[꼬마빌딩] 주차장 용지로 4년만에 43억 차익 사례 (2)

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주차장 용지로 4년만에 43억 차익 사례 (2)
안녕하세요.
꼬마빌딩에 관심이 많으신 분들에게 최신정보 및,
제대로 된 기준을 제시하여, 똑똑한 건물주로 만들어드리는 빌딩가이드 입니다.
지난시간에 이어서 계속 말씀드리겠습니다.
L사장은 빌딩이 준공되기 전부터 지하1층과 지상1층은 상가로 일반 분양하려고 했습니다.
그러나 부동산 경기와 주변 여건을 검토한 결과 일반분양은 어렵다고 판단돼서 분양계획을 백지화하고
전체를 임대놓아서 임대료를 받고있다가 통매각하기로 결정했습니다.
신축한 주변 빌딩은 아파트 및 단독주택의 주거밀집 지역이어서 유명한 프랜차이즈 업체등이 입점할
최고상권은 아니었으며 그렇다고 아주 외진 상권없는 지역도 아니었습니다.
L사장은 임차업체의 입점에 있어서 고려할 사항을 정했는데
첫째는 장사가 잘돼 임차인들이 안정적인 임대료 납부를 할수있는 업종
둘째는 인테리어등의 투자비가 많이 들어가 임차인이 임대차 계약을 장기로 할수있는 업종
셋째는 주변 인구를 흡수해서 임차업체 간 서로 경쟁보다는 상생할수있는 업종등을 계획에 두고 찾았습니다.
결과적으로 이런 조건에 부합하는 것은 음식점 위주의 업체라고 판단했습니다.
L사장의 노력하에 지하1층은 대형 한우고기 음식점,
지상1층은 네부분으로 나눠 한식 중식 일식 양식업체를 유치했고
2층 3층 옥상은 주차장으로 만들어서 일부를 벤처기업에 임대했습니다.
전체를 임대 완료했을때 임대보증금 6억5천만원, 월세5860만원이 됐습니다.
L사장의 주차장용지 신축 빌딩 주변으로 아파트 및 단독주택, 오피스 빌딩부지가 개발돼
속속 입주하면서 상권은 점차 상승했고 입주 임차인들은 장사가 잘돼 공실은 생기지 않았습니다
이런 결과로 캡레이트(단순수익률)는 올라가니 빌딩 가치는 계속 상승했습니다.
L사장은 짭짤한 임대료 수입에 처음 생각과는 달리 매각에 대해서는 별로 생각이 없었는데
판교지역에서 또 다른 빌딩 신축 사업을 진행하는 중에 자금이 부족해 부득이
이 빌딩을 매각하기로 결정하고 매각 가격을 검토했습니다.
L사장이 생각한 매각가격 산정기준은 첫째는 대지가격은 평당 1500만원(86억),
건축비는 평당 250만원(38억)으로 계산해 총 매각가격은 124억원으로 산정했고
둘쨰는 단순수익률 6%이상을 기준으로 해 매각가격 120억원이 나왔으며
셋째는 주변의 매매사례를 감안해 산정하는 것이엇습니다.
이런 기초자료에 의해서 나온 가격에서 주자장용지라는 핸디캡을 감안해 약간 감액한다면
가장 합리적인 매각가격은 115억원이었습니다.
L사장은 2014년 8월 매각가격을 115억원으로 해 부동산 매매 시장에 매물로 내놓았고
1년뒤인 2015년 8월 한남동에 거주하고 노후 임대수익을 얻기위한 수익용 빌딩을 찾고있던
k회장에게 8억원을 할인해서 107억원에 매각했습니다.
L사장의 주차장 빌딩 신축 총 투자비는 75억원(대지구입비 38억 571만6천원+건축비 35억원+
제세공과금 및 기타비용)이었으며, 순현금 투자는 28억 5천만원(총 투자비 75억원-
은행대출 40억원-임대보증금 6억5천만원)이었습니다.
L사장은 4년만에 임대료 수입을 포함해 총43억원(매각차익 32억원+임대수익 16억8천만원-
금융이자 5억 8천만원)의 매각차익(세금공제전)을 얻는 대박을 터트렸습니다.
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감사합니다.
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