Entenda o caso Vibra e os impactos para o mercado de FIIs e de CRIs
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- Опубликовано: 9 июн 2024
- Nesta edição, o Liga de FIIs recebe Marcelo Fayh, especialista em fundos imobiliários, que comenta a polêmica sobre o imóvel que abriga a sede da Vibra (VBBR3), no Rio de Janeiro (RJ).
A companhia interrompeu em abril o pagamento da locação do imóvel e, como consequência, paralisou o fluxo de certificados de recebíveis imobiliário (CRI) que têm a locação como lastro das operações. Pelo menos três fundos imobiliários têm os ativos no portfólio.
Em recentes relatórios gerenciais, os FIIs explicaram que o imóvel, o Edifício Lubrax, estava em um processo de execução e acabou sendo arrematado pela empresa por R$ 127 milhões. Desta forma, a Vibra entende que o atual contrato de aluguel perde a validade.
Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11), Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) e o Fator Verità (VRTA11) têm os CRIs ligados ao aluguel do imóvel no portfólio.
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A VIBRA está absolutamente errada (inadimplente)! Adquiriu em hasta pública um imóvel cuja posse não era da construtora e com o fluxo de aluguéis afetado aos credores e, agora, que dar uma de João Sem Braço para entender que adquiriu um imóvel de propriedade e posse plenas da construtora e sem vínculos averbados em registro imobiliário.
Agora, se não houver averbação do CRI na matrícula, aí os beneficiários vão ter de buscar seus recursos contra a construtora, inclusive executando garantias reais e pessoais. Não é possível que a securitização não tenha exigido garantias suficientes! Aí seria amadorismo, inclusive dos FIIs que adquiriram o CRI
Obrigado
Se esta situação acontece é por falha na elaboração do contrato que deveria ter previsão nesse sentido - no caso a aquisição do imóvel pelo locatário.
Eu nao li o contrato, nao conheco as leis no q diz respeito ao CRI mas pelo q entendi, por ser um contrato diferenciado a divida continua mas parece q a Vibra sabedora da situacao da outra empresa qdo colocou q o imóvel nao poderia ser penhorado agiu mal intencionada, ela certamente previu q poderia ocorrer e resolveu abrir uma brecha na legislação. Se isso se comprovar e o juiz assim entender pode vir a responder por má-fé tb. Bainser briga de cachorro grande e q pode se arrastar por anos conhecendo a nossa justiça
eu nao invisto mais de um ano em cri, cra ou debenture, chega.. Nesse Pais nem para investir tem segurança
Boa noite turma !
Contrato é para ser cumprido..
Sim, mas se o contrato dizia que a construtora não podia deixar oprédio virar alvo de penhora e a construtora DEIXOU isso ocorrer, quem descumpriu o contrato foi a construtora.
Temos que refletir nesse caso, a resposta desse caso teria que estar no edital de leilão, caso não tenha, é falha do judiciário não prever o ônus do Arrematante, se a previsão for sem ônus esquece o contrato de locação, pois o contrato é entre locador e locatários e se confundem nesse caso. Quem emitiu o CRI foi a incorporador/construtora e não a Vibra. Dever do edital nesse caso, prever o ônus do arrematante - ficar com o locatário sem receber os créditos até o fim do contrato VIBRA, e no caso de prever o ônus teria que abater no preço do leilão, se não tiver no Edital temos que ver os pontos de vista das partes, pois a Vibra correria o risco de no futuro ficar sem o imóvel. Caso pague aluguel e compre o imóvel, é pagar duas vezes (compra e aluguel). Caso um terceiro comprasse esse imóvel sem ônus deveria receber os aluguéis, ou seja, não é exclusivo na hipótese da Vibra, daria problema com qualquer arrematante, e querer receber os alugueis ou no caso da Vibra não pagar para ela mesma não estaria errado (se algum de nós arrematasse esse imóvel, sem ônus, não receberia os aluguéis?). Uma bela brecha na legislação (falha na legislação/falha no edital). Segunda hipótese - deveria ser igual imóvel alienado (alienação fiduciária) não pode ser penhorado, pois pertence ao banco (nesse caso ao CRI ter preferência no recebimento na venda do imóvel), ou seja, deveria ter tratamento ANALOGO no CRI. Terceira hipótese - com essa falha, com tudo feito de forma equivocada, já que o imóvel não pertence diretamente a incorporado, o valor pago pela compra da Vibra deveria ir para o CRI e não para pagar débitos da incorporadora, e no edital deveria conter: Caso o valor não seja o suficiente para pagar o CRI, O ARREMATANTE fica com a responsabilidade de pagar a diferença, e somente em uma eventual sobra do valor arrematado pagaria dívida da incorporadora.
@fernandocavalli1993 Algumas considerações do caso concreto. O edital do leilão é bem genérico, ele não se atenta a essa hipótese de o arrematante poder se confundir ou não em algum contrato outro. E o edital prevê sim a remoção de ônus a pedido do arrematante. A segunda coisa é que, olhando na matrícula do imóvel associada ao leilão, o imóvel *não* está dado em alienação fiduciária. O contrato de locação está averbado, antes do habite-se, mas sem mencionar outras obrigações. Por outro lado, há na matrícula variadas penhoras judiciais, somando valores umas 4x o valor do leilão, aparentemente todas de terceiros, não relacionadas à securitização. Resta saber se tem algum contrato *outro* onde o inquilino dá aval ou de alguma forma garante o contrato de locação.
A vibra ta certinha
Belo esclarecimento.
Vibra vai ter que pagar.
😂 vai nessa… nunca vi pagar aluguel de propriedade própria…
Boa noite, é muito cara de pau a vibra mandar a carta para vocês
Oxi. Cara de pau explicar que a construtora quebrou o contrato?????
Como uma imóvel que tem uma CRI gravado na matrícula vai a leilão?
Essa é a grande questão
Nao alienaram o imóvel
Não tinha Cri nenhuma… O imóvel foi perdido para o inquilino kkkkkkk Que amadorismo… Já era.
Aí que está a falha da securitizadora! Esqueceram de gravar a alienação fiduciário no registro de imóveis. 😅
Que belo imbróglio jurídico hein?Fundos Imobiliários já são algo estranho e com esse caso?Credo!Fundos Imobiliários e Fundos Agrícolas devem ser os que tem mais problemas no Mercado Financeiro, nunca vejo por exemplo em Créditos Privados algum problema com CDB, na B3 não vejo Empresas com problemas em Ações, até Contratos Futuros (BMF) Dolar, Índice, etc....vejo problemas.
Só nesses tais de FI'S, fora emissões abaixo de cotações na pedra.
Fiquei com uma dúvida. Se a Confideli não tinha responsabilidade sobre o imóvel, porque a Justiça permitiu o arrasto do bem para leilão? Outra coisa, se a VIBRA tinha por contrato o direito de posse do imóvel ao término dos pagamentos, o que aconteceria se outra empresa arrematasse o imóvel em leilão? Não seria isto também insegurança jurídica? Acho que só lendo o contrato mesmo.
Concordo com sua ponderação. Caso um terceiro comprasse esse imóvel deveria vir livre de ônus e receber os aluguéis e nessa hipótese a Vibra não estaria errada. Uma bela brecha na legislação (algo novo), pois deveria ser igual imóvel alienado (alienação fiduciária) não pode ser penhorado, pois pertence ao banco (nesse caso ao CRI), ou seja, deveria ser ANALOGOS aos CRIs. Com essa falha, já que o imóvel não pertence a incorporado, o valor pago pela Vibra deveria ir para o CRI e não para pagar débitos da incorporadora, e no edital deveria conter: Caso o valor não pague os CRI, O ARREMATANTE fica com a responsabilidade de quita-lo, e eventual sobra do valor arrematado pagar dívida da incorporadora.
O inquilino tinha uma opção de compra no final do contrato, que ela poderia ou não exercer no final da locação. A construtora ainda tinha a propriedade do imóvel durante a locação, e potencialmente a propriedade e a posse, no final da locação. Então não é como se a construtora não tivesse nada a ver com o imóvel.
Como ter acesso ao contrato para ler?
Possivelmente o contrato é anexo do Termo de Securitização, que é disponibilizado no site da empresa securitizadora.
✌🏼👏🏼
Pera. Pela nota da Fibra, foi a construtora quem quebrou o contrato antes!
A vibra não está totalmente errada.
Temos que ver o CRI foram feitos sem garantia nenhuma, e compra o CRI sem nenhuma garantia porque quiseram.
Quem vai investir em um CRI tem que verificar as garantias.
Se investe só pensando no lucro e não nos riscos.
Quais as garantias desses CRIs?
La garantia soy yo!
O aval de algumas empresas e de algumas pessoas físicas.
Calote.
A Confidere nao seria o risco se o imovel tivesse alienado, como nao foi, outras dividas atropelaram o direito do CRI, o Marcelo errou na analise.
Fica facil dar calote.
Por isso que o Barsi fala mal dos fiis
Será? E os golpes que acontecem nas empresas debaixo dos olhos dos acionistas (Mundial, IRBR, Americanas, Oi, Casas Bahia, etc,etc)???Cuidado com as conclusões simplistas e que grandes influenciadores utilizam . Desconfie de tudo nesse mundo de investimentos e estude!
Acho que teria sido mais interessante trazerem o entendimento jurídico de casos semelhantes, ao invés de terem uma discussão em tom tão opinativo. Não me ajudou muito a decidir como o problema poderia ser solucionado, pois o entrevistado me pareceu muito parcial.
Sob um olhar dos incentivos econômicos, fica até mais fácil imaginar os impactos futuros que uma decisão favorável a Vibra causaria (maiores custos de financiamento de caixa para construtoras, menor adoção deste tipo de contrato, melhores condições de liquidação de ativos imobiliários), e vislumbrando esses efeitos, tomar uma decisão.
Porém antes disto haviam riscos assumidos, benefícios e custos de maneira especificamente precificados, e é difícil a justiça precisar isto. Depende se a seguradora considerou ou não o risco de liquidação do ativo com cessação de pagamentos como algo a se precificar no desconto dos CRIs, caso em que já pagou ou não a construtora por esse risco (talvez colaborando com a decisão pela liquidação). E se a Vibra comprou o ativo pela perspectiva de cessar os pagamentos, já teria precificado ou não essa cessação no valor da compra e poderia ser duplamente prejudicada pela volta das cobranças, além de estar pagando por uma linha de crédito que tinha beneficiado não a ela mas a construtora, e nunca ter assumido nenhum compromisso de sua credibilidade com a linha de crédito.
Vibra tem um péssimo assessoramento jurídico. Não vai vai levar essa.
Boa noite, Salvador Bahia
Vibra tem que pagar e depois ir atrás da Confideli, simples assim. Caso contrário, gera um precedente danoso para industria dos Fiis, pois, além de muitos fundos de previdência, muitas pessoa físicas estão formando carteira previdenciária com boa parcela em fiis dos mais variados setores. Logo, imprescindível a segurança jurídica em relação aos contratos atípicos.
Vai nessa... Os fundos que vão ter q ir atras da Confideli...
É Rai Greidi que se chama esse CRI né hahahahahaha
Isso esta cheirando a fraude nos resultados da empresa. Ela esta fraudando, como uma empresa esta dizendo que esta no lucro para os acionistas e não tem mais dinheiro para pagar suas dividas? Não faz o mínimo sentido uma empresa queimar sua reputação se ela tem dinheiro para pagar seus compromissos. Cadê a Esquadra, PwC, KPMG?
Do que vc ta falando? Ta falando da Contrutora? Pq a Vibra nao parou de pagar por falta de dinnheiro, parou de pagar pq arrematou o imovel num leilão...
EM RESUMO: a construtora quebrou o contrato e isso obrigou a Fibra a COMPRAR o imóvel. A Fibra esta certa. O entrevistado está fazendo malabarismos para dizer que a Fibra tem que continuar honrando um contrato que ja foi quebrado.
Os credores do CRI têm que cobrar da CONSTRUTORA, que foi quem quebrou o contrato.
Gaguejo pra explicar a nota da vibra!
Quem errou feio aí foram os fundos, que compraram os CRIs de uma empresa (a construtora) sem lastro para garantir a existência do bem (o prédio) como sua propriedade, que era a razão dos CRIs. A empresa construtora perdeu o prédio que foi a leilão. Se a VIBRA não tivesse arrematado, ela pagaria os alugueis para a arrematante (nova proprietária do prédio), que não teria obrigação nenhuma de repassar os alugueis para os fundos, pois não teria qualquer obrigação com os CRIs. Porém, foi a própria VIBRA quem arrematou, então os alugueis agora são dela. Quem recebeu o valor pelos CRIs foi a construtora, que deu como garantia alugueis que ela receberia em razão do prédio de sua propriedade, que ela deixou ir a leilão e perdeu por dívidas. Assim, o contrato era em razão do prédio que a empresa construiu, não em razão dos CRIs. O valor do aluguel ia para os compradores dos CRIs (os fundos) por cessão de direitos, mas a ponte era o prédio, não a existência do contrato de aluguel. Como o prédio perdeu-se em leilão, caiu a ponte que fazia os alugueis chegarem aos fundos. Os fundos fizeram um negócio ruim.
Vamos lá: Eu assumo o aluguel de uma casa até o ano de 2031… O dono da casa quebra e a casa vai para leilão… Eu como inquilino dou lance e arremato a casa… Que direito o ex-proprietário teria de continuar recebendo o aluguel de uma casa q não é mais dele? Nenhuma…
E se o proprietário tivesse cedido o direito de usufruto para outra pessoa? E se o inquilino, ao comprar o imóvel alugado, tivesse ciência que o direito de usufruto não era da vendedora?
@@arquivocompartilhado Se o proprietario cedeu o direito para outra pessoa e o proprietario perde o imovel, é o proprietario q fica em divida com a pessoa que tinha recebido o direito de uso... Nao o novo dono. A contrutora que perdeu o imovel que precisa ser cobrada pelos fundos imobiliarios...
Rapaz isso aí é analista de investimentos? Pqp…
Erro foi lastrear o CRI em um contrato de locação sem onerar o imóvel objeto da locação - não se faz garantia sobre imóvel sem onerar esse imóvel!
Se a VIBRA comprou o imóvel sem nenhuma oneração na matrícula do mesmo = já era, ela não tem obrigação de arcar com nada.
Quem tem o CRI “Vibra” era para ter executado as garantias no momento em que o imóvel em questão foi para leilão.
FII que tem esse CRI é um exemplo de péssima gestão, pois a VIBRA não é a devedora do CRI e agora é uma bomba de décadas na justiça - com poucas chances de levar algo.
Como diz o Bastter: assume o prejuízo e acabou.
Faith deve ter comprado estes cris mal estruturados, tomou calote e agora está argumentando em causa própria. 😊
A Vibra está correta. A compra do imóvel fez extinguir o contrato de locação. Os credores dos CRIs tem que buscar quem recebeu antecipadamente alugueis que não mais existem.
O imóvel foi a leilão com a obrigação do contrato atípico. Quem arrematou deve cumprir o contrato.
@@eduardornh, exatamente 👍🏻 👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻
A Vibra arrematou o que a Contrutora tinha, nada mais, nada menos!
A grande questão é: quando a vibra arrematou em leilão, ela adquiriu o imóvel por inteiro (inclusive a parte cedida) ou apenas a fatia da construtora (apenas a fatia não cedida)?
No primeiro cenário entendo que o valor arrematado no leilão deveria ir pra liquidação do CRI e não pra construtora
@@henriquedelabary2927 O problema é que o processo judicial que levou o imóvel a leilão não inclui o CRI. Envolve a construtora e um terceiro. E como o CRI não aparece na matrícula do imóvel, as decisões do juiz não precisam incluir o CRI na discussão.
@investirsimples já ganhei meu ano de ter um comentário respondido por A lenda André Bacci!
Nesse caso então vai ser ferro pro crisista? Se meu entendimento estiver correto, o CRI aparecia só no balanço da construtora (cedente), então o crisita vai ter que entrar na fila de credores contra a construtora?
Este imbróglio vai ser bom pra vermos num caso concreto de problema as obrigações do devedor e do cedente
CRI mal feito, Vibra não tem que pagar mesmo!
Investi numa quadrilha?
A obrigação era da construtora não da Vibra. A construtora que precisa ser cobrada por ter perdido o imóvel.
Peço desculpa, mas achei o vídeo extremamente prolixo, não esclarecer da situação. Talvez a presença de advogado ou do departamento jurídico teria sido mais útil. E, pessoalmente, o risco de crédito que deveria ter sido considerado era o da incorporadora que usou o fluxo que recebia de uma grande empresa para poder se financiar, fluxo esse, sem dúvida, originário de um contrato atípico e sólido. A Vibra sim aproveitou a oportunidade e arrematou o imóvel. Focaram tanto na vibra e esqueceram de analisar a competência da incorporadora de gerir os recursos.
fii é só rolo - negócio é ser solteiro e não ter fii, tem que ficar pagando fralda, mamadeira, depois vem escola, fii dá trabalho