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コメントありがとうございます。 不動産の価値を上げるために行われたものは取得費として計上できますから、ご記載の内容は全て取得費になるのではないかなと思われます。ただし私は税理士ではないため確定的なことを申し上げることはできませんし、実際には減価償却も絡んでくるお話なので、詳しくはお近くの税務署もしくは税理士にご相談ください。

コメントありがとうございます。 大事なのは手元に残る金額の最大化です。仲介業者の抱えている買取業者でも高く買ってもらえるなら良いと思います。ただ大事なのは競わせることで、仲介業者も1社ではなく複数社に依頼された方が良いですね。

仲介業者を複数持つというのは一般媒介で契約するということでしょうか？

@@marihosi2554 買取限定で進められるのであれば、一般媒介契約を各社と取り交わす必要はありません。買取金額の提示を打診して、最終的に決めた会社と取引をする時に、そこが仲介で入る形であれば媒介契約を取り交わすということになります。

コメントありがとうございます。 お値打ちに買える買主の特徴ですか……売却専門のチャンネルなので、ちょっと難しいかもしれないですね😅

コメントありがとうございます。 13%ですか。それはチャレンジ価格にしてもかなり高い印象です。内見も無いとなるとなおさらですね。値下げは基本的には5%以内をオススメしていますが、もともとが高いとそれでは厳しいですから、200万円の値下げは適切と思います。

@ 早速の返答ありがとうございます。 下げ幅、適切とのこと参考になりました。 まずは200万円下げて変化があるか様子をみたいと思います。ありがとうございました

コメントありがとうございます。 ご質問1 賃貸でお任せになっていた不動産屋は確かに胡散臭いですね。そもそも買取で2,400万円になるなら、それが相場価格というのはおかしな話です。仲介相場はもっと高いのではないかと思います。 ご質問2 仲介で売り出す以上、どんな物件であれ同じですから、片手仲介のところがあればそちらが良いと思います。 ご質問3 レインズに掲載するというのは、つまりは仲介で売り出すということです。急いで売却しなければならないご事情でもなければ、仲介で売り出しながら、その中で買取金額についてもひかかされるのが良いですね。

1.やはり嘘つかれてる可能性は高いのですね、ここは媒介契約の対象から外します。 2神奈川にも1つか、２つ、片手仲介専門の不動産屋があるのであたってみます。 ３.仲介しながら、買取金額も比較させて貰います。 忙しい所、丁寧に返信してもらい恐縮しております。動画も楽しみにしてますし、更なるご活躍を、切にお祈りいたしております。

コメントありがとうございます。 いつまでにいくらでの売却を希望されているのか、内見の件数はどうか、まわりの競合物件の状況はどうか等によっても変わりはしますが、1ヶ月で1件の内見も無いようであればすぐに価格を下げた方が良いかもしれません。

@@bashin_baikyaku ,内見申し込みありました、でも現在屋内整理中で、待機してもらっていますけど、その反応によっては、下げても良いと思っています、何％位下げるのが平均ですか？

コメントありがとうございます。 そうですね、リフォームできるのであればされた方が、結果的には良い売却になろうかと思います。頑張ってください！

コメントありがとうございます。 専任媒介は任せた不動産屋の能力や善悪で当たり外れがあるので、一般媒介をオススメしています。ただし、純粋な売却専門のところであれば専任媒介の方が良いですね。そういうところは少ないですし、実際は見極めも難しいかと思いますが。

コメントありがとうございます。 ご質問の件は、得策とは言えないと思います。仲介手数料の金額は、言い方は悪いですが、所詮は成約価格の3%です。しかし売れずに値下げをしなければならないとなれば、その時に下げる幅は3%以上ということが多いと思います。そして両手仲介を行っている不動産屋であれば、質問者さんとの取引では片手仲介が確定してしまう場合、他でより多くの売上を上げようと、当チャンネルでご紹介している囲い込みや振り替えというものがより強固に行われてしまうリスクがあります。そうなれば販売の長期化や、その中での値下げの可能性も高くなってしまいます。つまり大事なのは仲介手数料を安くしてもらうことではなく、払うべきものは払って、不動産屋にしっかり働いてもらうことです。 あとは一つ、不動産屋に売却を任せる上では、媒介契約の期間（おそらく3ヶ月と思います）満了の際には他の不動産屋に切り替える旨を伝えておくと良いと思います。そうすると、不動産屋としては何とか3ヶ月以内に決めなければとお尻に火が付いて、よりしっかりやってくれるようになると思いますので。

コメントありがとうございます。 贈与された不動産についても考え方は基本的に同じですよ。

コメントありがとうございます。 そうですね、今回は基本の概要編という感じでしたので、また別の動画で話したいと思います。

コメントありがとうございます。 ご質問の件、交渉自体は可能でしょうが、買主の仲介手数料について売主が交渉するという構図が、私としてはピンと来ておりません。買主からも仲介手数料をもらえるんだから、売主の仲介手数料を減額してくれ、という交渉であれば理解できるのですが。 差し支えなければ、どのような意図からそのような交渉をご希望なのでしょうか？

@@bashin_baikyaku 返信ありがとうございます！ 不動産業者は私のためにはよく動いてくれているので、私が仲介手数料をしっかり支払うことに躊躇いはないのですが、買主から仲介手数料をもらうほどの仕事量をこなしていないのでは？とふと感じたことからの質問でした。 また、買主の仲介手数料を減額または無料にすることでその分の物件価格の値引き幅を抑えられるのかな？と考え、その点はこちらにメリットがあるかなと考えたこともきっかけでした。 変な考え方でしたでしょうか？(^_^;)

@@non-oji > 買主から仲介手数料をもらうほどの仕事量をこなしていないのでは？とふと感じたことからの質問でした。 こう感じてしまわれるのは仕方のないことですが、仲介手数料が一つ難しいのは、労力と金額が比例しないということです。例えば物件価格1億円の仲介手数料は306万円、物件価格1千万円の仲介手数料は36万円です。同じ一つの取引ですし、この金額差ほどの労力の差はありません。むしろ、安い物件の方が大変であるということも不動産においてはよくあります。ですから労力から金額を考えられてしまうと不動産屋の立場としては厳しいかなと思ってしまいますね。 また、やはり買主側の仲介手数料について売主側が交渉を入れるというのは構図としてはどうかと思いますので、ご自身のお手元にいくら残したいのかということを考慮しながら、お値引きの話があれば対応されるのが良いとは思います。

@@bashin_baikyaku お返事ありがとうございます！ 大変丁寧にお答えいただきとても参考になりました。 なるほど、労力と比例しないと言う部分がとてもハラオチしました。 不動産事業者さんへの敬意とモラルを忘れずに、必要と感じれば交渉していこうと思います。 これからも動画配信を楽しみにしています。この度はありがとうございました！

コメントありがとうございます。 売り先行で売却に出されているのですね。確かに融資を受けるのが難しく、売却金額を購入資金に充てるとうことであれば、買い先行は難しいですね。 売り買いを同時にできれば一番良いとは思いますが、動画でもご説明の通りそれは現実的にはハードルが高く、リスクも伴います。 可能であれば一度、間借りをして、売却が全て完了してから購入に動くというのが、手間や出費が多少増える部分もあるものの、安心して買い替えをできると思います。 賃貸借契約も短期では難しいことが多いですが、例えばマンスリーマンション等であれば借りやすいと思いますので、そのあたりも含めてご検討されてはいかがでしょうか。

コメントありがとうございます。 そうですね、土地のみの売買にも適用されます。

例に出ていた200万の取引で売主と買主の手数料の違いはどうしてですか？

@@88manzo88 コメントありがとうございます。 今年の6月までは、買主の仲介手数料は売買価格に対するパーセンテージで上限が決まっていました。200万円の場合は5%なので10万円です。一方で、売主の仲介手数料は物件価格がいくら安くても上限18万円だったので、買主と売主で金額が違っていたということです。

コメントありがとうございます。 不動産屋の総入れ替えは契約の解除を伴うとリスクがあるので、契約が切れるのを待って次の不動産屋と契約というのが良いかと思います。 とはいえ最終的には価格がものを言うところも大きいです。宙に浮いてしまっているようだとこれまであまり価格は下げて来られなかったようにも思えてしまいますが、もしそうであれば値下げも行いながらが良いとは思います。

ありがとうございました‼️

コメントありがとうございます。 ご自身がいくらで買ったかと、それをいくらで売るかというのは、全く関係ありません。買う時に高く買ってしまい、売却する時は安くしか売れないこともあれば、逆に、買う時には安く買うことができて、すぐに売却しても高く売れることはあります。 タイミングと相場次第では高く売れる可能性もあるかもしれません。

コメントありがとうございます。 きれいな状態を保つのにどれだけの労力がかかって、それで仲介で売れた場合にはいくらくらい高く売れて、それは時給換算でいくらくらいになるのか。おそらく時給10万円を割ることは無いと思うので、そう考えると少しはやる気が湧いてくるかもしれません。

コメントありがとうございます。 高値で売却するための動画ですか。リフォームの部分も含めた内容で考えてみたいと思います。

コメントありがとうございます。 今の家が売却前提であれば、住宅ローンも無いものとして新しい住宅ローンの審査を行ってくれる金融機関や住宅ローン商品もあります。代表的なものはフラット35ですが、ネット銀行や都市銀行でも対応してくれるところは年々増えてきていますね。その際は、売却前提であることの証拠として不動産屋との媒介契約書の提出を求められることがほとんどですが。

@@bashin_baikyaku 回答ありがとうございます。 なるほど。 売れるまで、あっちもこっちもローンになるのが落ち着かない感じになりますね。 私はそこまで給料は高くないので、審査が心配です。 貯まった貯蓄をはたいて住み替え先のマンションをキャッシュで買うのは現実的じゃないですよね。手持ちの貯蓄が無くなってしまう。。売ったマンションのお金は、ローンの残債の返済で使われてしまうから、手元にお金は残らず。という状況になってしまいますものね。。 とりあえず、選択肢を増やす為に、運用しながら貯蓄頑張ります！

コメントありがとうございます。 売却する上で境界確定測量の必要があるのであれば、それは売主である工場側が費用を負担して、土地家屋調査士を手配して行うことになります。しかも工場側が質問者さんの土地に越境している状況であれば、なおさら質問者さんが費用を負担する必要は無いと思いますね。

@@bashin_baikyaku 迅速に返事をしていただき本当にありがとうございます！ 頑固なおじさんで、自分の言っている事が正しいと思い込んでいる相手なのでかなり揉めそうですが頑張ります。

もっと不動産業界の実態をあからさまにしてほしい！ この動画を発信されている方も崖っぷちに立った時 どういう行動をたられるのか…興味が湧きます

コメントありがとうございます。 わざわざ各社の役割を指定するのは、単に販売の網を小さくしてしまうだけな気がします。例えば地元の不動産屋が広告掲載を行えばその分だけ露出は多くなりますし、もっと言えば、他社による広告や紹介についてもオープンにしてもらえば、地元の不動産屋を通して多くの不動産屋から多くのお客さんに情報が届くことになりますから。

コメントありがとうございます。 境界確定書に有効期限はありません。何がどうなったら改めて境界確定書を取り交わす、というような明確な基準もありませんから、有効性を確認するにはその都度、土地家屋調査士や法務局等に確認の必要があるかと思います。

コメントありがとうございます。 境界確定測量を行うということは、隣地所有者との立会い確認を行うということなので、確認したことの書面も成果としてもらます。

民民境界の鋲は、誰が打つのでしょうか？ 民市道は、市が打ってくれました。 どうぞよろしくお願いします。

コメントありがとうございます。 振り替えというのは、不動産屋が売主さんから売却を任された物件を広告に掲載して、お客さんからの物件問合せがあった際に、あえて他の物件を紹介して買ってもらい、売り上げを上げることです。お客さんを他の物件に振り替える、ということから業界では「振り替え」と言います。詳しくは別の動画で詳しくお話をしていますので、よろしければご覧ください。 【不動産売却の闇】売主を裏切る「振り替え」行為。囲い込みよりも悪質な、その実態と手法を暴露！ ruclips.net/video/VhzI2r_qKAQ/видео.html

コメントありがとうございます。 売り出し価格は各社同じにした方が良いというか、そこは同じにしなければなりません。A社は3,000万円、B社は2,800万円、というようなことは無いですね。

相続時精算課税制度の手続きは、届出書と申告書の2つの書類の提出が必要となりますが、さほど大変ではありません。RUclips等でも手続きに関する指南動画があると思うので、探してみてください。 小規模宅地等の特例は、居住用の土地の場合は330平米までですね。あとは配偶者か、同居親族か、同居していない親族かで変わるので、このあたりは調べてみてもらえればと思います。

コメントありがとうございます。 土地が生前贈与される場合、登録免許税と不動産取得税は相続時ではなく、贈与時にかかります。これは贈与時の一度だけかかるものなので、毎年納めるということはありませんね。

コメントありがとうございます。 買取の依頼があったとのことですが、引渡しではなく売買契約が2ヶ月後というのは期間が空きすぎですね。その話があったことで、広告掲載が落とされていることはありませんか？客付買取と言って、先に買い手を見つけてからの買取にするため、売買契約までの期間を設けてその間にお客さんを探している可能性もありますから。

コメントありがとうございます。 そうですね、闇が多いというか、闇だらけの業界ですから、ぜひお気をつけ下さい。

コメントありがとうございます。 何を企んでいるのでしょうかね。買取に持って行きたいのか、自社でリフォームを受注したいのか。本当に悪い不動産屋だと、値引きできた分を買主と折半なんていうこともありますけどね。 どっしり構えてぜひ売却を成功させてください！