Видео

老師，請問現在法拍買的到便宜的嗎? 我聽說都溢價或和市價差不多不知真假

非常感謝您的開導

拍案叫好，我看完了，"黑心都更2"作者如是說: 第44講 危老將「店面」消失 有一天，家中的老爺爺問我，如果我們這一棟(單梯四戶)，自己蓋新公寓？你覺得可不可行。 剛開始，年輕人傻傻的我說，只要整棟樓的叔叔伯伯大家都講好，應該是沒有問題？ 後來我就去找建築師的老同事，看他欲言又止的樣子，我心想，難不成又要我請吃飯，想敲詐我一筆，後來也懶得問他了，又找了黃宗源建築師，才知道事情沒有哪麼簡單。 當講師的黃宗源建築師，很願意回答我們這些後輩所提的問題，還會使用我們可以懂得語言來講給我們聽(建築術語)，後來我懂了之後，翻譯成老「百性的語言」，分享給各位。 事情緣起於： 老爺爺有一個一樓店面，約30坪左右，我們是做「水晶洞」的批發，以目前的空間利用來看，「騎樓」佔約四坪(2米×8米)，「公寓步梯佔兩坪，也可以說整個店面看起來很寬，店寬約八米左右，裏面約有十二坪左右。 重點是「後面的廁所與廚房」是「增建」(就是違建)，約有十二坪左右。 接著老爺爺的要求提出來了，分別是： 1. 地下室要有坡平車位。我說不可能。 2. 室內面積要跟目前一樣。我說不可能。 接著我就算給老爺爺聽，如果不改建，這店面還可以用，如果改建，店面一定會消失，至少賣水晶洞是不可能的。 我說先不講「危老退縮」，退縮兩米，就等於減少5坪，接著講違建，三重新建物的建蔽率50％，也就是土地面積30坪，只可以蓋15坪，先減掉騎樓，只剩下10坪。 10坪再扣掉8坪(逃生梯與電梯)，剩下兩坪，做「大廳接待室」剛好，請問何來的停車場進出車道與停車位呢？ 換句話說，如果危老改建面積是30坪的話，除非是不作騎樓，把面寬減一半，才有機會做汽車進出車道，如果以這種組合來看，15坪減掉5坪的停車塔升降空間，接著扣掉8坪(逃生梯與電梯)，也只剩下2坪，做「大廳接待室」剛好。 換句話說，如果我們一整棟自己蓋，還要保留原始的店面，根本就不可能，唯一想討回店面的作法，只有跟隔壁的都更基地一起蓋，因為就我所知，隔壁其他店面這三十年來都作為住家使用，沒有商效，所以我們搞不好有機會分到一個店面，這是唯一的一個選項。 結果老爺爺告訴我，他的孫子不是跟他這樣說；身為孫女婿的我，只能說，你孫子根本什麼都不懂，意見多卻又不切合實際；老實說，搞不好有更多奇怪的想法，沒有被提出來呢？ 接著，老爺爺說，那我們可不可以「不出錢」來蓋房子呢？我笑笑地說： 1. 不出錢，只能跟別人都更，搞不好還有店面。 2. 出錢，我覺得您孫子口袋深，應該拿不出來，而且肯定沒店面。 3. 不管出錢不出錢，舊公寓倒塌被鄰損的機會，是無窮大，躲都躲不掉。 4. 不出錢，跟別人作危老，只能分樓上，權狀坪換權狀坪，以公設33％來算，基本上就是少一間房間的大小。 後來老爺爺問我，哪麼樓上的阿姨們分配到的結果，是否都跟「一樓店面」一樣。 我耐心回答他說，樓上只有8坪減損(逃生梯與電梯)，其他沒有問題，因為樓上住戶沒有騎樓的問題，也沒有停車車道的問題，沒有一樓梯廳的問題，沒有面寬與面深的店面問題，至於退縮2米的部分可以算在建蔽率裏面，除此之外，面積減損可能也是一個大問題。 為什麼？ 如果是自己建(30坪)，建蔽率50％，每一層樓都被限制在15坪裏面，扣掉8坪減損(逃生梯與電梯)，室內空間只剩下7坪，換句話說，雖然我們可以將建築拉高，但我們每一戶都只可以分到2間7坪大小的小套房。 換句話說，如果我們現在是三房兩廳，四樓加蓋可以是五房三廳(以我家為例)，以前可以三代同堂，大家一起住在一起，互相照顧，改建後，只剩下兩個年輕小輩可以有小套房住，剩下的，像是我們夫妻倆，與丈母娘夫妻倆，還有一個小小孩，都會被掃地出門。 第一個重點是，如果是我們自己蓋，每一層樓都要貸款900萬(30萬×30坪)，我們家也許可以拿得出來，其他三戶可能都會有問題；第二個重點是，現在連都更公司來整合，不出錢還可以一坪換一坪，都可以磨這麼久，一眨眼功夫，15年就過去了，此刻我們面臨都更孤島的最後選擇，您說，我到底是應該「急得要死」，或者是裝「優哉」呢？ 也可以說，此刻跟老爺爺談，還算是講理可以講得動的，至於「其他不講理的又不懂」的「奇怪的人」，老實說，我還真的是一點興趣都沒有，哪一間老公寓的犧牲，換來多活幾年，看起來像是值得的。 後來我跟老爺爺再補一句說，如果我們四層樓每個人都要花八坪蓋一個逃生梯與電梯，我們的「公設比」可能是高達40％卻還什麼都沒有。 但如果我們這一個「街廓」，大家一起來「都更」的話，搞不好我們可以在維持33％公設的情況下，還可以有底下的豪華公設(接近千坪的基地)： 1. 中庭大花園。 2. 地下室大型KTV與多功能放映室。 3. 空中游泳池。 4. 挑高大廳與會客室。 5. 運動中心。 6. 地下室會客室與麻將間。 7. 汽車坡平車位與機車車位。 8. 汽車雙車道與獨立機車車道。 9. 24小時的警位與收送郵件服務。 還可以把「自己未來新蓋」的「」兩層兩間小套房，變成一個30坪三房二廳的新都更屋(四戶還可以住在同一樓層享有同一電梯)，講得正興奮的同時，老爺爺睡著了，這就是我此刻的無奈。 重點是，我又只講了一半，「另一半」呢？請讀者自己想一下，腦筋久不用，會生鏽ㄛ~

權狀總坪數是22.56坪...

執達員跟書記官跟司法事務官才是真正的專家吧？

一拍1910流標,二拍1730賣出,現在賣2100

蘇先生 我𠕇物件^_^是否可取得聯繫電話或Line方式

蘇先生 是否𠕇所謂悪勢力介入 法拍物件呢！

蘇先生 點交！屋主可以到現場提供照片嗎？

👍

老師請問一下， 1.土地部分應該是3667*155/50000=9.6627平方公尺？約等於2.928坪 2.為何土地面積僅2.928坪，建物坪數卻可以高達32.95坪呢？這怎麼也對不上。 望老師能解答學員問題，謝謝。

不會剛好是風傳媒說的那間4樓吧？

已經停拍了😂

已經停拍😂

頂樓跟本不能住人，哪來值80萬?

商3：建蔽率65% 容積率560% 都更獎勵40% (560%*1.4) / 65% = 12F 高度限制：面前道路*1.5+6M (8M*1.5+6M) / 3M = 6F (15M*1.5+6M) / 3M = 9.5F (40M*1.5+6M) / 3M = 22F 權利價值計算： (8.73P*560%*1.6*1.4)*0.65 = 70P 70P * 150萬/P + 300萬/位 = 1億800萬

商3：建蔽率65% 容積率560% 都更獎勵40% (560%*1.4) / 65% = 12F 高度限制：面前道路*1.5+6M (8M*1.5+6M) / 3M = 6F (15M*1.5+6M) / 3M = 9.5F (40M*1.5+6M) / 3M = 22F 權利價值計算： (8.73P*560%*1.6*1.4)*0.65 = 70P 70P * 150萬/P + 300萬/位 = 1億800萬

頻道真的很棒! 真的法拍YT一哥， 但可惜法拍市場很難有很多訂閱

老師請問投標金額需要多少押標金，幾%呢，我想試試

請問蘇老師, 標法拍物件, 是不是一定必須找代標人或代標公司 ?

挖在真劍拉麵隔一條巷

老師好帥

這間目前是撤掉的狀態？

謝謝您的分享。優缺點並陳，很實在🙏

違章室內的我想會被拆的機率不太高，忠孝東路的屋頂都一堆違章了

請問公設權利範圍0/0的話，使用大樓的樓電梯，是否會有糾紛的風險呢？

介紹真的很細心

感謝頻道

這比較適合買來做套房

蘇老師 請問現在有救國團的開班授課嗎

細節很清楚 棒

蘇老師可以私密你嗎

請問蘇老師 如果露臺有獨立權狀是否可以做鋁門窗等 謝謝

hi I want to talk you

可以拍桃園的物件嗎

蘇老師好,問一個菜鳥問題,請問一下那個保證金287萬,是拍賣現場要現金及付的嗎

😀👍

😄👍

這間已經處理撤拍了 有喜歡這社區想賞屋的可以 約時間

請問有在代拍嗎

請問有在 代拍嗎

分析的不錯～推👍！不過正後方有宮廟的話會有很重香火味跟噪音，而且都更不易。 從風水的角度看，宮廟位於後方的話磁氣較強會有煞氣，另外嫌惡設施也會影響銀行鑑價。供參

期待蘇老師在救國團的課程 本次開課沒有您的檔時

謝謝您，學到很多寶貴的知識

很高興在youtube看到老師，加油

蘇老師 您好 請問目前的救國團授課 您的上課地點有那幾間位置