Mir wurde es mit 6 vermieteten Einheiten zuviel, neben der Arbeit im Schichtbetrieb, sich ausreichend um die Immobilien und die Mieter zu kümmern. Deswegen habe auch ich einen Verwalter gesucht und gefunden. Die Rendite schmälert sich natürlich, aber ich habe insgesamt weniger Stress und kann mich auf die Suche nach weiteren Investitionen konzentrieren. Super Video von Euch.
Ich bzw. wir (zwei Brüder) bevorzugen auch den Mittelweg (aktuell 70 Einheiten). Papierkram grösstenteils rechtssicher abgeben, aber selber Einfluss auf Mieter, Renovierung und Reperatur haben.
Ich glaube man sollte das Thema der Verwaltung bis zu einem gewissen Immobilienstand selbst vornehmen, bis es sich lohnt, in meinem Investment-Gebiet einen Hausmeister auf Basis Minijob zu haben. Der Hausmeister kann, wenn er gut ist, die kleinen Sanierungen vornehmen.
@@immocation Ich denke, man sollte damit starten, sein Immobilien-Revier festzulegen, denn Immobilien, die nah beieinander liegen bringen große Skaleneffekte mit sich. Ab dem Zeitpunkt wenn sich ein eigener Hausmeister/Allrounder lohnt (5-10 Wohneinheiten), gibt man die Arbeit ab und kann sich um weitere dediziert kümmern.
Du meinst so dass die Bank es als Teil des Kaufpreises sieht? Machen wir gerne. Du solltest aber vorsichtig sein.. ist nicht im Sinne des Erfinders...Gruß Marco
Ja genau, schaut mal bitte auf den Blog von Alexander Raue. Dort im Bereich Immobilien ohne EK kaufen. Da ist der von mir genannte Punkt auch beschrieben. Ich würde das Thema allerdings gerne in einem Video von Euch und von Euren Profis erläutert bekommen. Das wäre klasse.
4 года назад
@@immocation Warum nicht? Wenn das sauber im notariellen Kaufvertrag vereinbart ist (unter Kosten: "Die Kosten dieser Urkunde sowie die Grunderwerbsteuer ... zahlt der Verkäufer") dann ist nichts dagegen einzuwenden. Die Bank kann dann selbst entscheiden, ob sie einen Abschlag in Höhe der Nebenkosten macht (weil die enthalten sind) oder nicht, weil das Objekt entsprechend werthaltig ist. Das wird bei verschiedenen Banken durchaus unterschiedlich gehandhabt. Mit der Maklercourtage noch unproblematischer, da diese auch nicht im Kaufvertrag erwähnt wird bzw. erwähnt werden sollte (GrErwSt).
Wie sieht es aus, wenn die Wohnungen nicht in der Nähe des eigenen Wohnorts liegen (Diszanz 450km) und die SEV auch die Mietersuche für 1,5NKM inkl Schufaprüfung abdeckt? Was empfehlt ihr in diesem Fall? Vermietet sind 3 kleine 1- Zimmereinheiten mit relativ hoher Fluktuation (Mieterwechsel alle 3-4 Jahre) Wie würdet ihr da den Aufwand kalkulieren bzw. Was würdet ihr empfehlen?
Ich habe Immobilienwirtschaft studiert und arbeite seit 12 Jahren in dem Bereich. 11 Jahre davon habe ich in Verwaltungen gearbeitet, Wohnen, Gewerbe, Centermanagement, alles von A-Z, habe verschiedene Verwaltungen kennengelernt und bei einigen gearbeitet. Ich habe viele Immobilien in die Verwaltung genommen, die nicht professionell verwaltet wurden. Da ist so viel schief gelaufen, dass das Aufarbeiten unheimlich viel Zeit und Aufwand in Anspruch genommen. Eine Hausverwaltung hat nicht immer was mit "Qualität" zu tun, das ist wahr. Aber über die Qualität der Verwaltung kann man sich ja informieren, ich kann den Umfang der Verträge selbst bestimmen, ... Es gibt genügend Möglichkeiten, selbst zu steuern. Die Aussage "die erste Wohnung kann man auch alleine machen" ist für mich ganz, ganz gefährlich. Man muss nur mal in die eine oder andere Vermieter-Facebook-Gruppe schauen, was da für Fragen gestellt werden. Ich kann nur jedem empfehlen, sich professionell unterstützen zu lassen, wenn man keine Ahnung von der Materie hat. Ich kenne viele Vermieter, die die Verwaltung selbst machen und oft schauert es mich, wenn ich mir ihre "Verwaltertätigkeit" von ihnen erklären lasse. Da braucht nur ein Mieter mal zum Mieterbund laufen und das Kartenhaus bricht zusammen. Im Übrigen: bei 60 % der Verwaltungen, die ich als Eigentümer kennengelernt habe, arbeiten schlecht. Rechnungen, die doppelt so teuer sind, wie notwendig, Beschlüsse, die nicht korrekt umgesetzt werden, überhebliches Auftreten gegenüber den Eigentümern, etc. Wie @Selbastian Kopp schon richtig sagt, bist du da auf die WEG angewiesen und in der Regel haben die "älteren" Eigentümer wenig Ahnung von der Materie und schätzen die schlechte Leistung der Verwaltungen nicht richtig ein und haben Angst, den Verwalter zu wechseln.
@@k1rmali aha, Sie haben offensichtlich Vorurteile oder schlechte Erfahrungen gemacht. Ich Weise Sie darauf hin, dass Sie hier einem gesamten Berufszweig Bestechlichkeit vorwerfen. Sagt einiges über Sie aus und wenig über die Hausverwalter.
@@k1rmali in der Annahme, dass Ihnen das passiert ist (was Ihren völlig albernen Hass begründen würde), schießen Sie sich gerade kräftig selbst ins Knie. 😂
Ein Aspekt bei meiner Überlegung ist es, ob Hausverwaltung und 100% im Job bleiben, oder alles selbst und nur noch 90% Job, also ein halber Tag pro Woche für die Hausverwaltung, wo man einiges an Verwaltung schafft oder Besichtigungen macht. Hinzu kommt, machen mir die Aufgaben Spaß oder ist es nur lästig.
Erst mal alles selbst verstehen und machen. Ich machte sogar die Gartenpflege selbst. So habe ich es zwei Jahre selbst gemacht. Mir unverständlich, was Herr Kleinert mit Versorgerproblematik meint und wie sich dort eine Beauftragung lohnen sollte.
@@raptor735 Schwierig, gerade, wenn die anderen Mitglieder der WEG keine Probleme haben. Da hilft nur, Argumente zu sammeln, Mehrheiten suchen, Zweifel an der Verwaltung über mehrere Versammlungen aufbauen. Wenn die Verwaltung keine groben Fehler macht (Geld veruntreuen), hat man kaum Chancen auf eine Auflösung/fristlose Kündigung des Vertrages.
Habe ich das richtig verstanden, Daniel hat ein Gewerbe angemeldet und sich selbst für die Verwaltung bezahlt? Oder war das nur theoretisch gedacht? Wenn das Finanzamt das akzeptieren würde wäre das ja eine super Möglichkeit steuern zu sparen..
Wie sollen hierdurch Steuern gespart werden? Selbst wenn das Finanzamt das akzeptieren würde, dann wäre das umsatzsteuerlich nichts (sog. Innenumsatz). Insoweit passt die Rechnung schon nicht. Die Werbungskosten, die bei der Vermietung gespart wären Betriebseinnahmen im Gewerbebetrieb -> einkommensteuerliche Auswirkung 0,00.
Ab 24.500,00 Gewinn würde noch GewSt anfallen, die natürlich zum Teil die Einkommensteuer wieder vermindern würde. Dies ist übrigens meine erster Beitrag hier (Ich bin 37 Jahre alt, Eigentümer von 4 Einheiten und von Beruf Steuerberater). Bin ein großer Immocation-Fan.
Ja klar, wenn das Einkommen im Gewerbe zu hoch ist macht es keinen Sinn mehr, jedoch wenn man noch in dem steuerfreien Bereich beim Gewerbe ist und dann die Ausgaben bei den Immobilien absetzen könnte und im Gewerbe natürlich als Gewinn kennzeichnet ist es auf der Immobilienseite Verlust der die Steuerlast senkt und auf der Gewerbeseite Gewinn, der jedoch nicht versteuert werden muss, da die Einnahmen gering genug sind. Du sagst aber das würde das Finanzamt nicht akzeptieren?
poinz16 Einkommensteuerlich gibt es keine steuerfreien gewerblichen Einkünfte. Das gilt nur für die Gewerbesteuer. Diese muss zusätzlich zur Einkommensteuer gezahlt werden. Deshalb ist ja gerade die Vermietung eine schöne Sache, da sie (i.d.R.) bloße Vermögensverwaltung ist und eben kein Gewerbebetrieb. Das ist nur rechte Tasche, linke Tasche bei der ESt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung -10 und Einkünfte aus Gewerbebetrieb +10. Das zu versteuernde Einkommen ist also unverändert.
14 AO definiert ganz klar, dass die Verwaltung eigenen Grundvermögens kein Gewerbebetrieb ist: "Eine Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, zum Beispiel Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird."
Mich würde mal interessieren, was man denn so mit 10-12 Einheiten verdient, als Investor. Ich weiß ist sehr abhängig von der Region, aber was bleibt dem Investor prozentual am Ende von der Kaltmiete?
habe meine Portfolio in der Region Hannover, große Wohnanlagen, Bjh. üblicherweise 1970er : Von 1 € Kaltmiete bleiben bei mir nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten und Sonderumlagen 0,70 € - VOR Kapitaldienst, VOR Sondereigentumsverwaltung, VOR Steuern.
Kommt immer drauf an, was für Mieter man hat. Wohne im Ausland und meine haben ständig was zu meckern, trotz Renovierung vor deren Einzug. Hauptsache Krawall, das Restaurant unten kündigt eine Renovierung an und sofort kommt 'ist störungsfreies Home Office und die Nutzung des Balkons dennoch garantiert?'.
![So bewerten wir Immobilien bevor wir investieren [in 4 Schritten]](http://i.ytimg.com/vi/voRRowzKXII/mqdefault.jpg)
![So bewerten wir Immobilien bevor wir investieren [in 4 Schritten]](/img/tr.png)
Mir wurde es mit 6 vermieteten Einheiten zuviel, neben der Arbeit im Schichtbetrieb, sich ausreichend um die Immobilien und die Mieter zu kümmern.
Deswegen habe auch ich einen Verwalter gesucht und gefunden. Die Rendite schmälert sich natürlich, aber ich habe insgesamt weniger Stress und kann mich auf die Suche nach weiteren Investitionen konzentrieren.
Super Video von Euch.
Ich bzw. wir (zwei Brüder) bevorzugen auch den Mittelweg (aktuell 70 Einheiten). Papierkram grösstenteils rechtssicher abgeben, aber selber Einfluss auf Mieter, Renovierung und Reperatur haben.
Ich glaube man sollte das Thema der Verwaltung bis zu einem gewissen Immobilienstand selbst vornehmen, bis es sich lohnt, in meinem Investment-Gebiet einen Hausmeister auf Basis Minijob zu haben. Der Hausmeister kann, wenn er gut ist, die kleinen Sanierungen vornehmen.
Ein Allrounder/Hausmeister ist immer Goldwert. Muss aber der Richtige sein und die Immos nah genug beieinander, oder? g Marco
@@immocation Ich denke, man sollte damit starten, sein Immobilien-Revier festzulegen, denn Immobilien, die nah beieinander liegen bringen große Skaleneffekte mit sich. Ab dem Zeitpunkt wenn sich ein eigener Hausmeister/Allrounder lohnt (5-10 Wohneinheiten), gibt man die Arbeit ab und kann sich um weitere dediziert kümmern.
ich habe keine immobilie und möchte auch keine kaufen aber eure videos schau ich mir dennoch immer sehr gerne an.
Alexander Luhn Zuviel Aufwand
Vielen Dank. Hilft mir grade sehr.
Könntet Ihr ein Video zum Thema “Verkäufer zahlt Kaufnebenkosten“ machen. Wie geht man da vor? Was sind Fallstricke etc.
Du meinst so dass die Bank es als Teil des Kaufpreises sieht? Machen wir gerne. Du solltest aber vorsichtig sein.. ist nicht im Sinne des Erfinders...Gruß Marco
Ja genau, schaut mal bitte auf den Blog von Alexander Raue. Dort im Bereich Immobilien ohne EK kaufen. Da ist der von mir genannte Punkt auch beschrieben. Ich würde das Thema allerdings gerne in einem Video von Euch und von Euren Profis erläutert bekommen. Das wäre klasse.
@@immocation Warum nicht? Wenn das sauber im notariellen Kaufvertrag vereinbart ist (unter Kosten: "Die Kosten dieser Urkunde sowie die Grunderwerbsteuer ... zahlt der Verkäufer") dann ist nichts dagegen einzuwenden. Die Bank kann dann selbst entscheiden, ob sie einen Abschlag in Höhe der Nebenkosten macht (weil die enthalten sind) oder nicht, weil das Objekt entsprechend werthaltig ist. Das wird bei verschiedenen Banken durchaus unterschiedlich gehandhabt. Mit der Maklercourtage noch unproblematischer, da diese auch nicht im Kaufvertrag erwähnt wird bzw. erwähnt werden sollte (GrErwSt).
Wie sieht es aus, wenn die Wohnungen nicht in der Nähe des eigenen Wohnorts liegen (Diszanz 450km) und die SEV auch die Mietersuche für 1,5NKM inkl Schufaprüfung abdeckt?
Was empfehlt ihr in diesem Fall? Vermietet sind 3 kleine 1- Zimmereinheiten mit relativ hoher Fluktuation (Mieterwechsel alle 3-4 Jahre)
Wie würdet ihr da den Aufwand kalkulieren bzw. Was würdet ihr empfehlen?
Ich habe Immobilienwirtschaft studiert und arbeite seit 12 Jahren in dem Bereich. 11 Jahre davon habe ich in Verwaltungen gearbeitet, Wohnen, Gewerbe, Centermanagement, alles von A-Z, habe verschiedene Verwaltungen kennengelernt und bei einigen gearbeitet.
Ich habe viele Immobilien in die Verwaltung genommen, die nicht professionell verwaltet wurden. Da ist so viel schief gelaufen, dass das Aufarbeiten unheimlich viel Zeit und Aufwand in Anspruch genommen.
Eine Hausverwaltung hat nicht immer was mit "Qualität" zu tun, das ist wahr. Aber über die Qualität der Verwaltung kann man sich ja informieren, ich kann den Umfang der Verträge selbst bestimmen, ... Es gibt genügend Möglichkeiten, selbst zu steuern.
Die Aussage "die erste Wohnung kann man auch alleine machen" ist für mich ganz, ganz gefährlich. Man muss nur mal in die eine oder andere Vermieter-Facebook-Gruppe schauen, was da für Fragen gestellt werden. Ich kann nur jedem empfehlen, sich professionell unterstützen zu lassen, wenn man keine Ahnung von der Materie hat. Ich kenne viele Vermieter, die die Verwaltung selbst machen und oft schauert es mich, wenn ich mir ihre "Verwaltertätigkeit" von ihnen erklären lasse. Da braucht nur ein Mieter mal zum Mieterbund laufen und das Kartenhaus bricht zusammen.
Im Übrigen: bei 60 % der Verwaltungen, die ich als Eigentümer kennengelernt habe, arbeiten schlecht. Rechnungen, die doppelt so teuer sind, wie notwendig, Beschlüsse, die nicht korrekt umgesetzt werden, überhebliches Auftreten gegenüber den Eigentümern, etc. Wie @Selbastian Kopp schon richtig sagt, bist du da auf die WEG angewiesen und in der Regel haben die "älteren" Eigentümer wenig Ahnung von der Materie und schätzen die schlechte Leistung der Verwaltungen nicht richtig ein und haben Angst, den Verwalter zu wechseln.
Interessant. Danke
@@k1rmali kommen Sie sich nicht langsam ziemlich dumm vor?
@@k1rmali aha, Sie haben offensichtlich Vorurteile oder schlechte Erfahrungen gemacht. Ich Weise Sie darauf hin, dass Sie hier einem gesamten Berufszweig Bestechlichkeit vorwerfen. Sagt einiges über Sie aus und wenig über die Hausverwalter.
@@k1rmali in der Annahme, dass Ihnen das passiert ist (was Ihren völlig albernen Hass begründen würde), schießen Sie sich gerade kräftig selbst ins Knie. 😂
@Bahnsteig neundreiviertel irgendwelche Tipps, wie ich eine gute Verwaltung finde, also wie ich vorher die Qualität beurteilen kann?
Ein Aspekt bei meiner Überlegung ist es, ob Hausverwaltung und 100% im Job bleiben, oder alles selbst und nur noch 90% Job, also ein halber Tag pro Woche für die Hausverwaltung, wo man einiges an Verwaltung schafft oder Besichtigungen macht. Hinzu kommt, machen mir die Aufgaben Spaß oder ist es nur lästig.
Wenn du Spaß daran hast und es dein Job zulässt / deine Situation zulässt ist es sicher eine gute Übung und bringt auch neue Deals. g Marco
Erst mal alles selbst verstehen und machen. Ich machte sogar die Gartenpflege selbst. So habe ich es zwei Jahre selbst gemacht. Mir unverständlich, was Herr Kleinert mit Versorgerproblematik meint und wie sich dort eine Beauftragung lohnen sollte.
wir haben nur probleme mit der Hausverwaltung, bitte könnt ihr da mehr drüber machen. wie kann man die wechseln und so...
Das kommt ganz darauf an, was für eine Verwaltung es ist. WEG? SEV? Miethaus?
@@bahnsteigneundreiviertel7234 weg
@@raptor735 Schwierig, gerade, wenn die anderen Mitglieder der WEG keine Probleme haben. Da hilft nur, Argumente zu sammeln, Mehrheiten suchen, Zweifel an der Verwaltung über mehrere Versammlungen aufbauen. Wenn die Verwaltung keine groben Fehler macht (Geld veruntreuen), hat man kaum Chancen auf eine Auflösung/fristlose Kündigung des Vertrages.
Was kostet so eine Verwaltung monatlich die sich um alles kümmert ? Ich habe hier ein Angebot für 800 EUR für ein 10 MFH Haus
Habe ich das richtig verstanden, Daniel hat ein Gewerbe angemeldet und sich selbst für die Verwaltung bezahlt? Oder war das nur theoretisch gedacht? Wenn das Finanzamt das akzeptieren würde wäre das ja eine super Möglichkeit steuern zu sparen..
Wie sollen hierdurch Steuern gespart werden? Selbst wenn das Finanzamt das akzeptieren würde, dann wäre das umsatzsteuerlich nichts (sog. Innenumsatz). Insoweit passt die Rechnung schon nicht. Die Werbungskosten, die bei der Vermietung gespart wären Betriebseinnahmen im Gewerbebetrieb -> einkommensteuerliche Auswirkung 0,00.
Ab 24.500,00 Gewinn würde noch GewSt anfallen, die natürlich zum Teil die Einkommensteuer wieder vermindern würde. Dies ist übrigens meine erster Beitrag hier (Ich bin 37 Jahre alt, Eigentümer von 4 Einheiten und von Beruf Steuerberater). Bin ein großer Immocation-Fan.
Ja klar, wenn das Einkommen im Gewerbe zu hoch ist macht es keinen Sinn mehr, jedoch wenn man noch in dem steuerfreien Bereich beim Gewerbe ist und dann die Ausgaben bei den Immobilien absetzen könnte und im Gewerbe natürlich als Gewinn kennzeichnet ist es auf der Immobilienseite Verlust der die Steuerlast senkt und auf der Gewerbeseite Gewinn, der jedoch nicht versteuert werden muss, da die Einnahmen gering genug sind.
Du sagst aber das würde das Finanzamt nicht akzeptieren?
poinz16 Einkommensteuerlich gibt es keine steuerfreien gewerblichen Einkünfte. Das gilt nur für die Gewerbesteuer. Diese muss zusätzlich zur Einkommensteuer gezahlt werden. Deshalb ist ja gerade die Vermietung eine schöne Sache, da sie (i.d.R.) bloße Vermögensverwaltung ist und eben kein Gewerbebetrieb. Das ist nur rechte Tasche, linke Tasche bei der ESt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung -10 und Einkünfte aus Gewerbebetrieb +10. Das zu versteuernde Einkommen ist also unverändert.
14 AO definiert ganz klar, dass die Verwaltung eigenen Grundvermögens kein Gewerbebetrieb ist: "Eine Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, zum Beispiel Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird."
Mich würde mal interessieren, was man denn so mit 10-12 Einheiten verdient, als Investor. Ich weiß ist sehr abhängig von der Region, aber was bleibt dem Investor prozentual am Ende von der Kaltmiete?
habe meine Portfolio in der Region Hannover, große Wohnanlagen, Bjh. üblicherweise 1970er : Von 1 € Kaltmiete bleiben bei mir nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten und Sonderumlagen 0,70 € - VOR Kapitaldienst, VOR Sondereigentumsverwaltung, VOR Steuern.
ab wie viel Wohnungen (geschätzt) braucht man eine Mieterverwaltung?
stella mix kommt drauf an, wie viel Arbeit du selbst haben willst...
👍👍👍👍
Lieber versuchen selber zum machen weil öfters sind die Hausverwaltung viel komplizierter als man denkt
Kommt immer drauf an, was für Mieter man hat. Wohne im Ausland und meine haben ständig was zu meckern, trotz Renovierung vor deren Einzug. Hauptsache Krawall, das Restaurant unten kündigt eine Renovierung an und sofort kommt 'ist störungsfreies Home Office und die Nutzung des Balkons dennoch garantiert?'.