Donaciones de Inmuebles en CCyCN y Previo a Ley 27.587 (Ver video actualización 2021)

IMPORTANTE: VER TAMBIEN VIDEO DE DONACIONES DE INMUEBLES ACTUALIZADO A DICIEMBRE 2020: • Donaciones de Inmueble...
En esta entrega el escribano Adrián Comas trata las Donaciones, especialmente las Donaciones de Inmuebles, en cuanto a la operativa en sí y la complicación de la circulación posterior de estos títulos por plazos determinados luego de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. ACTUALIZADO A DICIEMBRE 2020: Las donaciones de inmuebles a herederos legitimarios (padres a hijos) vuelven a ser títulos aceptados y no observables en el tráfico inmobiliario.
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DONACION
La donación es un contrato mediante el cual una persona asume la obligación de transmitir gratuitamente una cosa a otro, quien lo acepta. Es un acto que debe producir sus efectos durante la vida del donante, o sea, no pude pactarse que sus efectos se produzcan a partir de su muerte. Donación de inmuebles
En nuestro país es muy frecuente la donación de inmuebles de padres a hijos, práctica que se encuentra contemplada en el Código Civil y Comercial de la Nación. Antes de tomar esta decisión, es aconsejable asesorarse con un escribano de confianza.
En algunos casos, personas físicas que no tienen descendencia quieren transmitir en vida sus bienes a otras personas con quienes mantienen un lazo familiar o afectivo. Estas donaciones pueden realizarse, pero siempre con el asesoramiento previo de un escribano.
Requisitos
Para poder realizar la donación es condición que el donante y donatario tengan la capacidad para hacerlo y que el donante sea titular del bien a donar al momento de contratar. Además, el donatario debe aceptar la donación en el mismo acto o con posterioridad, pero esa aceptación debe producirse durante la vida del donante.
La donación de inmuebles y de cosas muebles registrables debe ser hecha por escritura pública, bajo pena de nulidad.
USUFRUCTO
El usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno. Al titular de este derecho se lo denomina usufructuario, mientras que al otro se lo denomina nudo propietario.
Formas de adquirirlo
Puede adquirirse de tres formas:
1) Por la transmisión del uso y goce, con reserva de la nuda propiedad: cuando una persona es propietario de una cosa, se guarda para sí la nuda propiedad y le transfiere a otra el usufructo. Puede ocurrir con hijos dueños de un departamento que deciden transmitir a sus padres, o a alguno de ellos, el usufructo para que usen o gocen de ese bien por el tiempo que convengan, que puede ser incluso hasta su fallecimiento.
2) Por la transmisión de la nuda propiedad, con reserva de usufructo: en este caso, alguien es dueño de una cosa o bien y transfiere la nuda propiedad, reservando para sí el usufructo, el uso y goce. El caso más habitual es de los padres propietarios de una casa que donan en vida a sus hijos la nuda propiedad, pero se reservan para sí el derecho de usar y gozarla mientras vivan: esto es, habitar en ella, como también poder alquilarla y gozar de esa renta.
3) Por la transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra: algunos adquieren la nuda propiedad y otros adquieren el derecho de usar y gozar de la cosa, por el tiempo que quieran, y hasta que finalice ese plazo.
Plazo
El usufructo tiene un plazo, que se puede estipular por un tiempo determinado o hasta la muerte del usufructuario. Vencido el plazo y extinguido el usufructo, el nudo propietario será nuevamente titular del dominio pleno del bien.
Modalidad
El usufructo puede ser puro y simple, o también puede estar sujeto a una condición (que se cumpla determinada cosa) o cargo (la obligación de cumplir con determinada prestación).
Algunos derechos del usufructuario
El principal derecho del usufructuario es la posibilidad de ejercer la posesión de esa cosa: usar y gozar de ella como si fuera el dueño. Puede transmitir a un tercero su derecho de usufructo, por un plazo determinado o de por vida (vitalicio). Extinguido ese período, por cualquier causa, el nudo propietario adquiere el dominio pleno de la cosa.