지금 누가 호가를 가격이라고 봅니까? 둔촌푸르지오 3-4년전 8-9억 했습니다. 고덕대규모 신축도 13억 합니다. 둔촌 푸르지오 인프라 아무것도 없는데 현장은 가보셨어요? 전망도 책임을 갖고 말씀하세요. 미국 인플레 5-10년 간다고 미국 경제학자들 이야기 합니다. 우리나라 경제 직격탄 맞죠. 거시 경제는 신경도 안쓰고 지금 주변 호가로 고정치로 놓고 봅니까? 지금 우리나라 하락기 초입 아닌가요?
일단 올해의 물가상승률을 2%정도라고 측정하신거 자체가 잘못됐고(아직 확정은 안됐지만 매월 나오는 물가지표를 보면 5%정도임) 분양을 받았을 시 바로 입주할 수없고 2025년까지 이 돈이 묶이는 것이니 거주를 위한 비용이 추가로 필요합니다. 만약에 저 돈으로 이미 지어진 집을 산다면 거주비용을 털어낼 수 있지만 그것이 불가능. 상승장이었다면 둔촌주공정도의 할인가격에 사는것이 나쁘지 않았겠지만 지금같은 하락장에서는 리스크가 너무 커지게됨
렘군님이 알면서 일부러 얘기안하신건지는 모르겠지만, 1) 하락장이 앞으로 수년간 지속될 경우, 비교단지의 가치가 하락하게되고 입주 후 안전마진이 발생하지 않을 수 있음 2) 통상적으로 하락장 후에 나타나는 수 년간 지속되는 횡보장까지 집값이 움직이지 않거나 가치 하락할 수 있음을 감안을 해야함 3) 예금 적금 이율 혹은 기타 재테크 수단을 통한 각자의 기회비용을 감안해야함
비교 주변시세가 오버되어있네요. 4억 안전마진을 계산한 기준인 네이버 호가에 지금 거래가 되나요? 둔촌푸르지오가 지금 14억에 거래될까요? 고덕래미안힐스테이트가 12억, 아르테온이 13억에 매물이 나오는데 거래가 안됩니다. 안전마진 계산 기준을 1~2억은 내려서 그 가정하에 램군님 계산법으로 계산해보면 답이 나오는 듯 합니다. 좋은 정보 감사합니다.
분양가 옵션비에 확장비 세금까지 합하면 15억이죠 그돈이면 헬리오가 훨 낮다고 봐야지요 거기서 내가 가고싶은 로얄동 로얄층을 골라서 살수 있다는것도 있구요 둔촌주공 일반 분양 들어가면 고 분양가에 일반 분양자들은 거의 대부분 저층이 많을텐데 34평을 15억 주고 들어가기에는 아니다 라고 봐야지
요점 둔촌주공 분양 분양가 25평이 9억5천 34평이 13억(중도금 대출 안됨) 입지라든지 보지만 감정평가 시점으로 보면 분양가격 기존 신축구축 비교해서 분양가 비교함 헬리오 시티와 비교, 바로 옆 10년 된아파트와 비교 , 송파시그니처롯데캐슬과 비교 강동구 고덕 아르테온와 비교해볼 수 있다. 분양권 가격검증화면 분양권 13억 기준으로 헬리오시티 17억을 보면 물가 상승률 2%보고 14% 정도 차이가 나야함 둔촌푸르지오 (2010년)이 14억 정도 함 15년식 차이나고 물가상승률 감안 30%이상 차이가 나야함 적정금액은 18억 -> 안전마진 5억 확보 송파시그니처롯데캐슬(16억, 2022년) 년식 3년 차이 6%차이나고 거여지만 입지가 둔촌주공이 좋으므로 더 가격을 쳐줘야함 고덕아르테온(2020년) 5호선 역세권 13정도 5년 차이 10%차이 하지만 입지차이가 많이 남 결론은 4억의 안전마진이 있다고 판단함(보수적으로 잡은 거임) 시세가 제자리나 오르면 괜찮지만 하락하는 이 시점에서는 안전 마진이 더 줄어들 수 있음 보통 청약이 20~30%로 저렴하면 적극 달라붙는다. 중도금 대출이 후불제가 아님 계속 이자를 내야함 분양가가 매우 메리트가 있다고 볼 수는 없음 부대비까지 포함하면 메리트가 더 떨어질거라 봄 청약경쟁률이 낮을 거라 봄 일반분양이 4000세대가 넘는다 또한 전매제한(게약 확정되고 8년, 실거주2년도 있음)이 있음 세를 못 놓고 84타입은 대출도 안됨 미분양까지는 가지 않을 것이다. 2018년 헬리오시티 입주장때 일시적으로 하락했는데 둔촌주공 입주시에도 하락할까요? 헬리오시티 입주시기 9.13대책(종부세인상, 1주택자 분양권 청약 제한, 임대사업자 등록제한, 대출제한) 이 있어 같이 영향을 미쳤음 전세가 떨어지면 매매가 하락도 같이 옴 그 시기 급매를 알아보는 것도 좋다 입주권을 가지고 있는 것 매수 검토해볼 수 있다. 청약을 한다면 59타입에 관심을 가질 것이다. 84타입은 대출이 안되서 초기 투자금액이 10억5천정도 들어가서 그 돈이란 다른 곳에 투자하기 좋다 실거주는 84타입이 좋으나 투자로는 비용이 많이 들어간다. 실거주하기 너무 좋은 입지다.이런 단지가 거의 없음 고속도로 타기 좋다 분양가격보다 낮게 사기는 쉽지 않을 것이다. 사용가치가 매우 높다.
분석은 아주 객관적이었지만 현금여유적은분들은 무리하게 시세차 욕심부렸다가 큰일 날 수 있다. 수중에 현금없고 돈 나올때 막히면 그 고통은 이루말할 수 없다.
1.근처 그 아파트가 지금 과연 팔리는 가격인가...
2.둔촌주공 못난이 저층이 대다수 인데 상대방 일반적 단지의 평균적 가격과 비교하는것도 무리
3.그리고 고금리 시대 이자 5프로에 대한 기회 비용
이 부분 놓친 것 같네요
그럼 다놓친건가용…
ㅋㅋ 댓글쓴
사람은 다 놓쳤네
ㅋㅋㅋㅋㅋㅂㅅ
@@hjj9415 ㅋㅋㅋㅋ
둔촌 푸르지오 가격이 14억은 그냥 호가일뿐인듯 하네요 상급지가 2019년말 가격으로 내려갔으니 그때가격으로 비교하는게 맞을것같아요
지금 누가 호가를 가격이라고
봅니까?
둔촌푸르지오 3-4년전 8-9억 했습니다.
고덕대규모 신축도 13억 합니다.
둔촌 푸르지오 인프라 아무것도
없는데 현장은 가보셨어요?
전망도 책임을 갖고 말씀하세요.
미국 인플레 5-10년 간다고 미국
경제학자들 이야기 합니다.
우리나라 경제 직격탄 맞죠.
거시 경제는 신경도 안쓰고
지금 주변 호가로 고정치로 놓고
봅니까?
지금 우리나라 하락기 초입 아닌가요?
nope
지금은 부동산 하락기, 주변시세 하락중~ 근데, 둔촌 실제분양가는 (분양가+옵션비+금융비용) 고려해야 됩니다.
네 24년 6월 기준 피 8억이상 붙었어요
기회비용을 전혀 고려하지 않은 분석인듯... 작년까지만해도 금리가 낮아서 기회비용이 무시됐지만 지금은 무시하면 안되는데...
물가상승률을 기준으로 집값의 적절성을 평가하는게 맞는지 모르겠습니다
물가상승률을 복리로 계산하지 않아서 계약금에 대한 기회비용은 큰 문제는 안될것같구요
분양가는 물가상승에 비례해서 상승하기에 어느정도 일리가 있는 계산인것 같긴합니다
같은 입지의 대단지 아파트가 연식에 따라 단지내 환경 차이가 극심하기 때문이죠
제 생각엔 물가상승률보단 임금상승률과 금리가 영향이 더 크지않을까 하네요
일단 올해의 물가상승률을 2%정도라고 측정하신거 자체가 잘못됐고(아직 확정은 안됐지만 매월 나오는 물가지표를 보면 5%정도임) 분양을 받았을 시 바로 입주할 수없고 2025년까지 이 돈이 묶이는 것이니 거주를 위한 비용이 추가로 필요합니다. 만약에 저 돈으로 이미 지어진 집을 산다면 거주비용을 털어낼 수 있지만 그것이 불가능. 상승장이었다면 둔촌주공정도의 할인가격에 사는것이 나쁘지 않았겠지만 지금같은 하락장에서는 리스크가 너무 커지게됨
집을 물가상승율 ㅋㅋㅋㅋ 내 10년된 중고차도 물가상승율 연2프로 잡아서 제발 사주세요 ㅎㅎ
렘군님이 알면서 일부러 얘기안하신건지는 모르겠지만, 1) 하락장이 앞으로 수년간 지속될 경우, 비교단지의 가치가 하락하게되고 입주 후 안전마진이 발생하지 않을 수 있음 2) 통상적으로 하락장 후에 나타나는 수 년간 지속되는 횡보장까지 집값이 움직이지 않거나 가치 하락할 수 있음을 감안을 해야함 3) 예금 적금 이율 혹은 기타 재테크 수단을 통한 각자의 기회비용을 감안해야함
너무 단순 계산법..... 내집도 지금 6개월 만에 내가 산 가격보다 3억 빠졌는데...
6개월전에 사셨어요? 팔고 다른데 가도 다른데도 똑같이 빠졌으니 마찬가지에요..투자로 세컨 산거면 그렇지만 사는 집은 마찬가지...
주변 가격이 똘오지는 중이고, 배정 받는 물량이 저층등으로 구성되어있고, 옵션비용이 억에 가까운점, 강동은 강동일뿐이라는점 빼먹으신듯.
부린이도 경악할만 한 수준의 계산법과 설명ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
2021년말에 이 사람 동영상보면 2022년 부동산 폭등을 예언했던게 수두룩함 부동산 어쩌고 전문가???? ㅎㅎㅎㅎㅎ
왜요? 전 부린이라 뭐가잘못된건지 궁금해요
@@김두환-s5f 그러니까 이사람들이 부란인거에요ㅋㅋ분양권 5억오름
신기한 계산법이네요..
대출(빚)없고,투기목적이 아닌 돈에대한 스트레스 없이 실거주라면 둔촌주공이든 반포든 뭔상관일까요..
15억짜리 집이 대출없이 실거주할 사람이 얼마나 될까요 ㅎ
@@기본-x5r
현금부자 은근많아요
@@sniperyu8692 1주택자입니다
2주택 할생각도없지만 돈이없습니다.
현금 부자 15억이 많다구요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 지표와통계상 현금10억이상 부자 대한민국 국민중 0.5프로 미만임 그중 태반은 이미 아파트가 있음.ㅎ
8년 전매 금지 핡
하루에 억억 하면서 급하락하는건 계산 안하셨네요
헬리오시티도 지금 가격에서 내년이면 6억 이상 하락할텐데 하물며 둔촌주공은 더할텐데 많이들 분양 받아 호구 되시고 피눈물 흘리십시오
ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ 1년이 지나 보니 어떠신가요
현금 14억 있으며 기회비용으로 매달 700만원씩 아파트에 소비하면서 사는게 합리적일까요?
투자를 권하는 사람들은 무슨 생각으로?
지금 금리가 영원할거같음??ㅋㅋ
@@matsuzakadaisuke금리 더 오를수 있죠
매달 700만이면 나같으면 베트남으로 남은 인생 고고~~ㅎㅎ
분양가에 중도금이자, 확장비, 옵션을 포함해서 가격기준 잡아야. 비교아파트 그런거 다돼있음. Type, 동호수 개구린 거 계산 않고. 거기에 계속하락장 +기회비용 계산이 전혀 안됨. 계산의 ABC도 안돼있거나, 업자 삐기 수준 뿐이안됨.
푸릉님 둔주 청약하는 사람들이 가지고 있는 청약가점이라는 통장의 가치는 뺀 분석이네요. 그리고 지금 고민하는 이유는 부동산 하락기에 고금리 이기때문인데 현재 가격으로 비교는 의미가 크지 않은것 같네요.
램군님 영상에 나오는 분양권 가격 검증은 혹시 어디서 해볼 수 있을까요??
와 저거도 전문가라고, 나도 전문가 하겠다.
어떻게 저렇게 일차원적이지? 솔찍히 니도 다른 유튜브 보고 막 떠드는거지??
당시엔 무지하게 고민했던 내용이나 결과론적으론 렘군님의 의견이 맞았네요
저층에 해 안들어오고
동향서향에 어떻게 삽니까ㅎ
비교 주변시세가 오버되어있네요. 4억 안전마진을 계산한 기준인 네이버 호가에 지금 거래가 되나요? 둔촌푸르지오가 지금 14억에 거래될까요? 고덕래미안힐스테이트가 12억, 아르테온이 13억에 매물이 나오는데 거래가 안됩니다. 안전마진 계산 기준을 1~2억은 내려서 그 가정하에 램군님 계산법으로 계산해보면 답이 나오는 듯 합니다. 좋은 정보 감사합니다.
푸를님 49타입 무순위로 검토중이데 해야할까요?
분양가 옵션비에 확장비 세금까지 합하면 15억이죠
그돈이면 헬리오가 훨 낮다고 봐야지요
거기서 내가 가고싶은 로얄동 로얄층을 골라서 살수 있다는것도 있구요
둔촌주공 일반 분양 들어가면 고 분양가에 일반 분양자들은 거의 대부분
저층이 많을텐데 34평을 15억 주고 들어가기에는 아니다 라고 봐야지
저진짜궁금해서그런데
이분공인중개사자격증이라도있나요
아님 학교교수나강사경력이나
연구원?
무슨 계산법이...
지금 얼마오른지 아냐?전문가들이 진짜 하는말이 ~~책임 안진다고~~
용인이 12억에 성공해버렸네요... 둔주는 로또였음
분양가상한제 맞나요. 2년전 허그 29백인데, 38.2백이라 완전 거품분양가 아닌가 싶다
전문가 맞으신가요 ㅎㅎㅎㅎㅎ 뭔가 어설퍼요
전문가 아니고 좃문가라 하죠 ㅎㅎㅎ
2021년말에 이 사람 동영상에서 2022년 부동산 예측한거 보세요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 웃기지도 않음 근데도 돈내고 배운다는 사람들은 뭐임???
거래가 안되니ㅡ급매물이 시세가 아닙니다
매수자는ㅡ급매물 가격도 구매가격이 아니라본다
25평은 10억 넘습니다. 단순히 분양가*25평 가격이 아니고 25평은 더 비싸게 내놨어요. 전문가분들이 이런걸 잘 모르더라고요.
그러게요 분양가만 10억 5천에 가까운데 확장 에어컨 등 기본적인 옵션만 넣어도 11억이예요.
ㅋㅋㅋㅋㅋ 84 분양가 옵션 등기비 15억 ㅋㅋㅋㅋㅋ 송파 주민들 속으로 빵터짐 ㅎ
실거주로최악인듯. 저층에 복도식에 환기도 잘안되고. 일반분양은 남향도 거의없고.. 이영상은 조합분들에게나 맞는말인듯
지금헬리오시티 팍팍내려가고있는데 분석이 이상하네 4억마진이라 ???
좋은말씀 잘들었습니다
언제나선택은본인몫. 참고하기좋은것같어요
2025년 앞둔 시점 램군님 의견이 맞았네요
잠실 중개사 친구 왈: 25년 1월 둔주 입주장 때 잠실/강동 집 값 빠질 가능성 높음. 이에 대비한 발 빠른 매도로 최근 잠실 집 값이 유난히 많이 빠지고 있는 중
회복 끝
2년 의무 거주인데 전세가 나오나요?
미분양 입니다.
[파이낸셜 뉴스]
미 11월 고용, 예상보다 탄탄...금리인하 기대 물거품
미국 둔주 안 도와주네
감사합니다!
거래도 안되는데 안전마진이 의미가 있냐??
좋은 평면은 죄다 5층미만인데 그나마의 안전마진이 생길까?
미시적인 분석 아무 의미 없다.
거시경제에 크레딧 Crush 라는 쓰나미가 몰려 오고 있다.
부동산 시장은 외부 환경으로부터 아무런 영향을 받지 않는 섬이라고 보는 건가¿
쯧쯧. 전문가라니
당첨 돼도 주변에서 안 부럽게 쳐다 볼 듯
일단 현금 6억부터 마련하고 댓글 다시는게 나을듯? ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
그러면 다다다음 생인가요??
@@SayNoToChauvinism둔주 입주장 때 잠실 줍줍 예정인 사람입니다
요점
둔촌주공 분양
분양가 25평이 9억5천
34평이 13억(중도금 대출 안됨)
입지라든지 보지만 감정평가 시점으로 보면 분양가격 기존 신축구축 비교해서 분양가 비교함
헬리오 시티와 비교, 바로 옆 10년 된아파트와 비교 , 송파시그니처롯데캐슬과 비교
강동구 고덕 아르테온와 비교해볼 수 있다.
분양권 가격검증화면 분양권 13억 기준으로 헬리오시티 17억을 보면 물가 상승률 2%보고 14% 정도 차이가 나야함
둔촌푸르지오 (2010년)이 14억 정도 함 15년식 차이나고 물가상승률 감안 30%이상 차이가 나야함 적정금액은 18억 -> 안전마진 5억 확보
송파시그니처롯데캐슬(16억, 2022년) 년식 3년 차이 6%차이나고 거여지만 입지가 둔촌주공이 좋으므로 더 가격을 쳐줘야함
고덕아르테온(2020년) 5호선 역세권 13정도 5년 차이 10%차이 하지만 입지차이가 많이 남
결론은 4억의 안전마진이 있다고 판단함(보수적으로 잡은 거임)
시세가 제자리나 오르면 괜찮지만 하락하는 이 시점에서는 안전 마진이 더 줄어들 수 있음
보통 청약이 20~30%로 저렴하면 적극 달라붙는다.
중도금 대출이 후불제가 아님
계속 이자를 내야함
분양가가 매우 메리트가 있다고 볼 수는 없음
부대비까지 포함하면 메리트가 더 떨어질거라 봄
청약경쟁률이 낮을 거라 봄
일반분양이 4000세대가 넘는다
또한 전매제한(게약 확정되고 8년, 실거주2년도 있음)이 있음
세를 못 놓고 84타입은 대출도 안됨
미분양까지는 가지 않을 것이다.
2018년 헬리오시티 입주장때 일시적으로 하락했는데 둔촌주공 입주시에도 하락할까요?
헬리오시티 입주시기 9.13대책(종부세인상, 1주택자 분양권 청약 제한, 임대사업자 등록제한, 대출제한) 이 있어 같이 영향을 미쳤음
전세가 떨어지면 매매가 하락도 같이 옴
그 시기 급매를 알아보는 것도 좋다
입주권을 가지고 있는 것 매수 검토해볼 수 있다.
청약을 한다면 59타입에 관심을 가질 것이다. 84타입은 대출이 안되서 초기 투자금액이 10억5천정도 들어가서 그 돈이란 다른 곳에 투자하기 좋다
실거주는 84타입이 좋으나 투자로는 비용이 많이 들어간다.
실거주하기 너무 좋은 입지다.이런 단지가 거의 없음 고속도로 타기 좋다
분양가격보다 낮게 사기는 쉽지 않을 것이다.
사용가치가 매우 높다.
실거주는 진짜 둔촌동이 최고임
40년 둔촌동 살았는데
바로앞 둔촌시장,올림픽공원,지하철,버스,
올림픽타고 한강바로들어가고 학교도
싹다몰려있고 일단 동내자체가 너무 평화로움 사건사고가 별로없었음.
어디까지나 40년거주한 개인적느낌
아이고 반포는 더더 좋아요~
오래산 사람 기준 실거주는 전국 어디나 거의 대부분 다 좋아요.. ㅎㅎㅎ 개인적이기 때문에 객관성이 없어서..
ㅋㅋ 양평은 더 좋아요
역시 개인적 느낌이 너무너무 강하다 ㅋㅋㅋㅋㅋ
네 그렇군요
둔주 입주권 폭락세 가파르네요
렘군님 말대로 안전마진보다 입지의 가치가 정말 크기 때문에 실거주로썬 무조건 좋고, 투자관점에서도 장기적으론 좋을 것 같슴다👍🏻
30년 후 초장기로 재건축까지 생각한다면 지나치게 큰 대단지는 잡음이 너무 많아서 마음고생 심하다는걸 염두에 두세요. 가락시영 재건축때 IMF랑 얽히면서 정말 나락으로 갈뻔 했어요.
지금 뭐라할라나? ㅋ
계산법이 있는게 신기하네 ㅋㅋ
경기가 계속 나쁘지 않죠. 경기 좋아지면 지금보다 오르겠죠. 현금있는 부자들에 놀이터임. 경기가 좋을때 분양해야 서민들도 사는데.
계산법 저게 맞아?
그리 싸면 님들이 다 사세요
다양한 관점에서 해석해주셔서 감사합니다
둔주공 25평 분양가 10억 2천 에서 10억 6천
돈들많네 ㅎ 18억?ㅋ 안전마진? ㅋㅋㅋ 부모도움없이 청년층들이 집을살수있을까? 결혼들도안해 ㅋㅋㅋ
둔촌 주공 분양가을생각하시요무슨억십칠팔억 십오
25평 10억오천이라고 봐야된다고봐요 세금은별도
14억2년 이자비용은? 1억5천은 되는것같네요
썩어도 준치라고 완판은 되겠죠.
그냥 썩을듯
청약된 순간ㅋㅋㅋㅋㅋ 피박쓰고 끝은 마포대교행 ㅋㅋㅋㅋㅋ
고이자 내고 2년 후에나 입주 가능
고소득 연봉자에게는 최고의 입지..
투자관점?
저거 사면 저층에 주방뷰라 아예 매매 자체를 꿈도 못 꾸고 그냥 평생 살아야됨
주방에서 음식 하다보면 환기도 중요한데 앞집 주방에서 무슨 요리 하나 냄새로 맨날 확인 가능 ㅎㅎ
바닥 쓸 때 안 됐다. 지금 함박눈 내리는 중.
둔촌은 반값에 분양해야 정상이다! 미친 분양가에 누가 신청하겠나?
ㅋㅋㅋ 조합원이 좋은거 다가지고 쩌리구만 ㅋㅋㅋ
매우 전문적이고 중립적이네요. 영상 보면서 품었던 의문들이 후반부에 저절로 해결되네요.
2007년가격으로 간다 호구모집중 미분양나면 할인 떨이한다
이제 이름이 주공이 아니겠죠 왤케 비싸냐
거품 더 빠져라
인플레이션 고려하면 10년뒤 20 억은 충부히 가능한
그럼 과자값은 만원임
그럼 껌 은 5000원 임
인플레이션과 집값이 무슨상관인지?
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 장기디플레 오기 일보직전인데 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
바이든 재신임으로 인해 24년 11월까지는 고금리 모드
실거주 한다면
1도 망설임없이 간다.
울 렘군님 말씀은 항상 옳습니다!!!^^
헬리오 지금 15.5까지 껄어짐
1줄요약 : 계륵이니 전세로 들어가라
하락 기세.
와 싸다 싸
현금보유한 사람이면 무조건 ㅇㅋ
무리한대출이면 ㄴㄴ