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看了兩次才來評論，施生認為要減去窮人才來計算供樓負擔，似乎就是說其他國家沒窮人，又或沒有政府的支助房屋，當然每個國家情況不同，但這個供樓負擔的數字是用中位數去計算，而很遺憾，這個中位數的人均居住面積在發達國家的情況來說，香港是糟到不能再糟了，所以香港供樓負擔不止高，每呎的平均價更是貴到離譜。現在為何租金升而樓價下跌，主要是過去幾年，有五十多萬人由內地來港生活，補充了離港人口的數量，而這五十多萬人中，買樓的人數非常有限，很多內地人沒收入証明，無法獲得銀行貸款，而這部份人口，本身很少有能力一次過付清款項，所以大部份人只能租用香港單位。優才有兩種情況，第一種可能是到香港找工作或做生意的，大部份找工作就是與香港中產競爭，香港中產的負擔能力會進一步被拉低。第二種是帶同子女到香港接受教育，因為香港考到好的大學明顯比國內容易得多，亦有部份人誤信香港DSE成績可以入讀清華北大，實際他們要居港七年以上才能合乎資格。如果不是這部份人推升了租金及消耗了部份發展商的庫存，相信樓市應跌得更慘。但香港是無法提供新產業給這些優才的，他們一部份在香港就是做保險類的工作，對於全球一百強大學做保險其實就是社會一種資源浪費，而慢慢他們可能發現這種工作亦會進入飽和狀態，不能賺到大錢，反而會虧本離場，此外，內地家長亦會發現在香港讀書亦有難處，就是DSE英文與國內高考水平不是差了一兩級，而是考得非常難，語文與數學不同，大部份人如果英文根底不好不可能兩三年就追上來，雖然內地人數學或中文可能很不錯，但英文在香港考不好，出路非常受限，由於到香港接受教育成本非常高，除了租金外，大學學費是內地的十倍，此外，由於近年內地出生率下降，已跌穿每年一千萬的出生數字，中國今年大學新生有1100萬，即是說未來人人可以讀大學，讀書內卷的情況會有所減少，長遠來說香港教育需求會下降。香港租金回報率到底高還是低，施生認為美國利率即將下降，問題是下降多少？摩根大通認為美國長債利率到2028年會維持在4%上下，如果真是這樣，那香港的租金回報率明顯仍然過低，買樓涉及印花稅、律師費、經紀傭金、樓宇節舊、管理費、出租風險、物業稅，有些人用舊樓回報去衡量回報率，完全是無知的想法，回報一定要看新樓的租金回報率，二三十年的樓宇未來的節舊是你難以想像的，銀行按揭亦會隨著樓宇節舊及市況變得困難，例如美孚現在按揭成數越來越低。以現在一手樓宇真實租金回報只2%，會否有一天租金回報上升到4%，甚至更高？假設租金未來沒變，要達到4%回報，樓價會跌多少？如果是5%呢？又會怎樣？這樣計有點危言聳聽，因為這樣NOVO LAND不是跌穿了建築成本嗎？還有發展商起樓嗎？不過做生意的人總有辦法賺錢，不在屯門建，還有很多好地方。總結：現在香港買樓的風險遠高於買入內銀股票。
若Lorey的暗謀論成事實……咁……起碼有一半私人業主負資産！又人工向下調，咁咪有好多人破產？因供不起或因經濟差失業！咁何來經濟會繼續起飛？
輸贏滿老細？
香港收入將會下降，無法維持現有收入；貿易戰還會繼續，最大的受害者是香港，而不是中國。
最大受害者是地產佬，前時兇正苦減辣，惡過狗的。😂😂
@@onjfungkee8669 地產霸權：奪回高價市場，迫李柱銘和陳方安生去米國，乞求扭轉兩國貿易！🤣🤣
坦白說，Lorey 完全冇比較長的工作經驗，只是抄抄講講，以為講陰謀論，但係又冇乜料到
好多稅率低的國家，樓價都貴，貴地是一種間接稅，就如摩洛哥. 當好似外國稅收已令收入冇左3-40%，好理所當然樓價不能高
看了兩次才來評論，施生認為要減去窮人才來計算供樓負擔，似乎就是說其他國家沒窮人，又或沒有政府的支助房屋，當然每個國家情況不同，但這個供樓負擔的數字是用中位數去計算，而很遺憾，這個中位數的人均居住面積在發達國家的情況來說，香港是糟到不能再糟了，所以香港供樓負擔不止高，每呎的平均價更是貴到離譜。
現在為何租金升而樓價下跌，主要是過去幾年，有五十多萬人由內地來港生活，補充了離港人口的數量，而這五十多萬人中，買樓的人數非常有限，很多內地人沒收入証明，無法獲得銀行貸款，而這部份人口，本身很少有能力一次過付清款項，所以大部份人只能租用香港單位。
優才有兩種情況，第一種可能是到香港找工作或做生意的，大部份找工作就是與香港中產競爭，香港中產的負擔能力會進一步被拉低。第二種是帶同子女到香港接受教育，因為香港考到好的大學明顯比國內容易得多，亦有部份人誤信香港DSE成績可以入讀清華北大，實際他們要居港七年以上才能合乎資格。如果不是這部份人推升了租金及消耗了部份發展商的庫存，相信樓市應跌得更慘。
但香港是無法提供新產業給這些優才的，他們一部份在香港就是做保險類的工作，對於全球一百強大學做保險其實就是社會一種資源浪費，而慢慢他們可能發現這種工作亦會進入飽和狀態，不能賺到大錢，反而會虧本離場，此外，內地家長亦會發現在香港讀書亦有難處，就是DSE英文與國內高考水平不是差了一兩級，而是考得非常難，語文與數學不同，大部份人如果英文根底不好不可能兩三年就追上來，雖然內地人數學或中文可能很不錯，但英文在香港考不好，出路非常受限，由於到香港接受教育成本非常高，除了租金外，大學學費是內地的十倍，此外，由於近年內地出生率下降，已跌穿每年一千萬的出生數字，中國今年大學新生有1100萬，即是說未來人人可以讀大學，讀書內卷的情況會有所減少，長遠來說香港教育需求會下降。
香港租金回報率到底高還是低，施生認為美國利率即將下降，問題是下降多少？摩根大通認為美國長債利率到2028年會維持在4%上下，如果真是這樣，那香港的租金回報率明顯仍然過低，買樓涉及印花稅、律師費、經紀傭金、樓宇節舊、管理費、出租風險、物業稅，有些人用舊樓回報去衡量回報率，完全是無知的想法，回報一定要看新樓的租金回報率，二三十年的樓宇未來的節舊是你難以想像的，銀行按揭亦會隨著樓宇節舊及市況變得困難，例如美孚現在按揭成數越來越低。以現在一手樓宇真實租金回報只2%，會否有一天租金回報上升到4%，甚至更高？假設租金未來沒變，要達到4%回報，樓價會跌多少？如果是5%呢？又會怎樣？這樣計有點危言聳聽，因為這樣NOVO LAND不是跌穿了建築成本嗎？還有發展商起樓嗎？不過做生意的人總有辦法賺錢，不在屯門建，還有很多好地方。
總結：現在香港買樓的風險遠高於買入內銀股票。
若Lorey的暗謀論成事實……咁……起碼有一半私人業主負資産！又人工向下調，咁咪有好多人破產？因供不起或因經濟差失業！咁何來經濟會繼續起飛？
輸贏滿老細？
香港收入將會下降，無法維持現有收入；貿易戰還會繼續，最大的受害者是香港，而不是中國。
最大受害者是地產佬，前時兇正苦減辣，惡過狗的。😂😂
@@onjfungkee8669 地產霸權：奪回高價市場，迫李柱銘和陳方安生去米國，乞求扭轉兩國貿易！🤣🤣
坦白說，Lorey 完全冇比較長的工作經驗，只是抄抄講講，以為講陰謀論，但係又冇乜料到
好多稅率低的國家，樓價都貴，貴地是一種間接稅，就如摩洛哥. 當好似外國稅收已令收入冇左3-40%，好理所當然樓價不能高