unglaublich tolles Video, fühle mich als hab ich endlich jemand kompetentes gefunden der mir nicht nur sagt wenn ich mich bei ihm informieren will, dass ich mich doch erst einmal informieren soll. LG
@@immocationDanke für euren Content🙏🏻 Heutzutage bezahlt man jedoch für eine Wohnung, die 400€ Kaltmiete einbringt, locker 100.000€. Gibt es da ein aktuelleres Video von euch mit realistischen Zahlen? Besten Dank vorab
Das was ihr macht ist wirklich super. Ich verschlinge eure Videos geradezu. Zwischen 2010 und 2012 habe ich selbst 6 Wohnungen gekauft, bin aber seitdem nicht aktiv im Markt drin. Nach dem Gucken eurer Videos habe ich jetzt aber wieder richtig Lust bekommen wieder mitzumischen.
Super und einfach aufgebautes Tool, einfach erklärt. Ich habe mir Anfang des Jahres einen Eigentumswohnung gekauft zur Vermietung. Mit dem Tool hätte ich mich leichter getan, hab Mühevoll alles Infos beschafft und die Kalkulation in ähnlicher Form vorgenommen.
Eine Frage: Angenommen ich möchte eine Wohnung für 100.000€ kaufen, um sie im Anschluss zu vermieten. Wenn ich die 100.000€ sofort bezahlen kann, ohne ein Kredit aufzunehmen, stellt sich mir die Frage, ob es sinnvoll ist, den Betrag direkt zu investieren und gleich die vollen Mieteinnahmen zu erzielen. Diese müssten am Ende des Jahres doch auch versteuert werden, oder?
Also echt Respekt und Daumen hoch, Euer Video ist toll erklärt und wenn ich Anfänger wäre, würde ich da sehr gut mitkommen allerdings fallen mir zwei Dinge auf erstens, bei so einer Laufzeit von fast 25 Jahren müssen die Rücklagen der WEG schon sportlich sein weil natürlich in der Zeit schon was anfallen. Grad bei Häusern aus den 60igern wenn noch nicht genug gemacht wurde kann von der Elektrik bis zu den Rohren auch das ganze Innenleben sehr sehr kostspielig werden. Gruß Boris B.
Hallo Boris, Instandhaltungsrücklagen sind ein wichtiges Thema! Wir planen mit 10€ pro qm pro Jahr für die Wohnung und erwarten nochmal mindestens 10€ pro qm pro Jahr als Rücklage der Eigentümergemeinschaft für das Haus. Ist das nicht gegeben, legen wir selbst mehr zurück. Gruß Marco
Super Video, Danke. Kurze Frage: Wie handhabe ich Versicherungskosten zum Schutz der Investitionen für Immobilien, z. B. gegen Brand etc.? Und ich vermute, dass der Steuersatz ein anderer ist, wenn ein Unternehmen (GmbH) der "Eigentümer der Immobilie" ist, oder?
Ist echt gut gemacht euer Tool! Passt für die Standardsituation ETW-Kauf gut. Vielleicht für die Zukunft in Sachen Sound, das Mikro näher ran (am Anfang zu zweit ok) aber immer wenn ihr allein vor der Kamera seid, dann ist der Pegel zu niedrig und etwas hallig. Zum Thema höhere Tilgung vereinbaren: ruclips.net/video/Kc3ACm5npWc/видео.htmlm10s besser Sondertilgungsmöglichkeit (nicht als feste Verpflichtung von vorneherein) vereinbaren, dann ist man flexibler.
Hallo Telbea, danke erneut für das Feedback, sehr hilfreich :) Neues Mikro und Kamera bereits in Produktion (der Anfang ist damit aufgenommen). Zukünftige Videos werden besseren Ton und Bild haben. Zur Tilgung: Ja, absolut. Eine höhere Tilgung lässt sich flexibler umsetzen durch Sondertilgungen statt sie fest zu vereinbart. Fest vereinbart kann nur manchmal notwendig sein wenn es die Bank fordert oder die Zinskonditionen verbessern. Wenn das aber nicht nötig, würden wir eher mit Sondertilgung arbeiten.
Servus Jungs, erstmal vielen Dank für Eure tollen Videos, Ihr habt mir damit schon sehr oft weitergeholfen. Ich habe eine Frage zu Eurem Excel-Tool: Kann ich damit auch verschiedene Afa-Sätze kalkulieren? In meinem konkreten Fall geht es um eine Immobilie die zum Teil denkmalgeschützt ist. Auf diesen Teil möchte ich dann eben entsprechend die erhöhte Denkmalschutz-Afa und zusätzlich die "normalen" 2% für den Rest des Gebäudes berechnen. Im Tool finde ich nur die Möglichkeit einen Afa-Satz für die gesamte Immobilie anzugeben. Grüße!
Hi Leute, tolle Videos! Ich habe eine Sache welches im Kalkulationstool meiner Meinung falsch berechnet wird. Die nicht umlagefähigen Kosten enthält auch Instandhaltungsrücklagen heißt Kosten die erst gar nicht anfallen angespart werden ! In eurem Tool werden diese Kosten voll direkt auf die Steuer gesetzt, heißt ihr geht davon aus das diese Kosten direkt anfallen! Dadurch nimmt die Steuerlast ab und erhöht den Cashfow. Normalerweise müsste man die nicht umlagefähigen Kosten - Instandhaltungsrücklagen nehmen. Das führt zu falschen nach Steuer Werten. Korrigiert mich falls ich was übersehen habe. GRUß
Hallo zusammen, großes Danke für Eure Videos! :) Woraus resultiert die gelbe Ampel? Allein aufgrund der Tatsache, dass der Cash-Flow negativ ist? Effektiv ist man in dieser Rechnung in der Lage mit einem Investment von 28€/Monat + einmaligen 8k nach 24 Jahren eine Immobilie im Wert von 58k zu erwirtschaften. Somit hat man einen Einsatz von ca. 16k mehr als verdreifacht. Dass dieses Investment nach wie vor „lukrativer als andere Anlageformen“ ist, steht letztlich auch in der Beschreibung der gelben Ampel. Wie lässt sich allerdings ausrechnen, wie lukrativ es genau ist und welche Korridore legt ihr bei der Bestimmung der Ampelfarbe zugrunde? Wie hoch sollte Eurer Meinung nach der Anteil von Immobilien in der Anlagestrategie sein? LG
Durch das Annuitätendarlehen verschiebt sich das Verhältnis von Zinszahlungen und Tilgungen > bedeutet mit der Zeit wird mehr getilgt und weniger Zinsen gezahlt. Diese Dezimierung der Zinszahlungen hat ja zur Folge, dass der Steuervorteil (Tax-Shield) immer kleiner wird, da die Zinsaufwendungen immer weniger werden. Somit zahlt man ja über die Kreditlaufzeit immer mehr Steuern. In wiefern findet diese Änderung über die Zeit Berücksichtigung?
Wie kommt ihr bei Minute 6:47 auf eine eigene Rücklage von 48€? Bei 3% Kaltmiete (3% von 400€ = 12€) und 10€ /qm je Jahr (40*12€ / 12 = 33,33€) ergibt sich eine Summe von (12€+33,33€) 45,33€?
Hallo, kurze Frage: Wie kommt ihr auf eine Abschreibung von 65€. 58000*60%*2%/12 ist doch 58, oder stimmt etwas mit meiner Rechnung nicht? Auch macht der Cash Flow ohne Steuern keinen Sinn für mich, aber das ist nur eine Abweichung von 3€, kann also ein Rundungsfehler sein. 400-58000*(2,33%+3%)/12-400/12-3%*400-52=45,05€
Vielen Dank für die sehr ausführliche Erklärung. Ihr habt mich als einen neuen riesigen Fan gewonnen. Es würde mich sehr freuen, wenn Ihr ein Beispiel durch kalkulieren könntet, was man mit 500K Euro Start- oder Eigenkapital als Anlage zum Bau eines neuen Immobilienprojektes mit 6-8 Wohneinheiten erreichen kann, die in Randbereichen von Nürnberg, München oder Frankfurt zum Vermieten sind, wenn fertiggestellt. Grundstück not vorhanden, Tilgung des Darlehens nur durch Mietannahme. Vielen Dank im voraus.
Danke für die ausführliche Erklärung. Top! Würden Sie empfehlen die Immobilie komplett aus eigenen Mitteln zu zahlen, ohne Finanzierung? Oder gibt da steuerlichen Nachteile? Danke im voraus. Viele Grüße Lisa
Ich sehe gerade zwei Probleme mit der Berechnung: 1. Alle Absetzungen von den Steuern sind als Werbungskosten in der Steuererklärung einzutragen. Für alle Arbeitnehmer sind 1000€ abgesetzte Werbungskosten vom Arbeitgeber schon miteinberechnet in der Lohnberechnung. Angenommen, der Arbeitnehmer, der hier auch in der Rolle vom Vermieter ist, hat schon (ohne die Werbungskosten die mit der Vermieting zusammenhangen) 400€ Werbungskosten. Dann muss er erstmal die 1000€ Schwelle überschreiten um überhaupt einen Steuervorteil zu sehen. Für das Beispiel hier (cash flow) wäre es 600€ weniger abgesetze Werbungskosten, und das macht einen enorm großen Unterschied und der Cashflow wird noch deutlich tiefer im Minusbereich gehen. 2. Die Cash flow Berechnung (-28€) gilt nur für den ersten Monat. Für den letzten Monat beträgt sie ungefähr -42€ (50% mehr, weil man viel weniger Zinsen zahlt und sie von den Steuern absetzt), das natürlich auch angenommen, dass man schon die 1000€ Werbungskosten Schwelle in Punkt 1 überschritten hat, sonst wären die Beträge tiefer im Minusbereich ;)
Hallo, ich habe ein Verständnisproblem: beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen monatlich Kosten in Form des Hausgeldes an, die im Schnitt zwischen 150 € und 300 € liegen, die aber in eurer Rechnung nicht berücksichtigt wurden. Unter Bewirtschaftungskosten habt ihr lediglich die Hausverwaltungskosten (20 €), sonstige Kosten (25 €) und Rücklagen (57 €) berücksichtigt, das Hausgeld aber nicht. Sprich der monatliche Cashflow ist dann geringer. Hierzu: Kann man jenes Hausgeld auch als Kosten in der Steuererklärung aufführen?
Hallo Samet, das Hausgeld wir meist zum Großteil auf den Mieter umgelegt. Die Positionen, die nicht umlagefähig sind (also dann vom Eigentümer getragen werden müssen) haben wir also sonstige Kosten und Verwaltungskosten (separat) ausgewiesen. Wir berücksichtigen das Hausgeld also in der Rechnung - mit üblichen Durchschnittswerten. Ich hoffe das beantwortet die Frage. Gruß Marco
Super interessantes Video, mal wieder. Gut gemacht. Leider führt der DL-Link zu eurem anderen Tool. Dieses hier wäre sehr hilfreich für mich. Gibt es die Möglichkeit dieses runter zu laden.
Hallo Jungs, ich schaue gerade nach den Angeboten und wollte fragen, welche Rolle das Hausgeld in Gesamtrechnung spielt. Bei euch im Beispiel war das um 50-60€. Bei den Angeboten, die ich, finde 150-250€. Was trägt davon der Mieter? Ich habe gerade eine Wohnung gesehen: Kaltmiete 220€, Hausgeld 205€. Heist es, dass von der Miete 15€ monatlich übrig bleiben?
Hallo Viktoriya, das Hausgeld teil sich auf in Kosten die der Mieter bezahlt ("umlagefähig") und Kosten, die du als Eigentümer tragen musst ("nicht umlagefähig"). Leider kann man schwer pauschal beantworten was das Verhältnis ist. Muss z.B. ein Aufzug gewartet werden, sind die nicht-umlagefähigen Kosten im Verhältnis deutlich höher. Genau herausfinden kannst du das nur mit einem Blick in die Abrechnungen bzw. wenn der Verkäufer/Makler es dir sagen kann. Wir gehen bei einer ersten groben Einschätzung meist von 25% Kosten (inklusive Rücklage!) der Kaltmiete aus. In diesem Video gehen wir etwas genauer darauf ein: ruclips.net/video/VXi7hWLcuG0/видео.html
Bei einer Mietsteigerung steigt soch aber auch die Steuer. Vor allem, da ueber die Zeit auch die Zinsaufwendungen sinken, ist der steuerlich zu betrachtende Anteil hoeher. Ist das Ergebnis daher nicht ein sehr kurzfristiger Zustand, oder wird dabei der Mittelwert ueber die 10 Jahre Zinsbindung berechnet?
Hallo Jungs! Tolle Video, Tolle Kanal :) Ich habe mich aboniert und eure Tool gegönnt :) Ich habe aber eine Frage : Ihr rechnet die monatliche Steurn basiert auf der Warmiete (also kalt+umlagefähige kosten), meine Meinung nach sollte die Kaltmiete als basis betrachtet werden oder ? Die Einnahme bestehen nur aus der Kalmiete, und die umlagefähige Kosten sollten ausgeschlossen werden. Verstehe ich etwas falsch ? Liebe Grüße
Wie immer Top video Hätte mal ne frage ihr habt mal in einem video gesagt dass die immobilie später als rente oder später als passives einkommen hilft aber so mal eine frage... Wie werden denn leute dann damit reich also ohne kaufen und verkaufen Haben die Alle 10-30 Jahre gewartet? Oder wie machen die das? Ich meine bringt ja am anfang nichts 5 immobilien als schulden zu haben dann ist man ja kein millionär nur weil immobilien im wert von 1mio denen gehören Das passive einkommen kommt ja erst in so einigen Jahren
Hallo Kanan, wir sehen es genau wie du schreibst: Wer Immobilien im Wert von einer Million hat - großteils finanziert - ist noch lange kein Millionär. Leider wird das zu oft verwechselt. Kurzfristig reich werden mit Immobilien geht nur über Kaufen und Verkaufen mit signifikanter Wertsteigerung und/oder Aufwertung dazwischen. Eine Aufwertung eines Mehrfamilienhauses (und das braucht es schon, wenn es in paar Jahren die echte Million auf dem Konto sein soll) ist nicht mal eben gemacht und auf enorm steigende Preise zu setzen ist pure Spekulation. Gerade wenn man viel mit Immobilien zu tun hat steigt der Zugang und die Möglichkeiten solche "Deals" zu machen, aber auch das dauert. Uns hat diese Frage auch intensiv beschäftigt am Anfang. Deshalb gibts genau dazu auch noch ein eigenes Video: ruclips.net/video/DL_uAOoJEDo/видео.html Gruß Marco
Bezüglich Rendite nach der vollständigen Tilgung: Der Vergleich mit dem ursprünglichen Kapital hinkt ein wenig, weil man natürlich bezüglich Rendite immer die gesamte Periode (Dauer der Tilgung und die Dauer bis zum Abbruch) berücksichtigen muss. .
wie funktioniert diese berechnung dass Miete/m^2 / Ziel renedite = kaufpreis/m^2 ?. wenn eine wohnung mit 40m^2 kostet 58,000 € und kalt miete ist 400 € wie kann es sein dass meine rendite 8,3% ?
Tolle Videos und super Content bietet Ihr hier mit eurem Kanal.!! Zu dem Video: Macht es nicht mehr Sinn ein Zinzzahlungsdarlehen anstatt ein Annuitätendarlehen zu nehmen, weil der Cashflow nach 10 Jahren abnimmt bzw negativ wird!!! ??
Hallo Patrick, super spannenden Frage und danke für die netten Worte! 😊 Bei einem Zinszahlungsdarlehen würdest du keine Tilgung bezahlen bzw. die Tilgung in eine alternative Anlage stecken. Einen sog. Tilgungsträger zu verwenden macht immer dann Sinn, wenn er sich besser entwickelt als du mehr Zinsen bezahlen musst, weil du nichts von deinem Darlehen tilgst. Ist der Tilgungsträger z.B. ein Aktiensparplan, ist das aus meiner Sicht sehr wahrscheinlich - aber natürlich ein zusätzliches Risiko. Wir würden das Einsteigern nicht empfehlen bei der ersten Wohnung. Wer aber schon etwas Erfahrung hat, kann diese Alternative zum Annuitätendarlehen wunderbar nutzen um das Geld, das eigentlich in der Tilgung "verschwinden" würde, weiter arbeiten zu lassen. Du sprichst noch davon, dass der CashFlow nach 10 Jahren in unserem Beispiel abnimmt. Du meinst vermutlich, weil die Steuerzahlung mit steigender Tilgung beim Annuitätendarlehen größer wird? Das stimmt natürlich - allerdings wirkt z.B. eine Mietsteigerung dagegen, die an normalen Standorten auf jeden Fall 2% pro Jahr betragen sollte. Ich hoffe das macht Sinn. Gruß Marco
Hallo, Wie sieht es mit den steuern nach dem abbezahlen der wohnung aus? im video ist jez mit 400€+ rente nach abzahlung des kredits müsste dann auf diesen betrag nich eine erhebliche steuer fallen da auch der gezahlte zinssatz den ma von der steuer abziehen konnten jetzt wegfällt.? also iwie glaub ich da nict so dran das nach der ganzen mühe und den jahren ein monatliches + von 400€ noch extra zukommt. oder bin ich da jez etwas aufm falschen dampfer. Trd sehr gutes video sehr informativ und Intressant vielen Dank (: !
Im Schlimmstfall musst du die Miete komplett versteuern. Bei einem Grenzsteuersatz von 40% (entspricht 160€) bleiben also 240€ mtl*. Ist nicht Wolf-of-Wallstreet viel, aber es sagt ja niemand, dass du nur eine Wohnung kaufen kannst ;-) *Ist natürlich wahnsinnig simpel gerechnet, ohne abzugsfähige Kosten, Inflation etc.
Hey, kommen bei euren Immobilien nicht auch noch Grundsteuer und Kosten für die Mieter-Hausverwaltung dazu? Wenn man nicht selber in der Stadt wohnt und alles regeln kann bzw. keine Jahresabrechnung selber erstellen kann/will, muss man das ja auch von einem Verwalter machen lassen. Habt ihr zu diesen 2 Punkten Erfahrungenswerte/Beträge? Danke
Kann man den Afa-Monatsanteil auf das Ergebnis nach Steuern wieder draufrechnen, bevor man die eigenen Rücklagen und den Mietausfall abzieht? Ergibt dies dann den Cashflow nach Rücklagen?
Unter 10 % Bruttomietrendite würde ich nicht gehen. Das wäre dann auch inklsuive Knk und Renovierung. Sonst sind Aktien und Fonds einfach besser in der Rendite
Hallo, ich habe in meiner Excel ein wenig kalkuliert und habe dazu eine Frage :) Vor Steuern habe ich einen Cashflow von 600€. Durch den Einsatz von Eigenleistung bei Bau eines MFH habe ich rechnerisch durch die Abschreibung einen Verlust und dann im Prinzip eine Steuerückzahlung bei der Einkommenssteuer. Somit habe ich dann einen höheren Cashflow (700€) nach Steuern. Ist sowas möglich oder macht einem der Staat an der Stelle einen Strich durch die Rechnung?
Was meint ihr würde sich eine kleine Wohnung mit ca 28m² lohnen die etwa 200€ Kaltmiete einbringen würde. Oder hätte man da zu hohe nicht auf den Mieter Umlagefähige Kosten (Hausgeld). Oder fällt das Hausgeld dann niedriger aus? Weil die Wohnung ja auch kleiner ist. Ich denke aber bestimmte Kosten bleiben gleich oder? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar
Hey SuperPoweraki, Hausgeld von 3-4€ pro qm wäre die Obergrenze. Ja, das haut bei kleineren Wohnungen mehr rein, aber kann sich trotzdem rechnen. Ob sich das lohnt hängt stark vom Kaufpreis ab. Was soll sie kosten? Gruß Marco
Saubere Berechnung, das Baukindergeld Gesetzt ist nach diesem Video aufgetreten, wenn ich z.B eine Wohnung als Kapitalanlage kaufe, bekomme ich das Baukindergeld? (Obwohl ich keine Eigene Wohnung bzw. Haus habe und keine laufende Kredit)
Hi danke für das Video. Bin selber am abbezahlen meiner Wohnung. Wie bestimme ich eine faire miete für meine Wohnung? 56qm, wie hoch darf die Miete sein? Habt ihr zufällig auch hierfür ein video?
Hallo, lt. Einkommensteuertabelle ist man bei einem Einkommen von 40.000 € etwas über 8.000 € einkommenstuer, wären 21 % wie kommt man denn da auf 41 %?? Wäre für eine Anmerkung sehr dankbar
@@patricks9577 41% ist der Grenzsteuersatz, also die auf den nächsten Euro zu zahlende Einkommensteuer. Zusätzliche Einnahmen (über deinen Angestellten-Lohn hinaus) werden mit dem Grenzsteuersatz versteuert, nicht mit dem Durchschnittssteuersatz. Letzterer errechnet sich erst hinterher als Quotient von Steuerbelastung (EUR) und Summe der Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung und Erwerbstätigkeit.
Wie kommt ihr mit 2% Tilgung auf 33 Jahren bis man schuldenfrei ist? Ist es nicht die Regel, dass man eine Annuitätentilgung macht, damit man jeden Monat ein bißchen weniger zurückzahlt? D.h. feste Tilgung, aber variable Rückzahlung. Dann wäre es 50 Jahren für die Schuldenfreiheit. 100/2
Hallo bdabobcat, beim Annuitätendarlehen ist es so, dass die Rate immer gleich bleibt. D.h. jeden Monat wird die Tilgung ein bisschen mehr und die Zinszahlung ein bisschen weniger. So errechnet sich dann die Laufzeit. Dieses Video geht etwas genauer darauf ein: ruclips.net/video/1sp5O0AXd5o/видео.html Gruß Marco
Vielen Dank für die Antwort. Ich glaube meine Frage war nicht präzise genug, sorry. Es gibt 1. Annuitätendarlehen, also feste Raten ….und 2. Abzahlungsdarlehen, also feste Tilgungsrate, aber über den Zeit immer geringeren Zinsen Ich nehme mal an ihr spricht immer über Annuitätendarlehen. Meine Frage ist folgende: Ist es nicht besser eine Abzahlungsdarlehen mit der Bank zu vereinbaren? Die Vorteile in diesem Beispiel: Kreditsumme: 300.000 Zins 2% Tilgung: 2 % Also im Ersten Jahr: 300.000 - 6000 (Tilgung2%)- 6000(Zinsen) = 294.000€ 2. Jahr: 294000-6000(feste Tilgung v. 2%)- 5.880 (weil 2% von 294.000) = …. und so weiter. der Vorteil ist, dass man jedes Monat/Jahr weniger für die Kredit zu zahlen hat und nach ein paar Jahren man bereits Cashflow generieren kann-
Hallo bdabobcat, verstehe, danke für die Ergänzung. Ich denke die meisten Banken machen da nicht mit, aber haben wir selbst ehrlich gesagt nie probiert. Natürlich streckst du so die Laufzeit ziemlich stark weil du ja kein Tilgungsanstieg hast. Wir möchten unsere Wohnungen innerhalb von ca. 30 Jahren zurückzahlen, auch wenn es rein finanzmathematisch clever wäre immer Schulden zu haben. Wenn, dann würde ich vermutlich gleich mit einem sog. Endfälligen-Darlehen arbeiten und als Tilgungsersatz z.B. ein Aktiensparplan nehmen. Ist aber ein zusätzliches Risiko und eher Profi als Privatanleger Bereich. Gruß Marco
Hallo, bei der Berechnung der Steuer rechnet ihr mit der Kaltmiete. Laut meiner Steuererklärung muss aber zur Kaltmiete die Nebenkosten, die wir vom Mieter bekommen hinzugezählt und auch versteuert werden. Warum setzt ihr hier nur die Kaltmiete bei der Steuerberechnung an?
Das ist aber noch nicht alles an Kosten. Wenn man ganz genau rechnet, was man tun sollte, dann kommen noch folgende Kosten hinzu: - Kontoführungsgebühren für ein extra Mietkonto, - Kosten für einen Steuerberater und Kosten für einen Mietverwalter ca. 25€/Monat( empfohlen). Die Kosten von ca. -28€ sind dann zu gut gerechnet. Ich würde eher von -70€ ausgehen.
Hi, danke erstmal für das interessante Video. Hat mir wirklich sehr geholfen. Was mich jetzt aber interessiert ist wie sieht es denn mit Sondertilgungen aus. Kann ich damit meine Steuern senken da ich ja meine Ausgaben also die Kosten für den Kredit im Jahresdurchschnitt sehr stark anhebe?
Also ich komme auch aus BW mich würde ebenfalls interessieren in welcher Lage Ihr dieses Prachtstück gekauft habt? Seid Ihr zufällig auch auf der Invest dieses Jahr? Gruß Boris B.
Hallo Boris, wir haben die Wohnung in Ludwigsburg 2015 gekauft. Ein wenig Gedulg bei der Suche und dann Gewschwindigkeit und Verbindlichkeit beim Ankauf waren vermutlich der Schlüssel zum Erfolg. Wir sind nicht auf der Invest, aber es gibt bald erst Stammtische aus der immocation community, z.B. auch in Stuttgart. Vielleicht magst du in unsere Facebook Gruppe kommen facebook.com/groups/immocation. Dort findest du uns und andere Gleichgesinnte und eben die Stammtisch-Veranstaltungen. Gruß Marco
Hi ihr beiden, Danke für die Inspiration! Bin ganz angesteckt vom Immo-Fieber :) Ich habe mal genauer nachgerechnet und habe Rückfragen zu 2 Punkten: 1) Ihr nehmt 3% von der Warmmiete als Annahme. Wie berechnet ihr die? Schlagt ihr auf die KM 25% drauf? Anfangs weiß man es ja nicht genau. 2) Beim max. leistbaren Zins in 10 Jahren kann ich euch nicht folgen, eure Rechnung "heute" sagt: 58.000 x (2,33%+3%) = 3.091 € Kapitaldienst p.a. => okay, kann ich folgen aber in 10 Jahren: 38.658 x (3,5%+3%) = 2.513 € Kapitaldienst p.a. Ich habe es auf 2 verschiedenen Wegen nachkalkuliert und komme immer auf einen leistbaren Zins von 5,0 % in 10 Jahren! Beweis: 38.658 x (5%+3%) = 3092 € Kapitaldienst p.a. Übersehe ich etwas oder ist das korrekt?
Hey Jungs, eine kurze Frage zu dem genialen Kalkulations Tool. Unter dem Punkt NEBENRECHNUNG STEUER (MONATSBASIS) wird der Punkt WARMMIETE angegeben. Der Wert den das System dort einträgt ist wiederrum der der Nettokaltmiete. Ist das richtig? Vielen Dank
Weil Sie die Umlagefähigekosten auf 0€ gesetzt haben (Kalt = Warm). Es ist ganz komisch :/ Meine Meinung nach sollte die Kaltmiete als Basis betrachtet werden und nicht die Warmiete. Also Kaltmiete-Zinsen-AfA-Bewirt.kosten. Ich bin mir aber noch nicht ganz sicher.
Ich glaube, ich hab 'nen Denkfehler. Wenn ich 58.000€ mit monatl. Raten von 258€ abbezahle, dann bin ich doch in 58.000/258/12 ≈ 19 Jahre fertig, nicht in 24. Oder?
Liebe Alexandra, bei der Einschätzung was eine A,B,C oder -Stadt ist geht es bei uns am Ende darum, wie zukunftssicher eine Stadt ist. Ob man dort dann lohnenswerte Wohnungen findet, ist eine andere Frage. Oft liegt der ideale Standort deshalb genau in der Mitte (bspw. B-Städte). Für Deutschland kann ich dir folgendes sagen: Eine typische A-Stadt wäre München. Es gibt wohl kaum einen Ort mit besseren Zukunftsperspektiven in Deutschland. Eine B-Stadt ist für uns bspw. eine kleinere Stadt mit guten Zukunftsperspektiven. Bspw. Bonn oder Ludwigsburg. Eine typische C-Stadt wäre vielleicht so etwas wie Gelsenkirchen. Ein typischer D-Standort wäre eine kleine Stadt (/Dorf) im ländlichen Bereich, aus der die Bevölkerung massenhaft abwandert. Wenn du mehr zu dem Thema und zum Standort erfahren willst, dann schau doch mal in unser neues Video: ruclips.net/video/gXAiyAkFtQ8/видео.html
Liebe Alexandra, ich möchte dir noch mal ein wenig Input zum Thema B-Städte geben. Zunächst einmal: B-Städte sind nicht fest definiert. Oft sind es interessante etwas kleinere Städte in der Nähe großer Städte. In unserem Buch beschreiben wir diese Definition noch etwas genauer. Kennst du schon das Buch? Am Ende geht es darum, Städte zu finden, die eine gute Zukunftsperspektive bieten (langfristig) und in denen es noch lohnenswerte Wohnungen gibt. Wie das geht hast du sicherlich jetzt schon im Video gesehen. Daten zum Thema lohnenswert und Mietrenditen gibt es wahrscheinlich auch für Österreich auf den entsprechenden Immo-Portalen. Da kennst du dich sicher besser aus, was das Pendant zu Immowelt und Immoscout24 ist. Bzgl. der Daten zur Zukunftssicherheit: Wir kennen die Portale nicht, aber es gibt bestimmt auch in Österreich Quellen für öffentliche Statistiken zu Arbeitslosenzahlen, Bevölkerungsentwicklung, etc. Schau einfach mal bei Google und versuche ein Städte-Ranking zu finden. bit.ly/2Fqhsqy
München, die Stadt in der ich lebe, ist also eine A-Stadt. Was die Nachfrage hier betrifft, ist das ganz bestimmt richtig, hier kann man jedes Wohnklo verkaufen oder vermieten. Da jedoch der Einstieg für den Normalverdiener kaum noch möglich ist, haben wir hier Mietrenditen von vielleicht 3% für Neukäufer. Was habe ich von einer Wohnung, die sich erst amortisiert, wenn ich auf den Friedhof liege? Auch in München leben vorwiegend Normalverdiener, die meisten sind Mieter. Eigentümer, die vor langer Zeit hier gekauft haben, sind natürlich auf der Sonnenseite. Ich kenne einen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, der sich das Büro im eigenen Haus nicht mehr leisten kann, weil ihn die Kosten der Luxussanierungen für das anspruchsvolle Publikum, das er gern hätte, auffressen. Heute noch in München einsteigen ist ganz klar ein Verlustgeschäft. Die Stadt ist schon so überteuert, dass viele junge Leute abwandern, weil die Mieten anderswo erheblich günstiger sind. Neubauten sind gnadenlos überteuert, da überlegt man sich, ob man in München in einem Einzimmerappartement hausen will oder doch lieber anderswo ein Einfamilienhaus kauft.
Warum habt Ihr kein Forward Darlehen vereinbart, weil das Risiko ist ja schon recht groß dass es bis in Zehn Jahren auf 5% und mehr Zins ansteigen könnte. Gruß Boris B.
Hallo Boris, auf jeden Fall ist das Zinsänderungsrisiko genau zu beachten. Ein Forward Darlehen kostet ja auch Geld, deshalb schauen wir uns die Zinsentwicklung an und reagieren ggf (mit Forward, Sondertilgung, etc..). Gruß Marco
Dankeschön, ja das ist mir schon bewusst dass das was kostet deshalb mache ich ja Volltilger oder eben ich plane so dass ich wenn alle Stricke reißen das Ganze selbst begleichen könnte. Gruß Boris B.
Lieber Boris, das ist natürlich auch eine Möglichkeit. Wenn du noch mehr zum Thema Zinsänderungsrisiko wissen willst und erfahren möchtest, was wir davon halten, dann schaue auch gerne in unserem Video zum Thema vorbei ruclips.net/video/0bIRoRCUUFQ/видео.html
Hey Jungs, vielen Dank für die vielen und hilfreichen Videos! Ich hatte mich noch gefragt, ob ihr im Gegenzug zum Cash Flow, den ihr ja berechnet, auch noch eine 'quasi' GuV erklären könntet - ich habe mich mit den einzelnen Sachen beschäftigt und es wäre toll, wenn ihr erklärt, was man sonst noch absetzen kann. Auch fragte ich mich, inwieweit ihr die Grundsteuer, die ja jährlich bezahlt werden muss, miteinbezieht, oder ob ich die irgendwo übersehen habe.
Hallo maxii333, wir nehmen die Themen auf die Liste - danke für dein Feedback! GuV Darstellung ist mal ein interessanter Ansatz Die Grundsteuer kannst du übrigens - wenn entsprechend im Vertrag vereinbart - auf den Mieter umlegen. Gruß Marco
Hallo, ihr macht das echt gut .weiter so. Ich hätte da Mal eine Frage. Bin aktuell Eigenheimbesitzer Doppel-Haus Hälfte in Bayern . Sind aktuell noch Schulden drauf .würde mir meine Bank dann noch Geld für eine Wohnung geben das ich sie mir kaufen könnte . Bräuchten sie dann bestimmte Sicherheiten .würde so was gehen ? Mfg
Was ist den wenn man eine Wohnung mit einer Volltilgung von 2% kauft empfiehlt ihr sowas ? Dadurch lässt sich ja die Laufzeit bis das man schuldenfrei ist sehr beeinflussen
Hey ihr beiden, ich bin 18 und würde mir gerne meine erste Wohnung zum Vermieten kaufen. Dabei bin ich auf den Steuerfreibetrag gestoßen der laut meiner Quelle 9.000 € beträgt. Da ich als Schüler kein einkommen habe, bin ich doch von der Ausschöpfung des Freibetrags noch weit entfernt. Hab ich bei der Überlegung einen Denkfehler, oder muss ich dann bei einer Wohnung tatsächlich keine Steuern bezahlen?
Immobilien sind eher Investments in unsere Kinder, nicht aber unsere Rente. Das Problem sehe ich in den Opportunitätskosten. Man muss selbst in diesem attraktiven Beispiel 24 Jahre lang zuschießen (insgesamt 24×12×28=8064), um dann ein Objekt zu besitzen, welches 58000 wert ist. Abzüglich der 8064 wären das dann 49936 Reingewinn. Zum Vergleich: Wenn man stumpf in einen ETF auf den S&P investiert (Langzeitertrag 9.8%), landet man mit dem gleichen Eigenkapital bei 70820. Und da ist die Dividende von 2.2% dann noch nicht einmal dabei - allein im letzten Jahr sind das dann satte 1558 per annum. Da die Immobilienerträge nicht exponentiell sondern linear skalieren, gibt es also erst nach 40-50 Jahren einen kurzen Breakeven bevor dann die Aktien durch den Zinseszinseffekt die Immobilie hinter sich lassen. Der Hauptgewinner bei Immobilien ist und bleibt die Bank!
Berücksichtigt man die Kaufnebenkosten (Notar usw) von 6351 Euro In der Rechnung oben, wurden also insgesamt 8064 (monatlicher Zuschuss) + 6351(Kaufnebenkosten) = 14415 euro Eigenkapital eingesetzt. . Daraus wurden 58000 Euro in 24 Jahren. Den oben zitierten Langzeitertrag von 9,8% bei S&P habe ich überprüft. Er ist tatsächlich richtig bei thesaurierenden ETFs , auch wenn das unglaublich klingt. Nach der Zinseszinsformel vervielfältigt sich das eingesetzte Kapital nach 24 Jahren um einen Faktor 9,4, aus einem eingesetzten Eigenkapital von 14 415 Euro werden somit 14 415*9,4= 135501 Euro, also mehr als das doppelte. Da das Ziel ja eine monatliche Rente ist, könnte man nach 24 Jahren den Fond von thesaurierend auf nicht-thesaurierend umstellen. Bei der oben angegebenen Dividende von 2,2 % wäre die jährliche Auszahlung 2981 Euro. Die monatliche Rente wäre somit 248 Euro, was weniger als die von immocation im Video angegebene Rente ist (je nach Beispiel zwischen 340 und 360 monatliche Rente). Allerdings könnte man von den 135 501 Euro S&P ETFs jeden Monat leicht 100-200 euro verkaufen, so dass die Rente zumindest gleich wie bei Immobilien ist. Und die 135 501 Euro würden leicht bis zum 90. Lebensjahr reichen.
Hallo Jungs, ich habe letztes Jahr die Excelsheets für Immobilien "Deal Optimizer" bestellt. Sind die ersten 15 Register wie im Video mit der Beschreibung zusehen ist, in der aktualisierten Version vorhanden? Ich habe mir nun das kostenlose immocation Kalkulationstool runtergeladen und dort ist es leider nicht zusehen.
Hallo Rauf Zam, im Video siehst du die Version "roter Faden" von unserem Kalkulationstool. Wenn du uns eine E-Mail an post@immocation.de mit deiner Kaufbestätigung von damals oder mit deiner E-Mail Adresse, die du beim Kauf verwendet hast, schickst, schicken wir dir gerne das update.
Es ist in diesen Zeiten der historisch niedrigsten Zinsen seit Menschengedenken geradezu absurd, dass mir die Bank Geld leiht, damit ich mit null Kapital (und angeblich auch ohne Risiken) ein Vermögen aufbauen kann ;-) Wäre das wirklich so, würde ich jetzt sofort 100erte Wohnungen einfach so finanzieren und später besitzen. Ich denke nicht, dass diese Zinsspekulation so langfristig aufgehen wird. Fallen die Immo-Preise und sinkt die Deckung des Kredites ab, so ist man dann schnell auch in der Insolvenz. So war es vielen Immobilienspekulanten auch in der Finanzkrise ergangen. .
Hallo Jonnes, wer es richtig macht, wird nicht in die Insolvenz gehen. Aber es gibt Risiken und die muss man kennen. Zinsen und können steigen und je nach Zinsbindung trifft einem das dann mit einer steigenden Rate. Jeder muss seinen Weg finden mit dem Zinsändungsrisiko umzugehen und sich nicht überschulden (Laufzeit lange wählen, beobachten, ggf. forward darlehen, Sondertilgung, nicht alle Immos auf den selben Zeitpunkt legen, etc...) - und dann sind die niedrigen Zinsen eine super Gelegenheit. Gruß Marco
Also zahlt ihr quasi effektiv 28 Euro monatlich, alles andere wird durch die Miete abgedeckt? 🤔 Und nach der Zeit gehört euch die Wohnung obwohl ihr nur einen Bruchteil selber aufgewendet habt? 🤔
Ich habe es runtergeladen nur leider kann ich nichts an den vorgegebenen Angaben ändern....weils geschützt ist und ich es nur mit dem Kennwort freischalten kann. Das Aktivieren hat nicht geholfen.... Kennwort notwendig schade :( Bitte um hilfe!
Super Video! Bei euch hat man einfach in jedem Video oder Podcast diesen "Aha-Moment" und man lernt enorm viel bei euch!
unglaublich tolles Video, fühle mich als hab ich endlich jemand kompetentes gefunden der mir nicht nur sagt wenn ich mich bei ihm informieren will, dass ich mich doch erst einmal informieren soll. LG
Danke für dein tolles Feedback! LG Anita🚀😊
@@immocationDanke für euren Content🙏🏻 Heutzutage bezahlt man jedoch für eine Wohnung, die 400€ Kaltmiete einbringt, locker 100.000€. Gibt es da ein aktuelleres Video von euch mit realistischen Zahlen? Besten Dank vorab
Wenn du noch nicht reich bist, gebe ich dir ein Tipp, ☎️ mit einem Genie! Dann klappt es!
Bin neu im Thema und das Tool ist sooo Beginner freundlich... Vielen Dank werde es mir Direkt bestellen. Bleibt Gesund
Das was ihr macht ist wirklich super. Ich verschlinge eure Videos geradezu.
Zwischen 2010 und 2012 habe ich selbst 6 Wohnungen gekauft, bin aber seitdem nicht aktiv im Markt drin.
Nach dem Gucken eurer Videos habe ich jetzt aber wieder richtig Lust bekommen wieder mitzumischen.
Super und einfach aufgebautes Tool, einfach erklärt. Ich habe mir Anfang des Jahres einen Eigentumswohnung gekauft zur Vermietung. Mit dem Tool hätte ich mich leichter getan, hab Mühevoll alles Infos beschafft und die Kalkulation in ähnlicher Form vorgenommen.
Jungs ihr seid einfach nur Klasse!!! Macht weiter so und vielen Dank für das Berechnungstool
wo gibt es denn das Berechnungstool? Unter dem Link finde ich es leider nicht
@@KurbelKlaus wäre mega hilfreich wenn ihr den Link nochmal reinstellen würdet. Liebe Grüße
Großartiges Video, richtig richtig gut erklärt, vielen Dank dafür! 🙏
Gerne und Danke für dein liebes Feedback!♥️🥳🚀
Ich bin sehr begeistert von euch
Ne Wohnung für 58000 mit einer Kaltmiete von 400 Euro 🤔 wo gibt es denn so was
Diese konkrete Wohnung bei Stuttgart, in Ludwigsburg. ;) Gruß Marco
Genau dort habe ich auch eine Wohnung für Studenten gekauft :D zwar 280.000€ gekostet aber 1200€ Mieteinname (WG)
Ich mage du. Dich blödmann
Germanplayer die Bank hat dir 280000 Euro gegeben oder wie
400 euro, sind da die betrebskosten auch schon drin?oder ist das netto miete für den eigentümer?und wie gross ist die wohnung?
Eine Frage: Angenommen ich möchte eine Wohnung für 100.000€ kaufen, um sie im Anschluss zu vermieten. Wenn ich die 100.000€ sofort bezahlen kann, ohne ein Kredit aufzunehmen, stellt sich mir die Frage, ob es sinnvoll ist, den Betrag direkt zu investieren und gleich die vollen Mieteinnahmen zu erzielen. Diese müssten am Ende des Jahres doch auch versteuert werden, oder?
Nimm die 100.000 nicht als Vollfinanzierung, sondern als Eigenkapital für 5 Wohnungen, so ist der Hebel um mehr Vermögen aufzubauen.
Also echt Respekt und Daumen hoch, Euer Video ist toll erklärt und wenn ich Anfänger wäre, würde ich da sehr gut mitkommen allerdings fallen mir zwei Dinge auf erstens, bei so einer Laufzeit von fast 25 Jahren müssen die Rücklagen der WEG schon sportlich sein weil natürlich in der Zeit schon was anfallen. Grad bei Häusern aus den 60igern wenn noch nicht genug gemacht wurde kann von der Elektrik bis zu den Rohren auch das ganze Innenleben sehr sehr kostspielig werden. Gruß Boris B.
Hallo Boris, Instandhaltungsrücklagen sind ein wichtiges Thema! Wir planen mit 10€ pro qm pro Jahr für die Wohnung und erwarten nochmal mindestens 10€ pro qm pro Jahr als Rücklage der Eigentümergemeinschaft für das Haus. Ist das nicht gegeben, legen wir selbst mehr zurück. Gruß Marco
Super Video, Danke. Kurze Frage: Wie handhabe ich Versicherungskosten zum Schutz der Investitionen für Immobilien, z. B. gegen Brand etc.? Und ich vermute, dass der Steuersatz ein anderer ist, wenn ein Unternehmen (GmbH) der "Eigentümer der Immobilie" ist, oder?
Ist echt gut gemacht euer Tool! Passt für die Standardsituation ETW-Kauf gut. Vielleicht für die Zukunft in Sachen Sound, das Mikro näher ran (am Anfang zu zweit ok) aber immer wenn ihr allein vor der Kamera seid, dann ist der Pegel zu niedrig und etwas hallig. Zum Thema höhere Tilgung vereinbaren: ruclips.net/video/Kc3ACm5npWc/видео.htmlm10s besser Sondertilgungsmöglichkeit (nicht als feste Verpflichtung von vorneherein) vereinbaren, dann ist man flexibler.
Hallo Telbea, danke erneut für das Feedback, sehr hilfreich :) Neues Mikro und Kamera bereits in Produktion (der Anfang ist damit aufgenommen). Zukünftige Videos werden besseren Ton und Bild haben. Zur Tilgung: Ja, absolut. Eine höhere Tilgung lässt sich flexibler umsetzen durch Sondertilgungen statt sie fest zu vereinbart. Fest vereinbart kann nur manchmal notwendig sein wenn es die Bank fordert oder die Zinskonditionen verbessern. Wenn das aber nicht nötig, würden wir eher mit Sondertilgung arbeiten.
Servus Jungs,
erstmal vielen Dank für Eure tollen Videos, Ihr habt mir damit schon sehr oft weitergeholfen.
Ich habe eine Frage zu Eurem Excel-Tool: Kann ich damit auch verschiedene Afa-Sätze kalkulieren? In meinem konkreten Fall geht es um eine Immobilie die zum Teil denkmalgeschützt ist. Auf diesen Teil möchte ich dann eben entsprechend die erhöhte Denkmalschutz-Afa und zusätzlich die "normalen" 2% für den Rest des Gebäudes berechnen.
Im Tool finde ich nur die Möglichkeit einen Afa-Satz für die gesamte Immobilie anzugeben.
Grüße!
Ist dieses Tool für alle Verfügbar?
Top Video vielen Dank!!!!🙏
Hi Leute, tolle Videos!
Ich habe eine Sache welches im Kalkulationstool meiner Meinung falsch berechnet wird. Die nicht umlagefähigen Kosten enthält auch Instandhaltungsrücklagen heißt Kosten die erst gar nicht anfallen angespart werden ! In eurem Tool werden diese Kosten voll direkt auf die Steuer gesetzt, heißt ihr geht davon aus das diese Kosten direkt anfallen! Dadurch nimmt die Steuerlast ab und erhöht den Cashfow.
Normalerweise müsste man die nicht umlagefähigen Kosten - Instandhaltungsrücklagen nehmen.
Das führt zu falschen nach Steuer Werten.
Korrigiert mich falls ich was übersehen habe.
GRUß
Und wo lädt man jetzt die Excel runter?
Hallo zusammen,
großes Danke für Eure Videos! :)
Woraus resultiert die gelbe Ampel? Allein aufgrund der Tatsache, dass der Cash-Flow negativ ist? Effektiv ist man in dieser Rechnung in der Lage mit einem Investment von 28€/Monat + einmaligen 8k nach 24 Jahren eine Immobilie im Wert von 58k zu erwirtschaften. Somit hat man einen Einsatz von ca. 16k mehr als verdreifacht.
Dass dieses Investment nach wie vor „lukrativer als andere Anlageformen“ ist, steht letztlich auch in der Beschreibung der gelben Ampel. Wie lässt sich allerdings ausrechnen, wie lukrativ es genau ist und welche Korridore legt ihr bei der Bestimmung der Ampelfarbe zugrunde? Wie hoch sollte Eurer Meinung nach der Anteil von Immobilien in der Anlagestrategie sein?
LG
Durch das Annuitätendarlehen verschiebt sich das Verhältnis von Zinszahlungen und Tilgungen > bedeutet mit der Zeit wird mehr getilgt und weniger Zinsen gezahlt. Diese Dezimierung der Zinszahlungen hat ja zur Folge, dass der Steuervorteil (Tax-Shield) immer kleiner wird, da die Zinsaufwendungen immer weniger werden.
Somit zahlt man ja über die Kreditlaufzeit immer mehr Steuern.
In wiefern findet diese Änderung über die Zeit Berücksichtigung?
Wie kommt ihr bei Minute 6:47 auf eine eigene Rücklage von 48€?
Bei 3% Kaltmiete (3% von 400€ = 12€) und 10€ /qm je Jahr (40*12€ / 12 = 33,33€) ergibt sich eine Summe von (12€+33,33€) 45,33€?
Das ist mir such unklar
Hallo, kurze Frage: Wie kommt ihr auf eine Abschreibung von 65€. 58000*60%*2%/12 ist doch 58, oder stimmt etwas mit meiner Rechnung nicht?
Auch macht der Cash Flow ohne Steuern keinen Sinn für mich, aber das ist nur eine Abweichung von 3€, kann also ein Rundungsfehler sein. 400-58000*(2,33%+3%)/12-400/12-3%*400-52=45,05€
Die 65 eur sind mir auch unklar
Vielen Dank für die sehr ausführliche Erklärung. Ihr habt mich als einen neuen riesigen Fan gewonnen. Es würde mich sehr freuen, wenn Ihr ein Beispiel durch kalkulieren könntet, was man mit 500K Euro Start- oder Eigenkapital als Anlage zum Bau eines neuen Immobilienprojektes mit 6-8 Wohneinheiten erreichen kann, die in Randbereichen von Nürnberg, München oder Frankfurt zum Vermieten sind, wenn fertiggestellt. Grundstück not vorhanden, Tilgung des Darlehens nur durch Mietannahme. Vielen Dank im voraus.
Danke für die ausführliche Erklärung. Top! Würden Sie empfehlen die Immobilie komplett aus eigenen Mitteln zu zahlen, ohne Finanzierung? Oder gibt da steuerlichen Nachteile? Danke im voraus. Viele Grüße Lisa
Ich sehe gerade zwei Probleme mit der Berechnung:
1. Alle Absetzungen von den Steuern sind als Werbungskosten in der Steuererklärung einzutragen. Für alle Arbeitnehmer sind 1000€ abgesetzte Werbungskosten vom Arbeitgeber schon miteinberechnet in der Lohnberechnung. Angenommen, der Arbeitnehmer, der hier auch in der Rolle vom Vermieter ist, hat schon (ohne die Werbungskosten die mit der Vermieting zusammenhangen) 400€ Werbungskosten. Dann muss er erstmal die 1000€ Schwelle überschreiten um überhaupt einen Steuervorteil zu sehen. Für das Beispiel hier (cash flow) wäre es 600€ weniger abgesetze Werbungskosten, und das macht einen enorm großen Unterschied und der Cashflow wird noch deutlich tiefer im Minusbereich gehen.
2. Die Cash flow Berechnung (-28€) gilt nur für den ersten Monat. Für den letzten Monat beträgt sie ungefähr -42€ (50% mehr, weil man viel weniger Zinsen zahlt und sie von den Steuern absetzt), das natürlich auch angenommen, dass man schon die 1000€ Werbungskosten Schwelle in Punkt 1 überschritten hat, sonst wären die Beträge tiefer im Minusbereich ;)
Wo findet man denn eine Wohnung 58.000€ mit 40 m2
Zum Beispiel in Immobilienportalen.
In Polen 😂😂😂
Im Ghetto
Hallo, ich habe ein Verständnisproblem: beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen monatlich Kosten in Form des Hausgeldes an, die im Schnitt zwischen 150 € und 300 € liegen, die aber in eurer Rechnung nicht berücksichtigt wurden. Unter Bewirtschaftungskosten habt ihr lediglich die Hausverwaltungskosten (20 €), sonstige Kosten (25 €) und Rücklagen (57 €) berücksichtigt, das Hausgeld aber nicht. Sprich der monatliche Cashflow ist dann geringer. Hierzu: Kann man jenes Hausgeld auch als Kosten in der Steuererklärung aufführen?
Hallo Samet, das Hausgeld wir meist zum Großteil auf den Mieter umgelegt. Die Positionen, die nicht umlagefähig sind (also dann vom Eigentümer getragen werden müssen) haben wir also sonstige Kosten und Verwaltungskosten (separat) ausgewiesen. Wir berücksichtigen das Hausgeld also in der Rechnung - mit üblichen Durchschnittswerten. Ich hoffe das beantwortet die Frage. Gruß Marco
Super interessantes Video, mal wieder. Gut gemacht. Leider führt der DL-Link zu eurem anderen Tool. Dieses hier wäre sehr hilfreich für mich. Gibt es die Möglichkeit dieses runter zu laden.
Hallo Jungs, ich schaue gerade nach den Angeboten und wollte fragen, welche Rolle das Hausgeld in Gesamtrechnung spielt. Bei euch im Beispiel war das um 50-60€. Bei den Angeboten, die ich, finde 150-250€. Was trägt davon der Mieter? Ich habe gerade eine Wohnung gesehen: Kaltmiete 220€, Hausgeld 205€. Heist es, dass von der Miete 15€ monatlich übrig bleiben?
Hallo Viktoriya, das Hausgeld teil sich auf in Kosten die der Mieter bezahlt
("umlagefähig") und Kosten, die du als Eigentümer tragen musst
("nicht umlagefähig"). Leider kann man schwer pauschal beantworten
was das Verhältnis ist. Muss z.B. ein Aufzug gewartet werden, sind die
nicht-umlagefähigen Kosten im Verhältnis deutlich höher. Genau herausfinden
kannst du das nur mit einem Blick in die Abrechnungen bzw. wenn der
Verkäufer/Makler es dir sagen kann. Wir gehen bei einer ersten groben
Einschätzung meist von 25% Kosten (inklusive Rücklage!) der Kaltmiete aus. In
diesem Video gehen wir etwas genauer darauf ein: ruclips.net/video/VXi7hWLcuG0/видео.html
Was ist, wenn die Wohnung 1 Jahr leer steht? Habt Ihr eine Miet-Ausfallversicherung oder geht das zu Lasten des Eigenkapitals?
Ist Versicherung und RechtsSchutz in den Nebenkosten mit berücksichtigt?
Bei einer Mietsteigerung steigt soch aber auch die Steuer. Vor allem, da ueber die Zeit auch die Zinsaufwendungen sinken, ist der steuerlich zu betrachtende Anteil hoeher. Ist das Ergebnis daher nicht ein sehr kurzfristiger Zustand, oder wird dabei der Mittelwert ueber die 10 Jahre Zinsbindung berechnet?
Hallo Jungs! Tolle Video, Tolle Kanal :) Ich habe mich aboniert und eure Tool gegönnt :)
Ich habe aber eine Frage : Ihr rechnet die monatliche Steurn basiert auf der Warmiete (also kalt+umlagefähige kosten), meine Meinung nach sollte die Kaltmiete als basis betrachtet werden oder ? Die Einnahme bestehen nur aus der Kalmiete, und die umlagefähige Kosten sollten ausgeschlossen werden. Verstehe ich etwas falsch ? Liebe Grüße
Top Video, danke dafür. Aber was mache ich wenn keiner meine Wohnung mieten will?
Wie immer Top video
Hätte mal ne frage ihr habt mal in einem video gesagt dass die immobilie später als rente oder später als passives einkommen hilft aber so mal eine frage...
Wie werden denn leute dann damit reich also ohne kaufen und verkaufen
Haben die Alle 10-30 Jahre gewartet? Oder wie machen die das?
Ich meine bringt ja am anfang nichts 5 immobilien als schulden zu haben dann ist man ja kein millionär nur weil immobilien im wert von 1mio denen gehören
Das passive einkommen kommt ja erst in so einigen Jahren
Hallo Kanan, wir sehen es genau wie du schreibst: Wer Immobilien im Wert von einer Million hat - großteils finanziert - ist noch lange kein Millionär. Leider wird das zu oft verwechselt.
Kurzfristig reich werden mit Immobilien geht nur über Kaufen und Verkaufen mit signifikanter Wertsteigerung und/oder Aufwertung dazwischen. Eine Aufwertung eines Mehrfamilienhauses (und das braucht es schon, wenn es in paar Jahren die echte Million auf dem Konto sein soll) ist nicht mal eben gemacht und auf enorm steigende Preise zu setzen ist pure Spekulation. Gerade wenn man viel mit Immobilien zu tun hat steigt der Zugang und die Möglichkeiten solche "Deals" zu machen, aber auch das dauert.
Uns hat diese Frage auch intensiv beschäftigt am Anfang. Deshalb gibts genau dazu auch noch ein eigenes Video:
ruclips.net/video/DL_uAOoJEDo/видео.html
Gruß
Marco
Und schon die erste Immo gekauft?
Bezüglich Rendite nach der vollständigen Tilgung:
Der Vergleich mit dem ursprünglichen Kapital hinkt ein wenig, weil man natürlich bezüglich Rendite immer die gesamte Periode (Dauer der Tilgung und die Dauer bis zum Abbruch) berücksichtigen muss.
.
wie funktioniert diese berechnung dass Miete/m^2 / Ziel renedite = kaufpreis/m^2 ?.
wenn eine wohnung mit 40m^2 kostet 58,000 € und kalt miete ist 400 €
wie kann es sein dass meine rendite 8,3% ?
Tolle Videos und super Content bietet Ihr hier mit eurem Kanal.!!
Zu dem Video:
Macht es nicht mehr Sinn ein Zinzzahlungsdarlehen anstatt ein Annuitätendarlehen zu nehmen, weil der Cashflow nach 10 Jahren abnimmt bzw negativ wird!!! ??
weil bei dieser Rechnung der Cashflow negativ nach ein paar Jahren wird. Findet aber hier bei eurer Berechnung keine Bedeutung ?!
Hallo Patrick, super spannenden Frage und danke für die
netten Worte! 😊
Bei einem Zinszahlungsdarlehen würdest du keine Tilgung
bezahlen bzw. die Tilgung in eine alternative Anlage stecken. Einen sog.
Tilgungsträger zu verwenden macht immer dann Sinn, wenn er sich besser
entwickelt als du mehr Zinsen bezahlen musst, weil du nichts von deinem
Darlehen tilgst. Ist der Tilgungsträger z.B. ein Aktiensparplan, ist das aus
meiner Sicht sehr wahrscheinlich - aber natürlich ein zusätzliches Risiko. Wir
würden das Einsteigern nicht empfehlen bei der ersten Wohnung. Wer aber schon
etwas Erfahrung hat, kann diese Alternative zum Annuitätendarlehen wunderbar
nutzen um das Geld, das eigentlich in der Tilgung "verschwinden"
würde, weiter arbeiten zu lassen.
Du sprichst noch davon, dass der CashFlow nach 10 Jahren in unserem Beispiel abnimmt.
Du meinst vermutlich, weil die Steuerzahlung mit steigender Tilgung beim
Annuitätendarlehen größer wird? Das stimmt natürlich - allerdings wirkt z.B.
eine Mietsteigerung dagegen, die an normalen Standorten auf jeden Fall 2% pro
Jahr betragen sollte.
Ich hoffe das macht Sinn.
Gruß Marco
Was ist mit der Versicherung und sonstigen klein Kram der fehlt in der Berechnung
Hallo,
Wie sieht es mit den steuern nach dem abbezahlen der wohnung aus?
im video ist jez mit 400€+ rente nach abzahlung des kredits müsste dann auf diesen betrag nich eine erhebliche steuer fallen da auch der gezahlte zinssatz den ma von der steuer abziehen konnten jetzt wegfällt.? also iwie glaub ich da nict so dran das nach der ganzen mühe und den jahren ein monatliches + von 400€ noch extra zukommt. oder bin ich da jez etwas aufm falschen dampfer. Trd sehr gutes video sehr informativ und Intressant vielen Dank (: !
Im Schlimmstfall musst du die Miete komplett versteuern. Bei einem Grenzsteuersatz von 40% (entspricht 160€) bleiben also 240€ mtl*. Ist nicht Wolf-of-Wallstreet viel, aber es sagt ja niemand, dass du nur eine Wohnung kaufen kannst ;-)
*Ist natürlich wahnsinnig simpel gerechnet, ohne abzugsfähige Kosten, Inflation etc.
2024 sieht man dann ein Video mit Wohnungen, die man für 58 k kaufen konnte .... :D
Muss die Eigenekaptial am angang an haben oder in diesem 24 Jahre?
Hey, kommen bei euren Immobilien nicht auch noch Grundsteuer und Kosten für die Mieter-Hausverwaltung dazu? Wenn man nicht selber in der Stadt wohnt und alles regeln kann bzw. keine Jahresabrechnung selber erstellen kann/will, muss man das ja auch von einem Verwalter machen lassen. Habt ihr zu diesen 2 Punkten Erfahrungenswerte/Beträge? Danke
Kann man den Afa-Monatsanteil auf das Ergebnis nach Steuern wieder draufrechnen, bevor man die eigenen Rücklagen und den Mietausfall abzieht? Ergibt dies dann den Cashflow nach Rücklagen?
Hallo ,was ist mit ein rehienhsus zum kaufen und dan mieten, Preis ist 180 000euro.
Unter 10 % Bruttomietrendite würde ich nicht gehen. Das wäre dann auch inklsuive Knk und Renovierung. Sonst sind Aktien und Fonds einfach besser in der Rendite
dann fange mal an zu suchen.. das wird extrem schwer!
Hallo,
ich habe in meiner Excel ein wenig kalkuliert und habe dazu eine Frage :) Vor Steuern habe ich einen Cashflow von 600€. Durch den Einsatz von Eigenleistung bei Bau eines MFH habe ich rechnerisch durch die Abschreibung einen Verlust und dann im Prinzip eine Steuerückzahlung bei der Einkommenssteuer. Somit habe ich dann einen höheren Cashflow (700€) nach Steuern. Ist sowas möglich oder macht einem der Staat an der Stelle einen Strich durch die Rechnung?
Wie werden die Kosten/ Einnahmen von Tiefgaragenstellplatz berücksichtigt?
Wo bekomm man so ne Programm bitte?
Was meint ihr würde sich eine kleine Wohnung mit ca 28m² lohnen die etwa 200€ Kaltmiete einbringen würde.
Oder hätte man da zu hohe nicht auf den Mieter Umlagefähige Kosten (Hausgeld).
Oder fällt das Hausgeld dann niedriger aus? Weil die Wohnung ja auch kleiner ist.
Ich denke aber bestimmte Kosten bleiben gleich oder?
Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar
Hey SuperPoweraki, Hausgeld von 3-4€ pro qm wäre die Obergrenze. Ja, das haut bei kleineren Wohnungen mehr rein, aber kann sich trotzdem rechnen. Ob sich das lohnt hängt stark vom Kaufpreis ab. Was soll sie kosten? Gruß Marco
Wie verändert eine zugehörige Garage die gezeigte Rechnung?
Saubere Berechnung,
das Baukindergeld Gesetzt ist nach diesem Video aufgetreten, wenn ich z.B eine Wohnung als Kapitalanlage kaufe, bekomme ich das Baukindergeld? (Obwohl ich keine Eigene Wohnung bzw. Haus habe und keine laufende Kredit)
das mit dem kostenlosen Rechner hat sich erledigt!?
Woher kann man dieses tolle Berechnungsschema bekommen? :)
Gutes Video. Ich vermisse aber die Grundsteuer in der Berechnung. Wieso ist diese nicht berücksichtigt?
Weil diese auf den Mieter umgelegt wird.
Hi danke für das Video. Bin selber am abbezahlen meiner Wohnung. Wie bestimme ich eine faire miete für meine Wohnung? 56qm, wie hoch darf die Miete sein? Habt ihr zufällig auch hierfür ein video?
Standort, was ist der durchschnittspreis?
Hallo, lt. Einkommensteuertabelle ist man bei einem Einkommen von 40.000 € etwas über 8.000 € einkommenstuer, wären 21 % wie kommt man denn da auf 41 %?? Wäre für eine Anmerkung sehr dankbar
Das ist eine gute Frage! Würde mich auch interessieren. Danke im voraus für eine Antwort
@@patricks9577 41% ist der Grenzsteuersatz, also die auf den nächsten Euro zu zahlende Einkommensteuer.
Zusätzliche Einnahmen (über deinen Angestellten-Lohn hinaus) werden mit dem Grenzsteuersatz versteuert, nicht mit dem Durchschnittssteuersatz. Letzterer errechnet sich erst hinterher als Quotient von Steuerbelastung (EUR) und Summe der Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung und Erwerbstätigkeit.
Wie kommt ihr mit 2% Tilgung auf 33 Jahren bis man schuldenfrei ist?
Ist es nicht die Regel, dass man eine Annuitätentilgung macht, damit man jeden Monat ein bißchen weniger zurückzahlt? D.h. feste Tilgung, aber variable Rückzahlung. Dann wäre es 50 Jahren für die Schuldenfreiheit. 100/2
Hallo bdabobcat, beim Annuitätendarlehen ist es so, dass die Rate immer gleich bleibt. D.h. jeden Monat wird die Tilgung ein bisschen mehr und die Zinszahlung ein bisschen weniger. So errechnet sich dann die Laufzeit. Dieses Video geht etwas genauer darauf ein: ruclips.net/video/1sp5O0AXd5o/видео.html Gruß Marco
Vielen Dank für die Antwort. Ich glaube meine Frage war nicht präzise genug, sorry.
Es gibt
1. Annuitätendarlehen, also feste Raten ….und
2. Abzahlungsdarlehen, also feste Tilgungsrate, aber über den Zeit immer geringeren Zinsen
Ich nehme mal an ihr spricht immer über Annuitätendarlehen. Meine Frage ist folgende: Ist es nicht besser eine Abzahlungsdarlehen mit der Bank zu vereinbaren?
Die Vorteile in diesem Beispiel:
Kreditsumme: 300.000
Zins 2%
Tilgung: 2 %
Also im Ersten Jahr: 300.000 - 6000 (Tilgung2%)- 6000(Zinsen) = 294.000€
2. Jahr: 294000-6000(feste Tilgung v. 2%)- 5.880 (weil 2% von 294.000) = ….
und so weiter.
der Vorteil ist, dass man jedes Monat/Jahr weniger für die Kredit zu zahlen hat und nach ein paar Jahren man bereits Cashflow generieren kann-
Hallo bdabobcat, verstehe, danke für die Ergänzung. Ich denke die meisten Banken machen da nicht mit, aber haben wir selbst ehrlich gesagt nie probiert. Natürlich streckst du so die Laufzeit ziemlich stark weil du ja kein Tilgungsanstieg hast. Wir möchten unsere Wohnungen innerhalb von ca. 30 Jahren zurückzahlen, auch wenn es rein finanzmathematisch clever wäre immer Schulden zu haben. Wenn, dann würde ich vermutlich gleich mit einem sog. Endfälligen-Darlehen arbeiten und als Tilgungsersatz z.B. ein Aktiensparplan nehmen. Ist aber ein zusätzliches Risiko und eher Profi als Privatanleger Bereich. Gruß Marco
Hallo, bei der Berechnung der Steuer rechnet ihr mit der Kaltmiete. Laut meiner Steuererklärung muss aber zur Kaltmiete die Nebenkosten, die wir vom Mieter bekommen hinzugezählt und auch versteuert werden. Warum setzt ihr hier nur die Kaltmiete bei der Steuerberechnung an?
Hat sich erledigt.
Das ist aber noch nicht alles an Kosten. Wenn man ganz genau rechnet, was man tun sollte, dann kommen noch folgende Kosten hinzu: - Kontoführungsgebühren für ein extra Mietkonto,
- Kosten für einen Steuerberater
und Kosten für einen Mietverwalter ca. 25€/Monat( empfohlen). Die Kosten von ca. -28€ sind dann zu gut gerechnet. Ich würde eher von
-70€ ausgehen.
Hi, danke erstmal für das interessante Video. Hat mir wirklich sehr geholfen. Was mich jetzt aber interessiert ist wie sieht es denn mit Sondertilgungen aus. Kann ich damit meine Steuern senken da ich ja meine Ausgaben also die Kosten für den Kredit im Jahresdurchschnitt sehr stark anhebe?
Nein, das Gegenteil ist der Fall - du zahlst mehr steuern, da dann weniger Zinsen absetzbar sind.
Frage, wenn ich eine Kapitalanlage kaufe und jeden Monat 50 Euro drauf legen muss, wie muss da versteuert werden?
Also ich komme auch aus BW mich würde ebenfalls interessieren in welcher Lage Ihr dieses Prachtstück gekauft habt? Seid Ihr zufällig auch auf der Invest dieses Jahr? Gruß Boris B.
Hallo Boris, wir haben die Wohnung in Ludwigsburg 2015 gekauft. Ein wenig Gedulg bei der Suche und dann Gewschwindigkeit und Verbindlichkeit beim Ankauf waren vermutlich der Schlüssel zum Erfolg. Wir sind nicht auf der Invest, aber es gibt bald erst Stammtische aus der immocation community, z.B. auch in Stuttgart. Vielleicht magst du in unsere Facebook Gruppe kommen facebook.com/groups/immocation. Dort findest du uns und andere Gleichgesinnte und eben die Stammtisch-Veranstaltungen. Gruß Marco
Hi ihr beiden, Danke für die Inspiration! Bin ganz angesteckt vom Immo-Fieber :)
Ich habe mal genauer nachgerechnet und habe Rückfragen zu 2 Punkten:
1) Ihr nehmt 3% von der Warmmiete als Annahme. Wie berechnet ihr die? Schlagt ihr auf die KM 25% drauf? Anfangs weiß man es ja nicht genau.
2) Beim max. leistbaren Zins in 10 Jahren kann ich euch nicht folgen, eure Rechnung "heute" sagt:
58.000 x (2,33%+3%) = 3.091 € Kapitaldienst p.a. => okay, kann ich folgen
aber in 10 Jahren:
38.658 x (3,5%+3%) = 2.513 € Kapitaldienst p.a.
Ich habe es auf 2 verschiedenen Wegen nachkalkuliert und komme immer auf einen leistbaren Zins von 5,0 % in 10 Jahren! Beweis:
38.658 x (5%+3%) = 3092 € Kapitaldienst p.a.
Übersehe ich etwas oder ist das korrekt?
Hey Jungs, eine kurze Frage zu dem genialen Kalkulations Tool. Unter dem Punkt NEBENRECHNUNG STEUER (MONATSBASIS) wird der Punkt WARMMIETE angegeben. Der Wert den das System dort einträgt ist wiederrum der der Nettokaltmiete. Ist das richtig? Vielen Dank
Weil Sie die Umlagefähigekosten auf 0€ gesetzt haben (Kalt = Warm). Es ist ganz komisch :/ Meine Meinung nach sollte die Kaltmiete als Basis betrachtet werden und nicht die Warmiete. Also Kaltmiete-Zinsen-AfA-Bewirt.kosten. Ich bin mir aber noch nicht ganz sicher.
Ich glaube, ich hab 'nen Denkfehler. Wenn ich 58.000€ mit monatl. Raten von 258€ abbezahle, dann bin ich doch in 58.000/258/12 ≈ 19 Jahre fertig, nicht in 24. Oder?
Waren die 40000€ brutto oder netto ?
Wo finde ich B städte in Österreich?
Liebe Alexandra, bei der Einschätzung was eine A,B,C oder -Stadt ist geht es bei uns am Ende darum, wie zukunftssicher eine Stadt ist. Ob man dort dann lohnenswerte Wohnungen findet, ist eine andere Frage. Oft liegt der ideale Standort deshalb genau in der Mitte (bspw. B-Städte). Für Deutschland kann ich dir folgendes sagen:
Eine typische A-Stadt wäre München. Es gibt wohl kaum einen Ort mit besseren Zukunftsperspektiven in Deutschland. Eine B-Stadt ist für uns bspw. eine kleinere Stadt mit guten Zukunftsperspektiven. Bspw. Bonn oder Ludwigsburg. Eine typische C-Stadt wäre vielleicht so etwas wie Gelsenkirchen. Ein typischer D-Standort wäre eine kleine Stadt (/Dorf) im ländlichen Bereich, aus der die Bevölkerung massenhaft abwandert. Wenn du mehr zu dem Thema und zum Standort erfahren willst, dann schau doch mal in unser neues Video: ruclips.net/video/gXAiyAkFtQ8/видео.html
Liebe Alexandra, ich möchte dir noch mal ein wenig Input zum Thema B-Städte geben. Zunächst einmal: B-Städte sind nicht fest definiert. Oft sind es interessante etwas kleinere Städte in der Nähe großer Städte. In unserem Buch beschreiben wir diese Definition noch etwas genauer. Kennst du schon das Buch? Am Ende geht es darum, Städte zu finden, die eine gute Zukunftsperspektive bieten (langfristig) und in denen es noch lohnenswerte Wohnungen gibt. Wie das geht hast du sicherlich jetzt schon im Video gesehen. Daten zum Thema lohnenswert und Mietrenditen gibt es wahrscheinlich auch für Österreich auf den entsprechenden Immo-Portalen. Da kennst du dich sicher besser aus, was das Pendant zu Immowelt und Immoscout24 ist. Bzgl. der Daten zur Zukunftssicherheit: Wir kennen die Portale nicht, aber es gibt bestimmt auch in Österreich Quellen für öffentliche Statistiken zu Arbeitslosenzahlen, Bevölkerungsentwicklung, etc. Schau einfach mal bei Google und versuche ein Städte-Ranking zu finden. bit.ly/2Fqhsqy
München, die Stadt in der ich lebe, ist also eine A-Stadt. Was die Nachfrage hier betrifft, ist das ganz bestimmt richtig, hier kann man jedes Wohnklo verkaufen oder vermieten. Da jedoch der Einstieg für den Normalverdiener kaum noch möglich ist, haben wir hier Mietrenditen von vielleicht 3% für Neukäufer. Was habe ich von einer Wohnung, die sich erst amortisiert, wenn ich auf den Friedhof liege? Auch in München leben vorwiegend Normalverdiener, die meisten sind Mieter. Eigentümer, die vor langer Zeit hier gekauft haben, sind natürlich auf der Sonnenseite. Ich kenne einen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, der sich das Büro im eigenen Haus nicht mehr leisten kann, weil ihn die Kosten der Luxussanierungen für das anspruchsvolle Publikum, das er gern hätte, auffressen. Heute noch in München einsteigen ist ganz klar ein Verlustgeschäft. Die Stadt ist schon so überteuert, dass viele junge Leute abwandern, weil die Mieten anderswo erheblich günstiger sind. Neubauten sind gnadenlos überteuert, da überlegt man sich, ob man in München in einem Einzimmerappartement hausen will oder doch lieber anderswo ein Einfamilienhaus kauft.
Wenn ich ein komplettes Wohnhaus kaufe, dann fallen doch die Kosten für die Hausverwaltung weg, oder? Weil die bin dann ja ich 🤔
Warum habt Ihr kein Forward Darlehen vereinbart, weil das Risiko ist ja schon recht groß dass es bis in Zehn Jahren auf 5% und mehr Zins ansteigen könnte. Gruß Boris B.
Hallo Boris, auf jeden Fall ist das Zinsänderungsrisiko genau zu beachten. Ein Forward Darlehen kostet ja auch Geld, deshalb schauen wir uns die Zinsentwicklung an und reagieren ggf (mit Forward, Sondertilgung, etc..). Gruß Marco
Dankeschön, ja das ist mir schon bewusst dass das was kostet deshalb mache ich ja Volltilger oder eben ich plane so dass ich wenn alle Stricke reißen das Ganze selbst begleichen könnte. Gruß Boris B.
Lieber Boris, das ist natürlich auch eine Möglichkeit. Wenn du noch mehr zum Thema Zinsänderungsrisiko wissen willst und erfahren möchtest, was wir davon halten, dann schaue auch gerne in unserem Video zum Thema vorbei ruclips.net/video/0bIRoRCUUFQ/видео.html
Hey Jungs,
vielen Dank für die vielen und hilfreichen Videos! Ich hatte mich noch gefragt, ob ihr im Gegenzug zum Cash Flow, den ihr ja berechnet, auch noch eine 'quasi' GuV erklären könntet - ich habe mich mit den einzelnen Sachen beschäftigt und es wäre toll, wenn ihr erklärt, was man sonst noch absetzen kann.
Auch fragte ich mich, inwieweit ihr die Grundsteuer, die ja jährlich bezahlt werden muss, miteinbezieht, oder ob ich die irgendwo übersehen habe.
Hallo maxii333, wir nehmen die Themen auf die Liste - danke für dein Feedback! GuV Darstellung ist mal ein interessanter Ansatz
Die Grundsteuer kannst du übrigens - wenn entsprechend im Vertrag vereinbart - auf den Mieter umlegen.
Gruß Marco
Wo kann ich der rechner finden?
Hallo, ihr macht das echt gut .weiter so. Ich hätte da Mal eine Frage. Bin aktuell Eigenheimbesitzer Doppel-Haus Hälfte in Bayern . Sind aktuell noch Schulden drauf .würde mir meine Bank dann noch Geld für eine Wohnung geben das ich sie mir kaufen könnte . Bräuchten sie dann bestimmte Sicherheiten .würde so was gehen ? Mfg
Was ist den wenn man eine Wohnung mit einer Volltilgung von 2% kauft empfiehlt ihr sowas ? Dadurch lässt sich ja die Laufzeit bis das man schuldenfrei ist sehr beeinflussen
Steigt die Steuer für das Finanzamt nicht, wenn die Kosten für die Bank weg bleibt
Hallo, wo finde ich denn den kostenlosen Excel Immobilienrechner? Der Link scheint inaktiv zu sein?
Hallo Simone,
schau mal auf unserer Website unter www.immocation.de/kalkulationstool
Beste Grüße, Christine vom immocation Team
@@immocation DANKE Christine!
Hey ihr beiden, ich bin 18 und würde mir gerne meine erste Wohnung zum Vermieten kaufen. Dabei bin ich auf den Steuerfreibetrag gestoßen der laut meiner Quelle 9.000 € beträgt. Da ich als Schüler kein einkommen habe, bin ich doch von der Ausschöpfung des Freibetrags noch weit entfernt. Hab ich bei der Überlegung einen Denkfehler, oder muss ich dann bei einer Wohnung tatsächlich keine Steuern bezahlen?
Ist richtig so, da wärst du erstmal von Steuern befreit. Ohne Einkommen wird es mit Krediten aber auch eher schwierig, vorsichtig gesagt
Immobilien sind eher Investments in unsere Kinder, nicht aber unsere Rente. Das Problem sehe ich in den Opportunitätskosten. Man muss selbst in diesem attraktiven Beispiel 24 Jahre lang zuschießen (insgesamt 24×12×28=8064), um dann ein Objekt zu besitzen, welches 58000 wert ist. Abzüglich der 8064 wären das dann 49936 Reingewinn. Zum Vergleich: Wenn man stumpf in einen ETF auf den S&P investiert (Langzeitertrag 9.8%), landet man mit dem gleichen Eigenkapital bei 70820. Und da ist die Dividende von 2.2% dann noch nicht einmal dabei - allein im letzten Jahr sind das dann satte 1558 per annum. Da die Immobilienerträge nicht exponentiell sondern linear skalieren, gibt es also erst nach 40-50 Jahren einen kurzen Breakeven bevor dann die Aktien durch den Zinseszinseffekt die Immobilie hinter sich lassen. Der Hauptgewinner bei Immobilien ist und bleibt die Bank!
In obiger Rechnung fehlen noch die Kaufnebenkosten (Notar usw) von 6351 Euro
Berücksichtigt man die Kaufnebenkosten (Notar usw) von 6351 Euro In der Rechnung oben, wurden also insgesamt 8064 (monatlicher Zuschuss) + 6351(Kaufnebenkosten) = 14415 euro Eigenkapital eingesetzt. . Daraus wurden 58000 Euro in 24 Jahren. Den oben zitierten Langzeitertrag von 9,8% bei S&P habe ich überprüft. Er ist tatsächlich richtig bei thesaurierenden ETFs , auch wenn das unglaublich klingt. Nach der Zinseszinsformel vervielfältigt sich das eingesetzte Kapital nach 24 Jahren um einen Faktor 9,4, aus einem eingesetzten Eigenkapital von 14 415 Euro werden somit 14 415*9,4= 135501 Euro, also mehr als das doppelte. Da das Ziel ja eine monatliche Rente ist, könnte man nach 24 Jahren den Fond von thesaurierend auf nicht-thesaurierend umstellen. Bei der oben angegebenen Dividende von 2,2 % wäre die jährliche Auszahlung 2981 Euro. Die monatliche Rente wäre somit 248 Euro, was weniger als die von immocation im Video angegebene Rente ist (je nach Beispiel zwischen 340 und 360 monatliche Rente). Allerdings könnte man von den 135 501 Euro S&P ETFs jeden Monat leicht 100-200 euro verkaufen, so dass die Rente zumindest gleich wie bei Immobilien ist. Und die 135 501 Euro würden leicht bis zum 90. Lebensjahr reichen.
Man braucht nicht nur Glück um reich zu werden, sondern auch .........
Hey, wo bekommt man euer Tool :) Lg
www.immocation.de/tools
Hallo Jungs, ich habe letztes Jahr die Excelsheets für Immobilien "Deal Optimizer" bestellt. Sind die ersten 15 Register wie im Video mit der Beschreibung zusehen ist, in der aktualisierten Version vorhanden? Ich habe mir nun das kostenlose immocation Kalkulationstool runtergeladen und dort ist es leider nicht zusehen.
Hallo Rauf Zam, im Video siehst du die Version "roter Faden" von unserem Kalkulationstool. Wenn du uns eine E-Mail an post@immocation.de mit deiner Kaufbestätigung von damals oder mit deiner E-Mail Adresse, die du beim Kauf verwendet hast, schickst, schicken wir dir gerne das update.
Hallo Jungs. Wo ich finden kann so gute Programm zum Rechnen?
Hallo Sebastian, vielen lieben Dank für dein Interesse. Schau mal hier: www.immocation.de/youtube
Danke mennas ich habe schon gefunden 👍
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Es ist in diesen Zeiten der historisch niedrigsten Zinsen seit Menschengedenken geradezu absurd, dass mir die Bank Geld leiht, damit ich mit null Kapital (und angeblich auch ohne Risiken) ein Vermögen aufbauen kann ;-)
Wäre das wirklich so, würde ich jetzt sofort 100erte Wohnungen einfach so finanzieren und später besitzen. Ich denke nicht, dass diese Zinsspekulation so langfristig aufgehen wird. Fallen die Immo-Preise und sinkt die Deckung des Kredites ab, so ist man dann schnell auch in der Insolvenz. So war es vielen Immobilienspekulanten auch in der Finanzkrise ergangen.
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Hallo Jonnes, wer es richtig macht, wird nicht in die Insolvenz gehen. Aber es gibt Risiken und die muss man kennen. Zinsen und können steigen und je nach Zinsbindung trifft einem das dann mit einer steigenden Rate. Jeder muss seinen Weg finden mit dem Zinsändungsrisiko umzugehen und sich nicht überschulden (Laufzeit lange wählen, beobachten, ggf. forward darlehen, Sondertilgung, nicht alle Immos auf den selben Zeitpunkt legen, etc...) - und dann sind die niedrigen Zinsen eine super Gelegenheit. Gruß Marco
Also zahlt ihr quasi effektiv 28 Euro monatlich, alles andere wird durch die Miete abgedeckt? 🤔 Und nach der Zeit gehört euch die Wohnung obwohl ihr nur einen Bruchteil selber aufgewendet habt? 🤔
Korrekt
Ich habe es runtergeladen nur leider kann ich nichts an den vorgegebenen Angaben ändern....weils geschützt ist und ich es nur mit dem Kennwort freischalten kann.
Das Aktivieren hat nicht geholfen....
Kennwort notwendig schade :(
Bitte um hilfe!
Junge Junge , mit so einen cashlow kann man sich gerade noch so einen Vertrag beim Fitness first leisten 😂
Toller Inhalt, katastrophal schlechter Ton.