גילוי הסוד השמור של משכנתא צמודת מדד
HTML-код
- Опубликовано: 6 сен 2024
- קישורים
פרקים נבחרים בחינם מהספר משכנתה יעילה שמכר עד היום אלפי עותקים -rimon.news/fre...
תובנות כלכליות משנות חיים - rimon.news/things
ההסכת (פודקאסט)הון ומיקרופון - bit.ly/HonAndMic
הצטרפות לחברים בערוץ היוטיוב כדי לצפות בתכנים ייחודיים או סתם לומר תודה - rimon.news/join
קהילת צומחים כלכלית ביחד - bit.ly/zomhimcal
רימון חייט. בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל ותואר שני במנהל עסקים.
בעל ניסיון של 20 שנים כמשקיע נדל"ן. בעצמי לקחתי תשע משכנתאות עד היום.
טל' 03-549-6611, 054-5232-799 אימייל: rimon@effm.co.il
יועץ משכנתאות וקבלת החלטות בנוגע לרכישת דירה, השקעה בנדל"ן ונושאים כלכליים אחרים.
פרטים מלאים על תהליך הייעוץ שלי תוכלו לראות כאן - bit.ly/EffMorCo...
מדד המחירים לצרכן עליו שאליו מוצמדת בדרך כלל הלוואה צמודה (לצד מטבעות חוץ שונים במקרים נדירים יותר) הינה למעשה ביטוי לשינוי מחירי המוצרים שרוכשת משפחה ממוצעת במדינה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עושה סקר וקובעת מהו סל המוצרים הממוצע למשפחה ואז אחת לחודש בוחנת את מחירו של סל מוצרים זה. כאשר מחיר סל המוצרים עולה ב- 1% אומרים שהמדד עלה באחוז אחד. כנ"ל כמובן במידה והמחיר ירד (דבר נדיר יותר). אם החוב שלנו לבנק צמוד למדד אזי במידה והחוב בתחילת השנה הוא נניח 100,000 שקלים והמדד עלה ב- 1% נהיה חייבים לבנק בסוף השנה 101,000 שקלים (בניכוי מה ששילמנו במהלך השנה לקרן החוב). הריבית היא אחוז מהחוב ולכן כאשר החוב עולה, עולה התשלום החודשי. אבל, עליית התשלום החודשי למשכנתה היא רק צד אחד של הבעיה מבחינת המשפחה. זיכרו שמדד עולה כתוצאה מהתייקרות סל המוצרים. כלומר, במקביל לעליית התשלום למשכנתה, יעלו גם מחירי העגבניות, המלפפונים והמים (כדוגמאות) אשר משפיעים על המדד. כלומר, התשלום לבנק יעלה יחד עם עליית מחיר הקניות האחרות של המשפחה ויש לקחת זאת בחשבון. פעמים רבות אני כן ממליץ על הלוואה צמודה. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות ולא רק חסרונות. יש להבין לעומק את מכלול היתרונות והחסרונות ועל פיהם לתכנן את המשכנתה שלכם.
יש להבין ש"יועץ" המשכנתא של הבנק אינו באמת יועץ אלא איש מכירות שתפקידו לייצר עבור המעסיק שלו (הבנק) את מירב הרווחים. רווחים אלו מושגים על ידי גבית מקסימום התשלומים מהלקוח (אתם). מוכר המשכנתאות בבנק מקבל תוספת לשכרו כאשר אתם משלמים יותר. ברור שהבנק אינו המקום בו אתם צריכים להתייעץ. הדרך הנכונה לקבל את המשכנתה המתאימה לכם ביותר היא לבחור באחת משתי דרכים:
-- ללמוד את כל מה שדרוש על משכנתה בעצמיכם. הכוונה הינה להגיע לרמת הבנק גבוהה בהרבה מזו של הבנקאי אשר למד בבנק בעיקר את הדברים הפרוצדורליים הקשורים למשכנתה ומעט פרטים כלכליים (בדרך כלל מוכרי המשכנתה בבנק אינם בעלי השכלה כלכלית) אשר יאפשרו לו למכור את המשכנתה ללקוחות. הדרך הטובה ביותר ללמוד על משכנתה את מה שצריך הינה לעבור קורס יועצי משכנתאות. בשוק ישנם מספר קורסים כאלו ומחירם הוא כמה אלפי שקלים.
-- לשלם ליועץ משכנתה פרטי אשר יעשה עבורכם את תכנון המשכנתה לאחר שאסף את כל הנתונים הנוכחיים שלכם, למד את העדפותיכם (חובבי סיכון/שונאי סיכון? התנהגות כלכלית עד היום? שינויים צפויים במבנה ההוצאות או ההכנסות וכו'). יועץ כזה יכלול בדרך כלל בתכנית הכלכלית גם מענה מנומק הכולל חישובים לשאלות כגון האם להקדים תשלומים לקבלן? האם להשתמש בקרן השתלמות להקטנת המשכנתה? וכו'.
עם התכנית הכלכלית שבניתם לבד או שבנה עבורכם יועץ מטעמכם תוכלו ללכת לבנק ולנהל משא ומתן על התנאים בלבד. למעשה הרעיון הוא שבבית אנו מחליטים מהו המוצר שאנו רוצים לרכוש (הרכב המשכנתה) ובבנק אנו מנהלים משא ומתן על מחיר המוצר (הריבית).
במסגרת תהליך ייעוץ אתי אפשר לרכוש את הכנת התכנית הכלכלית בלבד ולנהל את המשא ומתן עם הבנק באופן עצמאי או שאני אנהל עבורכם גם את המשא ומתן. פרטים מלאים על תהליך הייעוץ אתי אפשר לקרוא כאן - bit.ly/EffMorCo...
תודה רבה! הוספת לי אישית ובטוח שגם לאחרים ידע רחב בנושא. יישר כוח. תבורך.
תודה לך יאיר. שמחתי.
כל הכבוד על המידע החשוב והקריטי. יישר כוחך, רימון. רואים שאתה אדם ישר והגון!
אורית
שלום רימון ,תודה רבה על הערך הרב שאתה חולק יישר כוח
תודה תודה
טירוף האינפלציה הנוכחית הופך את הסרטון שלך לרלוונטי מתמיד. מסלול הצמוד למדד מסוכן מאוד.
תודה רבה לך.
תודה רבה! כל הכבוד על ההוגנות
אני בדיוק עומד בשלב של לקחת הצעות למשכנתא. יהיה לי לעזר רב
+Moshe Ram תודה רבה משה.
הצלחה רבה בתהליך הלימוד אשר הנו שלב חיוני לפני
עסקה כך כך משמעותית מבחינה כלכלית על משפחתך. רימון.
רימון
עלה והצלח.
זה פשוט מדהים מה שאתה מציג.
לקחתי על עצמי לראות בסוף השבוע את כל הסרטונים שלך...
מוטי, המון תודה.
לשמוע שהדברים מביאים תועלת, נותן כוח ליצור עוד ועוד.
רימון
תודה רבה! מאיר עיניים
תודה רבה
לי באופן אישי עזרת מאוד.
ממליץ בחום על שאר הסרטונים !
כול הכבוד
תודה רבה מריה
היי רימון, מידע חשוב מאד ומעניין. חבל לכולנו שזה לא זוכה לחשיפה רחבה יותר.
תודה רבה רימון...............
וואו, רימון תודה רבה!!
תודה לך איריס
ערן, תודה על המילים החמות. אני מסכים אתך לגמרי לגבי הצורך בחשיפה רחבה יותר של נושא זה ונושאים כלכליים אחרים. לדעתי זה היה צריך להיות חלק מתוכנית הלימודים בבתי הספר.
אני משתדל לעשות את החלק שלי בעניין :-). רימון
רימון חייט סמי סךתסמי6
סרטון מעולה
יפה ומעניין ביוק לאחרונה ניסו לשכנע אותי לעבור לצמוד מדד. האמת חשבתי ששוה לקחת הימור כי ככה אולי אתה מפסיד ובלא צמוד ההפסד הוא מיידי כי מעלים לך את הריבית לשמיים . אבל בכז שאני יבין אין מציאות ותרחיש שהמדד לא יעלה למשך חמש שנים. תודה!
סרטון מעניין וחשוב מאוד וגם פשוט להבנה גם למי שלא בקי בתחום, תודה רבה.
אז על פי ערכתך, כמה לפי דעתך היה עולה סכום ההחזרים ולכמה היה מגיע ההחזר החודשי הממוצע והסופי ?
תודה תותח
תשובתי למעלה :-). שוב תודה. רימון.
צודק אני איתך
איך בנק ישראל מפקח לכאורה על היחס בין ההחזר החודשי לבין המשכורת (שליש) אבל מצד שני בפועל ההחזר עולה ומגיע עד לחצי מהמשכורת
באופן אישי אני חושב שכל אחד צריך לקחת אחריות על ההחלטות שלו. משך שנים בנק ישראל הגביל את סכומי הריבית המשתנה ורבים חשבו שהוא עושק את הציבור. עד שכמה חברי כנסת איימו בהצעת חוק לביטול מגבלות בנק ישראל וכך יצא באופן אירוני שהן צומצמו בדיוק לפני שהריבית עלתה.
תודה רבה על הסרטון!
תוכל בבקשה לשתף את קובץ האקסל הזה?
הייתי רוצה לדעת באיזה נוסחאות השתמשת.
תודה רבה ושבוע טוב
שלום לך, גרסה משוכללת בהרבה של הקובץ (עברו מאז כמה שנים והמשכתי לפתח) אפשר לרכוש כאן - www.effectivemortgage.co.il/calc. בהצלחה, רימון
הי רימון, תודה על הוידאו
אז בעצם הדוגמא השנייה מציגה לקיחת הלוואה לא צמודה, נכון?
היי רימון! תודה רבה על הסרטון.. מההסברים שלך, האם ניתן להבין כי מדכנתא צמודת מדד, אינה מומלצת ?
שלום בתאל ותודה על הצפיה. לא בהכרח. למעשה בשנים האחרונות המלצתי לא פעם לאנשים כן לקחת הלוואה צמודה.
הבעיה הינה בחירת מסלול ללא הבנה של מלוא ההשלכות. כאשר אנו מבינים את החסרונות והיתרונות של מסלול זה כמו של כל מסלול אחר, על כל אחת לבחור את מה שהכי מתאים לה.
@@rimonh תודה רבה!!
לא הבנתי מה המסקנה?
לא להשתמש במחשבון של אתר בנק לאומי, או לא לקחת משכנתא צמודה למדד
שלום לך ותודה על הצפיה. המסקנה רחבה אפילו יותר: אל תקבל "ייעוץ" או עצות ממי שהמטרה שלו זה שתשלם כמה שיותר. זה לא חשוב אם מדובר במשכנתה, בביטוח או בכל תחום אחר.
שלום רמון.
יישר כוח על ההרצאה.
שתי שאלות:
א- אז מתי באמת כדאי לקחת הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד? לא מאמין שהמציאו מסלול שלעולם לא ישתלם לקחת אותו.
ב- שאלה, איך קיים כזה מסלול "ריבית קבועה צמודה למדד"? הרי על פניו הריבית הקבועה באה לומר שנשלם סכום חודשי קבוע על המשכנתא, אבל המשך המילים "צמודה למדד" סותר את זה כיוון שאם המדד ישתנה גם הסכום החודשי ישתנה. אשמח לעזרה בהבנה מה קבוע ומה לא ואיך הם משפיעים אחד על השני.
שלום לך ותודה על הצפיה,
א. זה בסופו של דבר עניין של ניהול סיכונים. אם אתה מבין את הסיכון הכרוך בעליית מדד ומצד שני את פערי הריביות בין ההלוואה הצמודה ללא צמודה ונראה לך ששווה "לרכוש" את הביטוח נגד עליית המדד בתשלום של ריבית גבוהה יותר אז כדאי וכמובן הפוך.
דרך אגב מדוע אתה חושב שלא אמור להיות מוצר שלא כדאי ללקוח לרכוש אותו? זה כמו שתגיד שאתה לא מאמין שהמציאו סיגריה או נעלי עקב כי לאף אחד לא כדאי לרכוש מוצרים אלו.
ב. אין כל קשר בין צמוד / לא צמוד לבין החזר משתנה או לא. הלוואת פריים הינה התנודתית ביותר מבחינת תשלומים חודשיים והיא לא צמודה. ההצמדה משפיעה על הקרן ושינוי הריבית משפיע על האחוז מתוך הקרן שישולם כריבית.
בהצלחה, רימון
הבנק מפתה את הלקוח להכניס לתמהיל המשכנתא מסלולים צמודי מדד מפתים יותר מאשר במסלולים קבועים לא צמודים אבל כמובן שלאורך עשרות שנים המדד יגרום לקרן לעלות וסך הרבית שתצטבר על הקרן שגדלה בינתיים גם הוא יגדל ויתפח וקיבלנו אחלה רווח לבנק ואחלה הפסד ללקוח.
קחו יועץ משכנתאות פרטי אל תחסכו כי זה יעלה לכם ביוקר במאות אלפי שקלים.
תודה רבה על הצפיה והתגובה יניב. אכן טעות גדולה של הרבה אנשים היא לראות בבנקאי יועץ. בשבייל זה אנו כאן :).
מה הבנקים לא אומרים לכם על הלוואה צמודה? האם יתכן שלאחר תשלום של עשרות אלפי שקלים החוב שלכם לבנק רק יעלה? גלו את סודות המשכנתא שהבנקים מסתירים מכם.
3% מדד? זה היה פעם נכון, כעת זה לא תואם את המציאות. הצגה יותר נכונה תהיה עם 1% מדד ממוצע. זה קצת משנה את ההסבר
מטבע הדברים כל הרצאה מתאימה למועד העברתה. בפועל, העקרונות זהים גם כשהמספרים שונים. דרך אגב, בנק ישראל מציין מדד יעד על הטווח של 1% - 3%. לא בטוח שהקצה התחתון של היעד מתאים כממוצע רב שנתי.
אתה גם נותן הרצאות ציבוריות?
בהחלט. אפשר לשוחח איתי ב- 054-5232-799 או במייל rimon@EffectiveMortgage.co.il
אווווףףף אף וידאו לא מסביר מושגי בסיס צמוד למה לקיר? מה זה לעזזאל מדד? מי זה שפיצר? מה זה פריים? למה אין סירטון לטרמינולוגית בסיס.... למה תריך להיות כלכלן בכדי לקנות דירה? לא הבנתי כלום מההרצאה זאת.... אולי תעשה הרצאה של מושגי בסיס? תודה חבר.
א. להיות כלכלן ממש לא מספיק כדי לקנות דירה. רבים מלקוחותיי הינם כלכלנים ורואי חשבון אשר דוקא בזכות הידע הקיים שלהם יודעים להעריך התמחות במשכנתאות אשר לא נלמדת באקדמיה.
ב. קניית דירה היא עסקה שעשויה לשנות (לטוב או לרע) את כל חייך. מדוע אתה מעדיף להשקיע זמן וללמוד לבד במקום לרכוש ידע בשעה שלמשל עבור החלפת אלטרנטור ברכב ברור לך שתשלם לאיש מקצוע למרות עשרות הסרטונים ביוטיוב המראים איך לעשות זאת ולמרות שמחירה של טעות קטן בהרבה.
כמובן שאפשר לשאול מדוע אתה בודק רכב חדש במכון בדיקה למרות הנזק הפוטנציאלי הקטן, מדוע אינך לומד כמה "מושגי יסוד" כדי לטפל בכאב בטן אלא הולך לרופא וכו'.
ג. אם אתה רוצה להעמיק יותר במושגי היסוד, אני ממליץ על הספר שלי - משכנתה יעילה - תוכל לקנות אותו כאן bit.ly/2wIEaIS או בחנות ספרים.
לשאלתך, את החוב אפשר להצמיד למדד המחירים לצרכן (שיעור עליית סל מוצרים ממוצע של משפחה) או למטבע חוץ כלשהו (יורו, דולר, יין יפני או פרנק שוויצרי). התנהגות החוב זהה בכל החלופות.
בהצלחה רבה.
.
הנקודה נכונה, אני לא מתיימר להיות מומחה ואו לקחת בעצמי, עם זאת הייתי רוצה מושג כללי לפחות להבין את ההגדרות! בדיוק כמו שאני יודע שתפקידו של האלטרנטור הוא להטעין את המצבר בזמן הנסיעה. אני לא מוצא שום מסמך ואו מקור ידע שיכול להסביר את מושגי הבסיס
פריים = ריבית בנק ישראל + מרווח עלויות צל
שפיצר = יהודי כלכלן שלפי שיטתו מסלקים את המשכנתא
מדד= מדד המחירים לצרכן מתפרסם ע"י הלמ"ס
אם הסתבכת קח יועץ פרטי