Инвестиции в недвижимость в США под лупой
HTML-код
- Опубликовано: 30 июл 2024
- #сша #недвижимостьсша #налогивсша
0:00 Ищем недвижимость для инвестиции
1:56 Дом 1
9:49 Дом 2
15:57 Почему мы решили не покупать
19:33 Математика инвестиции
21:40 Амортизация
23:23 Нужен ли вам такой бизнес?
🔔 подпишитесь на канал:
/ @taxesusa
📌 Наша закрытая группа в Фейсбук:
/ larususatax
📌 Наш Инстаграм:
/ taxesusa
📌 Наша страница:
larusatax.com
📞 Номер офиса 1-813-867-7111 (так же в телеграмм)
Спасибо за ваш труд! Всегда познавательно и очень интересно!
Крутые видосы начались! Благодарю ❤спасибо Вам! Контент топ!
Сделайте еще обзоры и анализы - интересно . Контент заходит
Благодарю! Очень полезно 👍🏻💐
Очень интересная серия видео с фокусом на недвижимость. Все очень подробно и информативно!
Благодарна за интересные стримы
Классный анализ, полезное видео, благодарю, Элина!
🌹🌹🌹🌹🌹
Дуже корисний контент, як і завжди! Дякую!❤️
Супер разложили всё пополачкам спасибо Элина
Какая же вы классная!Спасибо за математику😉
Спасибо за это видео.
Спасибо очень интересно
Спасибо! 👏👏👏
хорошее видео. спасибо.
Проблема образования: чем больше знаешь, тем меньше желания заниматься бизнесом…
Супер разложили всё пополачкам спасибо Элина 25:18
Благодарю, за видео! Большая просьба рассказать + и - приобретения недвижимости бизнесом. Т.е когда уже есть бизнес, есть прибыль и есть желание двигаться дальше.
Здравствуйте, Елина. Спасибо за ваши виде. Все четко, по буквам и без воды.
Можете снять видео на тему: инвестиционная и частная недвижимость, в чем разница при оформлении и по налогом, какая процедура оформления данных видов недвижимости, возможно ли и как сделать переход от честной недвижимости к инвестиционной и наоборот?
Всем мирного неба над головой!
Дякую за роботу.
Ирина спасибо. Очень информативное видео. Если есть возможность сделайте пожалуйста видео про расходы Покупателя и Продавца при покупке и продажи ( риэлтор, адвокат, и т.д.) Спасибо за ранее. Вы просто огромная умничка
Я обязательно передам ваше пожелание Ирине. Не подскажите где ее найти?
Молодец 👍 Всё чётко разложила.Я 4 года назад купил дом за $130 ,и сдаю по $2100 в месяц.
Елина,огромное Благодарю за детальное разъяснение.
У меня вопрос. При покупке нового строительства какие есть дополнительные расходы связанные с property tax?
Чем вообще отличается сделка 1 примера от сделки 2 примера.
Дополнительные расходы будут очень похожи, просто сейчас реально проблема с покупкой жилья, те кто купил недвижимость и имеет ипотеку под 2-3% продавать ничего не будут.
Elina - браво! Очень грамотно и познавательно. Ну а если покупать недвижимость сугубо для себя, из расчета того, что сам будешь в ней жить. В таком случае, это выгоднее, из расчета ежемесячных платежей я имею ввиду. Если платить аренду в месяц, то это дороже на несколько сотен долларов, чем за весь ежемесячный платеж, но за свой дом в моргидж.
P.S. Благодарю!
Как раз сейчас ищем дом. Совсем не лучшее время для покупки, конечно.. Но у нас это первое жилье будет, откладывать покупку нет смысла, так как много тратим на аренду жилья сейчас. Спасибо за видео!
Почему это не лучше время для покупки дома? Вполне нормальное время. Если для инвестиции, я бы подумал, а для себя - берите сейчас и не задумывайтесь.
Очень даже не лучшее время для покупки дома! Подождите год , два. Иначе будете рабом на 30 лет!
@@TheNi477А что будет через год или два?
@@Inuus Дороже уже дома не будут! А вот резкий спад ожидается.
@@TheNi477 Честно говоря, нет интереса беседовать с человеком, который несет глупости вроде " будете рабом на 30 лет!", но попробую вразумить.
Кем ожидается резкий спад?
Вами лично?
Формат - успех. 😎
Интересно, спасибо. Я вот думаю, в Германии соотношение "зарплата годовая - стоимость дома " катастрофа просто ..мы планируем смотреть после отпуска бунгало за 475 тысяч в пригороде города Дортмунд, годовая зарплата у бухгалтера от 30 тысяч до максимум 45... Вот и сравнение.. конечно покупать жилье под сдачу давно не выгодно уже
настоящий реализм 💯
так и есть,
всё нужно смотреть
и анализировать ✅️
кстати,
если интересно
мы помогаем
брать дешевле
и зарабатывать больше 💰
Good job
👍
Есть один минус в размещении денег в банке
Если банку кирдык то деньги ты получишь в лучшем случае когда нибудь
А с недвижкой нужно очень тщательно делать выбор тк риск очень высок
В случае высокой инфляции 5 % в банке не успеют за ростом цен на недвижку тогда получится что деньги уменьшаются
Спасибо за видео это интересно
Цены сейчас на пике и то что продашь дом потом,когда-то дороже шансы малы.
22:16 Что значит списали под ноль, это как?
Добрый день.
На сайте недвижимости Crexi в описании обьекта есть графа "zoning" в ней указаны обозначения с-1, md-1.2 и другие.
Как я понимаю это виды разрешённого использования.
Расскажите пожалуйста поподробнее в будущем видео какие виды разрешенного использования здании и земли существуют в сша.
Спасибо.
Хорошая тема, спасибо за идею
Спасибо, Не успокоили 🤕 😮
Снимите видео про инвестирование в коммерческую недвижимость, например гаражные боксы
Приму во внимание ваше пожелание
1031 Exchange поможет сохранить деньги при продаже и покупке нового дома для сдачи под рент. Расскажите про это в новом видео и как это работает. Будет интересно!
Вы правы, есть такая опция, постараюсь записать видео.
Налог на прибыль после продажи зависит от количества лет владения недвижимостью?
Для продажи делают ремонт но только честный инспектор скажет правду и состоянии дома
Окраска попкорн и сейчас повсеместно применяется и нет смысла его убирать, тем более, что дом под аренду.
Здравствуйте,а сделайте пожалуйста ролик про алименты,для граждан сша и когда не граждани сша разводятся!Спасибо.
Это уже вопрос к адвокату
Это не моя специализация, скорее вопрос к адвокату
Расскажите пожалуйста, почему на кухонных шкафах двери обернуты фасадом во внутрь? И так везде.
Так захотели и сделали. Или я не поняла суть вашего вопроса?
Элина здравствуйте!
Подскажите пожалуйста, какие налоги платят те кто занимается флипингом домов?!
Интересно услышать от вас такуюже математику по налогам при бизнесе на флипинге?!
При покупке объекта?
При расходах на ремонт?
При продаже?
А то сейчас много видео про то что флипинг это "круто"...
А про расходы и налоги они молчат...
Интересно! А сможете поделиться своим расчётом экономики по этим домам?
Это намек на новое видео?
@@taxesusa Можно и так сказать
о да тоже интересно пожалуйста@@taxesusa
Есть CD по 5.35%.и возможно учётную ставку продолжат повышать.
Получается, если дом, как инвестмент проперти, то при продаже вы должны заплатить налог на прибыль, то есть на ту сумму которая приросла с момента покупки этого дома? Или налог рассчитывается со всей суммы полученной от продажи? Разъясните пожалуйста! 🌴🌞🗽 Спасибо!
При продаже налог платиться на прибыль, которая при расчёте включает возврат амортизации
Прокомментируйте, пожалуйста, покупку Недвижимости с Финансированием) когда покупается Недвижимость с Долгами перед Аукционом на Канале US FLIPPER об Этом идет Речь... так же, было бы здорово увидеть Ролик про ЛЛЦ для каждого Обьекта и Плюшки, Которые Это тянет за Собой! БЛАГОДАРЮ !!!
Правильное решение , дома не стоят таких денег !
Добрый день , скажите пожалуйста ,как называется Ваш ролик , где Вы рассказываете, как вычитать налоги и что можно вычитать?
Здравствуйте. Таких роликов уже штук 50, выбирайте любой на ваш вкус.
ОКЭЙ как часто это слышу)
У нас в Нью-Джерси еще круче: доход от аренды квартиры, удобно расположенной рядом с Манхэттеном, может вообще не покрывать стоимость владения(налоги, maintenance/HOA fee, ипотека). Например, ипотечную квартиру, которая в месяц обходится в $3000, сдать получится только за $2000. А та, которая арендуется за $3000, при покупке запросто выйдет около $5-7тыс в месяц. Вспомним еще, что стоимость закрытия сделки при покупке - 3-4%, при продаже - около 6%, ежегодный налог 2.0-2.2%, а еще за все ремонты придется еще и платить самому, и получаем ситуацию, когда реально выгоднее снимать, а не владеть. Купленная квартира окупится только либо лет через 10-15, а скорее всего вообще никогда.
Вы уверены, что хорошо изучили рынок? Какие-то нереальные цифры приводите. В том же Fort Lee квартиру с одной спальней можно купить за 200-250 тысяч и сдавать за 2000-2500 в месяц. И такая квартира в ипотеку никак не может обходиться в 3 тысячи в месяц, если положили хотя бы 10% первый взнос.
@@Inuus Там у них обслуживание - от 1400-1600 в месяц почти во всех зданиях. Это в чистом виде выброс денег на ветер. В Манхэттене maintenance fee может быть вообще 2000-2500 :)) Итого еще до ипотеки вы сразу получаете почти $2000 в месяц обязательных расходов. Далее, если вы в Нью-Джерси сдаете жилье, то по закону P.L.2022 c.92 вы обязаны его застраховать не менее чем на 500тыс, а страховка тоже денег стоит. Получаем - если самому жить, то еще терпимо(это без учета, что цена в Форт Ли не растет уже лет 5 точно), а вот под аренду покупать это вообще бессмысленно.
@@SorciereRouge Не скажу, будто разбираюсь в недвижимости в Нью Джерси, но вот заглянул в Зиллиу.
Кондо с 1 спальней 180 тысяч цена. HOA fees - $610. Вроде бы и место хорошее, и школы с высоким рейтингом. Наверняка те квартиры, где обслуживание 2 тысячи, там и аренда соответственно высокая.
Но как бы там ни было, я не утверждаю, что сейчас хорошее время инвестировать в недвижимость, если это не для личного потребления, хотя, аренда значительно выросла за последие три года. Квартиру в Маями я сдавал за 1400 всего 2 года назад. Сейчас сдал за 1900. Дом в Коннектикуте сдавал за 2900, сегодня за 3300 отбоя нет от желающих.
Вопрос: а что покупатель? Если он купит дом на котором уже списали амортизацию 5-10 лет, для него срок какой? За минусом этого срока или для него все по новой начинается?
Покупатель начинает для амортизации отсчёт с самого начала, его амортизация другого не волнует.
А можно купить землю и поставить сборный дом, типа как у Илона Маска, но побольше. Сколько земля стоит не знаю, а дом в 70 - 150К выйдет. Ну и сдавать в рент, как такой вариант инвестиции, можете сделать рассчет или сказать почему не выйдет, какие проблемы, минусы?
Сейчас по минимуму у нас во Флориде выходи $200 за квадратный фут построить. Вот и считайте
Спасибо большое за ролик.
Я думала что под амортизацию попадает только дом (стоимость покупки - стоимость земли - стоимость сделки (разные пошлины и $за услуги).
Под амортизацию попадает недвижимость минус стоимость земли
@@taxesusa а за личный дом (не для оренды) тоже можно вычитывать амортизацию?
@jthotbox нет
Добрый день. Я знаю как то была такая тема, но попробую спросить:
Я живу в калифорнии и приехал через Мексику в 23 году. Статуса нет. В России я собираюсь продать недвижимость которую купил где-то за 150т$ а продать собираюсь за 250 где-то. В России с разницы я заплачу 13% налога. Нужно ли в сша в 24 году указывать этот доход и с какой суммы будут пытаться снять налог? Занимаетесь ли вы удаленно декларациями тех кто находится в калифорнии? И интересуется ли налоговая как я эти деньги буду потом переводить? Например я собираюсь через usdt через частных лиц, или просто меняться с людьми которым рубли нужны. Законно ли это? (Кстати это очень популярный способ и идея для вашего видео) есть ли какой то способ не платить налог с продажи иностранной недвижимости (например в сша купить недвижимость или инвестировать в бизнес).
Если ответите вкратце на эти вопросы то будет просто супер. Спасибо
У меня есть подробное видео на эту тему
Если дом primary resident и ты имеешь зарегистрированный бизнес по адресу,как тогда с depriciation?
Можно брать часть дома под амортизацию
@taxesusa A как это - Часть дома под амортизацию? Это только в случае AirB&B или Duplex? Проясните, пожалуйста. Спасибо! You rock!
Нет, не только. Это положено всем, если есть домашний офис и само-занятый. Используется формула на основе процентного соотношения использования дома.
Заплати много ,чтобы заплатить мало сейчас и доплатить потом.😊
До невозможности похож на Владимира Симонова, мой знакомый . Как буд-то его двойник, живёт в Портланде 10:34
Есть ли такое , что недвижимость покупается на компанию, затем компания продается со всей ликвидностью?
Конечно
В расчетах забыли включить инфляцию и зависимость арендного платежа от инфляции (обычно сильно запаздывает повышение аренды)
На это нужно отдельное видео, но вы правы
@@taxesusa а также включить расходы на eviction , в случае неоплаты арендатором (насильно выселить просто так их нельзя)
Скажите является ли покупка недвижимости основанием для получения туристической визы в Сша
Это отличный вопрос к иммиграционному адвокату, а я бухгалтер
Во время нашел нужное видео
Почему владельцы сами эти дома не сдают???)
Если после продажи дома все деньги вложить в покупку другого дома, то налог платить не нужно?
Только если правильно сделан обмен (like kind exchange)
Вывод: Если покупать дом, для сдачи в оренду.Лет на 5-10. И след перепродажи - не учитывать амортизацию?
Не учитывать нельзя
Здравствуйте, а если я буду списывать амортизацию, а перед продажей перееду и сам проживу в доме 2 года. Могу я потом не платить налоги.
Спасибо .
Да, но только на прибыль до $250к (или $500к если женаты)
Хорошо что под а не за
Всё правда. Т.н. "бизнес" по сдаче в аренду в США, нормально работает только тогда, когда у тебя во владении хотя бы до 10 единиц. 1-2 дома, или квартиры, это скорее проблема... Только как "заморозка" денег, на долгие годы. Копите деньги, ждите очередного кризиса и тогда за "кэш" вы сможете скупить дешёвую недвижку, банковские квартиры и дома. Тогда вы и с банком сможете не хило так торговаться. Им выгоднее будет получить деньги прямо сейчас и они не хило так скидывают, потому как им не выгодно содержать, платить налоги, пока их "возвратная" недвижка стоит на рынке и не продаётся.
Я с вами согласна, но не думаю что можно ждать кризис с недвижимостью скоро, уж слишком много людей купили дома по очень низким ипотечным ставкам.
Математически всё верно выложили, а вот тактически я заметил незнание предмета в качестве инвестора. Один только попкорн на потолке чего стоит? Дом на сдачу, а вас попкорн волнует? Я уже на том этапе, что практически хочу постепенно выйти из бизнеса недвижимости, но если бы хотел развить, то подобные дома вообще бы не рассматривал. Я бы или купил дом с гаражом на две-три машины, чтобы сдать человеку, который занимается каким-то бизнесом и ему нужно помещение, где хранить оборудование, инструменты и прочее. Или же вместо дома купил 2-3 небольшие квартиры - с них отдача выше, и продать позже гораздо легче. И таки 5% кэш флоу не плохо, а нормально. К примеру, один дом я покупал у банка за 400 тысяч в 2014 году. Расчитывал сделать хороший ремонт тысяч на 60 и самому въехать. Потом передумал и начал сдавать в том состоянии, как есть. За 8 лет ежегодняя прибыль 20 тысяч или 5% от инвестиции. И цена дома поднялась где-то на 180-200 тысяч. Итого, около 80% отдачи за 8 лет или 10% в год от инвестиции в 400 тысяч. Я думаю, совсем неплохо.
Если бы вы вкладывали в индексный фонд на S&P500 то получили бы те же самые 10% но зато без ремонтов, без взаимодействия со нанимателями и решения проблем. С учетом дивидендов это было бы даже больше 10%. Ну и доход начали бы сразу получать, не собирая 400 тысяч. Недвижимость это кажется надежным, престижно быть лендлордом, но не эффективно и рискованно
@@OCMDfan Я вкладываю и туда, и туда. 2/3 в недвижимости и 1/3 в акциях и фондах. Результат за 25 лет приблизительно одинаковый, и оба варианта инвестиций выгодные. Последние лет 5 все деньги, полученные от аренды домов, идут прямиком в акции.
Я не согласна с вами, квартиры с их HOA это страшное зло
@@taxesusa Зло, конечно. При этом я еще сдаю подешевле, чтобы квартиранты меньше беспокоили и не рвались переехать. От аренды после всех вычетов практически остается несколько сотен долларов в месяц. Однако! К примеру, в Маями у меня 2 квартиры. Первую купил в 2010 году за 97 тысяч, а вторую в 2014 году за 140 тысяч. Сегодня обе стоят около 300 тысяч каждая. Разве плохо? и черт с ним, что налог и обслуживание увеличились вдвое, а теперь еще собирают по 600 долларов в месяц на какие-то экстренные фонды.
Замечательно, но такое уже не повториться в ближайшем будущем
Правда что пеналти отменили если нет хелс иншуренс на доход?
Во многих штатах, но не во всех
И так мы все неспеша катимся в криптовалютные инвестиции
А если можно сдавать посуточно на Airbnb то не плохо (думаю в среднем за $350 в сутки
Не все дома можно сдавать посуточно, например, в нашем микрорайоне запрещено
Спасибо за информацию, очень полезно. Мы с мужем пенсионного возраста думаем переехать в США во Флориду из Израиля( податься по программе объединения семей, моя родная сестра гражданка). Рассматриваем покупку дома и возник вопрос, деньги которые мы хотим перевести от продажи нашей недвижимости будут ли облагаться налогом.
Будет зависеть от того, когда вы продадите имущество и как оно было использовано до переезда, но об этом у меня есть отдельное подробное видео.
@@taxesusa спасибо за ответ. Обязательно поищу видео, только вчера увидела Ваш канал и подписалась. Спасибо
Првельно
Opdelali 😂 mda chuvstvuetsia professional
Новый домик . Но такой несуразный. Вы оправильно определили.
У Вас акцент южный.Кстати Вадик случайно не из Баку?
Я родилась в Питере, а Вадим - в Сочи.
Жизнь висит на нитке, а думает о прибытке. 😂
Так а ведь если положить в банк, то сливки то снимаются, но само нутро - сумма, с которой они снимаются, - сгорает под инфляцией. А дом же худо-бедно, но растёт в цене. Вот, живут казахи по соседству, продали свой дом за 300к дол и положили в Казаских банк, говорят, 22% у них годовых и пока 6к долл где-то получают процкетов. Ну, посмотрим, как долго так получится у них.
Не факт что цены будут идти вверх, они как раз стабилизируются и даже идут вниз в некоторых местах.
Слова туалет не очень подхдяши
Разве это можно назвать домом? Я очень сомневаюсь что вы их купите
А потом на адвоката нужно тратить деньги и несколько месяцев или лет чтобы выселить тех кто не платит. Так что не всегда выгодный бизнес
Да, вы правы
Вот вы нам специально такие дома показали, да?))) Или цены так выросли, мы 2 года назад смотрели и за 500 можно было приличные купить. Я смотрю Оксану Алабаму, она риэлтор в Мобиле, так у них за 500 можно новый большой дом купить и за те же 3000 сдавать, но там налог на дом намного ниже. Лето конечно не круглый год, но зимой очень хорошо то же.
Не сравнивайте Алабану, где нет ничего и работы тоже, с Флоридой, где хотят быть все. Наши цены очень взлетели.
Всё правильно, Элина! Рынок раздут, FRS повышает ставки, изымает деньги из системы. Диверсификации по типам активов нет.
Только акции и облигации!😁👍
Если зарабатываете, то зачем придумывать еще что-то???😊
Потому что это хороший пассивный доход
@@taxesusaпассивный? Вы же что-то подписали!
Скворечниники атасс!!!! Шухер полный
Это дома эконом класса. Даже по выключателям видно экономия на всём. В ванной можно было сделать хотя бы skylight
@@Leagakov пол-ляма во Флориде эконом-класса?))) у нас в Калифорнии за пол-ляма можно купить только однокомнатную квартиру. Во Флориде и дома больше и цены намного ниже. Для Флориды это богатый дом, не надо дезинформировать)
Это вы еще дома за миллион долларов в Калифорнии не видели) вот это реальные скворечники, для Калифорнии это считается шикарный большой дом и такие стоят у нас от 2 лямов)
@@therealcalifornianlife7343 А у нас в Калифорнии, есть не только LA и SF bay area, а в том же Sacramento можно купить за 400к дом 3+3, представляете?
@@therealcalifornianlife7343 Цена не советует предложению или по вашему такое не бывает? Стоят самые дешевые выключателе, которые меньше доллара. Это по вашему не показатель экономии? В ванной нету окна, никакого. А судя по потолку, сделать skylight было бы не дороже 2000, а это в свою очередь сделало восприятия в разы приятнее. Было бы интересно посмотреть на дом уже на финише, когда все appliances стоят. Уверен что 100% будет стоят самые дешевое из такого что может предложить американский маркетплайс.
P.S. Цена дома в кали диктует не его размер, а в первую очередь его местоположение. Сама земля будет дорогая, а дом на ней может быть полусгнившей развалиной.
За такой дом я плачу страховку 1600$ в год.
Так что гоните в шею, кто у вас 5000$ за иншуранс попросит.
И налог скорей всего не больше 4000$ будет, т.к. дом явно после флипа, а налог обычно рачитывпют с ниже рыночной цены дома.
Какой флип? Этим домом владела только я с первых дней его постройки и сама там раньше жила.
@@taxesusa Я писал про дом с "попкорном" который вы не купили.
Вы посчитали слишком большие затраты, но я думаю их можно снизить.
Ага, поняла, спасибо за уточнение
Обыкновенное мещанство.
Окраска попкорн и сейчас повсеместно применяется и нет смысла его убирать, тем более, что дом под аренду.