大埔半山 鹿茵山莊 翡翠花園｜傳統豪宅屋苑三房套放盤 呎價只需約1.2萬元｜呎價企穩有原因？｜清幽環境｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜香港興業｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇
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- Опубликовано: 21 ноя 2024
- 【易發睇樓團🏠樓盤任你睇】大埔半山 鹿茵山莊 翡翠花園｜傳統豪宅屋苑三房套放盤 呎價只需約1.2萬元｜呎價企穩有原因？｜清幽環境｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜香港興業｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇
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近期不少新盤開賣搶佔市場焦點，二手交投受壓。不過大部分新盤都是主打中小型開則，對於一些大單位的二手放盤影響不是很大。大埔公路是香港開埠早期，連接九龍及新界的主要公路，橫跨多個地區，分了不同路段。其中在大埔滘段一帶，兩邊就座落了不少中、低密度的住宅，是大埔區內傳統的豪宅地段。第一個參觀放盤位於鹿茵山莊高座的第2座，一層有5伙，共用兩部電梯，可以直落停車場。我們看的是一個中層的A室單位，實用面積1175平方呎，屬三房套連工人套房間隔。放盤連一個車位，業主現時叫價1500萬元，呎價約1.27萬元。
客飯廳有逾300平方呎，樓底高約10尺，設有同等闊度的流線形落地玻璃窗。單位向東南，雖然景觀會看到第1座，但因為中間相隔了一些樹，加上附近的翠綠山景，所以整體感覺都很清幽。如果靠近窗邊側看，還可以遠眺少量海景。不過始終下面是樹林，會比較多蚊蟲，所以看到業主安裝了蚊網。業主在2016年時買入單位自住，花費了過百萬元裝修。雖然已居住了一段時間，但整體保養非常新淨，裝修設計也很簡潔。如果要求不高，簡單清潔就可以入住。
鹿茵山莊向來放盤不多，參考28Hse網站暫時有約10多個放盤包括洋房。分層單位放盤呎價由約1.17萬元起步，剛剛看的放盤，呎價約1.27萬元，叫價有沒有過高，抑或屬市價水平呢？參考近期同類型單位成交，4月下旬時7座一個極低層的4房雙套單位﹐實用面積1736平方呎，就以2228萬易手，呎價1.28萬元，貼近現時放盤叫價。不過要留意，這個單位能夠正望少量海景。我們再看看銀行估價，四間銀行的估價，介乎1196萬至1265萬元，較業主叫價低約一成半至兩成，不過未連車位。如果連車位，恒生的估價調高至1365萬元，不過都較業主叫價低約百分之9。簡潔、企理的裝修，又可否抵銷差價呢？如果是買作投資，參考28hse網站，每月租金介乎約3.5萬元至約4.5萬元，折合每呎約32元。如果以業主現時開價1500萬元計算，未扣除管理費之前，租金回報率有3厘，高於一般新界區大中型單位的水平。
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第二個放盤位於翡翠花園，由新鴻基發展。放盤單位來自48座高層B室，實用面積959平方呎，原則為三房套連工人套房間隔，不過現在改作三房套單位。是移民盤，連一個車位放售，業主最新叫價1150萬元，呎價11991元。客飯廳約300平方呎，是長形布局，闊約11尺。擺放電視櫃及沙發後，中間可以多擺放一張茶几，都不會覺得很狹窄。單位向西南，望向後山景﹐距離較想像中更近。雖然整體乾淨企理，但設計款式略帶年代感，買家或需預留資金裝修。
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現時屋苑只有約5個放盤，價錢由1150萬元至1790萬元，呎價介乎約1.13萬元至約1.51萬元，放盤單位屬於同類型單位中叫價最低，究竟業主有沒有把價錢叫低。先參考四間銀行的估價，介乎898萬元至1004萬元，較業主叫價低約一成二至兩成一，不過未連車位。如果連車位，恒生估價則調高至998萬元，但都較業主的叫價低約一成三。相反業主的叫價，反而更加貼近近期同類型單位的成交。3月中44座一個A室單位，同樣959平方呎，望向後山景，就以1070萬元易手，呎價約1.11萬元。不過要留意這個單位是位處低層，代理指翡翠花園近3個月的成交，平均呎價約1.2萬元。即使附近有大型新盤開售﹐都對這一帶屋苑沒有太大影響。如果是買作投資，代理指同類型的放租盤，每月叫租2.6萬元﹐折合每呎約27元。如果以業主現時開價1150萬元計算，未扣除管理費前，租金回報率有2.7厘。不過我認為這一帶的屋苑﹐不太適合購買作投資放租用途。雖然整體環境清幽舒服﹐但始終遠離市中心，附近沒甚麼民生配套，交通又不是很方便。若遇白石角一帶屋苑的三房單位相比，競爭力或會較低。
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延伸閱讀：
鹿茵山莊 www.28hse.com/...
翡翠花園 www.28hse.com/...
更多樓市影片 www.28hse.com/...
留意：鹿茵山莊下方用地，將會興建恒地蕉坑公私營房屋項目。根據相關文件顯示，其中高座下方擬建6座10至15層高私人住宅。從橫切面圖看，項目地勢較低，料不會遮擋鹿茵山莊高座景觀，但現時所看到前方的翠綠山景或受不同程度影響。
有關規劃申請文件：
www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/Attachment/20210409/s12afi_Y_TP_28_6_gist.pdf
其實康城單嘢關Mickey咩事？
又唔係佢做業主同負責破壞主力牆。
終於見番mickey, 加油😊
聽親三邊落床就想笑🤣
俾我就揀第一個單位鹿茵山莊，間格實用樓底高又光猛，兩個洗手間都有窗，裝修企理可以唔再攪裝修拉唿入住即可，屋苑規模夠大會所設施完善，而且25年樓齡自住十年都仲甩到手
甘1500萬呢口價，你又覺得值唔值呢？🤔
@@28hse_com 業主開價預左位俾人還價，個人認為1350萬就差唔多~
全力支持Micky 揮手區👋🏻👋🏻❤❤
支持佢繼續介紹非法改裝個案
@@waterloowar 咪咁啦😂😂😂
@@waterloowar 都唔關佢事啦
所以要支持佢繼續咁做
@@waterloowar 唔通你係業主😂
Mickey 介紹好專業，而且經常笑面迎人，支持！
算係介紹得最好既地產頻道
開心見到Mickey, 加油！💪💪💪
自住的話感覺上绿茵山莊既單位環境舒服一點, 唔需要花畢錢大裝修相信已可入住; 反觀翡翠花園個單位望落比較舊, 拆左工人房及廁所, 未必個個中意呢個設計, 淨係裝修都要唔少錢。
@Jason 多謝你話俾我哋知睇法☺請將登入RUclips時的名稱截圖，然後whatsapp至51659760，以便聯絡領取咖啡禮券
多謝 Mickey 介紹樓盤，繼續支持🤗
6:04 睇到呢度笑左,笑埋右😂
個人較喜歡绿茵山莊，景觀較開陽，单位間隔實用，惟管理費較貴。
翡翠花園我有朋友喺嗰度住環境唔錯！❤
有冇拆主力長先
綠茵山莊環境幾好，單位質素好高，開則西四正又無咩遮擋，落地大玻璃要留意漏水，不過管理費唔平，無車的話出入就唔多方便，由低座行去大門口要十分鐘，邨巴出大埔買餸可以彌補不足，但出市區返工就一定要揸車
第二個單位就一般，不過勝在低密度
漏水山莊係當年李澤鉅第一個project，又拖數又鬧人搞到水準勁差。你識唔識嘢㗎？
@@DIO.Passenger 我識有個身家幾十億的上市公司主席喺度住緊，並唔係你所講的咁差囉，再者呢度的呎價係九龍塘的一半，價錢已經反映
@@CoasterTurbo 同意呀！不過好多酸民都覺得免費住到就好，又或者求其話乜野前面起幾十座公屋（點解唔講夠100座呢）, 根本唔洗負責任就可以亂講野
講到明車位無1比1，又如何“一定要有揸車”呢？
@CoasterTurbo 多謝你話俾我哋知睇法☺請將登入RUclips時的名稱截圖，然後whatsapp至51659760，以便聯絡領取咖啡禮券
綠茵山莊環境好得泥又唔算貴，如果我會住大埔我會考慮鹿茵。不過幾驚訝管理費都幾貴。
同第二個屋苑比，鹿茵規模大啲，將來轉手會容易一啲，所以都係會揀鹿茵。
集集都追易發既睇樓片。
突然發現長實啲20年既屋苑啲管理費都咁貴既？上排介紹既畢架山一號又係，係因為係豪宅定因為係長實？😮
因為管理費包埋shuttle bus任搭。而且泳池、健身室免費使用
@@PrinceEd01 如果一家四口再加工人，五個人來回火車站每日可以省下70蚊，咁一個月就可以省下2100蚊了。不過當然住得嗰度就預計左揸車出入，未必每日都搭shuttle嘅
讚是給Mickey 的
Mickey 人見人爱😂
附近就來起公屋，而且又已經30年樓
聽到三邊落床，主力牆開隨意門，開放式廚房，好大膽設計，設計師功力真犀利，笑佐。
資料收集有問題，翡翠花園並没有免費穿梭巴士，翡翠花園其中最大賣点，是有個私家大公園
溫馨提示! 保護自己, 請主持盡量避免赤腳介紹單位. 🥰🥰
折主力牆都唔怕，使怕赤腳？
赤腳有咩問題？
@@LCdeal5354 單位地面可能殘留細小玻璃或金屬碎片, 腳底還有機會被真菌感染等 ! ☹☹😒😒
@@Blissful_C9 謝謝提醒☺唔記得帶襪🙈
Beautiful！
6千幾管理費😮
Thx and support!
13:34 工人房咁大仲有Ipad玩, 真係同人唔同命咯~
主要睇Mickey 同單位平面圖🤣🤣🤣
非常同意
加油！🎉
Support mickey🤩
支持Mickey. 其實Mickey廣東活發音好標準，咬字清晰。我好少見有youtuber講得噤好。支持您
@@lamts729 同埋靚😂😂
加油👍🏻👍🏻
Thanks for Sharing
mickey 😍😍😍
其實查清事實先報導出街都係記者既責任，雖然上段片中拆主力牆唔係Micky 既錯，但貿然刪咗段片，又一句解釋都無，真係好搞笑… 希望Micky 加油，以後做好d 💪🏻
同感。 對比其他例如黑糯米，胡說，呢個channel真係有點顯得不專業。
就咁刪完片就無發生過，亦係PR大忌
@@eel1113 你介紹呢幾個，我都有睇👍🏻😄，加埋 “上樓德”，因為我睇過 “上樓德” 幾條片，見幾高質素，然後follow埋佢，我喜歡睇一d無廢話，內容精闢既片
網媒點做都得，又唔係大台。你有個台你都可點玩就點玩，又不是news media....係咁嫁啦
👍👍👍
加油
😎👍
Mickey谢谢你❤
好大膽🤭
😊👍👍👍!
好靓女我先睇架!
把聲都好似(謝)左
ruclips.net/video/wvEEHnnHXHQ/видео.html
翡翠花園當年廣告
睇返有咩感覺呢？😀
@@28hse_com 簡而清🤣
要3邊落床~ 應該買大埔唔係將軍澳
Mickey, I love you
like mickey and share
今次有無check清楚有無拆主力牆😂
月供40,000幾。收租27,000。條數添冚呀。😮😮
今次設計師有無好大膽咁拆主力牆先？ 😂
Mickey I love you
全集重點（3邊落床）😂
綠茵山莊業主太進取，要劈價最少一兩成先諗得過，裝修價錢唔見得有1百萬，普普通通咁，樓底又唔高，無乜氣派。翡翠花園太舊，似村屋feel，日日餵蚊多昆蟲，交通吊腳，無乜好感。
最好免費買到就好了
識野，唔係洗鬼揾人sell
多謝你話俾我哋知睇法😊請將登入RUclips時的名稱截圖，然後whatsapp至51659760，以便聯絡領取咖啡禮券
啲穿梭巴士唔係免費㗎，😢
鹿茵免費穿巴，但翡翠就唔知
@@doristang4395 翡翠係要買車飛！
@@singlee6255 謝謝提供資訊🙏車飛要幾多錢啊？
鹿茵山莊1200-1300左右可以接！
@@johnsonchristopher1489 不如你話起100座100層公屋
價錢一般
景觀一般
Mickey BB >.< 擔心屎我啦衰妹
唔明點解要介紹呢啲單位，冇改裝都唔好睇🫣
景觀一般。。。同樣價錢可以買較好景觀
回到1千萬差唔多😂
個地產經紀好廢😅
又三邊落床？😂
今次 真 開則做到三邊落床！😂
15M, not possible! low 15% is possible
點解啊？🤔
她的作用，只係靚女的存在，因為有比較😂
Holly 係最好的❤
好想知道Mickey自己覺得自己專唔專業於做樓宇主持❓️
在我看來，好中立咁講，Mickey係一位稱職主持，但兼非一位稱職的專業睇樓主持，大家應該明白點解我咁講。
我唔係想數落任何人，只係覺得專業既傳播媒體，對於正確資訊散播，其實係有責任做得好d，除非自己定位做三流主持。
因為真係好多人都知，floor plan上較粗既線，極大機會係主力牆，呢方面必須核實，而唔係盲目讚嘆，加返d專業，今次上一課。
或者轉做其他類別主持啦， 妳做主持幾好，但已經有個對樓宇唔專業既印象印咗響好多人既腦海度，因為我d同事今日lunch都傾，問個網摺埋咗未，個主持咁X？炒咗未？
我有幫妳講好說話，我話妳做主持，其實整體上幾好
佢只係介紹，佢鬼知人哋有冇入紙咩，佢訪問嗰日人哋－早做完咗間屋，就算佢問，唔通人哋同佢講話冇入紙咩
只可以講上一課 唔好咁易信人 報導咩都好都要fc左先
@@Gulugulu-j2k 其實處理方法好簡單，花15分鐘就可以，過程唔尷尬，各方面都好來好去，如果出咗事，大大大老闆，都會知道錯不在我，簡單如下😊：
睇floor plan時，見到屋內有特別粗既線，極有可能係主力牆，幼線係普通間隔牆，呢方面，我諗呢度對買樓有興趣既人都懂，是常識。
情境1：假設採訪前，我會收到資料，將事前事後兩張floor plan對比，一望就知有咩改咗，繼而fact check這是否主力牆，方法太多太容易，無須再詳述，這工序需時少於15分鐘。
當我知道主力牆 “已經” 拆咗，仲簡單，因為唔需要再花時間去問設計師有無入紙申請，因為當局一定唔會批准拆卸主力牆。
然後我會同上司講，此設計違法，仲要唔要去拍攝，如果上司話近排唔夠片，要我照去，我都會照去拍攝咗先。
去到拍攝現場，我唔會令場面尷尬，所以唔會向設計師質疑，因為問黎無意思，我自己心裡有數就可以，頂多暗中叫Camera Man可以點拍，避重就輕，令拍攝順利，各方都好來好去。
返到公司做後製時，我會避重就輕，省略將 ‘’新舊圖則合併‘’ 呢個危險畫面，後製配音方面，語言藝術又有太多方法可以避重就輕咁介紹間屋。
做好條片，我會send俾上司審閱，簡單寫幾句，話我用咗2個方法將違法事情避重就輕咁報導，問上司是否仍然選擇將條片上架。
情境2：假如我在採訪前，完全收唔到資料，做唔到備課，在拍攝現場，我亦唔會向設計師質疑，保持拍攝氣氛良好，開心打圓場係主持基本，因為後製時，選擇剪咩內容及報導方法，係我話事😄
在後製時，同樣會出現情境1既狀況，處理方法相同。
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從錯誤中學習，繼而成長，越變越強，我地所有人成長過程都是這樣。
師兄打嘅嘢真係睇到好尷尬…咩叫避重就輕，你咁講咪又係變相嘅包庇。
公道講句，事後孔明嘅嘢世上每一個人都識，但係抽水抽到好似你咁跳出來扮老師真係第一次見。
Btw，唔通搭的士嘅時候個的士司機兜錯一次路，我哋就要問人哋係咪適合做的士司機咩
希望你真人唔會好似上網咁，十足十啲自以為是嘅廢老，出到嚟講嘢永遠都係一副塞錢入你袋嘅口吻。
Ps: 一個追開呢個頻道嘅小讀者，無意冒犯，只望有心人亦可以「成事不說，遂事不諫，既往不咎。」，寡人才疏學淺，遣詞用句未必精鍊，如有衝撞之處，還請見諒！
Mickey以前喺TVB都係介紹樓宇架喎
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Mickey, I love you