Спасибо за познавательный ролик. Хотелось бы услышать, что вы посоветуете инвесторам , которые вложились в новостройки и в настоящее время выходят на рынок с новым продуктом, который стоит на 20-25% дороже, чем так называемое вторичное жильё. Я понимаю, что любые инвестиции это в той или иной степени риски. Как бы вы посоветовали управлять этими рисками в настоящее время или хотя бы минимизировать возможные убытки в данной ситуации.
Убытки возникают только при продаже. Я всегда говорю что в инвестиции нельзя привязываться ко времяни. Сегодня очень сильно подорожала себистоимость строительства и действительно pre-construction цены гораздо выше цен на вторичном рынке, но вторичный рынок не имеет пополнения и уже очень скоро имеющаяся на вторичном рынке недвижимость начнёт активно раскупаться а через пару лет от сегодняшнего инвентори на вторичке вообще ничего не останется и цены уйдут вверх к тем ценам которые мы видим сегодня на рынке pre-construction. Так что совет просто ждать. И если вы сегодня имеете отрицательное кеш флоу, пусть в 10,000 в год использовать этот убыток проьтив своего дохода и тем самым уменьшать налоги. Как только цены востановятся и уйдут вверх вы при продаже на очередном пике с лихвой компенсируете сегодняшние убытки и в итоге отлично заработаете .
В действительности мест много. Как вариант курортные места в Испании. Вообще если говорить о Европе то практически всё где есть возможность сдавать в краткосрочную аренду. Но это специфический бизнес и я вам его не рекомендую.
Не совсем понятно как у автора работает математика при утверждении что при инвестировании своих денег ROI будет 3%, а при заёмных - 10-15% (для простоты возьмем 10%) Допустим, куплено кондо за 1млн своих денег, прибыль за год получается 30k (ROI 3%). Допустим то же кондо куплено 100k даун пеймент и 900к кредит под 5% годовых. Чтобы получить 10% ROI надо заработать на кондо (100к * 10%) + (900к * 5%) = 10к + 45к = 55к. Откуда появляется этот скачёк в заработанных чистых деньгах с 30к до 55к на одном и том же кондо?
Объясняю. Стоимость -1 000 000. Первоначальный взнос 20%. В среднем подорожание недвижимости в Канаде за 50 лет было 100% каждые 10 лет. Возьмём меньше-5% в год в среднем. Т.е через 10 лет стоимость вашей недвижимости будет стоить с учётом сложного процента +56%. 1 560 000. Минус 4% услуги агента пр продаже.1560 000-4%=1 497 600. Ремонт и прочие выплаты - 100 000. Итого 1 397 000. Выплата принципиально за 10 лет при mortgage на 25 лет - первые 10 лет 26% от суммы mortgage. 800 000 ×.26 = 208 000 . Предположим что Вы всё сдали и ничего не добавляли за это время В остатке имеем. 208 000 чистой прибыли не облагается налогом. 307 000 дохода из которого 250 000 налог -25% - остаётся чистыми 187 600. 57 000 - 66% = 19 380 Всего имеем 208 00+19380 + 187 600 =414 000 ( для удобства). 414 000:200 000 имеете 20% годовых в среднем. Всем мира , здоровья и добра.
@@АлександрАвсеев-ц8з я возможно ошибаюсь, но ниже немного другой ресчет: Возьмем все изначальные данные без изменений: цена 1000000, первоначальный взнос 20% и т.д. и т.п. Теперь следующие цифры: mortgage по усредненной ставке 4% годовых, в месяц (округляем) 4200, арендная плата ( при текущем рынке ) за 2х комнатную квартиру в среднем 3000, итого минус 1200 в месяц, за 10 лет убыток 1200х12х10= 144000.Теперь корректирует окончательные цифры: я думаю, что была ошибка при указании чистой прибыли (вместо 397000 написали 307000). Итого: 250000минус 25% налог = 187500, 147000 минус 66% налог = 49980. Итак финал: 187500+49980-14400=93480. Доходность (93480×100)/200000=46.74 или 4.67% в год в среднем при инвестировании с заемными средствами. Та же картина со 100% собственных фондов: берем предложенные цифры за аренду за минусом налогов на доходы ( В грубом округлении) 208000-77000= 131000, итого 187500+49980+131000= 368480. Доходность: (368480×100)/1000000=36.85,или 3.68% в год. Что я хотел этим сказать: не всегда, то что говорят advisors соответствует реальности. Я конечно не advisor, поправьте меня, если я ошибаюсь.
Спасибо за познавательный ролик. Хотелось бы услышать, что вы посоветуете инвесторам , которые вложились в новостройки и в настоящее время выходят на рынок с новым продуктом, который стоит на 20-25% дороже, чем так называемое вторичное жильё. Я понимаю, что любые инвестиции это в той или иной степени риски. Как бы вы посоветовали управлять этими рисками в настоящее время или хотя бы минимизировать возможные убытки в данной ситуации.
Убытки возникают только при продаже. Я всегда говорю что в инвестиции нельзя привязываться ко времяни. Сегодня очень сильно подорожала себистоимость строительства и действительно pre-construction цены гораздо выше цен на вторичном рынке, но вторичный рынок не имеет пополнения и уже очень скоро имеющаяся на вторичном рынке недвижимость начнёт активно раскупаться а через пару лет от сегодняшнего инвентори на вторичке вообще ничего не останется и цены уйдут вверх к тем ценам которые мы видим сегодня на рынке pre-construction. Так что совет просто ждать. И если вы сегодня имеете отрицательное кеш флоу, пусть в 10,000 в год использовать этот убыток проьтив своего дохода и тем самым уменьшать налоги. Как только цены востановятся и уйдут вверх вы при продаже на очередном пике с лихвой компенсируете сегодняшние убытки и в итоге отлично заработаете .
@@NEWGTACONDOS Спасибо
Хорошие советы.
А где в Европе инвестировали и какие места перспективные ?
В действительности мест много. Как вариант курортные места в Испании. Вообще если говорить о Европе то практически всё где есть возможность сдавать в краткосрочную аренду. Но это специфический бизнес и я вам его не рекомендую.
@@NEWGTACONDOS а Кишиневе Молдавии стоит
Раскройте тему с недвижимостью в Европе, пожалуйста. Очень интересует, рассматриваем покупку в одной из европейских стран.
Уже ответил в предыдущем сообщении
Не совсем понятно как у автора работает математика при утверждении что при инвестировании своих денег ROI будет 3%, а при заёмных - 10-15% (для простоты возьмем 10%)
Допустим, куплено кондо за 1млн своих денег, прибыль за год получается 30k (ROI 3%).
Допустим то же кондо куплено 100k даун пеймент и 900к кредит под 5% годовых.
Чтобы получить 10% ROI надо заработать на кондо (100к * 10%) + (900к * 5%) = 10к + 45к = 55к.
Откуда появляется этот скачёк в заработанных чистых деньгах с 30к до 55к на одном и том же кондо?
Объясняю.
Стоимость -1 000 000.
Первоначальный взнос 20%.
В среднем подорожание недвижимости в Канаде за 50 лет было 100% каждые 10 лет.
Возьмём меньше-5% в год в среднем.
Т.е через 10 лет стоимость вашей недвижимости будет стоить с учётом сложного процента +56%.
1 560 000.
Минус 4% услуги агента пр продаже.1560 000-4%=1 497 600.
Ремонт и прочие выплаты - 100 000.
Итого 1 397 000.
Выплата принципиально за 10 лет при mortgage на 25 лет - первые 10 лет 26% от суммы mortgage.
800 000 ×.26 = 208 000 .
Предположим что Вы всё сдали и ничего не добавляли за это время
В остатке имеем.
208 000 чистой прибыли не облагается налогом.
307 000 дохода из которого 250 000 налог -25% - остаётся чистыми 187 600.
57 000 - 66% = 19 380
Всего имеем 208 00+19380 + 187 600 =414 000 ( для удобства).
414 000:200 000 имеете 20% годовых в среднем.
Всем мира , здоровья и добра.
@@АлександрАвсеев-ц8з я возможно ошибаюсь, но ниже немного другой ресчет:
Возьмем все изначальные данные без изменений: цена 1000000, первоначальный взнос 20% и т.д. и т.п. Теперь следующие цифры: mortgage по усредненной ставке 4% годовых, в месяц (округляем) 4200, арендная плата ( при текущем рынке ) за 2х комнатную квартиру в среднем 3000, итого минус 1200 в месяц, за 10 лет убыток 1200х12х10= 144000.Теперь корректирует окончательные цифры: я думаю, что была ошибка при указании чистой прибыли (вместо 397000 написали 307000). Итого: 250000минус 25% налог = 187500, 147000 минус 66% налог = 49980. Итак финал: 187500+49980-14400=93480. Доходность (93480×100)/200000=46.74 или 4.67% в год в среднем при инвестировании с заемными средствами. Та же картина со 100% собственных фондов: берем предложенные цифры за аренду за минусом налогов на доходы ( В грубом округлении) 208000-77000= 131000, итого 187500+49980+131000= 368480. Доходность: (368480×100)/1000000=36.85,или 3.68% в год. Что я хотел этим сказать: не всегда, то что говорят advisors соответствует реальности. Я конечно не advisor, поправьте меня, если я ошибаюсь.
🇨🇦👎👎👎 страна треш , к сожалению не 🇺🇸🇪🇺🇺🇦
🇺🇦цам не стоит , иммигрировать особенно со семей .
🇺🇦💙💛