2024. 09. 21. 법학박사 김영길이 강의하는 "부동산투자기술 1000"에서는 창원시 성산구 상남동 스카이웰빙파크 1층 경매 물건에 대해 권리분석하고 입찰가를 산정함.

제3조(상가건물 임차인의 대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날 0시에 대항력이 발생 한다.
제3절 확정일자에 의한 우선변제권
1. 대항요건을 갖출 것
2. 확정일자를 받을 것 - 관할세무서장, 임대차계약서
3. 환산보증금이 지역기준 한도 내일 것(보증금 + 월세 × 100)
제4절 최우선변제권 요건
1. 보증금이 소액일 것
2. 경매개시결정 기입등기 전에 대항력 요건을 갖출 것
3. 배당요구 종기까지 배당요구를 할 것
「상가건물 임대차보호법」 상 최우선변제금
담보물권 설정일
지역
환산보증금액
소액보증금 범위
최우선변제액
2002.11.1.∼2008.8.20
서울
2억 4,000만 원
4,500만 원
1,350만 원
수도권 과밀억제권역
1억 9,000만 원
3,900만 원
1,170만 원
광역시(인천, 군 제외)
1억 5,000만 원
3,000만 원
900만 원
기타 지역
1억 4,000만 원
2,5000만 원
750만 원
2008.8.21.∼2010.7.25.
서울
2억 6,000만 원
4,500만 원
1,350만 원
수도권 과밀억제권역
2억 1,000만 원
3,900만 원
1,170만 원
광역시(인천, 군 제외)
1억 6,000만 원
3,000만 원
900만 원
기타 지역
1억 5,000만 원
2,500만 원
750만 원
2010.7.26.∼2013.12.31.
서울
3억 원
5,000만 원
1,500만 원
수도권 과밀억제권역
2억 5천만 원
4,500만 원
1,350만 원
광역시(인천, 군 제외)수도권 과밀억제권역이 아닌 인천(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주
1억 8,000만 원
3,000만 원
900만 원
기타 지역
1억 5,000만 원
2,500만 원
750만 원
2014.1.1.∼2018.1.25.
서울
4억 원
6,500만 원
2,200만 원
수도권 과밀억제권역
3억 원
1,900만 원
광역시(인천, 군 제외)수도권 과밀억제권역이 아닌 인천(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주
2억 4,000만 원
3,800만 원
1,300만 원
기타 지역
1억 8,000만 원
3,000만 원
1,000만 원
2018.1.26.∼
서울
6억 1,000만 원
6,500만 원
2,200만 원
과밀억제권역, 부산
5억
5,500만 원
1,900만 원
광역시(부산, 인천 제외) 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성
3억 9,000만 원
3,800만 원
1,300만 원
기타 지역
2억 7,000만 원
3,000만 원
1,000만 원
2019.4.2.∼
서울
9억 원
6,500만 원
2,200만 원
과밀억제권역
6억 9,000만 원
5,500만 원
1,900만 원
부산광역시(기장군 제외)
6억 9,000만 원
3,800만 원
1,300만 원
부산광역시(기장군)
6억 9,000만 원
3,000만 원
1,000만 원
광역시(부산, 인천 제외), 안산, 용인, 김포, 광주
5억 4,000만 원
3,800만 원
1,300만 원
세종특별자치시, 파주, 김포
5억 4,000만 원
3,000만 원
1,000만 원
기타 지역
3억 7,000만 원
3,000만 원
1,000만 원
※ 2002년 11월 1일 이전 담보물건 취득자에게 적용 안 됨.
※ 2013년까지는 부동산 가액의 1/3. 2014년 1월 1일부터는 1/2을 한 도로 최우선변제권이 인정된다. 따라서 2013년 이전에 담보권을 취득 했다면 1/3한도로 최우선변제권을 주장할 수 있다.