co bylo v roce 2019 davno dnes neplati ... za 2 mega v bance je dnes vetsi urok nez vynos z pronajateho bytu v teto cene (pokud byste ho vubec teda sehnali). a pakovat se uverem ma smysl tak do 3%, ne za 6 a vic ...
Díky za pěkný rozpis položek, líbí se mi, jak je to rozebrané do tabulek. Akorát napočítal jsem platby z vlastních zdrojů na celkem 1 375 370 Kč, takže mi nepřijde, že by to portfolio vzniklo "z nuly". Kdyby si na to měl člověk půjčit v bance, tak při splatnosti 10 let a RPSN okolo 6 % je měsíční splátka okolo 15 000 Kč. Roční cashflow z bytů je 121 532 Kč, tzn. 10 127 Kč měsíčně, takže po dobu těch 10 let je potřeba cca 5000 Kč měsíčně platit ze svého a tedy z pronájmů nejde žádný příjem. V průběhu těch 10 let se navíc mohou vyskytnout nenadálé výdaje na opravy v bytech nebo mohou nastat výpadky nájmů (neplatiči apod.), takže mi to přijde celkem dost riskantní investice. Nebo se dívám na něco špatně?
Stále ale platí, že tie byty jej splácajú cudzí ľudia..., aj keby doplacala 5000 mesačne, čo je 0,001 nič, po 10 -15 rokoch má byty zaplatené a pár miliónov CZK navyše k tomu...
Z nuly nemovitostí, tak to bylo myšleno.🙂 A k tomu, co jste uvedl ještě v dalším bodě - nevlastním pouze tyto 3 byty, takže navýšení nákladů snad pokryji z cash flow z bytů, pokud ne, tak pořád ještě mám další 2 druhy příjmů, ze kterých to pokryju. Ten majetek mi za to stojí. Drobné opravy dle zákona si hradí nájemník sám, vyšší já, ale na to si nechám rezervu z příjmu z nájmu.
Sice se nemůžu dopočítat k těm 30 tis., asi se nemyslí čistého, ale jinak super zpracované. Dávám odběr a jdu na ostatní videa. Tato tvorba tady chybí, přesně tyto informace z finanční gramotnosti. Zatím mi přijde, že to se zájmem sledují lidé, kteří to už nepotřebují, ale snad se to změní. Jinak já investuji do nemovitostí od roku 2011, kdy jsem koupila první byt na hypotéku, po dlouhém studiu a jako samoživitelka. Všechno je možné, když má člověk informace a odvahu. 🙂
Velice šikovné videjko, každý si z něj může vzít něco a není třeba být puritán a hledat co tam ještě mělo být. Váš popis je srozumitelný a hlavně super odsýpá. Nelze opomenout, že navíc bonusově roste cena všech nemovitostí v čase a tak okamžitý měsíční výnos není jediný rozhodující. Tleskám
Moc pekne video a gratuluji k pekne investici. Ja pronajimam par bytu v Praze a ja si v mem vzorecku pro vynosnost zapocitavam i naklady na vybaveni a rekonstrukci bytu (coz ve vasem pripade neni). A to proto ze kazdy byt ma jine naklady na zarizeni a rekonstrukci.Takze pak vynosnost vlastniho kapitalu bych pocital jako vlastni prostredky plus naklady na rekonstrukci a vybaveni (pokud byli na tu rekonstrukci pouzity vlastni prostredky). Pokud ale clovek kupuje podobnou nemovitost, dela podobne rekonstrukce tak pak je to tak nejak jedno jak si clovek to pocita, dulezite je aby to byla pro dane nemovitosti porovnatelna cisla aby se pak clovek mohl rozhodnout zda jit do investice ma ci nema smysl. Pri koupi, a kalkulaci ROI, ROE nepocitam se zhodnocenim investice jako takove, to beru jako bonus navic. Take si kazdy rok pocitam jaka by byla navratnost investice pri aktualni cene nemovitosti a tim zas si zjistuji zda se mi nevyplati nemovitost prodat a treba neinvestovat pak penize jinam. Ale to je spis teoreticka kalkulace, protoze by ten rozdil musel byt velmi vyrazny abych nemovitost prodal (dodatecne naklady pro prodej, problem kam pak investovat abych mel dlouhodobe prijem jako u bytu atd... Samozrejme se to ted nabizi kdyz clovek vidi urok 6% na sporicim ucte, ale to je jen na rok, dva a pak uz to bude opet nizsi). Takze v tomto pripade pokud mam ROI cca 4-5% tak bych stale radeji drzel nemovitost a pronajimal.
To je imho spíš než investiční přístup čistě spekulační se solidní mírou rizika. Doba stability kdy to dávalo smysl byla posledních dvacet let, ale už je ta tam.
Ty jo taková páka pro tak nízký vynos. Hodně nebezpečné. Přeji hodně štěstí, ať to dáte. Jedna chyba, snížení cen nemovitosti - risk margin callu ci větší rekonstrukce a exekuce ve velkém rovnou na dlažbu (díky obrovské páce) a to se bavíme, ze vám stále snad běží dobrý úrok, jsem zvědavý jak budete muset zvyšovat fixaci. Chtěl bych videt ty čísla později při refinancovani, snad mate na to vyplatit z ruky tyto nemovitosti. Ty jo a v této situaci točit pro veřejnost videa ve stylu divejte kolik mi to vynáší, když vás čeká refinancovani, to už chce žaludek, bez urážky.
Fixace mám v roce 2026 a dál, tak uvidíme. Nicméně je potřeba brát i v potaz to, že nemám 100% financování a taky to není můj jediný zdroj příjmů. Navíc pořád to můžu prodat a mít kapitálový výnos.
@@zatracenedobrerady aby byl ten kapitálový vynos, To ze něco stoupá 10 let v kuse neznamená, ze to poroste dal do nekonečna. Nemluvě o započtení inflace a likvidity na trhu. Měla jste prozatím štěstí a začala včas, fixaci mate zajištěnou, teď je situace jiná. Ať počítám jak počítám, ty nemovitosti jsou stále 30 - 50% nadhodnocené i tady na Moravě. Při koupi mě čeká 1% - 3,5% vynos, při 6% hypo. Sporak má 5%, Krátkodobé pokladničních poukázky v USA jsou také kolem 5% a Inflace v ČR zase pojede jak hovado. Michl tohle nezvládl a stále rozšiřuje peněžní zásobu české koruny (největší inflační tlak). Křivka obydlenosti mimo větší města jdou dolů. Ve větších městech obydlenost stagnuje, nevím jak Praha, tam to bude asi jinak. Teď probíhá první vlna refixu, pak další a další, hodně lidi jede na krev už teď. Ty nemovitosti proste půjdou na trh a nabídka snad převýší poptávku. Tohle je velmi vysoká hra a je třeba si uvědomit rizika a nemyslím si, ze je dobrý napad to prezentovat veřejné jako pohodicku, v prostředí s hypotékou kolem 6% a se stále nadhodnocenými nemovitostmi v probíhající teprve první vlně refixu. Já bych už rok byl bez nemovitosti, protože je rozdíl chtít prodat a muset prodat. Opravdu přeji hodně štěstí a velkou zásobu peněz, pro případný margin call, já teprve připravují peněženku a začínám se rozhlíží po prvních Vlaštovkach, každopádně třeba jen starším všechno dopadne dobře, zatahne se to prachama, náhodou nenastane inflace (ale to by se fakt echt muselo něco posrat) a my pojedeme dal pohodicku posledních 10 let.
@@Mickeythemouse64 Dorovnani hodnoty podkladoveho aktiva, v případě hypo je to cena nemovitosti. Když si pujcite 1 milion na nemovitost v ceně 1,2 milionu a její cena na trhu klesne na 900k musíte bance okamžitě splatit 100k, ale je to trochu složitější, protože ta cena klesá v čase a banka musí mít jištění min. 90% LTV (dle risk managmantu banky a Váši bonity), což v tomto případě by byl celkový doplatek bance 190k a řešit to půjčkami je ještě větší problém. V ČR nemáme systém USA, tzn. Ze bance rucite v případě hypo, celým svým majetkem, nikoliv pouze nemovitosti (USA), takže hrozí, ze nemovitost se prodá ještě za méně, než byl odhad a zbytek jde za vámi. Já neříkám, ze hypo a páka je špatná, jen je třeba znát veskere rizika, jde o vysokou hru, hlavně v rukou amatera, což pani jako profik, co vyplatí s kapsy jednu nemovitost a zajistí tím své další 2 (možnosti je vic) určitě nevypadá, už podle odpovědi. Ale vyšlo to už spoustu lidem, třeba to vyjde ji a všem investorům.
Jak jste prosím myslela název videa od nuly, když v prvním slidu je "Platba vlastních zdrojů 586 500 kč" a vlastní bydlení máte zajištěné? :D Tak od nuly nebo ne?
Zatraceně dobře zpracované video a informace Jarko. Očekával bych takovou svěží formu od marketingového profi týmu největších bank tady v Česku.. a možná že jste na nějaké podobné pozici někdy pracovala. Přitom Vás tady sleduje tak málo lidí. Dávám odběr, zasloužíte si to a budu se těšit na další videa :)
WaW! Děkuji. Nikdy jsem v bance nepracovala, začala jsem před 15ti lety rovnou ve financích jako pojišťovák. Zažila jsem ještě chození a zvonení po domech. 😅
Je to fajn a zajímavé- Pěkné shrnutí a paní je šikovná. Každopádně v dnešním prostředí a v dohledné době to už nemá význam co se týče inspirace nebo následování.
Děkuji. Nicméně stále je skvělá doba na investice do nemovitostí, pokud má člověk přebytek peněz nebo zajištěno financování, tak nevidím důvod, proč neinvestovat.
Sousedka z urajiny mi vypravela jak do panelaku vystrelil tank, najednou pochopila jak je vyhodne bydlet v najmu, ti co tam totiz meli svoje byty ztratili. vse. Ve valce je lepsi najem.
Moc hezky zpracované video o investičních nemovitostech se spoustou zajímavých informací 🙂 Momentálně se mi také naskytla možnost navýšit své portfolio (složené zatím především z akcií) o investiční byt z důvodu dědictví rodinného domku po babičce, bohužel si ale nemůžu dovolit přestěhovat se do domečku, protože žiji ve městě kde má syn školu a kroužky. Je to taková zapeklitá situace, když vím že mám k dispozici nemovitost u které nemůžu využít její potenciál 😕
Nemovitost můžete prodat a pořídit si jinou, vhodnější na investici. Nebo si tam můžete platit správce nemovitosti. Při volbě dobrého a kvalitního správce se nemusíte pak už o nic starat. Možností je více. Ale určitě vždy jde využít potenciál či přeskupit portfolio tak, aby to šlo :-)
Investování na páku je vždy extrémně rizikové. Stačí jedna menší nemovitostní krize a člověk se může dostat do dluhů. Za mě osobně je lepší akciové portfolio.
Také mám investiční byty. Jeden v okresním městě právě splacený a nájem z něho přelévám do hypo na druhý byt. Ráda bych i třetí, ale to se mi nepodaří. Jednou chci zvolnit a tohle mi má finančně pomoci. Díky za videa, nicméně mi taktéž chybí vysvětlení daní a přijde mi zavádějící uvádět to tak, že člověk má pocit, že vlastníte vše. Zatímco mají vaše byty banky.
a vite co se stane kdyz se do bytu nad vama nastehuji hlucni majitele? Vase nemovitost bude nejen neobyvatelna ale i nepronajimatelna. Stalo se a je to neresitelne. Ja tam bydlet nechci a pronajmout si to taky nikdo nechce.
líbí se mi, jak zmiňujete jen výhody. co můj čas, který stojí dejme tomu 500 na hodinu? musím tomu věnovat hodně desítek hodin ročně a to většinou nic moc příjemných. hlídat řemoše, zařizovat, chodit na schůze .... daňové přiznání, milion věcí. 75% lidí má vlastní bydlení, z těch 25% je většina neubytovatelných. dobře se pronajímá jen korporátu a mladým bohatším zaměstnancům.
Mi osobne pomohla Pavla Temrova osobne, i jeji kniha Realitni kucharka, ale uplnym zakladem byla kniha Chudy tata- bohaty tata, zacal jsem v roce 2010, se 100% LTV, u Lisky. 5 let jsem to dotoval a ucil se, byl to mordor..Ale vyplatilo se..😊
Dobrý den, vzhledem k tomu, že k financování používáte hypotéky nebo úvěry ze SS, tak by mě zajímalo, jak máte v plánu postupovat dál? Protože stačí 2, 3 hypotéky a banka Vám další hypotéku prostě nedá...dekuji za odpověď
Proč by nedala? Do daňového přiznání zahrnes příjmy z pronájmu, hodnota bytu se ti zvysi časem, a postupně spláciš..a to je ta voda na mlýn, ovšem pár let to trvá.. a ta trpělivost ta ti přináší ty ruze😊
Super video - 12 minut a vim vse podstatne na to, abych rekla - jo jdu se dal zajimat. Celkem nedavno jsem tenhle zpusob “investovani”, no rekla bych spis jak vyuzit cernou diru, zatracovala a kritizovala. Ale kamaradka me do toho zasvetila, sama ma s manzelem timto zpusobem 11 bytu 😮, a je to mozne i pro bezneho smrtelnika. Ovsem jsou k tomu tri predpoklady: mit realne par set tisic volnou rezervu, mit dobre zamestnani a neposrat se z zadneho problemu s najemniky a urady.
Co daň z příjmu? Pocita se cely najem pokud kupujete jako fyzicka osoba, je to tak? 9000x12(mesicu)=108000, 15% = 16200,-. Kdyz dan odectectete od vaseho “zisku” tak mate rocne jen jednotky tisic. Mel sem za to, ze to tak je, prosim o odpoved.
Není daň z příjmu, ale ze zisku. Od příjmu se odečtou náklady, do kterých snad spadá i úrok z hypo (to ale nevím jistě). Náklady lze řešit i paušálně, kdy jsou 30 % z příjmu, to se ale obvykle u nemovitostí nevyplatí. Může to takto dělat i fyzická osoba. Každopádně to nemění nic na tom, že tam daň ze zisku 15 % jaksi chybí, čemuž také nerozumím a zajímalo by mě vysvětlení.
Asi to bude tak, že se ve videu daně neřeší (přeci jen každý je může řešit jinak, živnostník/zaměstnanec/sro), pouze hrubý zisk z nájmů. Pokud je paní živnostník, tak pak ještě zaplatí daň ze zisku, socko, zdrávko a ze 30k hrubého má 20k čistého, což je jiné téma, ale ve videu by mohla být alespoň zmínka. A jen tak mimochodem, to je výnos 0,35% měsíčně z nějakých 5 500 000,-, tedy asi 4,2% ročně, což nezní jako velká bomba, ale spíš jako spekulace na růst ceny, protože existují investice s lepším výnosem. Nemovitosti mají výhodu, že jdou jako investice napákovat přes úvěr, takže výnos je dobrý, dokud existuje úvěr, který ale ne pro každého může být komfortní.
To je proto, že od nájmu odečítate odpisy do kterých jde kupní cena nemovitostí, cena pozemku a všechny náklady do bytu. Ve výsledků žádné daně neplatíte min.dalších 15 let. I déle.
Pohádka jako z čítanky pro malé děti. Nikdy, ještě jednou NIKDY to nevyjde podle těchto "propočítaných" představ. Všem jde jenom o prachy, a z něčeho musí člověk taky žít.
@@zatracenedobrerady no čo ja viem záleží ja mám takto byt v Trenčíne a mesto má cca 55000 a máme tu iba hrady a prírodu a myslím si že Jihlava tiež má čo to ponúknuť ľuďom a na bookingu je to cez 50 ubytovaní a ide to veľa ľuďom
airbnb, to budou mit sosedi bydlici pod tim bytem radost. Soused nademnou udelal aibnb a byt je od te doby neobyvatelnej diky hluku ze zhora. Uz tam nebydlim, podarilo se mi ho prodat, kupujici byl hluchej tak mu kraval nevadil.
Ako Vam moze ísť z prveho bytu mesacne do kapsy 19 tisic korún mesačne? Ked mate mesacne najomne 8,5 bud som to nepochopil alebo ste sa preriekla,ak mate 700 eur zisk rocne z bytu zisk tak to je velmi malo,ak som to zle pochopi tak sa ospravedlňujem
A este dodatok ,za 90 000 eur ktore ste dala aj s urokom a prerabkou bytu by ste len na akciovom ETF fonde zarobila za 2 roky priblizne 20000 eur bez namahy a prerábky atd
kde je záruka že nájemník bude platit.... čísla jsou v plusu za předpokladu, že všechno funguje jak má v opačném případě se pronajímatel může dostat do dluhové pasti, ve většině případů jdou do nájmu lidé kteří nemají stabilní zaměstnaní a žádná banka jim nepůjčí na vlastní bydlení, ale to je samožřejmě věc spekulativní na druhou stranu mi přijde trošku zavádějící Jak dosahnout stabilního příjmu 30tis/m
a proto, že se to tak vyplatí nám tady paní influenceřka vypráví takovéto pohádky - kdo tomu věří musí být strašně naivní a hlavně ji zaplaťte za školení a konzultaci o ničem Když mám dobrý byznys, nemám potřebu to sdělovat celému světu
Prosím o opakování v roce 2024. To už by moc nevycházelo, což? 🤔 Nehledě na to, že ani předtím ta výkonnost nebyla žádná hitparáda! Jaká je výnosnost při dnešních cenách? To se muselo ještě zhoršit ne? Takže tu máme spoustu investorů, kteří skoupí byty, které si už na trhu nemůže koupit někdo jiný. Cena kvůli tomu roste. Jo,.krizi si tady děláme sami. Děkujeme!
Byt Lazebnická pred rekonstrukci: Jak jste spocitala navratnost 14,57 roků nejak se nemohu dopocitat, kdyz cena nemocitosti celkem je 1.863.000kc a rocni vynos po odecteni provoznich nakladu je 82.864kc??? Dekuji za vysvetleni Mne to vychazi na 22,48 let Vy to pocitate jen z castky Hypoteka 1.207.000kč jo?
Taky jsem měla plány, jako vy, ale potřebovala jsem půjčit hotovost do začátku ( měli jsme rozestavěný dům) od rodičů, neprošlo to. Dlouho mi nevěřil ani manžel, pak se to zlomilo🤜🏻 a dneska máme pár bytů a žádnou hypotéku. Bohužel od r. 2019 se ceny bytů zvýšily o víc jak sto procent. Hodnota nemovitostí stoupla, ale tím i té budoucí.
Dobry den, nejak tomu nerozumim 1 byt jste prece zaplatila ze sveho 655 500 korun a rocni zisk z najmu (bez uvazovani rustu najmu v case) je 23560korun. To je tedy 3.6 procenta. Jak jste tedy pocitala vy, ze mate 4,6?
Byt Lazebnická: Návratnost 14,57roků pocita pani jen vyse hypoteky (nikoli z cele ceny nemovitosti jinak by ji vyslo pres 22let). Hodne divne vypocty pouziva
Většina investorů do nemovitostí se shodne, že je lepší prodávat byt nezařízený (jen koupelna a kuchyně, světla, podlahy, vymalovat). Se zařízeným bytem jsou spojené velké náklady, ničení zařízení, starosti (i časové). Navíc, když si nájemníci zařídí byt sami, tak se tam necítí jak v hotelu, ale jak u sebe doma. Mají k bytu daleko větší vztah a je tak výrazně vyšší pravděpodobnost, že v bytě budou chtít vydržet dlouho :-)
Pokud započítáte do zisku 2000 měsíčně čas strávený zařizováním a staráním se o nájemníka, pro mě absolutně ztrátový byznys. Smysl to má jedině za vlastní peníze. Připočítejte úrok z hypotéky a je to šul nul…
Mám 8 nájemních nemovitostí (byty a dům), poté mám ještě osobní bydlení a něco jsem koupila v rodině, ale jelikož mi z toho nejde cash flow, tak to spíš nikde neuvádím.
Píšete z nuly, ale měla jste vlastní zdroje v nemalé výši. Takže to z nuly není. Tím pádem by se už investice do nemovitosti nevyplatila když bychom jako vlastní zdroj brali úvěr na hypo.
Mít tři byty? To by ze mě nesměla dělat milionáře šlechta pražskýho podsvětí :D Sem rád, že si dám pivo :D Ale navzdory všemu se mi daří... Nestěžuju si...
Jo, duvod proc jsou nemovitosti silene drahe jste prave lidi jako vy pani Popelka, protoze umele tlacite poptavku po nemovitostech nahoru, co z trhu tlaci mlade rodiny co pak museji zit v podnajmu z ktereho se nedokazou nikdy dostat.Jednou to snad lidem v politice dopne ze prijem z 2 a dalsi nemovitosti je potreba zdanit extra aby "byt pro najemnika" NEBYL moznou investici.
Pěkné, samé knížecí rady. K ničemu. Paní zřejmě vydělá dost na tom inzerováném poradenství. Možná i ikea něco přihodila. Pak se to kupuje. Rozhodně ne z nuly. Palec dolů.
![Jak začít kupovat byty a vytvořit majetek, který mě uživí? [PODCAST] Investice do nemovitostí #77](http://i.ytimg.com/vi/KIk-jNq4x_g/mqdefault.jpg)
![Jak začít kupovat byty a vytvořit majetek, který mě uživí? [PODCAST] Investice do nemovitostí #77](/img/tr.png)
Financování investičních nemovitostí ➡Konzultace pro investory a podnikatele: zatracenedobrerady.cz/financovani-investicnich-nemovitosti/
co bylo v roce 2019 davno dnes neplati ... za 2 mega v bance je dnes vetsi urok nez vynos z pronajateho bytu v teto cene (pokud byste ho vubec teda sehnali). a pakovat se uverem ma smysl tak do 3%, ne za 6 a vic ...
Díky za pěkný rozpis položek, líbí se mi, jak je to rozebrané do tabulek. Akorát napočítal jsem platby z vlastních zdrojů na celkem 1 375 370 Kč, takže mi nepřijde, že by to portfolio vzniklo "z nuly".
Kdyby si na to měl člověk půjčit v bance, tak při splatnosti 10 let a RPSN okolo 6 % je měsíční splátka okolo 15 000 Kč. Roční cashflow z bytů je 121 532 Kč, tzn. 10 127 Kč měsíčně, takže po dobu těch 10 let je potřeba cca 5000 Kč měsíčně platit ze svého a tedy z pronájmů nejde žádný příjem. V průběhu těch 10 let se navíc mohou vyskytnout nenadálé výdaje na opravy v bytech nebo mohou nastat výpadky nájmů (neplatiči apod.), takže mi to přijde celkem dost riskantní investice. Nebo se dívám na něco špatně?
Stále ale platí, že tie byty jej splácajú cudzí ľudia..., aj keby doplacala 5000 mesačne, čo je 0,001 nič, po 10 -15 rokoch má byty zaplatené a pár miliónov CZK navyše k tomu...
Z nuly nemovitostí, tak to bylo myšleno.🙂
A k tomu, co jste uvedl ještě v dalším bodě - nevlastním pouze tyto 3 byty, takže navýšení nákladů snad pokryji z cash flow z bytů, pokud ne, tak pořád ještě mám další 2 druhy příjmů, ze kterých to pokryju. Ten majetek mi za to stojí. Drobné opravy dle zákona si hradí nájemník sám, vyšší já, ale na to si nechám rezervu z příjmu z nájmu.
@luboszimovcak6389 přesně!
Proč se do výnosnosti nezapočitává také splatka jistiny?
@@luboszimovcak6389tak bych to taky chápal
Sice se nemůžu dopočítat k těm 30 tis., asi se nemyslí čistého, ale jinak super zpracované. Dávám odběr a jdu na ostatní videa. Tato tvorba tady chybí, přesně tyto informace z finanční gramotnosti. Zatím mi přijde, že to se zájmem sledují lidé, kteří to už nepotřebují, ale snad se to změní. Jinak já investuji do nemovitostí od roku 2011, kdy jsem koupila první byt na hypotéku, po dlouhém studiu a jako samoživitelka. Všechno je možné, když má člověk informace a odvahu. 🙂
Velice šikovné videjko, každý si z něj může vzít něco a není třeba být puritán
a hledat co tam ještě mělo být. Váš popis je srozumitelný a hlavně super odsýpá. Nelze
opomenout, že navíc bonusově roste cena všech nemovitostí v čase a tak okamžitý
měsíční výnos není jediný rozhodující. Tleskám
Moc pekne video a gratuluji k pekne investici. Ja pronajimam par bytu v Praze a ja si v mem vzorecku pro vynosnost zapocitavam i naklady na vybaveni a rekonstrukci bytu (coz ve vasem pripade neni). A to proto ze kazdy byt ma jine naklady na zarizeni a rekonstrukci.Takze pak vynosnost vlastniho kapitalu bych pocital jako vlastni prostredky plus naklady na rekonstrukci a vybaveni (pokud byli na tu rekonstrukci pouzity vlastni prostredky). Pokud ale clovek kupuje podobnou nemovitost, dela podobne rekonstrukce tak pak je to tak nejak jedno jak si clovek to pocita, dulezite je aby to byla pro dane nemovitosti porovnatelna cisla aby se pak clovek mohl rozhodnout zda jit do investice ma ci nema smysl. Pri koupi, a kalkulaci ROI, ROE nepocitam se zhodnocenim investice jako takove, to beru jako bonus navic. Take si kazdy rok pocitam jaka by byla navratnost investice pri aktualni cene nemovitosti a tim zas si zjistuji zda se mi nevyplati nemovitost prodat a treba neinvestovat pak penize jinam. Ale to je spis teoreticka kalkulace, protoze by ten rozdil musel byt velmi vyrazny abych nemovitost prodal (dodatecne naklady pro prodej, problem kam pak investovat abych mel dlouhodobe prijem jako u bytu atd... Samozrejme se to ted nabizi kdyz clovek vidi urok 6% na sporicim ucte, ale to je jen na rok, dva a pak uz to bude opet nizsi). Takze v tomto pripade pokud mam ROI cca 4-5% tak bych stale radeji drzel nemovitost a pronajimal.
Skvelé video, boží tipy a ta úpřímnost! Mám z Vás radost jen tak dál. :)
ty jo, moc děkuji! ☺
Konečně video včetně čísel, děkuji za něj takhle mám konečně obrázek.
Wau! 😱😁 Neskutečně přínosné video a cenné rady, děkujeme! 😊
😍
tak ten závěr mě dostal, už je mi to jasný :)
To je imho spíš než investiční přístup čistě spekulační se solidní mírou rizika. Doba stability kdy to dávalo smysl byla posledních dvacet let, ale už je ta tam.
Jak pro koho... Nicméně tohle je jen ukázka a jedna z možní, jak investovat, nemusí vyhovovat všem a tak je potřeba i přistupovat k tomuto videu.
@@zatracenedobrerady rizika platí jak pro koho? Ok. 😀
Ty jo taková páka pro tak nízký vynos. Hodně nebezpečné. Přeji hodně štěstí, ať to dáte. Jedna chyba, snížení cen nemovitosti - risk margin callu ci větší rekonstrukce a exekuce ve velkém rovnou na dlažbu (díky obrovské páce) a to se bavíme, ze vám stále snad běží dobrý úrok, jsem zvědavý jak budete muset zvyšovat fixaci. Chtěl bych videt ty čísla později při refinancovani, snad mate na to vyplatit z ruky tyto nemovitosti. Ty jo a v této situaci točit pro veřejnost videa ve stylu divejte kolik mi to vynáší, když vás čeká refinancovani, to už chce žaludek, bez urážky.
Fixace mám v roce 2026 a dál, tak uvidíme. Nicméně je potřeba brát i v potaz to, že nemám 100% financování a taky to není můj jediný zdroj příjmů. Navíc pořád to můžu prodat a mít kapitálový výnos.
@@zatracenedobrerady aby byl ten kapitálový vynos, To ze něco stoupá 10 let v kuse neznamená, ze to poroste dal do nekonečna. Nemluvě o započtení inflace a likvidity na trhu. Měla jste prozatím štěstí a začala včas, fixaci mate zajištěnou, teď je situace jiná. Ať počítám jak počítám, ty nemovitosti jsou stále 30 - 50% nadhodnocené i tady na Moravě. Při koupi mě čeká 1% - 3,5% vynos, při 6% hypo. Sporak má 5%, Krátkodobé pokladničních poukázky v USA jsou také kolem 5% a Inflace v ČR zase pojede jak hovado. Michl tohle nezvládl a stále rozšiřuje peněžní zásobu české koruny (největší inflační tlak). Křivka obydlenosti mimo větší města jdou dolů. Ve větších městech obydlenost stagnuje, nevím jak Praha, tam to bude asi jinak. Teď probíhá první vlna refixu, pak další a další, hodně lidi jede na krev už teď. Ty nemovitosti proste půjdou na trh a nabídka snad převýší poptávku. Tohle je velmi vysoká hra a je třeba si uvědomit rizika a nemyslím si, ze je dobrý napad to prezentovat veřejné jako pohodicku, v prostředí s hypotékou kolem 6% a se stále nadhodnocenými nemovitostmi v probíhající teprve první vlně refixu. Já bych už rok byl bez nemovitosti, protože je rozdíl chtít prodat a muset prodat. Opravdu přeji hodně štěstí a velkou zásobu peněz, pro případný margin call, já teprve připravují peněženku a začínám se rozhlíží po prvních Vlaštovkach, každopádně třeba jen starším všechno dopadne dobře, zatahne se to prachama, náhodou nenastane inflace (ale to by se fakt echt muselo něco posrat) a my pojedeme dal pohodicku posledních 10 let.
@@BerkydanceArt naprostý souhlas
Co to je margin call?
@@Mickeythemouse64 Dorovnani hodnoty podkladoveho aktiva, v případě hypo je to cena nemovitosti. Když si pujcite 1 milion na nemovitost v ceně 1,2 milionu a její cena na trhu klesne na 900k musíte bance okamžitě splatit 100k, ale je to trochu složitější, protože ta cena klesá v čase a banka musí mít jištění min. 90% LTV (dle risk managmantu banky a Váši bonity), což v tomto případě by byl celkový doplatek bance 190k a řešit to půjčkami je ještě větší problém. V ČR nemáme systém USA, tzn. Ze bance rucite v případě hypo, celým svým majetkem, nikoliv pouze nemovitosti (USA), takže hrozí, ze nemovitost se prodá ještě za méně, než byl odhad a zbytek jde za vámi. Já neříkám, ze hypo a páka je špatná, jen je třeba znát veskere rizika, jde o vysokou hru, hlavně v rukou amatera, což pani jako profik, co vyplatí s kapsy jednu nemovitost a zajistí tím své další 2 (možnosti je vic) určitě nevypadá, už podle odpovědi. Ale vyšlo to už spoustu lidem, třeba to vyjde ji a všem investorům.
Jak jste prosím myslela název videa od nuly, když v prvním slidu je "Platba vlastních zdrojů 586 500 kč" a vlastní bydlení máte zajištěné? :D Tak od nuly nebo ne?
logicky ti asi nikdo neprodá nemovitost za 0 korun
Zatraceně dobře zpracované video a informace Jarko. Očekával bych takovou svěží formu od marketingového profi týmu největších bank tady v Česku.. a možná že jste na nějaké podobné pozici někdy pracovala. Přitom Vás tady sleduje tak málo lidí. Dávám odběr, zasloužíte si to a budu se těšit na další videa :)
WaW! Děkuji. Nikdy jsem v bance nepracovala, začala jsem před 15ti lety rovnou ve financích jako pojišťovák. Zažila jsem ještě chození a zvonení po domech. 😅
veľmi pekne spracované ... detailne tabuľky a transparentnosť :D Palec hore :D
Děkuji 👍
Je to fajn a zajímavé- Pěkné shrnutí a paní je šikovná. Každopádně v dnešním prostředí a v dohledné době to už nemá význam co se týče inspirace nebo následování.
Děkuji. Nicméně stále je skvělá doba na investice do nemovitostí, pokud má člověk přebytek peněz nebo zajištěno financování, tak nevidím důvod, proč neinvestovat.
Dnes koukám poprvé. Video je PECKA. Dávám 👍 a odběr. Chystám se kupovat druhý byt a první s nájemníkem. Tvoje rady jsou k nezaplacení🤑🤑🤑
Sousedka z urajiny mi vypravela jak do panelaku vystrelil tank, najednou pochopila jak je vyhodne bydlet v najmu, ti co tam totiz meli svoje byty ztratili. vse. Ve valce je lepsi najem.
Hezké video držím palce všem co se snaží ✌️🙏
děkuji 👍
Moc hezky zpracované video o investičních nemovitostech se spoustou zajímavých informací 🙂 Momentálně se mi také naskytla možnost navýšit své portfolio (složené zatím především z akcií) o investiční byt z důvodu dědictví rodinného domku po babičce, bohužel si ale nemůžu dovolit přestěhovat se do domečku, protože žiji ve městě kde má syn školu a kroužky. Je to taková zapeklitá situace, když vím že mám k dispozici nemovitost u které nemůžu využít její potenciál 😕
Nemovitost můžete prodat a pořídit si jinou, vhodnější na investici. Nebo si tam můžete platit správce nemovitosti. Při volbě dobrého a kvalitního správce se nemusíte pak už o nic starat. Možností je více. Ale určitě vždy jde využít potenciál či přeskupit portfolio tak, aby to šlo :-)
Investování na páku je vždy extrémně rizikové. Stačí jedna menší nemovitostní krize a člověk se může dostat do dluhů. Za mě osobně je lepší akciové portfolio.
výnosnost na vložený kapitál by měl být také zisk/equity (ne chash flow). Tzn. musíte přičíst ke cash flow i část hypo na splátku jistiny
Děkuji, ale tohle je dost proměnná položka, takhle mi to vyhovuje více.
Pekne video pre niekoho kto sa tomu nerozumie.. myslim ze sa to z dlhodobeho hladiska urcite neoplati ale hlavne nech su vsetci stastni :)
Proč se to nevyplatí? Zkuste mi to prosím objasnit. Může být něco, co mě třeba nenapadlo, co neznám. Děkuji
Také mám investiční byty. Jeden v okresním městě právě splacený a nájem z něho přelévám do hypo na druhý byt. Ráda bych i třetí, ale to se mi nepodaří. Jednou chci zvolnit a tohle mi má finančně pomoci.
Díky za videa, nicméně mi taktéž chybí vysvětlení daní a přijde mi zavádějící uvádět to tak, že člověk má pocit, že vlastníte vše. Zatímco mají vaše byty banky.
prodejte časem jednu a přes zálohy kupte dva
Pěkné a srozumitelné video 👍
miluju Jarku. Ukazkove video chytry holky.
Moc hezky zpracovane video 👍 pevne nervy pri refinancovani vsech hypotek, snad se vam vyssi splatky podari prevest do najmu (nemyslim to ironicky).
V pohodě, se změnou trhu se musí počítat. Kdyžtak to prodám. 😄
Super tvorba, přidávám se k odběratelům! :)
💙
a vite co se stane kdyz se do bytu nad vama nastehuji hlucni majitele? Vase nemovitost bude nejen neobyvatelna ale i nepronajimatelna. Stalo se a je to neresitelne. Ja tam bydlet nechci a pronajmout si to taky nikdo nechce.
líbí se mi, jak zmiňujete jen výhody. co můj čas, který stojí dejme tomu 500 na hodinu? musím tomu věnovat hodně desítek hodin ročně a to většinou nic moc příjemných. hlídat řemoše, zařizovat, chodit na schůze .... daňové přiznání, milion věcí. 75% lidí má vlastní bydlení, z těch 25% je většina neubytovatelných. dobře se pronajímá jen korporátu a mladým bohatším zaměstnancům.
Mi osobne pomohla Pavla Temrova osobne, i jeji kniha Realitni kucharka, ale uplnym zakladem byla kniha Chudy tata- bohaty tata, zacal jsem v roce 2010, se 100% LTV, u Lisky. 5 let jsem to dotoval a ucil se, byl to mordor..Ale vyplatilo se..😊
Děkuji za sdílení vašich zkušeností.😉 Knihu jsem nečetla, děkuji za tip.👍
Poor dad rich dad mi taky změnil život. Jako motivace výborné
Dobrý den, vzhledem k tomu, že k financování používáte hypotéky nebo úvěry ze SS, tak by mě zajímalo, jak máte v plánu postupovat dál? Protože stačí 2, 3 hypotéky a banka Vám další hypotéku prostě nedá...dekuji za odpověď
to me take zajima
Proč by nedala? Do daňového přiznání zahrnes příjmy z pronájmu, hodnota bytu se ti zvysi časem, a postupně spláciš..a to je ta voda na mlýn, ovšem pár let to trvá.. a ta trpělivost ta ti přináší ty ruze😊
Super video - 12 minut a vim vse podstatne na to, abych rekla - jo jdu se dal zajimat. Celkem nedavno jsem tenhle zpusob “investovani”, no rekla bych spis jak vyuzit cernou diru, zatracovala a kritizovala. Ale kamaradka me do toho zasvetila, sama ma s manzelem timto zpusobem 11 bytu 😮, a je to mozne i pro bezneho smrtelnika.
Ovsem jsou k tomu tri predpoklady: mit realne par set tisic volnou rezervu, mit dobre zamestnani a neposrat se z zadneho problemu s najemniky a urady.
@zatracenedobrerady ako sa prosim vyratala celkova navratnost v rokoch? dakujem
Super natočený
Krásná práce 👌
Tohle video je fajn Aktualizace pro rok 2024 nějaká je ? Případně bude ? Děkuji
Video je prinosne. Jak vybrat dobreho najemnika do investičního bytu?
Co daň z příjmu? Pocita se cely najem pokud kupujete jako fyzicka osoba, je to tak? 9000x12(mesicu)=108000, 15% = 16200,-. Kdyz dan odectectete od vaseho “zisku” tak mate rocne jen jednotky tisic. Mel sem za to, ze to tak je, prosim o odpoved.
taky jsem si rikal, ze minimalne z toho co je nakonci jako zisk by daň být měla
Není daň z příjmu, ale ze zisku. Od příjmu se odečtou náklady, do kterých snad spadá i úrok z hypo (to ale nevím jistě). Náklady lze řešit i paušálně, kdy jsou 30 % z příjmu, to se ale obvykle u nemovitostí nevyplatí. Může to takto dělat i fyzická osoba. Každopádně to nemění nic na tom, že tam daň ze zisku 15 % jaksi chybí, čemuž také nerozumím a zajímalo by mě vysvětlení.
Asi to bude tak, že se ve videu daně neřeší (přeci jen každý je může řešit jinak, živnostník/zaměstnanec/sro), pouze hrubý zisk z nájmů. Pokud je paní živnostník, tak pak ještě zaplatí daň ze zisku, socko, zdrávko a ze 30k hrubého má 20k čistého, což je jiné téma, ale ve videu by mohla být alespoň zmínka. A jen tak mimochodem, to je výnos 0,35% měsíčně z nějakých 5 500 000,-, tedy asi 4,2% ročně, což nezní jako velká bomba, ale spíš jako spekulace na růst ceny, protože existují investice s lepším výnosem. Nemovitosti mají výhodu, že jdou jako investice napákovat přes úvěr, takže výnos je dobrý, dokud existuje úvěr, který ale ne pro každého může být komfortní.
To je proto, že od nájmu odečítate odpisy do kterých jde kupní cena nemovitostí, cena pozemku a všechny náklady do bytu. Ve výsledků žádné daně neplatíte min.dalších 15 let. I déle.
@@janafigallova9458Zdravím. U nemovitosti na hypotéku jdou dělat odpisy?
Jsem. Jsem. Jsem. Jsem. Já se zblázním, to se nedá poslouchat. Ale jinak skvělý, dávám odběr
Děkuji za zpětnou vazbu, dám si na to pozor. Máte ještě něco, co vám na mém projevu vadí? Ať do příště vylepším. Děkuji
Pohádka jako z čítanky pro malé děti. Nikdy, ještě jednou NIKDY to nevyjde podle těchto "propočítaných" představ. Všem jde jenom o prachy, a z něčeho musí člověk taky žít.
Zdravím a rozmýšľali ste že jeden byt dáte na booking alebo Airbnb máte väčší výnos síce o trochu viac starosti ale 3x zisk :)
Je otázka, jestli v Jihlavě to má smysl. ABNB ukazuje 10 ubytování. Pokud by to neslo asi by jich tam bylo více.
Ráda bych, ale to bych je nesměla mít v Jihlavě. 😄
@@kalymarta1 přesně! Nejsou tu turisté, takže blbost.
@@zatracenedobrerady no čo ja viem záleží ja mám takto byt v Trenčíne a mesto má cca 55000 a máme tu iba hrady a prírodu a myslím si že Jihlava tiež má čo to ponúknuť ľuďom a na bookingu je to cez 50 ubytovaní a ide to veľa ľuďom
airbnb, to budou mit sosedi bydlici pod tim bytem radost. Soused nademnou udelal aibnb a byt je od te doby neobyvatelnej diky hluku ze zhora. Uz tam nebydlim, podarilo se mi ho prodat, kupujici byl hluchej tak mu kraval nevadil.
Ma smysl investice do bytu v družstevním vlastnictvi?
Hezky zpracované video. 👍mohu se zeptat na vzorec k výpočtu v políčku “Návratnost”?
A ja som pri plate 7 tisíc euro mesačne nevedel v Bratislave dostať ani hypoteku na 1 nehnuteľnosť.. Nie investičnú, ale svoju. Zaujímavé
Bohužel váš trh na slovensku neznám.
Nejspíše tam máte nějaký špatný ukazatel.
Ako Vam moze ísť z prveho bytu mesacne do kapsy 19 tisic korún mesačne? Ked mate mesacne najomne 8,5 bud som to nepochopil alebo ste sa preriekla,ak mate 700 eur zisk rocne z bytu zisk tak to je velmi malo,ak som to zle pochopi tak sa ospravedlňujem
A este dodatok ,za 90 000 eur ktore ste dala aj s urokom a prerabkou bytu by ste len na akciovom ETF fonde zarobila za 2 roky priblizne 20000 eur bez namahy a prerábky atd
Prvé video kde sú hard dáta a nie tlachanie od veci.
Nice
Super👍
Děkuji. 🙂
kde je záruka že nájemník bude platit.... čísla jsou v plusu za předpokladu, že všechno funguje jak má v opačném případě se pronajímatel může dostat do dluhové pasti, ve většině případů jdou do nájmu lidé kteří nemají stabilní zaměstnaní a žádná banka jim nepůjčí na vlastní bydlení, ale to je samožřejmě věc spekulativní na druhou stranu mi přijde trošku zavádějící Jak dosahnout stabilního příjmu 30tis/m
a proto, že se to tak vyplatí nám tady paní influenceřka vypráví takovéto pohádky - kdo tomu věří musí být strašně naivní a hlavně ji zaplaťte za školení a konzultaci o ničem
Když mám dobrý byznys, nemám potřebu to sdělovat celému světu
Někdo ji nemá, někdo tu potřebu má. Lidi jsou různí. Proč by jinak lidi platili za drahé auta, tryskáče nebo jachty? 😉
Prosím o opakování v roce 2024.
To už by moc nevycházelo, což? 🤔
Nehledě na to, že ani předtím ta výkonnost nebyla žádná hitparáda!
Jaká je výnosnost při dnešních cenách? To se muselo ještě zhoršit ne?
Takže tu máme spoustu investorů, kteří skoupí byty, které si už na trhu nemůže koupit někdo jiný. Cena kvůli tomu roste.
Jo,.krizi si tady děláme sami.
Děkujeme!
Byt Lazebnická pred rekonstrukci:
Jak jste spocitala navratnost 14,57 roků nejak se nemohu dopocitat, kdyz cena nemocitosti celkem je 1.863.000kc a rocni vynos po odecteni provoznich nakladu je 82.864kc??? Dekuji za vysvetleni
Mne to vychazi na 22,48 let
Vy to pocitate jen z castky Hypoteka 1.207.000kč jo?
Nechybí vám Dan z příjmu za pronájem ?
ano chýba tam, a mnoho ďalších položiek
A co očištění o daň z příjmu?
Taky jsem měla plány, jako vy, ale potřebovala jsem půjčit hotovost do začátku ( měli jsme rozestavěný dům) od rodičů, neprošlo to. Dlouho mi nevěřil ani manžel, pak se to zlomilo🤜🏻 a dneska máme pár bytů a žádnou hypotéku. Bohužel od r. 2019 se ceny bytů zvýšily o víc jak sto procent. Hodnota nemovitostí stoupla, ale tím i té budoucí.
Super. 💪 No a já začala teprve v roce 2019. 😆
Dobry den, nejak tomu nerozumim
1 byt jste prece zaplatila ze sveho 655 500 korun a rocni zisk z najmu (bez uvazovani rustu najmu v case) je 23560korun. To je tedy 3.6 procenta. Jak jste tedy pocitala vy, ze mate 4,6?
3,6 už nevypadá tak hezky :D
Byt Lazebnická:
Pani taky do ROI nepocita pole: Provize 69.000kc protoze jinak 82.864kč/1.863.000kč = 4,44% a ne 4,62% jak uvadi.
Byt Lazebnická:
Dale pak podil vlastnich zdroju je 586.500kc+69.000kč/1.863.000kč = 35,18% a ne 33%
Byt Lazebnická:
Návratnost 14,57roků pocita pani jen vyse hypoteky (nikoli z cele ceny nemovitosti jinak by ji vyslo pres 22let). Hodne divne vypocty pouziva
A dan z pronajmu?
Neplatí směli to všechno a má OF
@@lolobicikli7542 to v Česku sa neplatí daň z výnosu?
Tyto aktivity vedou ke zvyšování cen nemovitostí.
Super video. Chcem sa opytat. Prenajimate byt uz zariadeny? Myslim nabytok ako postel, gauc a lebo kuchynsky stol?
Většina investorů do nemovitostí se shodne, že je lepší prodávat byt nezařízený (jen koupelna a kuchyně, světla, podlahy, vymalovat). Se zařízeným bytem jsou spojené velké náklady, ničení zařízení, starosti (i časové). Navíc, když si nájemníci zařídí byt sami, tak se tam necítí jak v hotelu, ale jak u sebe doma. Mají k bytu daleko větší vztah a je tak výrazně vyšší pravděpodobnost, že v bytě budou chtít vydržet dlouho :-)
myslíte že je táto stratégia aplikovatelná v najbližšej buducnosti?😀
Pokud započítáte do zisku 2000 měsíčně čas strávený zařizováním a staráním se o nájemníka, pro mě absolutně ztrátový byznys. Smysl to má jedině za vlastní peníze. Připočítejte úrok z hypotéky a je to šul nul…
A kolik tech bytu mate celkem?
Mám 8 nájemních nemovitostí (byty a dům), poté mám ještě osobní bydlení a něco jsem koupila v rodině, ale jelikož mi z toho nejde cash flow, tak to spíš nikde neuvádím.
Píšete z nuly, ale měla jste vlastní zdroje v nemalé výši. Takže to z nuly není. Tím pádem by se už investice do nemovitosti nevyplatila když bychom jako vlastní zdroj brali úvěr na hypo.
Co zkušenosti s krátkodobými pronájmy?
Určitě příjmy, větší rizika, větší starost. :-) Záleží na typu nemovitosti a lokalitě. Také se ale dá.
Mít tři byty?
To by ze mě nesměla dělat milionáře šlechta pražskýho podsvětí :D
Sem rád, že si dám pivo :D
Ale navzdory všemu se mi daří...
Nestěžuju si...
Nerelevantní z nuly to není …
Jo, duvod proc jsou nemovitosti silene drahe jste prave lidi jako vy pani Popelka, protoze umele tlacite poptavku po nemovitostech nahoru, co z trhu tlaci mlade rodiny co pak museji zit v podnajmu z ktereho se nedokazou nikdy dostat.Jednou to snad lidem v politice dopne ze prijem z 2 a dalsi nemovitosti je potreba zdanit extra aby "byt pro najemnika" NEBYL moznou investici.
Pěkné, samé knížecí rady. K ničemu. Paní zřejmě vydělá dost na tom inzerováném poradenství. Možná i ikea něco přihodila. Pak se to kupuje. Rozhodně ne z nuly. Palec dolů.
Každý přece nějak vyděláváme a jak naložíme s penězi je už druhá věc. Jinak Ikeu jsem mohla požádat, díky za tip.