2023년 7월 5일 서울경제 머니트렌드 2023 강연 내용입니다. 투자 방향성 및 지역 분석을 하는데 도움 되셨으면 좋겠습니다. ※ 광명뉴타운 문의 : 010-6542-4474 ※ 장위뉴타운 문의 : 010-6477-4474 ※ 성수전략정비구역 문의 : 010-6563-4474 ※ 김제경 소장 유료상담 : 010-6523-4474 ※ 투미 유료 회원 서비스 : bit.ly/3IFcf1G
투미님 궁금한게 있습니다 주택, 특히 재개발 투자로 재테크를 하려면 개인보단 법인으로 접근하는게 맞는건가요? 개인 다주택자로는 양도세 취득세 문제가 좀 커보이기도 하고 정책이 너무 자주 바뀌어서 리스크가 좀 있어 보여서요. 어떻게 접근하는게 좋다 보세요? 혹시 이런 부분도 상담이 가능할까요?
법인은 여전히 취득세/종부세 규제가 있어서 쉽지 않습니다. 그래서 개인으로 취득하기를 권해드리고요. 다만 법인으로 재개발 무허가를 취득하는 것은 가능합니다. 예전 다주택자 규제가 많았을 때 촬영한 영상 참고해주시고요. ruclips.net/video/biF3DvyFLuQ/видео.html 현 비규제지역 늘어난 시점에서는 개인으로 투자하는 것도 편합니다. 아래 영상은 최근 세법 정리입니다. ruclips.net/video/1ZeREs4tcxQ/видео.html 그리고 종합적으로 유료 상담 진행하는데, 관심 있다면 아래 번호로 연락주세요. ^^ ※ 김제경 소장 유료상담 : 010-6523-4474
투미님~ 광명4구역 일반공급 75a 당첨됐는데 분양가가 너무 높아서 고민됩니다 ㅜㅜ 이미 조정대상지역 1주택구매를 해서 자금이 안되서 입주 전 팔아야 하는데 입주 전 마이너스피가 될 것 같아서^^; 좀 더 들고가면 오를 것 같지만 잔금시점에 대출을 너무 받게 되서 이자때문에 수익이 안 날 것 같은데 어떻게 생각하시는지 궁금합니다
4구역이 속도나 사업성 측면에서 좋지요. 자금이 되면 들어가도 좋습니다. ^^ 그런데 포인트는 14, 15구역도 전에는 다 5억 넘게 투자 금액이 들어가던 곳이었다는 것, 장위에서 비교해서 그렇지 서울에 사업성 더 안 좋은 재개발도 가격이 다 오른 것을 보면 장위뉴타운만 2~3억 투자가 남아있는 게 기회이지요. ^^
소장님 4월 조선일보 콘서트 강의 끝나고 따로 질문 드렸던 사람인데요. 그때 서울 재건축은 지금 매매가에 분담금까지 하면 안전마진이 없는데 재개발은 안전마진 있는구역이 좀 있나요? 라고 여쭤봤었는데 그땐 저보고 입지분석을 잘못하신게 아닌가 싶다고 하셨었어요 ㅠㅜ 그 이유로 안전마진이 없으면 가격이 떨어지던지 거래가 안되던지 할거라고 하시면서요.. 근데 이번 영상에서는 재건축은 안싸다고 하시네요 ㅋㅋㅋ 4월에도 재건축은 분담금까지 합하면 안싸보여서 그렇게 말씀드린거에요... 질문과는 별개로 분양권 및 재개발 영상은 잘 참고하여 보고있습니다. 항상 감사드립니다!
안전마진이 없다는 이야기는 입지분석을 잘못했을 가능성이 높다고 생각합니다. 저평가, 고평가 여부에 따라 마진이 적을 수는 있어도, 완공도 되기전 재개발 or 재건축 가격이 신축 보다 비쌀 수는 없거든요. 그러면 비교 대상 단지를 잘못 잡았거나 통상 재건축과 다르게 재개발은 동네가 낙후되어있어 개선 뒤 입지 평가를 잘 못 잡았을 가능성이 높습니다. 재건축이 싼 게 없다고 한 거지 비싸다고 한 게 아닙니다. 전고점 대비로 보았을 때 먼저 회복했다는 것이지요. 19:50 부분 이야기가 핵심입니다. 다 좋은데, 그나마 아직 덜 회복한 곳을 찾는 다면 어디일까에 대한 것이지요. ^^
극단적인 예시를 들어준다면, 본 영상의 성수전략정비구역은 인근의 트리마제나 아크로서울포레스트, 다리 건너 압구정을 보면서 안전마진을 계산한다고 했을 때 압구정 자체는 이미 본인이 가장 비싼데 누구랑 비교하면서 마진을 잡아야할까요? 청담동의 PH129는 성격이 다르고, 아파트에서 압구정은 사실 비교 대상이 없지요. 꼭 압구정이 아니라도 여의도와 목동만 보더라도 인근에서는 이미 그 가격을 넘는 단지가 없습니다. 그 입지에 신축이 들어서면 어떻게 되겠다가 안전마진의 핵심일 뿐입니다. 그래도 진짜 말도 안되는 가격이라 생각하면 사업성을 놓쳤을 수도 있죠. 목동의 경우 대지지분이 워낙 높아서 30평대는 무상으로 40평대를 갈 것이니 해당 지역 40평대 신축 가격으로 잡고 계산을 한다든지 말이죠. 반포1주구만 해도 구33평 매물이 50억인 건 1+1이거나 대형을 가기 때문이니까요. 물론 보수적으로 계산하는 게 중요하니, 본인만의 기준으로 보았을 때 안전마진이 있는 곳을 찾으면 됩니다. 또한 중요한 게 이 동네가 좋냐 안 좋냐가 아니라 같은 돈을 투자했을 때 얼마나 높은 수익을 얻느냐기 때문에 꼭 그 동네에서 거주하고 싶은 게 아니면 가성비 높은 곳을 찾아야겠지요. ^^
매수하는 것은 심플하지만 갈아타는 것은, 보유한 물건의 진행 속도와 시세를 보고 갈아타고자 하는 지역의 입지와 단계 등을 보고 선택하면 됩니다. 비슷하다 생각하면 보유하는 게 낫지만, 이윤이 더 나거나 비슷해도 속도가 빠르다거나 아니면 결국 상급지 가고 싶다면 갈아타야죠. ^^
무주택 서민들을 위한다는 명분 하에 다주택자 규제를 했지요. 그 다주택자 규제로 다들 똘똘한 한 채 선호현상이 생기면서, 상급지는 폭등하고 하급지나 아파트가 아닌 빌라 등은 상대적으로 덜 오르면서 자산 양극화를 가지고 왔습니다. 여전히 서울/경기도 빌라 가격은 무주택 서민들이 살 수 있는 가격입니다. 아파트를 못 사는 거죠. 정책이 의도가 좋다고 해서 결과도 좋은 건 아닙니다.
![투미부동산[투미TV]](http://yt3.ggpht.com/dQ2vqN4I5Cb8tCYOfr1lV99gHL_V0L_8lcufSpBImKqUmsytUSKmbXNT8_L2MhhDyLvdiOC6GA0=s48-c-k-c0x00ffffff-no-rj)
![재개발/재건축 분담금 5억 시대가 온다! [서울경제 머니트렌드2024]](http://i.ytimg.com/vi/-yBXyGLSSk8/mqdefault.jpg)
![재개발/재건축 분담금 5억 시대가 온다! [서울경제 머니트렌드2024]](/img/tr.png)
![[#티처스] 전교 1등 엄마들만 알고 있는 대치동 학군지 자녀 교육 꿀팁?? | 입시맘 EP.01](http://i.ytimg.com/vi/ucdE7xJDMMc/mqdefault.jpg)
![재개발, 재건축 투자 전 필수 시청! [조선일보 부동산트렌드쇼 2023 부동산 강연 영상]](/img/1.gif)
2023년 7월 5일 서울경제 머니트렌드 2023 강연 내용입니다.
투자 방향성 및 지역 분석을 하는데 도움 되셨으면 좋겠습니다.
※ 광명뉴타운 문의 : 010-6542-4474
※ 장위뉴타운 문의 : 010-6477-4474
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부동산 전문가 없다 단순투자 본인이 움직여야하며 본인이 여러강의 듣고 본인이 판단해서 무조건 쌀때산다 시장은 움직이게 되어 있다
맞습니다.
전문가 없고, 전문가라 생각하면 생각을 믿고 실천할 줄 알아야하지요.
정말 전문가 없다. 이걸 알고 모르고에 따라 휘둘릴 듯
전문가에게 듣고 배워서 자기 판단하에 투자 해야 합니다. 부동산은 아주 잘못 투자 하면 손해 보지만, 보통은 웬만 하면 다 돈 법니다.
주식은 95% 손해 보지만, 부동산은 95% 돈 법니다.
최고의 전문가는 시장에 찍히는 실거래가죠. 앞으로 오를거다 내릴거다 점찍어주는 유튜버들이 전문가가 아니라, 매주 임장다니고 온라인으로 시세체크하는 그 결과값이 곧 전문가라고 생각합니다.
12년부터 한양대 다니면서 성수가 바뀌는걸 몸으로 봐왔습니다. 앞으로 5년 안에 얼른 저도 성수 잡을 수 있으면 좋겠네요 ㅎㅎㅎ 그리고 유튜브에서 무료로 좋은 강의 공개해주셔서 감사합니다.
투미님 궁금한게 있습니다 주택, 특히 재개발 투자로 재테크를 하려면 개인보단 법인으로 접근하는게 맞는건가요? 개인 다주택자로는 양도세 취득세 문제가 좀 커보이기도 하고 정책이 너무 자주 바뀌어서 리스크가 좀 있어 보여서요. 어떻게 접근하는게 좋다 보세요? 혹시 이런 부분도 상담이 가능할까요?
법인은 여전히 취득세/종부세 규제가 있어서 쉽지 않습니다.
그래서 개인으로 취득하기를 권해드리고요.
다만 법인으로 재개발 무허가를 취득하는 것은 가능합니다.
예전 다주택자 규제가 많았을 때 촬영한 영상 참고해주시고요.
ruclips.net/video/biF3DvyFLuQ/видео.html
현 비규제지역 늘어난 시점에서는 개인으로 투자하는 것도 편합니다.
아래 영상은 최근 세법 정리입니다.
ruclips.net/video/1ZeREs4tcxQ/видео.html
그리고 종합적으로 유료 상담 진행하는데, 관심 있다면 아래 번호로 연락주세요. ^^
※ 김제경 소장 유료상담 : 010-6523-4474
너무 감사합니다
잘들었습니다, 수고하셨어요
될사람 될^^ 부단히 노력하면서 분석하는 자세로 장을 읽을줄 알아야죠 ^^
꾸준히 노력하겠습니다!
투자는 본인 책임이라는 전제를 하고 볼때 어쨋든
김제경소장은 정말 도움이 되는 얘기를 많이 하는 전문가인거 같음
감사합니다. ^^
투미님~ 광명4구역 일반공급 75a 당첨됐는데 분양가가 너무 높아서 고민됩니다 ㅜㅜ 이미 조정대상지역 1주택구매를 해서 자금이 안되서 입주 전 팔아야 하는데 입주 전 마이너스피가 될 것 같아서^^; 좀 더 들고가면 오를 것 같지만 잔금시점에 대출을 너무 받게 되서 이자때문에 수익이 안 날 것 같은데 어떻게 생각하시는지 궁금합니다
최고~~❤
감사합니다~
이런 고퀄 영상이 무려, 무료!!!❤
감사요
네 ^^
될놈될 될곳될 광명!! 갓재경소장님 역쉬 안목이 탁월하십니다~!
감사합니다. ㅎㅎ
성수는 아직은 실거주해야하는거죠? 그리고 관리처분인가 후에도 전매가 가능하다는거 맞나요~? 여기 재개발 되려면 50년 걸린다는 얘기도 들은거 같은데 얼마나 걸릴까요?
토지거래허가구역으로 인하여 실거주 의무가 있습니다.
비규제지역이라 전매도 가능한 것도 맞습니다.
10년 정도 보고 있으며, 자세한 사항은 아래 영상 참고해주세요.
ruclips.net/video/X6O0iQqm3hs/видео.html
광면 11구역 기대됩니다.
네 ^^
시장믈 꿰뚫어 보시는군요
명석하시네요^-^*
칭찬 감사합니다. ^^
14,15구역이 4구역 이랑 차이 큰걸루 아는데 지금 가격 싼이유가 사업성이 4구역이랑 넘사벽인것도 있지 않나요? 조합원이랑 일반분양숫자한번 체크해보시길 추분 높을꺼에요
4구역이 속도나 사업성 측면에서 좋지요.
자금이 되면 들어가도 좋습니다. ^^
그런데 포인트는 14, 15구역도 전에는 다 5억 넘게 투자 금액이 들어가던 곳이었다는 것, 장위에서 비교해서 그렇지 서울에 사업성 더 안 좋은 재개발도 가격이 다 오른 것을 보면 장위뉴타운만 2~3억 투자가 남아있는 게 기회이지요. ^^
따봉 x100 👍👍
ㅎㅎ
잘 보고갑니다
네 ^^
황학동 신속통합은 어떻게 보시나요
잘들었습니다 소장님🎉
네 ^^
33평 16억이면 서울 중심지 근처로도 들어 올 수 있는데 무슨 광명...
그렇게 생각하는 사람들이 많을 수록 서울이 더 올라가는 거죠. ^^
그런데 광명보다 먼 경기권 가격도 같이 봐보세요.
광명이 좋아보일 것입니다.
파주가 7억인데 솔직히 말이안된다고 봄 다산 김포한강 별내도..7억대...서울은 13억은 찍혀야 정상인거지 아니면 운정 다산 별내 김포한강이 비정상인거고
광명은 호재만발 입니다 갓재경 소장님 재개발 타짜님 이십니다!
광명 이야기 할 때마다 무시하는 분들이 있는데 본격적으로 신축아파트들이 들어서는 3~4년만 지나도 못 그럴 것 같습니다. ㅎㅎ
소장님
4월 조선일보 콘서트 강의 끝나고 따로 질문 드렸던 사람인데요.
그때 서울 재건축은 지금 매매가에 분담금까지 하면 안전마진이 없는데 재개발은 안전마진 있는구역이 좀 있나요?
라고 여쭤봤었는데 그땐 저보고 입지분석을 잘못하신게 아닌가 싶다고 하셨었어요 ㅠㅜ 그 이유로 안전마진이 없으면 가격이 떨어지던지 거래가 안되던지 할거라고 하시면서요..
근데 이번 영상에서는 재건축은 안싸다고 하시네요 ㅋㅋㅋ 4월에도 재건축은 분담금까지 합하면 안싸보여서 그렇게 말씀드린거에요...
질문과는 별개로 분양권 및 재개발 영상은 잘 참고하여 보고있습니다. 항상 감사드립니다!
안전마진이 없다는 이야기는 입지분석을 잘못했을 가능성이 높다고 생각합니다.
저평가, 고평가 여부에 따라 마진이 적을 수는 있어도, 완공도 되기전 재개발 or 재건축 가격이 신축 보다 비쌀 수는 없거든요.
그러면 비교 대상 단지를 잘못 잡았거나 통상 재건축과 다르게 재개발은 동네가 낙후되어있어 개선 뒤 입지 평가를 잘 못 잡았을 가능성이 높습니다.
재건축이 싼 게 없다고 한 거지 비싸다고 한 게 아닙니다. 전고점 대비로 보았을 때 먼저 회복했다는 것이지요.
19:50 부분 이야기가 핵심입니다.
다 좋은데, 그나마 아직 덜 회복한 곳을 찾는 다면 어디일까에 대한 것이지요. ^^
극단적인 예시를 들어준다면, 본 영상의 성수전략정비구역은 인근의 트리마제나 아크로서울포레스트, 다리 건너 압구정을 보면서 안전마진을 계산한다고 했을 때
압구정 자체는 이미 본인이 가장 비싼데 누구랑 비교하면서 마진을 잡아야할까요?
청담동의 PH129는 성격이 다르고, 아파트에서 압구정은 사실 비교 대상이 없지요.
꼭 압구정이 아니라도 여의도와 목동만 보더라도 인근에서는 이미 그 가격을 넘는 단지가 없습니다.
그 입지에 신축이 들어서면 어떻게 되겠다가 안전마진의 핵심일 뿐입니다.
그래도 진짜 말도 안되는 가격이라 생각하면 사업성을 놓쳤을 수도 있죠.
목동의 경우 대지지분이 워낙 높아서 30평대는 무상으로 40평대를 갈 것이니 해당 지역 40평대 신축 가격으로 잡고 계산을 한다든지 말이죠.
반포1주구만 해도 구33평 매물이 50억인 건 1+1이거나 대형을 가기 때문이니까요.
물론 보수적으로 계산하는 게 중요하니, 본인만의 기준으로 보았을 때 안전마진이 있는 곳을 찾으면 됩니다.
또한 중요한 게 이 동네가 좋냐 안 좋냐가 아니라 같은 돈을 투자했을 때 얼마나 높은 수익을 얻느냐기 때문에 꼭 그 동네에서 거주하고 싶은 게 아니면 가성비 높은 곳을 찾아야겠지요. ^^
박원순은 왜그랬을까요?
왜서울이멋있어지는걸 온몸으로
막았을까요?
좌빨갱이니까요
노원구 전망도 부탁 드립니다
네 ^^
노원구는 사실 명확하지 않나. 나라에서 노원역, 광운대역 콕 찝어줬고 거기에 동부간선도로지하화랑 지천르네상스 한다고 했으니 중랑천변 정도 아님?
물론 지금 노원역은 면허시험장 못 옮겨서 애먹고있지만 광운대는 일사천리
투미님 방송 보고 노원구 공릉라이프2단지 매수 했습니다
계속 떨어지는데 전망에 대해 분삭 부탁드립니다
분석..
고급강의 감사힙니다👍👍👍
댓글 감사합니다. ^^
돈없으면 이런거 들어봐야.....
👍
^^
광명 11구역이 평지라고요??ㅋㅋ 현장 안가본사람
남성역주변은 어떻게보시나요
둔총 추천하시고 뿌듯해하는 영상은...차마 보기 힘드네요..하핫...
뭐든 전문가의 내용은 참고만 하는것이겠지요
노량진은 별로인가요?
노량진 좋지요.
투미TV 다른 영상에서 자주 다뤘으니 참고해주세요.
근데 석계역세권 개발이 뭔가요.
? 광운대 역세권 아닌가요?
광운대역세권 개발입니다. ^^
상계뉴타운 아직두 투자 할만한가요??
강북구 3구역 2구역 갖고 있는데 갈아타야 되나요?
매수하는 것은 심플하지만 갈아타는 것은, 보유한 물건의 진행 속도와 시세를 보고 갈아타고자 하는 지역의 입지와 단계 등을 보고 선택하면 됩니다.
비슷하다 생각하면 보유하는 게 낫지만, 이윤이 더 나거나 비슷해도 속도가 빠르다거나 아니면 결국 상급지 가고 싶다면 갈아타야죠. ^^
전국민이 다 부동산 정문가니 원 …
댓글 다신 분도 정문가...?
걍 1가구1주택이상 양도세 90프로 때리면됨.?
그래도 괜찮죠.
그러한 다주택자 규제의 역설은 전 정권에서 잘 보신 것 같지만요.
1채만 남겨야한다면 똘똘한 한 채 선호로 핵심 지역만 폭등하고 나머지 지역은 박살날 건데, 박살날 지역에서 거주하신다면 괜찮은 발상입니다.
둔촌은 나라에서 안 도와주었으면 100% 망했지~~~~~
갓재경!
감사합니다. ^^
영등포역 주변 재개발은 구역은 어떨까요..?
잘 진행되는 곳도 있고, 아닌 곳도 있으니 구역에 따라 잘 확인해보세요. ^^
성남재개발은요?
성남도 좋지요.
다만 3개만 추리다보니 빠졌습니다.
개뻥치네 15억 20억 누애기이름 이냐!!? 그것도 재개발에 웃기고 있네 7ㅡ8억갖고 전세끼고 걍 강남 사놔라
?
?
이건 이미 다 아는 정비구역이잖아..
다 아는 곳이라는 것 자체가 그만큼 인지도가 높은 곳이고, 그런데 그렇게 인지도가 높음에도 다른 지역들 대비 가격적인 메리트가 있는데다 미래가치도 높으니 추천하는 것이죠. ^^
혹시 더 좋은 가격에 남들 모르는 저평가된 지역이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다!
알박기의 정의 아시죠
사랑제일교회는 50년 전부터 있었습니다
정확하게 알아보시고 강의하시면 좋겠습니다
사랑제일교회 전화해보세요
정확하게 상황을 말해줄겁니다 정확한 정보를 말해야죠
안좋을때는 숨어지내더니...
하락론자들이 상승자엔 자취를 감추고 하락장만되면 나타나서 10년넘게 펌푸질하고잇죠 폭락론자들 땜에 2016년도에 아파트팔고 떨어진다는 폭락론자들 믿고잇다가 고점대비 12억넘게 손해 봣네요
숨어있은 적 없습니다. ㅎㅎ
서경 머니트렌드는 2022년에도 강연 진행했었고, 투미TV 유튜브 업로드는 멈춘적 없습니다.
그리고 저점 때 투자도 늘려서 잘 지내고 있으니 걱정 안 하셔도 좋을 것 같습니다. ^^
전정부는 그래도 무주택자 서민을 위한 규제정책을 폈지 지금처럼 가진사람들을 위한 부양정책을 펴진 않았지요.
아이스멜유?
더듬어 만진당 검거
무슨소리? 서민들이 집 살수있는 꿈도 못꾸게 집값을 몇배를 올렸는데
현실을 보세요
개소리…
무주택 서민들을 위한다는 명분 하에 다주택자 규제를 했지요.
그 다주택자 규제로 다들 똘똘한 한 채 선호현상이 생기면서, 상급지는 폭등하고 하급지나 아파트가 아닌 빌라 등은 상대적으로 덜 오르면서 자산 양극화를 가지고 왔습니다.
여전히 서울/경기도 빌라 가격은 무주택 서민들이 살 수 있는 가격입니다.
아파트를 못 사는 거죠.
정책이 의도가 좋다고 해서 결과도 좋은 건 아닙니다.
이양반은 관상학적으로 얼굴이 삐뚤어짐...
미남이신데 본인은 얼마나 잘생기셧길래 험담하길 그리 좋아하실까요?ㅋㅋㅋ
관상 잘본다는 누구는 돈 많이 벌 관상이라던데...
종합해보면 삐뚤어져도 돈 많이 버는 관상이거나, 누군가는 관상을 잘 못 보거나 ㅎㅎ
오바임
뭐든 부정적이면 세상도 거꾸로 보임