我管理超100套房，总结这几种房客千万别租！
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- Опубликовано: 19 окт 2024
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我管理超百套房，总结这几种房客千万别租！在美国，成为房东是一种常见的投资方式，但这并不意味着它是一种简单的职业。尤其是在选择租客时，存在许多需要注意的陷阱和风险。
对我来说，经济稳定性始终是租客筛选的首要条件。稳定的工作和收入通常意味着租客更有可能按时支付租金。这种稳定性可以通过他们的工作记录、工资单或税务记录来核实。然而，仅仅经济稳定性并不足够，租客的信誉也同样重要。如果租客在过去有驱逐记录，那么他们再次违约的可能性会增加。
我还注意到，那些经常搬家或者急于找到新住所的租客可能存在潜在的问题。频繁的搬家可能意味着他们与其他房东有矛盾或者有其他的隐情。此外，那些长期住在酒店或与亲戚同住的租客也值得关注，因为这可能意味着他们在租房市场上有一些困难。
当然，家庭结构也可以为房东提供一些线索。例如，与父母同住的成年子女可能表明这个家庭有经济困难或者其他的问题。这并不是说这样的租客就一定会有问题，但这是一个值得考虑的因素。
为了减少风险，我发现细致的筛选过程是非常有必要的。对每个潜在的租客进行背景调查、信用记录检查以及与前房东的沟通都可以为我提供更全面的信息。另外，为了吸引有素质的租客，提供良好的住房环境和便利的租房流程也是关键。
作为房东，需要具备高度的警觉性和判断力。只有这样，才能确保稳定的收入，并使得房地产投资真正带来回报。
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这是我的房产投资经验分享频道。我在2009年以小白零基础入行房地产行业，从做独栋楼到Flip，再到购买商业地产。分享我的经验，涉猎题材包括美国投资、亚特兰大周边行情、被动收入、最新策略、个人信息、经验分享、项目实战、土地投资实情等。
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不租
1.沒錢的
2.沒錢繳租，有被趕走的紀錄
3.急租
4.急著搬家的
5.住酒店 或是住親戚家的
6.成年子女跟父母同住的
7.和以往租金差很多的
8.頻繁搬家 換工作的
9.讓你感覺不舒服的人
10.要求特別多的
11.違背保險公司意願
12.做生意的
13.離工作地點遠的
14.合租(錢不夠)
15.特定人群
16.沒有信用的
其實租房最難的是不知房客愛不愛乾淨 。看過很多準時交租的房客 , 完全不清浴室 、不清爐頭 , 才住一年 , 浴室全是大塊黑霉 , 爐頭全是油炸噴出的油 , 抽油煙機風扇鋼圈的油污整片黃的像蜂窩 , 油杯的油都滿出來了也不清...最後只好請他們搬走 。而且這些不愛乾淨的房客 , 很多都是高學歷 、高收入的夫妻 , 竟然不知油污 、黴菌是對身体有害的 , 甚至會引來老鼠、蟑螂 。如果不是房東趕他們走 , 他們還想繼續住下去呢! 真是無言 。☹
真的! 我自己就有一次經驗 有一次租客是一對小情侶 20多歲那種 他們在我們房子住了快兩年 每個月準時交租 要搬走時 我們去看也都還可以 不是太髒 因為他們都叫外賣 所以廚房幾乎沒有用 只有用微波爐加熱 結果我們一打開微波爐看 天啊 好噁心呀 整個都黃黃 太噁心了 一看就知道兩年來完全沒擦過 怎麼有人可以這麼髒 不覺得你加熱的食物吃了有毒嗎 這麼久的污垢都不擦 然後浴室也是浴缸都黃黃的 總之 只要他們常用的地方就是很髒 但不常用的地方就還可以 真幸運他們不煮不下廚 要不然我那個廚房可能炸掉了
微波炉的加热原理上来说，其实这个情况不会有毒😂
@@ayamama 就是指很噁心的意思 不是真的有毒的意思的那個毒 感覺會吃壞肚子 微波爐快兩年完全沒擦拭 好噁
签约的时候是不是能规定每三个月去检查一次？要看当地法律是否允许
过一阵子一定要去查房，我觉得这点很重要。如果租客有什么问题，可以及时发现。
我也是作房产投资和房东。我自認在选房客上是夠細心的，经驗也足，但看了你的解說，还沒你細心。谢谢分享！
让房客进來容易，要他走就难了。宁缺不滥是原则。
我曾租給國中老師, 國家公務員, 收入穩定 應該不會欠錢.
結果第三個月就沒繳房租, 她炒股破產, 帳戶被扣住.
所以真的靠運氣～
我一亲戚在上海的, 租房给一户人家, 经常欠租金, 于是想把房子卖了, 当时市价四百多万, 可是那租户不搬, 就不好卖, 入法院判决, 拖了快二年, 才赶走那租客, 最后几个月层和还没收到。塞翁失马, 焉知非福, 因为拖了二年, 房子涨到了七百多万卖出。
😂这是老天赏的租客
好运气❤
你要2023年卖房就是亏几百万了！！！
哇 因禍得福
現在1500萬
橘子说话就是实在，实在就是说真话，不虚假。这条最重要。至于看视频的感觉不一样，那各人有各人的角度、性格、经历，感受不同非常正常。感受不好的责备橘子，这种做法没道理。橘子不可能迎合每个人的心理感觉讲话，如果那样，说出来的肯定一半是假话。作为听者和观看者，我觉得只要说的是真话实话，没夸张、没歪曲，没编造，就应该肯定支持点赞👍❤😊
非常感谢。 每个人畅所欲言，没有关系的，我看到忒我的，我会辩解几句，但都是理解的。任何的观点，总会有人无条件的支持和喜欢，有人觉得可能有点道理，有人听了会立刻反击。
@@菊子说房产 喜欢您的豁达开朗。把房子交给您管理让人放心。
永远喜欢菊子讲的真话，永远都是有帮助的！！😊
这一期真的太详细了，没有十年以上经验都不可能总结这么全面！
我当房东超过十年，也在菊子这里学到很多。
說的很有道理...讚! 還有一種，代替別人來租的，沒見到租客本人的也最好別租~
这应该也是分情况，有的人还没有出国，需要先把房子这些都准备好，这也是一种情况
不能租的:
不守時，油嘴滑舌，穿金戴銀，有事沒事帶上帽子或圍巾，化上浓妝，養有貓狗，沒有穩定工作...
最佳房客:
年轻夫婦，收入不能太高 但要穩定，愛清潔，不嘈吵，有一至兩個 5至15歲之間的子女。
真是學到了一課 我覺得在美國當房東真的很不容易 之前我們也是有一個小房子出租 還好地區是很不錯的區 所以吸引來的人程度都比較好 但是還是租的提心吊膽 尤其完全沒經驗 我們只能看收入(我們要求收入需為租金三倍以上) 我們租出去的第一組客人信用分數才570分 而且看信用報告每個月是月光族 幾乎沒有錢買菜的那種 但是因為那個收入是老婆的收入 老公沒有收入 所以當初我們想 只要她老公一找到工作有收入 那生活就絕對不成問題 所以才大膽租給對方 結果他們住在我們房子一年 完全沒問題 每個月準時交租 搬走時 房子乾乾淨淨 幾乎像沒人租過一樣乾淨! 所以我也很好心的把押金一毛不扣的全數退給他們
屋主非常感谢走运🎉。 我也是自己打理出租房，租客信用分最低要求是720分起步， 收入要求是资金的3.5-4倍为底线。
@@lucasyang8802 當初沒經驗 問了有經驗的親戚（住舊金山的白人） 他說550以上不錯了 會租房子的信用都高不到哪 不能太要求
@@ima6915😂720租什么房子真是的
@@ima6915 會租房的信用高不到哪裡?鬼扯吧，舊金山灣區房價之誇張，大部份居民都買不起房或不想買好吧。
@@johnnyq4260 那是當初那個親戚講的 我們自己以前也租房的 我們信用也至少750，800以上。後來當然知道聽別人的話不準。還是信自己的直覺跟判斷比較準。我後來的房客們信用也都很好，都有700多分以上。其實現在回想 也不知道是那個親戚故意亂說話還是他自己經驗都是遇到信用差的，要不然怎麼會跟我們說550以上就很好了 真是很怪
我觉得菊子姐说的很有帮助。各州的情况不同，对你适用的部分拿去就好，对你不适用的也许会对别人有帮助。我住在乔治亚州，我自己也有短租和长租房，我非常支持她的观点。🎉❤❤ 感恩她的付出❤😊
同在乔治亚洲。请问你是怎么维修房子的？
我在Georgia 当房東至少也有十多年了。也曾经遇过形形色色的人。这期间也曾经遇到不付房租的租客。结果只好申请驱逐令把他们趕走。走到这一步应该不会是好消息。他们把我的房子弄得乱七八糟的惨不忍睹。结果花了至少一万塊上把房子翻新。经过历这一次之后。也特别的挑剔。
必须为菊子点赞👍，满满的干货
在NZ, 有很多被冰毒污染的出租屋。后来有些房东要求准房客入住前对房屋做冰毒检测, 在房客搬出后,房东再做一次,这样就能分清责任。曾有一对华人夫妻在著名高档区租房制毒,被判刑,在当地华人圈引起了很大轰动。
看到绝命毒师收了启发？
马上要租的不一定是不良房客，要视情况而定。有些外州过来的客人就是要立刻租，否则酒店太贵。还有很多情况。
道理是不錯，但有其他房客的選擇的話，為什么要把自己置於危地呢？ 這是保护自己的理念。
我遇到的好房客还真都是马上要租的房客。有外州过来的，有为孩子上好学区马上要搬过来办理学校的的，有离婚独立生活的
非常同意菊子的说法，如果不符合条件, 宁愿不租。
在舊金山灣區還有一種叫Foster Home （寄養家庭），都要租大房子子至少4房，自幾住主臥，其他一房2 未成年住，因是寄養家庭，所以有政府補助或離婚贍養費…等等，每人1千4百 多元，所以沒問題租你的房子。主房客等於住免費。尤其在好學區 K-12 也會發生寄住家庭。如灣區的Palo Alto, Danville 等。社會百百款人，俗語說 一樣米養百樣人。
一樣米養百樣人 说的很好
言简意赅，简明扼要，几无纰漏。真棒
谢谢菊子， 太有帮助了， 对还未进入出租市场的新人来说，绝对是受益匪浅。 感恩🙏
我的房子出租了一年，房客搬走，我再不敢出租了，刚卖掉。现在心里多么地轻松！
我们是一帮合租的中国人，那天搬走了一位，房东打广告晚上就来了一对男女，一看就不是正当夫妻关系，什么条件都答应要求马上见房东签约入住。我们房东有工作，晚上才能回来，我们这几个中国房客一起替房东把他们友好地请了出去。我们房东人好和房客们关系也好，房客们替她办了她需要办的事。
呵呵，脑补你那天发生的i情况，还挺神往你们合住的这个环境。 一群善良的人跟一个人好的房东
我们这边还有白人房东老太太出去旅行，独立屋里住的几个白人青年有一位违规抽烟，被其他室友集体热情地轰了出去。房东回来挺满意的。@@菊子说房产
房東如嚴格區分這17種人可避免遇到租霸。多謝菊子。
如果在租寫明超半個月不交租，房東有權終止租約並驅離租客。有用嗎？
这个很难说，我有个房客急着租房，却是一个非常好的房客，租金一次两个月一起给。
沒錯 這點在美國很難說 因為以前我們自己還在租房子時 只要要搬家時都很緊張 因為每次都是只有不到一個月時間可以找房子 而且其實找房子非常不好找 除非你預算很足夠 可以花大錢租好房 要不然如果要找到預算內又喜歡的房子 都是要跟很多租客競爭 非常不容易 所以通常在找房子時 都是很急的
因爲台灣沒有租屋保護法，有房東看房價漲，寧賠一個月押金給你說要賣，不急著搬能怎樣，台灣如果像日本一樣租客最大，除非沒付房租，不然只有租客提出要搬，但一但有不付房租的記錄，這輩子別想租房，德國也是採這種方式！
这一集满满干货❤
菊子姐今天的丝巾很好看，衬得气色很好。😊
分析得真的很全面，一讚
菊姐， 我佩服你！！ 在沒遇見你以前我以為我自己是最厲害的。 哈哈哈。
听完这期视频，给我的感觉总结就一句话：这房子没法租了！😅直接卖了算了😅
CD超过5%的话，当房东真没必要
@@feilisong24 房子之前己經買下來了，賣掉？把錢存CD？不可能吧？
极致的利己主义就是这样。
极致的利己主义就是这样。
@@tiantian3221你买的低价还是高价？
无意间脑补了一课 谢谢 必须订阅❤
第12條做生意的：看上我的門口有多餘的停車位，他們想將臥室都分租出去，做起二房東。我算過在扣除我的租金後，他們只需承擔一兩百。所以我懷疑兩夫妻想租四臥以上的？也有的租客很明顯有至少三條不合格緣由，他們打起感情牌的。我在網路不嚴格時期，意外中發現他們給在不同區域的房屋申請中附上一封同樣書信，以搏感情的。我的同情心都涼了！
每个人都在竭尽全力争取自己能争取的，他们有他们的无奈、努力和精明，就象我们房东一样
谢谢菊子🙏！这期都是干货
按您这么多的条条框框，很难把房子租出去的，因为租客的条件不可能是完美的，否则他们早就自己买房了。
我怕大家不知道，就啰里啰唆的把想到的都列出来了，很多时候，我们都是在取舍，取这个舍那个，不会样样都让我们得到的，但是怕的是在做取舍的时候你什么都不知道
这必须点赞👍 全是干货
讲得真好，经验丰富!
我朋友的房子离军区比较近，选择租客也是要看军衔的，一般officer问题不大，如果租给enlist，最好是E5以上的。
我本身就是房東10年以上經驗，身為房東如何明哲保身就是這樣態度去檢試房客。別忘了我們出租業務是一種職業，🈶️句俗語所謂請神明簡單但是送神難 ！千萬千萬不能引火上身，否則就是災難開始，另外還有簽約（一年一期）／其次是法律規定押金/最後不能有不良嗜好就，包括🚬吸煙吸☠️毒。越詳細越安全！
@@crystalw1966 沒有問題，只是依合同約定，有些扣一個月押😂金。一眼切依法辦理。
菊姐讲的东西真的是干货❤
这期全是干货，感谢总结！
英语比你好，要求特别多，便宜要全部占够，我懂了，🤣，非常认同。
1、没钱的3倍收入
2、有去除记录
3、急租
4、急招搬家
5、成年子女同住的
6、以前住好房子的
7、频繁搬家频繁换工作
8、有造假文件熟悉流程
9、要求特别多、
10、做生意的和商业的
11、工作很远的30分钟
12、合租
13、特定人群
14、没有信用
特别喜欢听你的讲座！都是精华！
1:31 "3. 着急租“，这种没任何要求，直接拿现金租房的，多半就是用来种大嘛或者干坏事的 😄
Thank you so much for your video. I learned. My gratitude and have a good day.
太给力了 十分感谢
全是干货❤
哈哈 房东都希望天上掉馅饼 十全十美不差钱的需要租房吗 除非你是学区房黄金地段 不然想租给什么人？
先赞后看发财不断 谢谢菊子姐
夫妻双方很多是丈夫收入较高妻子不工作，这种其实也没关系，只要丈夫收入稳定信用高就可以了。妻子大多需要照顾孩子所以不工作很正常。合租的话除非夫妻或男女朋友关系，一般朋友或同事合租的话也不是不能租，要看双方的收入，2个收入都有3倍才行，一方收入高一方低就不行，万一一方搬家另一方就难付租金了。
是的，選租客是要小心。但很難因對方租住原因去斷定對方值不值得租给他
厲害。我就遇到過租霸，所以我就決定以後都不出租房子了。
非常专业！我老公就是房主和租户的律师,他的顾客们都吃了很多亏.应该听听这个
主要是美国法律竟然允许租客不交房租，如果租客不交房租，房东有权利赶走租客，那么根本没这些事
都是实在信息，谢谢！选房客真的很难的
现在有房出租哪里还要找什么中介，自己上免费的租房网站发一个广告，立马就会有租客上门了。
讲得很好👍
真是經驗之談！👍👍👍❤️
因为找到工作，从外地搬过来，有可能是月中。工作开始日期是按发工资的开始点。住酒店住亲戚家，可能从外地飞过来的，找房需要去亲眼看一下啊。
房客有房客的理由，房东有房东的观点，每个人都有每个人的述求和利益，你想得到你想要的，就朝那个方向努力： 比如房东疑心你的，你都给出合理的理由消除他的疑心
@@菊子说房产 得罪得罪，以上两种情况我自己和朋友有过，觉得都很合理，提出来罢了。买房之前我都是只找公寓楼租，从未租过私人房，因为我也有疑心，不放心私人合约。
大姐说的很透彻，就是这么回事儿！
這可能適用於保護房客的州如加州西雅圖紐約，要房客欠租6個月才能告上法院，我這裡是保護房東，我有出租屋，十幾年未晚付一天租金，我是每月一日要收到， 若沒有，第二天我就可上法院填表告他，因為民主黨州長的州窮人多，富人或想要投資作生意的商家都是員工最大，所以就業機會少，且我只要花小錢調查他信用就得了，因為欠過錢，租屋被告，窮人，他們在信用報告內都會顯示分數很低，我就拒絕他們了
不到万不得已，千万别租私人房子。吃瓦片的就是这个社会的虱子。中外都一样。实在要租，租大公司的公寓好一些。
菊子说得好像有很多好房客给她挑一样，真羡慕啊！实话实说吧，想找个好房客，真的是很难难难难难
看你房子地點。在我們南加，你一個小時open house後，會收到至少50個申請。
真的是取决于你买的出租房的条件和地区。好条件的房子能选择到好租客的几率就是会大很多，选租客也有更多的机会和自由。
做房東已四十年了, 近兩年已開始出清
相信我, 現今做房東的好年當已一去不復返！ 如果你想平平安安的過日子就別再想當房東, 否則連身家都賠進去也不是不可能
我在北加矽谷
清空depreciation recapture 怎么搞定？
把密码都给人家了
如果碰到一个专业人士 就住进去 不交钱 咋整？
@@mengruli4103不再做 1031 exchange, 該交的稅就交,
因為你們那邊的法律都在保護租客的 所以我搬走了 不住北加矽谷 太爛了
@@trumpfans4567这个提醒的对，还不知道对方的名字，上法庭都不知道去告谁。 不过菊姐她管100 多套房，没有办法一一看着租客，也就可以理解。而且我在蓝州有着这个麻烦，说不定菊姐的州，没有这个顾虑
谢谢分享经验。从两个朋友那都听说过遇到租霸和毁坏房子的，都赔了好几万来送走房客和修房子，租房的风险也很高啊。
任何事情都有风险，风险在于我们不知道不知道；还有就是知道了却没有很好的防范
这个大姐口音好可爱，学到了
非常有道理！謝謝🙏。
菊姐早！我叫Nancy今看到您的视频非常感兴趣、请问您是否专业帮人管理出租房经纪人吗？住那里？听到您有丰富经验出租房想进一步聊一聊好吗？谢谢。
nancy，你好，我不帮别人管理房子，经过我们团队买的房子我们会管，其他不管，我们人手不够
姐姐呀、你直接告诉我们什么样的能租不行吗？❤这么多😅
橘子说得太对了。熟悉流程的及特别热情的我踩过雷
感謝你 very Good 👍
想請教菊大大...
有位自稱單親媽.帶著一兒一女.女的是學生.男的大學畢業好幾年無業.總半夜三四點才睡.午後起.
午餐及晚餐全家皆回祖母家蹭飯.(因同在附近)
交通工具皆在.不知全家究竟誰有工作?
這種租不租？
如果有其他更好的选择，不租。我之前有过这样一家房客，每个卧室都有电视，每个人大部分时间都在卧室躺着看电视
第三种情况非常有同感。急着搬入的人很有可能是马上要被驱逐的。
或者是已经被人驱逐了，没地方住。
菊子姐 我有个潜在的租客有只40多磅的牧羊犬，有必要顾虑这种大狗吗？
很有幫助謝謝
好全面！谢谢分享！ ❤
沒錯 認同
谢谢你的详细分析❤
很有道理多谢分享
謝謝妳分享優質資訊
菊子你好，最近才发现你的视频，后悔没早发现，早看遭受益，随然在加拿大，但道理是一样的。
想向你请教，自己住在房子里，是单身有稳定工作，一大部分房子都出租(6/7), 如何为出租房缴税最省钱？
多谢菊子！❤
我不了解加拿大的税法，还有感觉要说需要说30分钟，你问你身边的会计师或是懂的人
If you make your eyebrows closer, will look better.
In rental market, the eventual winner is not the owner but realty broker or agent.
是的，他们没有风险，只有收入
so damn well said
谢谢分享。很受益
很好，真的很好🎉🎉🎉
谢谢妳的分享！请教怎么查租客的驱逐史？我试过查不到😢.
大姐，你講的很對, 謝謝你的分享。能不能出一集如何在面試的時候, 就知道對方好不好相處? 有什麼要注意的嗎？
你搜搜我之前的视频，还有别人的视频。我不好讲太多，会让人心生不满或有歧视什么的
@@菊子说房产姐，你有没有微信.真希望房东们有群可以聊，我也是刚准备大力投资房产，目前就入手两个
菊子姐，棒棒哒🎉
教科书级别的总结！！！
喔喔 讲的很有用 真是有经验啊
Good thanks ❤
有用視頻～
你說的大部份都是很對的事情👍👍👍👍💵起碼要收兩個月按金
好像最近改了、不准超過－月的房租
请问可以拒绝合租的人吗？ 美国不是有法律规定不许歧视租房的人吗？
合租应该不在保护之列， 如果不租给家庭会有问题，合租可能没有问题，具体你看你州的房东房客手册
應該要做到這麼嚴格。最多損失的租金。但比遇到糟糕租客要好。
谢谢菊子的分享！
向你学习🎉🎉🎉
符合你的条件的人，早就自己买房了，高素质有钱人还会租房吗？
年轻的夫妻会先租房
与中国人概念不同，许多美国人一辈子租房，虽然他们早就买的起房，
怎么不会？暂时住，不会久。没必要买然后又要花时间管理。
我遇到好幾個房客收入比我這個房東高 怎麼不會呢? 還準時交租! 如果你的房子在好區 你就會很容易遇到很高水準的租客 一點也不奇怪! 很多房東也是從租別人房子開始的 我親戚有當腦科大夫的白人 以前也是先租房子的
我最近两天在招租，有一位本地的知名牙科医生，退休了，要把自己的大房子卖了，说不想再打理大房子，downsizing 要租我的高档连体别墅住。像这种有钱，有地位，能买的起房的租客，也有不少要租房子的。
通勤公司一個小時的地方找租，可能要看地區，如果是北加州灣區有可能，因為在矽谷精華區租房，那可能非常昂貴。稍微遠一點的城市，租金會下降不少，生活品質會上升 ，通勤累一點，此外很多高科技公司不是每天需要進公司，一周兩三天通勤累一點，其實還行。不過找租客真的不簡單，請神容易送神難，真的要精挑細選。
说的对，我想的是亚特兰大情况，同样租金情况下，非要舍近求远到你这来租的，要小心一些
先住旅館慢慢找的沒問題吧！我覺得您想太多了，沒講老人租不租？！
你还得介绍一下合法的拒绝理由，免得被人告xx歧视。
请问我怎么查房客的信用，他以前是否被驱逐…..？
喜欢第一条 哈哈哈