação do imóvel;
• 15 000 euros em móveis e artigos de decoração;
• 400 euros na emissão do certificado energético;
• 50 euros / mês em limpezas; e
• 350 euros em IMI.
Do lado da receita, o Nuno prevê arrendar o imóvel por 1 000€ mensais.
Devido às obras e restante preparação do imóvel, é expectável que o imóvel só esteja disponível para arrendamento 2 meses após a compra. Vamos considerar então apenas 10 meses de receita!
Assim, relativamente ao primeiro ano de arrendamento, temos o seguinte quadro.
Como podemos verificar, nas despesas dedutíveis não foi considerado o montante relativo a "Móveis e artigos de decoração". Este tipo de despesa não é elegível para dedução ao rendimento sujeito a IRS!
Assim, obtemos um valor sujeito a IRS no primeiro ano de arrendamento, que corresponde a 3 650€.
Chegados aqui, o Nuno faz-nos uma questão pertinente: "Deverei optar ou não por englobar este rendimento?".
Deixo-lhe aqui duas notas breves sobre esta questão do englobamento:
• Englobar o montante anual recebido do arrendamento do imóvel significa adicionar esse rendimento aos restantes rendimentos obtidos (por exemplo salários; juros de depósitos; mais-valias; etc.);
• Não englobar significa ser tributado pela taxa definida especificamente para a categoria de IRS correspondente (neste caso, para o arrendamento, é a categoria F);
Voltemos à situação do Nuno.
Para responder à questão que ele nos colocou, sabemos adicionalmente que o Nuno obtém rendimentos do seu salário e de algumas aplicações financeiras.
No entanto, este ano existe um fator adicional que pode ter um impacto grande no seu IRS: ele espera receber um prémio de bom desempenho na empresa, mas ainda não é certo que o receba este ano.
Ficamos assim com dois cenários!
No cenário 1 assumimos que o Nuno recebe o prémio este ano. Considerando esta realidade, a taxa de IRS prevista para o Nuno situar-se-á nos 30%.
No cenário 2 assumimos que o Nuno não recebe o prémio este ano. Neste caso a taxa de IRS será de 25%.
Com esta informação, estamos agora em condições de aconselhar o Nuno a escolher o melhor cenário.
Se o Nuno receber o prémio este ano, a melhor opção é escolher a tributação autónoma do arrendamento (ou seja, não englobar).
Se o Nuno apenas receber o prémio no ano seguinte, então a melhor opção é englobar o arrendamento com os seguintes rendimentos, pois a sua taxa de IRS é inferior a 28%.
Neste caso os 28% são a “linha de decisão”, pois são a taxa fixada para a tributação específica na Categoria F.
Confuso? Espero que não... Caso tenha alguma dúvida já sabe! Utilize o formulário disponível nesta área e envie-me a sua questão.
Bons investimentos!

[@01catm]

Muito obrigada pelo seu vídeo. Entretanto surgiu-me uma questão. No meu condominio fizemos obras na casa da porteira em 2022 e 2023, para a conseguirmos alugá-la. conseguimos alugá-la no final de 2023. Portanto o que pretendo ver consigo é que no meu IRS a primeira linha do Anexo F, ponto 4 (rendimentos obtidos e gastos suportados e pagos) 4.1Contratos de Arrendamento que não beneficiam do Regime de Redução de Taxa Previsto no art.º72.º do CIRS, apareceu já preenchida com indicação da renda (151,50€), bem como a data, e outros campos. O que queria perceber consigo é como tivemos obras nessa casa (casa da porteira) onde coloco a informação sobre os gastos com as obras.
Pois coloquei os gastos de 2023 na mesma linha que já estava previamente preenchida com o valor da renda e deu, mas sobre o valor de 2022 coloquei somente o gasto e o sistema não me permite avançar, pois pede-me o valor da renda, que em 2022 não existiu. Muito obrigada,

[@JoseSantos-xh9mp]

bom dia