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都更水很深，"黑心都更2" 作者說: 第14講 都市更新不能說的「秘密」 首先我要介紹兩本書(公辦都更有關的案例介紹)，分別是： 1. 臺北公辦都市更新行動指南(19案例)。 2. 映劃臺北(19案例)。 接著我們來講林育全總經理的「推動社區自主更新選商」的七個步驟： 1. 換角色(思維)。 2. 領頭羊(7人小組)。 3. 起手式(50％表態授權書)。 4. 領航決策(組織治理)。 5. 先期規劃(招商基本盤)。 6. 授權選商(同意書)。 7. 訪商遴選(公開議約與簽約)。 資料來源：ruclips.net/video/-XCwtDwsNT4/видео.html 我想說的是，整個自主更新會的成員可以藉由這種方式的溝通，不斷地了解都市更新的運作，接著大家把整件事情順理的推動起來。 我曾跟住戶介紹幾個視頻，觀察力「高」的讀者，應該可以發現，除了「中山金澤」的「五人小組」以外(包含正副理事長、理事、總幹事與財務)，其它的自主更新會的經驗分享，幾乎都只有一兩個「核心人物」，舉例來說，蘆洲民義段是該區的劉有祺里長，水源四五期是椪姐(社區的熱心人物)，其它的「自主分享」大多來自建經公司、都更公司、擔任全案管理的營造商(這足以表明專業選商的重要性)，以仁愛尚華為例，主講者就是來自貸款銀行的陳銅溪(財務自主更新案的第一銀行)。 我想我應該是第一個人，在還沒有都更成功經驗之前，就暢談自己都更成功的要訣，而且給自己寫出所謂的行動指南，而不是掛羊頭賣狗肉。 當筆者在參加「中山金澤」的演講時，我就開始設想，如果我們社區想舉辦都市更新，有誰可以扮演像余東生理事長的角色，有誰可以扮演陳良宏副理事長的角色，萬一本社區缺少總幹事與財務長的角色時，我們又該當如何因應。 在聆聽蘆洲名義段劉理事長與水源四五期椪姐的演講時，我也常在問我自己，如果我面臨跟她們一樣的問題時，我又該將如何因應。 在資金問題上，劉理事長是採用借貸法，而且是可分期，前期費用主要是用在海砂屋鑑定，就是兩個5萬，一撥款下來馬上歸還，至於椪姐，則是一萬元的會員費，以優先選屋為關鍵誘因，至於余東昇理事長，則是採用「看在560％+130％的未實現利益上，小錢我出」，至於在專業團隊的大筆費用上，則採取陳良榮副理事長的「沒有錢談判法」，在此先賣個關子，各位可以上網找「中山金澤」自主更新經驗分享活動2。 也可以說，正是因為我看過朱萬真(中華建經)的演講視頻，我才知道銀行全額貸款的過程中，需要處理問題，才知道資金鍊方面的困難，並沒有自己想像的那麼艱難，最後又聽聞到中山金澤的余東昇與陳良榮以個人作保證的情況下借了12億，動撥才算利息，可是當初的預算卻只有五億多，結算後的營建費用為4.36億，共同費用負擔為6.18億，難怪中山金澤大樓可以採取全棟花崗石四個牆面，還可以蓋十年，以優閒的態度渡過金融危機。 在這種對比下，蘆洲名義段的劉里長曾自嘲，就像是「每天都在跑三點半」，因為當初工程預算估得太少(％數太低，加上沒有估5％用不到的代銷佣金)，遇到工料雙漲，加上超選戶囑託登記後又遲遲賴皮不繳錢，想盡各種辦法來鼓勵業主將信用貸款轉成房屋貸款，從3％利息降到1％房貸利息，以滿足「更新會可取用的周轉額度」。 倒是跟銀行「多借」了一筆錢，以「未來預售屋價格反推利息」的「現值」，買下了三個不同意戶(也成功說服另兩個不同意戶)，有興趣的讀者，可以自行上網搜尋「劉有棋自主更新經驗分享活動」。 最後林育全總經理勸告各位讀者，不要上「兩種當」，分別是： 1. 全案管理公司不能拿得比建商還多，不合理。 2. 全案管理公司的服務內容CP值太差，且成本太高的問題。(有些廠商的全案管理能力，僅等於「成立更新會後，什麼都不會做」；這就是「都市更新不能說的秘密」。) 至於一點「小錢」的「代墊加綁約」的綁死問題，則是我個人建議應該避免的陷阱；至於更可怕的是，一案全案管理公司的「空手套白狼」，左手申請政府補助，右手又寫明是住戶的代墊欠款，把住戶大會與輔導與選商都綁在一塊的做法，其實就與騙局無異，提醒各位讀者一定要看「黑心都更2」一書，才會知道「一案開發商」有多麼地可怕。 建議各位，如果是居住在「台北市」，可以爭取「7599的公辦都更」，把「先期規畫」做出來，先做「模擬選配」，都更審議的這一路會更順暢。 至於「新北市的服務」有兩種，一種是服務，另外一種則是付費的全案管理。 請注意，輔導和選商是兩件事情，先做輔導，冷靜後才決定選商，選商前可以請專業廠商過來簡報，千萬不要是「一家選一家」，可以多找幾家來競標，簡報，議價，殺價後決標，決標前再降價，又或者是「用不殺價來體會試用」，最後一個方法是中山金澤的陳副理事長建議的有效做法。 從「上述的視頻」的「會後討論」來看，還有兩個「費用」有關的重點，分別是： 1. 水源四五期的8坪或10坪整宅，可以分回28坪的同時還清貸款。(更新前175戶，更新後也是175戶，但面積變大，有的分38坪，有的分54坪，但需要背貸款。) 2. 前期規畫金額是110萬(委託都更公司作前期規畫，做「總的可行性評估」)，其中政府補助95萬，剩下的116戶居民加總付出14萬，也就是每戶負擔1206元(但當初只有70人繳共14萬)，但一次性收繳2000元整，作為「前期規畫費用的來源」。 p.s.自主更新案例分享： ruclips.net/video/ZctpFF4beWw/видео.html (自主更新仁愛尚華) ruclips.net/video/lsfkYWWz2WQ/видео.html (銀行角度看建經) ruclips.net/video/NQ2kjdPwUVY/видео.html (芝山岩東亞建經) ruclips.net/video/XpNYdS6zrTg/видео.html (朱萬真) ruclips.net/video/ddoAq8LBVOU/видео.html ruclips.net/video/y3dq4A1FJSU/видео.html (全案管理) urbanredev.clcoordinate.com/uploadedFiles/d202308231054162.pdf www.beclass.com/share/201907/3750162205596vqx_0.pdf (課程) ruclips.net/video/UGjZtP4TB0g/видео.html (自主都更起手1) www.clcoordinate.com.tw/projects (冠霖自主更新協助)

共同共有土地，被第三人建屋約一坪，拆屋還地，或有何辦法分割，實 現容積移轉買賣

二手瘀如何收集證據謝謝

地下停車場問題應向戶政事務所詢問嗎？謝謝

請問社區地下停車場有杈狀共有什麼規定

感恩分享🙏

我想請問我們管委會擺爛，該如何用法條處理

非常感謝您的節目，講的內容正确，講話很清楚，沒有音樂噪聲，比所有的平道好

每一段都是實務上的重點，很棒的對談！

問題現在都什麼時代了，年輕人誰要種田100人才一人

精彩絕倫🎉

感謝，很清楚，剛好在研究這塊

請問375農地出售, 地主給佃農補償金法律上如何規定?

32:00 如何申購國有地

移植到這塊地，不是原來種稲米之人，這種情況是不是侵佔。

請問本來都是種植稲米，然而在這一年裡，在沒知會地主之下，把樹木移種到這裡，地主可否申請终止或該如何處理?謝謝

如果對方獅子大開口要幾十萬搬家費丶是不是又延伸出一些問題？法拍達人真的都是高手。

祭祀公業的土地賣給他人 去要繳的增值稅 是從原始登記日起算？還是登記為祭祀公業日開始算

實務上，物業進社區都是冗員的成份居多。 業物量少，每個人都在那邊睡覺、滑手機 對社區服務沒有效果，根本就是胡說八道。

收回租地第4點....佃農未做實際耕作....如果佃農種植各類果樹(百果園)呢?......或是種植一些景觀樹木(桂花、落羽松)及果樹呢?....第三種....只種景觀樹木?.....這樣算是有實際耕作嗎?

舊公寓問題比較多，如防空避難所供停車使用，因為不是專用，就不少問題

28:30 原來是以這樣一條龍的方式去執行拍賣欠債人的手段，看似正義，實則不然。

感覺很擾民的制度～

主持人的嗯嗯嗯嗯！是是是是非常的躁音！

主持人真的很愛嗆話

別人話還沒講完，主持人就一直插話

請問查封的房子，債務人只有三分一的持份，整個房子可以法拍？

謝謝老師，第一次接觸，才知道這麼深厚的知識，感謝范國廣老師與伍治年老師。

請問您，分割土地以圖紙上分割快速經濟 ，還是一定要鑑界分割，兩者價差時間區別？

28:13

本人居住新北華廈有公寓大廈住戶規約條文，一樓是增設獎勵主建物專有專用車位，也因大家違規違反規約，住戶沒有机車位違停車道一排，無權侵占車道上違規停放，經由市府公文開罰公文，大家也甩功文，任何任何人都可以來停放！住戶最大，法官也有來看也不甩 哈哈哈。 歡迎大家可以來參觀如果發生公共安全責任歸？

土地法34條 一塊公同共有的土地，若其共有人數過半，同意處份為分別共有，請問一下，可以用多數決行使嗎？

佃農至今都已經至少第三代了，有些發展都比地主還好，甚至還有當總統了，還不修法，立法院真是怠忽職守

就炒地皮

我覺得一定不只給搬家費。必要時，還有一些附加利益

伍估价师你好 請問有-塊共有土地其中有-共有人是未辦繼承登记而從107年登记列管後户政調閱他無繼承人而裞䅌處將地價棁單要求土地佔有人缴纳 請問 1是否該缴纳！ 2有何方法購買這瑰持分的土地。

＼00ㄏㄥ欸昂瀑布歐洲杯誒。， - .羸s

房屋總成本： 一、營造或施工費。 二、規劃設計費。 三、廣告費、銷售費。 四、管理費。 五、稅捐及其他負擔。 六、資本利息。 七、開發或建築利潤。 （不動產估價技術規則§52） 其他：售後服務

感謝您🙏

請問:兄弟持分房屋一半法拍

這節目很好

朋友共同持有10分之1(82坪)要賣我50坪(乙種建地)他說:已剩下三人共同持有?地上有房屋(未登記)有稅籍?可買嗎?

很棒的節目

阿共現在也開始執行共同富裕目標，財富適度重分配能促進社會持續繁榮，避免資本主義形成的貧富過度懸殊的社會問題。

可以請教黃老師問題嗎！謝謝

可以和黃老師連络？

超級好節目

代替它人務農實際耕作者：春寒雨水耕！夏暑酷日作！簡稱耕作！猶如侍奉它人長輩一般養地！土地自然條件不同？效能不一！須有規劃好。以上簡編較容易理解。

375減租、耕者有其田可說是合法搶劫。應該是要用市價向地主徵收，再賣給佃農，才符合公平正義。

我家就是祭祀公業最近再辦理分割，看了影片後長知識了，不然我這年代完全不了解!