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J'optimise mes revenus locatifs - by Amarris Immo
Франция
Добавлен 27 май 2020
Vous avez entendu parler de la location meublée et de ses avantages mais ne savez pas par où commencer ? Vous êtes déjà propriétaire d'un bien et souhaitez optimiser vos revenus locatifs ? Décontractez-vous, nous sommes là pour vous aider à y voir plus clair !
Retrouvez sur cette chaîne des conseils d'experts, des formations, des web-conférences et lives des experts Amarris Immo et de ses partenaires sur des sujets traitant de :
- La gestion et l'optimisation des revenus locatifs
- L'activité de location meublée
- La location saisonnière et touristique
Amarris Immo est un cabinet d’expertise comptable, inscrit à l’ordre des experts comptables, spécialiste de la déclaration des revenus locatifs des particuliers. Entièrement dédié à la comptabilité des revenus locatifs, notre cabinet vous propose un ensemble de prestations adaptées à vos investissements immobiliers et vous accompagne à chaque étape de développement de votre patrimoine immobilier.
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Le meublé libéré, un nouveau mode d’investissement locatif meublé
Cette nouveauté dans le paysage de l’investissement locatif offre des possibilités intéressantes
pour coller au plus près des attentes des locataires et rentabiliser au mieux votre investissement. En effet, ce mode d’investissement vous place directement dans le champs d’application de parahôtellerie avec récupération de la TVA sur la valeur d’acquisition. Alors, en quoi consiste le meublé libéré ? Quels sont ses avantages pour investir et vous constituer des revenus locatifs ? Quels sont les obligations associées ? Aurélie lève le voile sur ce mode d’investissement en croissance sur le marché immobilier.
L’investissement locatif meublé en meublé libéré, programme :
0.46 Définition du concep...
pour coller au plus près des attentes des locataires et rentabiliser au mieux votre investissement. En effet, ce mode d’investissement vous place directement dans le champs d’application de parahôtellerie avec récupération de la TVA sur la valeur d’acquisition. Alors, en quoi consiste le meublé libéré ? Quels sont ses avantages pour investir et vous constituer des revenus locatifs ? Quels sont les obligations associées ? Aurélie lève le voile sur ce mode d’investissement en croissance sur le marché immobilier.
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Bonjour, peut-on faire l’inverse réel -micro quelque année aprés ? Y’a t’il des coût de rattrapage d’amortissement ?
Bonjour, le passage réel vers micro est possible tous les ans. La demande doit être faite entre le 1er janvier et la date butoir de déclaration (fin mai, début juin selon le département de domicile), pour l'année concernée (pour les revenus 2024 il est donc trop tard pour changer d'option fiscale) Attention toutefois, avec un statut LMP, l'arrêt du régime réel, entrainera une plus-value professionnelle ! Belle journée. L'équipe Amarris Immo
Vous parlez du loueur meublé non professionnel ou professionnel ?
Non professionnel :)
bonjur si on veut vendre et que l'emprunt n'est pas terminé peut on vendre plus bas que le prix d'achat merci
Bonjour ! Merci pour votre question. Nos experts vous répondent : le prix de revente n'est pas lié au capital restant dû de l'emprunt donc oui, le propriétaire peut vendre à un prix inférieur au prix d'achat ! Belle journée
Bla bla bla...
Bonjour, j'ai 3 appartements en lmnp (2 sont en rbnb et 1 loué meublé à l'année géré par agence). Est il possible de dépasser les 23000€? Mon revenu fiscal est supérieur à 23000€ La limite de 23000€ pour location saisonnière est elle calculée sur les 2 appartements en rbnb ou sur la totalité des biens ?
Bonjour, ici nous retrouvons 2 règles à nuancer : le seuil des 23 000€ en saisonnier et la détermination du statut LMP. Pour le premier, il convient de prendre en compte l'ensemble des logements en location saisonnière au sein du foyer. Pour le second, vous devez comparer l'ensemble des revenus meublés (saisonnier + habitation) par rapport à votre revenu professionnel du foyer.
Bonjour, Lorsque l'on passe à la location meublé, on peut amortir son bien à partir de la date du changement de bail ? Peut on amortir tout le bien, ou l'on perd les années sur lesquelles on était en location nue ?
Bonjour, l'amortissement du bien débutera au passage à l'actif. En cas de changement de location vide à meublée, nous amortirons donc la valeur vénale du logement au jour du passage, sans tenir compte de la durée de détention précédente.
@@AmarrisImmo merci pour votre réponse ! 👍🏼
On va ou pour faire la déclaration
Bonjour, la déclaration s'effectue sur le site du Guichet Unique. Nous nous chargeons d'effectuer cette démarche dans notre accompagnement. N'hésitez pas à nous contacter !
merci pour cette vidéo qui est très claire. J'ai quelques questions complémentaires: - les amortissements historiques ne sont à constater que dans le cas du sursis d'imposition ? la base d'amortissement reste la valeur d'origine du bien ? Et la durée du plan d'amort dépend de la date d'acquisition ? - Si on opte pour l'imposition immédiate de la PV, on ne constate donc pas d'amort historiques ? la base d'amort est la valeur réévaluée et le plan d'amort commence à la date d'option pour l'IS ? De plus le choix pour le sursis peut il aussi être guidé par la trésorerie ? car avec l'imposition immédiate de la PV il faut payer de l'impôt sans vendre,donc sans encaissement...
Bonjour Nicolas, étant un sujet complexe, je vous invite à prendre contact avec notre équipe de conseillers pour vous répondre de manière optimale ! calendly.com/amarris-immo/rdv?month=2023-06
C est pas clair. Aucune démarche en meublé non saisonnier. puis déclaration dans certaines villes. On comprend rien.
Il y a 2 sujets : - le permis de louer pour éviter la mise en location de logements indignes - le changement d'usage lié à l'activité réalisée (habitation ou saisonnier) Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter nos équipes : calendly.com/amarris-immo/rdv?month=2023-06
très bien expliquer merci!!
Bonjour, Les 140€ c'est sans les charges ?
Bonjour, le plafond correspond au loyer hors charge (www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-souhaite-louer-une-partie-de-ma-residence-principale-en-location-meublee )
Bonjour , j'ai une petite question. Je viens de recevoir mon numéro SIRET pour la location en meublée non professionnelle. j'ai déclaré l'activité en réel simplifié. Sur le MEMENTO Fiscal, ils ont marqué que l'activité principale: Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée avec le code 5520Z. Je voulais savoir si c'est le vrai code ou s'il faut demander la modification. ? Je vous remercie
Bonjour, il semble avoir quelques erreurs dans les codes APE actuellement. La modification est possible et nous pouvons nous en charger dans l'accompagnement. N'hésitez pas à nous contacter : calendly.com/amarris-immo/rdv?month=2023-06
Bonjour Madame Est-il possible de vous contacter ? Pour une consultation ? Cordialement
Bonjour, je vous invite à prendre rdv avec nos conseillers à partir de ce lien : calendly.com/amarris-immo/rdv?month=2023-06 Belle journée
Et le lien pour le bail meublé ne marche pas 😢
Bonjour ! Voici le nouveau lien vers le bail landing.amarris-immo.fr/amarris-immo-bail-location-meublee/ Bonne réception
Bonjour Les baux sont toujours a jours ? Merci
Excellente vidéo ! Un point qui m'échappe concernant les travaux d'entretien et d'amélioration... Les travaux sur factures d'entreprises sont les seuls déductibles, où il y en a d'autres ? Bien à vous.
Bonjour, l'ensemble des dépenses engagées pour des travaux d'amélioration et d'entretien sont déductibles, que vous passiez par un artisan ou non, sur présentation des factures
Bonsoir, j ai acheté un bien en novembre 2022, loué en suivant, statut en reel Lmnp. Dois je declarer quelque chose sur ma declaration 2023 ( frais de notaire, loyers, travaux) ........ou dois je le faire pour déclaration 2024. Merci
Bonjour Julien, nous pouvons commencer la tenue d'un bilan comptable pour 2022 notamment pour la prise en compte de l'ensemble des frais engagés (Intérêts d'emprunt; Frais de dossier; ...)
Bonjour j’espère que vous allez bien. J’ai acheté un appartement à 2022 est loué bail nu et moi je souhaite passer un bail meuble le locataire est déjà en place c’est pour savoir si j’ai le droit de changer le bail ?
Évidemment
Bonjour, le lien pour le contrat type ne fonctionne pas.
Bonjour, merci pour votre intérêt. Voici le lien : landing.amarris-immo.fr/amarris-immo-bail-location-meublee/
Merci est que je peux appliquer l’amortissement si j’ai déjà un abattement de 50 % en tant que loueur en lmnp
Bonjour, l'amortissement débutera à l'inscription à l'actif donc au passage au régime réel sans tenir compte du régime micro précédemment appliqué
Bonjour, voila 20 ans que j'ai un bien loué meublé via un bail commercial. Mon bail a cessé au 31 décembre 2022. J'allais vendre ce bien mais vu le contexte actuel je n'y arrive pas. Je vais essayer de le mettre en location Airbnb d'ici la fin du mois ou début Juin. Ma question j'ai deja un numero de siret et une entreprise à mon nom simple vu que je louais et déclarais en foncier et payais ma tva. Est ce que je dois faire une cessation de cette ancienne société et créée une nouvelle en tant que LMNP entrepreneur individuel ou dois je juste modifier le régime de déclaration de foncier à BIC svp ? Merci.
bonjour moi j'ai trouve un appart meuble mais j'aimerais change 3 meuble c'est possible ou pas?
Bonjour, vous pouvez changer le mobilier à votre convenance tout en respectant la liste des 11 éléments minimum
Bonjour, j'habite à la Réunion et je possède un appartement déclaré au réel en LMNP à Lyon. Les frais de transport pour assister à l'AG de copropriété à déduire comme charge sont ils plafonnés? Merci d'avance!
Bonjour, Merci pour la clarté de vos explications sur le sujet. J’ai un déficit LMNP qui risque de ne jamais être utilisé. J’ai réalisé ma première déclaration l’année dernière via un comptable et je ne m’étais pas vraiment posé la question à l’époque ou plutôt je n’avais pas fait les simulations nécessaires pour me rendre compte du problème (et mon comptable ne m’a visiblement pas bien conseillé). Cette année, j’ai acquis un nouveau bien et je souhaite par la même occasion « corriger le tir » en passant mes frais d’acquisition en amortissement, mais mon comptable m’indique et me confirme que ce n’est pas possible de modifier l’option qui a été choisie lors de ma première déclaration en LMNP. N'y a-t-il vraiment aucun moyen de revenir sur ce choix ou bien à minima de choisir d’amortir les frais de notaires uniquement pour le nouveau bien que j’ai acquis ? Si oui, pourriez-vous svp me donner des éléments qui me permettrait de faire les corrections nécessaires ? Cordialement,
Bonjour, pour corriger le 1er bien il serait nécessaire de refaire le 1er bilan. Votre second investissement pourra lui néanmoins avoir l'ensemble des frais d'acquisition passés en amortissement. N'hésitez pas à nous contactez au besoin : calendly.com/amarris-immo/rdv?month=2023-06
Bonjour et merci. Une caravane pliante installée dans un camping pendant 4-5 mois serait-elle considérée comme mobil-home ? Merci !
Bonjour, Merci pour ces explications très claire ! Je loue mon appartement via une agence immobilière, je dois donc déclarer ce que je perçois dans sans totalité et sans déduire les charges de location, est-ce bien cela? Merci !
Oui c'est bien cela vous devez déclarer les montants dans leur totalité.
Bonjour
Bonjour
bonjour, Comment faire si revenue locative a 23 000 euro et autre revenue en tant que salarié superieur a 50 000.
Si vos revenus salariés sont supérieurs à vos revenus locatifs alors vous continuez à bénéficier du statut LMNP.
Bonjour, oui mais vous ne prenez pas en compte qu'à la revente c'est très défavorable car avec le jeu de l'amortissement, la valeur comptable baisse très fortement et donc une grosse PV à payer......
Attention ceci n'est pas vrai en LMNP ! En LMNP c'est le régime de la fiscalité des particuliers qui s'appliquent et les amortissements ne sont donc pas pris en compte. Vous avez donc vraiment intérêt à envisager cette option.
@@AmarrisImmo oui tout à fait, je ne parlais pas LMNP justement
Merci ! Je ne trouve pas le lien vers le simulateur dont vous parlez à la fin de la vidéo. Aussi, si le propriétaire réside à l'étranger, et qu'il a donné l'usufruit à une personne qui loue en bail mobilité, que doit-il faire ?
Sabrina voici le lien vers le simulateur www.amarris-immo.fr/simulateur-regime-reel-ou-micro-bic/
@@AmarrisImmo Merci ! et pour la deuxième question svp ? Aussi, si le propriétaire réside à l'étranger, et qu'il a donné l'usufruit à une personne qui loue en bail mobilité, que doit-il faire ?
Pour répondre à votre question, l'usufruiter doit déclarer les loyers perçus.
@@AmarrisImmo merci !
Merci beaucoup
Bonjour Puis je passer de lmnp en location vide Merci pour votre réponse.
Oui tout à fait c'est possible !
Peut-on bénéficier de cette déduction de 71 % si je déclare mes revenus en loueur non professionnel
Si vous déclarez au micro-bic et que vous êtes classé meublé de tourisme alors oui vous pouvez bénéficier des 71% d'abattement
Bonjour, je suis en train de rénover un immeuble qui sera partiellement loué en meublé. Les travaux , que je fais moi même, vont durer plusieurs années. Est ce que je pourrai amortir ces travaux même s'ils sont antérieurs à la mise en location meublée ? Merci
Si les travaux sont liés à l'activité locative, oui ! Par contre si l'immeuble est partiellement destiné au meublé alors vous ne pourrez amortir que la partie liée à l'activité de location.
@@AmarrisImmo est-ce que les travaux fait pas soi-même peuvent être intégrer dans les charges aussi ? Si oui comment ?merci
Bonjour, sur le guide du CGA (OGI FRANCE), Il dit que : Passage du micro BIC au réel : il faut inscrire le bien à la valeur historique au début de la mise en location au micro bic et recalculer les amortissements depuis le début ; ces derniers sont non déductibles fiscalement et à inscrire au bilan pour la période du micro bic. J'ai l'impression que c'est pas la même version dont vous parlez ? Selon cga, il faut amortir le bien dès le début d'activité bic, et pendant la période micro bic, les amortissements sont perdus. Quelle version est bonne ? Avez vous le lien de bofip ? Merci. Bien cordialement, LP
Bonjour, la source du BOFIP est celle-ci : BOI BIC AMT 10 30 30 10 n°480 / validée par le conseil d’Etat 17 mars 1976, n°91621, RJF 5/76 n°220
@@AmarrisImmo Bonjour, Je vous remercie de votre retour. Dans votre cas, je peux faire 15ans de lmnp bic reel en profitant l'amortissement du bien, et puis passer en micro bic pendant 1-2 ans, et puis repasser à bic reel, et on peut reinscrire le bien à la valeur réelle actualisée ? Je pense que OGI-France a plutôt raison : "Passage du micro BIC au réel : il faut inscrire du bien à la valeur historique au début de la mise en location au micro bic et recalculer les amortissements depuis le début ; ces derniers sont non déductibles fiscalement et à inscrire au bilan pour la période du micro bic." Quel est votre opinion ?
Bonjour Aurélie, merci pour votre merveilleux travail de formation. Pourriez-vous s'il vous plait faire une vidéo: LMP (je précise bien LMP) vs Investissement en société à l'IS (SASU/SAS, EURL/SARL, SCI IS) ? L'idée est de comparer le régime du loueur meublé professionnel par rapport aux investissements à l'IS. D'avance merci.
Merci pour votre message ! On note l'idée précieusement :)
Bonjour, en autres charges, charges exceptionnelles ou financières? Merci
Bonjour, c'est à mettre dans "autres charges externes" et ensuite dans "frais d'acte". Bonne journée.
Bonjour merci pour vos vidéos. Pouvez vous m'indiquer le lien du BOFIP qui indique que les retraités sont exonéré de l'IFI afin de vérifier si je coche toutes les cases. cordialement Alain
Voici la référence du texte du Sénat www.senat.fr/questions/base/2019/qSEQ191012910.html
Bonjour, il me.semble avoir lu que pour le bail individuel c'est 9m2 et 20m3. Pourriez vous confirmer que c'est ou et non ET?
Bonjour, c'est bien 9m² ET 20m3. Voici le texte www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35978/1_0_1?idFicheParent=F2042#1_0_1
Merci beaucoup
Après avoir pris renseignements aux sources (Fisc et Urssaf) Règles du fisc : Si les revenus de votre foyer (tous confondus hors locations) sont supérieurs aux revenus générés par vos Airbnb charges incluses, alors le seuil des 23k peut être dépassé sans que vous ne passiez en professionnel. Il ne faut pas que les revenus générés par (Airbnb charges incluses) dépassent vos autres revenus sinon vous passez en professionnel. En revanche, pour l'Urssaf, Règle : dès l'instant où le seuil des 23k est dépassé, vous devez vous enregistrer à l'Urssaf et payer des cotisations.
Oui c'est parfaitement exact :)
Bonjour, le réel est certes très intéressant pendant les années d'exploitation d'un meublé ; mais ça devient un ENFER lors de la succession ou donation, tout particulièrement les LMP , ça personne n'en parle mais c'est une véritable bombe à retardement pour ses héritiers. Ce serait bien d'avoir une vidéo sur la transmission d'une exploitation de biens en meublé avec toutes ses conséquences (taxation du remboursement de l'assurance emprunteur, taxation immédiate des plus value professionnelles, cotisations sociales sur la totalité des amortissements pratiqués....à payer même sans même avoir vendu). En comparaison le micro BIC a de réels atouts à mon avis.
Merci pour la suggestion, on retient l'idée ! Nous devrions annoncer prochainement une webconférence sur le sujet de la transmission et des cas de décès, n'hésitez pas à suivre ces évènements ici : app.livestorm.co/amarris-immo
Bonjour, Merci pour vos vidéos, Est-il donc possible de repasser LMNP après plusieurs années en LMP, ou bien le passage ne se fait que dans un sens? Merci de votre réponse
Merci à vous ! Dès que les conditions LMP ne sont plus remplies, vous repassez LMNP !
Entreprise Individuelle ;)
;)
bonjour je ne suis pas sur de comprendre, j’achète un premier bien pour du lmnp où je dois faire des travaux pour le louer et cela met 6 mois avant de pouvoir le louer à quelle moment dois je faire l'immatriculation du coup? merci
On vous conseille de démarrer l'immatriculation à la date d'achat de manière à pouvoir justifier auprès de l'administration fiscale la déduction des travaux de vos futurs revenus locatifs.
@@AmarrisImmo merci
Bonjour, merci beaucoup pour cette vidéo très bien expliquée ! Petite question, dans le cas où l'on est en micro-BIC quelle est l'amortissement retenu sur lequel se base le calcul de la plus value court terme ? Par avance merci pour votre réponse
Merci pour votre message ! Il n'est pas évident de répondre à votre question. A priori est appliqué un amortissement linéaire d'une durée à préciser.. Voici le texte de référence bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-40-20-20220223#B._Eligibilite_au_regime_de_21.
Bonjour, je loue depuis 2017 deux studios voisins dans l'est de la france sous le régime réel LMNP et je viens de m'apercevoir que la CFE que je paie depuis 2019 était mal calculée (env. 800€). En effet, d'après le service des impôts, mon activité aurait été considérée par défaut en location courte durée ou saisonnière, alors que mes appartements sont loués quasiment en continu depuis le début et que les loyers respectifs ont toujours fait l'objet d'une déclaration annuelle. Malheureusement, je ne peux réclamer un dégrèvement sur la CFE que pour l'année n-1. D'où vient cette "erreur" ? Je trouve cela injuste sachant que seul le service des impôts peut effectuer cette modification de statut. Connaissant mon dossier, Amarris n'aurait pas pû me conseiller ? En vous remerciant par avance. A. ZUBER
Nous sommes bien désolés de lire ceci ! Il est important de comprendre que le fait de vous accompagner sur votre comptabilité ne nous donne pas accès à tous les paramétrages effectués par l'administration fiscale ; il ne nous était donc pas possible de détecter une telle erreur..
Bonjour, merci pour cette vidéo ! En me renseignant j’ai découvert que les travaux de rénovation ne sont pas déductibles de la plus-value en lmnp, les seuls travaux déductibles sont les travaux de reconstruction, de surélévation et d’amélioration énergétique. Et ces travaux sont déductibles uniquement si on les a pas déjà amortis sur notre bilan comptable Est-ce exact ? Ou tout le monde se trompe et tant que l’on a les factures des artisans les travaux de rénovation amortis peuvent être compté dans le calcul de la plus-value ? Merci d’avance pour votre réponse !
Bonjour Quentin, bonne nouvelle, tous les travaux sont bien déductibles ! Et en LMNP, on ne tient pas compte de ce qui a été amorti sur le bilan lors du calcul de la plus-value. Cf. www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025073549/2011-12-30
@@AmarrisImmo Merci beaucoup pour votre réponse excellente nouvelle !