Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? #72 (2019)
HTML-код
- Опубликовано: 24 авг 2024
- Olen kirjoittanut ja puhunut jälleenrahoittamisesta asuntosijoittamisen yhteydessä monta kertaa mutta aina jää joku tärkeä asia vajavaisesti selitettyä ja siitä tulee ne kysymykset.
Tällä kertaa yritämme yhdessä Nallen kanssa vastata kahteen asiaan yhdellä kysymyksellä:
- miten sen jälleenrahoituksen saa onnistumaan, kun pankki sanoo, että ei onnistu
- miten se käytännössä toimii sijoitusasunnosta toiseen, kun se pankkiiri taas sanoo, että ei onnistu, vaikka juuri onnistui
Kirjoita kokemuksiasi kommenttikenttään, onko muita vaikeuksia tullut vastaan.
Linkki Blogiini: ostanasuntoja....
Hashtags: #asuntosijoittaminen #vuokraustoiminta #hyvävuokranantaja
Sponsori: sijoitusasunno...
Ostan Asuntoja RUclips-kanavan linkki www.youtube.co...
Ostan Asuntoja siellä ja täällä:
www ostanasuntoja.com
Ostan Asuntoja Podcast ostanasuntoja....
Ostan Asuntoja IGTV / bksryuwfesv
Twitter os...
IG / ostanasuntoja
FB / ostanasuntoja
Tämä video vastasi myös kysymykseeni siitä, miten sijoitusasunnon arvonnousu todennetaan lainan myöntäjälle. Muutenkin selkeä ja loistava selvitys uudelleenrahoituksesta käytännössä.
Kiitos. Tällainen pieni palaute motivoi kummasti jatkamaan, kun huomaa, että joku on saanut omia ajatuksiaan kohdalleen sen avulla. Kiitos.
Kannattaa ehdottomasti käyttää vapautuvat vakuudet hyväksi jälleenrahoituksessa, mutta mikä ei oikein aukene minulle on se, että saatava lisälaina kasvattaa samalla negatiivista kassavirtaa.
Eli jos saan seuraavan kohteen ostettua 100% velkavivulla käyttämällä vanhan asunnon vapaita vakuuksia, niin tämä asettaa uudelle kohteelle käytännössä todella kovan tuottovaatimuksen, koska kassaivirta tulee muuten väkisin olemaan selvästi negatiivinen. Sen takia jälleenrahoitus näyttää toimivan ainoastaan, kun on jo tarpeeksi vahva positiivinen kassavirta valmiina eli esim. useampi kassavirtapositiivinen kohde. Sen sijaan esim. vain yhden hieman kassavirtapositiivisen sijoitusasunnon omistavalle sijoittajalle jälleenrahoituksen hyöty jää kuitenkin pieneksi, koska hän tarvitsee saadut lainan varat käytännössä laina-aikana negatiivisen kassavirran paikkaamiseen.
Onko se niin, että aloittelijalle jälleenrahoituksen hyöty on oikeastaan suhteellisen pieni vai onko minulla tässä joku ajatusvirhe?
Kun sijoitusasuntoja on enemmän kuin yksi, kassavirtaa kannattaa katsoa koko salkun tasolla, jos tarkoituksena on kasvattaa toimintaa. Siis ei salkussa ole asuntoja, joista toisen vipu on 50 ja toisen 100 vaan kyseessä on kiviseiniin varastoituneen oman pääoman vapauttamista tehokkaaseen käyttöön.
Siksi lasken jokaisen asunnon 70 %:n velkavivulla, joka on maksimi, jonka pankista saan. Ei sen ostettavan asunnon vipu nouse 100%:in, jos käytät vapaita vakuusarvoja vaan niiden vanhojen asuntoje velkavipu palautuu kohti 70%.
Sinulla on siis ajatusvirhe :)
Miten voisiko kauppakirjan sekä välittäjäarvion kanssa mennä jo ensimmäiseen lainaneuvotteluun, vai onko tosiaan joku direktiivi, joka estää tämän?
Voi mennä. Pankeilla on erilaisia direktiivejä, joita he soveltavat eri tavalla keskenään ja tapaus- ja asiakaskohtaisesti ja finanssivalvontakin tarkkailee, miten pankit vakuuksia arvottavat. Eli monta kertaa täytyy mennä uudestaan vaikka 6 kuukauden tai 12 kuukauden jälkeen.
Isossa kuvassa ja pidemmällä aikajänteellä asia ei ole ongelma, kun on yhden kohteen rahoittanut likvideillä varoilla ja sitten kasvattaa pikkuhiljaa likvidejä ja/tai hyödyntää edellisen kaupan vapaata vakuutta silloin.
Olisikin ollut liian hyvää ollakseen totta jos kasvaneen vakuusarvon voisi tulouttaa laillisesti ja verottomasti omaan kulutukseen esim. eläkkeellä kun ei ole enää tarkoitus lisätä asuntojen määrää? Pitääpä alkaa miettiä omaa strategiaa jossain 8 v päässä häämöttävän eläkeiän suhteen. Jos minulla on silloin asunnot 70 % vivutettuja, ei niistä irtoa isoakaan hyötyä lisätuloiksi. Ehkä niitä pitää laittaa lihoiksi kun rahan tarvetta tulee. Tai sitten alkaa sijoittaa nyt vapautuvia varoja vakaisiin osinkoa maksaviin osakkeisiin.
Ei sitä mikään laki kiellä ja jälleenrahoitus on verovapaa tapahtuma. Omaan kulutukseen otettuna kyse ei vain ole tulonhankkimislainasta, jonka korot voi vähentää vuokratuloista.
@@OstanAsuntoja Kiitos Harri nopeasta vastauksesta! Pitääpä pyöritellä eri vaihtoehtoja ja miettiä mieten jatkan eteenpäin.
Tämä lainojen uudelleenrahoitus-strategia näyttäisi olevan todella mielenkiintoinen ja opiskelun arvoinen juttu.
Olenko ymmärtänyt oikein, että voit käyttää uudelleenrahoituksen jälkeen syntynyttä vakuusarvoa seuraavan asunnon omarahoitusosuutena (30%), jolloin taskusta lähtevä raha on käytännössä 0€? Tämähän on aivan nerokasta, jos näin on.
Onko suurimmat ongelmat löytää oikeat kohteet ja neuvotella pankkien kanssa uudelleenrahoituksesta?
Hei. Pahoittelut hitaasta vastaamisesta.
Kyllä se homma noin toimii, että remontin myötä, markkinoiden arvonnousun myötä ja lainojen lyhentymisen myötä vapautuneen vakuusarvon voi jälleenrahoittaa ja siten kasvattaa asuntosijoitussalkkua. Ja käytännössä se toimii juuri noin, että uuden sijoitusasunnon vakuusarvo on 70% ja omarahoitusosuus 30%, jonka voi hoitaa osittain tai kokonaan jälleenrahoituksen kautta. Mikäli oma koti ei ole vakuutena vaan pelkästään sijoitusasunnot, silloin koko sijoitusasuntosalkun velkavipu-% pysyy maksimissaan 70 %:ssa.
Muutaman vuoden välein, esim. 5-10 vuotta, voi myös tehdä lainojen uudelleenjärjetelyn, jossa useampi laina yhdistetään yhdeksi uudeksi täysmittaiseksi lainaksi, jolloin kasvavirtaa voi nostaa. Blogistani löytyy aiheesta myös lisää ja sitä aina toistelen eri näkökulmista.
@@OstanAsuntoja Kiitos vastauksesta!
Jos maksimi vipu olis hyvä olla esim 70%, niin puhutaanko koko salkun vivusta vai jokaisen asunnon yksittäisestä vivusta?
+Sami Junnola Koko salkun, ilman omistusasuntoa
+Sami Junnola Koko salkun
Tätä nyt useita videoita läpi katselleena ja asiaa pohtineena miettinyt noin käytännössä.
Uudelleenarviointi ja -rahoitus tehdään siis käytännössä tovi oston, vuokrauksen ja remontoinnin jälkeen, mahdollisesti kun ollaan ostamassa seuraavaa kohdetta. No ok, tässä voidaan sitten nostaa vipu uuden arvon mukaiseen 70% arvoon, saada rahaa seuraavan kohteen omarahoitusosuuteen ja pullataikina sen kun kasvaa.
Mutta onkos tuo nyt käytännössä muuta kuin vakuuden pyörittelyä käytännössä eli tuleeko tuo ns uudelleenrahoitettu raha todellisuudessa koskaan takaisin sijoittajan konreettiselle pankkitilille saakka vai käytetäänkö se suoraan uudelleensijoittamalla seuraavaan kohteeseen? Eikös tuo käytännössä tuolloin ole enemmän vakuusarvolla pelaamista ja hyvinkin pitkälti 100% velkavivulla toimimista?
Kehitä tuota "pullataikina senkun kasvaa" -ajattelulinjaa, oikea vastaus löytyy sieltä. "Vakuusarvolla pelaaminen" ja "100 %:n velkavivulla toimiminen" ovat vääriä ajatuspolkuja. Asuntosijoitus on moniulotteinen omaisuuslaji eli tuotot tulevat useampaa kautta. Kun ostat toisen sijoitusasunnon ja teet jälleenrahoituksen siinä yhteydessä, normaali pankki ei myönnä tulonhankkimislainaa yli 70 %:n. Silloin 2 asunnon asuntosijoitussalkkusi velkavipu nousee 70 %:in, ei 100 %:in. Kun lainat lyhenevät, velkavipu-% laskee. Kolmannen sijoitusasunnon oston yhteydessä jälleenrahoitat sijoitusasuntojen 1 ja 2 vapaat vakuusarvot, jolloin 3 sijoitusasunnon salkkusi velkavipu-% nousee takaisin maksimiin eli 70 %:in. Loput 30 % on sun nettovarallisuutta, joka jokaisen asuntosijoituskaupan myötä tietysti kasvaa. Jokaisen asunnon positiivinen kassavirta nopeuttaa sykliä, jolla voit ostaa seuraavan sijoitusasunnon. Mikäli onnistut ostamaan sijoitusasunnon alle markkinahinnan ja jos vielä kävisi niin onnellisesti, että markkinahintakin nousee, vauhti taas nopeutuu.
Tein juuri sijoitusasuntokaupat 70 % alle markkinahinnan. Tärkeää on sisäistää, että velkavipu-% on 70 % eikä 100 %, omarahoitusosuuteni 30 %:sta en maksanut siis senttiäkään ja se kasvattaa nettovarallisuuttani. Jos nyt myisin tämän asunnon markkinahintaan, maksaisin 70 %:n velan pois ja myyntivoitosta veroa 30 %, pankkitililleni jäisi euroja 21 % markkinahinnasta. Verottajalle maksettu 9 %:n osuus ei koskaan enää tuottaisi mitään, siksi jälleenrahoitus myymisen sijaan.
@@OstanAsuntoja Kiitos vastauksesta. Tätä on nyt tässä eri suunnista mietiskellyt ja alkanut päästä jyvälle miten tuo pyörii. Suuri ajatusmuutos tapahtui siinä kun sisäisti että käsitetään koko salkun velkavipuna se max 70% eikä yksittäisen asunnon.
Jos asiaa katsoo yksittäisen asunnon osalta aikaisempia kohteita uudelleenrahoittamalla ja alle markkinahinnan ostamalla se seuraavan kohteen velkavipu näyttää asiayhteydestä irrotettuna olevan 100% ostovaiheessa mutta jos ostohinta on remontti mukaanluettuna max 70% markkinahinnasta uudelleenrahoituksen jälkeen asunnon vipu on enää 70% ja pyörä pyörii edelleen.
Tässä on nyt muutamia kohteita tarkastelussakin juuri tällä ajatuksella. Toki jos päästään noin reippaisiin kauppahintoihin kun 70% alta markkinahinnan niin aina parempi. Voi olla että tässä koronan aikaan tulee hyviäkin ostopaikkoja. Ainakin tässä omalla alueella on paljon tarjontaa suhteessa ostajiin, on remonttipaineita, on LVIS paineita ja myyjillä kova kisa menossa.
Se mihin tuo uudelleenrahoitus ei suoraan tarjoa vastausta on asuntojen remontointikustannukset. Niitä kun ei asunto/sijoituslainalla pysty rahoittamaan. Suuremmalla joukolla asuntoja tämä toki alkaa onnistua suuruusluokalla asunto per vuosi kun kassavirrat pitää mukavasti plussalla ja rahoittaa sen siitä sitten käteisellä mutta yksittäisen tai parin kohteen salkulla pitää heittäytyä luovemmaksi. Taisit kyllä jossain blogikirjoituksessakin viitata myös sijoitusasuntolainan kanssa yhtä pitkän kulutusluoton eli remonttilainan ottoon ja maksaa sitä kassavirralla asunnon kanssa rinnakkain pois pitäen kassavirran senkin jälkeen kuitenkin positiivisena.
@@jussitoivanen2667 Hienoa. Käytännössä remonttien osalta menee usein minulla siten, että rahoitan sen kassasta ja jälleenrahoituksen yhteydessä remontoidun asunnon markkina-arvo päivittyy ja silloin remonttirahat palautuu tilille. Koronan myötä hinnanmuodostus markkinoilla voi vielä olla hyvinkin kesken, kun on lyhennysvapaita ja lomautuksia, jotka päättyy ja osa johtaa YT-neuvotteluihin. Markkinahintojen laskiessa samat ilmiöt toteutuu toiseen suuntaan eli lainanlyhennykset eivät välttämättä vapauta vakuusarvoa ainakaan täydestä, jos samalla vakuusarvoa sulaa markkinoiden sulamisen myötä.
@@OstanAsuntoja Pitää koittaa nuo kaikki näkymät ja välittäjien antamat visiot jo ennen koronaakin huomioon ostotarjousta tehdessä. Joka tapauksessa tilanne on ostajalle ainakin tällä omalla markkina-alueella varsin mielenkiintoinen ellei jopa herkullinen.
Tiedustelin tuota uudelleenrahoitusta noin omasta pankista ja se ei heillä ihan suoraan noin kävisi. Tuossa on yhteen kohteeseen nyt tulossa ikkunaremontti ja tämä olisi tarkoitus uudelleenrahoittamalla kattaa kerralla pois ja saada samalla, todennäköisesti tälle vuodella, mukavasti verosuunnitteluhyötyä. Kiitos muuten siitäkin vinkistä jossain videossa että taloyhtiölainat voi maksaa myös kerralla pois.
Mutta tosiaan pankki katsoo että taloyhtiölainat on ainoita joita varten voi uudelleenrahoittaa tai sitten tietenkin käyttää vapaata vakuutta seuraavan kohteen ostoon. Tuommoista suoraa rahan konkreettista palautumista pankkitilille ei tuntunut onnistuvan. Olen tähän asti ollut käsityksessä että tuo on ollut enemmän mielikuva kuin konkreettinen tilisiirto mutta olen siis ymmärtänyt asian väärin.
Milläs sanankääntein tuon uudelleenrahoituksen saa näin lähtökohtaisesti kuluttajanäkökulmasta, ei yrityksenä, asiaa pyörittävä tuolla tavoin perusteltua?
Sinänsähän se on sitten sama käyttääkö sen vapautuneen vakuuden tuoman kylmän käteisen remonttiin menneen rahan paikkaukseen, puskurointiin, seuraavan ostoon tai mihin tahansa.
Sinänsä ajankohtainen aihekin koska tuohon samaiseen kohteeseen tulee tuossa alkukuusta aika kattava pintaremontti ja vaikka työt tekeekin käytännössä itse materiaalit ja muut investoinnit voisi hyvin kattaa uudelleenrahoituksen myötä. Vakuusarvon pitäisi siihen kyllä riittää jos vivun nostaa takaisin 70%.
Tällä tavoin tässä taitaa samalla aueta tämä jatkuvan (loputtoman) uudelleenrahoituksen tie jonka osalta jo viittasitkin tuohon 30% nettovarallisuuteen ja sen kasvattamiseen.
@@jussitoivanen2667 Jälleenrahoituksen tarkoitus tosiaan on, että varat käytetään seuraavaan sijoitusasuntoon tai asuntosijoitustoimintaan. Jos autoa on ostamassa, kannattaa olla rehellinen ja ottaa siihen autolaina. Pankista, pankkiirista, yleisestä taloustilanteesta, asiakkaasta, asiakassuhteesta, asuntosijoitustoiminnasta... riippuu paljon se, miten rahoitusneuvottelujen joustavuus pankissa lisääntyy.
Jos itse ostaisin vaikka esimerkiksi yhden 60 000 euron sijoitusasunnon käteisellä 45 000 euron hintaan ja tekisin siihen arvoa korottavan remontin käteisellä siten, että pankin hyväksymä välittäjä tekee arviokirjan, että remontoidun asunnon markkinahinta on 80 000 euroa, pankki kyllä myöntäisi mulle rahoituksen 56 000 euron lainalle, jonka voisin nostaa tilille seuraavaa kauppaa varten, joka voi tulla 3 viikon tai 3 kuukauden päästä mutta mulla se aina tulee. Mun pankki ainakin ymmärtää, että moni tällainen kauppa edellyttää ripeää toimintaa, johon lainaprosessit eivät pysty, jos alehinnan saa vain, jos pystyy tekemään kaupat vaikka viikossa maaliin asti.
Ei Suomessa ole mitään pankkilainsäädäntöä, joka vaatii, että sijoitusasunnon velkavipu täytyy painua tasaisesti nollaan ja sitä vastaan ei voi nostaa uutta tulonhankkimislainaa vaikka pelkästään nostaakseen laskeneen velkavivun takaisin 70 %:in. Mutta uuden lainan käyttötarkoitus on siellä pankin lainadokumentissakin kirjattu eli rehellinen kannattaa olla, jos vapaata vakuutta käyttää autonostolainaan. Pankkitilillä eurot sekoittuu eivätkä ole korvamerkittyjä, mikä on kassavirtaa, mikä ansiotuloa, mikä osinkotuloa, mikä uutta tulonhankkimislainaa...